Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 -

––––ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ QUYÊN

Tên đề tài

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ QUYÊN

Tên đề tài

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam kết rằng nội dung Luận văn ““Đánh giá kết quả sử dụng đất
của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”. là cơng trình
nghiên cứu của bản thân. Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, tuân thủ đúng các
nguyên tắc có liên quan.
Kết quả trình bày trong Luận văn có được trong quá trình nghiên cứu là
trung thực, chưa từng được ai công bố trước đây.

Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Nguyễn Thị Quyên

năm 2020


ii

LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian nghiên cứu, thu thập tài liệu, tơi đã hồn thành luận
văn “Đánh giá kết quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2014 - 2019”, với sự nỗ lực của bản thân, sự hướng dẫn chu đáo của
thầy, cô cùng bạn bè, đồng nghiệp trong đơn vị đang công tác và một số đơn
vị liên quan khác.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS Phan Thị Thu
Hằng và các thầy cô trong khoa đã tạo điều kiện cho tơi chọn luận văn
có tính thực tiễn cao và hướng dẫn tận tình, đóng góp nhiều ý kiến q
báu trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin cảm ơn Lãnh đạo Sở Tài Tài nguyên và môi trường, Cục Thuế
tỉnh Thái Nguyên; Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và mơi trường, Chi Cục Thuế
thành phố, và các phịng chuyên môn thuộc UBND thành phố Thái Nguyên,
đã tạo mọi điều kiện về thời gian và tài liệu, cũng như góp ý để tơi hồn thành
tốt luận văn.
Luận văn này là thành quả được đúc kết trong quá trình học tập tại
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, là những kinh nghiệm đúc kết từ
thực tế trong q trình cơng tác, làm việc của tơi. Trong q trình thực
hiện Luận văn, mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng khơng tránh khỏi
những thiếu sót. Vì vậy, rất mong nhận được sự góp ý bổ sung và chỉ
bảo từ các thầy, các cơ để luận văn được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
năm 2020
Học viên

Nguyễn Thị Quyên

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 7
1.2. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 8
1.2.1. Các quy định của Nhà nước về cho thuê đất ........................................... 8
1.2.2. Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất ....................................... 10
1.2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất .................................................................................................................... 11
1.2.4. Tổ chức sử dụng đất ............................................................................ 12
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất ........ 15
1.2.6. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức .... 17
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 18
1.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc ...................................... 18
1.3.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp .................................................. 20
1.3.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ .................................................... 21
1.3.4. Khái quát chính sách cho thuê đất của Việt Nam ................................. 22
1.4. Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam ................................................... 24

1.5. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ............................... 25
1.6. Đánh giá chung về tổng quan ................................................................... 27
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 28


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................. 28
2.2.2. Hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................................................... 28
2.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp được nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ........................... 29
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả
đối với đất thuê cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 29
2.3.1. Thu thập số liệu ..................................................................................... 29
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 30
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 31
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 32
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38
3.2. Hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố

Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................................................... 39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 40
3.2.2. Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................. 42
3.3. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp được nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ............................ 44
3.3.1. Đánh giá kết quả cho thuê đất đối với các doanh ngiệp được nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2019 ........................... 44


v
3.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp được nhà nước
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .......................................... 53
3.3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
theo ý kiến của doanh nghiệp và cán bộ quản lý ............................................ 56
3.4. Thuận lợi, khó khăn và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối
với các doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên ............................................................................................................ 59
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 59
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 59
3.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 60
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 66
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng ................................. 26

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2019 ..... 40
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp kết quả thuê đất cho các doanh nghiệp
giai đoạn 2014 - 2019 ...................................................................................... 44
Bảng 3.3: Kết quả cho thuê đất đối với các doanh nghiệp theo đơn vị hành
chính trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019................. 49
Bảng 3.4. Kết quả cho thuê đất theo lĩnh vực sản xuất, kinh doanh của các
Doanh nghiệp trong giai đoạn 2014 – 2019 ................................................ 50
Bảng 3.5: Phương thức nhận thuê đất của các doanh nghiệp ......................... 51
giai đoạn 2014 - 2019 ...................................................................................... 51
Bảng 3.6: Thời gian thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019 ............................................................... 52
Bảng 3.7: Hình thức cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019......................................................... 52
Bảng 3.8. Đánh giá tình hình sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019 ....................................... 53
Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm ............................................ 54
Bảng 3.10. Đánh giá hiệu quả môi trường ...................................................... 56
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến các tổ chức đánh giá công tác thuê đất, cấp giấy
chứng nhận tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................ 57
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................... 58


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Cơ cấu diện tích đất của các tổ chức phân theo vùng ..................... 26
Hình 3.1 Sơ đồ hành chính của thành phố Thái Nguyên ................................ 32
Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất của thành phố Thái nguyên ............................. 41
Hình 3.3: Kết quả cho các tổ chức thuê đất giai đoạn 2014 - 2019 ............... 47

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ln là nguồn lực tự nhiên có vai trị quan trọng trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước
ta đang trong q trình đổi mới, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất
nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội
chủ nghĩa thì vai trị của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn
nhận đầy đủ hơn, tồn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực
đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của
Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu
toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của
chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất
đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên
từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng
đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực
trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất
đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử
dụng thông qua công tác cho thuê đất. Chính vì vậy mà cơng tác cho th đất
có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai.
Vị trí địa lý và kinh tế - chính trị của Thành phố Thái Nguyên là một
trong những lợi thế quan trọng nhất trong phát triển kinh tế - xã hội. Với đầy
đủ phương thức vận tải bằng đường bộ, đường thuỷ và đường sắt, có quốc lộ
3, 1B và quốc lộ 37 đi qua và đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên. Thành
phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, giao lưu với Hà Nội và

2
các địa phương khác. Thành phố có truyền thống phát triển công nghiệp từ rất
sớm và là nơi tập trung nhiều cơ sở cơng nghiệp trung ương đóng trên địa bàn
tỉnh. Vai trò trung tâm của thành phố đối với tỉnh Thái Nguyên và vùng trung
du miền núi phía Bắc được khẳng định qua thực tiễn phát triển và được thể
chế hoá bằng các văn bản pháp lý. Đây là cơ hội lớn cho việc phát triển thành
phố trong tương lai. Các vấn đề về kinh tế, văn hoá, xã hội phát triển tạo điều
kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được vốn đầu tư. Song song với
những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí sử dụng đất,
do đó cần thực hiện tốt hơn cơng tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là
công tác cho thuê đất.
Trước những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS.
Phan Thị Thu Hằng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả sử
dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu, đánh giá được kết quả sử dụng đất thuê của các doanh
nghiệp trên địa thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Qua kết quả nghiên cứu đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất
trên địa thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về q trình thực hiện cơng tác cho th đất và hiệu quả
sử dụng đất của doanh nghiệp hiện nay.


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra
những đánh giá khách quan và đề xuất một số giải pháp về quá trình thực hiện
và quản lý sử dụng đất thuê của thành phố nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói
riêng trong thời gian tiếp theo.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm, đường lối
của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do tự nhiên tạo ra, có trước
con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Sự tồn tại
và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất đai là một nguồn tài ngun
vơ giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo điều kiện
cho sự sống của thực vật, động vật và chính con người trên trái đất này. Vì
vậy, đất đai có vai trị ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc
biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế - xã hội, có vị trí cố định, khơng
di chuyển được cũng không thể tạo thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái
tạo thơng qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng
chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản
phẩm phục vụ cho đời sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của
tự nhiên vừa là sản phảm của lao động.
Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn
dân về đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này.” (Điều 4, Luật Đất đai, 2013).

Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyên
đến công tác quản lý đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhà
nước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất
đai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các
nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.


5
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh
tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hồn chỉnh hệ thống pháp
luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của
người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư,
tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự
phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục
đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà
nước, nhất là các tập đồn kinh tế và các tổng cơng ty. Sớm hoàn thiện thể
chế quản lý hoạt động của các tập đồn, các tổng cơng ty nhà nước. Đẩy
mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đồn kinh
tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân
định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh
nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp.
Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy
mơ; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào
tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp
cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài
hồ các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại
quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có
hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí
và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa

các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các
tổng cơng ty. Sớm hồn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đồn,
các tổng cơng ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước;
xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà
nước giữ vai trị chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và


6
quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà
nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể
phát triển đa dạng, mở rộng quy mơ; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp
các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường,
ứng dụng cơng nghệ mới, tiếp cận vốn. Khuyến khích phát triển các loại
hình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu
hỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần. Hồn thiện cơ chế, chính sách
để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của pháp
luật, thúc đẩy hình thành các tập đồn kinh tế tư nhân. Khuyến khích kinh
tế có vốn đầu tư nước ngồi phát triển theo quy hoạch (Chiến lược phát
triển ngành Quản lý đất đai, 2011).
Tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng, minh bạch. Phát triển đồng bộ,
hoàn chỉnh và ngày càng hiện đại các loại thị trường. Tiếp tục hoàn thiện
cơ chế quản lý và phân phối, bảo đảm cơng bằng lợi ích, tạo động lực thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Và cũng tại Điều 12, Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị
nghiêm cấm:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích.
4. Khơng thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của

người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.


7
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thơng tin về đất đai khơng chính xác
theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác cho
thuê đất, tại Điều 4 quy định:
“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định
đoạt đất đai của Nhà nước. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất
được thực hiện theo 2 căn cứ sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng

được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn
mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể
để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
th đất, nhưng sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm
đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi
năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày


8
01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm
của Nghị quyết (Nghị quyết số 19-NQ/TW, 2014).
Theo Điều 61, Nghị định số 43 năm 2014 quy định thời gian thực hiện thủ
tục cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
- Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Khi người sử dụng đất xin nhà nước cho thuê đất hoặc cho chuyển mục
đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước phải thẩm định nhu cầu bằng văn bản.
Việc này được Điều 7, Thông tư số 30, 2014 quy định văn bản nhu cầu thẩm
định sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất gồm:
- Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
- Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về
tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu
chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm quyền căn cứ vào quy mơ, tính
chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;

- Đánh giá về khả năng sử dụng đất để đảm bảo hiệu quả thông qua việc
đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do
sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội; hệ
số, mật độ xây dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng.
1.2. Cơ sở khoa học
1.2.1. Các quy định của Nhà nước về cho thuê đất
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận


9
quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước cho thuê đất để
quản lý bao gồm:
- Các tổ chức trong nước
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
- Tổ chức sự nghiệp công lập
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (Luật đất đai, 2013).
Theo Thông tư số 28, 2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối
tượng sử dụng đất.
- Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng
thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013).
- Nguyên tắc về cho thuê đất: Cho thuê đất là một vấn đề quan trọng
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không những đảm bảo quyền lợi
cho người được thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh

doanh mà cịn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học
phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
Theo Điều 3, Nghị định số 45, 2014 quy định căn cứ tính tiền sử dụng
đất như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy
định tại Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau :


10
- Diện tích đất được thuê, được chuyển mục đích sử dụng, được cơng
nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
Theo Điều 2, Nghị định số 46, 2014 quy định đối tượng thu tiền thuê đất
như sau:
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm…
Theo Điều 3, Nghị định số 46, 2014 quy định người sử dụng đất được
Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai được xác định trên
căn cứ:
- Diện tích đất cho thuê.
- Thời hạn cho thuê đất.
- Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì
đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
1.2.2. Các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại điều 56, Luật Đất đai 2013
như sau:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;


11
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ
sở sản xuất phi nơng nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng
có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử
dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây
dựng trụ sở làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ

trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất được quy định tại điều 59, Luật Đất đai năm 2013.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với tổ chức;


12
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;
+ Cho th đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản
chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử
dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
không được ủy quyền.
1.2.4. Tổ chức sử dụng đất
1.2.4.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật
này bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế -


13
xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức
khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức
kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của
tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan
đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
+ Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có
chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ cơng do ngân sách Nhà nước
chi trả.

1.4.2.2. Phân loại tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007
của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê
đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức
được phân theo đối tượng sử dụng bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức
nước ngoài.
- Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh
tế, cơ quanđơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, sử dụng vào các mục đích như đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục
đích cơng ích; đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã


14
xây dựng các cơng trình cơng cộng về văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục - thể
thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang và các cơng trình cơng cộng khác
của địa phương. Đối với các cơng trình cơng cộng do các tổ chức được
công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì
khơng thống kê vào đối tượng UBND cấp xã sử dụng.
+ Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người
Việt Nam định cư ở nước ngồi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo
Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất,
kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
+ Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước sử dụng
đấtbao gồm: Cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc
phòng, an ninh.
+ Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ

chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức
khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức
kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài: Là nhà đầu tư nước ngồi hoặc tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà
đầu tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam thực hiện dự án đầu tư
được Nhà nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền
sử dụng đất
+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu
tư nước ngoài (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa


15
chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) thực
hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất.
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao: Là cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được chính quyền Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của
tổ chức Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan, đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước cho thuê đất
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất
* Quyền và nghĩa vụ chung
Tại điều 166 mục 1 chương XI Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chung
của người sử dụng đất:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Tại điều 170, mục 1, chương XI, Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định
về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng
trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật


16

có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Luật Đất đai 2013 quy định Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê tại điều 1174 Mục 2 Chương XI.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng
đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;