(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận hồng bàng thành phố hải phòng

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

CAO BÍCH HỊA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở
QUẬN HỒNG BÀNG – THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học :

PGS.TS. Nguyễn Thị Vịng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Hải Phòng, ngày tháng

Tác giả luận văn

Cao Bích Hịa

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt
tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện
cho tơi hồn thành bản luận văn này.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Thị Vòng người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và đóng góp
những ý kiến q báu trong q trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin trân trọng cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hồng Bàng, Ban
chỉ đạo Giải phóng mặt bằng, Sở Tài Nguyên & Môi trường, UBND quận Hồng Bàng,
TP. Hải Phịng; Cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường Trại Chuối,
Hùng Vương đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện đề tài tại địa bàn.

Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện đề tài.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài của
tôi khơng tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của
các thầy cơ và các bạn để đề tài được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hải Phòng, ngày

tháng

.năm 2017

Tác giả luận văn

Cao Bích Hịa

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan.................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng............................................................................................................................ vii
Danh mục hình............................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn........................................................................................................................ ix
Thesis abstract.............................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu............................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................. 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học........................................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu........................................................................................................ 3
2.1.

Cơ sở lí luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng.................................... 3

2.1.1.

Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư . 3

2.1.2.

Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng................................................ 5

2.1.3.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

2.2.

Cơ sở thực tiễn về bồi thường, giải phóng mặt bằng.............................. 9

2.2.1.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và ngân hàng

trên thế giới...................................................................................................................... 9
2.2.2.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ngân hàng trên thế

giới...................................................................................................................................... 14
2.2.3.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước qua các thời kỳ
17

2.2.4.

Công tác thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà

nước thu hồi đất tại thành phố Hải Phòng................................................... 27
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu......................................................... 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 31

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hồng Bàng - thành phố Hải

Phịng................................................................................................................................ 31
3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng....................31

3.4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phịng.................................... 32
3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu................................. 32
3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng

khi thu hồi đất trong tương lai............................................................................ 32
3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp........................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................ 33

3.5.3. Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp......................34
3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.................................................................................... 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận..................................................................... 35
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận hồng bàng - thành

phố hải phịng.............................................................................................................. 35
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài ngun, mơi trường................................................. 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..........................40

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận hồng bàng..................... 41

4.2.1.

Tình hình quản lí đất đai.......................................................................................... 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất............................................................................................ 44

4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, gpmb khi nhà nước thu hồi đất

trên địa bàn quận hồng bàng - thành phố hải phòng............................. 47
4.3.1.

Những quy định chung của nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng

và hỗ trợ TĐC............................................................................................................... 47
4.3.2.

Thực trạng cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận

Hồng Bàng thành phố Hải Phòng...................................................................... 48

iv


4.3.3.

Những vấn đề cịn tồn tại trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

của quận Hồng Bàng................................................................................................ 50
4.4.

Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường gpmb khi nhà nước

thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu............................................................... 51
4.4.1.

Khái quát về hai dự án nghiên cứu................................................................... 51

4.4.2.

Các văn bản pháp lý của 02 dự án.................................................................... 54

4.4.3.

Đánh giá việc xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại 2

dự án................................................................................................................................. 57
4.4.4.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất ở 2 dự án

nghiên cứu..................................................................................................................... 62
4.4.5.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất

ở 2 dự án nghiên cứu............................................................................................... 66
4.4.6.

Các chính sách hỗ trợ.............................................................................................. 70

4.4.7.

Chính sách TĐC........................................................................................................... 75

4.4.8.

Ảnh hưởng của việc thu hồi đất và phương thức sử dụng tiền bồi thường

của các hộ dân thuộc 2 dự án nghiên cứu................................................... 76
4.4.9.

Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của 2 dự

án nghiên cứu tại quận Hồng Bàng, Hải Phòng........................................ 78
4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thường,

giải phóng mặt bằng tại quận hồng bàng – hải phịng..........................80
4.5.1.

Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện............................................................. 80

4.5.2.

Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách............................................................ 80

4.5.3.

Một số giải pháp khác.............................................................................................. 82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................... 83
5.1.

Kết luận............................................................................................................................ 83

5.2.

Kiến nghị.......................................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo...................................................................................................................... 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BĐS

Bất động sản

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ - UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng năm 2016....................... 46
Bảng 4.2. Khái quát 2 dự án nghiên cứu..................................................................... 54
Bảng 4.3. Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường
60

Bảng 4.4. Quan điểm của người có đất bị thu hồi

trong việc xác định đối

tượng và điều kiện được bồi thường..................................................... 61
Bảng 4.5. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án với giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất................................................................. 65
Bảng 4.6. Ý kiến người dân về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ......................66
Bảng 4.7. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc, cây cối hoa màu tại 2 dự án
nghiên cứu............................................................................................................. 69
Bảng 4.8. Ý kiến của người dân về tiền bồi thường, hỗ trợ tài sản, công trình
kiến trúc và cây cối hoa màu trên đất..................................................... 69
Bảng 4.9. Các khoản hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu........................................... 73
Bảng 4.10. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ 74
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của quá trình thu hồi đất tới đời sống của người dân
74

Bảng 4.12. Phương thức chủ yếu sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân tại 2
dự án......................................................................................................................... 77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ các đơn vị hành chính quận Hồng Bàng................................... 35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế quận Hồng Bàng năm 2016............................................ 38
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 quận Hồng Bàng................................ 45
Hình 4.4. Hồ điều hịa Trại Chuối trong giai đoạn thi cơng................................ 52
Hình 4.5. Bản vẽ phối cảnh 3D dự án chung cư Him Lam.................................. 53

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Cao Bích Hịa
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại một số dự án ở quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phòng.

Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lí đất đai quận Hồng Bàng;
các tài liệu, số liệu, văn bản pháp luật về cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng của quận Hồng Bàng và 2 dự án nghiên cứu; các sách tham
khảo, bài báo khoa học, cơng trình nghiên cứu có liên quan.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra trực tiếp các hộ dân
có đất bị thu hồi thơng qua bộ câu hỏi soạn sẵn.
+ Dự án đầu tư xây dựng hồ điều hòa Trại Chuối điều tra 50 phiếu

với 10 phiếu thu hồi đất ở và 40 phiếu thu hồi đất tự sử dụng.
+ Dự án đầu tư xây dựng đường nối quốc lộ 5 cũ và mới, khu nhà ở

xã hội, nhà ở thương mại chung cư tại phường Hùng Vương điều tra là 65
phiếu với 15 phiếu thu hồi đất ở và 50 phiếu thu hồi đất nơng nghiệp.
Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp: So sánh các
số liệu sơ cấp với các văn bản có liên quan để phân tích, đánh giá các dự
án nghiên cứu từ đó đưa ra các giải pháp tối ưu.
Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm hỗ trợ Excel để tổng
hợp và xử lý số liệu.
Kết quả chính và kết luận
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hồng Bàng.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng.

ix


- Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi

nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi

thường, GPMB tại quận Hồng Bàng.
- Hồng Bàng là quận trung tâm thành phố, nằm trong khu vực trọng điểm
kinh tế, thương mại, chính trịcó diện tích tự nhiên là 14,5 km2 với tổng số dân là
130.880 người. Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt trên 15%/năm.
- Việc thực hiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận gặt hái

được nhiều thành cơng. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 1448,12 ha.

- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận đã đạt

những kết quả nhất định, những dự án trọng điểm đã thực hiện bàn giao
mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai thi công.
- Kết quả thực hiện 02 dự án nghiên cứu cho thấy:
2

+ Tổng diện tích thu hồi thực hiện 2 dự án là 145.617,1 m , tổng số hộ gia
đình, cá nhân liên quan tới dự án là 301, tổng số tiền bồi thường và hỗ trợ là:
17.227.930.812 đồng. Có 90,2% số hộ dân được hỏi đồng ý với cách xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng.
+ Về đơn giá bồi thường đất và tài sản trên đất phần lớn đều thấp

hơn giá thị trường do đó chưa tạo được sự đồng thuận cao của người có
đất bị thu hồi. Chỉ có giá bồi thường đất nông nghiệp tuy thấp hơn giá thị
trường khoảng 3 lần nhưng tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ phần đất nông
nghiệp cao hơn giá thực tế nên được trên 90% người dân đồng tình
+ Về việc thực hiện và áp dụng các chính sách hỗ trợ: Có trên 75% hộ dân
được hỏi đồng ý với chính sách hỗ trợ của Ủy ban nhân dân quận Hồng Bàng.
- Một số giải pháp: Để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng hiệu quả thì cần đồng bộ thực hiện các giải pháp: Giải pháp về tổ
chức thực hiện, giải pháp về cơ chế chính sách và các giải pháp khác.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Cao Bich Hoa
Thesis title: Evaluation of the implementation of compensation and site

clearance in some projects in Hong Bang - Hai Phong city.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research Objectives
To assess the implementation of the compensation, clearance when the
State recovers land in a number of projects in Hong Bang - Hai Phong city.

To suggest ideas to accelerate compensation and site clearance
when the State recovers the land.
Materials and Methods
Methods of secondary data collection: Collection of documents on
natural conditions, economic, social, land management situation in Hong
Bang district; the documents, data, legal documents on compensation
and land clearance in Hong Bang district and 2 research projects;
reference books, scientific papers, and related researches.
Method of primary data collection: direct surveys of households
having acquired land through questionnaires.
+ Investment project to build Trai Chuoi lake investigated 50 votes

with 10 of land acquisition and 40 of self- recovery used land.
+ Investment project to build a road connecting the old and new

highway 5, apartment in Hung Vuong ward surveyed 65 votes with 15 of
land acquisition and 50 of agricultural land acquisition.
Methods of analysis, comparison and evaluation synthesis:
Comparison of primary data with the documents related to the analysis
and evaluation of research projects thereby offering optimal solutions.

Data analysis methods: Using the Excel software support for
synthesis and data analysis.
Main findings and conclusions
- Characteristics of natural, socio-economic conditions of Hong Bang district.
- The management and use of land in Hong Bang district.

xi


- The situation of compensation and land clearance when the State

recovers land in Hong Bang - Hai Phong city.
- Evaluate the implementation of the compensation and land

clearance policy when the state recovers land in 2 research projects.
- Propose some solutions to improve the compensation and site

clearance policies in Hong Bang district.
- Hong Bang is a downtown district, located in the key areas of
2

economy, trade, politic, the natural area of 14.5 km with a total population
of 130 880 people. Economic growth rate is over 15%/year.
- The implementation of land management in the district reached

much success. The total natural area of the district is 1448.12 ha.
- The compensation and land clearance in the district have achieved certain
results, the key projects have made to hand over to the investors in progress.

- Results of 02 research projects showed that:

2

+ Total area recovered 2 project implementation was 145,617.1 m , total

number of households and individuals related to the project is 301, the total
amount of compensation and assistance was: 17,227,930,812 VND. 90.2% of
respondents agreed with the way of determining the beneficiaries and
compensation conditions of the Resettlement Compensation Board.
+ About the compensation rate for land and assets on land are largely lower
than the market price thereby failing to create a consensus of the people whose land
was recovered. Only agricultural land compensation price was lower than the market
price of about 3 times, but the total value of compensation, support of agricultural
land was higher than the actual should be above 90% of people agreeing.

+ On the implementation and application of policies to support: Over

75% of households surveyed agreed with the policy support of the
People's Committee of Hong Bang district.
- Some solutions: To implement the compensation, effective site

clearance, the solution should be synchronously implement the solutions,
policy mechanisms and other solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu

dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng; có
ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng,

bảo vệ và phát triển đất nước.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng
hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh
tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng
được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng (GPMB) cịn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tếxã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức
và cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các
mối quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất,
giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với
nhau), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội.
Là một trong những quận trung tâm, là bộ mặt của của thành phố Hải
Phịng, nên quận Hồng Bàng ln được thành phố tập trung đầu tư, phát triển
mạnh mẽ, thu hút nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng, do đó việc thực hiện bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư
(TĐC) ở quận Hồng Bàng có tính phức tạp khơng ngừng tăng lên. Trong q
trình thực hiện, hội đồng bồi thường GPMB và tổ công tác thực hiện nhiệm vụ
bồi thường GPMB đã luôn cố gắng đảm bảo thực hiện đúng quy trình, quy định,
cơng khai dân chủ. Tuy nhiên vẫn không thể tránh khỏi được những thiếu sót,
vẫn cịn dẫn đến tình trạng thắc mắc, không đồng ý và khiếu kiện từ người dân.

Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan
trọng của công tác GPMB, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực
hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở
quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng”.
1

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phịng.

Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cơ quan
quản lí Nhà nước có liên quan tới q trình GPMB và các hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi tại 2 dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Thời gian nghiên cứu: trong thời gian 2 dự án được triển khai từ 2011 – 2015.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về việc thực
hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói chung
và trên địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phịng nói riêng.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài rút ra được những mặt tích cực và những tồn tại trong
thực tiễn thực hiện công tác GPMB để từ đó đề xuất ý kiến nhằm
hạn chế tối đa được những tồn tại tương tự ở những dự án trong
tương lai trên địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư

2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Theo Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất bị thu hồi cho người thu hồi đất” (Quốc hội, 2013).
Bản chất của bồi thường là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà
nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường
về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc bồi thường
về đất phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người bị
thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết hài hòa giũa các đối tượng tham gia.

Theo Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 việc bồi thường
phải đảm bảo nguyên tắc sau (Quốc hội, 2013):
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân
(UBND) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

2.1.1.2. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.

Luật Đất đai, 2013 quy định công tác bồi thường, GPMB là công việc

được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng bồi thường GPMB hoặc giao
công việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Quốc hội, 2013).

3


Theo điều 68, Luật đất đai 2013: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất
đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.” (Quốc hội, 2013).
2.1.1.3. Hỗ trợ
Theo Khoản 14, Đ ều 3, Luật Đất đa năm 2013:”Hỗ trợ kh Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi
để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Quốc hội, 2013).
2.1.1.4. Tái định cư
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì việc TĐC là việc di chuyển đến
một nơi ở khác với nơi trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt
buộc đó là sự di chuyển khơng thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển
đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở
vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động làm giảm nhẹ các tác động xấu
về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Theo Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP: “Người sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở
thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường bằng nhà ở.
2. Bồi thường bằng giao đất ở mới.
3. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.” (Chính phủ, 2004).

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu

hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá
nhân khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi
có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;

4


- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu

hồi khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá
nhân cịn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở
thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về
quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”(Chính phủ, 2014).
Như vậy, TĐC không chỉ là một hoạt động dịch chuyển đơn thuần, mà là
một bài toán phức tạp với nhiều khía cạnh khác nhau, đảm bảo sự đồng thuận
xã hội và phát triển bền vững. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ
tạo nên một mơi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục
vụ cho các mục đích cơng cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và
lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, khơng
chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà cịn về mơi trường, xã hội. Phương thức này
phù hợp với hai mục tiêu là xố đói giảm nghèo và phát triển bền vững. Tuy
nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét.

2.1.2. Đặc điểm của q trình giải phóng mặt bằng
Trong cơng tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm
bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng
chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất
bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn
định. Quá trình GPMB thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Tuy
nhiên, nó ln thể hiện 3 tính chất: đa dạng, phức tạp và nhạy cảm.

2.1.2.1. Tính đa dạng
GPMB ở các địa phương khác nhau sẽ có những đặc trưng khác nhau phù
hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, cơ sở hạ tầng và trình độ dân trí của địa
phương đó. Mặt khác, q trình GPMB ở đơ thị và nơng thơn cũng có những đặc
điểm riêng biệt. Đối với khu vực đô thị mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng,
giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB diễn ra phức tạp. Cịn
đối với khu vực nơng thơn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nơng nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó, GPMB cũng
được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt (Nguyễn Vinh Diện, 2006).

2.1.2.2. Tính phức tạp
Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản

5


xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó
tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khơng cho th.

Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham
gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên
vùng đó cũng đa dạng, khơng được tập trung một loại nhất định nên gây khó
khăn cho công tác định giá bồi thường (Nguyễn Vinh Diện, 2006).

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và

sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại

và do cơ chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn
chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu

TĐC thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến
ở khu vực mới thì thu nhập bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển;
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác
GPMB được thực hiện khác nhau.
2.1.2.3. Tính nhạy cảm
Cơng tác bồi thường, GPMB và bố trí TĐC liên quan trực tiếp đến quyền lợi
của nhiều bên, đó là Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Trong đó
quyền lợi của người bị thu hồi đất phải được đặt lên hàng đầu. Người bị thu hồi
đất phải chịu thiệt thịi, đó là họ phải chấp nhận đến nơi ở khác hoàn toàn xa lạ
với bản thân, cuộc sống và cơng việc bị ảnh hưởng nghiêm trọng, địi hỏi phải

có thời gian để thích nghi với nơi ở mới...Vì vậy, nếu cơng tác bồi thường, GPMB
và bố trí TĐC thực hiện không công bằng, kiểm định áp giá sai...sẽ dẫn đến việc
khiếu kiện của người dân. Vấn đề nhạy cảm này đòi hỏi cơ quan Nhà nước phải
quan tâm, xử lí thật linh hoạt và khéo léo thơng qua việc ban hành các văn bản
pháp luật hướng dẫn thật đầy đủ, cụ thể để các cơ quan chuyên trách dễ dàng

6


trong việc tổ chức thực hiện, hạn chế được các sai xót. Có như vậy
mới tạo được lịng tin trong nhân dân, cơng tác bồi thường, GPMB
và bố trí TĐC diễn ra thuận lợi góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự
án, quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đất nước.
Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng
tác GPMB được thực hiện khác nhau.
2.1.3 . Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng

2.1.3.1 Chính sách của Nhà nước
Đây là một trong những nhân tố có tính quyết định đến cơng tác đền bù
thiệt hại GPMB. Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng dựa
vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện
pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi
phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời.

Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác
và hiệu quả địi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống
nhất, đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi
người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại, nếu các chính sách
mà không đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không
cụ thể chi tiết và không được công khai thì chắc chắn cơng tác đền bù

thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và khơng thể thực hiện
được (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
2.1.3.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở

cần phải xem xét tồn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính
phức tạp của cơng tác đền bù thiệt hại GPMB. Các nhà lập quy hoạch, kế
hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải
khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc
quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đơng,
lâu đời, những cơng trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB.
Mặt khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển
nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải được
cơng khai cho tồn dân biết. Có như vậy, cơng tác đền bù thiệt hại mới có
thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại khơng đáng có.

7


2.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù
thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng
thì cơng tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ
làm chậm q trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án
đầu tư. Trong công tác giao đất, cho th đất thì cơng tác thẩm duyệt dự án là
cơng tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp.

Công tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn
trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh

đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không. Trong
công tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì cơng tác điều tra, đo đạc,
làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó, phải chú trọng
cơng tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện.

2.1.3.4. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB
Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm
vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.

Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công
tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho
thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc
vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân.

Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu
đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Cơng tác này có thực hiện được hay
khơng, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố
vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định.

2.1.3.5. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị
trường nhà đất)
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K. Hệ số
điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính
theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở
quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do

8

UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định
khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng,
lợi nhuận còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục
đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở,
mua bán quyền sử dụng đất đang ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một q trình
“ngầm” nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát
triển thị trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ
mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm sốt, điều tiết của
Nhà nước sẽ có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính
đề bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc
này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.

2.1.3.6. Công tác tổ chức thực hiện
Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến độ, chất
lượng của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu khơng có sự phối hợp một
cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu khơng
có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung
ương đến địa phương., nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của
các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp khơng
có ý thức trách nhiệm, cơng tác tun truyền vận động phổ biến chính sách
của Nhà nước khơng được làm tốt thì cơng tác này khơng thể thực hiện tốt.
Ngồi ra, cịn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu
hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì cơng tác GPMB sẽ
nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những
quy định của Nhà nước thì cơng tác GPMB sẽ rất khó thực hiện.

2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
2.2.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và
ngân hàng trên thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc, trong quá trình bồi thường, GPMB tại các dự án phát
triển thì mục tiêu chính, quan trọng nhất là hạn chế tối đa việc thu hồi đất,
GPMB, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất. Mặt

9


khác, khi quá trình thu hồi đất diễn ra, các phương án bồi thường luôn
được chuẩn bị cẩn thận trên cơ sở tình tốn hài hịa giữa lợi ích của Nhà
nước và cá nhân, đảm bảo quyền lợi của người dân và tạo điều kiện tối đa
để họ ổn định cuộc sống sau khi mất đất. Vấn đề bồi thường cho người bị
thu hồi đất có một số điểm chính sau (Nguyễn Quang Tuyến, 2013):
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có
thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với
các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi
sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.

Về cơ sở bồi thường: Việc bồi thường không căn cứ theo giá thị
trường và dựa vào mục đích sử dụng đất ban đầu. Đối với giá bồi thường
tài sản, Nhà nước không ban hành giá, mà giá bồi thường sẽ dựa vào giá
thẩm định BĐS. Giá này sẽ do một cơ quan thẩm định mà chủ sở hữu lựa
chọn, sau đó được quyết định bởi chính quyền địa phương.

Về hình thức bồi thường: Bao gồm 3 hình thức bồi thường

bằng tiền; TĐC có việc làm; TĐC kèm bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp
bằng 6 - 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị
thu hồi. Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa
phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp.

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu
cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính
sách xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng.

2.2.1.2. Thái Lan
Thái Lan khơng có chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC quốc gia, vì đa hình
thức sở hữu đất đai nhưng Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất
cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên cho đất nước, phát triển đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích công
cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các

10


thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường, hỗ trợ phải
khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó.
Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện
trưng dụng đất của ngành mình (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp
dụng cho việc trưng dụng đất vào các mục đích xây dựng cơng cộng,
an ninh quốc phịng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi

đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi
thường , trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình
các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan,
uỷ ban tính tốn bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi
thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tồ án.
Việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường được một Ủy ban Chính
phủ xác định trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng, bồi thường chủ
yếu bằng tiền mặt. Tuy nhiên, với một dự án mang tính chiến lược quốc
gia thì giá bồi thường sẽ cao hơn nhiều giá thị trường.

2.2.1.3. Pháp
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung
như quốc phịng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích cơng cộng... thì Nhà
nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ
sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt
hoặc chủ sở hữu tư nhân khơng muốn bán đất thì Nhà nước được
quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.
Trình tự thu hồi đất
Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng
thu chi tiết và hồn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai
giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các cơng việc chuẩn bị thu hồi)
và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu).
Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh
trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ
và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức
để cơng chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được
trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thơng báo cho chủ dự án, tịa án hành chính và

11

cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết
thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết
định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển
quyết định đó sang tịa án. Sau khi có lệnh của tịa án, các chủ sở hữu không
được chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức
bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết u cầu của họ trong vịng 15
ngày. Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất
được thì mức bồi thường sẽ do tịa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi
thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển,
kinh doanh...) và cơ sở của việc tính tốn. Những khoản bồi thường này sẽ phải
trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí
xác định mức bồi thường của tịa án (Phương Thảo, 2013).

2.2.1.4. Singapore
Cơng tác GPMB, thu hồi đất ở Singapore phải được Chính phủ và
các thành viên Nội các thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý
kiến cộng đồng. Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ
và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm. Trường hợp người bị thu
hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng
các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất
động sản (BĐS) của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp
lý… Nếu người dân khơng tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức
định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm
xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn
giá hiện tại, vì giá BĐS hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước
đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà
nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Bên cạnh đó, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: Giá trị

BĐS gia tăng do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điềt tiết.
Ngược lại, cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn,
khói bụi, người ngồi có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy
nhiên, cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
địi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có
quyết định giải tỏa để địi bồi thường (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).

12