Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện EA HLEO tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THANH LONG

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN EA H'LEO,
TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THANH LONG

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN EA H'LEO,
TỈNH ĐĂK LĂK

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS-TS DƢƠNG ANH SƠN

TP. HỒ CHÍ MINH – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của chính cá nhân. Các số
liệu, các nội dung và trích dẫn trong luận văn chính xác và trung thực. Những kết
luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
TÁC GIẢ

NGUYỄN THANH LONG


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................3
CHƢƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................................... 4
1.1. Các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............4
1.1.1. Quy định của Luật đất đai ...............................................................4
1.1.2. Quy định của Bộ luật dân sự và một số quy định khác ...................6
1.2. Đặc điểm, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....8
1.2.1. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........8

1.2.2. Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............12
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TAND HUYỆN EA H'LEO ..................................................... 15
2.1. Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk ......................................................15
2.1.1. Thực trạng .....................................................................................15
2.1.2. Nguyên nhân ..................................................................................16


2.1.3. Một số giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk 41
2.2. Thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H'Leo, tỉnh Đăk Lăk ..........20
2.2.1. Một số vụ án về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo
.................................................................................................................20
2.2.2. Một số kiến nghị đề xuất ................................................................38
2.2.3. Một số giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết các vụ án tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân
.................................................................................................................43
2. 3. Kết luận ....................................................................................................44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 47


1

LỜI NĨI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Huyện Ea H'Leo nói riêng và tỉnh Đăk Lăk nói chung là một địa bàn miền
núi, trước đây dân cư thưa thớt, nhưng trong những năm gần đây với lợi thế đất đai
màu mỡ, phù hợp để canh tác nhiều loại cây cơng nghiệp có giá trị kinh tế cao nên
đã là điểm đến sinh sống, lập nghiệp của nhiều dân tộc1 ở khắp mọi miền đất nước.
Cùng với sự gia tăng dân số cơ học đó, những người dân đến từ nhiều vùng, miền
khác nhau đã mang đến huyện Ea H'Leo nhiều phong tục tập quán khác nhau, góp
phần thúc đẩy sự phát triển về mọi mặt kinh tế - xã hội - chính trị của địa phương và
đa dạng hóa các mối quan hệ xã hội, các phong tục trong cộng đồng dân cư trên địa
bàn.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai cũng ngày càng có giá
trị hơn từ đó cũng nảy sinh nhiều hơn các tranh chấp về đất đai trong đó có các
tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rất đáng quan
tâm, là một trong những loại tranh chấp chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ án tranh chấp
dân sự mà Tòa án phải xử lý, bởi với nền kinh tế chủ đạo của huyện là nông nghiệp,
80% cơ cấu kinh tế là nông nghiệp với sự tham gia của 85 % dân số nên đất đai là
tư liệu sản xuất, nó là tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình, cá nhân người nông dân.
Khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án đúng đắn sẽ mang
lại sự ổn định của xã hội, lợi ích chung của cộng đồng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người tham gia quan hệ hợp đồng.
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch khá
phổ biến và sôi động. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tranh chấp liên quan đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng chỉ có xu hướng tăng về số
lượng mà tính chất vụ việc cũng ngày càng trở nên phức tạp. Tranh chấp này trên
địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk diễn ra phức tạp và phổ biến. Thơng qua
1

Trên địa bàn huyện có 26 dân tộc cùng sinh sống, trong đó dân tộc thiểu số chiếm khoảng 41% (nguồn cổng
thông tin điện tử huyện Ea H’Leo năm 2018)

2

luận văn này này tác giả tập trung tìm hiểu thực trạng thực hiện pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh
Đăk Lăk, từ đó đề xuất giải pháp khắc phục.
Tìm hiểu nguyên nhân nảy sinh tranh chấp để đề ra các biện pháp giải quyết
phù hợp nhằm “tháo ngịi nổ” xung đột khơng để gây mất ổn định chính trị, tình
hình trật tự an tồn xã hội. Bởi tính phức tạp của tranh chấp đất đai, khiếu kiện kéo
dài không chỉ bắt nguồn từ những xung đột gay gắt về lợi ích kinh tế, từ hệ quả của
sự quản lý thiếu hiệu quả của cơ quan công quyền, về góc độ điều chỉnh của pháp
luật đối với lĩnh vực này vẫn còn nhiều bất cập, bất hợp lý và thiếu đồng bộ, việc
hiểu tinh thần điều luật hoặc áp dụng pháp luật cịn chưa thống nhất, ngồi ra cịn
do những ngun nhân có tính lịch sử trong quản lý và sử dụng đất đai qua các thời
kỳ dẫn đến việc giải quyết vụ án còn khác nhau, còn nhiều vướng mắc, tình trạng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn cịn xảy ra.
Việc nghiên cứu, tìm hiểu các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại địa phương là rất cần thiết không những giúp xác lập cơ chế giải
quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách
có hiệu quả mà cịn góp phần vào việc bổ sung, hồn thiện hệ thống chính sách,
pháp luật đất đai hiện nay. Đây là lý do nghiên cứu đề tài. Trong khuôn khổ của đề
tài, chỉ đề cập đến các vấn đề thực tiễn giải quyết các vụ án liên quan đến tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Tòa án nhân huyện Ea
H’Leo giải quyết.
Xuất phát từ mặt lý luận và thực tiễn công tác trong lĩnh vực chuyên môn của
tác giả, thông qua công tác đánh giá, tổng kết công tác hàng năm của cơ quan nơi
tác giả cơng tác vẫn cịn nhiều vướng mắc trong áp dụng pháp luật trong lĩnh vực
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác giả chọn đề
tài để nghiên cứu với nội dung đề tài gồm hai chương:
Chƣơng 1: Tác giả phân tích các các quy định của pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.


3

Chƣơng hai: Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk và thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong q trình cơng tác thực tiễn, từ đánh giá thực trạng của việc giải quyết
các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân huyện Ea H'Leo, thông qua các bản án sơ thẩm và phúc thẩm đã có hiệu
lực pháp luật1, nhận thấy cịn có nhiều mâu thuẫn nhiều cách hiểu khác nhau của
việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp, cịn có các mâu thuẫn về quy định
của luật pháp nên dẫn đến những cách giải quyết khác nhau, chưa có sự thống nhất
đối với các Thẩm phán nên cần phải nghiên cứu để nêu lên luận điểm của bản thân
nhằm kiến nghị thực hiện thống nhất pháp luật.
Trong giới hạn nghiên cứu của đề tài là từ góc độ giải quyết các vụ án tại địa
phương qua đó đánh giá, phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi
bổ sung năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự
năm 2005 đối với việc áp dụng của các Thẩm phán để giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay tại Tịa án, trong đó phân tích một
số khái niệm có liên quan đến vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để chỉ ra những thiếu sót, đề ra các phương pháp để hoàn thiện nhằm áp dụng thống
nhất trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.

1

Các bản án đã được Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo giải quyết và đã được Tòa án nhân dân tỉnh Đăk Lăk

xét xử phúc thẩm


4

CHƢƠNG 1
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1. Quy định của Luật đất đai
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm
2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này".
Khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều
kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai
năm 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng

ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Phân tích các điều kiện quy định trên ta thấy


5

(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng
với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ.
Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận1 đã được cấp theo quy định của pháp
luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009
vẫn có giá trị pháp lý và khơng phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng
đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó.
(b) Đất khơng có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa
với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên
việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi
ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh
chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có
liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường
không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang
có tranh chấp.
Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì khơng muốn cho người sử
dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh
chấp2. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức

có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều
tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc
ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng
1

Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013;
Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai giải thích: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
2


6

là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây
thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo
vốn kinh doanh, sản xuất.
(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích
của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên
thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài
sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là
một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp
luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu
đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên. Theo quy định của pháp luật về thi hành án
dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử
dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
(d) Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ
xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác,
về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua

việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
1.1.2. Quy định của Bộ luật dân sự và một số quy định khác
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Giao dịch dân sự có
hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện;
- Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.


7

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, khơng trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định”.
Hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật khi tuân theo các quy định tại điều
117 Bộ luật dân sự 2015.
Đây là quy định về giao dịch dân sự nói chung, Điều 405 Bộ luật Dân sự
năm 2005 cịn có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng dân sự:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định
“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật” như vậy để hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì phải lập thành văn bản và có cơng
chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để các bên khi tham gia giao kết hợp đồng
phải tuân thủ đúng quy định về hình thức như pháp luật đã quy định.
Và theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng năm 2006 cũng như
quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản cơng
chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức
hành nghề cơng chứng”. Theo đó, ta hiểu rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được cơng chứng viên ký và đóng dấu của tổ
chức hành nghề công chứng.


8

Xét về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử
dụng đất: Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quy định: “Việc
chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Từ đó có thể thấy rằng xác lập hợp đồng là một trong những điều kiện bắt
buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật đất đai và thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký. Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi
nào? Phải áp dụng quy định nào của pháp luật để xác định? Không những thế, khi
chúng ta cho rằng, hợp đồng được thiết lập trong các giao dịch này có hiệu lực kể từ

thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì có nghĩa là kể từ thời điểm này
việc thực thi hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát
sinh. Điều này khó có thể được chấp nhận, bởi vì thường trên thực tế sau khi
hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt
đầu thực hiện các hành vi cam kết. Hơn nữa, không thể phủ nhận giá trị pháp lý của
các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai.
1.2. Đặc điểm, đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất
1.2.1. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực pháp luật khi nó
thỏa mãn các yếu tố về chủ thể, nội dung, mục đích, hình thức của giao dịch.
Để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án được đúng pháp luật, thơng thường Tịa án cần xác định những vấn đề


9

liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, từ đó tuyên xử buộc các bên phải
tuân thủ các điều khoản của hợp đồng, đồng thời cũng xem xét tun bố hợp đồng
có hiệu lực hay vơ hiệu.
Trước tiên, để đánh giá hợp đồng có hiệu lực hay khơng Tịa án cần xem xét
các vấn đề sau:
1.2.1.1. Đặc điểm về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
+ Chủ thể: Chủ thể phải là người có năng lực hành vi dân sự và theo quy
định của Điều 168 Luật Đất đai 2013 người có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều
kiện thì mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
+ Mục đích và nội dung của giao dịch khơng vi phạm điều cấm của pháp luật
tức là giao dịch này không vi phạm vào các quy định mà pháp luật cấm, không được

làm như: không được mua bán trái phép chất ma túy, hay chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người nước ngồi…
+ Hình thức của giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật. Theo
quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có cơng chứng,
chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
+ Ý chí của chủ thể là phải tự nguyện, khơng bị lừa dối, đe dọa, hay cưỡng
ép khi xác lập giao dịch.
1.2.1.2. Đặc điểm về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu ln có quyền định đoạt tài sản của
mình thơng qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của
tài sản là quyền sử dụng đất nên không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất đều
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Đồng thời, cũng khơng phải bất cứ
chủ thể nào cũng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, địi hỏi
phải có các điều kiện về chủ thể như sau:


10

- Đối với bên chuyển nhượng:
Bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia để nhận từ bên kia một
khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản; cá nhân, hộ gia đình (bao gồm: cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất
ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cơng nhận quyền
sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài

được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê).
Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng… khi có
Giấy chứng nhận; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”
- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Là bên được nhận quyền sử dụng đất do
bên kia chuyển giao và có nghĩa vụ phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận giữa hai bên. Bên nhận chuyển


11

nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức
kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân khơng
trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng khơng được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng
phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc

rừng đặc dụng.
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định về chủ thể nhận quyền sử dụng
đất:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng
đất ở thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.”


12

1.2.2. Đối tƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất. Theo quy định của luật đất đai thì đất đai thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước là
đại diện chủ sở hữu nên nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với

người sử dụng đất. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ
mọi thủ tục mà pháp luật quy định, ví dụ như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải lập thành văn bản và phải được cơ quan có thẩm quyền cơng chứng,
chứng thực và đăng ký.
Về lý thuyết, quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có
quyền sử dụng đất là tài sản ở dạng quyền tài sản (vơ hình) ln gắn liền với một
loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình) là đất đai nên đối tượng chuyển nhượng
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng
đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác
định loại đất được chuyển giao theo các nhóm như:
(a) Nhóm đất nơng nghiệp (bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng
lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất
rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông
nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ
mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên đất...);
(b) Nhóm đất phi nơng nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an
ninh; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế


13

xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho

hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...);
(c) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên căn cứ vào
các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định loại đất mà theo quy định của
pháp luật, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất có
mục đích trồng cây lâu năm nhưng chưa trồng cây; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm
muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được
pháp luật cho phép...;
Quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện nay được xem là một loại đối tượng
đặc biệt, theo đó khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất
khơng phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là Quyền sử dụng
đất. Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ mọi
thủ tục mà pháp luật quy định.
Bộ luật dân sự và Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép người sử dụng đất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:
+ Nhóm Đất phi nơng nghiệp: Ví dụ như đất ở, đất dùng để sản xuất, kinh
doanh trong nhóm đất phi nông nghiệp, trừ các trường hợp pháp luật không cho
phép chuyển nhượng như:
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, DN có vốn đầu tư nước ngồi khơng được nhận


14

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Theo đó, nếu đất thuộc một trong các trường hợp trên thì khơng được phép
giao dịch chuyển nhượng.


15

CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TAND HUYỆN EA H'LEO

2.1. Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk
2.1.1. Thực trạng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định.
Như vậy, theo quy định pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự chuyển dịch Quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp
pháp sang chủ thể khác theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người
có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người
được chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người
chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất; người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa
chính theo quy định của pháp luật.
Từ những quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã được phân tích ở phần trên, trong quá trình giải quyết các vụ
án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực
tế tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk đã vận dụng các quy định để
giải quyết. Nói tóm lại, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chính là các căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh, nó
đảm bảo cho việc giải quyết vụ án được đúng đắn về mặt pháp luật, bởi pháp luật


16

cũng chính là sự phản ánh các quy tắc sử sự của con người đối với từng loại quan hệ
xã hội nhất định được nhà nước thừa nhận và quy định thành quy tắc xử sự chung
cho cả xã hội.
Theo quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thì “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có cơng
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Như vậy, theo quy định của pháp
luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn 2 điều kiện trên.
Tuy nhiên, trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk vấn đề thực hiện pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chưa được người dân thi hành

tốt1, nhận thức còn nhiều hạn chế dẫn đến tranh chấp.
Từ nhiều năm trở lại đây, tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất luôn để lại những hệ lụy nhất định, ảnh hưởng đến quyền và lợi
ích của các bên tham gia giao kết hợp đồng, ngồi ra việc phát sinh tranh chấp cịn
làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự trong cộng đồng2. Chính vì vậy mà Tịa
án nhân dân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk luôn coi việc giải quyết các tranh
chấp liên quan đến lĩnh vực này là ưu tiên hàng đầu trong công tác giải quyết án.
2.1.2. Nguyên nhân
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Ea
H’Leo, tỉnh Đăk Lăk chiếm tỉ lệ không hề nhỏ. Tính từ thời điểm luật đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành và nay là Luật đất đai năm 2013 tình hình tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn chiếm một tỷ lệ cao trong các loại
tranh chấp về hợp đồng mà Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo tỉnh Đăk Lăk phải xử
lý, giải quyết. Song, khi nghiên cứu các hồ sơ vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh
chấp này bao gồm:

1

Đa số các hợp đồng chỉ là giấy viết tay, hoặc thỏa thuận miệng như phân tích một số vụ án cụ thể tại phần
thực tiễn của chương này
2
Các vụ án hình sự có ngun nhân từ tranh chấp đất đai chiếm tỷ lệ 10 – 15 % (Báo cáo tổng kết công tác
hàng năm tại Tòa án nhân dân huyện Ea h’Leo)


17

Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị.
Giá đất do Nhà nước quản lý cũng tăng thường xuyên. Nguyên nhân thứ hai xuất

phát từ vấn đề kinh tế, các bên tham gia hợp đồng sẵn sàng hủy bỏ, vi phạm thỏa
thuận, hợp đồng dân sự về đất đai trước đó. Điều đó dẫn đến rất nhiều hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có hiệu lực. Đất đai ngày càng có giá nên
có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vng đất, cũng khởi kiện
ra Tòa án.
Do các quy định của pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo nên việc giải
quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mỗi nơi mỗi
khác. Ngay cả đối với cùng một địa phương, một Tòa án hoặc một Thẩm phán đối
với hai vụ án có cùng một nội dung, chính chất nhưng mỗi vụ lại có cách giải quyết
khác nhau bằng cách áp dụng những quy định khác nhau của pháp luật. Do vậy
người dân quay lại xem xét những thủ tục, quan hệ pháp lý, hợp đồng dân sự được
xác lập trước đó để khởi kiện giành lại quyền lợi cho mình. Trên thực tế đã có rất
nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tịa án tun vơ hiệu do
khơng đúng về mặt thủ tục. Cụ thể, đất đai là tài sản đặc biệt, cho nên Nhà nước quy
định khi chuyển nhượng bắt buộc phải làm thủ tục theo đúng biểu mẫu, cịn việc
chuyển nhượng với nhau thơng qua “giấy tay” xem như vô hiệu. Trong trường hợp
ấy, thông thường Tịa án sẽ tạm đình chỉ giải quyết vụ án trong vòng 1 tháng để hai
bên làm lại thủ tục cho đúng quy định pháp luật.
Luật Đất đai quy định, nếu đất đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi
chuyển nhượng bắt buộc phải có chữ ký cả hai người. Cịn nếu đất đó là tài sản
chung của gia đình thì việc chuyển nhượng cũng phải có đầy đủ chữ ký của các
thành viên trong gia đình. Hoặc Luật Đất đai quy định thành viên trong gia đình từ
15 tuổi trở lên được quyền tham gia ký kết hợp đồng, có quyền định đoạt tài sản nên
nếu bỏ qua người đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bị vô
hiệu. Rất nhiều vụ việc như vậy đã trở thành vấn đề kiện tụng ra tòa ngày càng
nhiều hơn mà cơ bản là do trình độ dân trí, am hiểu pháp luật của người dân.


18

Ngồi những ngun nhân chính nêu trên, thơng qua thực tiễn giải quyết án,
bản thân tác giả còn thấy nổi lên một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là hợp đồng
viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực giữa bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng. Do trình độ hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai còn nhiều
hạn chế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là giữa
cá nhân với cá nhân. Vì vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chưa nắm được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Theo quy định pháp luật khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thì phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực. Nhưng trên thực tế
người dân một phần do thói quen, một phần ngại phiền hà khi đến các cơ quan có
thẩm quyền để yêu cầu công chứng, chứng thực nên phần lớn khi ký kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là hợp đồng viết tay giữa bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.
Thứ hai, đối với Quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi chuyển nhượng
Quyền sử dụng đất khơng có sự đồng ý hoặc chưa đầy đủ sự tham gia của các thành
viên trong gia đình.
Nhiều trường hợp tại huyện Ea H’Leo, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp cho hộ gia đình nhưng khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất lại khơng có sự thỏa thuận hay đồng ý của tất cả các thành viên gia đình.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 về chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình thì “việc định đoạt tài sản là tư liệu
sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ
mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành
niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự, thì cần có sự đồng ý của người đại diện. Vì
vậy, có trường hợp người nhận chuyển nhượng đã xây nhà kiên cố hoặc đầu tư tiền
của vào diện tích đất nhận chuyển nhượng thì lại có đơn khởi kiện yêu cầu đòi lại
tài sản của thành viên trong gia đình. Điều này khiến cho việc xử lý giao dịch vơ
hiệu của cơ quan có thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn.

19

Thứ ba, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung
của vợ chồng nhưng không được một trong hai bên đồng ý.
Trên thực tế tại huyện Ea H’Leo, việc một bên xác lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà khơng có sự đồng ý
của vợ hoặc chồng diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó theo quy định của pháp
luật thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của vợ chồng. Từ đó, dẫn đến
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của cơ quan có thẩm quyền chưa triệt để, chưa chính xác dẫn đến tranh chấp kéo
dài.
Theo thống kê của Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, việc giải quyết tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cấp sơ thẩm còn sai chiếm
tỉ lệ không nhỏ1. Các tranh chấp này khi bị kháng cáo lên Tòa án cấp phúc thẩm
phải ra quyết định sửa bản án, quyết định sơ thẩm chiếm tỷ lệ cịn cao. Ngồi ra
cũng có trường hợp cấp phúc thẩm sửa bản án nhưng việc áp dụng pháp luật của
cấp phúc thẩm để sửa bản án là còn có vấn đề phải xem xét về tính pháp lý.
Như vậy, có thể thấy, Tịa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp còn chưa
được triệt để và hiệu quả, dẫn đến tranh chấp vẫn còn xảy ra. Thêm vào đó, cịn có
một số ngun nhân khác là do Tịa án cấp sơ thẩm khi tuyên hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp
đồng vô hiệu. Điều này chưa thực sự đảm bảo được quyền và lợi ích của các đương
sự và vì vậy tranh chấp vẫn diễn ra và kéo dài thời gian, gây tốn kém về tiền bạc và
bức xúc cho người dân. Nguyên nhân chính là do thiếu sót về mặt áp dụng pháp luật
của Thẩm phán, ngồi ra cũng cịn là do các quy định của pháp luật cịn có sự khơng
rõ ràng, có chồng chéo, mâu thuẫn2 trong cùng một bộ luật hoặc các bộ luật khác
nhau nhưng cùng điều chỉnh về một vấn đề.

1

Các vụ án bị hủy, bị cải sửa chiếm tỷ lệ lớn là liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai (Báo cáo cơng tác
hàng năm của Tịa án nhân dân tối cao).
2
Mâu thuẫn giữa BLDS và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân Tói cao.


20

2.2. Thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H'Leo, tỉnh Đăk Lăk
2.2.1. Một số vụ án về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo
Vụ án thứ nhất: Vào ngày 20/4/2002 vợ chồng ông Lực, bà Tám chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Viết Mạnh đối với 3 lô đất:
Lô thứ nhất rộng 2.529 m2, giá trị chuyển nhượng là 100.000.000 đồng, đất
đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đứng tên của ông Mạnh.
Lô thứ hai là đất rẫy rộng 10.000 m2. Đất đã được cấp giấy Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất đứng tên ông Mạnh. Giá trị chuyển nhượng là 45.000.000 đồng.
Lô thứ ba là đất rẫy rộng 35.000 m2, giá trị chuyển nhượng là 25.000.000
đồng. Ông Mạnh đã đặt cọc 80.000.000 đồng, cịn lại 90.000.000 đồng ơng Mạnh
hẹn đến khi nào bán được nhà của ông Mạnh ở tỉnh Lâm Đồng thì sẽ thanh tốn hết
cho ơng Lực.
Ngày 05/2/2004 ơng Mạnh viết lại giấy hẹn nợ là cịn nợ của ơng Lực số tiền
98.000.000 đồng (do ông Lực cho ông Mạnh mượn thêm 8.000.000 đồng) và hẹn
đến 15/2/2004 trả trước cho ông Lực 45.000.000 đồng, nếu đến hẹn mà chưa trả
được số tiền trên thì ơng Mạnh phải trả lại mảnh đất thứ hai rộng 10.000 m2 cho ông
Lực. Ngày 04/3/2004 ông Mạnh trả cho ông Lực 42.000.000 đồng và còn nợ của

ông Lực 48.000.000 đồng. Sau khi giao số tiền này ông Mạnh cho rằng ông Lực lại
không bán mảnh rẫy rộng 10.000 m2 cho ơng Mạnh nữa. Ơng Mạnh khởi kiện u
cầu Tịa án giải quyết buộc ơng Lực phải tiếp tục thực hiện hợp đồng giao mảnh đất
nói trên cho ơng Mạnh, cịn ơng Mạnh sẽ thanh tốn hết số nợ cịn lại là 48.000.000
đồng cho ơng Lực trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày giao đất.
Ông Lực thì cho rằng mảnh đất rộng 10.000 m2 sau khi ký hợp đồng chuyển
nhượng nhưng ơng Mạnh khơng có khả năng trả tiền nên ông Lực không đồng ý
chuyển nhượng cho ông Mạnh nữa
Hội đồng xét xử đã nhận định như sau: