Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại tỉnh an giang (luận văn thạc sỹ luật)

............................................................. Iffl
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ XUÂN MỸ

GIẢI PHÁP CÔNG TƯ
TRONG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CHO NGUỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TẠI TỈNH AN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
••

TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ XUÂN MỸ

GIẢI PHÁP CÔNG TƯ
TRONG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TẠI TỈNH AN GIANG

Chuyên Ngành: Kinh Tế và Quản Lý Công
Mã số: 60.31.01.01.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN TIẾN DŨNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN


- Tên đề tài “Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho người có thu
nhập thấp tại tỉnh An Giang”
- Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng
- Tên sinh viên: Lê Xuân Mỹ
- Địa chỉ sinh viên: TP Long Xuyên, An Giang
- Số điện thoại: 091881179
- Ngày nộp luận văn: 21/08/2018
Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình do chính cá
nhân tơi nghiên cứu và thực hiện. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã
được công bố mà khơng trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tơi
xin chịu hồn tồn trách nhiệm.”
Tuy nhiên, do kiến thức còn hạn hẹp, luận văn sẽ khơng tránh khỏi những
hạn chế. Để tiếp tục hồn thiện, tơi xin mong muốn nhận những ý kiến góp ý của các
Thầy cơ để hồn thiện hơn đề tài của mình.

An giang, ngày tháng năm 2019

Lê Xuân Mỹ


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BOO

Xây dựng - sở hữu - vận hành

BOT

Xây dựng - vận hành - chuyển giao

BT

Xây dựng - Chuyển giao

BTL

Xây dựng - chuyển giao - cho thuê

BTO

Xây dựng - chuyển giao - vận hành

BLT

Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao

ĐVT

Đơn vị tính

GDP
NGO
NHNN

Tổng Sản phầm quốc nội
Tổ chức phi chính phủ
Ngân hàng nhà nước

ODA

Hỗ trợ phát triển chính thức

O&M

Kinh doanh - Quản lý

PPP
SPV
UBND

Hợp tác cơng tư
Cơng ty có chức năng đặc biệt
Ủy ban nhân dân

VND

Tiền Việt Nam

WB

Ngân hàng thế giới


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ
MỤC LỤC

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


7

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài
Nhà ở có vai trị đặc biệt trong cuộc sống và phát triển kinh tế. Các chính sách
về nhà ở có tầm quan trọng để tạo cuộc sống tốt, do đó nghiên cứu vấn đề nhà ở thực
sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng cho nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của các
trung tâm, sự gia tăng về dân số làm tăng nhu cầu về nhà ở đang là áp lực đối với các
đô thị đang phát triển. Nhà ở đô thị khác với nhà ở nông thôn do có vấn đề quy
hoạch, theo đó nhu cầu nhà ở đô thị đặc biệt là đối tượng người thu nhập thấp càng
tăng và gặp khó khăn hơn. Bài tốn nhà ở cho người thu nhập thấp luôn được nhà
nước đặt ra nhiệm vụ thực hiện sao cho hiệu quả. Việc nghiên cứu những bất cập

trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và tìm giải pháp thu hút các nguồn
vốn hiệu quả là hết sức thiết thực.
Với đặc điểm của đô thị loại 2, mật độ dân số của 2 TP Long Xuyên và TP
Châu Đốc thuộc tỉnh An Giang ngày càng lớn và không ngừng tăng lên dẫn đến sức
ép lớn về nhu cầu nhà ở. Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú cho đối tượng chính
sách, người có thu nhập trung bình và thấp, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm
thời hay định cư dài hạn, đây là những đối tượng ít hoặc khơng có khả năng sở hữu
đất riêng để tự lo chỗ ở. Thời gian qua, địa phương đã có nhiều cố gắng trong việc
tạo dựng nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng cần được hỗ trợ có thu nhập
thấp. Thơng qua chủ trương chính sách của nhà nước phát triển mơ hình đơ thị đồng
nhất và tránh nhà tạm bợ, thì dự án nhà ở xã hội là giải pháp kinh tế và có ý nghĩa.
Trong điều kiện nguồn vốn ngân sách nhà nước còn hạn hẹp, việc huy động
các nguồn vốn khác được xem là giải pháp cần thiết. Nhà nước là cơ quan quản lý,
để giải quyết vấn đề quy hoạch tổng thể đô thị một cách hiệu quả cần có sự phối hợp
với đối tác tư nhân. Hiện nay, chương trình phối hợp nhà nước và tư nhân cùng thực
hiện trong xây dựng cơ sở hạ tầng là hình thức đã áp dụng ở các cơng trình hạ tầng
giao thơng và một số lĩnh vực khác. Trong lĩnh vực nhà ở, mơ hình đối tác công tư
thể hiện bằng dịch vụ cung cấp nhà ở xã hội không sử dụng vốn ngân sách dành cho
người có thu nhập thấp. Qua q trình thực hiện, có đạt được hiệu quả song cũng gặp


