(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận hồng bàng thành phố hải phòng

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

CAO BÍCH HỊA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
Ở QUẬN HỒNG BÀNG – THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học :

PGS.TS. Nguyễn Thị Vịng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./
Hải Phòng, ngày

tháng

.năm 2017

Tác giả luận văn

Cao Bích Hịa

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản luận
văn này.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Thị Vòng người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và đóng góp những ý
kiến q báu trong q trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hồng Bàng, Ban chỉ
đạo Giải phóng mặt bằng, Sở Tài Nguyên & Môi trường, UBND quận Hồng Bàng, TP.
Hải Phịng; Cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường Trại Chuối, Hùng
Vương đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện đề tài tại địa bàn.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện đề tài.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài của tơi khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và các bạn
để đề tài được hồn thiện hơn.

Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hải Phòng, ngày

tháng

.năm 2017

Tác giả luận văn

Cao Bích Hịa

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ................................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................... 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lí luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng............................................... 3

2.1.1.

Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư ................ 3

2.1.2.

Đặc điểm của q trình giải phóng mặt bằng ...................................................... 5

2.1.3.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng............ 7

2.2.

Cơ sở thực tiễn về bồi thường, giải phóng mặt bằng ........................................... 9

2.2.1.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và ngân hàng
trên thế giới ........................................................................................................... 9

2.2.2.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ngân hàng trên thế
giới ..................................................................................................................... 14

2.2.3.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước qua các thời kỳ .......... 17

2.2.4.

Cơng tác thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Hải Phòng ......................................................... 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 31

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hồng Bàng - thành phố Hải
Phịng ................................................................................................................. 31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng.................................. 31

3.4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.............................................. 32

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu............................................. 32

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt cơng tác giải phóng mặt bằng
khi thu hồi đất trong tương lai ........................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................ 33

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................. 33

3.5.3.

Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp...................................... 34

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................. 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................... 35
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận hồng bàng - thành
phố hải phòng .................................................................................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, môi trường ....................................................... 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 40

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận hồng bàng ................................... 41

4.2.1.

Tình hình quản lí đất đai .................................................................................... 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................... 44

4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, gpmb khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn quận hồng bàng - thành phố hải phòng .......................................... 47

4.3.1.

Những quy định chung của nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng
và hỗ trợ TĐC .................................................................................................... 47

4.3.2.

Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận
Hồng Bàng thành phố Hải Phòng ...................................................................... 48

iv


4.3.3.

Những vấn đề cịn tồn tại trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
của quận Hồng Bàng.......................................................................................... 50

4.4.

Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường gpmb khi nhà nước
thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu .................................................................. 51

4.4.1.

Khái quát về hai dự án nghiên cứu .................................................................... 51

4.4.2.

Các văn bản pháp lý của 02 dự án ..................................................................... 54

4.4.3.

Đánh giá việc xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại 2
dự án .................................................................................................................. 57

4.4.4.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất ở 2 dự án
nghiên cứu ......................................................................................................... 62

4.4.5.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất
ở 2 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 66

4.4.6.

Các chính sách hỗ trợ ........................................................................................ 70

4.4.7.

Chính sách TĐC ................................................................................................ 75

4.4.8.

Ảnh hưởng của việc thu hồi đất và phương thức sử dụng tiền bồi thường
của các hộ dân thuộc 2 dự án nghiên cứu .......................................................... 76

4.4.9.

Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của 2 dự
án nghiên cứu tại quận Hồng Bàng, Hải Phòng................................................. 78

4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại quận hồng bàng – hải phịng ....................................... 80

4.5.1.

Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ................................................................ 80

4.5.2.

Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách ............................................................... 80

4.5.3.

Một số giải pháp khác ........................................................................................ 82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 83
5.1.

Kết luận.............................................................................................................. 83

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BĐS

Bất động sản

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ - UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng năm 2016 .................................. 46

Bảng 4.2.

Khái quát 2 dự án nghiên cứu. ................................................................... 54

Bảng 4.3.

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường .............. 60

Bảng 4.4.

