(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn huyện đông sơn tỉnh thanh hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.3 MB, 100 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ CHUNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG SƠN - TỈNH THANH HOÁ
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Chung
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tơi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS: Nguyễn Khắc Thời
người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến q báu trong q trình thực
hiện và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo – Học viện nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tơi trong q trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã
luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn đúng thời gian
quy định.
Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Chung
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis abstract ...............................................................................................................x
Phần 1. Phần mở đầu ..................................................................................................1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
1.2.
Mục đích và u cầu ........................................................................................2
1.3.
Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................2
1.4.
Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................2
1.5.
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ..............................................3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.
Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và tđc .............................................4
2.1.1.
Một số khái niệm .............................................................................................4
2.1.2.
Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ...............................5
2.1.3.
Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.............................................................................................................6
2.2.
Công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước ................................................. 11
2.2.1.
Hàn Quốc ...................................................................................................... 11
2.2.2.
Trung Quốc ...................................................................................................12
2.2.3.
Ấn Độ ............................................................................................................ 13
2.2.4.
Australia ........................................................................................................ 14
2.2.5.
Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số tổ
chức quốc tế .................................................................................................. 14
2.3.
Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tđc ở Việt Nam ......................................18
2.3.1.
Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987 .................................................. 18
2.3.2.
Thời kỳ năm 1988 đến năm 1993 ...................................................................18
2.3.3.
Thời kỳ năm 1993 đến năm 2003 ................................................................... 18
2.3.4.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ thực hiện Luật Đất đai năm 2003 ............ 20
iii
2.3.5.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ theo Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản dưới Luật ..........................................................................................21
2.3.6.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Thanh Hóa ...........25
2.4.
Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và tđc khi nhà nước thu hồi đất tại việt
nam và tỉnh Thanh Hóa .................................................................................. 26
2.4.1.
Thực trạng cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam .................................................................................................. 26
2.4.2.
Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất
tại tỉnh Thanh Hóa .........................................................................................28
2.5.
Những bài học rút ra từ thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......... 31
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 33
3.1.
Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................33
3.2.
Nội dung nghiên cứu: .................................................................................... 33
3.3.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 34
3.3.1.
Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ............................................................34
3.3.2.
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................34
3.3.3.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 35
3.3.4.
Phương pháp tống kê và xử lý, số liệu thống kê ............................................. 35
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................36
4.1.
Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Sơn .....................................36
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 36
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - Xã hội .............................................................................. 37
4.1.3
Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đông Sơn ....................... 40
4.2.
Tình hình quản lý, sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất đai ......................... 41
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai huyện Đông Sơn .................................................... 41
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất 2016 .......................................................................... 43
4.2.3.
Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai .....................................47
4.3.
Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện
Đông Sơn giai đoạn 2011- 2016. ....................................................................49
4.4.
Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trơ, tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu........ 49
4.4.1.
Các văn bản pháp quy liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2
dự án nghiên cứu huyện Đơng Sơn ................................................................ 49
4.4.2.
Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án thuộc
huyện Đông Sơn ............................................................................................51
iv
4.4.3.
Khái quát các dự án nghiên cứu ..................................................................... 58
4.4.4.
Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư........................... 59
4.4.5.
Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ: ...................................................................... 62
4.4.6.
Bồi thường tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự án nghiên cứu ........ 66
4.4.7.
Chính sách hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu .................................................... 69
4.4.8.
Việc thực hiện chính sách tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu .........................75
4.4.9.
Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án nghiên cứu ............ 77
4.5.
Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư .......................................................................................................... 82
4.5.1.
Giải pháp về chính sách và thực hiện các chính sách ......................................82
4.5.2.
Giải pháp về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ .............................82
4.5.3.
Giải pháp về bồi thường................................................................................. 83
4.5.4.
Giải pháp về hỗ trợ ........................................................................................83
4.5.5.
Các giải pháp khác ......................................................................................... 84
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 85
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 85
5.2.
Kiến nghị .......................................................................................................86
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 87
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BTC
: Bộ Tài chính
BTNMT
: Bộ Tài ngun và Mơi trường
CCN
: Cụm cơng nghiệp
CHXHCN
: Cộng hồ xã hội chủ nghĩa
CNH-HĐH
: Cơng nghiệp hố, hiện đại hố
GCN
: Giấy chứng nhận
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HĐBT
: Hội đồng bồi thường
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
KCN
: Khu cơng nghiệp
KHSDĐ
: Kế hoạch sử dụng đất
KT-XH
: Kinh tế xã hội
NĐ-CP
: Nghị định - Chính phủ
QĐ-UBND
: Quyết định - Uỷ ban nhân dân
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
QL
: Quốc lộ
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TĐC
: Tái định cư
TL
: Tỉnh lộ
TT
: Thông tư
TTLT
: Thông tư liên tịch
TƯ
: Trung ương
UBMTTQ
: Uỷ ban mặt trận tổ quốc
UBND
: Uỷ ban nhân dân
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng dân số của huyện Đông Sơn năm 2016 ..................................... 38
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Sơn năm 2016 ................................... 44
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp năm 2016 ................................ 45
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 .......................... 46
Bảng 4.5. Khái quát chung về 02 dự án nghiên cứu ...................................................59
Bảng 4.6. Bảng đối tượng được bồi thường và không được bồi thường .....................60
Bảng 4.7.
Ý kiến của người dân về việc xác định đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường thuộc 2 dự án nghiên cứu .....................................61
Bảng 4.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án ....................................... 64
Bảng 4.9. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất .................................................................64
Bảng 4.10. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án
nghiên cứu ................................................................................................65
Bảng 4.11. Tổng hợp kinh phí bồi thường hoa màu và tài sản trên đất bị thu hồi
tại 02 dự án ...............................................................................................67
Bảng 4.12. Ý kiến của người có đất trong việc xác định giá bồi thường cây trồng,
cơng trình, trên đất tại 02 dự án ................................................................. 68
Bảng 4.13. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi tại 02 dự án ............. 73
Bảng 4.14. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách
hỗ trợ ........................................................................................................ 74
vii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Chung
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số
dự án trên địa bàn huyện Đơng Sơn - tỉnh Thanh Hố”
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ở 2 dự án tại huyện Đơng Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong q trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến
độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về
chính sách đền bù đất và các tài sản gắn liền trên đất khi thu hồi đất ở các dự án phát
triển kinh tế và xã hội.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách
xây dựng và hồn thiện một số chính sách đất đai, đồng thời giúp cho các nhà Quản lý
quản lý tốt hơn quỹ đất của mình.
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp tống kê và xử lý, số liệu thống kê
Phương pháp phân tích so sánh
Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Đông Sơn là huyện Đồng bằng nằm ở của ngõ phía Tây của tỉnh
Thanh Hóa. Huyện Đơng Sơn có 16 đơn vị hành chính gồm 1 thị trấn và 15 xã với tổng
dân số là: 74581 khẩu, số hộ 20989 hộ là khu vực có mật độ dân số tương đối cao trong
tỉnh. Theo thống kê đất đai năm 2016 tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8240,62 ha,
trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 5240,69 ha chiếm 63,6 % tổng diện tích đất tự
nhiên của huyện Đông Sơn.
2. Giai đoạn từ năm 2011 – 2016 trên địa bàn huyện Đông Sơn đã triển khai 6
dự án có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, diện tích thu hồi 47,45 ha,
viii
Tổng số hộ bị ảnh hưởng là 2772 hộ.
3. Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 Dự án nghiên cứu cho thấy:
- Dự án 1. Khu đơ thị Đơng Sơn có diện tích thu hồi là 69.263,6 m2 với tổng
kinh phí bồi thường là 18.490.716.800 đồng liên quan đến 603 hộ dân có đất nơng
nghiệp và 110 hộ dân có đất ở . Tổng số tiền bồi thường là: 40.221.150.000.
- Dự án 2: Đường vành đai Phía Tây với diện tích thu hồi là 40.000 m2 liên quan
đến 81 hộ dân có đất nơng nghiệp, 4 hộ có đất ở. Tổng số tiền là 16.555.930.000 đồng.
- Về xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án được xác định một
cách, tỷ mỷ, chính xác 100% số phiếu đồng ý về đối tượng được bồi thường và
không được bồi thương, hỗ trợ.
- Bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại dự án 1: khu đơ thị mới Đơng Sơn có
54/552 hộ chiếm 10 % số hộ không đồng thuận; tại dự án 2 đường vành đai phía tây có
5/85 hộ chiếm 6% số hộ không đồng thuận.