8

nhiều vướng mắc. Những vấn đề khó khăn chủ yếu do trước đây chưa có văn bản
pháp lý chính thức hướng dẫn triển khai thực hiện mơ hình. Do đó, phần lớn các dự
án nhà dành cho người thu nhập thấp đã thực hiện chưa có một hợp đồng rõ ràng
giữa hai bên chủ thể nhà nước và doanh nghiệp. Khi xảy ra rủi ro về tính thanh
khoản, khả năng thu hồi vốn thì chỉ có nhà đầu tư chịu trận, ngược lại đối tác nhà
nước chỉ có sự xem xét điều chỉnh sự khơng phù hợp. Chương trình có mục tiêu dài
hạn, nhưng thiếu phân kỳ hợp lý nên thực hiện gặp áp lực về vốn dẫn đến chưa đạt

hiệu quả như mong đợi. Nhà dành cho người thu nhập thấp giá cịn cao, tình trạng
mua bán cịn lịng vòng và nhiều khi chưa thực sự đến tay người thu nhập thấp. Trên
thực tế, địa phương chưa có văn bản nào quy định chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư
doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Đề tài “Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại tỉnh An Giang” nghiên cứu mơ hình đối tác công tư cùng thực hiện cung cấp nhà
ở cho đối tượng người có thu nhập thấp. Cụ thể, đánh giá tác động của các chính
sách hỗ trợ và vai trị của nhà nước trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN
thông qua lĩnh vực phát triển thị trường nhà ở, nêu ra những thành tựu và hạn chế,
phân tích ngun nhân và chọn mơ hình nào là phù hợp. Từ đó có thể đề xuất giải
pháp đối với cơng tác phát triển nhà theo phương thức hợp tác đảm bảo hài hịa lợi
ích cho cả 3 đối tượng: nhà nước (quản lý dịch vụ), doanh nghiệp (cung cấp dịch vụ)
và người dân (thụ hưởng dịch vụ).
2. Tổng quan nghiên cứu
2.1 Những cơng trình nghiên cứu trong nước
Những nghiên cứu tiêu biểu trong nước và kết luận của các nghiên cứu này
bao gồm sau đây
Đề tài nghiên cứu “ Tham vấn PPP: Kinh nghiệm quốc tế-Thực tiễn ở Việt
Nam” do Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng thực hiện (2014). Đề tài phân
tích những thuận lợi và hạn chế của phương pháp PPP hiện tại. Theo đó, những
thuận lợi là có thể sử dụng kỹ năng hiện đại và tính hiệu quả của khu vực tư nhân.
Những hạn chế bao gồm khu vực cơng mất vai trị kiểm sốt quản lý và vì thế có thể


9

khó chấp nhận trên lĩnh vực chính trị. Hạn chế cịn có thể tồn tại ở việc khu vực tư
nhân có đủ năng lực để thực hiện PPP hay khơng.
Đề tài “Hoàn thiện khung pháp lý về hợp tác giữa nhà nước và tư nhân” do
Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã thực hiện (2011) nghiên cứu tập trung chủ

yếu vào việc phân tích, đánh giá thực trạng của việc thực hiện các quy định về đầu tư
phát triển hạ tầng của Việt Nam, hệ thống các quy định về sự hợp tác giữa nhà nước
tư nhân trong đầu tư phát triển hạ tầng.
Luận án của tiến sĩ kinh tế Huỳnh Thị Thúy Giang (2012) về “Hình thức hợp
tác công - tư (Public private partnership) để phát triển cơ sở hạ tầng giao thông
đường bộ Việt Nam” nghiên cứu cách thức PPP hoạt động tại những quốc gia chưa
tồn tại thị trường PPP như Việt Nam. Luận án tìm hiểu cách thức PPP vận hành và
các nhân tố thành cơng, các rào cản của hình thức này trong lĩnh vực đường bộ, lựa
chọn mơ hình phù hợp áp dụng nghiên cứu trong điều kiện của Việt Nam. Nghiên
cứu cũng đánh giá tình hình đầu tư của tư nhân trong lĩnh vực đường bộ ở Việt Nam
và chỉ ra một số cách thức để PPP khởi động và hoạt động thành công để thu hút vốn
đầu tư phát triển ngành đường bộ Việt Nam.
Báo cáo khoa học: PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, Bộ môn Quản trị kinh doanh,
Khoa Vận tải kinh tế, Trường Đại học Giao thông Vận tải. “Hợp tác công - tư trong
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thơng”, đăng trên Tạp chí Khoa học giao thông
số tháng 9 năm 2008. Bài báo phân tích sự cần thiết và lợi ích cũng như trách nhiệm
nhà nước nhằm nâng cao khả năng hợp tác giữa nhà nước và tư nhân trong phát triển
cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam. Để đảm bảo mô hình hợp tác cơng tư có tính
hiệu quả bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý, nhà nước phải tuân thủ thực hiện hợp
đồng ngay cả trong những thời điểm khó khăn và các nhà đầu tư có trách nhiệm với
người tiêu dùng. Song song đó, nhà nước cần chuyển từ lời kêu gọi thuần túy sang
việc cho phép trên thực tế hình thành mơ hình hợp tác cơng tư nhanh chóng phát
triển hệ thống cơ sở hạ tầng mà nước ta đang cần.
Luận văn Thạc sĩ “Phát triển hợp tác công - tư đối với thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp tại TP.HCM” của Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011) nghiên cứu


10

giải quyết bài toán phát triển nhà ở tại TPHCM, đồng thời cũng đề xuất các giải pháp

