Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐỖ THỊ THÙY TRANG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH –NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐỖ THỊ THÙY TRANG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số:8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. BÀNH QUỐC TUẤN

TP. HỒ CHÍ MINH –NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của bản thân tơi dưới
sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Bành Quốc Tuấn.
Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực. Các ý kiến, quan điểm không
thuộc ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp của chính bản thân đều được trích dẫn đầy đủ.
Tơi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của các kết quả nghiên
cứu trong Luận văn.

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thùy Trang


BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

CHỮ ĐƯỢC VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

1

Bộ luật Dân sự

BLDS

2

Tố tụng dân sự

TTDS

3

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

4

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTMCP

5

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nơng thơn

NHNN&PTNT

6

Tổ chức tín dụng

TCTD

7

Tịa án nhân dân

TAND

8

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 7
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn ...................................................................... 7
3.1.1 Mục tiêu chung ................................................................................................. 7
3.1.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 7
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn .................................................................... 7
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 8
4.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 8
4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 8
5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 9
6. Kết cấu luận văn .................................................................................................... 9
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG .................................................. 10

1.1. Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng. ........................................................................................................................ 10
1.1.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng............ 10
1.1.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng. .............................. 18
1.2. Vai trò của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng............ 20


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................... 22
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG VÀ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN
HỒN THIỆN PHÁP LUẬT ............................................................................ 24
2.1. Nội dung điều chỉnh của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại ngân hàng. ....................................................................................... 24
2.1.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng. ..................... 24
2.1.2. Trình tự thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng .......... 26
2.1.3. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng. .................. 30
2.2. Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bến Tre ..................................... 35
2.2.1. Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được cơ quan có thẩm quyền cấp cho hộ gia
đình ......................................................................................................................... 36
2.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ mà trên đất có tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sử dụng của người khác. ............................................................................... 40
2.3. Sự cần thiết và kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất tại ngân hàng ......................................................................... 44
2.3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại ngân hàng............................................................................................. 44
2.3.2. Kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
ngân hàng ................................................................................................................ 45
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................... 48
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà hội nhập và phát triển, kéo theo sự tăng
trưởng về kinh tế là các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ ngày một trở nên
phổ biến. Các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phát triển, việc huy động nguồn
vốn để đầu tư kinh doanh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, là cơ hội để các chủ thể
tìm kiếm lợi ích nhưng cũng chứa đựng khơng ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ khơng
thiện chí, trung thực khi thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, để tạo thế chủ động cho
người có quyền, tạo cơ chế an tồn trong thiết lập giao dịch dân sự, việc xây dựng cơ
chế bảo đảm thi hành các giao dịch này thông qua các biện pháp bảo đảm ngày càng
trở nên phổ biến và cấp thiết. Chính phủ, Quốc hội và các cơ quan có thẩm quyền đã
ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quy định các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ tài sản,đặc biệt văn bản mới nhất đang có hiệu luật pháp luật là Bộ luật
dân sự năm 2015 quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:
cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo
lãnh,tín chấp và cầm giữ tài sản. Trong đó biện pháp thế chấp tài sản là một trong
những biện pháp bảo đảm tài sản được các ngân hàng trong cả nước áp dụng rộng rãi
nhất, nhằm hạn chế những rủi ro tín dụng có thể xảy ra, là điều kiện có tính tiên quyết
đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn trong hoạt động cho vay. Tuy nhiên, biện
pháp này chỉ có ý nghĩa và giá trị thực tiễn khi bên cấp tín dụng thu hồi được khoản
nợ trên cơ sở xử lý tài sản bảo đảm, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng nợ xấu kéo dài
làm ảnh hưởng trực tiếp đến ngân hàng, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
Bởi lẽ, hệ thống ngân hàng và nền kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, ngân
hàng là kênh thu hút và cung cấp tiền cho các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân để

thực hiện các giao dịch góp phần phát triển nền kinh tế của đất nước.
Khi xác lập quan hệ thế chấp, các bên không chỉ quan tâm đến giá trị tài sản
đảm bảo mà còn quan tâm đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất là vấn đề khó khăn vướng mắc nhiều nhất mà ngân


2

hàng đang gặp phải. Hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại của nước ta trong
thời gian qua đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, tình trạng nợ xấu
kéo dài, đã và đang ảnh hưởng khơng nhỏ đến hiệu quả và tính an tồn kinh doanh
của chính các ngân hàng thương mại, việc điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng
Nhà nước, đến lưu thơng dịng vốn vào nền kinh tế. Chính vì vậy, pháp luật quy định
về các biện pháp bảo đảm tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất không ngừng được sửa đổi bổ sung để tạo mơi trường pháp lý an tồn, thuận lợi
cho các ngân hàng thương mại và khách hàng vay. Tuy nhiên quyền sử dụng đất là
một tài sản mang tính đặc thù, mặc dù các quy định của pháp luật điều chỉnh về thế
chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã được sửa đổi bổ sung
gần đây nhưng trên thực tế cịn nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập khi thực hiện. Vì
vậy, việc tiếp tục sửa đổi, ban hành những văn bản quy phạm pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng là vấn đề cần được quan tâm.
Với mong muốn sẽ tìm ra được những khó khăn, hạn chế, bất cập trong các
quy định pháp luật Việt Nam hiện nay về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại các ngân hàng, từ đó đề ra các kiến nghị pháp lý góp phần khắc phục những khó
khăn, vướng mắc, bất cập giúp cho hoạt động của ngân hàng được thực hiện một cách
trơi chảy hơn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước, do vậy tác giả
chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng”
làm đề tài Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nội dung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng là đề tài

không mới, đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu ở nhiều góc độ khác nhau. Có
thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây:
- Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Hồ Chí Minh, tác giả đã phân tích về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam như các
nội dung liên quan đến hợp đồng bảo lãnh; bảo đảm đối vật trong đó có đặc quyền và


3

quyền lưu giữ trong Luật hàng hải- Đặc quyền trong Luật dân sự; các nội dung về
cầm cố; ký cược và ký quỹ; thế chấp; bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sở hữu tài sản
của người yêu cầu. Đây là sách chuyên khảo có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn
về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tại Mục V Chương III tác giả có nêu
và bình luận quy định của pháp luật về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, trong đó
có nội dung về xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, tác giả chỉ điểm qua các quy định
về trường hợp xử lý tài sản thế chấp theo Nghị định số 17/199/NĐ-CP ngày 29/3/1999
của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, tác giả chưa
đưa ra những kiến nghị, giải pháp để khắc phục những bất cập, hạn chế của pháp luật.
Và hiện nay Nghị định số 17/199/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
- Hoàng Thị Thu Thảo (2016), "Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại", Luận văn thạc sĩ
Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích nhiều
vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng: về khái
niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng; thực trạng quy định pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Tuy
nhiên, tại phần thực trạng, tác giả chưa phân tích sâu và chưa dẫn chứng cụ thể các
trường hợp khó khăn, vướng mắc của phía ngân hàng hoặc cơ quan có thẩm quyền
trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong tình hình hiện nay, dẫn

đến những kiến nghị chỉ nêu nội dung chung chung, khơng có tính áp dụng cao.
- Đào Nguyễn Hương Duyên (2017), "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Luật thành
phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã đi sâu phân tích những vấn đề chung về xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất (khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc, phương thức xử lý
tài sản....); thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và kiến
nghị hoàn thiện. Ở đây, tác giả đã nêu những khó khăn vướng mắc trong việc xử lý
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói chung, tuy nhiên, chưa phân tích sâu những


4

có khăn vướng mắc của từng biện pháp bảo đảm đặc biệt là xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
- Nguyễn Thị Linh Phượng (2020), "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự", Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã nêu và phân tích nhiều nội dung khái quát
chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự: khái
niệm, đặc điểm, ý nghĩa, căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự; thực trạng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự. Tác giả đã nêu lên những khó
khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật và đưa ra những kiến nghị để góp
phần hồn thiện quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Luận văn chỉ tập trung nghiên
cứu khía cạnh xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự,
các nội dung khác liên quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chưa được
tác giả đề cập.
Ngồi ra cịn có các hội thảo, bài báo khoa học liên quan đến đề tài xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất như:
- Hội thảo "Quyền xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng" tổ chức tại
Hà Nội vào ngày 06/12/2016 dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam,
hai đơn vị Vụ Pháp chế và Thời báo Ngân hàng đã phối hợp tổ chức Hội thảo này.Tại

Hội thảo các đại biểu đã thảo luận và nêu một số khó khăn, bất cập trong q trình
xử lý tài sản bảo đảm trong thời gian vừa qua như: người có tài sản bị xử lý khơng
hợp tác, nhiều trường hợp chuyển sang đối đầu, mâu thuẫn gay gắt với bên xử lý tài
sản, nên việc xử lý tài sản gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, cơng sức;
nhiều quy định của pháp luật hiện hành thiếu các hướng dẫn cụ thể về nội dung xử lý
tài sản bảo đảm dẫn đến việc khi các TCTD nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà
ở thì việc xử lý tài sản bảo đảm có thể dẫn đến thời gian giải quyết kéo dài, gây khó
khăn, lúng túng cho các TCTD trong quá trình thực hiện. Hội thảo cũng đưa ra một
số kiến nghị như: Bộ Tư pháp khẩn trương phối hợp với ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài


5

ngun và Mơi trường, Bộ Cơng an, Bộ Tài chính và Tồ án Nhân dân Tối cao trình
Chính phủ ban hành Nghị định về xử lý tài sản bảo đảm; kiến nghị với Bộ Tư pháp
cần phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan để nghiên cứu, bổ sung hướng dẫn chi
tiết về quyền của bên nhận bảo đảm đối với việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường
hợp bên bảo đảm chống đối, khơng hợp tác…Nhìn chung, các ý kiến phát biểu, đóng
góp và kiến nghị tại hội thảo sẽ là kênh thông tin quan trọng giúp Ngân hàng nhà
nước, các cơ quan nhà nước có liên quan rà sốt, hồn thiện hệ thống pháp luật về xử
lý tài sản bảo đảm, góp phần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Tuy
nhiên, vẫn cịn một số vướng mắc khó khăn về việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
tại ngân hàng chưa được các đại biểu tham dự hội thảo đề cập đến ví dụ như các nội
dung mà tác giả sẽ trình bày trong luận văn này.
- Bùi Đức Giang, "Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật dân sự 2015", tạp chí
ngân hàng (số 1-2/2017) trong đó tác giả đi sâu phân tích các nội dung của pháp luật
về xử lý tài sản bảo đảm như: Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm; các phương thức
xử lý tài sản cầm cố, thế chấp; thủ tục xử lý tài sản bảo đảm. Tại phần nội dung thủ
tục xử lý tài sản bảo đảm tác giả có nêu và phân tích một số bất cập, hạn chế của quy
định pháp luật về thời hạn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, giao tài sản để xử lý,

định giá tài sản,...Tuy nhiên, tác giả chỉ mới phân tích, bình luận về việc xử lý tài sản
bảo đảm nói chung, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng thì tác
giả chưa đề cập đến.
- Hồng Trọng Lực (Phó Chánh án Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Bình), "Bàn
về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng", tạp chí điện tử Tịa
án nhân dân ngày 13 tháng 8 năm 2019, tác giả đã nêu và bình luận một vụ án cụ thể
về tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong trường hợp tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất đó có nhà ở, cơng
trình xây dựng của người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và
tài sản này khơng thuộc tài sản thế chấp. Sau đó tác giả đã chỉ ra nhiều quan điểm
khác nhau về việc giải quyết nội dung vụ án trên, những khó khăn, vướng mắc mà
Tòa án đã gặp phải và kiến nghị Tịa án nhân dân tối cao có những hướng dẫn cụ thể


6

nhằm giúp các Tịa án tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đã xảy ra. Tuy nhiên, tác
giả cũng chỉ mới đưa ra một trong những khó khăn, vướng mắc trong quá giải quyết
tranh chấp tại Tòa án liên quan đến tài sản thế chấp, trên thực tế có nhiều nội dung
vướng mắc liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ chưa được tác giả đề
cập đến.
Nhìn chung, xét về phạm vi nghiên cứu và nội dung nghiên cứu của đề tài thì
các cơng trình nghiên cứu khoa học, hội thảo tác giả nêu trên đã có phân tích, đánh
giá các nội dung liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ nói riêng, từ đó chỉ ra một số bất cập, hạn chế và kiến nghị để góp
phần khắc phục những bất cập, hạn chế, đóng góp về mặt lý luận cũng như làm cơ sở
cho việc ban hành các quy định pháp luật tương ứng. Tuy nhiên, trước sự phát triển
nhanh của nền kinh tế-xã hội thì ngày càng có nhiều vấn đề phát sinh mới mà đôi lúc
pháp luật không lường trước được, và có những vấn đề xảy ra trên thực tế mà các tác
giả chưa đánh giá hết được. Do đó, những khó khăn vướng mắc về vấn đề xử lý tài

sản thế chấp là QSDĐ tại các ngân hàng vẫn cịn xảy ra nhiều gây nợ xấu, ảnh hưởng
khơng nhỏ đến nền kinh tế của đất nước. Vì vậy, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài
ngoài việc kế thừa có chọn lọc các vấn đề đã được nghiên cứu trong các cơng trình
khoa học đã nêu ở trên, Tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và thực trạng áp dụng, trên cơ sở đó chỉ ra những bất
cập của pháp luật và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện. Với việc lựa chọn đề tài “Pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng”, tác giả mong
muốn đưa ra những kiến nghị mang lại hiệu quả, góp phần khắc phục những bất cập,
hạn chế của pháp luật, để hoạt động của ngân hàng ngày càng được thực hiện tốt hơn,
góp phần phát triển kinh tế của đất nước.


7

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
3.1.1 Mục tiêu chung
Tác giả nghiên cứu đề tài "Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại ngân hàng”, với mục tiêu góp phần hồn thiện pháp luật liên quan đến việc
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng; khắc phục một số hạn chế,
tồn tại về công tác thực thi nhiệm vụ của nhân viên ngân hàng. Từ đó giúp giảm rủi
ro cho hoạt động cho vay của các ngân hàng hiện nay.
3.1.2 Mục tiêu cụ thể
Hiện nay các quy định của pháp luật về dân sự, về đất đai liên quan đến nội
dung xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng còn nhiều vướng mắc,
bất cập. Bên cạnh đó, q trình thực hiện thủ tục cho vay thế chấp của cán bộ tín dụng
ngân hàng cũng cịn nhiều tồn tại, hạn chế dẫn đến q trình xử lý tài sản thế chấp
của ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Do đó, để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc
nêu trên, tác giả đưa ra phân tích những tình huống cụ thể đã xảy ra trên địa bàn tỉnh
Bến Tre, từ đó chỉ rõ những bất cập của quy định của pháp luật dân sự, đất đai; những

tồn tại hạn chế của một số cán bộ tín dụng ngân hàng và đưa ra những kiến nghị thiết
thực góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật và khắc phục được những tồn
tại hạn chế của một số ngân hàng hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở kết quả các cơng trình nghiên cứu khoa học đã công bố, luận văn
tiếp tục nghiên cứu làm rõ các nội dung sau đây:
- Khái quát pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng, đặc biệt là từ năm 2015 trở lại đây từ khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành.
- Pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân
hàng. Nhận xét, đánh giá tổng quát những quy định của pháp luật điều chỉnh về xử


8

lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng, những khó khăn vướng mắc
của ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
- Đề xuất những kiến nghị, giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện các quy
định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của
ngân hàng; những kiến nghị khắc phục những hạn chế, tồn tại về công tác thực thi
nhiệm vụ của nhân viên ngân hàng, giúp hoạt động ngân hàng mang lại hiệu quả
cao.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Với tên gọi của đề tài là "Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại ngân hàng"và mục tiêu nghiên cứu đã nêu trên, tác giả chỉ tập trung vào đối
tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về thế chấp, về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất, và các quy định khác có liên quan đến nội dung xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Thời gian qua một số ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bến Tre đã gặp phải một số

khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác xử lý tài sản thể chấp là quyền sử dụng
đất tại ngân hàng cụ thể là xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia
đình, hoặc quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản thuộc quyền sử dụng của người
khác (đây cũng là điểm chung ở khu vực miền Tây Nam Bộ). Để biết được nguyên
nhân của những khó khăn vướng mắc nêu trên, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các
trường hợp cụ thể mà ngân hàng đang gặp phải xảy ra trên địa bàn tỉnh Bến Tre, từ
đó soi rọi những quy định của pháp luật liên quan và tìm ra biện pháp khắc phục khó
khăn vướng mắc. Do đó, những nội dung khác ngồi những nội dung nêu trên tác giả
chỉ nêu sơ qua, hoặc sẽ không đề cập trong luận văn này.


9

5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp so sánh được sử dụng song song với phương pháp phân tích,
trong đó tập trung ở Chương 1 và Chương 2 của Luận văn, nhằm làm rõ những vấn
đề đã phân tích.
- Phương pháp phân tích sẽ được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ luận văn,
tập trung ở phần nội dung luận văn (Chương 1 và Chương 2), đặc biệt phương pháp
phân tích sẽ được sử dụng nhiều nhất ở Chương 2, để phân tích các quy định của luật
thực định, nghiên cứu thực tế áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại ngân hàng và kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật.
- Phương pháp tổng hợp sẽ được sử dụng nhiều ở phần kết luận của Luận văn
để tóm lược những nội dung đã được trình bày ở tồn bộ Luận văn tạo nên tính hệ
thống khoa học của vấn đề đã được trình bày.
6. Kết cấu luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu với 2 chương như sau:
Chương 1: Khái quát pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại ngân hàng.

Chương 2: Pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại ngân hàng.


10

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại ngân hàng.
1.1.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm dân sự theo pháp luật dân
sự của Việt Nam.
Thuật ngữ “thế chấp” đã xuất hiện từ rất sớm, thời La Mã cổ đại. Theo các
học giả La Mã thì “Một văn tự thế chấp là một lời cam kết nếu nó được định nghĩa
theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là “giao kết thế chấp” được quy định trong luật sớm
nhất, được dịch sang tiếng Pháp giai đoạn của người Nooc Măng là thế chấp 1. Chế
định này được chuyển tiếp và phát triển rộng rãi trong các quy định pháp luật của
hầu hết các nước theo truyền thống hệ thống pháp luật lục địa (Common Law) và hệ
thống Luật dân sự (Civil Law).
Theo từ điển Bách khoa: "Tài sản chỉ tất cả những gì có giá trị tiền tệ thuộc
sở hữu của một cá nhân, một đơn vị hoặc của nhà nước, có thể được dùng để trả nợ,
sản xuất ra hàng hóa hay tạo ra lợi nhuận bằng cách nào đó. Một tài sản có ba đặc
tính khơng thể thiếu: lợi nhuận kinh tế có thể xảy ra trong tương lai; do một thực thể
hợp pháp kiểm soát; thu được kết quả ngay từ hợp đồng kinh doanh hoặc giao dịch
đầu tiên"2.

1

Nguyễn Thị Nga(2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật

học, Viện Nhà nước và Pháp luật, tr. 9.
2

Từ điển bách khoa Việt Nam (4), NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.32.


11

Theo pháp luật Việt Nam tài sản bao gồm: "“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”3
Ở Việt Nam, quy định về thế chấp tài sản xuất hiện từ khi Hội đồng nhà nước
ban hành Pháp lệnh số 52 - LCT/HĐNN8 ngày 29/8/1991 về hợp đồng dân sự, trong
đó tại mục I Chương III quy định về nội dung thế chấp tài sản đã nêu: Các bên có thể
thoả thuận thế chấp tồn bộ hoặc một phần nhà cửa, cơng trình xây dựng khác, tàu
biển, cây lâu năm nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng. Tài sản thế chấp phải thuộc sở
hữu của bên thế chấp và có thể bán được và tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, nếu
các bên khơng có thoả thuận khác.
Kế thừa và phát triển những quy định trên về thế chấp tài sản, ngày 28/10/1995
Bộ luật dân sự (BLDS) đầu tiên của nước ta ra đời, trong đó có quy định khái niệm
về thế chấp tài sản như sau: là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền...bất động sản
do bên thế chấp giữ4. Ở đây Luật chỉ cho phép đối tượng thế chấp là bất động sản
thuộc sở hữu của người thế chấp, các tài sản khác không phải là bất động sản hoặc là
bất động sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì khơng được quyền
thế chấp.
Đến khi BLDS năm 2005 ra đời, quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau

đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp5. Đối với giai đoạn này Luật cho phép bên thế
chấp có quyền thế chấp bất cứ tài sản nào thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp mà

3

Điều 105 Bộ luật dân sự 2015.

4

Điều 346 Bộ Luật dân sự 1995.

5

Điều 342 Bộ Luật dân sự 2005.


12

không phân biệt tài sản thế chấp là động sản hay bất động sản miễn là thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp là được quyền thế chấp.
Kế thừa những quy định của BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 quy định:
"Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể
thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp6. Như vậy quy định về thế chấp
tài sản của BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 là tương tự nhau là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tài sản thế chấp
có thể là động sản hoặc bất động sản.

Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...." 7. Theo giáo trình Luật đất đai:
"Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước"8. Khi một người đủ điều
kiện theo quy định của Luật đất đai sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(QSDĐ). Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất9.

6

Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.

7

Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và

Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
8

Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

9

Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013.

13

Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Mặc dù Pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng về khái niệm thế chấp tài
sản QSDĐ, tuy nhiên qua những phân tích nêu trên về khái niệm thế chấp tài sản,
khái niệm QSDĐ tác giả có thể đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản là QSDĐ như
sau: Thế chấp tài sản là QSDĐ là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản là QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp.
♦ Đặc điểm của thế chấp tài sản là QSDĐ:
Thứ nhất, không phải mọi QSDĐ đều được thế chấp: Trên cơ sở được chủ sở
hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch, QSDĐ là đối tượng trong
giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước. Điều
đó cho thấy rằng, khơng phải QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là
đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được Nhà nước cho phép,
được pháp luật quy định mới trở thành đối tượng của các giao dịch đó. Theo quy định
của Luật Đất đai 2013 thì các loại đất sau đây được phép thế chấp QSDĐ:
Một là, đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê10; đất của tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm11; Đất của
tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần
cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước12; Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản trong trường hợp đất của
tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất
hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do

10

Điểm d Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013.

11

Điểm a Khoản 1 Điều 174 Luật đất đai 2013.

12

Khoản 2 Điều 176 Luật đất đai 2013.


14

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn
mà khơng phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm13; đất của
tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm trong trường hợp th đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê14.
Hai là, đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước
giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế15; hộ gia
đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất16; Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê17.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ loại đất nào không được thế
chấp nhưng có thể hiểu rằng, các loại đất khơng được phép thế chấp bao gồm: Đất
của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định; Đất
của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền đã trả có

nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất; Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm.

13

Điều 177 Luật Đất đai 2013.

14

Khoản 1 Điều 178 Luật đất đai 2013.

15

Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013.

16

Điểm a Khoản 2 Điều 180 Luật đất đai 2013.

17

Điều 183, 184 Luật đất đai 2013.


15

Thứ hai, nguy cơ dẫn đến tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ rất cao:
Đất đai thế chấp thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến việc xung

đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan. Sự thay đổi
này có thể là sự thay đổi về chủ thể như bên thế chấp cho thuê đất thế chấp, chuyển
nhượng đất thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp
luật18, cũng có thể là sự thay đổi về giá đất theo thị trường, hoặc là sự thay đổi về
trạng thái như đất thế chấp được đầu tư thêm để làm tăng thêm giá trị. Sự thay đổi đó
dẫn đến giá trị của đất đai bị thay đổi hoặc chủ sở hữu thay đổi làm cho quan hệ thế
chấp QSDĐ nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được bảo đảm, dễ dẫn đến tranh
chấp.
Sự khác nhau giữa thế chấp tài sản là QSDĐ và thế chấp tài sản khác:
- Một là, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải lập thành văn bản, phải công chứng
và phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.
Như chúng ta đã biết, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc
biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn ln gắn
với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi QSDĐ là một loại tài sản nên Hiến
pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với
tài sản này.Theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai thì khi thế
chấp QSDĐ, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải lập thành văn bản, phải công chứng và
phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể tại Khoản
2 Điều 502 BLDS 2015 quy định: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về
đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan". Và tại điểm a, Khoản 3 Điều
167 Luật đất đai 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải
được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy

18

Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015.

16

định tại điểm b khoản này", Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: "3. Việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".
- Hai là, thế chấp tài sản là QSDĐ phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Khi thế chấp QSDĐ thì bên nhận thế chấp phải tiến hành đăng ký biện pháp
bảo đảm19 với cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở
Tài ngun và Mơi trường20. Việc đăng ký này có hiệu lực đối kháng với người thứ
ba giúp đảm bảo sự an toàn và giảm rủi ro cho bên nhận thế chấp (bên nhận bảo đảm
được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều
308 BLDS 2015 và luật khác có liên quan)21. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm
bằng QSDĐ, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm
cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký22.Đối với các hợp đồng thế
chấp bằng các tài sản khác không bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm thì hợp
đồng đó phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm giao kết hợp
đồng.
Đây là hai điểm khác biệt lớn nhất giữa việc thế chấp QSDĐ với việc thế
chấp các tài sản khác.
Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng.
Trong quan hệ cho vay tại các ngân hàng, quy định về thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp trong hợp đồng ln song hành cùng nhau. Bởi lẽ, ngồi việc phục vụ

19

Khoản 1, Điều 298 Bộ Luật dân sự 2015

20

Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

21

Điều 297 Bộ luật dân sự 2015

22

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.


17

mục tiêu kinh doanh hiệu quả, các ngân hàng còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an
toàn, ổn định và phát triển của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế. Khi ngân hàng
cho khách hàng vay tiền, để thu hồi vốn vay và lãi, các ngân hàng không chỉ phụ
thuộc vào việc thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ trả nợ của khách hàng mà còn phải
lường trước những rủi ro xảy ra dẫn đến việc thu hồi nợ khó khăn, có khả năng khơng
thể thu hồi lại vốn đã cho vay ban đầu. Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp,đặc biệt xử
lý QSDĐ để thu hồi nợ cho các ngân hàng là một khâu vô cùng quan trọng để bảo
đảm an toàn trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
QSDĐ được thế chấp trong quan hệ cho vay tại các ngân hàng chỉ được xử lý
khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm có sự vi phạm hoặc trong các trường hợp pháp luật
quy định. Theo đó, chủ thể có quyền xử lý tài sản thế chấp được xác định theo sự thỏa
thuận giữa ngân hàng và bên thế chấp hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Theo từ điển Tiếng Việt: "Xử lý là xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một
vụ phạm lỗi nào đó"23. Mặc dù pháp luật Việt Nam chưa có quy định khái niệm về
xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng,tuy nhiên kết hợp giữa khái niệm về xử

lý của từ điển Tiếng Việt và các quy định của pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản
thế chấp. Tác giả có thể đưa ra khái niệm về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ tại ngân
hàng như sau:Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng là một giai đoạn của việc
bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tại ngân hàng. Theo đó, khi bên thế chấp QSDĐ vi
phạm vào Điều 299 BLDS năm 2015 thì QSDĐ dùng để thế chấp cho ngân hàng sẽ
bị ngân hàng đem ra xem xét, giải quyết và định đoạt để thu hồi nợ.
Sự khác nhau giữa xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và xử lý tài sản thế chấp
khác.

23

7t

/>

18

Một là, khả năng thu hồi vốn khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ sẽ cao hơn khi
xử lý tài sản thế chấp khác. Vì giá trị của QSDĐ phần lớn sẽ tăng theo thời gian do các
yếu tố tác động như tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thực hiện mở đường,...Đối với
các tài sản thế chấp khác phần lớn giá trị ngày càng giảm do hao mịn theo thời gian ví
dụ như cho th, cho mượn, một số trường hợp bị mất mát hư hỏng...do đó, đơi lúc khi
xử lý tài sản thế chấp ngân hàng không thu hồi đủ số vốn đã cho vay.
- Hai là, trình tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ sẽ có những quy định
chặt chẽ hơn so với các trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp khác. Đối với các tài
sản thông thường được thế chấp, pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và
định đoạt của các chủ thể nhằm đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch,
nhưng không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của bên thứ ba và của Nhà nước.
Tuy nhiên, trong quan hệ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, pháp luật quy định chặt chẽ
hơn được thể hiện trong quy trình xử lý. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện quản lý, khi định đoạt tài sản thế chấp là QSDĐ thì phải tn thủ các
quy định có tính đặc thù đối với loại tài sản này. Điều đó thể hiện qua hàng loạt quy
định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc của các chủ thể tham gia quan hệ xử lý
QSDĐ. Ví dụ như, pháp luật quy định QSDĐ phải đăng ký thế chấp khi ký hợp đồng
thế chấp và đương nhiên sau khi các bên đã xử lý xong phải thực hiện xóa giao dịch
bảo đảm đối với tài sản thế chấp là QSDĐ24. Hay trong trường hợp xử lý QSDĐ thơng
qua hình thức đấu giá thì phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu của pháp luật về đấu giá.
1.1.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng.
Theo quy định tại Điều 292 BLDS năm 2015 có 8 biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở
hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản và thế chấp tài sản. Mỗi biện pháp bảo đảm
tài sản có những đặc điểm riêng của nó, kéo theo đó là việc xử lý tài sản bảo đảm của

24

Điểm d, Điều 3 và Điều 13 Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23 tháng 07 năm 2010

về đăng ký giao dịch bảo đảm.


19

từng biện pháp bảo đảm cũng khác nhau. Riêng đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là
QSDĐ tại ngân hàng có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất:Phải theo các phương thức quy định tại Điều 302 BLDS năm 2015,
cụ thể là các bên có quyền thỏa thuận về các phương thức như bán đấu giá QSDĐ,
bên nhận bảo đảm tự bán đấu giá QSDĐ, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo
đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ...nếu khơng có thỏa thuận thì việc xử lý
QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đây là một trong những đặc điểm đặc trưng của phương thức xử lý tài sản thế

chấp là QSDĐ so với các phương thức xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác
như đặt cọc, ký quỹ, ký cược, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu, tín chấp...khi xử lý các
tài sản này thì theo thỏa thuận của các bên, khơng bắt buộc phải theo phương thức
nào, yêu cầu việc xử lý tài sản không trái quy định của pháp luật.
Thứ hai: Khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì xử lý luôn tài sản gắn liền với
đất nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và ngược
lại nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền đất thì chủ
sở hữu tài sản gắn liền đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa
vụ của mình.
Đây là quy định mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, đã khắc
phục được một số hạn chế, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp trong
trường hợp tài sản gắn liền với đất không được thế chấp, đảm bảo được quyền và lợi
ích của các bên và người thứ ba có tài sản trên phần đất thế chấp.
Thứ ba: Việc xử lý tài sản thế chấp phải theo đúng trình tự thủ tục quy định
của pháp luật. Do đó,phần lớn các vụ xử lý QSDĐ đều tốn nhiều thời gian hơn việc
xử lý các tài sản bảo đảm khác. Vì ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ
thì trình tự thủ tục thế chấp đã tốn rất nhiều thời gian, dẫn đến khâu xử lý tài sản thế
chấp cũng mất rất nhiều thời gian. Điều đó thể hiện ở các quy định của pháp luật ràng
buộc các chủ thể tham gia quan hệ xử lý QSDĐ. Chẳng hạn, pháp luật quy định khi
ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đi đăng ký thế chấp và đương nhiên sau khi các