- Giá bồi thường, hỗ trợ về cơng trình, vật kiến trúc, bồi thường về cây trồng hoa
màu trên đất thì 100% số hộ được hỏi đồng thuận với đơn giá bồi thường về công trình, vật
kiến trúc, bồi thường cây trồng hoa màu trên đất tại thời điểm thu hồi.
- Về khoản hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ
tiền thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng và 100% các hộ hài lòng với các khoản hỗ trợ này.
Tất cả người dân bị thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu đều đồng ý với giá đất nơng
nghiệp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, còn đối với trường hợp thu hồi đất ở do
giá đất bồi thường thấp hơn khá nhiều (1,9 đến 2,13) so với giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường, do vậy mức độ đồng thuận của người dân khơng cao. Dự án 1 có 35% hộ
dân khơng đồng ý với mức giá đền bù; dự án 2 có 100% hộ dân không đồng ý với mức
bồi thường về đất ở. Tuy nhiên do các dự án GPMB trên đều phục vụ lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng và phát triển kinh tế tập trung nên mặc dù biết giá bồi thường và chính
sách hỗ trợ thấp nhưng người sử dụng đất vẫn chấp hành chủ trương, chính sách và chế
độ chính sách của nhà nước. Qua đó có thể khẳng định rằng với sự lãnh đạo sâu sát của
Đảng, sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền và sự đồng thuận của người dân thì
cơng tác GPMB tuy rất khó khăn, phức tạp nhưng sau khi đã dân chủ công khai người dân
tại các dự án nghiên cứu đều chấp hành tốt.
4. Để góp phần hồn thiện hơn cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất cần thực hiện các giải pháp sau: Giải pháp về chính sách và thực hiện chính
sách; giải pháp về trình tự thực hiện bồi thường GPMB; giải pháp về bồi thường; giải pháp
về hỗ trợ và các giải pháp khác.
ix
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Chung
Thesis title: “Evaluation of compensation, support and resettlement work at some
projects in locality Dong Son district, Thanh Hoa province”.
Major: Land management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Evaluation reality of performing compensation, support policies, resettlement at
two projects in locality Son Dong district, Thanh Hoa province”.
Propose some solution to contribute to solving the consists, difficulties in the
implementation process compensation, support and resettlement work, to speed up the
implementation of investment projects in the area.
Materials and Methods
- Method of secondary materials collection
- Method of investigation primary data.
- Method of study site selection.
- Method of statistics, data processing
- Method of comparative analysis.
Main findings and conclusions
1. Dong Son is a plain district, locates at the western gateway of Thanh Hoa
province. Dong Son district has 16 administrative units including 1 town and 15
communes, with total numbers 74,581 people; 20,989 households; is the area which the
population density is relatively high in province. According to land statistics in 2016,
the total natural area of the district is 8,240,620,000 m2, inside area of agricultural land
is 5,240,690,000 m2 accounting for 63.6% of the total natural area of Dong Son district.
2. The period from 2011 – 2016, in locality Dong Son district had deployed 6
projects which related to compensation clearance, land area recovered 47,450,000 m2,
total number of households which were affected, were 2,772 households.
3. The compensation, support and resettlement work at two projects which were
studied showed:
- Project 1: Dong Son urban area had a recovery area of 69,263,6 m2, with total
compensation cost was 18.490.716.800 Viet Namese dong, related to 603 households
who had agricultural land and 110 households who had residential land. The total
amount of compensation was 40,221,150,000 Viet Namese dong.
x
- Project 2: The west ring road with a recovery area was 40.000 m2, related to 81
households who had agricultural land and 4 households who had residential land. The
total amount of compensation was 16.555.930.000 VND.
- Determining the subject of compensation, support of two projects was
determined meticulously, exactly, 100% of the votes agreed about the subject whom
were compensated and were not compensated, supported.
- Compensation, support for agricultural land in project 1: The new urban area
of Dong Son had 54/552 households, accounting for 10% of non-compliant households.
At project 2 of the western ring road had 5/85 households, accounting for 6% of noncompliant households.
- Price compensation, support on the project, structure, compensation for crops on
the land, 100% number of households, whom were asked, agreed with compensation price
about the project, structure, compensation for crops on the land at the time of eviction.
- 100% households satisfied with the allowance to stabilize the life, change job,
search job, support bonus progress of handover ground. All of the people were
recovered land at two project, which were studied, agreed with the price of agricultural
land compensation when the government recovered land, in the case of recovering
landscape because the compensation land price was much lower (1.9 to 2.13) than
actual transfer price on the market, so consensus level of people was not high. Project 1
had 35% of households disagreeing with compensation rates. Project 2 had 100% of
households do not agree with the compensation for landscape. However, the projects
clearance all served the national interest, public interest and concentrated economic
development, although known that the price of compensation and support policies were
low, but land users still obeyed the guidelines, policy and policy of the government.
Thereby can confirm that with the close leadership of the Party, dratted admission of the
authorities and the consensus of the people, site clearance work although was very
difficult, complicated, but after the democratic publicity people at the projects were
observed well.
To contribute to the improvement compensation, support and resettlement work
when the government recovers land, need to do the following solutions: Policy solution
and policy implementation, solution on the order of implementing compensation site
clearance, compensation solution, solution for support and other solutions.
xi
PHẦN 1. PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát
triển. Đất đai có một vai trị vơ cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt
động của con người.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 tại chương II điều 18 đã
xác định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc
làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt
Nam. Đặc biệt là việc thu hồi đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để thực hiện
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp và thương mại
dịch vụ và du lịch.
Trong những năm qua cơng tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng
mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong
những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và
ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư một cách có hiệu quả.
Huyện Đơng Sơn là một huyện đồng bằng châu thổ Sông Mã, là một
huyện nằm ở trung tâm của tỉnh Thanh Hóa, hiện nay trên địa bàn huyện có rất
nhiều dự án đang được triển khai nhưng vẫn còn một số dự án vẫn cịn vướng
mắc vì chưa GPMB được. Đặc biệt trong tình hình hiện nay việc triển khai các
dự án như: Dự án khu đô thị mới Đông Sơn, Dự án đường vành đai Phía Tây
thành phố Thanh Hố, dự án khu tái định cư Đồng Chẹc, .....đang diễn ra mạnh
mẽ trên địa bàn huyện thì nhu cầu về quỹ đất tái định cư là hết sức cấp thiết để
tạo điều kiện cho người dân có đất ở và giao đất cho chủ dự án để thi công công
1
trình. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên
địa bàn hiện nay cịn có nhiều khó khăn, trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư về mặt chủ quan và khách quan.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ở huyện Đơng Sơn, tỉnh Thanh Hóa, chúng tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở
một số dự án trên địa bàn huyện Đông Sơn - tỉnh Thanh Hố” .
1.2. MỤC ĐÍCH VÀ U CẦU
a. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ở 2 dự án tại huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó
khăn trong quá trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm
đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
b. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa
chọn để nghiên cứu.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và
đẩy nhanh tiến độ thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án cần
nghiên cứu nói riêng và cả huyện nói chung.
1.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Các hộ gia đình cá nhân, các tổ chức sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp
bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc 2 dự án nghiên cứu huyện
Đơng Sơn, tỉnh Thanh Hố.
+ Dự án Khu đô thị mới Đông Sơn (Gọi tắt là Dự án I)
+ Dự án Đường vành đai Phía Tây thành phố (Gọi tắt là dự án II).
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Đã đánh giá được công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Đơng
Sơn và đề xuất các giải pháp hợp lý để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cơng tác bồi
thường, hỗ trợ phóng mặt bằng ở các dự án tiếp theo.
2
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở lý luận
về chính sách bồi thường đất và các tài sản gắn liền trên đất khi thu hồi đất ở các
dự án phát triển kinh tế và xã hội.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà hoạch định chính
sách xây dựng và hồn thiện một số chính sách đất đai, đồng thời giúp cho các
nhà Quản lý quản lý tốt hơn quỹ đất của mình.
3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường về đất là nhà Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai
năm 2013).
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngơn ngữ và Văn hóa
Việt Nam, 1998). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi, để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14,
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013).
2.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển khơng thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở;
Tái định cư là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
4
2.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay ở các địa phương nói riêng và tồn quốc nói chung. Việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ rất
quan trọng để góp phần đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Sự
cần thiết triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh
tế, khu công nghiệp và các cụm cơng nghiệp, theo đó các cơ sở văn hố, giáo
dục, y tế, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đơ thị hố cũng diễn ra
rất mạnh mẽ.
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến
độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi
thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn
của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là q trình
thực hiện các cơng việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới. Q trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho
chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển
khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại cơng tác này chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi cơng các cơng trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây
ra thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng (Bộ Tài chính và Bộ TN&MT, 2008).
- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước
ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị,
khơng riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đoàn thể ở
địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự
án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt cơng tác này thì dự án
sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu
5
nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần cho địa
phương phát triển nhanh, phát triển bền vững.
Ở thời điểm thực hiện đề tài này, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn như: Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dân
thi hành như : Nghị định số 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai
năm 2013; Ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐCP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Từ đó cho thấy cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tình hình
hiện nay khơng đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo
được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định,
có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho
người dân sống và ổn định.
2.1.3. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
2.1.3.1. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể
hiện khác nhau ở mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của tồn xã hội.
6
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng
và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi dự án và từng địa điểm khác nhau.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
2.1.3.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác giải phóng mặt bằng
a. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Luật đã được sửa
đổi, bổ sung thay thế bằng Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003, và mới đây nhất là
ban hành luật đất đai năm 2013. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cũng ln được khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của thực
tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến công tác GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược
điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng,
nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
7
thực thi pháp luật (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Trong
báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực Tài
nguyên môi trường của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 15/8/2013 tại trang
10 có nêu: “Tình trạng chậm hồn thành cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng đang diễn ra phổ biến ở địa phương do chính sách thường xuyên thay đổi;
do các cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, kéo
dài thời gian giải phóng mặt bằng”. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình
trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã, phường nói chung
chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi
hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã
ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên
tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng,
tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường.
Theo tài liệu tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Mơi
trường thì tổng diện tích đã giao, đã cho th là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53%
Tổng diện tích cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011).
8
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập
sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,
sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hồ Bình, Vĩnh
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2007).
Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại
bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là q trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn
cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
cơng tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2012a).
f. Thanh tra chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong q trình triển khai
thực hiện cơng tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
9
g. Giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hịa giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng... Giá đất
để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003,
ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
10
Tuy nhiên luật đất đai năm 2013 có sự thay đổi về yếu tố giá đất và định
giá đất. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ
việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng
đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy
định hiện hành bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá
đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc
thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
h. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
2.2. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ CỦA MỘT SỐ NƯỚC
Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới cố gắng
khơng ngừng trong việc hồn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính sách
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục
cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng. Từ kinh
nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư thành cơng là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ,
nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức của chính quyền địa phương, trình độ nhận
thức và hiểu biết pháp luật của người dân đồng thời phải có sự kiểm soát, giám
sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước. Có thể nói nhờ những thành cơng và
thất bại của các nước mà chúng ta có thể rút ra được những bài học quý giá.
2.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
11
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung cơng đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích cơng cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB
thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây
ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện
pháp cho dân tự nguyện di dời.
2.2.2. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và
các hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu: chế
độ sở hữu tồn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm
2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích cơng cộng, có thể căn cứ vào
pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm
luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải
chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất
thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp
hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa
chọn (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường
bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp
bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị
thu hồi. Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung
bình. Ngồi ra Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với
đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của
3 năm trước nếu như các quy định trong luật khơng đủ duy trì mức sống hiện tại
của người nơng dân.
12
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành cơng nghiệp
địa phương, qua đó đẩy nhanh q trình hình thành các đơ thị nhỏ ở các vùng
nơng thơn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa
thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề
phát sinh trong q trình đơ thị hố. Ngồi ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một
mơ hình phát triển đơ thị mới. Nội dung của mơ hình này là xây dựng các đơ thị
giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Quảng Châu, Thượng
Hải, Bắc Kinh.
2.2.3. Ấn Độ
Đạo luật thu hồi đất ở Ấn Độ quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn bị
dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ.
Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400
hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn
hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2012a).
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại
tính ở thời điểm thơng báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường.
Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi
bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012a).
Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới
tiêu hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được
nếu có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư. Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại
thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Công trình
xây dựng được bồi thường theo giá thị trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ tài
chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp
phải di chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình
trở lên ở khu vực nơng thơn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ
tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ
quy định (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012a).
13