có thể khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở tại TPHCM và các thành phố
lớn trên cả nước.
Những nghiên cứu này đã cung cấp được các kiến thức cần thiết và thực tiễn
về PPP, tuy nhiên mỗi nghiên cứu có một số khác biệt và chuyên sâu vào lĩnh vực
khác nhau. Đề tài nghiên cứu “ Tham vấn PPP: Kinh nghiệm quốc tế-Thực tiễn ở
Việt Nam” nêu những thuận lợi và hạn chế trong quá trình thực hiện, các nghiên cứu
khác phân tích lĩnh vực chuyên biệt về đường bộ, cơ sở hạ tầng giao thơng. Đề tài
“Hồn thiện khung pháp lý về hợp tác giữa nhà nước và tư nhân” tập trung đánh giá
việc thực hiện khung pháp lý. Đề tài “Phát triển hợp tác công - tư đối với thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM” nghiên cứu PPP ở địa phương cụ thể.
Các nghiên cứu phần lớn phân tích thực trạng và kiến nghị những vấn đề cần
bổ sung để có thể vận hành PPP tại Việt Nam đạt hiệu quả. Các câu hỏi tập trung giải
quyết việc ứng dụng PPP gặp khó khăn gì, cần làm gì để hồn thiện khung pháp lý
và có thể khuyến khích tư nhân tham gia.
2.2 Những cơng trình nghiên cứu nước ngồi
Strategic Asia (2012), PPP (Public-Private Partnerships) in Indonesia:
Opportunities from the Master Plan. Đối tác công tư thực hiện tại Indonesia, trình
bày kinh nghiệm thực tiễn đã áp dụng phương thức PPP trong một số ngành giao
thông, nước. Nghiên cứu còn tổng hợp các rào cản và thách thức trong việc triển khai
các dự án PPP tại Indonesia.
European Commission (2003), Guidelines for Successful Public Private
Partnerships. Trình bày các phương thức hoạt động tạo thành công cho các mối quan
hệ đối tác công tư.
Asian Development Bank (2008), Public private partnerships handbook.
Trình bày các hoạt động cần thiết để phân tích và lên kế hoạch cho một mối quan hệ
đối tác công tư. Nghiên cứu các vấn đề liên quan tới việc lựa chọn cấu trúc mối quan
hệ đối tác nhà nước tư nhân phù hợp cho một dự án. Ngồi ra, phân tích cịn nêu bật
những u cầu giám sát và đánh giá của các dự án quan hệ đối tác nhà nước tư nhân

11

liên quan tới các tiêu chí phát triển vì người nghèo trong việc thiết kế và thực hiện
mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân. Cung cấp các nguồn tư liệu bổ sung cho
những người tham gia vào mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân bao gồm các điểm
truy cập thơng tin về chính sách, thiết kế và các vấn đề thực hiện quan hệ đối tác nhà
nước tư nhân.
Về phạm vi nghiên cứu, các nghiên cứu này đã đưa những kinh nghiệm quốc
tế và lựa chọn một số dự án đặc thù về cơ sở hạ tầng theo hình thức PPP để giới thiệu
và lưu ý các vấn đề khi thực hiện. Ngân hàng Phát triển Châu Á trong báo cáo
“Public private partnerships handbook” còn đưa ra nghiên cứu chuyên biệt về hoạt
động thực tiễn phương thức PPP ở các nền kinh tế phát triển và đang phát triển, cách
lựa chọn phương án và công tác chuẩn bị cần thiết để thiết lập mối quan hệ PPP.
Trong nghiên cứu thực tiễn đối tác công tư thực hiện tại Indonesia, những rào
cản và thách thức trong việc triển khai các dự án PPP tại Indonesia vẫn còn tồn tại.
Các rào cản và thách thức chính trong việc thực hiện PPP bao gồm đất đai, khung
pháp lý, năng lực của khu vực cơng cịn chưa thích nghi với quy định, đặc biệt là ở
cấp chính quyền địa phương. Ngoài ra việc chuẩn bị các dự án và khả năng quản trị
kém của cấp chính quyền địa phương cịn là hạn chế đối với việc thực hiện phương
thức PPP.
3. Điểm mới của luận văn
Đề tài nghiên cứu phương thức PPP được đề xuất vào mơ hình phát triển nhà
ở tại địa phương.
4. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: đánh giá tính khả thi và hiệu quả của mơ hình nhà ở cho
người có thu nhập thấp có sự tham gia của khu vực nhà nước và nhà đầu tư, doanh
nghiệp.
Mục tiêu cụ thể:
- Khái quát và làm rõ các lý luận liên quan đến mơ hình đối tác cơng tư trong
lĩnh vực phát triển nhà ở.

- Lợi ích tài chính khi thực hiện hình thức này trong lĩnh vực nhà ở xã hội.


12

- Đánh giá thực trạng dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại TP
Long Xuyên tỉnh An Giang.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện thực trạng mơ hình nhà ở cho người có thu
nhập thấp.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các dự án trong mơ hình phát triển nhà ở cho đối
tượng người có thu nhập thấp.
Phạm vi nghiên cứu: thông tin phục vụ cho đề tài từ năm 2010 đến năm 2017.
Do nguồn lực có giới hạn, và mơ hình hợp tác cơng tư xây dựng nhà ở xã hội dành
cho người thu nhập thấp chỉ tập trung ở khu vực TP Long Xuyên thuộc tỉnh An
Giang, nên đề tài thu thập thông tin và khảo sát trên địa bàn đô thị là TP Long
Xuyên.
6. Phương pháp nghiên cứu và tài liệu
Phương pháp định tính (tổng hợp, phân tích): Phương pháp này sử dụng dữ
liệu của các ban ngành địa phương về thực trạng nhà ở xã hội tại địa phương, thu
nhập chủ yếu của người lao động để đánh giá khả năng thanh toán của người mua
nhà. Ngồi ra, dữ liệu cịn được thu thập từ đề tài nghiên cứu, tài liệu pháp luật và dự
án nghiên cứu. Phương pháp phân tích đánh giá hiệu quả của mơ hình thực hiện đối
tác cơng tư trong dự án nhà ở thu nhập thấp, sự phân chia nghĩa vụ tài chính và trách
nhiệm của hai bên trong q trình thực hiện.
Phương pháp tham khảo ý kiến: Đây là phương pháp thăm dò ý kiến của
người dân địa phương tại TP Long Xuyên tỉnh An Giang về nhu cầu sử dụng nhà ở
xã hội cho người cho thu nhập thấp. Tham khảo các ý kiến của các chuyên gia về
tính khả thi của mơ hình hợp tác giữa nhà nước và nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở.
Qua kết quả lấy phiếu khảo sát hơn 200 ý kiến của một số cán bộ cơng nhân viên

chức và người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở tại khu đô thị, rút ra một số kết
luận về hiệu quả của việc thực hiện mơ hình nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngồi
ra, những ý kiến này cịn là cơ sở thơng tin để người viết có thể đề xuất những kiến
nghị nhằm hỗ trợ người mua nhà giảm những khó khăn khi chưa thể tiếp cận mua


13

được nhà ở theo nhu cầu.
7. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa thực tiễn: Đánh giá hiệu quả của mô hình nhà ở theo hình thức đối
tác cơng tư cho người có thu nhập thấp tại An Giang. Sự cần thiết của vấn đề xã hội
hóa nguồn vốn cho quá trình phát triển kinh tế địa phương thể hiện qua quy mô kết
cấu hạ tầng đô thị và mục tiêu vì người có thu nhập thấp trong xã hội. Đó là mục tiêu
tăng phúc lợi xã hội, vì con người.
Ý nghĩa khoa học: đánh giá tính khả thi của phương thức PPP, có thể áp dụng
vào phát triển cơ sở hạ tầng xã hội như nhà ở hay trường học.
Tỉnh An Giang có 2 thành phố đạt chuẩn đơ thị loại II là TP Long Xuyên và
TP Châu Đốc. Hiện nay đã có 2 dự án nhà ở xã hội được xây dựng cho người có thu
nhập thấp tại TP Long Xuyên. Đề tài “Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho
người có thu nhập thấp tại tỉnh An Giang” đánh giá hiệu quả đạt được của mô hình
này, việc lựa chọn mơ hình nào là phù hợp. Qua việc phân tích tác động của các
chính sách, những thành tựu và hạn chế, có thể thấy những vấn đề cịn hạn chế. Từ
đó, đề tài có đề xuất các giải pháp hồn thiện mơ hình và hồn thiện vai trị của nhà
nước trong quản lý đơ thị.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, luận văn gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về đối tác công tư trong xây dựng nhà ở cho người có thu
nhập thấp.
Chương 2: Thực trạng nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, trường hợp

nghiên cứu dự án nhà ở xã hội tại TP Long Xuyên tỉnh An Giang.

Chươngcung
trong
3: Các
cấpgiải
nhà pháp
cho người
hoàn thiện
thu nhập
mơ hình
thấp đối
tại tác
tỉnhcơng
An Giang.
tư


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỐI TÁC CÔNG TƯ TRONG XÂY DỰNG NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
1.1 Khái quát quan niệm đối tác công tư
1.1.1Khái niệm
Khái niệm đối tác công tư (Public Private Partnership-PPP) được nhiều tổ chức
định nghĩa tùy theo quan điểm và bối cảnh thực tế mỗi quốc gia.
Thuật ngữ “mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân” miêu tả một loạt các mối quan
hệ có thể có giữa các tổ chức nhà nước và tổ chức tư nhân liên quan đến lĩnh vực cơ sở hạ
tầng và các lĩnh vực dịch vụ khác.[1, tr.1]
Đối tác nhà nước trong mối quan hệ này là tổ chức chính phủ, chính quyền địa
phương hoặc doanh nghiệp. Đối tác tư nhân có thể là đối tác trong nước hoặc nước ngồi

và có thể là các doanh nghiệp hoặc là các nhà đầu tư có chun mơn về tài chính hoặc kỹ
thuật liên quan đến dự án. Mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân cũng có thể bao gồm cả
các tổ chức phi chính phủ (NGO) và / hoặc các tổ chức cộng đồng (CBO) đại diện cho
những tổ chức, cá nhân mà dự án có tác động trực tiếp.[1, tr.1]
PPP phát triển do thiếu hụt tài chính trong khu vực cơng. PPP đã chứng minh khả
năng khai thác thêm nguồn lực tài chính và hiệu quả hoạt động vốn có của khu vực riêng
tư.[22, tr.14]
Đóng góp của chính phủ cho mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân có thể dưới
dạng vốn đầu tư (có được thơng qua đánh thuế), chuyển giao tài sản, hoặc các cam kết hay
đóng góp hiện vật khác hỗ trợ cho mối quan hệ đối tác này.[1, tr.2]
Vai trò của khu vực tư nhân trong mối quan hệ đối tác là sử dụng chuyên môn về
thương mại, quản lý, điều hành và sáng tạo của mình để vận hành hoạt động kinh doanh
một cách có hiệu quả. Tuỳ theo hình thức của hợp đồng, đối tác tư nhân cũng có thể góp
vốn đầu tư.[1, tr.2]
Cơ cấu của mối quan hệ đối tác cần được thiết lập để phân bổ các rủi ro cho đối tác
nào có khả năng giải quyết rủi ro đó một cách tốt nhất và vì thế giảm thiểu được chi phí và
nâng cao hiệu quả hoạt động.[1, tr.2]


Public Private Partnership (PPP) được dịch ra tiếng Việt với 2 thuật ngữ phổ biến,
đó là “đối tác cơng tư” và “hợp tác cơng tư”.
Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (sau đây gọi tắt là PPP) là hình thức đầu tư
được thực hiện trên cơ sở hợp đồng dự án giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư, doanh nghiệp dự án để xây dựng, cải tạo, vận hành, kinh doanh, quản lý công trình
hạ tầng, cung cấp dịch vụ cơng. [7, tr.1]
Trên cơ sở tổng kết nhiều khái niệm khác nhau, luận văn rút ra khái niệm có thể
hiểu PPP là hình thức hợp tác giữa khu vực nhà nước và tư nhân cùng phối hợp thực hiện
dự án phát triển kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công trên cơ sở hợp đồng dự án nhằm
tối ưu hiệu quả việc cung cấp dịch vụ cơng, theo đó lợi ích trách nhiệm và rủi ro kinh tế
được chia sẻ cho các bên tham gia.