Quan điểm của người có đất bị thu hồi

trong việc xác định đối

tượng và điều kiện được bồi thường .......................................................... 61
Bảng 4.5.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án với giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất ................................................................. 65

Bảng 4.6.

Ý kiến người dân về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ .................................. 66

Bảng 4.7.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc, cây cối hoa màu tại 2 dự án
nghiên cứu .................................................................................................. 69

Bảng 4.8.

Ý kiến của người dân về tiền bồi thường, hỗ trợ tài sản, cơng trình
kiến trúc và cây cối hoa màu trên đất......................................................... 69

Bảng 4.9.

Các khoản hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu .................................................. 73

Bảng 4.10. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ .................................................................................................. 74
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của quá trình thu hồi đất tới đời sống của người dân.............. 74
Bảng 4.12. Phương thức chủ yếu sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân tại 2
dự án ........................................................................................................... 77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ các đơn vị hành chính quận Hồng Bàng ............................................ 35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế quận Hồng Bàng năm 2016 ................................................. 38
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 quận Hồng Bàng.......................................... 45
Hình 4.4. Hồ điều hòa Trại Chuối trong giai đoạn thi cơng ........................................ 52
Hình 4.5. Bản vẽ phối cảnh 3D dự án chung cư Him Lam .......................................... 53

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Cao Bích Hịa

Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại
một số dự án ở quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phòng.
Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lí đất đai quận Hồng Bàng; các tài liệu, số liệu,
văn bản pháp luật về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của quận Hồng Bàng
và 2 dự án nghiên cứu; các sách tham khảo, bài báo khoa học, cơng trình nghiên cứu
có liên quan.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra trực tiếp các hộ dân có đất bị thu hồi
thơng qua bộ câu hỏi soạn sẵn.
+ Dự án đầu tư xây dựng hồ điều hòa Trại Chuối điều tra 50 phiếu với 10 phiếu
thu hồi đất ở và 40 phiếu thu hồi đất tự sử dụng.
+ Dự án đầu tư xây dựng đường nối quốc lộ 5 cũ và mới, khu nhà ở xã hội, nhà ở
thương mại chung cư tại phường Hùng Vương điều tra là 65 phiếu với 15 phiếu thu hồi
đất ở và 50 phiếu thu hồi đất nơng nghiệp.
Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp: So sánh các số liệu sơ cấp
với các văn bản có liên quan để phân tích, đánh giá các dự án nghiên cứu từ đó đưa ra
các giải pháp tối ưu.
Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm hỗ trợ Excel để tổng hợp và xử lý
số liệu.

Kết quả chính và kết luận
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hồng Bàng.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng.
ix


- Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, GPMB tại
quận Hồng Bàng.
- Hồng Bàng là quận trung tâm thành phố, nằm trong khu vực trọng điểm kinh tế,
thương mại, chính trịcó diện tích tự nhiên là 14,5 km2 với tổng số dân là 130.880 người.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt trên 15%/năm.
- Việc thực hiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận gặt hái được nhiều
thành cơng. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 1448,12 ha.
- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận đã đạt những kết
quả nhất định, những dự án trọng điểm đã thực hiện bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư
triển khai thi công.
- Kết quả thực hiện 02 dự án nghiên cứu cho thấy:
+ Tổng diện tích thu hồi thực hiện 2 dự án là 145.617,1 m2 , tổng số hộ gia đình,
cá nhân liên quan tới dự án là 301, tổng số tiền bồi thường và hỗ trợ là: 17.227.930.812
đồng. Có 90,2% số hộ dân được hỏi đồng ý với cách xác định đối tượng và điều kiện
được bồi thường của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng.
+ Về đơn giá bồi thường đất và tài sản trên đất phần lớn đều thấp hơn giá thị
trường do đó chưa tạo được sự đồng thuận cao của người có đất bị thu hồi. Chỉ có giá
bồi thường đất nông nghiệp tuy thấp hơn giá thị trường khoảng 3 lần nhưng tổng giá trị
bồi thường, hỗ trợ phần đất nông nghiệp cao hơn giá thực tế nên được trên 90% người
dân đồng tình

+ Về việc thực hiện và áp dụng các chính sách hỗ trợ: Có trên 75% hộ dân được
hỏi đồng ý với chính sách hỗ trợ của Ủy ban nhân dân quận Hồng Bàng.
- Một số giải pháp: Để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hiệu
quả thì cần đồng bộ thực hiện các giải pháp: Giải pháp về tổ chức thực hiện, giải pháp
về cơ chế chính sách và các giải pháp khác.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Cao Bich Hoa
Thesis title: Evaluation of the implementation of compensation and site clearance in
some projects in Hong Bang - Hai Phong city.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research Objectives
To assess the implementation of the compensation, clearance when the State
recovers land in a number of projects in Hong Bang - Hai Phong city.
To suggest ideas to accelerate compensation and site clearance when the State
recovers the land.
Materials and Methods
Methods of secondary data collection: Collection of documents on natural
conditions, economic, social, land management situation in Hong Bang district; the
documents, data, legal documents on compensation and land clearance in Hong Bang
district and 2 research projects; reference books, scientific papers, and related
researches.
Method of primary data collection: direct surveys of households having acquired

land through questionnaires.
+ Investment project to build Trai Chuoi lake investigated 50 votes with 10 of
land acquisition and 40 of self- recovery used land.
+ Investment project to build a road connecting the old and new highway 5,
apartment in Hung Vuong ward surveyed 65 votes with 15 of land acquisition and 50 of
agricultural land acquisition.
Methods of analysis, comparison and evaluation synthesis: Comparison of
primary data with the documents related to the analysis and evaluation of research
projects thereby offering optimal solutions.
Data analysis methods: Using the Excel software support for synthesis and data
analysis.
Main findings and conclusions
- Characteristics of natural, socio-economic conditions of Hong Bang district.
- The management and use of land in Hong Bang district.

xi


- The situation of compensation and land clearance when the State recovers land
in Hong Bang - Hai Phong city.
- Evaluate the implementation of the compensation and land clearance policy
when the state recovers land in 2 research projects.
- Propose some solutions to improve the compensation and site clearance policies
in Hong Bang district.
- Hong Bang is a downtown district, located in the key areas of
economy, trade, politic, the natural area of 14.5 km2 with a total population of 130 880
people. Economic growth rate is over 15%/year.
- The implementation of land management in the district reached much
success. The total natural area of the district is 1448.12 ha.
- The compensation and land clearance in the district have achieved certain

results, the key projects have made to hand over to the investors in progress.
- Results of 02 research projects showed that:
+ Total area recovered 2 project implementation was 145,617.1 m 2, total number
of households and individuals related to the project is 301, the total amount of
compensation and assistance was: 17,227,930,812 VND. 90.2% of respondents agreed
with the way of determining the beneficiaries and compensation conditions of the
Resettlement Compensation Board.
+ About the compensation rate for land and assets on land are largely lower than
the market price thereby failing to create a consensus of the people whose land was
recovered. Only agricultural land compensation price was lower than the market price
of about 3 times, but the total value of compensation, support of agricultural land was
higher than the actual should be above 90% of people agreeing.
+ On the implementation and application of policies to support: Over 75% of
households surveyed agreed with the policy support of the People's Committee of Hong
Bang district.
- Some solutions: To implement the compensation, effective site clearance, the
solution should be synchronously implement the solutions, policy mechanisms and
other solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng; có
ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng, bảo vệ và
phát triển đất nước.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn

hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế
của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được
quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng (GPMB) cịn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã
hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và
cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối
quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa
các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau),
mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội.
Là một trong những quận trung tâm, là bộ mặt của của thành phố Hải
Phịng, nên quận Hồng Bàng ln được thành phố tập trung đầu tư, phát triển
mạnh mẽ, thu hút nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng, do đó việc thực hiện bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư
(TĐC) ở quận Hồng Bàng có tính phức tạp khơng ngừng tăng lên. Trong q
trình thực hiện, hội đồng bồi thường GPMB và tổ công tác thực hiện nhiệm vụ
bồi thường GPMB đã luôn cố gắng đảm bảo thực hiện đúng quy trình, quy định,
cơng khai dân chủ. Tuy nhiên vẫn không thể tránh khỏi được những thiếu sót,
vẫn cịn dẫn đến tình trạng thắc mắc, không đồng ý và khiếu kiện từ người dân.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng
của công tác GPMB, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận Hồng Bàng – thành
phố Hải Phòng”.
1


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất ở một số dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phịng.
Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường GPMB khi Nhà

nước thu hồi đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cơ quan quản
lí Nhà nước có liên quan tới q trình GPMB và các hộ gia đình, cá nhân có đất
bị thu hồi tại 2 dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Thời gian nghiên cứu: trong thời gian 2 dự án được triển khai từ 2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về việc thực hiện chính
sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và trên địa bàn quận
Hồng Bàng – thành phố Hải Phịng nói riêng.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài rút ra được những mặt tích cực và những tồn tại trong thực tiễn thực
hiện công tác GPMB để từ đó đề xuất ý kiến nhằm hạn chế tối đa được những
tồn tại tương tự ở những dự án trong tương lai trên địa bàn quận Hồng Bàng –
thành phố Hải Phòng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Theo Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người thu hồi đất” (Quốc hội, 2013).

Bản chất của bồi thường là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước,
người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường về đất phải
được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc bồi thường về đất phải đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người bị thu hồi, có nghĩa là phải
giải quyết hài hòa giũa các đối tượng tham gia.
Theo Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 việc bồi thường phải đảm
bảo nguyên tắc sau (Quốc hội, 2013):
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân (UBND) cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.
Luật Đất đai, 2013 quy định công tác bồi thường, GPMB là công việc được
thực hiện từ khi thành lập Hội đồng bồi thường GPMB hoặc giao công việc bồi
thường, hỗ trợ, TĐC cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện cho tới khi bàn
giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Quốc hội, 2013).

3


Theo điều 68, Luật đất đai 2013: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.” (Quốc hội, 2013).
2.1.1.3. Hỗ trợ
Theo Khoản 14, Đ ều 3, Luật Đất đa năm 2013:”Hỗ trợ kh Nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển” (Quốc hội, 2013).
2.1.1.4. Tái định cư
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì việc TĐC là việc di chuyển đến một nơi ở
khác với nơi trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển
khơng thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện
các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển
đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở
vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động làm giảm nhẹ các tác động xấu
về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Theo Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP: “Người sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì
được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường bằng nhà ở.
2. Bồi thường bằng giao đất ở mới.
3. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.” (Chính phủ, 2004).
Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện để được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân
khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở
thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;
4

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân
cịn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì
được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì
được xem xét để bồi thường bằng đất ở”(Chính phủ, 2014).
Như vậy, TĐC không chỉ là một hoạt động dịch chuyển đơn thuần, mà là
một bài toán phức tạp với nhiều khía cạnh khác nhau, đảm bảo sự đồng thuận xã
hội và phát triển bền vững. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo
nên một mơi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ
cho các mục đích cơng cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập
kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, khơng chỉ
mang lại lợi ích về kinh tế mà cịn về mơi trường, xã hội. Phương thức này phù
hợp với hai mục tiêu là xố đói giảm nghèo và phát triển bền vững. Tuy nhiên,
trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét.
2.1.2. Đặc điểm của q trình giải phóng mặt bằng
Trong cơng tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo
việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và
hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính
sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định. Quá trình GPMB thể
hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các
bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Tuy nhiên, nó ln thể hiện 3 tính chất:
đa dạng, phức tạp và nhạy cảm.
2.1.2.1. Tính đa dạng
GPMB ở các địa phương khác nhau sẽ có những đặc trưng khác nhau phù
hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, cơ sở hạ tầng và trình độ dân trí của địa
phương đó. Mặt khác, q trình GPMB ở đơ thị và nơng thơn cũng có những đặc
điểm riêng biệt. Đối với khu vực đô thị mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng,
giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB diễn ra phức tạp. Cịn
đối với khu vực nơng thơn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nơng nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó, GPMB cũng

được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt (Nguyễn Vinh Diện, 2006).
2.1.2.2. Tính phức tạp
Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản
5


xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý
dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được
lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khơng cho th. Trước tình hình đó
đã dẫn đến cơng tác tun truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, khơng
được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi
thường (Nguyễn Vinh Diện, 2006).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ
chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái
phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp
chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì thu nhập bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển;
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB được
thực hiện khác nhau.
2.1.2.3. Tính nhạy cảm

Cơng tác bồi thường, GPMB và bố trí TĐC liên quan trực tiếp đến quyền
lợi của nhiều bên, đó là Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Trong đó
quyền lợi của người bị thu hồi đất phải được đặt lên hàng đầu. Người bị thu hồi
đất phải chịu thiệt thịi, đó là họ phải chấp nhận đến nơi ở khác hoàn toàn xa lạ
với bản thân, cuộc sống và cơng việc bị ảnh hưởng nghiêm trọng, địi hỏi phải có
thời gian để thích nghi với nơi ở mới...Vì vậy, nếu cơng tác bồi thường, GPMB
và bố trí TĐC thực hiện không công bằng, kiểm định áp giá sai...sẽ dẫn đến việc
khiếu kiện của người dân. Vấn đề nhạy cảm này đòi hỏi cơ quan Nhà nước phải
quan tâm, xử lí thật linh hoạt và khéo léo thơng qua việc ban hành các văn bản
pháp luật hướng dẫn thật đầy đủ, cụ thể để các cơ quan chuyên trách dễ dàng
6


trong việc tổ chức thực hiện, hạn chế được các sai xót. Có như vậy mới tạo được
lịng tin trong nhân dân, cơng tác bồi thường, GPMB và bố trí TĐC diễn ra thuận
lợi góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án, quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương, đất nước.
Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB
được thực hiện khác nhau.
2.1.3 . Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.3.1 Chính sách của Nhà nước
Đây là một trong những nhân tố có tính quyết định đến cơng tác đền bù
thiệt hại GPMB. Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào
đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản
xuất và đời sống của người dân vùng di dời.
Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và
hiệu quả địi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất,
đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người
biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại, nếu các chính sách mà không

đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và
không được công khai thì chắc chắn cơng tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp
nhiều khó khăn vướng mắc và khơng thể thực hiện được (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2005).
2.1.3.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở
cần phải xem xét tồn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức
tạp của cơng tác đền bù thiệt hại GPMB. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch
phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học,
có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế
hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đơng, lâu đời, những
cơng trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB. Mặt khác, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định,
phải được tiến hành trước một bước và phải được cơng khai cho tồn dân biết.
Có như vậy, cơng tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh
những trở ngại khơng đáng có.
7


2.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà
Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù
thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng
thì cơng tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm
chậm q trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu
tư. Trong công tác giao đất, cho th đất thì cơng tác thẩm duyệt dự án là cơng
tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp.
Công tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn
trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất
đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không. Trong công

tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì cơng tác điều tra, đo đạc, làm các
thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó, phải chú trọng cơng tác này
thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện.
2.1.3.4. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB
Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm vốn từ
ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.
Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù
thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà
hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc
vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân.
Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến
công tác đền bù thiệt hại GPMB. Cơng tác này có thực hiện được hay khơng,
được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như
công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định.
2.1.3.5. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường
nhà đất)
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K. Hệ số
điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính
theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở
quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do
8


UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định
khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi
nhuận còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử

dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán
quyền sử dụng đất đang ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một q trình “ngầm”
nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho
thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà)
công khai trên thị trường và có sự kiểm sốt, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa
vơ cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đề bù thiệt hại, trong việc
quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh
tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
2.1.3.6. Công tác tổ chức thực hiện
Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến độ, chất lượng
của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu khơng có sự phối hợp một cách đồng
bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu khơng có sự quan tâm,
chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương.,
nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ
cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp khơng có ý thức trách nhiệm, cơng tác tun
truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước khơng được làm tốt thì cơng
tác này khơng thể thực hiện tốt.
Ngồi ra, cịn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu
hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì cơng tác GPMB
sẽ nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện
những quy định của Nhà nước thì cơng tác GPMB sẽ rất khó thực hiện.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
2.2.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và ngân hàng
trên thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc, trong quá trình bồi thường, GPMB tại các dự án phát
triển thì mục tiêu chính, quan trọng nhất là hạn chế tối đa việc thu hồi đất,
GPMB, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất. Mặt
9

khác, khi quá trình thu hồi đất diễn ra, các phương án bồi thường luôn được
chuẩn bị cẩn thận trên cơ sở tình tốn hài hịa giữa lợi ích của Nhà nước và cá
nhân, đảm bảo quyền lợi của người dân và tạo điều kiện tối đa để họ ổn định
cuộc sống sau khi mất đất. Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất có một số
điểm chính sau (Nguyễn Quang Tuyến, 2013):
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm
quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại
đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất
thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về cơ sở bồi thường: Việc bồi thường không căn cứ theo giá thị trường và
dựa vào mục đích sử dụng đất ban đầu. Đối với giá bồi thường tài sản, Nhà nước
không ban hành giá, mà giá bồi thường sẽ dựa vào giá thẩm định BĐS. Giá này sẽ
do một cơ quan thẩm định mà chủ sở hữu lựa chọn, sau đó được quyết định bởi
chính quyền địa phương.
Về hình thức bồi thường: Bao gồm 3 hình thức bồi thường bằng tiền; TĐC
có việc làm; TĐC kèm bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp
bằng 6 - 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu
hồi. Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương,
trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp.
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước
chú ý và có chính sách xã hội riêng.
2.2.1.2. Thái Lan

Thái Lan khơng có chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC quốc gia, vì đa
hình thức sở hữu đất đai nhưng Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng
đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên cho đất nước, phát triển đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích công
cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các
10


thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường, hỗ trợ phải
khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa
trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng
dụng đất của ngành mình (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất vào các mục đích xây dựng cơng cộng, an ninh quốc
phịng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính
giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường , trình tự lập dự án, duyệt
dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định
thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thường TĐC, trình tự
đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại,
trình tự đưa ra tồ án.
Việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường được một Ủy ban Chính phủ
xác định trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng, bồi thường chủ yếu bằng tiền
mặt. Tuy nhiên, với một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì giá bồi thường
sẽ cao hơn nhiều giá thị trường.
2.2.1.3. Pháp
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như
quốc phịng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích cơng cộng... thì Nhà nước
thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán
thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân
khơng muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi

thường cho chủ sở hữu.
Trình tự thu hồi đất
Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết
và hồn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn
hành chính (làm các cơng việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan
đến chuyển quyền sở hữu).
Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh
trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ
bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách
thức để cơng chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều
tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thơng báo cho chủ dự án, tịa án hành chính và
11


cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết
thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định
về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết
định đó sang tịa án. Sau khi có lệnh của tịa án, các chủ sở hữu không được
chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi
thường và mời các bên bị trưng thu cho biết u cầu của họ trong vịng 15 ngày.
Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì
mức bồi thường sẽ do tịa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính,
các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và
cơ sở của việc tính tốn. Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính
theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức
bồi thường của tịa án (Phương Thảo, 2013).
2.2.1.4. Singapore
Cơng tác GPMB, thu hồi đất ở Singapore phải được Chính phủ và các thành
viên Nội các thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho

người dân 2 - 3 năm. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết
định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt
theo Luật xâm chiếm đất công.
Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản
(BĐS) của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân
khơng tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá
lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá BĐS hiện tại đã bao gồm
giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong
tương lai.
Bên cạnh đó, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: Giá trị BĐS
gia tăng do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại,
cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người
ngồi có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có
những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: địi được thưởng để di
dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để địi
bồi thường (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
12