TRANH CHẤP đất ĐAI và GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
Khoa Luật

BÀI TẬP NHÓM
Môn

: Luật đất đai

GV hướng dẫn:TS Doãn Hồng Nhung

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Hà Nội,2012

1


DANH SÁCH NHÓM

HỌ VÀ TÊN

MÃ SINH VIÊN

1. Lưu Ngọc Trung

10066110

2. Phạm Thị Thu Hương

10066112

3. Trần Thái Hà

10066104

4. Đào Hồng Nhung

10066117

5.Nguyễn Việt Cường

K51LKD

6.Trương Thị Ngọc Ánh

10066008

7. Đàm Thị Thu Trang

10066082

2


MỤC LỤC
A.PHẦN MỞ ĐẦU …………………………………………………………1
B.NỘI DUNG………………………………………………………………..2
I.Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai
1.1.Khái niệm………………………………………………………………..8
1.2 Đặc điểm……………………………………………………………….14

II.Các dạng tranh chấp đất đai
2.1Tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất…..14
2.2.Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ ……………………………………..17
phát sinh trong quá trình sử dụng đất
2.3.Tranh chấp về mục đích sử dụng đất…………………………………...19
III.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
3.1.Nguyên nhân khách quan………………………………………………..20
3.2.Nguyên nhân chủ quan…………………………………………………..22
IV Thời hiệu khởi kiện và thủ tục khởi kiện tranh chấp về đất đai tại tòa án
4.1 Thời hiệu khởi kiện…………………………………………………….22
4.2 Thủ tục khởi kiện tranh chấp về đất đai……………………………….23
V.Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai
5.1.Mục đích,ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai…………….28
5.2.Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai……………………………..28
5.3.Hòa giải tranh chấp đất đai……………………………………………29

3


5.4.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai……………………………..30
VI.Quy trình và hướng giải quyết tranh chấp đất đai………………………32
VII.Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam …………………..36
hiện nay và một số kiến nghị
7.1 Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất……………………………37
7.2.Giải quyết khiếu nại về quyết định,

………………………………39

hành vi hành chính trong lĩnh vự đất đai
7.3.Những bất cập, khó khăn, vướng mắc………………………………….42

gặp phải trong quá trình giải quyết tranh chấp đât đai
C.KẾT LUẬN
Danh mục các tài liệu tham khảo…………………………………………….52

4


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LĐĐ

Luật đất đai

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

CP

Chính phủ

NĐ

Nghị định

UBND

Uỷ ban nhân dân

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

5


A.PHẦN MỞ ĐẦU.

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người, là tài nguyên vô cùng
quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại, kết tinh trong
đó là sức lao động của con người. Trong suốt hành trình lịch sử, đất đai còn là
điều kiện sinh tồn của con người, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bổ của khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng ...
Từ xưa nhân dân ta đã có câu "Tấc đất tấc vàng", đồng thời Mác cũng đã khẳng
định: "Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất" ... Vì vậy,
việc quản lý, bảo vệ tốt tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng đầu của mọi quốc
gia, mọi thời đại nhằm bảo vệ quyền sở hữu về đất đai của quốc gia ấy, chế độ
ấy. Fidecraxte Rô có nêu: "Người ta có thể cho máu của mình chứ không bao
giờ cho nhau đất", chính vì đất đai có tầm quan trọng to lớn như vậy cho nên
Nhà nước phải quản lý đất đai để đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
Đồng thời cải tạo bồi bổ đất phát huy vai trò của đất đối với sự phát triển kinh
tế nhằm thỏa mãn nhu cầu về vật chất và tinh thần của con người, của toàn thể
xã hội. Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai tăng tỉ lệ thuận với tỉ lệ tăng dân số
trong khi đó diện tích đất đai lại cố định làm cho đất đai trở thành hàng hóa đặt
biệt, giá đất ngày càng tăng cao, làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn, bất cập trong
việc sử dụng và quản lý đất đai. Tranh chấp đất đai là một vấn đề nảy sinh và
tồn tại trong quá trình sử dụng đất.Do vậy, công tác giải quyết tranh chấp đất
đai luôn được Nhà nước quan tâm và là một trong các nội dung của công tác

6

quản lý Nhà nước về đất đai.
Để nâng cao công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời giúp người dân
chuyên tâm vào sản xuất, do đó vấn đề tìm ra những nguyên nhân dẫn đến
tranh chấp đất đai, tìm ra những biện pháp nhằm nâng cao công tác giải quyết
tranh chấp đất đai ở địa phương là thật sự cần thiết và cấp bách.Từ những lý do
trên, chúng tôi chọn tiến hành nghiên cứu đề tài:Tranh chấp và giải quyết tranh
chấp đất .Trong phạm vi một bài tiểu luận, chúng tôi muốn làm rõ khái niệm
tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai và thực trạng tranh châp đất đai
ở Việt Nam cùng một số kiến nghị, biện pháp giải quyết.

7


B.Nội dung.
I.Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai
1.1.Khái niệm
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã
hội ở mọi thời kỳ lịch sử.Trong một xã hội tồn tại sự đối kháng giữa các giai
cấp thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô,địa chủ và
nông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có đất và bọn chúa đất
lớn.Những tranh chấp này biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp ,
khi các xung đột không thể điều hòa được thì tất yếu phải giải quyết bằng cách
mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai
khác tiến bộ hơn.
Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khi chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980 cho đến nay, tranh chấp đất đai luôn
là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc
quản lý, sử dụng đất nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống

kinh tế - xã hội nói chung. Sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất
thành lập một cơ quan tài phán chuyên trách để giải quyết các tranh chấp,
khiếu kiện về đất đai đã phần nào cho thấy tính chất nghiêm trọng của vấn đề.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà một trong số đó
chính là do quy định của pháp luật về vấn đề tranh chấp đất đai trong thời gian
qua còn nhiều bất cập, hạn chế.

8


Trải nhiều giai đoạn với những chính sách đất đai khác nhau, cho dù đất
đai có được coi là một loại tài sản có giá, quyền sử dụng đất có phải là hàng
hóa đặc biệt hay không, hiện tượng tranh chấp đât đai đều được pháp luật chính
thức ghi nhận và quy định việc giải quyết. Tuy nhiên, cho đến trước khi Luật
đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” chưa một lần được chính
thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được hiểu ngầm qua các quy định của pháp
luật về giải quyết tranhchấp đất đai, quy định về giải quyết các tranh chấp khác
có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các đạo luật đất đai qua các thời
kỳ và trong các văn bản pháp luật có liên quan của các cơ quan nhà nước.
Khái niệm tranh chấp đất đai được quy định trong LĐĐ 2003 tại khoản
26 Điều 4 quy định: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Khái niệm này được đánh giá là một khái niệm có nội hàm tương đối
rộng và không mấy rõ ràng. Theo khái niệm này, đối tượng trong tranh chấp
đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng, đây là tranh chấp
tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ
“đơn lẻ” của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả
tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sủ dụng đất có được khi tham
gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác
định. Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên”

cũng không được định danh về loại chủ thể: chỉ là người sử dụng đất hay tất cả
các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong
quan hệ tranh chấp đất đai? Xem xét toàn bộ các quy định của pháp luật đất đai
cho đến thời điểm này, có lẽ chỉ có một quy định duy nhất mà thông qua nội
dung và cách thiết kế của nó, khái niệm tranh chấp đất đai mới có thể được suy

9


diễn theo nghĩa rộng, đó là Điều 136 LĐĐ 2003 về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai. Lý lẽ có thể được đưa ra ở đây là, Điều 136 LĐĐ 2003 khi
quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã phân chia vấn đề ra
thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Do đó, dựa
vào nội dung Điều 136 LĐĐ 2003 người ta có thể quy kết: tranh chấp đất đai
không thể đồng nhất với tranh chấp quyền sử dụng đất, hay nói cách
khác tranh chấp đất đai là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp quyền sử
dụng đất.
Như vậy, phải hiểu thế nào là tranh chấp đất đai cho phù hợp, cả về lý luận lẫn
về mặt pháp lý? Không thể có việc một thuật ngữ pháp lý trong cùng một văn
bản pháp luật lại được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Muốn làm rõ điều này,
chúng ta cần có sự phân tích cặn kẽ những cách hiểu khác nhau về tranh chấp
đất đai và hạn chế của quan niệm quá rộng nói trên về tranh chấp đất đai.
Theo những phân tích ở trên, thuật ngữ tranh chấp đất đai tại khoản 26
Điều 4 và tại Điều 135 LĐĐ 2003, 160 NĐ 181 có thể được suy diễn theo hai
hướng không giống nhau. Việc xác định thế nào là tranh chấp đất đai vì vậy sẽ
phụ thuộc vào việc quy định nào được lấy làm chuẩn mực cho khái niệm tranh
chấp đất đai. Nếu hiểu theo nghĩa rộng, khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản
26 Điều 4 LĐĐ 2003 sẽ được lấy làm tiêu chuẩn để đánh giá các quy định có
liên quan còn lại của pháp luật đất đai về vấn đề này. Từ đây có mấy vấn đề sau

đây có thể đúc kết:
+) Thứ nhất, quy định tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 như đã phân tích
ở trên là quy định không được rõ ràng, không cụ thể. Vì vậy, việc lấy một quy
định không rõ ràng làm tiêu chuẩn để đánh giá những quy định cụ thể (Điều

10


135 LĐĐ 2003, Điều 160 NĐ 181) là hoàn toàn không khoa học. Hơn nữa,
việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai như trên không đem lại một giá trị
thực tiễn nào.
+) Thứ hai, mỗi một thuật ngữ có một phạm vi biểu đạt ý nghĩa nhất
định, không thể mở rộng hay thu hẹp một cách không có giới hạn theo ý chí
chủ quan được. Điều này không khó chứng minh khi phân tích thuật ngữ tranh
chấp đất đai. Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung
được hiểu là việc “giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên
nào”. Cho nên, thuật ngữ tranh chấp đất đai tự thân nó đã nói lên đối tượng
tranh chấp: đất đai. Vấn đề là các chủ thể thực hiện hành vi tranh chấp đất đai
như thế nào, thông qua yếu tố gì thì lại phụ thuộc vào vấn đề chế độ sở hữu đất
đai. Trong điều kiện của chế độ tư hữu đất đai, tranh chấp đất đai thường là
tranh chấp về quyền sở hữu đất đai. Với chế độ sở hữu đất đai “hỗn hợp” như
trường hợp của Trung Quốc chẳng hạn (với đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước,
đất ở khu vực nông thôn thuộc sở hữu tập thể), tranh chấp đất đai được xác
định ở 2 dạng: đó là tranh chấp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .
Từ các phân tích trên cho thấy, tranh chấp đất đai ở nước ta theo quy
định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đất. Kết luận
này được củng cố thêm bởi hai cơ sở:
+) Một là, xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai,
người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai, vì vậy, cái mà họ tranh
chấp khi tranh chấp đất đai chỉ có thể là quyền sử dụng đất;

+) Hai là, các thuật ngữ tranh chấp đât đai và tranh chấp quyền sử dụng
đất đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ LĐĐ 1987 đến
nay mà không hề có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến

11


quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (gồm tranh chấp tài sản gắn liền với
đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất) cũng đã từng được định
danh cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là “tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất”, chứ không phải là tranh chấp đất đai một cách chung chung. Do đó,
việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai như trên trong điều kiện Việt Nam là
không hợp lý và làm lu mờ đi đặc trưng của quan hệ đất đai,
Ngược lại, việc đồng nhất tranh chấp đất đai với tranh chấp quyền sử
dụng đất về mặt lý luận tạo nên sự cụ thể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật
đặc trưng của quan hệ đất đai. Từ đây tạo ra được một ranh giới tương đối rõ
ràng giữa tranh chấp đất đai với các tranh chấp dân sự thông thường khác có
liên quan đến đất đai và lý giải được tạo sao việc giải quyết tranh chấp đất đai
lại có thể được tiến hành bởi các cơ quan hành chính nhà nước, theo các thủ tục
hành chính nhất định. Đó là, cơ quan hành chính không phải giải quyết tranh
chấp đất đai dưới góc độ là một hoạt động phân xử về tài sản thông thường, mà
với tư cách là người đại diện chủ sở hữu quyết định ai sẽ là người có quyền sử
dụng đối với đất đang bị tranh chấp, khi đất đó về mặt hình thức pháp lý chưa
được chính thức trao cho ai sử dụng (đương sự không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất).
Nếu đồng nhất tranh chấp đất đai với tranh chấp quyền sử dụng đất thì
nhiệm vụ còn lại ở đây là lý giải thế nào cho phù hợp về khái niệm: “tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” tại
khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003,Để giải thích vấn đề này, chúng ta hãy thử tiếp cận

vấn đề từ thuật ngữ “quyền sử dụng đất” – yếu tố mà các phân tích trên khẳng
định là đối tượng của tranh chấp đất đai

12


Quyền sử dụng đất nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản,
hiểu theo nghĩa thông thường, chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản đất đai. Ở góc độ này, quyền sử dụng đất là một khái niệm
pháp lý. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, ý nghĩa trên chỉ chiếm một phần nội
dung về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Theo pháp luật hiện hành,
ngoài việc khai thác, hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, quyền sử dụng đất
còn bao hàm cả việc người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, ...) của mình như
là những giao dịch về tài sản. Và để được thực hiện các quyền giao dịch này,
người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với
Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ... ). Ở góc độ này, quyền sử
dụng đất mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh tế. Như vậy,
quyền sử dụng đất là một khái niệm phức tạp – nó vừa là một khái niệm pháp
lý, vừa là một khái niệm kinh tế. Có thể khẳng định rằng, quyền sử dụng đất
trong pháp luật đất đai hiện hành là một khái niệm phức tạp mà nghĩa gốc của
các từ đơn lẻ hợp thành không đủ sức thể hiện hết nội dung và bản chất của nó.
Quyền sử dụng đất vì thế có thể coi là một tổng thể không thể tách rời các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Từ phân tích trên có thể kết luận rằng, khái niệm “tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” tại khoản 26 Điều 4
LĐĐ cần được diễn giải là tranh chấp một tổng thể những yếu tố hợp nhất tạo
thành quyền sử dụng đất nói trên, chứ không phải là việc tranh chấp từng
quyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác
của người sử dụng đất có liên quan đến các quyền nghĩa vụ nêu trên. Cách hiểu

này đặt khái niệm tranh chấp đất đai trong mối quan hệ không thể tách rời với
tất cả các quy định có liên quan, chứ không phải cô lập nó hoặc đặt nó lên trên
13


tất cả các quy định khác nhằm phát huy trí tưởng tượng một cách thái quá, dẫn
đến những suy diễn không phù hợp. Có nghĩa là, không thể “trộn lẫn” tranh
chấp đât đai với những tranh chấp dân sự thuần túy có liên quan đến đất đai.
Tóm lại, làm rõ khái niệm tranh chấp đât đai có nhiều ý nghĩa thực tiễn
quan trọng chứ không chỉ là vấn đề mang tính học thuật. Về mặt nội dung, việc
làm này giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai,
giúp việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất
hơn. Về mặt phương pháp luận, nó sẽ giúp tránh được trường hợp quy định của
luật này chồng lấn lên luật kia, giúp hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng và hệ
thống pháp luật Việt Nam nói chung.

1.2 Đặc điểm của tranh chấp đât đai
Cùng với việc xử lý các quan hệ pháp luật đất đai theo những cách thức
khác nhau ở từng giai đoạn mà tranh chấp đất đai cũng chứa đựng những yếu
tố về nội dung, hình thức không hoàn toàn giống nhau ở mỗi thời kỳ.
Có thể nêu ra một số đặc điểm về tranh chấp đất đai như sau:
+) Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và
những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không
thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp.
+) Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai.
+) Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các
bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước.Vì trước
hết khi xảy ra tranh chấp một bên không thực hiện được những quyền của mình
do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

14


Tranh chấp đất đai làm cho những quy định của pháp luật đất đai và
chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để.
II.Các dạng tranh chấp đất đai
2.1Tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất
Trong dạng tranh chấp này luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên về quyền
quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó.
Việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách
nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể có dạng như sau:
a. Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa
giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai
huyện, hai xã với nhau. Những tranh chấp đó thường phổ biến ở nhưng nơi có
địa giới không rõ ràng, không có mốc giới. Ngoài ra, cùng với việc chia tách
các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì tranh chấp đất đai liên quan đến địa
giới hành chính tương đối nhiều.
b. Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
đây là dang tranh chấp mà người chủ sử dụng, chủ sở hữu vì nhiều lý do khác
nhau mà họ không còn quản lý, sứ dụng. Bây giờ họ đòi lại đòi lại người đang
quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này có các loại
sau:
+ Đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác
nhau trước đây qua các cuộc điều chỉnh đất đai đã chia, cấp cho người khác
như: Sau cải cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ hợp tác
hóa nông nghiệp. Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nông nghiệp
theo mô hình sản xuất tập thể, quản lý tập trung. Ruộng đất và các tư liệu sản
xuất của nông dân được tập trung vào hợp tác xã. Đến khi thực hiện Nghị
15

quyết T.Ư 10/TW năm 1988, đất đai được phân chia đến hộ gia đình, cá nhân
để sản xuất. Do việc phân chia đất đai không hợp lý một số cán bộ xã, huyện
đã làm sai như chia đất sản xuất cho những người không phải là nông dân để
rồi những người này đem bán, cho thuê, trong khi đó nông dân không có đất
sản xuất, một số hộ trước khi vào tập đoàn, hợp tác xã có đất, đến khi giải thể
họ không có đất để canh tác. Một số hộ thực hiện chính sách "nhường cơm sẻ
áo" của Nhà nước trong những năm 1981-1986 đã nhường đất cho những
người khác sử dụng, nay đòi lại... ở miền nam, Nhà nước thực hiện chính sách
cải tạo công thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai, nhà cửa, tư liệu sản xuất của
địa chủ, tư bản và tay sai chế độ cũ hoặc giao nhà cửa, đất đai cho người khác
sử dụng, đến nay do có sự hiểu lầm về chính sách họ cũng đòi lại những người
đang quản lý, sử dụng.
+ Chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh
sống, nay trở về đòi lại đất đai, tài sản trước đây của họ đã được giao cho
người khác quản lý, sử dụng.
+ Tranh chấp giữa những người được phân ruông đất nông nghiệp để sản
xuất, trồng trọt nhưng sau một thời gian họ không sản xuất nông nghiệp nữa
hoặc chuyển đi nơi khác để làm nghề, đến nay họ trở về đòi lại đất để sản xuất.
+ Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền,
miếu mạo, nhà thờ họ. Tranh chấp này thường xảy ra do hoàn cảnh lịch sử,
chính quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc
tịch thu một số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó
đòi lại.
+ Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Dạng tranh
chấp này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ.

16

c. Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc
đất để ở
d.Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất. Tranh chấp này thường gặp khi người có quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc
không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế
không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế
e. Tranh chấp ranh giới liền kề. Đây là tranh chấp xảy ra giữa những
người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và
quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc
hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm
luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra
thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng,
đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng.
g.Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các cơ
quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng
không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai
diện tích của đương sự.
h.Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào
dân tộc sở tại.
i.Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng
đất khác với nhân dân địa phương. Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng
các nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất
đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc cho người dân sử dụng theo hình

17


thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường, lâm trường, các đơn vị

quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân chiếm đất để sử
dụng.
2.2.Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Dạng tranh chấp này thông thường thì người sử dụng đất là hợp pháp,
không tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
mình như: Thực hiện các giao dịch về dân sự, hoặc do chủ trương, chính sách
của Nhà nước như giải tỏa, trưng dụng, trưng mua hoặc do người khác gây
thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình mà dẫn
đến tranh chấp. Có các dạng sau:
a. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
b.Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
c.Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích
quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa. Tranh chấp loại này chủ yếu là
khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư
và đền bù
2..3.Tranh chấp về mục đích sử dụng,
Đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng
lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông
nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.
Nhiều sự tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp về địa