Bằng hình thức này, nhà nước có được cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng, huy
động được nguồn vốn giảm áp lực tài chính ngân sách. Ngồi ra, các cơ sở hạ tầng khi đưa
vào khai thác thì có doanh thu, việc tu bổ và mở rộng cũng tiết kiệm được nhiều chi phí
hơn.
Sự tham gia đầu tư của khu vực tư nhân sẽ nâng cao năng suất, lợi ích hóa kỹ thuật,
đặc biệt đối với lĩnh vực có vốn lớn và thời gian thu hồi chậm, phía tư nhân khó có thể tính
tốn lợi ích tổng thể nếu khơng có sự hỗ trợ từ phía nhà nước.
Nếu có sự tính tốn hợp lý, mối quan hệ nhà nước và tư nhân có thể khai thác tối ưu
tiềm năng của khu vực tư nhân và đáp ứng cho nhà nước trong việc tìm kiếm nguồn lực.
1.1.2

Đặc điểm chung của đối tác công tư

Các mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân đều kết hợp 3 đặc điểm chính: một thỏa
thuận hợp đồng xác định rõ vai trò và trách nhiệm của các bên; chia sẻ rủi ro một cách hợp
lý giữa các đối tác công tư; phần thưởng tài chính cho bên tư nhân tương xứng với những
kết quả đã được đề ra từ đầu.[21, tr.11]


PPP thể hiện một khn khổ có sự tham gia của khu vực tư nhân nhưng vẫn ghi
nhận và thiết lập vai trị của chính phủ đảm bảo đáp ứng các nghĩa vụ xã hội và đạt được
thành công trong cải cách của khu vực nhà nước và đầu tư công. Một mối quan hệ đối tác
nhà nước tư nhân chặt chẽ phân định một cách hợp lý các nhiệm vụ, nghĩa vụ và rủi ro mà
mỗi đối tác nhà nước và đối tác tư nhân phải gánh vác.[1, tr.1] Các đặc trưng của dự án
PPP được tổng hợp theo bảng 1.1
Bảng 1.1 Phân tích đặc trưng của dự án PPP
Khu vực nhà nước
PPP

Khu vực tư nhân

Cấp vốn đầu tư vận hành

Nhà nước đóng góp vốn đầu tư

Tự đầu tư vốn

và quản lý

(thông qua sắc thuế), chuyển giao

vận hành và quản

tài sản hoặc cam kết, hay đóng góp

lý

hiện vật. Nhà nước cũng dựa trên
trách nhiệm xã hội, ý thức môi
trường. Khu vực tư nhân sử dụng
chuyên môn về thương mại, hoặc
góp vốn tùy theo hình thức của hợp
đồng.
Thu phí hoặc không thu

Khu vực tư nhân sử dụng chức

Thu hồi vốn và

phí từ người sử dụng, đạt

năng cung cấp dịch vụ công, thu

lợi nhuận từ

mục tiêu phúc lợi xã hội

hồi vốn từ người sử dụng hoặc

người mua

nhận thanh toán từ nhà nước
Hao mòn nguồn lực nhà

Phân bố chia sẻ rủi ro về chi phí

nước

Gánh chịu tổn
thất kinh tế

Quyền sở hữu thuộc nhà

Quyền sở hữu vẫn thuộc nhà nước,

Quyền sở hữu

nước

tư nhân sẽ chuyển giao lại khi kết

thuộc tư nhân

thúc tùy hợp đồng
Từ bảng 1.1, có thể tóm tắt các đặc điểm cơ bản của PPP như sau: là sự cộng tác
giữa khu vực công và tư dựa trên một hợp đồng trong đó cơ cấu nguồn vốn bao gồm cả
vốn của khu vực cơng và tư, có sự phân chia rủi ro trách nhiệm và lợi ích giữa hai bên


nhằm giảm chi phí tồn bộ dự án và nâng cao hiệu quả cung cấp dịch vụ công.
Mặc dù lợi ích của việc hợp tác với khu vực tư nhân trong PPP là rõ ràng, như
vậy mối quan hệ không nên được xem là quá trình hành động duy nhất có thể và thực sự
phức tạp để thiết kế, triển khai và vận hành. Do đó, PPP nên được đánh giá cẩn thận trong
bối cảnh của dự án, lợi ích cơng cộng và lợi ích tương đối đạt được theo các cách tiếp cận
khác nhau.[22, tr.7]
Sự tham gia của khu vực tư nhân vào dự án dịch vụ công đem lại nhiều lợi ích hơn
so với hình thức truyền thống chỉ có vai trị nhà nước. PPP có thể trình bày một số lợi thế,
nhưng quy trình này cũng rất phức tạp để thực hiện.
Một số đánh giá chi tiết về chi phí và lợi ích của khu vực tư nhân khi tham gia phải
đảm bảo PPP tăng cường các lợi ích cơng cộng. Tính phù hợp, khả năng thực hiện và quản
lý hiệu quả dự án, đòi hỏi sự linh hoạt của cả hai bên đáp ứng mục tiêu nhu cầu của cơng
chúng. Làm thế nào để lợi ích mong đợi các bên có thể đạt được, điều này địi hỏi tính tốn
để dự án có khả năng tồn tại.
1.1.3 Nội dung hợp đồng thực hiện hình thức hợp tác công tư
Tùy theo điều kiện thực tế và các thỏa thuận có liên quan mà tồn tại nhiều dạng
hợp đồng khác nhau. Theo đó, các thành phần kinh tế tư nhân, nhà đầu tư có thể tham gia
vào quá trình cung ứng dịch vụ cơng và vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn thông qua hỗ
trợ của nhà nước.
Các dạng hợp đồng mang tính chất mối quan hệ đối tác công tư bao gồm: các hợp
đồng dịch vụ, các hợp đồng quản lý, các hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng giao thầu, các

