Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân tỉnh bến tre (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

LÊ THỊ NGỌC HÂN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẾN TRE

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------

LÊ THỊ NGỌC HÂN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẾN TRE

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN HỌC VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA: PGS.TS DƯƠNG ANH SƠN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre” là một cơng trình nghiên cứu độc lập, khơng
có sự sao chép của người khác. Đề tài là một sản phẩm mà tôi nỗ lực nghiên cứu
trong quá trình học tập tại trường. Trong q trình viết bài có sự tham khảo một số
tài liệu có nguồn gốc rõ ràng, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Dương Anh Sơn –
Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật. Nếu có vấn đề gì, tơi
xin chịu hồn tồn chịu trách nhiệm.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài..........................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ................................................................................3
5. Đối tượng nghiên cứu của đề tài .............................................................................4
6. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài .......................................................................................4
7. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................4
8. Bố cục của luận văn ................................................................................................5
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............6
1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử đất và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 6
1.1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất ..........................................................6
1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai ..............................................................................7

1.1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai ............................................................................9
1.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam ...........9
1.2.1. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải ......................................................9
1.2.2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp.....................12
1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND ............................................................15
1.4. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ............................................................18


CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE .........................25
2.1. Vụ án thứ nhất (Bản án số 49/2016/DS-ST): .....................................................25
2.1.1. Tóm tắt vụ án ..................................................................................................25
2.1.2. Quyết định của tịa sơ thẩm (Bản án số 49/2016/DS-ST) ...............................28
2.1.3. Bình luận .........................................................................................................28
2.1.4. Tóm tắt vụ án ..................................................................................................29
2.1.5. Quyết định của Tịa án ....................................................................................33
2.1.6. Bình luận bản án 161/2017/DSST ..................................................................33
2.2. Vụ án thứ ba (Bản án dân sự sơ thẩm số 172/2017/DSST) ................................34
2.2.1. Tóm tắt vụ án ..................................................................................................34
2.2.2. Quyết định của tịa án ......................................................................................37
2.2.3. Bình luận .........................................................................................................38
2.3. Bản án dân sự sơ thẩm số 195/2017/DSST ........................................................39
2.3.1. Tóm tắt vụ án ..................................................................................................39
2.3.2. Quyết định của tịa án cấp sơ thẩm .................................................................42
2.3.3. Bình luận bản án..............................................................................................42
2.4. Bản án thứ năm (Bản án số: 119/2016/DSST Ngày: 06/7/2016, TAND Huyện
Thạnh Phú, Bến Tre) .................................................................................................43
2.4.1. Tóm tắt vụ án ..................................................................................................43
2.4.2. Quyết định của tịa án ......................................................................................45
2.4.3. Bình luận .........................................................................................................45

2.5. Bản án thứ 6: Bản án số: 78/2017/DS-ST Ngày: 03/5/2017, TAND huyện
Thạnh Phú, có thể hủy hợp đồng tặng cho bất động sản Bến Tre (trong kết luận của
tòa ko thấy nói tới vấn đề này). .................................................................................46
2.5.1. Nội dung vụ án ................................................................................................46
2.5.2. Quyết định của Tịa án ....................................................................................48
2.5.3. Bình luận bản án..............................................................................................50
KẾT LUẬN ..............................................................................................................52
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tranh chấp về quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp phổ
biến trong xã hội. Đặc biệt hiện nay, khi đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và trở
thành một loại hàng hóa có giá trị lớn thì tranh chấp này có xu hướng ngày càng gia
tăng cả về số lượng lẫn mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng kéo
dài với số lượng các vụ khiếu kiện ngày càng nhiều là vấn đề rất đáng được quan
tâm. Tranh chấp quyền sử dụng phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của
đời sống xã hội như: làm đình đốn sản xuất, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong
cộng đồng dân cư, đến phong tục của người Việt Nam, thậm chí có thể gây ra sự
mất ổn định về chính trị, trật tự an tồn xã hội. Tranh chấp quyền sử dụng kéo dài
nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng,
làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh
chấp quyền sử dụng và pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng là rất cần
thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và
các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.

Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện nhằm mục đích giải quyết triệt để các tranh chấp quyền sử dụng. Tuy
nhiên, các quy định về tranh chấp quyền sử dụng và giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng còn chồng chéo và nhiều thiếu sót nên dẫn đến thực tiễn việc giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng còn gặp nhiều khó khăn và chưa thể giải quyết triệt để các
tranh chấp phát sinh. Có thể khẳng định rằng, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
hiện nay là công việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong cơng tác
giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ
thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng; thực trạng tranh chấp quyền sử dụng và việc giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần đây là việc làm
cần thiết, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách,


2

pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng thích
hợp, nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng, bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho cơng dân; là việc làm có ý nghĩa quan trọng về
mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài "Thực
tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Bến
Tre” làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta đã có một số cơng trình nghiên cứu ở cấp độ như luận văn, bài viết
tham luận của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu về thực trạng của pháp luật và thực
tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong đó, có một số cơng trình luận văn thạc sĩ như Thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn
thành phố Hà Nội, của tác giải Nguyễn Bá Thắng, thành phố Hà Nội, năm 2012;
Luận văn thạc sĩ Luật học về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khoa

Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Nguyễn Viết Tuấn (2006); Trần Anh
Tuấn (2006), "Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất"….
Luận văn thạc sĩ luật học “Thực trạng giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất
tại Tòa án Nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre” của tác giả Nguyễn
Chí Đức.
Nhìn chung các cơng trình đã nghiên cứu, khái quát những vấn đề vừa mang
tính lý luận, vừa mang tính thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật về giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng. Tuy nhiên vì loại tranh chấp này là quan trọng nên việc
tiếp tục nghiên cứu là cần thiết, đặc biệt là tại Tịa án Nhân dân tỉnh Bến Tre.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tịa án
Nhân dân tỉnh Bến Tre” có mục đích đánh giá, phân tích thực tiễn về tranh chấp


3

quyền sử dụng và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng tại Tịa án Nhân dân tỉnh
Bến Tre. Từ đó, tác giả đưa ra những đề xuất góp phần nâng cao hiệu quả của tòa án
trong giải quyết loại tranh chấp này.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
bằng Tòa án; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng tại Tồ án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng trên địa
bàn tỉnh Bến Tre, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng hiện nay.
- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần
hồn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng, giúp

các cơ quan chức năng nói chung và tịa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này
một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều
mặt của đời sống xã hội.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng và phức tạp, bao gồm
có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ tranh chấp này, như tranh chấp giữa hai
người sử dụng đất với nhau hoặc tranh chấp về giá đền bù đất đai của cơ quan hành
chính nhà nước cho người dân. Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp quyền sử
dụng đất thì có tranh chấp quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự và tranh chấp
quyền sử dụng đất theo quan hệ hành chính.
Trong nghiên cứu này, tác giả tìm hiểu, phân tích về những tranh chấp đất
đai giữa công dân với nhau, hay những tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc quan hệ
về dân sự giữa các công dân với nhau; nghiên cứu, tìm hiểu về pháp luật giải quyết


4

tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bến Tre theo
quy định của pháp luật hiện hành.
5. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là:
- Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp quyền sử dụng đất
và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lịch sử khác nhau.
- Các quy định hiện hành của Pháp luật về tranh chấp quyền sử dụng đất và
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Bến Tre thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây tại Tòa án
Nhân dân tỉnh Bến Tre.
6. Ý nghĩa nghiên cứu đề tài
Đây là đề tài nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp quyền sử

dụng đất và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua thực tiễn áp dụng
trên địa bàn tỉnh Bến Tre. Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà đề tài nêu ra đều
có cơ sở khoa học và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa
đổi pháp luật.
Những kết quả nghiên cứu của đề tài có thể có giá trị tham khảo đối với
những người làm công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay.
7. Phương pháp nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp lịch sử: là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc
phát sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối
tượng. Nghĩa là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp quyền sử


5

dụng đất để nắm rõ quá trình phát triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng
thời trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ có liên quan để
làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ của các quy định pháp luật hiện tại, nhằm phát
hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót của quy định pháp luật tương ứng.
- Phương pháp phân tích – tổng hợp: là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ
phân tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của
những vấn đề liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất và pháp luật điều chỉnh.
Từ đó tổng hợp chúng lại để xây dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông
tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp đánh giá: từ việc nghiên cứu, phân tích theo q trình phát
sinh, phát triển của sự việc tranh chấp quyền sử dụng đất và pháp luật có liên quan,
tác giả đưa ra những đánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp
quyền sử dụng đất và pháp luật điều chỉnh cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để

giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, để hoàn thành luận văn này, tác giả còn sử dụng các biện pháp như
so sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê.
8. Bố cục của luận văn
Kết cấu bài luận văn gồm:
Lời nói đầu
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp quyền sử dụng đất và pháp
luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất;
Chương 2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án
Nhân dân tỉnh Bến Tre


6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử đất và giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất
Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Hay nói cách
khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa các đương sự trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, tranh chấp
đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan
hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một
khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn

liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là
loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về
vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau
đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới,
mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng
đất, v.v…Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân
chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai.
Thứ nhất, nguyên nhân từ lịch sử. Rõ ràng, chiến tranh có thể đã làm thay đổi
chủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: tranh
chấp giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn v.v...) với
người đang chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán,
chạy loạn khá lâu v.v…


7

Thứ hai, tranh chấp đất đai xuất phát từ sự yếu kém trong quản lý Nhà nước
về đất đai. Có thời kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản lý, đất nông nghiệp do ngành
nông nghiệp quản lý, đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng
thuộc ngành nào ngành ấy quản lý; dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp
với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với chủ sử dụng đất chuyên dùng. Có loại đất
do nhiều cơ quan quản lý, nhưng cũng có loại khơng do cơ quan nào quản lý, dẫn đến
không nắm được biến động khai thác, sử dụng, tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra.
Tranh chấp đất đai có thể phát sinh do tác động của nền kinh tế thị trường,
q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ảnh hưởng đến giá trị của đất.

1.1.2. h n

i tranh chấp đất đai

Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa
ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai.
uất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở
hữu của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của
tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:
- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các giao dịch liên
quan đến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất, thừa kế, v.v…Loại tranh chấp này thường phát sinh do
những nguyên nhân như: các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện
pháp luật cho phép, khơng tn thủ hình thức hợp đồng do luật định, hợp đồng giả
tạo.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về
đất đai là do các bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều
khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong


8

khi giao dịch. Hiện nay, đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất,
mức độ phức tạp lớn nhất.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ h n nhân, thừa kế, cho thuê,
cho mượn quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường
hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết khơng để lại di chúc hoặc
có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp, dẫn đến di chúc bị vơ hiệu một
phần hay tồn bộ, các đồng thừa kế không tự thoả thuận được với nhau nên khởi

kiện ra toà.
Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về
việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có
được trong thời kỳ hơn nhân. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với
nhau về việc xác định và phân chia quyền sử dụng đất, nên phát sinh tranh chấp.
Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất phát sinh trong trường hợp trước đây
người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay
những người mượn, thuê, ở nhờ khơng chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp luật
của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại,
hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho
đòi lại đất v.v...
- Tranh chấp về giải tỏa mặt bằng phục vụ các c ng trình c ng cộng, lợi ích
quốc gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa.
Tranh chấp này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu
hồi, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người
dân do bị thu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù
không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng
khác, v.v… Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá
lớn dẫn đến việc tranh chấp này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể
đồng loạt khiếu kiện.


9

1.1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong
quan hệ đất đai trên cơ sở pháp luật, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tranh chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được
điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng

đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, đưa những quy định của pháp luật
đất đai được thực hiện trong cuộc sống.
Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách
thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong
nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng
thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp
phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách
khác, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp
luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc
giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp
luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
1.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật
Việt Nam

1.2.1. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải
Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được sử dụng trong các văn bản
pháp luật đất đai, tuy nhiên thuật ngữ này lại không được giải thích cụ thể trong luật
đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Căn cứ vào quan niệm chung
về hịa giải, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
“Hòa giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp giữa các
bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc th ng qua trung gian”.


10

Văn hóa làng xã và nền văn minh lúa nước chi phối mạnh mẽ đến các quan
hệ xã hội. Do đó, trên thực tế, biện pháp hịa giải tranh chấp đất đai thường được áp
dụng để giải quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản,
không phức tạp và mang lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an tồn

xã hội. Ở Việt Nam hòa giải tranh chấp đất đai khơng chỉ được người dân sử dụng
mà cịn được Nhà nước khuyến khích thực hiện. Kế thừa những quy định của Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định các tranh chấp đất đai trước hết
phải được hịa giải, nếu kết quả hịa giải khơng thành thì đương sự mới được quyền
tiếp tục chọn hình thức giải quyết tranh chấp thông qua Ủy ban nhân dân hoặc Tòa
án nhân dân. Như vậy Luật Đất đai năm 2013 đã đề cao vai trò của việc hòa giải
tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số
43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014, quy định về hịa giải có ba hình thức sau:
Thứ nhất, các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải. Đây là biện pháp hòa
giải tranh chấp đất đai mà theo đó các bên tranh chấp tự tiến hành việc gặp gỡ, trao
đổi, bàn bạc thương lượng, thỏa thuận với nhau để thống nhất biện pháp tháo gỡ
những bất đồng, mâu thuẫn. Biện pháp giải quyết tranh chấp này thường khơng có
sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải. Trên phương diện pháp lý, Nhà
nước cũng khơng có bất kỳ sự can thiệp nào. Việc hịa giải tranh chấp hồn tồn
phụ thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp. Biện pháp này phù hợp
với tâm lý người Việt Nam mong muốn duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội,
khơng muốn ảnh hưởng đến quan hệ tình cảm, phá vỡ cấu trúc truyền thống. Giải
quyết tranh chấp bằng biện pháp này sẽ giữ được sự kín đáo, tránh được những
nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm của các bên tranh chấp. Việc hòa
giải tranh chấp đất đai thường chỉ diễn ra và đạt được hiệu quả khi các bên tranh
chấp có mối quan hệ nhất định với nhau về mặt tình cảm và giá trị tranh chấp khơng
lớn. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp chủ động hòa giải. Để tạo cơ sở
pháp lý cho phương thức hòa giải tranh chấp đất đai này được thực hiện trên thực


11

tế, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh
chấp đất đai tự hịa giải”1.

Thứ hai, hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai. Đây là phương thức giải
quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là tổ hòa giải cơ sở với tư
cách là trung gian hòa giải. Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà
nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh
chấp đất đai th ng qua hòa giải ở cơ sở”. Như vậy trong trường hợp các bên tranh
chấp khơng thể tự hịa giải được thì tổ hịa giải ở cơ sở sẽ tiến hành tổ chức gặp gỡ
và đóng vai trị làm trung gian giúp các bên thương lượng với nhau nhằm giải quyết
bất đồng mâu thuẫn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực hiện
hịa giải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đó là các
tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất (SDĐ) với nhau như:
tranh chấp về quyền chiếm hữu, quản lý và SDĐ; tranh chấp về tài sản liên quan
đến đất đai; tranh chấp về chuyển quyền SDĐ.

ét về bản chất, đây là những tranh

chấp dân sự phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử
dụng đất, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ. Nguyên tắc tự do, bình đẳng,
thỏa thuận ý chí chi phối các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi
loại tranh chấp này phát sinh, việc hòa giải được ưu tiên và khuyến khích áp dụng.
Hơn nữa, các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau
ban đầu thường là những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản nên chỉ cần
tiến hành hịa giải là có thể hóa giải các mâu thuẫn này mà chưa phải đưa đến cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.

1

Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013

12

1.2.2. Hòa giải tranh chấp đất đai t i UBND xã nơi có đất tranh chấp
Đối với hai hình thức hịa giải tự thương lượng và hình thức hịa giải tại cơ
sở, pháp luật không bắt buộc các bên tranh chấp đất đai phải thực hiện mà chỉ
khuyến khích các bên tham gia tranh chấp lựa chọn hai hình thức hòa giải trên. Tuy
nhiên hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân (UBND) xã lại là quy định
bắt buộc các bên tham gia tranh chấp phải thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp này.
Theo quy định của Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân (HĐND) và UBND năm 2015
và Luật Đất đai năm 2013 thì UBND xã khơng có thẩm quyền ban hành các quyết
định hành chính để giải quyết tranh chấp đất đai nhưng có trách nhiệm và nghĩa vụ
phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của mặt trận, các
tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Như vậy UBND xã có quyền hòa
giải tranh chấp đất đai trên địa bàn xã quản lý. Nhà nước khuyến khích hịa giải các
tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân trước khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh từ cơ
sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không tự thương lượng được với nhau, Tổ
hòa giải ở cơ sở tiến hành hịa giải tranh chấp đất đai khơng thành, các bên tranh
chấp đất đai có quyền yêu cầu UBND xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hịa giải
đối với hai trường hợp sau:
Thứ nhất: Đối với đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, nếu
hịa giải khơng thành thì chuyển cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền.
Thứ hai: Đối với đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013,
nếu hịa giải khơng thành thì chuyển cho UBND cấp trên giải quyết theo thẩm
quyền. Những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm:

13

+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 10/5/1993 do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận sử dụng đất, nhà trước ngày
15/10/1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên
nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác và kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng
đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm
2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật nay được UBND xã xác nhận là đất khơng có
tranh chấp.
+ Các hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo Bản án, quyết định của
Tòa án nhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được
thực hiện theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP, ngày 15 tháng
5 năm 2014, của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013. Sau
khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm thực hiện các cơng việc, thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát

14

sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan, do các bên cung cấp về
nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Sau đó UBND xã sẽ
tiến hành thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch
Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân
phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của
một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và q
trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị
trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ,
Hội Cựu chiến binh, Đồn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh. Khi thực hiện tổ
chức cuộc họp hịa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng
hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải
chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các
bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hịa giải khơng thành.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã được thực hiện trong 45 ngày kể từ
ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản
có chữ ký của các bên tham gia và có xác nhận hịa giải thành hoặc hịa giải không
thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong trường hợp UBND cấp xã tiến hành hịa
giải khơng thành thì lập biên bản hịa giải khơng thành và hướng dẫn các bên tranh
chấp gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm có Tịa án nhân dân và Ủy
ban nhân dân.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên cạnh các tranh chấp đất đai cần
thực hiện hòa giải ở cơ sở thì có những tranh chấp đất đai khơng phải thực hiện hịa
giải ở cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Bản chất của loại
tranh này không phải là tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người SDĐ với
nhau mà là các tranh chấp hành chính phát sinh giữa người SDĐ với các cơ quan

nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: tranh chấp về quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; tranh chấp
về giá đất bồi thường; tranh chấp về thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái


15

định cư khi Nhà nước thu hồi đất; tranh chấp về việc xây dựng khu tái định cư, chất
lượng khu tái định cư; tranh chấp về việc đào tạo, chuyển đổi nghề cho người trực
tiếp sản xuất bị mất đất nơng nghiệp mà khơng có đất nơng nghiệp khác để bồi
thường; tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gồm tranh
chấp về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về đối tượng cấp
giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ phải
nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về số liệu diện tích đất
ghi trong giấy chứng nhận quyền SDĐ). Khi các tranh chấp này phát sinh, người
dân sử dụng quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu người dân không đồng ý với quyết
định giải quyết khiếu nại thì khởi kiện ra Tịa hành chính để giải quyết.
Cơ chế giải quyết khiếu nại này thường không đạt hiệu quả mong muốn; bởi
lẽ, theo quy định hiện hành cơ quan bị khiếu nại lại chính là cơ quan giải quyết
khiếu nại. Hơn nữa, hệ thống Tòa án nói chung và Tịa hành chính nói riêng chưa
thực sự độc lập nên khi giải quyết các vụ việc hành chính giữa một bên là người dân
với bên kia là cơ quan công quyền, thẩm phán chịu rất nhiều áp lực trước, trong và
sau vụ án. Trong phần lớn các trường hợp, người dân ln ở vị trí yếu thế hơn so
với cơ quan công quyền trong vụ án hành chính. Tỷ lệ vụ kiện hành chính mà người
dân thắng kiện đạt thấp; hậu quả là lợi ích, ý nguyện của người dân dường như
không được bảo vệ dẫn đến việc khiếu kiện về đất đai kéo dài hoặc khiếu kiện vượt
cấp, khiếu kiện đông người, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính hay cịn gọi là thủ tục

giải quyết tại UBND. Theo Luật Đất đai năm 2013, các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai gồm có cơ quan hành chính là UBND và cơ
quan tư pháp là Tòa án nhân dân. Tuy nhiên trước khi UBND hoặc Tòa án nhân dân
thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai đó phải qua thủ tục hịa


16

giải ở cơ sở, nếu hịa giải khơng thành thì đương sự có quyền tiến hành thủ tục giải
quyết tranh chấp đất đai tiếp theo là UBND hay Tòa án nhân dân.
Theo Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 quy định
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND khác với Luật Đất đai năm
2003. Nếu như về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND theo Luật
Đất đai năm 2003, UBND bắt buộc phải có trách nhiệm phải giải quyết một số
trường hợp về tranh chấp đất đai thì kể từ ngày 01/7/2014, UBND không phải bắt
buộc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai nữa, mà việc giải
quyết tranh chấp đất đai của UBND sẽ do một trong các bên tranh chấp đất đai lựa
chọn, nếu UBND được chọn là cơ quan giải quyết tranh chấp, khi đó UBND mới có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp. UBND sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai nếu được các bên lựa chọn trong các trường hợp sau:
Thứ nhất là những tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp khơng có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai là trường hợp các bên tranh chấp khơng có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Như vậy về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã có
những thay đổi rất đáng kể. Từ là cơ quan có trách nhiệm bắt buộc phải đi giải
quyết tranh chấp đất đai (theo Luật Đất đai 2003) thì hiện nay UBND khơng phải là
cơ quan bắt buộc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nữa mà thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã được san sẻ cho Tòa án nhân dân. Về
thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh cũng được quy

định rõ ràng hơn trong Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, khi đương sự lựa chọn giải
quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai
được thực hiện như sau2:

2

Khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013


17

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với
nhau, Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải
quyết, đương sự có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Người có đơn
yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến
UBND huyện. Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải
quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải
giữa các bên tranh chấp; tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn
giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch
UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Chủ tịch
UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định cơng
nhận hịa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và
nghĩa vụ liên quan.
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
nộp đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường Bưu điện đến UBND cấp tỉnh. Một hoặc các
bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp
huyện có quyền gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh hoặc khởi kiện theo quy

định của Luật tố tụng hành chính.
Chủ tịch UBND tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ
quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các
bên tranh chấp; tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết
tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hồn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh
ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết
tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; nếu khơng đồng ý với quyết định


18

giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng
hành chính.
1.4. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đã có những thay đổi rất
lớn. Nếu như theo pháp luật đất đai trước đây, Tòa án chỉ được thụ lý giải quyết đổi
với một số trường hợp cụ thể thì kể từ ngày 01/7/2014 thẩm quyền của Tòa án trong
việc giải quyết các tranh chấp về đất đai đã được mở rộng rất nhiều, Tịa án gần như
có thẩm quyền giải quyết hết các loại tranh chấp đất đai.
Theo Luật Đất đai năm 2013, Tịa án sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất đó đã có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà một trong các bên có một trong
các loại giấy tờ sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) do cơ quan có thẩm quyền cấp
trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng
hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;


19

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
Thứ ba là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các
loại giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến
trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
Thứ tư là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

văn bản cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ năm là các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất.
Ngoài các trường hợp nêu trên, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà
đương sự khơng có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khơng có một trong các loại giấy
tờ được nêu ở trên thì Tịa án vẫn có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nếu
đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án3. Đây là
điểm hoàn toàn mới so với pháp luật Đất đai trước đây. Với quy định mới này tạo

3

Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013