18


giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai cơ quan hành
chính cùng cấp với nhau, tập trung ở những nơi có nguồn khai thác kinh tế
trọng yếu, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng có

vị trí quan trọng.
Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại
tranh chấp nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức
là tranh chấp hành chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường
nảy sinh khi các đương sự nhận được quyết định hành chính hoặc hành vi hành
chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước
về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Thí dụ: Các quyết định về giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyết
định về giải quyết tranh chấp đất đai.
III Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Mỗi tranh chấp đất đai xảy ra đều do những nguyên nhân nhất định , khi
đó, yếu tố chủ quan, khách quan, yếu tố cơ bản , tạm thời cần được nghiên cứu
thận trọng và xử lý một cách kịp thời. Những năm vừa qua, tranh chấp đất đai
diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước, Tuy mức độ, tính chất và phạm
vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả
nặng nề, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Vì vậy, cần phải căn cứ vào
thực trạng sử dụng đất, vào đường lối, chính sách của Nhà nước, vào những
văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, từ đó có
những biên pháp giải quyết một cách thỏa đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn
chế tới mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra.

19


Từ thực tế hiện tượng tranh chấp đất đai có thể rút ra một số nguyên nhân chủ
yếu sau:
3.1.Nguyên nhân khách quan
-

Chiến tranh kéo dài đã để lại hậu quả khác nhau trên cả hai miền. Ở

miền Bắc, sau cách mang tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã
tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân,
phong kiến, xác lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960,
thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân
được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung, thuộc sở hữu tập thể, do đó tình hình
sử dụng đất đai tương đối ổn định.
-

Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đau có

nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong 9 năm kháng chiến, chính phủ đã tiến
hành chia cấp ruộng đất cho người nông dân hai lần vào năm 1949 – 1950 và
năm 1954. Nhưng đến cuối 1957, ngụy quyền sài gòn đã thực hiện việc cải
cách điền địa, thực hiện việc “ truất hữu” nhằm xóa bỏ thành quả của cách
mạng, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông
dân.
-

Sau năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng

thời xây dựng hàng loạt các nông trường, lâm trường, trang trại. Nhìn chung,
những tổ chức đó bao chiếm nhiều diện tích nhưng sử dụng kém hiệu quả. Đặc
biệt, quá hai lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1978-1979 và năm 1982-1983,
cùng với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình dân đã dẫn đến những xáo trộn
lớn về ruộng đất, về ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng.
-

Hiện nay, trong quá trình hiện đại hóa, công nghiệp hóa đất nước, việc

thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự án
20


đầu tư làm cho quỹ đất canh tác ngày càng giảm, trong khi đó, sự gia tăng dân
số vẫn ở tỷ lệ cao, cơ cấu kinh tế chưa đáp ứng được vấn đề giải quyết việc làm
và cuộc sống cho người lao động. Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị
trường làm cho giá đất tăng và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng
kiếu kiện, tranh chấp đất đai một cách gay gắt.
Nhận thức của người dân về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy
định của pháp luật; vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống,
hương ước, luật tục với những quy định lạc hậu về sở hữu đất đai chưa được
loại bỏ đã “ăn sâu, bám rễ” trong tiềm thức của một bộ phận dân chúng vốn ít
có điều kiện tiếp xúc với pháp luật. Trong tiềm thức của một bộ phận dân
chúng (đặc biệt là những người dân sống ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng
xa hoặc người dân có trình độ học vấn thấp) vẫn tồn tại quan niệm đất đai là
của ông cha, tổ tiên để lại. Hoặc cũng có một số người dân quan niệm rằng đất
đai là của Nhà nước nhưng khi Nhà nước đã giao cho sử dụng ổn định lâu dài
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì là của họ. Chính vì nhận thức
không đúng này nên trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở
lên có giá thì tình trạng đòi lại đất của ông cha ngày càng gia tăng.

3.2 Nguyên nhân chủ quan
-

Về cơ chế quản lý : thời gian qua, công tác quản lý đất còn nhiều yếu

kém, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý
đất đai thiếu chặt chẽ. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý. Đất lâm

nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng thuộc ngành nào thì
ngành đó quản lý. Cũng có tình trangh, có loại đất không có cơ quan nào quản

21


lý. Bên cạnh đó, tổ chức cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến cơ sở
không ổn định, hoàn toàn không đủ sức giúp cho Nhà nước trong lĩnh vực này.
-

Công tác phân vùng quy hoach đất đai làm chậm, thiếu đồng bộ, việc

phân chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng xác định mốc giới
không kịp thời hoặc không rõ ràng làm cho tình trạng tranh chấp đất đai phức
tạp thêm, phương tiện và hồ sơ phục vụ cho công tác quản lý đất đai còn thiếu,
chưa có đầy đủ những cơ sở khoa học và phương pháp quản lý cần thiết để xác
định quyền sử dụng đất cho các chủ thể nên đã làm giảm hiệu lực của Nhà
nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
_ Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có mặt
không rõ ràng và đang có nhiều biến động. Hơn nữa, thực tế áp dụng các chính
sách còn nhiều tùy tiện. Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành các điều
luật đã quy định chậm được ban hành làm cho việc áp dụng pháp luật được
thực hiện một cách cầm chừng, thiếu hiệu quả.
-

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thực sự được coi

trọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong
nhân dân còn hạn chế. Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào
cuộc sống.

Việc điều tra, xem xét giải quyết tranh chấp đất đai còn yếu kém, hiệu lực thấp,
chưa thật sự quan tâm đến những giải pháp mang tính quần chúng.
-

Về cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai: một bộ
phận

cán bộ công chức còn thiếu gương mẫu, tùy tiện trong quản lý, vi phạm chế
độ và quản lý sử dụng đất đai

22


 Việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những

nguyên nhân đặc thù. Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thể của tranh
chấp phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, phong tục tập quán của từng
địa phương để có được những giải pháp tốt nhất cho từng vụ việc .

IV Thời hiệu khởi kiện và thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
4.1 Thời hiệu khởi kiện

Điều 159 BLTTDS quy định thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được
quyền khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, thời hiệu khởi kiện là thời
hạn mà đương sự được quyền yêu cầu cơ quan tòa án giải quyết vụ việc nhằm
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Quy định về thời hiệu khởi kiện buộc các đương sự phải ý thức được việc bảo
vệ quyền lợi của mình và sớm có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết,

tránh tình trạng khởi kiện tuỳ hứng. Trong trường hợp pháp luật không có quy
định khác về thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải
quyết vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá
nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.
Như vậy, để xác định đúng thời hiệu khởi kiện, phải xác định được quan hệ
tranh chấp đó có được văn bản pháp luật nào khác quy định về thời hiệu khởi
kiện hay không. Điều quan trọng thứ hai là phải xác định đúng ngày nào được
23


coi là ngày có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm để bắt đầu tính thời hiệu
khởi kiện.
4.2.Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa
Các bên đương sự khi muốn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cần tiến
hành các thủ tục sau:
Thứ nhất, viết đơn khởi kiện ra tòa
Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
- Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.
- Tên, địa chỉ của người khởi kiện.
- Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.
- Tên, địa chỉ của người bị kiện.
- Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.
- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.
- Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp
pháp.
- Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết
vụ án.

- Người khởi kiện phải ký tên hoặc điểm chỉ vào đơn.
Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng
minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.
Thứ hai,gửi đơn khởi kiện đến Toà án

24


- Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến
Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
+ Nộp trực tiếp tại Toà án.
+ Gửi đến Toà án qua bưu điện.
- Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có
dấu bưu điện nơi gửi.
Thứ ba, nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án
- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ
án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho
người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí
trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người
khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ
ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người
khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm
ứng án phí.
- Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm
ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và
tài liệu, chứng cứ kèm theo.
CHÚ Ý:
Sau khi Tòa án nhân dân đã thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai, bà con nông dân

cần biết thêm về một số thủ tục do Tòa án nhân dân thực hiện để giải quyết vụ
án, đó là:
Thứ nhất,hoà giải trong thời hạn chuẩn bị xét xử

25