thoả thuận xây dựng kinh doanh chuyển giao (BOT) hoặc các thoả thuận tương tự, hợp
đồng nhượng quyền, hợp đồng liên doanh.[1, tr.29]
Bảng 1.2 Tóm tắt đặc điểm các hình thức hợp đồng cơ bản của PPP


Hình

Kỳ

Sở

Trách

Trách

Điểm

thức

hạn

hữu

nhiệm

nhiệm

mạnh

ro

tài

vận

chính

hành

Nhà

Nhà

Nhà

Thời gian Khơng huy động

Nhà

nước

nước

nước

ngắn, rủi

đủ tài chính

nước

ro tương

khơng thể đạt

đối thấp

hiệu quả
Có sự chia tách

(năm)

Hợp

1-3

đồng
dịch vụ

Hợp

2-5

đồng

Điểm yếu

Nhà

Nhà

Tư

Chi phí

nước

nước

nhân

tương đối giữa bên quản lý

quản lý

thấp

Rủi

Nhà
nước

và xây dựng gây
rủi ro

Hợp

25-30

Nhà

Nhà

Tư

Khả năng Phức tạp và dài

Tư

nước

nước

nhân

thu hồi

hạn, khó khăn

nhân

nhượng

vốn cao

trong tổ chức

quyền

do thời

đồng

hạn dài
BOT và

Tư

Huy

Hợp đồng phức

Tư

nhân

động vốn

tạp, cần nhận

nhân

thuận

hữu hiệu

định rõ rủi ro

tương

từ khu

tự

vực tư

thỏa

20-30

Nhà

Tư nhân

nước

Hợp

Nhà

Nhà

Nhà

nhânhợp
Kết

Có thể dẫn đến

Chia

đồng

nước

nước Tư

nước

tối đa tư

xung đột lợi ích

sẻ

nhân

Tư nh

nhân và

do nhà nước vừa

ân

nhà nước

sở hữu và quản lý

liên

doanh

Nguồn: Tổng hợp.[1, tr.31-46]
Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BOT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh


nghiệp dự án để xây dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư
được quyền kinh doanh cơng trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư
chuyển giao cơng trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.[7, tr.1]
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BTO) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh
nghiệp dự án để xây dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư
chuyển giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được quyền kinh doanh cơng trình
đó trong một thời hạn nhất định.[7, tr.1]
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hợp đồng
được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án để xây
dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình
đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh tốn bằng quỹ đất, trụ sở làm việc,
tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác cơng trình, dịch vụ để thực hiện
dự án khác.[7, tr.1]
Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOO) là
hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự
án để xây dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư sở hữu và
được quyền kinh doanh cơng trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư
chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.[7, tr.1]
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BTL) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh
nghiệp dự án để xây dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư
chuyển giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được quyền cung cấp dịch vụ trên cơ

sở vận hành, khai thác cơng trình đó trong một thời hạn nhất định; cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thuê dịch vụ và thanh toán cho nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án.[7, tr.1]
Hợp đồng Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BLT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh
nghiệp dự án để xây dựng cơng trình hạ tầng; sau khi hồn thành cơng trình, nhà đầu tư
được quyền cung cấp dịch vụ trên cơ sở vận hành, khai thác cơng trình đó trong một thời


hạn nhất định; cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuê dịch vụ và thanh toán cho nhà đầu
tư; hết thời hạn cung cấp dịch vụ, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình đó cho cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.[7, tr.1]
Hợp đồng Kinh doanh - Quản lý (sau đây gọi tắt là hợp đồng O&M) là hợp đồng
được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án để kinh
doanh một phần hoặc tồn bộ cơng trình trong một thời hạn nhất định.[7, tr.1]
1.1.4

Những lợi ích và rủi ro khi thực hiện hợp tác cơng tư

1.1.4.1 Những lợi ích
PPP trình bày một số lợi thế được công nhận cho khu vực công để khai thác.
Những lợi thế bao gồm khả năng tăng thêm tài chính trong mơi trường hạn chế ngân sách,
tận dụng tối đa hiệu quả hoạt động của khu vực tư nhân để giảm chi phí và tăng chất lượng
cho công chúng và khả năng tăng tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng.[22, tr.6]
Lợi ích về kinh tế: từ mối quan hệ hợp tác cơng tư đã góp phần tham gia của khu
vực tư vào dự án công, tạo ra nhiều sáng kiến và chi phí ít nhất. Điều này cho phép giảm
thiểu tối đa chi phí xây dựng của tồn dự án. Những chi phí về cơ bản sẽ được đưa vào
tính tốn như chi phí xây dựng, chi phí vận hành và bảo dưỡng, chi phí trả cho các khoản
nợ và thu hồi vốn tự có. Đối tác tư nhân có thể giảm chi phí này bằng cách áp dụng kỹ
thuật mới, thủ tục linh hoạt hơn, và giảm chi phí quản lý.
Với sự chuyên nghiệp của đối tác tư nhân trong việc tính tốn sẽ đảm bảo xóa bớt

các chi phí thừa và chi phí dàn trải không cần thiết. Một dự án với nhiều ưu đãi sẽ giảm
thiểu chi phí, đó là điều khó khăn đạt được của khu vực vốn sử dụng ngân sách truyền
thống. Lợi ích về kinh tế là lợi ích dễ đo lường nhất khi đầu tư vào một dự án.
Chia sẻ rủi ro giữa hai bên tham gia: lợi ích và trách nhiệm như nhau được cam
kết trong hợp đồng, giúp chia sẻ những rủi ro tiềm ẩn và rủi ro phát sinh trong quá trình
thực hiện. Nguyên tắc cốt lõi của dự án PPP là việc phân bổ rủi ro nhằm tối ưu hóa việc
chuyển giao rủi ro đảm bảo giá trị tốt nhất nhận được.
Cải tiến quy trình kỹ thuật và nâng cao chất lượng dịch vụ công: những kỹ
thuật mới sẽ được đưa vào quá trình thực hiện, do đó có thể nâng cao tính chun nghiệp
của đối tác tư nhân và cải thiện chất lượng và mức độ của dịch vụ công khu vực nhà nước.


Những thành công trên thế giới khi thực hiện PPP cho thấy chất lượng dịch vụ công đạt
được tốt hơn so với hình thức truyền thống.
Tận dụng khả năng thế mạnh của hai bên đối tác: nhà nước sẽ là bên có trách
nhiệm giải quyết những vấn đề liên quan tới cộng đồng, môi trường hoặc bảo lãnh vay vốn
do có lợi thế hơn. Ngược lại, khu vực tư nhân chuyên nghiệp hơn trong việc xử lý nguồn
vốn, vận hành kỹ thuật.
Huy động được nguồn vốn xã hội hóa: Nhà nước sẽ giảm được gánh nặng phải
tìm kiếm, sắp xếp và phân bổ nguồn vốn đầu tư từ ngân sách cho cơ sở hạ tầng, có thể tiến
hành nhiều dự án đầu tư hơn.
Tạo được giá trị thương mại từ khu vực công: tài sản công cộng được khu vực
tư nhân đầu tư khai thác trong phạm vi rộng hơn sự gị bó của tài sản cơng truyền thống sẽ
gia tăng giá trị cho khu vực công.
Nâng cao năng lực quản lý công khu vực nhà nước: công việc vận hành sẽ do
khối tư nhân đảm nhiệm,vì vậy nhà nước sẽ tập trung hơn vào chuyên môn lập kế hoạch
và giám sát, thời gian ngắn hơn, nhờ đó sẽ ít tốn kém hơn.
Tạo được doanh thu cho khu vực tư nhân: Khi tham gia vào cơ chế đối tác công
tư, khu vực tư nhân có được nhiều cơ hội đầu tư mang tính dài hạn hơn, ít rủi ro hơn với
sự bảo đảm của nhà nước. Từ đó, tạo ra sự ổn định và tăng trưởng tăng thu nhập cho người

lao động.
Những lợi ích từ việc thực hiện PPP có được trình bày trong bảng 1.3
Stt

Bảng 1.3 Những lợi ích cơ bản của dự án PPP
Những lợi ích

1

Tạo ra nhiều khoản đầu tư hơn cho cơ sở hạ tầng

2
3

Tạo ra sự ổn định và tăng trưởng cho khu vực tư nhân

4

Tiết kiệm chi phí

5

Cải thiện chất lượng dịch vụ cung cấp

6
7

Nâng cao khả năng quản lý công
Tạo thêm doanh thu

Phân bố và quản lý rủi ro tốt và hiệu quả hơn


Tạo uy tín tốt hơn cho nhà nước
8
Nguồn: Tổnghợp.[14, tr.25-27]
1.1.4.2 Những rủi ro của quá trình thực hiện
Các rào cản và thách thức chính trong việc thực hiện PPP bao gồm đất đai, vấn đề
mua lại, năng lực của khu vực cơng, đặc biệt là ở cấp chính quyền địa phương, việc chuẩn
bị các dự án và quản lý của họ, khung pháp lý và quản trị kém.[18, tr.13]
Vấn đề thu hồi đất: việc thu hồi đất được coi là một trong những vấn đề chính
trong quy trình giao dịch PPP nói chung.[23, tr.25]
Cùng với những lợi ích rõ ràng, mơ hình đối cơng tư cũng có ẩn chứa những hạn
chế khơng nhỏ, địi hỏi các bên phải lưu tâm trong quá trình áp dụng. Nổi bật là những vấn
đề sau:
Khung pháp lý: do tính chất hợp đồng thường phải qua hình thức đấu thầu, bản
chất phức tạp và thời gian dài, dễ nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp so với các phương
thức truyền thống khác.
Chi phí tăng: khơng phải bất kỳ địa phương nào cũng xem xét chi phí thật sự của
việc cung cấp dịch vụ khi thiết lập những chính sách giá cả cho những dịch vụ một cách cụ
thể. Bên cạnh đó, chi phí cho việc tổ chức quá trình đấu thầu và đàm phán hợp đồng, chi
phí trả cho các cơng ty tư vấn pháp lý cũng có thể khiến tăng chi phí. Điều này sẽ dẫn tới
việc người sử dụng dịch vụ sẽ phải trả mức phí cao hơn so với sử dụng dịch vụ được cung
cấp trước đây chỉ bởi nhà nước.
Chất lượng dịch vụ có thể giảm hoặc ít hiệu quả: nếu như cấu trúc hợp đồng
khơng tốt, có thể gây ra một sự giảm sút trong chất lượng dịch vụ, cung cấp dịch vụ khơng
hiệu quả hoặc thiếu bảo trì trong q trình vận hành.
Làm giảm tính cạnh tranh: Các tiêu chuẩn cao khi lựa chọn đơn vị nhà đầu tư tư
nhân, chi phí đấu thầu cao, ký hợp đồng dài hạn là những yếu tố cần thiết để tham gia,
không phải đơn vị tư nhân nào cũng có thể đáp ứng được.

Sự thiếu năng lực trong quá trình thực hiện: gắn liền với những rủi ro, những
lợi ích là việc ra quyết định. Một mối quan hệ đối tác công tư mà trong đó sự kết hợp của
những chính quyền địa phương thiếu kinh nghiệm và những nhà đầu tư tư nhân thiếu độ


tin cậy, khơng hiểu rõ vấn đề có thể gây ra những rủi ro cao.
Thiếu công khai và minh bạch: những thông tin kinh doanh cần bảo mật của các
công ty tư nhân sẽ khiến cho quá trình đánh giá dự án khó khăn hơn.
Ngồi ra, q trình thực hiện cũng có thể gặp một số rủi ro nhất định. Các yếu tố
rủi ro được tổng hợp nghiên cứu theo trình bày trong bảng 1.4
Bảng 1.4 Các yếu tố rủi ro có thể xảy ra trong q trình thực hiện PPP
Stt Yếu tố
Nguyên nhân
1

Rủi ro về doanh thu

Sử dụng các mức thu hồi chi phí
Mức thuế

2

Rủi ro xảy ra từ nhà đầu tư tư

Năng lực đối tác tư nhân không thể cung

nhân

cấp dịch vụ theo thông số kỹ thuật ban đầu
Quy trình đấu thầu kém

3

Rủi ro xây dựng

Chi phí phát sinh vượt mức chi phí cơ bản
Sự chậm trễ trong xây dựng ảnh hưởng đến
chi phí vốn

4

Rủi ro ngoại hối

Nợ từ tiền vay nước ngoài
Đồng tiền yếu tham gia


5

Rủi ro chính trị

Thiếu ổn định trong thể chế địa phương

6

Rủi ro môi trường

Các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng thường ảnh
hưởng môi trường xung quanh

7

Rủi ro tiềm ẩn

Bất ngờ do chưa được cung cấp thơng tin
tồn diện

8

Rủi ro chấp nhận công khai

Sự ồn ào của địa phương khi triển khai dự
án cơ sở hạ tầng

9

Rủi ro bền vững

Hệ thống giám sát và kiểm sốt khơng đạt
hiệu quả

10

Bảo vệ ẩn

Sự tham gia của nhà đầu tư tư nhân có thể
gây hồi nghi cho khu vực cơng

11

Rủi ro theo quy định hợp đồng

Nhà nước thất bại trong việc đảm bảo cam
kết
Tình trạng vỡ nợ của nhà cung cấp dịch vụ

Nguồn: European Commission.[22, tr.50-54]
1.1.5
Yếu tố tạo nên sự thành công của dự án PPP
•
•
o
•
PPP thành cơng phụ thuộc vào hiệu quả của cấu trúc luật pháp quốc gia, cần có sự
chặt chẽ về mặt pháp lý để xác định các mối liên hệ ràng buộc trong thực hiện và xác định
phạm vi dự án PPP.[22, tr.38]
Khi thiết kế và đánh giá dự án PPP cần chú ý: tác động của pháp luật đến khả năng
cạnh tranh công bằng, đặc biệt là vấn đề lựa chọn nhà đầu tư, đó là trường hợp cải cách
hoặc tư nhân hóa sẽ áp đặt một nhà điều hành hoặc đối tác chưa được lựa chọn ở giai đoạn
cạnh tranh sẽ được chọn ở giai đoạn thiết kế; sự thay đổi tiềm năng trong pháp lý, quyền
và nghĩa vụ của các bên; phạm vi và hiệu quả của cộng đồng giám sát đảm bảo tuân thủ
các điều kiện hợp đồng.[22, tr.39]
Vấn đề khung pháp lý và chính sách được đặt hàng đầu quyết định sự thành công
của PPP. Việc tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi, hứa hẹn nhiều lợi ích kinh tế cũng như
nhận được càng nhiều hỗ trợ từ chính phủ sẽ hấp dẫn nhà đầu tư tham gia.
Một khung pháp lý hợp lý cần được xem xét để xác định các yếu tố làm cản trở sự


tham gia của khu vực tư nhân, ảnh hưởng khả năng tồn tại và làm biến dạng lợi thế đã đạt
được, phân tích xem xét vấn đề tái cấu trúc nhà đầu tư hiện tại PPP đối với tình trạng pháp

lý của họ. Cần xác định các quy định được kết hợp vào hợp đồng PPP để xác định tác động
của chúng và nêu ra các biện pháp bảo vệ chống lại rủi ro pháp lý. Ngoài ra, để xác định
nhu cầu và thiết kế quy định cụ thể ngành có thể có sự tham gia khu vực tư nhân hay
không bao gồm xem xét phát triển cơ cấu tổ chức và khai thác.
1.2 Khái quát nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.2.1 Khái niệm
Người thu nhập thấp quy định là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập
thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ
gia đình nghèo quy định là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng
Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội quy định phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân
phường, thị trấn nơi cư trú.
Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để
bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp
tại khu vực đơ thị (sau đây gọi chung là ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa.[4,
tr.1]
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở
và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy
định.[4, tr.1]
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng
chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. [15, tr.1]
Như vậy, quy định văn bản pháp luật có khái niệm nhà ở xã hội cũng được hiểu là
nhà ở cho người thu nhập thấp.
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản
tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền cịn lại được tính thành tiền thuê nhà
và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và
người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy