Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh đắk lăk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN ÁI VÂN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK
••

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN ÁI VÂN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK
••

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐỒN THỊ PHƯƠNG DIỆP

TP HỒ CHÍ MINH - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Các kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được công bố trên bất kỳ cơng trình nào khác. Ngồi ra, trong luận
văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các tác
giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN ÁI VÂN


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật dân sự;
BLDS:
BLTTDS:

Bộ luật tố tụng dân sự;

LĐĐ:

Luật đất đai;

CNQSDĐ:

Chứng nhận quyền sử dụng đất;

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất;

TAND

Tòa án nhân dân;

UBND:

Ủy ban nhân dân;

VKSND:

Viện kiểm sát nhân dân;


MỤC LỤC

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK
LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 25
1.1................................................................................................................
1.2...........................................................................................................................
1.3................................................................................................................................ D

ANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................


6

1.4.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
1.5. Đất đai được xác định là tài sản vô giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Sự dịch chuyển đất đai
từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Bên cạnh việc biến đổi không ngừng của quan hệ pháp luật đất đai, pháp luật đất đai
cũng được Quốc hội sửa đổi bổ sung qua từng giai đoạn nhằm thực hiện các chính
sách pháp luật về đất đai. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
cứu và tìm hiểu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi tham gia vào các giao
dịch chuyển nhượng, thuê, tặng cho,... quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu các chủ
thể thực hiện phải tuân thủ triệt để các quy định về hình thức cũng như nội dung của
hợp đồng, trường hợp vi phạm một trong những quy định này, có thể dẫn đến hợp
đồng bị vô hiệu một phần hay Tòan bộ. Việc nắm vững và vận dụng các quy định của
pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng là cần thiết đối với mỗi cá nhân, tổ chức.
1.6. Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án có liên quan đến bất
động sản ngày càng gia tăng, phổ biến là các dạng tranh chấp liên quan đến chuyển
nhượng, tính chất các vụ việc ngày càng phức tạp từ việc thu thập, đánh giá chứng cứ
đến việc áp dụng pháp luật vào giải quyết vụ án. Thực trạng này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến hiệu
quả giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản đó là hệ thống pháp luật về bất

động sản nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng hiện
nay còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo. Và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những
người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các
vụ tranh chấp; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình độ chun mơn của
một số thẩm phán cịn hạn chế... Theo thống kê của TAND tỉnh Đắk Lắk thì số lượng
đơn đề nghị Tịa án xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm ngày càng tăng và
tính chất ngày càng phức tạp4. Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan đến tranh
chấp nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao, tỷ lệ các bản án,
quyết định bị sửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật về nội
4 Báo cáo thống kê tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.


7

dung còn nhiều.
1.7. Từ thực tiễn nêu trên nên tác giả thực hiện đề tài “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân
tỉnh Đắk Lắk”. Trong phạm vi đề tài, tác giả trình bày, phân tích các quy định của
pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra
những nhận xét về tính phù hợp của quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
2. Tinh hình nghiên cứu của đề tài
1.8. Áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét
xử của TAND là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp lý. Đặc biệt
trong tình hình hiện nay thì số lượng bài viết, cơng trình nghiên cứu về áp dụng pháp
luật trong hoạt động xét xử của Tòa án tăng lên rõ rệt. Nhưng theo tìm hiểu của cá
nhân tác giả thì hiện nay, liên quan đến đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tịa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk”

thì chưa có cơng trình nghiên cứu nào tương tự. Song nếu xét trong phạm vi cả nước
thì liên quan trực tiếp đến đề tài này có một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau
đây đã được công bố:
1.9. Luận văn thạc sĩ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án tại Việt Nam, Trường Đại học Luật Tp.
Hồ Chí Minh; Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Hoài Nam (2013): “Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” Trường Đại
học Quốc gia Hà Nội: Trong các luận văn trên, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất và phân tích, đánh giá chủ yếu các quy định của pháp
luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật.
1.10. Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Tống Anh Hào năm 2011 Trường Đại học Kinh tế - Luật thành phố Hồ Chí Minh về “Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng
Tháp”. Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận, các quy định của pháp luật liên quan
đến chế định về hợp đồng,các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn giải quyết các vụ tranh chấp phát sinh từ hợp


8

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Đồng Tháp. Trên cơ sở đó
phát hiện những vướng mắc, những bất cập trong việc giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án để đưa ra những kiến nghị
nhằm hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
1.11. Nhìn chung các cơng trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên
cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở các mức độ khác nhau về
những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND. Tuy nhiên, chưa

có cơng trình nghiên cứu nào được thực hiện về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân sau khi có Luật Đất đai
2013. Bên cạnh đó hiện nay cịn có nhiều văn bản pháp luật khác có liên quan đến
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
được ban hành như Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng có nhiều
thay đổi liên quan đến nội dung của đề tài, đặc biệt là còn nhiều vụ án được giải
quyết trong thực tế vẫn gây ra tranh luận và vướng mắc. Vì vậy, đề tài nghiên cứu
của tác giả là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Đề tài khơng trùng
lặp với các cơng trình đã cơng bố trước đây.
1.12. Kế thừa những thành quả khoa học của các cơng trình nghiên cứu đã
cơng bố, Luận văn này đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu một cách Tịan diện, có hệ thống
cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật giải quyết các giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở
đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
1.13. a) Mục đích nghiên cứu:
1.14. Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tịa án trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định
pháp luật về giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Đề xuất những
giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ở Việt Nam.


9

1.15. b) Nhiệm vụ của luận văn
1.16. Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu

chủ yếu sau đây:
-

Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tịa án thơng qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án cũng như các
khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân loại tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thẩm quyền, nguyên tắc và cách
thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án.

-

Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên
địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án hiện
nay và nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc đó.

-

Nêu phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hồn thiện các
quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND.

4. Phương pháp nghiên cứu
1.17. Trong q trình hồn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp duy
vật biện chứng duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh,
trong đó chú trọng các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp
phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, so sánh....Các phương pháp này được
sử dụng cụ thể như sau;
1.18. - Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để tìm hiểu
các khái niệm, phân tích, tổng hợp các quy định của pháp luật hiện hành về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích khái


10

quát hóa các quy định của pháp luật về vấn đề này, làm cơ sở cho việc đánh giá pháp
luật. Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá
các các bản án, quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cụ thể phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài.
1.19. - Phương pháp so sánh: được sử dụng để so sánh giữa quy định của
pháp luật đất đai hiện hành với quy định của pháp luật đất đai trước đây liên quan
đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.20. - Phương pháp lịch sử: được sử dụng để nghiên cứu quy định của pháp
luật về giải quyết tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
qua các giai đoạn làm định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật hiện hành.
1.21. - Phương pháp thống kê: dùng để thống kê các số liệu có liên quan đến
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế làm
cơ sở cho các kết luận, đề xuất của luận văn.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.22. a) Về đối tượng nghiên cứu
1.23. Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản quy phạm pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án; thực

tiễn cơng tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm
1.24.Ặ
J./V
1.25. gần đây.
1.26. b) Về phạm vi nghiên cứu
1.27. Theo pháp luật hiện hành thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hiện nay được giải quyết ở hệ thống cơ quan TAND nên luận văn
chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
6. Kết cấu của đề tài
1.28. Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 02 chương, trong
đó:
1.29. Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.30.
Chương
2:giải
Thực
tiễn
áp
các
của
phápbàn
chuyển
luật
nhượng
trong
quyền
sử

quyết
dụng
đấtdụng
tại
chấp
các
vềquy
Tòa
hợpđịnh
án
đồng
trên
địa
tỉnh
Đắk
Lắk
và
mộttranh
số
kiến
nghị.


1.31. CHƯƠNG 1
1.32. LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.
Khái niệm và các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

1.1.1.

Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất
1.33. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là "bất đồng, trái
ngược nhau"5. Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp
về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp
hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc
giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vu trong hợp đồng.
Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của luật dân sự và LĐĐ (Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500 của
BLDS năm 2015), ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính
là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao
nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng
QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ
ba có quyền u cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo
vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá
trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên trong phạm vi đề tài tác
giả chỉ tập trung đi vào các tranh chấp giữa các bên của hợp đồng mà không đi vào
các tranh chấp có liên quan đến người thứ ba.
1.34. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc
thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận
chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý
5 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội.

của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân
theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng
đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của
LĐĐ.
1.35. Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu
thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ.
1.1.2.

Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

được giải quyết tại Tòa án nhân nhân
1.36. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được
biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương
thức thanh toán... xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất
đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xung đột đó có thể được
biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng
cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một
bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các
thỏa thuận trong hợp đồng, làm tổn hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên
kia hoặc chủ thể khác có liên quan. Thơng thường, đối với những mâu thuẫn, bất
đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng
nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thể
được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để
tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên.
1.37. Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực

hiện hợp đồng và về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác
nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào
từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1.38. Nhóm các tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu


lực hay vô hiệu. Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng (Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và nay quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự
2015) hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc
bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
khơng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các bên là khơng có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu. Các bên
tham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vơ hiệu, phải khơi phục lại tình
trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường
theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu.
1.39. Nếu việc chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của Luật
đất đai, Bộ luật dân sự về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá
trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành. Nếu bên vi phạm nghĩa vụ khơng thi hành thì
bên có quyền có thể u cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
1.40. Nhóm các tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì về ngun
tắc các bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và
theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai.
1.41. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ta có thể phân thành các loại như sau:
1.42. Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận

chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận).
1.43. Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng
đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng);
1.44. Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm
thủ tục cơng chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
1.2.
Khái niệm và đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân
1.2.1.

Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử


dụng đất tại Tòa án nhân dân
1.45. Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra
một giải pháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành
viên trong xã hội, đảm bảo duy trì sự đồng kết, ổn định trong nội bộ nhân dân.
1.46. Giải quyết tranh chấp luôn gắn liền với việc phát sinh tranh chấp trong
xã hội. Điều này có ý nghĩa là tranh chấp, xung đột xã hội bao giờ cũng là hiện tượng
phát sinh trước. Sau đó, giải quyết tranh chấp mới ra đời nhằm giải quyết các bất
đồng, mâu thuẫn giữa con người với con người trong xã hội. Trên thực tế, tranh chấp
có thể xuất hiện ở mọi khía cạnh khác nhau của cuộc sống vì vậy việc giải quyết
tranh chấp cũng phát sinh trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, nơi mà ở
đó phát sinh tranh chấp. Xét dưới góc độ xã hội, giải quyết tranh chấp có thể do các
bên tranh chấp tự thương lượng giải quyết hoặc do người có uy tín đối với các bên
tranh chấp giải quyết.
1.47. Xét dưới góc độ quản lý thì giải quyết tranh chấp do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hoặc cán bộ, công chức nhà nước được giao nhiệm vụ giải quyết

những bất đồng, mâu thuẫn phát sinh trong lĩnh vực thuộc thẩm quyền quản lý giữa
các đối tượng chịu sự quản lý nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng
hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đối tượng chịu sự quản lý nhà nước.
1.48. Mục đích của giải quyết tranh chấp là phá vỡ, triệt tiêu các bất đồng,
mâu thuẫn, xung đột giữa các bên thông qua việc dàn xếp, thương lượng, hịa giải,
đàm phán, trọng tài,... nhằm khơi phục lại tính ổn định của các quan hệ xã hội đã
được xác lập hoặc tăng cường, củng cố và duy trì sự tồn tại ổn định của các mối quan
hệ xã hội, góp phần vào việc bảo vệ sự bền vững của trật tự xã hội hoặc của các thiết
chế xã hội.
1.49. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng,
mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở
pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp 6. Qua việc
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ
hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của
người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy
định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống. Giải quyết tranh chấp hợp
6 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Luật đất đai, Luật Lao động, Tư pháp
quốc tế). NXB Công an nhân dân Hà Nội-1999.Tr35;


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất
đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho
bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành
vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải
quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của

người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
1.50. Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
việc giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật
đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Để nâng cao chất lượng, hiệu quả
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần thực
hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của
pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban
chấp hành Trung ương Đảng khố XI về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ
cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định
của Luật đất đai năm 1993, 2003 Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những
quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy
định các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thơng qua ba phương thức: Hịa
giải, Giải quyết bởi cơ quan hành chính và Giải quyết bằng Tịa án nhân dân.
1.51. Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan Tòa án là hoạt động của Tòa
án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể
tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ
thể khác có liên quan, thơng qua đó đảm bảo và khơi phục quyền và lợi ích cho
người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai.
1.2.2.

Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án
1.52.

“Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại Tòa án là một loại vụ việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân
sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp”. Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án có các đặc điểm cơ bản
sau:
1.53. Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tịa án mang tính quyền lực của Nhà nước. Bởi lẽ, đó là phương thức giải
quyết thơng qua Tịa án. Mà Tịa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền
xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Điều 102 Hiến pháp 2013 quy
định:
1.54. “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp.
1.55.
luật định.

Tòa án nhân dân gồm Tòa án nhân dân tối cao và các Tòa án khác do

1.56. Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ cơng lý, bảo vệ quyền con người,
quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền
và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân”.
1.57. Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hịa giải hay tự
thỏa thuận hay thơng qua trọng tài. Phán quyết của Tịa án có hiệu lực buộc các bên
phải thi hành, nếu khơng thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành. Kết quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là bằng quyết định
hay bản án. Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành.
1.58. Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật có liên quan như Bộ luật tố tụng
dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự,.. .Điều này có nghĩa là trong q
trình giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ
tục giải quyết vụ án dân sự của Bộ luật tố tụng dân sự (các quy định về hình thức giải

quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Đồng thời
phải căn cứ vào các quy định của Luật đất đai để xác định chứng cứ, nhận diện quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (các quy định về nội dung giải quyết vụ
việc tranh chấp đất đai). Căn cứ vào Bộ luật dân sự để giải quyết các tranh chấp đất
đai có liên quan đến hợp đồng, đến thừa kế.
1.59.

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng


đất đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đương sự có quyền chấm dứt, thay
đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái
pháp luật và đạo đức xã hội. Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ
giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân
sự theo thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải
quyết như giải quyết thơng qua hịa giải, giải quyết qua phiên tịa bằng bản án. Trong
q trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu
chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút u
cầu của mình đã đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp
luật cho phép như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tịa án
có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình.
1.60. Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
1.61. Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà
nước. Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực
hiện. Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật
thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi

hành. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà
khơng tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp
cưỡng chế do pháp luật quy định.
1.62. 1.3. Nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
1.3.1.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án
1.63. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm,
tư tưởng chỉ đạo có tính định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc
giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng Tịa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản
sau:


1.64.

Một là, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu thống nhất quản lý:
1.65. Từ Hiến pháp 1980 đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở nước ta có sự thay
đổi cơ bản, từ chỗ tồn tại nhiều hình thức sở hữu chuyển sang quốc hữu hoá đất đai
và xác lập chế độ “Đất đai thuộc sở hữu Tòan dân do Nhà nước thống nhất quản
lý”. Sở hữu Tòan dân về đất đai có nghĩa là, đất đai khơng thuộc quyền sở hữu riêng
của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá
nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Như vậy, Việt Nam có sự phân định rõ
ràng giữa chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai. Đất đai thuộc sở hữu Tòan
dân nhưng Nhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền xác lập chế độ

pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất. Các chủ thể có quyền sử dụng đất chỉ có
được khi Nhà nước cho thuê đất hay giao đất hay thừa nhận để sử dụng chứ khơng có
quyền sở hữu đất đai. Đây là ngun tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý
và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do
vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai cũng như giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh
chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Từ đó cần quán
triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại
đất đã giao cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
1.66.

Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi

ích kinh tế, khuyến khích tự hịa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện
nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều
hành các quan hệ xã hội về đất đai. Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi
tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định,
trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích ln là vấn đề cốt lõi, luôn là
mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất khơng được
đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn. Do vậy, khi
giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải
quyết hài hịa lợi ích kinh tế giữa các bên.
1.67.

Ba là, ngun tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh
chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã
hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ
quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với
việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nơng thơn có việc làm phù hợp
với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh
doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân.
1.68. Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên
tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh
chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng
truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tơn trọng
tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua
hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người
khác; thực hiện nghị quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam.
1.3.2.

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại Tòa án
1.69. Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh
chấp
1.70. - Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy
định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng:
1.71. + Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Tịa án cơng nhận hợp
đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc
họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị

trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
1.72. + Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và
bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng cơng trình kiến trúc trên
đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.


1.73. + Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc khơng có
điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tùy trường hợp cụ thể Tịa án
có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển
nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ
thẩm.
1.74. - Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp
luật nhưng hình thức của hợp đồng khơng phù hợp với quy định của pháp luật tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.75. + Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tịa án tun
bố hợp đồng vơ hiệu và hủy hợp đồng.
1.76. + Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên
chuyển nhượng đã giao Tịan bộ diện tích đất, thì Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền
chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể
cơng nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu cơng nhận phần
hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn
số tiền mà họ đã nhận, thì Tịa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên
chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so
với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị
quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời
buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên
nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số
tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tịa án chỉ cơng nhận phần hợp đồng

tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh tốn
khoản tiền đã nhận vượt q giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử
dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
1.77. - Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận
chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử
dụng vào mục đích cơng cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Tịa án
tun bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tùy từng trường hợp Tịa án áp dụng quy định của điều
luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của
Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển


nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu. Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt
hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I
của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại
tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình7.
-

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện
đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo
hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân
sự, hơn nhân và gia đình8.

-

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Tòan bộ hoặc một phần nội

dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vơ hiệu
Tịan bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô
hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật dân sự
2005 và hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân
và gia đình.

1.78. Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
1.79. Khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án
giải quyết như sau:
1.80. - Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp
đồng trái pháp luật. Do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chưa được thực hiện thì Tịa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc
7 Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày
16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình.
8Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân
sự, hôn nhân và gia đình.


giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục
2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các
vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình9.
1.81. - Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện
thì Tịa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
1.82. + Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân

dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
1.83. + Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân
đã cho phép việc chuyển nhượng;
1.84. + Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, cơng trình
kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về
quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền
sử dụng đất xây nhà ở, cơng trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh
doanh trên đất đó .
1.85. Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
1.86.

- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1.87. Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và
Điều 711 của Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật
đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146
của Luật đất đai năm 2003, thì Tịa án chỉ cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
1.88. + Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có năng lực hành vi dân sự;
1.89.

+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

9Xem thêm tại tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và

gia đình.


hồn Tịan tự nguyện;
1.90. + Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
1.91. + Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất
đai năm 2003;
1.92. + Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
1.93. + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản
có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền.
1.94. - Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy
đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và
gia đình10.
1.95. + Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều
kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn
áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình,
nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu
từ ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tịa án giải quyết, thì khơng coi là hợp đồng vô
hiệu do vi phạm điều kiện này. Các giấy tờ tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai
2003 là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng
như, giấy được tặng cho, được thừa kế, được nhận chuyển nhượng, quyết định giao
đất, có tên trong sổ địa chính, hoặc có đất thơng qua bản án có hiệu lực của Tòa

án.. .những giấy tờ này nay được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như sau:
10

Xem thêm: điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội

đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự,
hôn nhân và gia đình.


-

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn
liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn
liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý,
hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác
được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

-

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

1.96. - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
1.97. - Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm
giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2,


3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các
vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình11, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà có phát sinh
tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có u cầu Tịa án giải quyết, thì khơng coi là
hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Thực tiễn xét xử có nhiều Tịa án cơng
nhận ln hợp đồng, có Tịa án thì buộc các bên hồn thiện quy định về hình thức,
nếu khơng thực hiện Tịa án tun bố vơ hiệu. Với quy định đã hướng dẫn rõ vi phạm
2 điều kiện mà có đủ điều kiện thì khơng có là vi phạm, cần phải được hiểu là khơng

coi bị vi phạm về hình thức và vi phạm về đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trường hợp này nếu khơng có vi phạm nào khác ngồi hai điều kiện trên thì
Tịa án cần phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các
bên.
1.98. - Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều
kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số
02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và
gia đình, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng
đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và
cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các
quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tịa án
cơng nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất,
thì Tịa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà
ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất cịn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng
giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo
đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên
thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
1.99. Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu thì
Tịa án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để
khơi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm
11
Xem thêm tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình.