Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM ANH TUẤN

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM ANH TUẤN

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH HUY

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực. Những tư liệu sử dụng trong Luận văn có
nguồn gốc và trích dẫn rõ ràng.

Tác giả

Phạm Anh Tuấn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................4
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................7
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................................7
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................8
5.1. Phương pháp luận ................................................................................................8
5.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................8
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn ..................................................9
7. Kết cấu của luận văn ...............................................................................................9
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN..............................................................11
1.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án ...............................................................................................................................11
1.1.1. Khái niệm ........................................................................................................11
1.1.2. Đặc điểm .........................................................................................................14
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai .........................................................................16
1.3. Phân loại tranh chấp đất đai ...............................................................................21
1.4. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ...........................................................23

1.4.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 23
1.4.2. Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hịa giải các tranh chấp đất
đai ..............................................................................................................................24


1.4.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm ổn định đời sống, sản
xuất của người sử dụng đất, kết hợp với việc thực hiện chính sách kinh tế xã hội của
Nhà nước ...................................................................................................................25
1.5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án ........................................26
1.6. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ..................................28
1.7. Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án .....................30
1.8. Căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân ......................................................................32
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................37
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN ....................................38
2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án TP Hồ Chí Minh ..................38
2.1.1. Khái quát một số vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí
Minh ..........................................................................................................................38
2.1.2. Những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất
đai tại toà án TP Hồ Chí Minh ..................................................................................42
2.2. Kiến nghị hồn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ......55
2.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai tại Tòa án .............................................................................................................55
2.2.2. Các giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh
chấp đất đai ở tại Tòa án nhân dân ............................................................................57
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................63
KẾT LUẬN ..............................................................................................................65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Sau cuộc Cách mạng Tháng Tám năm 1945, Đảng và Nhà nước đề ra các
đường lối, chủ trương, chính sách và pháp luật về đất đai nhằm bảo vệ cho “người
cày có ruộng”, „xóa đói, giảm nghèo”,....nhằm ổn định và phát triển kinh tế - xã hội.
Trong giai đoạn xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa hiện nay, quản lý
Nhà nước trên tất cả lĩnh vực đời sống có ý nghĩa hết sức quan trọng, địi hỏi Nhà
nước hoàn thiện pháp luật, cải cách bộ máy, hoàn thiện thể chế, trong đó lĩnh vực
đất đai giữ vai trị quan trọng. Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc
biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng
phát triển. Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu
hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở
thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là một ngoại lệ.
Vấn đề cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước càng rõ nét hơn. Hội nhập
khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ
chức thương mại Thế giới đã thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Mặc dù đã
đạt được một số thành tựu to lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước
nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng
bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng vốn có. Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc
Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng, an ninh, quốc phịng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết.
Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2003 và nhiều văn bản hướng dẫn thi
hành Luật đất đai để kịp thời điều chỉnh các mối quan hệ đất đai đã, đang phát sinh
và sẽ phát triển ở Việt Nam. Luật đất đai được ban hành đã giải quyết rất hiệu quả
nhiều tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai trong dân, thúc đẩy nền kinh tế phát triển,

nhất là trong sản xuất nơng nghiệp, góp phần giữ vững ổn định xã hội. Tuy nhiên,


2

trải qua nhiều cuộc đổi mới đất nước, đất nước đang bước vào thời kỳ cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa thì Luật đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009, năm
2010 khơng cịn phù hợp và được thay thế bằng Luật đất đai năm 2013 trong thời kỳ
để thị trường bất động sản phát huy tối đa tính ưu việt và hạn chế những nhược
điểm của mình trong hệ thống pháp luật điều chỉnh chúng phải thực sự hồn thiện.
Đồng thời, tình hình tranh chấp đất đai luôn là vấn đề bức xúc, cấp bách mà Đảng,
Nhà nước và toàn xã hội quan tâm, nhiều nhà khoa học, nhà chính trị học, nhiều học
viên thạc sĩ, tiến sĩ nghiên cứu. Trong những năm gần đây, với nhiều nguyên nhân
khác nhau mà tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai phát sinh, diễn
ra càng nhiều, mức độ gây gắt hơn, tính chất phức tạp, có nhiều nơi thành điểm
nóng nên xảy ra tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp. Điều này
thể hiện rõ nhất tranh chấp đất đai diễn ra tại Quận 2 (quy hoạch khu đô thị Thủ
Thiêm), Quận 9 (Khu cơng nghệ cao),… với tình trạng khiếu kiện đơng người với
mức độ phức tạp, Tòa án nhân dân Quận 2, Quận 9 phải thụ lý và giải quyết rất
nhiều vụ kiện xung quanh các khu vực này. Trong thời gian tới với sự phát triển của
xã hội, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, bị thổi phồng cao hơn giá trị
thực của nó (hiện nay giá trị quyền sử dụng đất tại Việt Nam cao hơn giá trị quyền
sử dụng đất được chuyển nhượng trên một số nước trên thế giới, có cả nước ở Châu
Âu) dễ làm phát sinh các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, cầm cố, thế
chấp quyền sử dụng đất sẽ gia tăng và kéo theo nó số lượng các vụ việc tranh chấp
về các vấn đề liên quan đến đất đai cũng có xu hướng gia tăng đáng kể. Tranh chấp
đất đai xảy ra không những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia
tranh chấp mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, cụ thể ảnh hưởng đến kinh
tế, chính trị và xã hội. Nghĩa là, khi tranh chấp đất đai thì một bên tranh chấp khơng
thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Do đó, để giảm bớt tình trạng tranh

chấp đất đai, đưa giá trị quyền sử dụng đất về với giá trị thực, giải quyết bồi thường
giải tỏa, thu hồi đất hợp lý,…..thì cần có chính sách, hệ thống pháp luật tương đối
hoàn thiện, phù hợp với chế độ sở hữu đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp
của người được, có căn cứ sử dụng đất hợp pháp, ngay tình.


3

Trong hệ thống pháp luật thì pháp luật đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng.
Pháp luật đất đai thể hiện vai trị của mình thơng qua bộ máy chính quyền, nói cách
khác là chính quyền địa phương sử dụng các quy định pháp luật đất đai để quản lý
đất đai tại địa phương (địa bàn) của mình quản lý. Bộ máy chính quyền thực hiện
quản lý đất đai gồm Chính phủ, Bộ Tài ngun và mơi trường và phía chính quyền
địa phương là Ủy ban nhân dân. Nếu các cơ quan trên không giải quyết thỏa đáng
các khiếu nại, tranh chấp về đất đai nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của
mình thì người dân có thể khởi kiện, khiếu kiện đến Tòa án. Phán quyết của Tòa án
bằng cách ban hành quyết định hoặc bản án là văn bản tư pháp cao nhất mà các cá
nhân, cơ quan, tổ chức liên quan phải chấp hành. Do đó, trọng trách đặt ra đối với
các Thẩm phán, thư ký trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai rất nặng nề;
Bên cạnh hiểu biết sâu về quy định pháp luật về đất đai mà cịn có kỹ năng giải
quyết vụ án.
Do vậy, cần thiết phải chú trọng vào việc tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tịa án.
Có thể thấy, các cơng trình nghiên cứu kể trên thể hiện mức độ nghiên cứu
sâu rộng của các tác giả về một số khía cạnh của đề tài, có thể xem là những thuận
lợi, hỗ trợ trong việc thực hiện đề tài. Trên cơ sở kết quả của những cơng trình này
đã được làm rõ về mặt lý luận, luận văn có thể kế thừa và phát triển ở mức độ nhất
định. Vì vậy, đề tài vừa kế thừa các cơng trình nghiên cứu đi trước đó; đồng thời,
tìm ra những vấn đề mới, khơng đi vào những vấn đề đã được nghiên cứu nhiều dẫn
đến sự trùng lắp. Mặc khác, việc nghiên cứu từ thực tiễn tranh chấp đất đai và giải

quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được xem là những điểm khác của đề tài so
với các cơng trình nghiên cứu đi trước trong một số loại việc tranh chấp trong vụ án
kinh doanh thương mại.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn cịn tồn tại những bất cập trong
thực hiện pháp luật về quản lý đất đai dẫn đến hiệu quả hoạt động chưa đáp ứng yêu
cầu và nguyện vọng của nhân dân, cũng như yêu cầu phát triển đất nước trong tình


