Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện đông anh, thành phố hà nội

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN
VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIẾN
XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN
ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

2013 - 2015

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIẾN XÉT XỬ
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử
dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh,
thành phố Hà Nội” là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, tìm tòi và sáng tạo của
riêng bản thân tôi cùng với sự hướng dẫn tận tình, trách nhiệm của Thầy
PGS.TS Nguyễn Đức Minh. Trong công trình nghiên cứu này không có bất
kỳ sự sao chép nào mà không có trích dẫn nguồn, tác giả.
Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu
toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN


LỜI CẢM ƠN
Công trình nghiên cứu “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền
sử dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội” được hoàn thành cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản thân. Tôi xin được gửi lời
trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn
Đức Minh, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai đề tài và

viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng thẩm định quy
cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đã đánh giá, góp ý giúp tôi hoàn thiện tốt
hơn luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa
Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã đào tạo và tạo những điều kiện tốt nhất
cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của mình.


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1 ...................................................................................................................... 11
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN ......................................................... 11
1.1. Cơ sở lý luận của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất ............................. 11
1.1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất......................................... 11
1.1.2. Điều kiện để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay ................ 14
1.2. Cơ sở lý luận của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa
án .................................................................................................................................. 21
1.2.1. Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án .... 21
1.2.2. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án
...................................................................................................................................... 22
1.2.3. Tính chất pháp lý của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại
tòa án ............................................................................................................................ 25
1.2.4. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất ........... 26
1.2.5. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất .................. 26
1.2.6. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa
án .................................................................................................................................. 30
1.3. Cơ sở lý luận của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử
dụng đất tại tòa án ....................................................................................................... 32

1.3.1. Khái niệm pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất
tại tòa án ....................................................................................................................... 32
1.3.2. Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng
đất tại tòa án ................................................................................................................. 33
1.4. Tiểu kết .................................................................................................................. 37
Chương 2 ...................................................................................................................... 39


THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIẾN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.......................................................... 39
2.1. Tình hình xét xử các vụ án xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng
đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội................................. 39
2.2. Khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn xét xử các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố
Hà Nội .......................................................................................................................... 43
2.2.1 Việc phân định hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để
bảo đảm nghĩa vụ của bên thứ ba................................................................................. 43
2.2.2. Về xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay bằng
quyền sử dụng đất không bao gồm tài sản gắn liền với đất .......................................... 49
2.2.3.Tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất đang có người chiếm hữu hợp
pháp hoặc bất hợp pháp................................................................................................ 53
2.2.4. Tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất đang có tranh chấp .................. 59
2.2.5. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong trường hợp bị đơn hoặc người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại nơi cư trú .................................................................. 65
2.3. Tiểu kết .................................................................................................................. 69
Chương 3 ...................................................................................................................... 70
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN ................................................................................................................. 70

3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử
dụng đất ....................................................................................................................... 70
3.1.1. Ban hành văn bản hướng dẫn một số vấn đề đang vướng mắc trong xét xử ..... 70
3.1.2. Bổ sung quy định về thủ tục rút gọn đối với vụ án dân sự.................................. 71
3.1.3. Xây dựng thủ tục hành chính - tư pháp theo hướng nhanh, gọn, hiệu quả và
hiệu lực ......................................................................................................................... 74
3.1.4. Sửa đổi một số quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng
đất ................................................................................................................................. 75
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật có liên quan ..................................................................... 76


3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả xét xử của Tòa án nhân dân đối với các vụ án về
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất ............................................ 79
3.2.1. Giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp cụ thể ......................................................................................................... 79
3.2.2.Tăng cường giám sát các hoạt động tố tụng của tòa án ...................................... 87
3.2.3. Về phối hợp giữa Tòa án với các cơ quan khác trong xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay bằng quyền sử dụng đất ......................................................................................... 90
3.2.4. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành Tòa án........................................... 91
3.2.5. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật và nâng cao kiến thức về hợp đồng bảo đảm
tiền vay bằng quyền sử dụng đất, về giải quyết loại tranh chấp này ............................ 94
3.3. Tiểu kết .................................................................................................................. 95
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 98


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Bảo đảm tiền vay

BĐTV

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Tài sản bảo đảm tiền vay

TSBĐTV

Tòa án nhân dân

TAND


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết, thời sự của việc nghiên cứu
Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là hoạt động phức tạp nhưng lại rất cần thiết và
chứa đựng ý nghĩa tích cực trong sự phát triển của nền kinh tế. Pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay ra đời đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng hoạt động tín dụng và
kinh doanh. Tuy nhiên, khi tài sản được đem bảo đảm là quyền sử dụng đất thì việc xử lý
trở lên khó khăn do phải chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật, Đặc biệt, trên thực tế,
hiện nay quyền sử dụng đất lại chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng số tài sản bảo đảm
tiền vay nói chung cũng như tổng tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng đang chờ xử lý. Do
đó, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất cùng các quy định pháp luật
cho vấn đề này đang ngày càng trở lên “nóng” hơn bao giờ hết.
Khi các tranh chấp xảy ra, khi các mâu thuẫn không thể giải quyết được bằng thỏa
thuận, và bước cuối cùng, một trong các bên tranh chấp sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án.
Đây cũng là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được nhiều quốc gia lựa
chọn. Ở Việt Nam, các đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại tòa án như

một giải pháp cuối cùng để bảo vệ có hiệu quả nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình
khi thất bại trong việc sử dụng phương thức thương lượng, hòa giải. Chính vì lẽ đó, hoạt
động xét xử của tòa án đóng vai trò vô cùng quan trọng. Các yêu cầu về tính công minh,
nhanh chóng, chính xác, kịp thời, hạn chế tối đa tình trạng tồn đọng án, giải quyết án kéo
dài, phiền hà cho đương sự luôn được đặt ra. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ các vụ án về
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm phải cải sửa
tương đối cao, thậm chí một số vụ án phải kéo dài, có vụ tới ba hoặc bốn năm do phải
hủy để xét xử lại; quyền và lợi ích hợp pháp của các bên không được khôi phục kịp thời.
Những hạn chế đó đã gây những tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế đặc
biệt là trong cơ chế thị trường hiện nay.
Do vậy, việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm là một hoạt động rất cấp
thiết. Tuy nhiên, để tập trung cho trọng tâm vấn đề, tôi xin được nghiên cứu từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Đã từ lâu, huyện Đông
Anh, tuy là một huyện thuộc ngoại ô thành phố Hà Nội nhưng lại nắm giữ tới 06 con
1


đường huyết mạch của đất nước, Đông Anh trở thành đấu mối giao thông quan trọng nối
Hà Nội với các tỉnh phía Bắc và là cửa ngõ của thủ đô, cửa ngõ giao lưu quốc tế của đất
nước. Theo Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm
2050 thì Đông Anh được phê duyệt là phát triển thành khu “thương mại giao dịch quốc
tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị
văn hóa truyền thống khu di tích Cổ Loa, sông Thiếp và đầm Vân Trì; hình thành khu thể
thao mới thành phố Hà Nội và Quốc Gia (phục vụ ASIAD), trung tâm triển lãm, thương
mại Hà Nội (EXPO) và vui chơi giải trí của Thành phố”. Do vậy, huyện Đông Anh đang
có sự đô thị hóa rất cao, nền kinh tế cũng trên đà phát triển, việc vay vốn bằng quyền sử
dụng đất của các cá nhân, tổ chức ngày càng nhiều, kéo theo đó là các tranh chấp về việc
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi nghĩa vụ trả nợ không hoàn thành.

Tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, các vụ án với quan hệ
pháp luật tranh chấp hợp đồng tín dụng, yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng
quyền sử dụng đất ngày càng tăng, tính chất các vụ án cũng theo đó trở lên phức tạp. Tuy
nhiên, trên thực tế, các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại tòa án
nhân dân lại có nhiều bất cập, thể hiện ở các điểm như: Các yêu cầu phải đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp của đương sự; Vấn đề thụ lý đơn khởi kiện hoặc ra quyết định đình
chỉ giải quyết vụ án với lý do bị đơn không có mặt tại địa chỉ ghi trong đơn khởi kiện; Tài
sản bảo đảm hiện đang gặp tranh chấp; Việc thi hành án mặc dù đã có bản án, quyết định
của Tòa án gặp khó khăn, thậm chí kéo dài, vi phạm thời gian tố tụng... Các bất cập trên
đặt ra yêu cầu cho người làm luật phải hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp luật liên
quan, từ đó tạo môi trường pháp lý ổn định, kịp thời điều chỉnh những khiếm khuyết của
pháp luật.
Từ những lý do ở trên cho thấy tính cấp thiết, thời sự của việc nghiên cứu: “Pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa
án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
2.1. Những nội dung cơ bản của các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến
đề tài luận án

2


Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất là một nhân tố quan trọng
trong việc giữ vững ổn định nền kinh tế, mang ý nghĩa thiết thực do liên quan trực tiếp
đến quyền và lợi ích của nhiều người, đặc biệt là bên cho vay - Tổ chức tín dụng - một
chủ thể đặc biệt. Do vậy, đã có khá nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này
và được xem xét dưới các góc độ khác nhau. Việc nghiên cứu các công trình khoa học có
liên quan mật thiết đến đề tài luận án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bởi đó là tiền đề cho
quá trình thực hiện luận án, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực
tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn để ngỏ, là những gợi mở có tính định hướng

cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo, mà luận án cần tập trung giải quyết. Có thể
nói, đây là những tài liệu tham khảo rất bổ ích, có giá trị khoa học cho tác giả trong quá
trình nghiên cứu và thực hiện luận án.
Qua tìm hiểu và nghiên cứu, tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu
nổi bật, có liên quan đến các khía cạnh khác nhau của đề tài luận án. Các công trình này
có thể xếp vào hai nhóm sau đây:
2.1.1. Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về hoạt động xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay theo các quy định của pháp luật
Thứ nhất, các công trình khoa học với nội dung là các vấn đề pháp lý chung trong
hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được đặt dưới góc nhìn của các nhà làm luật:
Trước hết phải kể đến Luật án tiến sĩ Luật học của Vũ Thị Hồng Yến “Tài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật dân sự hiện hành”. Luận văn
nghiên cứu làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản, xây dựng các khái
niệm khoa học về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; Phát hiện những đặc điểm
pháp lý riêng biệt của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, đồng thời qua đó đưa ra
các giải pháp cho vấn đề. Bên cạnh đó, luận văn thạc sĩ của Vũ Thị Kim Oanh lại đưa ra
“Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các ngân hàng thương
mại”, và đây cũng là vấn đề quan trọng cần thiết cho công tác xử lý tài sản bảo đảm hiện
nay.
Tiếp đến là bài viết của PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện “Hoàn thiện các quy định về
quản lý và xử lý tài sản thế chấp”. Tại bài viết này, tác giả đã đề cập đến việc duy trì sự
hiện hữu của tài sản bảo đảm trong tầm kiểm soát và giải quyết vấn đề bằng lý thuyết vật
quyền đồng thời đưa ra giải pháp và các hướng cải cách cho luật thực định Việt Nam. Nội
3


dung tiếp theo bài viết đề cập đến là việc xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự hợp tác
của người bảo đảm từ việc đưa ra luật thực định của các nước như Anh, Pháp, Mỹ. Phần
cuối của bài viết là hướng hoàn thiện cho pháp luật Việt Nam.
Đặc biệt, tại cuộc hội thảo quốc tế “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”

diễn ra tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 29/9/2014 cũng đã đề cập
đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm dưới góc nhìn của các chuyên gia Luật học Việt Nam và
các chuyên gia Luật học nước ngoài. Cuộc hội thảo đã đưa ra được các quy định khác
nhau của pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, các
hạn chế và yêu cầu cần thay đổi đối với pháp luật trong nước. Bài viết cũng là một tư liệu
quan trọng đối với luận án.
Thứ hai, các công trình khoa học được đặt vấn đề dưới góc độ của các nhà kinh tế,
các tổ chức tín dụng.
Trong nhóm các nghiên cứu khoa học này có thể kể đến các luận văn thạc sĩ sau:
Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín
dụng - Thực trạng và hướng hoàn thiện” của Trần Thị Thụy Anh. Luận văn cử nhân
“Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng- Thực trạng và hướng hoàn
thiện” của Phan Thị Tường Vy. Ngoài ra, còn có các công trình nghiên cứu khác mà đối
tượng khảo sát được đưa ra cụ thể như: Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh “Hoàn thiện
công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam chi nhánh Kon Tum” của Nguyễn Thị Hương; Khóa luận tốt nghiệp “Chế
độ pháp lý về bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng VP Bank - Chi nhánh
Đông Đô” của Lê Hữu Nguyên...
2.1.2. Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận về các giao dịch bảo đảm, xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay, trong đó tài sản được đem bảo đảm không phải bằng quyền sử
dụng đất
Tài sản được đem bảo đảm ở đây rất đa dạng, có thể là quyền đòi nợ, cũng có thể
là giấy tờ có giá hay tài sản hình thành trong tương lai...
Tại Luận văn thạc sĩ “Bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại các tổ chức tín
dụng - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Ngô Thị Hà, tác giả đã làm rõ những vấn
đề lý luận của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng với
4


tư cách là một tài sản bảo đảm; các nội dung pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ

có giá. Đồng thời, đã đánh giá được thực trạng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy
tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam qua việc đưa ra những nhận định khái quát và
cụ thể những mặt được, những mặt hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành và thực tế áp
dụng bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam. Cuối cùng,
luận văn định hướng và đưa ra những kiến nghị, đề xuất, giải pháp cơ bản nhằm hoàn
thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
Bên cạnh đó, khóa luận tốt nghiệp của Nguyễn Thùy Dương về “Thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” cũng đã
đưa ra được các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong
tương lai đồng thời đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện.
Đặc biệt trong nhóm này là phải kể đến các công trình nghiên cứu của thạc sĩ Bùi
Đức Giang, khi đề cập đến tài sản được đem bảo đảm không chỉ có quyền đòi nợ mà còn
có cả phần vốn góp, chứng khoán... Đó là một loạt các công trình nghiên cứu được đăng
trên Tạp chí Ngân hàng sau: “Một số hạn chế của chế định thế chấp quyền đòi nợ theo
quy định hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 21, tháng 11/2011; “Pháp luật về xử lý tài
sản bảo đảm là quyền đòi nợ”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 5 (301) năm 2013;
“Quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp quyền đòi nợ”, Tạp chí Ngân hàng, số
17, tháng 9 năm 2012; “Tính đối kháng của các phương tiện phòng vệ của bên có nghĩa
vụ trả nợ trong giao dịch thế chấp quyền đòi nợ”, Tạp chí Ngân hàng, số 15, tháng 8 năm
2013, viết chung với TS. Vũ Thị Hồng Yến (Đại học Luật Hà Nội); “Nhận tài sản bảo
đảm là phần vốn góp: Từ quy định pháp luật đến thực tiễn”, Tạp chí Ngân hàng, số 8,
tháng 4 năm 2014; “Giao dịch bảo đảm có đối tượng là chứng khoán”, Tạp chí Ngân
hàng, số 8, tháng 4/2014. Các bài viết đều tập trung phân tích loại hình giao dịch bảo đảm
mà chủ nợ có thể nhận đối với tài sản bảo đảm là phần vốn góp hoặc chứng khoán hay
quyền đòi nợ và cách thức xử lý các loại tài sản bảo đảm đặc biệt này.
2.1.3 Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay, trong đó tài sản được đem bảo đảm là bất động sản, là quyền sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất
Tại Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” của Đỗ Thanh Huyền, tác giả đã làm rõ

5


được những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
của ngân hàng thương mại ở Việt Nam; Tìm hiểu thực trạng pháp luật của vấn đề trên cơ
sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài, từ đó tìm ra các vướng mắc và khó
khăn. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra các đề xuất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp
luật.
Tiếp đến, tại bài viết trên tạp chí Luật học của thạc sĩ Doãn Hồng Nhung “Xử lý
tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các
tổ chức tín dụng”, tác giả đã đưa ra khá nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập trong
công tác xử lý tài sản thế chấp, trong đó, có đề cập đến một phần khó khăn từ việc giải
quyết vụ án tại tòa án, từ việc thi hành án tại cơ quan thi hành án. Qua đó, bài viết đưa ra
một số đề xuất như: Việc cần phải chủ động hơn nữa của ngân hàng và tổ chức tín dụng,
việc định giá tài sản và việc đào tạo đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản thế chấp.
Ngoài ra, còn có các công trình nghiên cứu là luận văn của nhiều tác giả, có thể kể
đến luận văn thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng” của Đỗ Văn Nghĩa; Khóa luận tốt nghiệp “Phương thức xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại. Lý
luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Lệ Thu. Các luận văn này cùng đưa ra khái niệm xử lý
tài sản bảo đảm với đối tượng đem bảo đảm là quyền sử dụng đất, các phương thức xử lý
tài sản, khái quát vấn đề tại các tổ chức tín dụng và các ngân hàng thương mại.
2.2 Đánh giá kết quả các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận
án và những vấn đề cần phải nghiên cứu tiếp theo
Qua tìm hiểu, các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài của luận
án, tác giả có nhận xét sau:
Mặc dù tiếp cận vấn đề ở nhiều góc độ khác nhau, những phân tích vấn đề có thể
đưa ra các nhận định khách quan khác nhau, song đa số các công trình nghiên cứu chỉ
quan tâm đến các vấn đề lý luận chung và thực tiễn vấn đề dưới yêu cầu của các nhà kinh
tế. Hay nói cách khác, các công trình nghiên cứu trên hoặc chỉ chú trọng đến nội dung

khái quát chung của pháp luật quy định cho vấn đề, hoặc chỉ quan tâm đến công tác giải
quyết vấn đề được diễn ra tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại. Như vậy, một
trong những giai đoạn của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là tại các cấp tòa án đã bị bỏ
qua, chưa được nghiên cứu một cách cụ thể, sâu rộng và triệt để. Như ta đã biết, bản án,
6


quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật chính là điều kiện cần và là cơ sở pháp lý để
bên nhận bảo đảm - các tổ chức tín dụng có thể thực hiện đầy đủ quyền lợi của mình
trước pháp luật. Tuy trên thực tế, công tác giải quyết án của tòa án các cấp còn vấp nhiều
vướng mắc và khó khăn. Điều đó đã dẫn đến tâm lý chung của các đương sự không muốn
liên quan đến cơ quan công quyền, chỉ đưa nhau ra tòa khi sự việc đã đến bước cuối
cùng. Như vậy, việc nghiên cứu nhằm đưa ra được các giải pháp hoàn thiện pháp luật cho
vấn đề này thực sự cần thiết.
Tác giả không phủ định tính đúng đắn của nhận định và đánh giá trong các công
trình nghiên cứu nêu trên. Tuy nhiên, nếu vấn đề được tiếp cận ở nhiều chiều và mở rộng
hơn nữa phạm vi thì vấn đề nghiên cứu sẽ trở lên đầy đủ, sâu sắc, có ý nghĩa cần thiết cho
các nhà làm luật sau này. Do đó, tác giả xin được nghiên cứu vấn đề ở một nội dung đã bị
bỏ ngỏ, một phần của vấn đề chưa được quan tâm một cách đúng với bản chất của nó: Đó
là việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xử lý của các
cấp Tòa án, trong đó tập trung vào Tòa án cấp huyện - cơ quan xét xử đầu tiên và quan
trọng bậc nhất trong công tác giải quyết án.
3. Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những thành công, bất cập, hạn chế của
pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt
động xét xử của tòa án đối với loại vụ việc này. Từ đó đề xuất luận cứ cho việc hoàn
thiện pháp luật và các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử của tòa án.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu, hệ thống hóa cơ sở lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất của tòa án nhân dân.
- Thực tiễn xét xử các vụ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng
đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Trong đó, nêu tổng quan
tình hình xét xử các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của
Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội, đánh giá những khó khăn, vướng
mắc từ thực tiễn xét xử.

7


- Những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xét xử các vụ án về xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh,
thành phố Hà Nội. Từ đó, đưa vấn đề khái quát lên tầm cao hơn, đó là nâng cao hiệu quả
xét xử loại án trên đối với hệ thống tòa án nhân dân các cấp.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng
đất qua lăng kính thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà
Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật, phạm vi nghiên cứu
của luận văn được giới hạn ở những vấn đề cơ bản sau đây:
Phạm vi không gian: đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề trên địa bàn huyện
Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Đề tài được nghiên cứu, phân tích, đánh giá các số liệu từ năm
2010 đến năm 2014.
5. Phương pháp tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp tiếp cận
Đề tài nghiên cứu khoa học được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng phương pháp
duy vật biện chứng của triết học Mác - Lênin.

5.2 Phương pháp nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu cũng như tính chất của đề tài, trong nghiên cứu đề tài sử
dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống:
5.2.1. Phương pháp phân tích thống kê
Phương pháp thống kê là phương pháp bao gồm thu thập, tổng hợp, trình bày số
liệu, tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho quá trình phân
tích, dự đoán và ra quyết định.

8


Phương pháp thống kê mô tả: là các phương pháp có liên quan đến việc thu thập
số liệu, tóm tắt trình bày tính toán và mô tả các đặc trưng khác nhau để phản ánh một
cách tổng quát đối tượng nghiên cứu.
5.2.2. Phương pháp tổng hợp
Phương pháp tổng hợp là phương pháp thu thập số liệu được tập hợp thông qua
các chương trình nghiên cứu, các chính sách của nhà nước, các website, các tài liệu trong
và ngoài nước… để tổng hợp lại kết quả nhằm mục đích nghiên cứu.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án
- Về lý luận: Đề tài khoa học làm rõ một số khái niệm liên quan như: bảo đảm tiền
vay, tài sản bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, quyền sử dụng đất.... Đồng
thời, đưa ra thêm những cơ sở lý luận quan trọng của quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay bằng quyền sử dụng đất tại công tác xét xử của tòa án nhân dân. Các kết quả nghiên
cứu của luận văn góp phần làm phong phú thêm lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
nói chung, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất nói riêng và nhấn mạnh
sự tham gia của tòa án trong công tác giải quyết vấn đề.
- Về thực tiễn: Đề tài luận chứng được sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả xét xử
của tòa án trong công tác giải quyết các án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền
sử dụng đất.
- Về sản phẩm của đề tài: Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các

cơ quan, tổ chức, cá nhân ở địa phương nói chung và huyện Đông Anh nói riêng.
Đề tài nghiên cứu đưa ra những định hướng có tính dự báo về sự cần thiết hoàn
thiện công tác xét xử của Tòa án nhân dân.
Đề xuất được một số giải pháp khả thi như phương hướng hoàn thiện các quy định
của pháp luật, phương hướng hoàn thiện các quy định về thực thi pháp luật.
Việc nghiên cứu đề tài khoa học này mang tính thời sự, trong bối cảnh nền kinh tế
đang rất cần đến một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Các giải pháp đề ra sẽ được
tiếp thu để nâng cao hiệu quả hoạt động của tòa án nhân dân.
7. Cấu trúc luận văn

9


Bố cục của luận văn ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận thì nội dung gồm ba
chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng
quyền sử dụng đất tại tòa án.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử
dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.

10


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TÒA ÁN
1.1. Cơ sở lý luận của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất
Khi tiến hành hoạt động cho vay, các rủi ro tín dụng rất có khả năng sẽ xảy ra khi
bên vay không trả nợ, trả nợ không đúng hạn hoặc không trả đầy đủ cả gốc và lãi. Khó có
thể biết trước được rủi ro sẽ xảy đến lúc nào, trong trường hợp nào. Và không một tổ
chức tín dụng nào có thể dự đoán được chính xác quá trình thu hồi dư nợ gốc và lãi. Tuy
nhiên, cũng không thể vì thế mà hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng bị ngừng trệ.
Để giảm thiểu tối đa các biến động khó lường của thị trường, bảo đảm tiền vay là một
trong những biện pháp được áp dụng. Vì khi đó, tài sản được đem ra bảo đảm sẽ khiến
người đi vay có trách nhiệm nhiều hơn trong việc hoàn trả nợ vay để khỏi phải gán những
tài sản giá trị của mình. Đồng thời, bên nhận tài sản bảo đảm cũng có một lợi thế về tâm
lý khi nghĩa vụ phải thực hiện không được đáp ứng, họ có quyền xử lý khối tài sản bảo
đảm, giảm trừ tối đa tổn thất.
Theo luật dân sự hầu hết các nước trên thế giới, BĐTV và các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự không có sự phân biệt. Sở dĩ có cách hiểu như vậy là vì hợp
đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật các nước phần lớn là một chế định của luật dân
sự. Do đó, việc tìm hiểu khái niệm BĐTV cần được thực hiện trên cơ sở khái niệm bảo
đảm nghĩa vụ dân sự.
Trong thời gian gần đây, việc tiếp cận khái niệm bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong
đó có BĐTV được các nhà luật học phân chia theo hai phương diện: Khách quan và chủ
quan [5, tr.58-59]. Trong đó:
Theo phương diện khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là sự quy định
của pháp luật cho các chủ thể trong giao dịch dân sự đặt ra các biện pháp để bảo đảm cho
nghĩa vụ chính được thực hiện, đồng thời xác định bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các
bên trong các biện pháp đó. Tại cách tiếp cận này, có thể kể đến khái niệm bảo đảm thực
11


hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 819 Phần II Bộ luật Dân sự Liên bang Nga
ngày 22/12/1995: “Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những quy định
của pháp luật đặt ra và cho phép các chủ thể áp dụng, để bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo

đảm thực hiện, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp
bảo đảm đó”.
Theo phương diện chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là sự thỏa thuận
giữa các bên đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra. Theo phương diện tiếp cận này, Từ
điển thuật ngữ - tài chính tín dụng của Viện khoa học Tài chính đã trình bày khái niệm
BĐTV (hay còn gọi là bảo đảm tín dụng) như sau: “Bảo đảm tín dụng là cơ sở mà dựa
vào đó người cho vay có thể thu hồi số tiền đã cho vay, trong trường hợp người cho vay
không có khả năng trả nợ. Đó có thể là vật tư, tài sản mà số tiền vay đầu tư vào, hoặc tài
sản mà người vay tiền thế chấp, hoặc cầm cố hoặc bảo lãnh tín dụng hay uy tín của người
vay” [25, tr 163]. Định nghĩa theo phương diện chủ quan có ưu điểm hơn so với phương
diện khách quan ở việc đã chỉ ra được tính chất, nội dung và mục đích của các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và BĐTV nói riêng.
Pháp luật Việt Nam cũng đã đưa khái niệm BĐTV vào các văn bản pháp luật
chính thống của Nhà nước, sớm nhất phải kể đến Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về BĐTV của các tổ chức tín dụng. Tại Nghị định
số 178/1999/NĐ-CP, BĐTV và TSBĐTV được nêu như sau: “BĐTV là việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu
hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.” Sửa đổi, bổ sung Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 là Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng
10 năm 2002 đã đưa ra khái niệm TSBĐTV: “TSBĐTV là tài sản của khách hàng vay,
của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở
hữu, giá trị QSDĐ của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành
từ vốn vay”. Khái niệm trên đưa ra rất cụ thể về các tài sản được dùng để BĐTV. Tuy
nhiên, khái niệm này có hạn chế rất lớn do không tính toán được sự phát triển trong hoạt
động tín dụng không chỉ bao gồm những 04 mặt như đã nêu. Thực tế, ngoài xã hội một
việc đều vận động không ngừng, nhu cầu vay vốn tín dụng và TSBĐTV không chỉ nằm
12

trong bốn vấn đề đó. Khắc phục những thiếu sót của Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, đến
năm 2006, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 29 tháng 12 năm
2006 về giao dịch đảm bảo, đồng thời bãi bỏ Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị
định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002. Tại khoản 7 Điều 3 của Nghị định
số 163/2006/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm về tài sản bảo đảm một cách ngắn gọn nhưng
khái quát và rất chính xác như sau: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”. Đây là khái niệm vừa
ngắn gọn nhưng có nội dung khái quát và mang tính chính xác cao. Trên cơ sở khái niệm
này, có thể hiểu TSBĐTV bằng QSDĐ là loại tài sản đặc biệt được đưa vào giao dịch
bảo đảm trong đó, bên bảo đảm đã dùng QSDĐ thuộc sở hữu của mình hoặc của một bên
thứ ba để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung 3
biện pháp bảo đảm: đặt cọc, ký cược, ký quỹ không chỉ làm phong phú và đa dạng các
biện pháp BĐTV mà còn tạo cơ sở pháp lý cho bên vay - cho vay có nhiều sự lựa chọn
hơn trong quá trình áp dụng những quy định liên quan của pháp luật để thực hiện biện
pháp biện pháp bảo đảm. Theo đó, 07 biện pháp bảo đảm để các bên lựa chọn khi giao
kết, các biện pháp gồm: 05 biện pháp bảo đảm bằng tài sản (Cầm cố, thế chấp, đặt cọc,
ký cược, ký quỹ) và 02 biện pháp bảo đảm không bằng tài sản (Bảo lãnh, tín chấp). Đây
là những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong mọi lĩnh vực mà pháp luật Việt
Nam quy định. Tuy nhiên, trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, các biện
pháp bảo đảm thường áp dụng đó là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh của bên thứ
ba, tín chấp. Theo đó, đối với biện pháp BĐTV không có tài sản bảo đảm, bên cho vay
cần phải xem xét tình hình tài chính, kinh doanh, khả năng thanh toán của bên vay. Hình
thức cho vay này dựa trên cơ sở tín nhiệm trong quan hệ tín dụng đối với bên vay. Ngược
lại, các biện pháp BĐTV bằng tài sản lại là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ được xác lập thực hiện, bao gồm: Cầm cố, thế
chấp tài sản của bên vay hoặc của bên thứ ba có tài sản bảo đảm, bảo lãnh của bên thứ ba.
Các biện pháp BĐTV bằng tài sản này là những quy định cho phép các chủ thể áp dụng

biện pháp bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay, đồng thời xác định được
quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện biện pháp bảo đảm đó.
Tóm lại, khi suy xét tới tận cùng, thì bản chất pháp lý của BĐTV chính là giao
dịch dân sự bảo đảm theo đó xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc bảo đảm
13


khả năng thu hồi nợ cho bên cho vay bằng các biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp
luật [26, tr 12].
1.1.2. Điều kiện để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay
1.1.2.1 Sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác trong giao dịch bảo
đảm tiền vay
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. Theo pháp luật Việt
Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Tuy nhiên, việc khai thác, sử dụng đất đai lại thuộc về các tổ chức, cá nhân nên để
phát huy vai trò, giá trị của đất đai thì Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể này sử
dụng. Việc Nhà nước giao đất cho chủ thể được đi kèm với việc giao quyền đối với đất.
Các chủ thể này được Nhà nước giao cho một trong ba công năng của quyền sở hữu,
trong đó có quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất được tách khỏi quyền sở hữu
đất được chủ sở hữu đất đai (là Nhà nước) chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện
và là một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Đây là một khái niệm
đa tầng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng lại thuộc về tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình. Theo đó, người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về đất
đai như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh,
tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ.
Về khái niệm QSDĐ, có hai góc độ để xem xét như sau:
Thứ nhất, ở phương diện kinh tế, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bộ luật Dân sự năm 2005 không có khái niệm riêng về QSDĐ mà quy định chung
về quyền sử dụng như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,

lợi tức từ tài sản” (Điều 192). Khái niệm này hướng tới lợi ích kinh tế của người sử dụng
có được từ tài sản.
Thứ hai, ở phương diện luật học, QSDĐ được nhìn nhận là quyền năng mà Nhà
nước thông qua các công cụ pháp lý quy định cho chủ thể sử dụng đất đai được hưởng,
được làm trong suốt quá trình sử dụng đất. Trước hết, phải được biết rằng quyền sở hữu
đất đai xuất hiện trước, đi trước và là một loại quyền trọn vẹn. Quyền sử dụng đất đi sau,
là cái phái sinh và là loại quyền không trọn vẹn, đầy đủ, tuy mang tính phụ thuộc nhưng
lại có tính độc lập. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai nhưng lại giao một trong ba quyền

14


năng của mình cho chủ thể khác sử dụng. Do đó, có các quan điểm của các nhà luật học
đi từ bản chất, nguồn gốc của loại quyền năng này để phát triển luận điểm của mình.
Trong cuốn “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc
đổi mới ở Việt Nam”, tác giả Lê Xuân Bá cho rằng: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu
thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà
nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những
quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng
(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất” [1,tr 83]. Khái niệm này
khẳng định QSDĐ là khả năng pháp lý mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Nhà nước thông qua các công cụ
pháp lý của mình đã trao quyền hạn tới từng loại chủ thể sử dụng đất, định cho họ được
hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Trong Từ điển luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp, khái niệm này lại
được xem xét trên cả hai bình diện pháp lý và kinh tế: “Quyền sử dụng đất là quyền của
các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.. từ những chủ thể
khác có QSDĐ”. Khái niệm này hướng tới lợi ích kinh tế của việc sử dụng đất dành cho

các chủ thể sử dụng đất, đồng thời cũng đưa ra được nguồn gốc sử dụng đất, khả năng
pháp lý cho người sử dụng đất có thể đạt được khi được chuyển giao QSDĐ.
Dù là đứng trên góc độ kinh tế hay góc độ pháp lý đều để phục vụ mục đích riêng
của người nghiên cứu. Theo quan điểm của tác giả, nếu có thể nhìn nhận dưới hai bình
diện của một vấn đề sẽ đảm bảo được tính khái quát cao hơn. Vì vậy, tác giả xin đưa ra
khái niệm như sau: Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất,
theo đó QSDĐ là quyền khai thác các giá trị, các thuộc tính có ích của đất đai để đem lại
một lợi ích nhất định thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác có QSDĐ.
Do đặc điểm như vậy nên các giao dịch liên quan tới QSDĐ luôn cần một cơ chế
riêng, khác biệt hoàn toàn với các giao dịch liên quan đến các loại tài sản khác. Điều này
cho thấy ở các khía cạnh sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ từ bao đời nay luôn mang một ý nghĩa quan trọng đối với toàn xã
hội. QSDĐ trước hết là không gian sinh tồn thiêng liêng của từng cá nhân và cả cộng
15


đồng. QSDĐ không chỉ là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là không gian
sống thiêng liêng và bất khả xâm phạm của mỗi cá nhân. Không gian sống đó không chỉ
là hiện hữu, mà còn bao gồm đầy đủ cả các yếu tố: quá khứ, hiện tại và tương lai. Đối với
văn hóa người Việt, đất đai còn đồng nghĩa với “hương hỏa, tổ tiên và dòng họ”. Điều
này lý giải vì sao có những phản ứng hết sức mạnh mẽ của người dân mỗi khi bị thu hồi
đất, đặc biệt là đất dành cho các dự án kinh doanh.
Thứ hai, chế định QSDĐ phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai. Ở Việt Nam,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lí. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ vốn đất đai
trên phạm vi cả nước. Nhà nước có quyền năng của một chủ sở hữu đối với tài sản là đất
đai, tuy nhiên với QSDĐ, Nhà nước lại giao cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Như
vậy, QSDĐ được chuyển giao từ chủ sở hữu toàn dân sang người đại diện là Nhà nước và
từ đó người đại diện giao QSDĐ cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Do đó, QSDĐ của

người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
Nhà nước. Trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước có quyền đặt ra những yêu cầu và điều
kiện mà người sử dụng đất phải tuân theo. Với tài sản thông thường, chủ thể có quyền sử
dụng tài sản sẽ đồng thời có quyền chiếm hữu và định đoạt tài sản đó theo ý chí của mình
miễn là việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đó không gây thiệt hại và làm ảnh hưởng tới
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên, đối với tài sản là
QSDĐ, do đây là một loại tài sản đặc biệt với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, người sử
dụng đất chỉ được chuyển giao QSDĐ chứ không phải toàn bộ quyền năng của một chủ
sở hữu.
Thứ ba, quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị thực tế và giá trị sử dụng rất
lớn. Tuy nhiên, đất đai lại không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn sau nhiều
năm. Mặt khác, không giống quy luật cung cầu thông thường, QSDĐ nhìn chung ngày
càng tăng về giá trị kinh tế do nhu cầu đối với đất đai của con người ngày càng nhiều.
Các giao dịch về QSDĐ không những thế còn tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội. Trong các giao dịch BĐTV, tài sản bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ
với các đặc điểm khác biệt trên không chỉ chiếm phần đa trong các loại TSBĐTV nói
chung mà còn chiếm số lượng nhiều nhất trong các loại TSBĐTV hiện đang xảy ra tranh
chấp trên thực tế. Các tranh chấp liên quan đến TSBĐTV bằng QSDĐ luôn là loại tranh

16


chấp phức tạp, gay gắt và có nhiều vướng mắc, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển ổn
định của hệ thống tín dụng và nền kinh tế nước nhà.
Tóm lại, chính các đặc điểm pháp lý chỉ quy định riêng cho bản thân QSDĐ khiến
cho loại tài sản này khi tham gia giao dịch dân sự nói chung, giao dịch BĐTV nói riêng
đều yêu cầu một cơ chế khác biệt riêng.
1.1.2.2. Điều kiện cần để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay
Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản, do đó, muốn đưa QSDĐ vào các giao
dịch BĐTV thì trước hết nó phải đáp ứng được các điều kiện thông thường của TSBĐTV

nói chung.
Thứ nhất, giá trị của QSDĐ được đem ra bảo đảm phải lớn hơn hoặc bằng giá trị
nghĩa vụ được đảm bảo. Đây là vấn đề có tính nguyên tắc nhằm đảm bảo cho tổ chức tín
dụng có thể thu hồi đủ nợ và lãi vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ trả nợ. Các quy định của pháp luật Việt Nam cũng đã khẳng định rõ
vấn đề này.
Tại khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Một tài sản có thể được
dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập
giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có
thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Về “thỏa thuận khác” ở đây được đề cập tại Điều 5 của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm như
sau: “Các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng
giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”.
Thứ hai, QSDĐ tham gia giao dịch bảo đảm phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá
trị và thị trường tiêu thụ). Mức độ thanh khoản của QSDĐ có quan hệ trực tiếp đến người
cho vay. QSDĐ có mức thanh khoản cao sẽ mất ít chi phí xử lý hơn và có thể thu hồi vốn
nhanh hơn, do đó dễ dàng được chấp nhận làm tài sản bảo đảm. QSDĐ có mức thanh
khoản thấp, khả năng quy đổi bằng tiền mặt chậm sẽ khó được tin tưởng để nhận làm tài
sản bảo đảm.
Thứ ba, QSDĐ phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để cho người vay có quyền ưu tiên về
xử lý tài sản đảm bảo tiền vay. Điều kiện này thể hiện ở những mặt sau: QSDĐ phải
thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc người bảo lãnh và được pháp luật cho phép

17