Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ của một số dự án tại huyện cao phong, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LÊ XUÂN SANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG,
HỖ TRỢ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI HUYỆN CAO PHONG,

TỈNH HÕA BÌNH
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850130

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả

Lê Xuân Sang

ii
LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian thực hiện Luận văn này tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè đồng
nghiệp. Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguy n Bá Long đã
trực tiếp giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn sự g p

chân thành của các thầy, cô giáo Viện Quản

l
đất đai và Phát triển nông thôn, Ph ng Đào tạo Sau đại học – Trường Đại
học
Lâm nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Hội đồng bồi thường, h trợ và tái định cư huyện
Cao Phong, tỉnh phố H a Bình đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình hồn thiện
luận văn.
Tơi xin cảm ơn nh ng người than trong gia đình bạn b , đồng nghiệp đã khích
lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành Luận văn.
Một lần n a xin cảm ơn!
Tác giả

Lê Xuân Sang


ồng

iii
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN NHẬN XÉT
Của ngƣời hƣớng dẫn luận văn thạc sĩ
Họ và tên người hướng dẫn: TS. Nguy n Bá Long
Họ và tên học viên: Lê Xuân Sang
Chuyên ngành: Quản l đất đai
Kh a học: 2017-2019
Nội dung nhận xét:
1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong q trình thực hiện luận văn:
Có ý thức và tinh thần trách nhiệm cao trong quá trình thực hiện luận văn, thực hiện
đúng đề cương và kế hoạch nghiên cứu.
2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài:
Đề tài c nghĩa khoa học và thực ti n, số liệu tin cậy, phương pháp nghiên
cứu phù hợp, kết quả nghiên cứu mang tính phát hiện và đ ng g p mới có khả năng
ứng dụng vào thực tế địa phương phục vụ tái cơ cấu ngành nông nghiệp, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất.
cho học viên bảo vệ luận văn trước Hội đồng: Có
Nội, ngày 30 tháng 10. năm 2019
Ngƣời nhận xét

TS. Nguyễn Bá Long

Không

Hà

iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................................. i
LỜI CÁM ƠN................................................................................................................................... ii
BẢN NHẬN XÉT........................................................................................................................... iii
MỤC LỤC.......................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................. viii
DANH MỤC BẢNG..................................................................................................................... vii
DANH MỤ HÌNH…………………………………………………...…………viii
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................. 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU……………………………..3

1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, h trợ, giai giải phóng mặt bằng …..3
1.1.1. hái ni m v thu hồi, ồi th
1.1.2.
mt

i m và nh ng y u t

ng, hỗ trợ và gi i ph ng m t
nh h

ng

n

ng tá

ồi th

ng…………3
ng, gi i ph ng

ng……………………………………………………………………………..…….4

1.1.3. Nh ng nội ung

n

h nh sá h thu hồi

t, ồi th

ng, hỗ trợ th o

pháp u t hi n hành……………………………………………………………………..10
1.2. Cơ sở pháp l của bồi thường, h trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.13
1.2.1. r
1.2.2.

u hi

hi

ut
ut

t
t

i 2013………………………………………………13
i 2013 …………………………………………………13

1.3. Công tác bồi thường, giải ph ng mặt bằng thế giới và Việt Nam …………15
1.3.1. Trên th gi i………………………………………………………………………15
1.3.2. Công tác bồi th

ng, GPMB hi nhà n

c thu hồi

t trên ị

àn huy n

Cao
Phong………………………………………………………………………………..23
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................... 26
2.1. Nội dung nghiên cứu........................................................................................................... 26
2.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................... 26
2.2.1. Phương pháp thu thập, tài liệu, số liệu thứ cấp..................................................... 26
2.2.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra........................................ 26
2.2.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp................................................................................ 27


v
2.2.4. Phương pháp chuyên gia............................................................................................... 28
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.......................................... 29
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình.........29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 29