4

hình mới. Cơng tác tham gia xây dựng và tun truyền, phổ biến pháp luật đất đai,
chủ trương của Đảng, Nhà nước, nghị quyết của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân
dân còn thiếu chủ động; việc xem xét, quyết định những vấn đề quan trọng, nhất là
về kinh tế - xã hội có lúc cịn mang tính hình thức; hoạt động giám sát hiệu quả
chưa cao, nhiều kiến nghị thông qua hoạt động giám sát chưa được các cơ quan có
trách nhiệm giải quyết kịp thời; việc giám sát giải quyết khiếu nại, tố cáo của công
dân, công tác hòa giải ở cơ sở còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng
chính đáng của nhân dân; yêu cầu của Đảng và Nhà nước. Có thể thấy, những tồn
tại này có nguyên nhân xuất phát từ quy định của pháp luật còn chưa phù hợp, thực
tiễn thi hành pháp luật còn chưa đồng bộ và ý thức trách nhiệm công vụ của cán bộ
lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền làm cơng tác quản lý đất đai cịn chưa cao.
Do đó, dẫn đến việc tranh chấp đất đai ngày càng tăng từ trong vụ án dân sự, kinh
doanh thương mại, hành chính.
Thực tiễn việc tranh chấp đất đai và áp dụng pháp luật về đất đai của Tòa án
trong giải quyết vụ kiện tranh chấp đất đai cũng chỉ ra một số điểm bất cập, làm cho
sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở địa phương còn hạn chế, chưa phát huy
được hết khả năng và tiềm lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội, ổn định trật tự
tại địa phương.
Từ những lý do đó, tác giả cho rằng việc nghiên cứu đề tài: “Tranh chấp đất
đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án” là cần thiết hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Để chuẩn bị cho việc thực hiện đề tài, tác giả đã tìm hiểu về các nghiên cứu
của các tác giả khác có liên quan. Thời gian tìm hiểu tác giả nhận thấy các vấn đề
pháp lý, cũng như thực tiễn hoạt động của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai đã
có nhiều cơng trình nghiên cứu ở mức độ khác nhau, khơng có cơng trình nghiên
cứu địa phương cụ thể, cịn mang tính lý luận chung. Có thể kể ra một số cơng trình
tiêu biểu như sau:


5

Trong bối cảnh TCĐĐ ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài,
việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất thì TCĐĐ và giải
quyết TCĐĐ có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác
nhau. Cho đến nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề
tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và
dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục
đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề. Liên quan đến đề tại luận văn, có thể kể đến
một số cơng trình nghiên cứu khoa học khác như: “Tranh chấp đất đai và thẩm
quyền giải quyết của Tòa án” Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế
(2003), Khoa luật, đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo
Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009),
Viện Nhà nước và pháp luật; “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng tòa án
tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại
học Luật thành phố Hồ Chí Minh; “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu
quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân”; “Tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án ở nước ta”, Luận án tiến sỹ
luật học của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013); đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ năm
2001 của Tòa án nhân dân tối cao do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; Báo
cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những ngun nhân có

tính lịch sử” của TS. Nguyễn Quang Tuyến tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và
khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp” ngày 08 – 09 tháng 10 năm
2008 tại Buôn Mê Thuật – Đắc Lắc; bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa
án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên tạp chí Nhà
nước và pháp luật số 08/2009;...
Các cơng trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai
2003, Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Bộ luật dân sự 2005, các luật có liên quan khác
về giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết bằng con đường tịa án nói riêng để
thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp để từ đó có những đề
xuất để hoàn thiện những quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ. Đồng thời,


6

cũng đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết TCĐĐ bằng Tịa án để từ đó đề ra
các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng
cao hiệu quả giải quyết các TCĐĐ. Nhìn chung những cơng trình nghiên cứu về
TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ đã làm giàu thêm kiến thức lý luận và thực tiễn về vấn
đề TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ. Các cơng trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được
tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức
độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật
về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ.
Các bài viết nêu trên được tiếp cận ở những góc độ khác nhau về những nội
dung có liên quan trục tiếp hoặc gián tiếp đến tranh chấp đất đai và hoạt động giải
quyết tranh chấp đất đai, chẳng hạn có những cơng trình nghiên cứu hoạt động giải
quyết tranh chấp đất đai thong qua con đường tòa án, song lại chưa đề cập đến hoạt
động này bằng con đường hành chính; chưa chú trọng và đánh giá cao vai trị của
hoạt động hịa giải trong tiến trình này.Hoặc một số bài viết tiếp cận quyền sử dụng
đất là quyết tài sản trong đó quyền khiếu kiện các tranh chấp đất đai là quyền dân sự
cần được pháp luật tôn trọng và được bảo vệ. Tuy nhiên, vấn đề giải quyết TCĐĐ

bằng Tòa án chưa được nghiên cứu một cách tổng thể dưới góc độ nhìn từ thực tiễn
qua cơng tác giải quyết TCĐĐ của ngành TAND của một địa phương cụ thể. Vì vậy
đề tài: “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án” trên cơ sở kế
thừa và phát huy những thành công của các cơng trình nghiên cứu trước đó để
nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật
về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả về của công
tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án.
Vì vậy, đề tài vừa kế thừa các cơng trình nghiên cứu đi trước đó; đồng thời,
tìm ra những vấn đề mới, không đi vào những vấn đề đã được nghiên cứu nhiều dẫn
đến sự trùng lặp. Mặc khác, việc nghiên cứu từ thực tiễn các loại tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được xem là những điểm khác của đề
tài so với các cơng trình nghiên cứu đi trước.


7

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
- Đề tài xác định các mục đích nghiên cứu như sau: làm sáng tỏ những vấn
đề lý luận và thực tiễn về giải quyết TCĐĐ tại một địa phương cụ thể là Thành phố
Hồ Chí Minh. Từ đó có những giải pháp hồn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện
pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại địa bàn TP Hồ Chí Minh.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
+ Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà
nước nhằm nhận diện đậm nét vai trị, vị trí của TAND trong giải quyết TCĐĐ nói
chung và giải quyết TCĐĐ nói riêng đặt trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của
Bộ chính trị về cải cách tư pháp;
+ Trên cơ sở kế thừa các thành tựu của khoa học pháp lý, Luận văn tiếp tục
đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập
thẩm quyền của TAND trong giải quyết TCĐĐ;
+ Tìm hiểu, phân tích pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND và đề

xuất các giải pháp cơ bản góp phần hồn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này;
+ Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án
từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh để từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc
trong q trình giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án hiện nay.
+ Nêu ra những phương hướng và đề xuất những giải pháp cụ thể, thích hợp
góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án
tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai tại Tòa án.
- Phạm vi nghiên cứu:


8

Trong phạm vi yêu cầu của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn
phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào ba vấn đề chính sau:
Về thời gian: đề tài nghiên cứu thực hiện áp dụng pháp luật đất đai tại Tòa án
trong vòng 5 năm từ năm 2014 đến năm 2018.
Về nội dung, nghiên cứu việc thực hiện tranh chấp đất đai và thực hiện áp
dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định của pháp luật
được ghi nhận chủ yếu tại Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và các văn
bản dưới luật.
Tác giả nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ
Chí Minh và một số vụ việc cụ thể để tìm ra vướng mắc và kiến nghị giải pháp đảm
bảo giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác

– Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án
nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các
yêu cầu trong cải cách tư pháp. Quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách
tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính
trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề đặt ra người viết sử dụng phương pháp bình luận, được
sử dụng trong khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tranh chấp đất ở;
phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phân tích, tổng hợp, chứng
minh, thu thập dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử,... được sử dụng trong
Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết TCĐĐ và


9

vai trò của TAND trong việc giải quyết các TCĐĐ và vai trò của TAND trong việc
giải quyết các TCĐĐ;
- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống
kê, phương pháp diễn giải,...được sử dụng trong Chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá 7
thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ thông qua TAND;
- Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát,...được sử dụng trong
Chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết
TCĐĐ thông qua TAND.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Trên cơ sở kế thừa, phát triển ở mức độ nhất định các kết quả nghiên cứu
của nhiều tác giả đối với các vấn đề liên quan trong phạm vi của đề tài, luận văn có
thể là một tài liệu nghiên cứu mang tính tổng hợp, có chiều sâu, có gắn kết với thực
tiễn các vấn đề liên quan đến đảm bảo thực hiện pháp luật về tranh chấp đất đai và

thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án có thiên về kinh doanh
thương mại. Kết quả của luận văn có thể là tài liệu tham khảo dành cho công tác
học tập, giảng dạy và nghiên cứu trong lĩnh vực liên quan.
Ngoài ra, đề tài được thực hiện xuất phát chủ yếu từ yêu cầu và để giải quyết
các vấn đề phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật, cụ thể là việc đổi mới hoạt động
quản lý đất đai của các cơ quan hành chính, các văn bản dưới luật về đất đai,.... Vì
vậy, đề tài có thể đề xuất giải quyết những vấn đề đặt ra trong thực tiễn áp dụng
pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án. Kết quả của luận
văn, vì thế, có thể được xem như một cẩm nang hành nghề trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, phần nội dung của luận văn được
cấu trúc thành 02 chương:


10

Chương 1. Lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án.
Chương 2. Thực tiễn và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai tại Tòa án.


11

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN
1.1. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
đất đai tại Tòa án

1.1.1. Khái niệm
Khái niệm đất đai theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là
phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô
tả trên hồ sơ”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật này (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, từng cá nhân hay tổ chức, pháp nhân
chỉ được nhà nước trao quyền sử dụng đất, không trao quyền chủ sở hữu. Đất đai
được xem là tài sản đặc biệt, người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đối với đất
đai đó.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Theo Điều 115 Bộ luật dân sự năm
2015 cho rằng: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài
sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản
khác.” Quy định này khẳng định một lần nữa đất đai là tài sản đặc biệt, người sử
dụng đất chỉ có quyền sử dụng chứ khơng có quyền sở hữu đất.
Pháp luật đất đai là tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật đất đai do các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình quản lý, sử dụng đất và bảo vệ đất đai một tài nguyên vô cùng quý
giá của quốc gia1. Mối quan hệ xã hội trên là mối quan hệ giữa người sử dụng đất

1

Học Viện hành chính quốc gia, 2012. “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất

đai”. Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.16.


12

và các chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai. Các quy phạm pháp luật đất đai có số
lượng rất lớn, tập trung điều chỉnh các quan hệ quản lý nhà nước về đất đai và các
quan hệ sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng như để bảo vệ đất
đai.
Tranh chấp là “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên
2

nào” .
Tranh chấp còn là “Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào”
3

.
Theo tác giả, tranh chấp cịn có thể hiểu là cố giật cái có lợi chưa xác định rõ

chủ quyền hợp pháp của ai về một lĩnh vực cụ thể.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm
2013). Đối với khái niệm này quá rộng và không xác định rõ đối tượng tranh chấp
trong tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai còn được xem là tranh chấp dân sự. Tranh chấp dân sự là
những tranh chấp về quyền, quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật dân sự như tranh chấp trong việc ký kết, thi hành và thanh toán
các hợp đồng mua bán, đầu tư,...hoặc trong việc thực hiện các quyền về nhân thân
có gắn liền với quan hệ tài sản như trong ly hôn, thừa kế,.... 4.
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất)
trong xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất

2

Trung tâm từ điển học, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, 1996, tr.989.

3

Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb.Giáo dục, Hà Nội, 2001,

4

Từ điển Luật học, NXB. Từ điển Bách Khoa, Hà Nội 1999, tr.532.

tr.808.


13

định. Nói cách khác, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tranh chấp đất
5

đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất .
Có quan điểm cho rằng tranh chấp đất đai là tất cả các tranh chấp có liên
quan đến đất đai, trong đó tranh chấp đất đai hay tranh chấp quyền sử dụng đất là
tranh chấp liên quan trực tiếp nhất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp trực tiếp quyền sử dụng đất, các chủ thể có
thể tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai mà con người đã đầu tư, tạo lập trên đất;
tranh chấp khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Đây là các tranh chấp có
liên quan đến đất đai nên việc giải quyết nó ít nhiều cũng bị chi phối bởi pháp luật
đất đai, dù đối tượng tranh chấp không phải là đất đai 6.
Như các định nghĩa trên, tác giả có thể hiểu tranh chấp đất đai là sự xung
đột quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong các quan hệ đất đai (quyền sử
dụng, tài sản trên đất,...) xuất phát từ việc quản lý và sử dụng đất đai xảy ra trong
đời sống xã hội, ở mọi thời kỳ lịch sử. Sự xung đột này xảy ra trên từ quan hệ dân

sự, kinh doanh thương mại.
Mọi hành động xâm phạm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của tập thể và cơng dân đều bị xử lý theo pháp luật. Nói cách khác là khi có mâu
thuẫn trong quan hệ xã hội về lợi ích (xem là tranh chấp) thì được giải quyết bằng
nhiều con đường khác nhau (còn gọi là giải quyết tranh chấp). Nhà nước quản lý xã
hội bằng pháp luật nên thông qua giải quyết xung đột quyền lợi bằng con đường
Tịa án có giá trị pháp lý cao nhất. Cơ quan này thực hiện pháp luật trong việc giải
quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng có hiệu quả nhất
trong các con đường giải quyết xung đột lợi ích trong xã hội.

5

Lưu Quốc Thái, “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa

học pháp lý, số (33)/2006, tr. 3-6.
6

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Hồng Đức, Hà

Nội; tr.372.


14

Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ
nhân dân, tổ chức trong quá trình quản lý và sử dụng đất; trên cơ sở đó phục hồi các
quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời, truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với
7

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai .

Theo tác giả thì giải quyết tranh chấp đất đai cịn hiểu người có thẩm quyền
sử dụng các quy định pháp luật điều chỉnh các chủ thể trong các quan hệ đất đai
đang xung đột với nhau về quyền và lợi ích hợp pháp. Việc giải quyết tranh chấp
đất đai được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền như cơ quan hành chính (Ủy ban
nhân dân,...), cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân); Các tranh chấp đất đai được giải
quyết tại Tòa án hay các cơ quan khác dựa trên quy định pháp luật về thẩm quyền,
tùy vụ việc tranh chấp, điều kiện về xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu trên văn
bản,.... để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

1.1.2. Đặc điểm
Dựa vào đặc điểm để phân biệt tranh chấp đất đai hay khiếu kiện đất đai và
phân biệt các loại tranh chấp khác. Cụ thể:
- Về đối tượng tranh chấp: Do điểm đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai ở nước ta nên đối tượng của TCĐĐ chỉ giới hạn trong phạm vi tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ trong 13 quản lý, sử dụng đất đai. Điều này có nghĩa là
pháp luật chỉ thừa nhận và giải quyết các tranh chấp về quản lý đất đai hoặc tranh
chấp về sử dụng đất đai. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất đai như tranh chấp đòi
lại đất trước đây đã hiến, tặng cho nhà nước; tranh chấp về đòi lại đất mà Nhà nước
đã chia, cấp cho người dân trong cải cách ruộng đất; tranh chấp đòi lại đất trước đây
đã góp vào hợp tác xã, tập đồn sản xuất để làm ăn tập thể nay hợp tác xã, tập đồn
kinh tế giải thể, sẽ khơng được thừa nhận và khơng xem xét giải quyết. Như vậy, có
thể hiểu đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và một số

7

Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb. Công an

nhân dân, Hà Nội.

15

lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại tài sản đặc biệt
không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân và nhà
nước là đại diện chủ sở hữu.
Điều này khẳng định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 là “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Điều
này kế thừa trên tinh thần Hiến pháp năm 2008 và được khẳng định tại Điều 53
Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Như vậy, đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng
đất chứ không phải quyền sở hữu đất đai.
- Chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai: Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất
đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là
người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn
định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vì vậy, người sử
dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai. Như vậy, chủ thể của
TCĐĐ không phải là chủ sở hữu đối với đất đai tức chủ thể của quan hệ TCĐĐ
không phải là của chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp. Đây chính là điểm đặc
thù của TCĐĐ so với các loại tranh chấp khác.
Chủ thể trong quan hệ này là chủ thể quản lý và sử dụng đất, khơng có khái
niệm chủ sở hữu đất đai. Nghĩa là khác với các tranh chấp khác là chủ thể chỉ có
quyền quản lý và sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao, cho thuê, cấp đất
hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc hưởng thừa kế, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất,....

16

- Tranh chấp đất đai xảy ra không những ảnh hưởng đến quyền lợi về kinh tế
của chủ thể mà cịn ảnh hưởng đến tình hình an ninh chính trị tại địa phương, ảnh
hưởng mất trật tự tình hình trị an tại địa phương.
- Tranh chấp đất đai còn xuất phát từ phong tục, tập quán, cách suy nghĩ, các
hành vi ứng xử của từng vùng, miền khác nhau nên các chủ thể dễ dẫn đến xung đột
của cá nhân hoặc tập thể, công đồng dân cư.
- Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Nó khơng chỉ đơn thuần là tư liệu sản
xuất mà là tài sản được đưa ra thị trường trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất,.... nên giá trị quyền sử dụng đất, lợi nhuận phát sinh từ các giao dịch trên làm
giá trị tăng, giảm thất thường trong nền kinh tế thị trường lệ thuộc vào ý chí Nhà
nước và các chủ thể giao dịch. Do đó, làm cho tình hình tranh chấp đất ngày càng
phức tạp, căng thẳng và gia tăng các vụ việc tranh chấp đất đai.
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là biểu hiện sự bất đồng hay còn xem là trái ngược
nhau về quyền và lợi ích hợp pháp về kinh tế trong lĩnh vực quản lý đất đai, cụ thể
quyền sử dụng đất chưa xác định ai bị xâm phạm. Tranh chấp xảy ra có nhiều
nguyên nhân, giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức, cơ quan,.... Các
nguyên nhân đó là:
- Nước ta trải qua các cuộc chiến tranh, người dân chạy lánh nạn từ vùng này
sang vùng khác, trốn quân dịch, thậm chí có người sang nước ngồi,.... gây khó
khăn trong chính sách quản lý đất đai. Chính sách về đất đai cũng thay đổi từ cá
nhân được quyền sở hữu đất đai sang sở hữu đất đai là của toàn dân được thể hiện
rõ qua các Hiến pháp của nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Khơng những
thay đổi chủ sở hữu mà còn thay đổi hiện trạng như thay đổi ranh đất, thửa đất (đưa
đất vào Hợp tác xã, vào tập đoàn cùng nhau sản xuất thì Nhà nước giao khốn đất ở
các vị trí đất khác với diện tích theo đầu nhân khẩu, người được giao đất khơng phải
khai thác trên vị trí đất mà mình đưa vào tập đồn mà trên đất của người đưa đất
khác vào tập đoàn; sau khi tập đoàn tan rã thì người đang khai thác trên diện tích đất

17

của mình khơng trao trả lại cho mình mà xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và được Ủy ban nhân dân sở tại đồng ý),.... Khi đất đai được quy hoạch làm
đường, … làm giá trị đất xung quanh tăng thì xảy ra tranh chấp, thậm chí tranh chấp
càng gay gắt diễn ra trong nội bộ làng xóm, gia đình.
- Chính sách quản lý đất đai thay đổi: “người cày có ruộng”, “đánh tư sản”,
trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất,.... các cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai còn
non kém kinh nghiệm, chủ quan, yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai. Hiện tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy tiện, quy hoạch khơng
có chiến lược phù hợp. Chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nơng nghiệp, xây
dựng các Hợp tác xã, người dân là xã viên khi đưa đất vào tập đồn làm nơng
nghiệp ở vùng nơng thơn và khi Hợp tác xã tan rã thì tranh chấp xảy ra càng phức
tạp hơn.
Ví dụ: Hộ ơng Nguyễn Văn A đang canh tác trên diện tích 2 ha đất do ông bà
khai hoang trước năm 1975 để lại. Ơng tham gia tập đồn thì gia đình ơng được
khốn sử dụng đất trước đây gia đình ơng B canh tác với diện tích 750 m2 , hộ gia
đình ơng C được giao canh tác trên phần đất 2ha của ông A. Sau khi tập đoàn tan rã,
ông A yêu cầu ơng C trả lại 2ha đất trên. Ơng C khơng đồng ý vì cho rằng Hợp tác
xã đã giao đất cho gia đình ơng nên ơng khơng trả. Ơng C tiến hành thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên nên cả hai gia đình xảy ra tranh chấp. Ơng A
kiện đến Tịa án u cầu Tịa án buộc ông C trả lại 2 ha đất cho gia đình ơng vì đất
có nguồn gốc của ơng bà ông để lại.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây nổi cộm lên sự lạm
dụng quyền quản lý đất đai mà tùy tiện quy hoạch tại địa bàn Thủ Thiêm, phường
An Phú, phường Bình An và phường An Khánh, Quận 2. Vụ việc này xảy ra, người
dân giảm bớt lòng tin vào cán bộ nhà nước, làm tăng thêm các vụ kiện tại Tòa án
trong lĩnh vực quản lý đất đai.

- Ảnh hưởng từ sự phát triển nền kinh tế thị trường: quyền sử dụng đất cũng
xem là quyền tài sản, quyền tài sản này có giá trị trao đổi, cầm cố, thế chấp, chuyển


18

nhượng,.... Đất nước trong q trình “hiện đại hóa, cơng nghiệp hóa”, các khu cơng
nghiệp, khu đơ thị, khu dân cư hiện đại, các cơng trình xây dựng cầu có quy mô lớn,
dài.... được xây dựng và đưa vào sử dụng đã làm tăng thêm giá trị quyền sử dụng
đất xung quanh các cơng trình, giá trị quyền sử dụng đất tăng lên làm tác động đến
suy nghĩ, hành động của các cá nhân có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất
và tài sản trên đất đó. Làm cho giá đất tăng “sốt ảo” trong thực tế, phục vụ cho việc
chuyển nhượng đất không phải chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở mà cho nhu cầu kinh
doanh; các doanh nghiệp đua nhau xin dự án bất chấp xem xét khả năng tài chính
đảm bảo quyền lợi của khách hàng khơng; Bên cạnh đó giá đất theo bị sốt ảo thì giá
đất bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho các chủ trương, chính sách của
Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp cũng gây ra nhiều bất cập về giá trị quyền sử dụng
đất. Thực tế “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; không
bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân Tỉnh,
Thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” (Khoản 2,
Điều 4, Nghị định 17/2006/NĐ-CP)8. Quy định này đã cụ thể hơn về thời điểm tính
giá bồi thường và thu hẹp phạm vi khung giá đất cho sát với thực tế, hạn chế phần
nào nhược điểm giá thực tế vượt quá xa so với khung giá đất do Chính phủ quy
định, dẫn đến tình trạng nhà nước không thể xác định được giá đất bồi thường ở

8

TS. Lưu Quốc Thái, (2015), Bản chất, vai trò của hoạt động thu hồi đất trong điều kiện

kinh tế thị trường, Người bảo vệ quyền lợi, tại địa chỉ:
/>Matt=109201552233875924&mamt=23


19

từng thời điểm nhất định, chủ đầu tư không thể ước lượng chính xác mức chi phí bỏ
ra để thực hiện dự án, cịn người dân thì khơng thể hài lòng với mức bồi thường.
Với quy định “giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định” thì mức giá do chủ thể này đưa ra chưa sát giá thị trường (chỉ bằng
60% - 80% so với giá chuyển nhượng thực tế) và việc xác định giá đất giữa các địa
phương là khác nhau gây nên tâm lý người dân không thỏa mãn với mức giá bồi
thường. Bên cạnh đó thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn hoạt động theo xu
hướng tự phát nhiều hơn là có sự điều chỉnh của pháp luật nên các cơ quan chun
mơn khó có thể xác định giá đất “cho sát với giá thị trường”. Do đó, xảy ra tình
trạng người dân khiếu kiện dài nhằm đạt tới mức giá thỏa thuận sát giá thị trường,
tâm lý người khiếu kiện càng kéo dài thì càng có lợi vì giá quyền sử dụng đất ngày
càng tăng nên kéo dài thì ảnh hưởng tiến độ cơng trình là ảnh hưởng đến chủ đầu tư
khai thác, buộc họ sẽ nâng mức giá đền bù.
Mặt khác, Luật Đất đai 2013 cũng quy định về việc giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm, việc bồi thường
khơng thể thực hiện được dẫn đến tình trạng người dân di dời trước chịu thiệt thòi
hơn so với người di dời sau. Và hệ quả tất yếu là các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài,
Nhà nước gặp khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư khơng có
đất để triển khai dự án. Từ những quy định nêu trên, cho thấy việc áp giá bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng. Nó khơng chỉ tác động đến lợi ích của
chủ thể có liên quan mà cịn là nhân tố quyết định tới tiến độ cơng tác bồi thường

giải phóng mặt bằng, thực hiện các mục tiêu, chính sách phát triển kinh tế. Về lâu
dài, đây cũng là yếu tố giúp vận hành một cơ chế giá đất linh hoạt, công khai, minh
bạch.
Ngoài ra, ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao; tuyên truyền
phổ biến pháp luật, vận động nhân dân chấp hành chủ trương nhà nước, chính sách


20

pháp luật còn chưa được nhà nước quan tâm; ban hành văn bản dưới luật của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chồng chéo,.....
Các ngun nhân được trình bày trên làm phát sinh tranh chấp đất đai ngày
càng nhiều, diễn biến ngày càng phức tạp.
Hậu quả của những nguyên nhân trên là:
- Về mặt kinh tế:
Khi các tranh chấp xảy ra trước hết nó ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền
của của các bên tranh chấp. Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan
nhà nước. Các cơ quan nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết
các tranh chấp đất đai. Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân. Bên
cạnh đó các tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh
doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội.
- Về chính trị:
Các tranh chấp phát sinh gây ảnh hưởng đến mối quan hệ tồn tại trong xã hội
như hàng xóm, láng giềng, vợ chồng, cha mẹ và con cái, ông bà và con cháu,.... dễ
dẫn đến ẩu đã làm mất trật tự tại địa phương, ảnh hưởng tình hình kinh tế, xã hội.
Các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước trong quá trình thực
hiện cũng giảm bớt hiệu quả trong việc quản lý xã hội. Ngoài ra, dễ xảy ra tiêu cực
xuất phát từ cán bộ giải quyết tranh chấp thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân
đối với Cán bộ, Đảng và Nhà nước ta.
- Về xã hội:

Tranh chấp xảy ra đã làm tổn thương ít nhất 2 người (nguyên đơn, bị đơn).
Tình cảm bạn bè, hàng xóm láng giềng, anh em, cha mẹ và con cái, ông bà và con
cháu,vợ chồng,.... sứt mẻ, rạn nứt, dễ dẫn đến xơ xát,.....Nó làm lu mờ đạo đức xã
hội, ảnh hưởng đến kinh tế gia đình, sự phát triển kinh tế của đất nước.