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội....................................................................... 35
3.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, h trợ dự án............38
3.2.1.Nh ng căn cứ pháp l liên quan đến hai dự án........................................................ 38
3.2.2. Vị trí, quy mơ, tính chất của hai dự án..................................................................... 40
3.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, h trợ của hai dự án...........................46
3.3. tác động của việc thu hồi đất nông nghiệp tới sinh kế của các hộ bị thu hồi
đất............................................................................................................................................... 57
3.3.1. Tác động của việc thu hồi đất nông nghiệp dự án Di dân x m Chầm, xã Yên
Lập huyện Cao Phong, tỉnh H a Bình tới sinh kế của hộ dân bị thu hồi đất. .57
3.3.2. Tác động của việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện cải tạo nâng cấp,
tuyến đường tỉnh 453, tỉnh H a Bình tới chuyển đổi nghề nghiệp của người dân
...................................................................................................................................................... 60

3.4. 63Nh ng giải pháp g p phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải ph ng mặt bằng

63
3.4.1. Hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai............................................................ 63
3.4.2. Kiện tồn nội dung chính sách về công tác bồi thường, h

trợ..................... 64

3.4.3. Tăng cường vai tr cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB.............65
3.4.4. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, h trợ
và tái định cư.......................................................................................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Cá
1

Bộ Tài chính

2

Bộ Nơng nghiệp

3

Bộ Tài ngun và

4

Bồi thường

5

Chính phủ

6

Cơng nghiệp h a

7

Dự án

8

Hội đồng nhân dâ

9

Hội đồng bộ trưở

10

H trợ

12

Giải ph ng mặt bằ

13

Giấy chứng nhận

14

Nghề nghiệp

15

Nghị định

16

Quy hoạch sử dụn

17

Quyết định

18

Tái định cư

19

Thủ tướng

20

Thông tư liên bộ

24

Xây dựng cơ bản

25

Uỷ ban nhân dân


vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Kết quả phân loại đất huyện Cao Phong....................................................... 31
Bảng 4.2. Cơ cấu đất bị thu hồi dự án Di dân tại định cư x m Chầm.................40
Bảng 4.3. Kết quả bồi thường, h trợ dự án Di dân tại định cư x m Chầm......43
Bảng 4.4. Cơ cấu đất bị thu hồi dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 435..........44
Bảng 4.5. Chính sách bồi thường dự án Cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 435, tỉnh
H a Bình............................................................................................................................ 45
Bảng 4.6. Kết quả bồi thường đất dự án Cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 435,
tỉnh H a Bình, xã Bình Thanh

45

Bảng 4.7. Kết quả bồi thường đất dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 435, tỉnh
H a Bình tại xã Thung Nai...................................................................................... 46
Bảng 4.8. Chính sách h

trợ ổn định đời sống khi thu hồi...................................... 48

đất nông nghiệp................................................................................................................................ 48
Bảng 4.9. Đối sánh giá đất bồi thường với giá đất thực tế trên thị trường........51
Bảng 4.10. Thống kê tình trạng cơng việc trước và sau thu hồi............................. 58
Bảng 4.11. Tình hình sử dụng tiền đền b của các hộ dự án tái định cư...........59
x m Chầm........................................................................................................................................... 59
Bảng 4.12. Bảng tổng hợp tình hình thu nhập của các hộ bị thu hồi đất...........62
Bảng 4.13. Tình hình sử dụng tiền bồi thường các hộ dân sau khi bị thu hồi
đất dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh 435.................................................... 63


viii
DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện cơ cấu lao động phân theo trình độ văn h a.............60
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu lao động theo việc làm của các hộ dân trước
và sau khi thu hồi đất tại dự án 61


1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngồi chức năng vốn c của n là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế mới, văn hố, xã hội, an ninh và quốc
phịng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai c n c

thêm chức năng tạo

vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang nghĩa quan rất quan trọng. Trong nh ng
năm qua, kinh tế đất nước đã c nh ng bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân
đã và đang từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được
thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các
nước phát triển.
Trên con đường cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, để đưa đất đai thực
sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi
đất chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị
tập trung, cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất
đai hợp l thực sự cần thiết. Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện dự
án cho thấy công tác bồi thường đất đai, giải ph ng mặt bằng GPMB , h trợ và tái
định cư đang là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời
sống kinh tế- chính trị – xã hội.
Huyện Cao Phong là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh H a Bình được
tách từ huyện Kỳ Sơn ra theo Nghị định số 95/NĐ-CP của Chính phủ từ tháng

12/2001 và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 15/3/2002. Huyện gồm 13 đơn vị
hành chính c 01 thị trấn và 12 xã, c tổng diện tích đất tự nhiên 25.527,83 ha Ph ng
TN MT huyện Cao Phong, 2018).
Trong nh ng năm qua do tiến trình cơng nghiệp h a, hiện đại h a của cả nước
n i chung và tỉnh H a Bình n i riêng, đặc biệt huyện Cao Phong là huyện mới được
thành lập, ngoài ra Cao Phong c vị trí địa l thuận lợi và mơi trường đầu tư thơng
thống nên nền kinh tế của huyện trong nh ng năm qua đạt mức tăng trưởng khá.
Sản phẩm Cam Cao Phong thành thương hiệu phát triển g p phần thay đổi bộ


2

mặt kinh tế miền núi như huyện Cao Phong. Nh ng năm gần đây, với tốc độ đơ thi
hố nhanh, đất đai ở Cao Phong được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, đồng
nghĩa với việc áp dụng nh ng chính sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi
thường GPMB và h trợ đối với nh ng nông dân mất đất sản xuất nông nghiệp. Tuy
nhiên, công tác này c n gặp nhiều kh khăn, vướng măc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu
hồi đất để xây dựng CSHT phục vụ cho chính cộng đồng dân cư bị thu hồi. Điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải ph ng
được mặt bằng hoặc do CSHT không đảm bảo là nh ng nguyên nhân làm ảnh hưởng
đến tiến độ của các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà
đầu tư và nhà nước, làm mất ổn định chính trị xã hội ở địa phương. Xuất phát từ
thực ti n n i trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ của một số dự án tại huyện Cao Phong, tỉnh
Hịa Bình”


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giai giải phóng mặt bằng
1

ồ

ồ

, hỗ trợ

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản l theo quy địngh của pháp luật Luật Đất đai, 2013 .
Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường thiệt hại c nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đ bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác gây ra.
Theo từ điển Luật học thì bồi thường là b đắp nh ng thiệt hại về vật chất, tinh
thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm, thực hiện
không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay do vi phạm pháp luật.
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi
phạm. Giá bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị
vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vị phạm
đáng l được hưởng nếu không c hành vi vi phạm Quốc hội, 2004 .
Bồi thường đất là sự đền trả lại tất cả nh ng thiệt hại mà chủ thể gây ra một
cách tương xứng cho người bị thu hồi đất. Nh ng thiệt hại do thu hồi đất gây ra c thể
là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất.
Theo Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử
dụng đất. Theo Điều 74, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi Nhà nước
thu hồi đất nếu c đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất
đai 2013 thì được bồi thường.

H trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người c đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển khoản 14, điều 3 Luật Đất đai 2013).


4

H

trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề nghiệp mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới.
Vì thế, trong giải ph ng mặt bằng, c ng với chính sách bồi thường, chính
sách h trợ và tái định cư là một phần quan trọng trong chính sách đền b
khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất c
tái lập, ổn định cuộc sống mới do nh
của việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được nh
phải thay đổi nơi ở mới như:
i s ng, p
Giải ph
di dời nhà của, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phân dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
cơng trình mới. Q trình bồi thường giải ph ng mặt bằng được tính khi bắt đầu
hình thành Hội đồng bồi thường giải ph ng mặt bằng đến khi giải ph ng xong và

giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác


nhau gi a các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của xã hội Nguy
n Bá Long, Xuân Thị Thu Thảo, 2014 .

1.1.2.

1.1.2.1.
-

ồ

im

quá tr nh ồi th

ng, gi i ph ng m t

ng

Tính đa dạng: m i dự án được tiến hành trên một v ng đất khác nhau với

điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân
cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức
độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Khu vực ngoại
thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đ m i khu
vực bồi thường GPMB c nh ng đặc trưng riêng và được tiến hành với nh ng giải
pháp riêng ph hợp với nh ng đặc điểm riêng của m i khu vực và từng dự án cụ thể.


5

-

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản c giá trị cao, c vai tr quan trọng trong đời

sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp kh khăn do đ tâm l dân cư v ng này là gi được đất để sản xuất, thậm chí họ
cho thuê đất c n được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên v ng đ cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
kh khăn và việc h trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân
cư sau này.
-

Hậu bồi thƣờng, giải ph ng mặt bằng rất nghi m trọng:

Thu hồi đất, bồi thường giải ph ng mặt bằng luôn phát sinh và để lại nhiều
vấn đề tiêu cực cho xã hội như:
-

Thất nghiệp;

-

Khiếu kiện đông người;

-

Tệ nạn xã hội nảy sinh

- Tái định cư chất lượng thấp hoặc không ph hợp nguyện vọng người dân;

-

Nhập cư lên các thành phố;
-

Tham nhũng đất đai.

1.1.2.2. Nh ng y u t tá
-

u t qu n

ộng
Nhà n

Hiện nay công tác quản l

n
v

ng tá
t

ồi th

ng, gi i ph ng m t

ng

i:

nhà nước về đất đai của các địa phương c n yếu

kém, không chặt ch , nhiều vướng mắc trong quan hệ quản l

và sử dụng đất đai để

tồn đọng khá dài không giải quyết được
- á

ộng

quy ho h,

ho h s

ng

t, gi o

t, ho thuê

t:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Mặt
khác, quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi giá trị sử dụng đất của các thửa đất trong
và ven khu vực quy hoạch, từ đ làm tăng giá thị trường và ảnh hưởng trực tiếp tới
giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất.

6

t, th ng
Lập và quản l
pháp l của đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thu
pháp l nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể,
là cơ sở pháp l cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính tốn bồi thường, h trợ
cho các chủ sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể.
-

ut

p và qu n

Lập và quản l

hồ s

ị

h nh

chặt ch hệ thống hồ sơ địa chính

HSĐC c vái tr quan

trọng hàng đầu để quản l chặt ch đất đai là cơ sở xác định tính pháp l

của đất

đai. Nên nếu không c hồ sơ địa chính hoặc hồ sơ địa chính khơng đầy đủ đồng bộ,
khơng cập nhật, chỉnh l

thường xun thì rất kh

khăn để trích lục v ng dự án,

khoanh định v ng xác định diện tích,vị trí, loại đất, chủ sử dụng đất…
- h nh tr

h p hành á

h

ộ, th

v qu n

và s

ng

t

i:

Việc bồi thường GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất d

c

nh ng hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy chính quyền địa
phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải c kế hoạch thanh tra, kiểm tra, coi đây là

nhiệm vụ thường xun trong q trình triển khai cơng tác bồi thường GPMB, kịp

thời phát hiện nh ng sai phạm, vi phạm pháp luật để xử l tạo niềm tin cho nhân


dân.
-

ng tá

ăng

t

i và

p gi y h ng nh n quy n s

ng

t

Đăng k đất đai land registration là một thành phần cơ bản quan trọng nhất
của hệ thống quản l đất đai, đ là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sử dụng đất, bất
động sản, sự đảm bảo và nh ng thông tin về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng k quyền sở h u, quyền sử dụng.

nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng k quyền sử
dụng đất với cơ quan nhà nước c thẩm quyền cụ thể là Văn ph ng đăng
k đất đai và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng k đất đai là cung cấp nh
ng căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các


7
quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác
đăng k đất đai ở nước ta vẫn c n yếu kém, đặc biệt công tác đăng k biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy, cơng tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều kh

khăn. Làm tốt công ttasc đăng k

đất đai, cấp

GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường GPMB s thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
- hị tr

ng

t ộng s n

Thị trường bất động sản là một bộ phận của thị trường n i chung trong nền
kinh tế quốc dân. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản g p phần
giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư c thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường ; đồng thời người
bị thu hồi đất c thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải

thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và n s tác động tới
giá đất tính bồi thường. Nếu giá thị trường bất động sản cao hơn giá Nhà nước thì
việc bồi thường theo giá Nhà nước s kh khăn hơn, người dân kh chấp nhận dẫn đến
khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người gây bất ổn định chính trị - xã hội.
1.2.1.3. Nguyên t

ồi th

ng, hỗ trợ, gi i ph ng m t

ng

i t Nam

Nguyên tắc của pháp luật là nh ng tư tưởng pháp l chỉ đạo toàn bộ các quy
phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các nghành luật cụ thể.
Việc bồi thường quyền sử dụng đất của người dân khi bị Nhà nước thu hồi
đất cũng c nh ng nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt trong tất cả trong các chế định
pháp luật của n .
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc bồi thường quy định như
sau:
1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu c đủ điều kiện được bồi
thường thì được bồi thường.
2 Bồi thường bằng giao đất c c ng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi
hoặc bồi thường bằng tiền:


8

-

Trường hợp khơng c đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo

giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi.
3 Nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng
quy định pháp luật.
- Dân chủ: c sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện của nh ng hộ gia đình c
đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi thường; tôn trọng và
tiếp thu kiến đ ng g p, kiến nghị phản đối từ chủ sử dụng đất và các bên liên quan
-

Khách quan: là không phụ thuộc, không thiên vị, không bị chi phối bởi

kiến chủ quan của con người hay yếu tố quyền lực; xem xét giải quyết các sự việc
phải c căn cứ, giấy tờ chứng minh;
-

Công bằng: trong c ng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải ph ng mặt

bằng, vị trí như nhau, loại đất giống nhau thì được bồi thường như nhau;
Cơng khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở
UBND cấp
xã và tại thời điểm sinh hoạt khu dân cư nơi người bị thu hồi đất và người c liên
quan tham gia kiến.
-

Kịp thời: công tác bồi thường GPMB phải được tiến hành khẩn trương,

nhanh ch ng, đúng kế hoạch, và tránh để xảy ra tình trạng bồi thường chậm, tái định
cư chậm… Nếu không s xảy ra tình giá bồi thường ở thời điểm ra quyết định
thu hồi và thời điểm bồi thường là khác nhau, từ đ dẫn đến khiếu nại, hoặc công tác
tái định cư chậm thì người dân khơng c ch ở, phải th hay ở khu nhà tạm.
-

Đúng quy định pháp luật: đây là yếu tố cơ bản, quan trọng trong quá trình

thực hiện bồi thường GPMB. Các cơ quan Nhà nước, công chức, viên chức khi thực
hiện bồi thường GPMB, giải quyết các cơng việc phải làm đúng chính sách, pháp
luật của Nhà nước, trong khuôn khổ luật pháp cho phép.
4 Nguyên tác đảm bảo hài hồ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử
dụng đất và của chủ đầu tư.
-

Nhà nước là người vừa quyết định chính sách bồi thường vừa là người đưa

ra các biện pháp xử l hài hồ lợi ích người đang sử dụng đất với lợi nhà đầu tư khi


9
thực hiện các quy hoạch.
-

Người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục

đích quốc ph ng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế thì
Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng theo
quy định của pháp luật
-

Nhà đầu tư: để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển,

nhưng trong quá trình thu hồi đất nhà đầu tư không thoả thuận được với người dân
thì Nhà nước c thể can thiệp vào việc thoả thuận này sao cho gi a nhà đầu tư và
người dân đều c lợi ích cho người bị thu hồi đất, không kéo dài thời gian cho chủ
đầu tư.
-

Người bị thu hồi đất phải đủ điều kiện bồi thường. Tuy nhiên trường hợp

khơng đủ điều kiện để bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh xem xét h trợ.
-

Người bị thu hồi đất được bồi thường c ng mục đích sử dụng đất. Nếu

khơng c đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm c quyết
định thu hồi cụ thể:
Đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền
theo đơn giá đất nông nghiệp nhưng tự sử dụng làm đất phi nơng nghiệp thì chỉ bồi
thường theo đất nơng nghiệp.
Đất phi nơng nghiệp khơng phải là đất ở thì được bồi thường bằng đất
phi nông nghiệp hoặc bằng tiền theo đơn giá đất phi nông nghiệp nhưng tự sử dụng
làm đất ở thì chỉ bồi thường theo đất phi nơng nghiệp
Đất ở bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền theo đơn giá đất ở. Trường
hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu chênh lệch về giá trị thì
phần trên lệch về giá trị thì phần chênh lệch đ được thực hiện thanh toán bằng tiền.
Người bị thu hồi đất phải hồn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối

với đất Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất các thửa đất
khác của người c đất bị thu hồi nếu c , tiền thu xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai,
tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản l và sử dụng đất


10
đai, phí và lệ phí trong sử dụng đất đai.
Trường hợp người sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ khoản tiền phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, h trợ để hoàn trả ngân sách Nhà
nước. Nhưng các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng
tiền thì số tiền được trừ tối đa bằng tiền bồi thường.
Tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng được bồi thường, khi tiến hành thu
mà bị thiệt hại phải được bồi thường.
1.1.3.

ồ

ồ

ỗ ợ

Vấn đề bồi thường, GPMB ở Việt Nam đã được đặt ra từ rất sớm, ngày
14/4/1959 đã c Nghị định số 151/TTg ban hành Quy định thể lệ tạm thời về trưng
dụng ruộng đất , tiếp theo là Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng
Chính phủ quy định một số điểm tạm thời Về bồi thường nhà cửa, đtá đai, cây lưu
niên, các hoa mầu cho nhân dân ở nh ng v ng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố .
Sau khi c Luật Đất đai 1987 và bước vào thời kỳ đổi mới, vấn đề này ngày
càng được chú trọng và xử l đồng bộ, ph hợp với tình hình mới: bắt đầu từ Quyết
định số 186/HĐBT ngày 31/5/1980 Về đền b thiệt hại đất nông nghiệp, đát c rừng

khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác c ng với hàng loại các văn bản pháp
quy mới về nh ng vấn đề c liên quan giá đất, quyền vủa người sử dụng đất, quản l
quy hoạch đô thị… đã hình thành một hệ thống chính sách tổ và tổ chức cho cơng
tác bồi thường,GPMB
Ngày 17-8-1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP

Về việc đền

b thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc ph ng,an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và 4 năm sau, ngày 24/4/1998 thay thế bằng Nghị
định số 22/1998/NĐ-CP c ng tên.
Khi Luật Đất đai 2003 c hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, h trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, nhưng lần này,


11
ngoài việc thu hồi hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc ph
quốc gia, lợi ích cơng cộng, c
nước thu hồi đất để sử dụng
được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển qũy đất thoả thuận được với
người bị thu hồi đất về mức bồi thường, h trợ theo quy định tại Nghị định số
42/NĐ-CP thì thực hiện theo sự thoả thuận đ ; Nhà nước không tổ chức, thực hiện
bồi thường, h trợ quy định tại Điều 42… Trước đ , trong Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Chính phủ cũng đã c
quy định về: Xử l tiền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất Điều 35 và việc thu
hồi đất và quản l đất đã thu hồi Điều 36 . Bộ Tài chính cũng đã c các Thơng tư số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày
02/8/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP n i trên, Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch

sử dụng đất, giá đất, thu hồi đát, bồi thường, h trợ và tái định cư.
Năm 2013 , Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29
tháng 11 năm 2013, tiếp theo đ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Nghị
định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường,
h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ngày 15 tháng 05 năm 2015 hướng dẫn việc lập dự toán,
sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, h trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc ph ng, an ninh, phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định tại Điều 61, Điều 62
Luật Đất đai năm 2013, bao gồm cả trường hợp tách nội dung bồi thường,

h trợ, tái định cư thành tiểu dự án riêng theo quy định tại Điều 29 Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường,
h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhi m
mơi trường c nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất ở c nguy cơ sạt lở, sụt lún,
bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai đe dọa tính mạng con người theo quy định tại
điểm đ, điểm e khoản 1 Điều 65, Luật Đất đai năm 2013. Đến nay công tác bồi
thường, GPMB và h trợ cho các đối tượng bị thu hồi đất được điều tiết bởi một


12

hệ thống các quy định tình hình thực tế từng địa phương mà các quy định đ được áp
dụng sao cho ph hợp.
Nghiên cứu các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ được một điều là các
chính sách về bồi thường, h trợ khi Nhà nước thu hồi đất là xuất phát từ nhu cầu
thực ti n và được điều chỉnh liên tục cho ph hợp với các biến động của tình hình.
Trước năm 80 của thế kỷ trước, trong điều kiện kinh tế chưa phát triển, với cơ chế
quản l theo kế hoạch tập trung, việc thu hồi đất di n ra thưa thớt và đơn giản, lợi
ích Nhà nước được đặt vào vị trí cao nhất để phục t ng, việc bồi thường, h trợ…

Tiến hành một cách sơ sài và chủ yếu là do tập thể hợp tác xã đảm nhận gánh chịu.
Sau khi c Luật Đất đai đến khoảng năm 2000 là thời kỳ chuyển biến mạnh
m của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, ruộng đất nông nghiệp được giao đến
từng hộ gia đình, quyền sử dụng đất và quyền sở h u nhà ở của cá nhân được xác
lập, người sử dụng đất c quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, g p vốn bằng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, thêm vào đ , nhu cầu của
phát triển đ i hỏi phải được cung cấp một lượng lớn đất đai cho việc mở rộng đô thị,
mở rộng mạng lưới giao thơng, hình thành mới các khu cơng nghiệp, khu chế
xuất, khu vui chơi giải trí… làm cho công tác thu hồi, bồi thường, h trợ trở nên
phức tạp và nặng nề gấp nhiều lần. Một số dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng c
vốn của nước ngồi lại c thêm chính sách cụ thể về bồi thường, h trợ… Cũng tạo
ra áp lực phải điều chỉnh nhanh ch ng các chính sách về mặt này. Vai tr
nhà đầu tư và người c đất bị thu hồi được coi trọng, các yếu tố thị trường
tiền sử dụng đất.. được áp dụng vào việc bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản,
lợi ích kinh tế của các bên tham gia được điều hoà.
Từ năm 2013 đến nay, sau khi c luật đất đai 2013 thì chính sách bồi thường,
h trợ khi Nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, c tác dụng trong việc đảm
bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối
gi được ngun tắc cơng bằng, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các
hiệu quả xã hội – môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú khi đánh giá các
dự án xây dựng c thu hồi đất và các chính sách đền b , h trợ…


13
1.2. Cơ sở pháp lý của bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.2.

2013
Năm 2003 Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, các chính sách về đất đai

và Luật đất đai về bồi thường, GPMB cụ thể như sau:
-

Nghị định số 197/2004/ND-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, h trợ, tái đinh cư khi nhà nước thu hồi đất
-

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2014 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, h trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
-

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc

cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục nồi
thường, h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai:
Nghị định số 69/2009/NDD-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về
quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, h trợ và tái định cư;
-

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về

bồi thường, h trợ, tái đinh cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Việc thực hiện chính sách theo nh ng qui định trên đã đáp ứng được một phần

nhu cầu đ i hỏi của xã hội, cơ bản ph hợp với nguyện vọng của nhân dân trong công

tác đền b , GPMB và tái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội. Song c n
rất nhiều bất cập, đặc biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh m hiện nay
thì nhiều chính sách đã lạc hậu khơng áp dụng được vào thực ti n.
1.2.2.

20 3
Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013, các chính sách về đất đai

cũng thay đổi theo. Như vậy, để ph hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và tình hình
thực tế trong cơng tác bồi thường GPMB, Chính phủ đã ban hành văn bản pháp l
sau:
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định bồi thường, h trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi.
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và


14
Môi trường, h trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
Cho tới thời điểm này đây là nh ng văn bản pháp l quan trọng của nhà nước
thể hiện chính sách bồi thường GPMB và tái định cư. Trong đ giá đất để tính bồi
thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm c quyết định thu hồi đất
do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ.
Trên đây là nh ng văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi đất được áp dụng trên phạm vi cả nước.
-

Giá đất bồi thường hiện nay của Nhà nước Việt Nam:

Giá đất để tính bồi thường hiện nay được căn cứ vào Giá đất tính bồi thường
khi Nhà nước thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định điểm đ, khoản

4 Điều 114, Luật Đất đai 2013 như vậy, điểm đổi mới ở đây là b ng giá đất xây dựng
định kỳ 05 năm một lần theo Luật Đất đai 2003 là 01 năm 1 lần và công bố vào
ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ khơng phải là căn cứ để tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất; Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất, tư vấn xác định giá đất năm 2014.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở d liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất ph hợp. Cơ quan quản l đấy đai cấp tỉnh được thuê
tổ chức tư vấn định giá đất ph hợp. Cơ quan quản l đất đai cấp tỉnh được
thuê tổ chức tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư
vấn giá đất, cơ quan quản l đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xém
xét trước khi trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
Hội đồng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện
của cơ quan, tổ chức c liên quan, tổ chức c chức năng tư vấn định giá đất Không
bồi thường theo giá đất s được chuyển mục đích đất sau khi bị thu hồi, khơng bồi
thường theo giá đất thực tế sử dụng không ph hợp với mục đích sử
dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan