Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai thành phố hà nội chi nhánh huyện hoài đức

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHI NHÁNH
HUYỆN HOÀI ĐỨC

Ngành;
đ

Quản lý đất
Mã số:

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Như Hà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

8850103


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng
trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Hà Nội, ngày 30 tháng 11 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thảo

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản
lý đất đai.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận được
sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn Như Hà trong suốt thời gian
nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi
trường, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội Chi nhánh huyện Hoài Đức.
Đồng thời sự động viên, tạo mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia
đình và sự nhiệt tình tham gia phỏng vấn của các cá nhân,hộ gia đình.
Với tấm lịng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 30 tháng 11 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thảo

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i

Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract.......................................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới,ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới.................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học........................................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn......................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.

Đất đai, đăng ký đất đai............................................................................................. 4

2.1.1.

Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai...................................................... 4

2.1.2.

Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai.................................................................... 5

2.1.3.

Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản........................................................................ 7

2.1.4.

Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản..................................................................... 8

2.2.

Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước........................................................ 9

2.2.1.

Tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở nước ngoài............................................ 9

2.2.2.

Tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam..................................................................... 14

2.3.

Tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam .....................18

2.3.1.

Hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam....................................................................... 18

2.3.2.

Tình trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 31
3.1.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 31

iii


3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................. 31

3.3.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 31

3.3.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ...31

3.3.2.

Đánh giá hoạt động của Văn phịng đăng kí đất đai thành phố Hà Nội chi nhánh

huyện Hoài Đức........................................................................................................ 31
3.3.3.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất

đai Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức................................................................ 32
3.4.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 32

3.4.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu................................................................... 32

3.4.2.

Phương pháp thống kê, so sánh.............................................................................. 33

3.4.3.

Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp..................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận............................................................................................. 34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện hoài đức .............................................. 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.................................................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 36

4.1.3.

Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội............................................................................................ 39

4.2.

Đánh giá hoạt động của văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện
Hồi Đức.................................................................................................................... 43

4.2.1.

Hiện trạng hoạt động của Văn phịng đăng kí đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Hoài Đức.................................................................................................................... 43

4.2.2.

Đánh giá hoạt động của Văn phịng đăng kí đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Hoài Đức theo các nhiệm vụ được giao................................................................ 45

4.2.3.

Ý kiến của các đối tượng đến giao dịch về hoạt động của của Văn phịng đăng
kí đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức...................................................... 58

4.2.4.

Ý kiến của cán bộ làm việc tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội
chi nhánh huyện Hoài Đức..................................................................................... 63

4.2.5.

Đánh giá chung về những tồn tại, hạn chế trong hoạt động của của Văn phịng
đăng kí đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức. ........................................... 63

4.3.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ hà nội chi
nhánh huyện Hồi Đức............................................................................................ 65

4.3.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân
65

iv


4.3.2.

Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ ................. 65

4.3.3.

Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất..................................................................... 66

4.3.4.

Giải pháp về con người, nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) ............66

4.3.5.

Giải pháp về cơ chế tài chính.................................................................................. 67

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................ 68
5.1.

Kết luận...................................................................................................................... 68

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 69

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 70
Phụ lục....................................................................................................................................... 72

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ Nội vụ

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Giá trị sản

2017.........
Bảng 4.2.

Cơ cấu các

Bảng 4.3.

Diện tích t

Bảng 4.4.

Biến động

Bảng 4.5.

Bảng kê tà

Bảng 4.6.

Bảng tổng

Bảng 4.7.

Tình trạng

đoạn 2015
Bảng 4.8.

Tình hình

đến ngày 3
Bảng 4.9.

Kết quả cấ

Đức giai đ
Bảng 4.10.

Bảng tổng

huyện Hồ
Bảng 4.11.

Tình hình

đoạn 2015
Bảng 4.12.

Lập và quả

Bảng 4.13.

Hiện trạng

Bảng 4.14.

Ý kiến về t

Bảng 4.15.

Ý kiến về t

Bảng 4.16.

Ý kiến về

Bảng 4.17.

Ý kiến về m

Bảng 4.18.

Bảng tổng
thành phố

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Hồi Đức..................................................................... 34
Hình 4.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Hoài Đức

viii

45


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thảo
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội
chi nhánh huyện Hoài Đức”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt
Nam Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà
Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức.
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai thành phố Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức.
Nội dung nghiên cứu:
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức; thực trạng hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức; đánh giá hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức; đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức

Phương pháp nghiên cứu


Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về: hiện trạng và

quản lý sử dụng đất, tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức tại Phịng Tài

ngun và Mơi trường và các phịng có liên quan (Phòng Thống kê,…) của Huyện . Thu
thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai; báo
cáo tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm từ 2015-2017) tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức


-

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

Sử dụng 200 phiếu điều tra (theo mẫu in sẵn) phỏng vấn trực tiếp các đối tượng

(hộ gia đình, cá nhân ) đã đến làm việc với Văn Phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Hoài Đức. Điều tra tại tất cả các đơn vị hành chính (20) của Huyện, mỗi đơn vị
hành chính chọn ngẫu nhiên 10 trong số những đối tượng đã đến giao dịch tại Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức. Nội dung thơng tin thu thập bao gồm:
tình hình sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện
thủ tục hành chính, lệ phí, thời gian thực hiện các giao dịch ... )
-

Điều tra các cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh

huyện Hoài Đức theo mẫu phiếu in sẵn về những khó khăn khi làm việc tại Văn Phòng.

ix


Phương pháp thống kê, so sánh: Số liệu thống kê được chia thành nhóm và hệ
thống hóa các kết quả thu được thành thơng tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc
trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.

Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả:Trên cơ sở các sốliệu
điều tra đã có, xử lý số liệu,tổng hợp các vấn đề để từ đó đánh giá hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Các kết quả chính và kết luận
1.
Huyện Hồi Đức thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ đơ, có tổng diện tích
tự nhiên là 8493.16ha với dân số khoảng 192.000 người, có vị trí thuận lợi cho việc
phát triển kinh tế, xã hơi. với hệ thống giao thơng thuận lợi. Hồi Đức đang trong q
trình đơ thị hóa mạnh, biến động sử dụng đất lớn, gây áp lực cho công tác quản lý đất
đai
2.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức hoạt động từ
ngày 01/4/2015, thực hiện theo quy trình của Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội kể từ
ngày 20/4/2015. Hiện nay, tổng số cán bộ, viên chức, người lao động của chi nhánh là
18 người gồm: 9 nam, 9 nữ. Trong đó gồm 01 Giam đốc, 02 Phó Giám đốc, 06 viên
chức, 09 lao động hợp đồng. Trong giai đoạn từ 2015-2017 VPĐKĐĐ Hà Nội chi
nhánh huyện Hồi Đức ln hồn thành tốt nhiệm vụ, chỉ tiêu, kế hoạch được giao,
đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
3.
Trong giai đoạn 2015-2017 Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Hoài Đức đã cấp thêm được 956 GCN QSD đất ở và 2090 GCN QSD đất nông
nghiệp, nhưng mới đạt 86.14% số hồ sơ xin cấp GCN. Hiện nay trên địa bàn huyện
Hồi Đức, hệ thống hồ sơ địa chính rất thiếu, phần lớn các xã khơng có sổ mục kê,
chưa có bản đồ địa chính chính quy đảm bảo chất lượng. Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức chỉ quản lý sổ cấp Giấy chứng nhận,
tổng cộng 40 quyển, mỗi xã 2 quyển. Việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin tại Văn
phịng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hồi Đức cịn rất nhiều hạn chế như:
Chưa xây dựng hệ thống cơ sở địa chính và quy trình đăng ký tự động nên không thể
thực hiện đăng ký đất đai qua mạng.

4.
Kết quả đánh giá của người đến giao dịch tại Văn phịng đăng kí đất đai Hà
Nội chi nhánh huyện Hồi Đức cho thấy: 16%, cho rằng: thái độ cán bộ VPĐK khi
tiếp và làm việc với người dân không tận tình và chu đáo; 32% cho rằng tiến độ giải
quyết hồ sơ của Chi nhánh VPĐK chậm; 27 % cho rằng mức thu lệ phí tại VPĐK là
cao; 18.5% khơng hài lòng khi thực hiện giao dịch. Kết quả điều tra cán bộ làm việc
tại VPĐK cho thấy: 100% cho rằng điều kiện làm việc tại VPĐK tốt; 22.22% cho rằng

x


cịn thiếu về tài liệu chun mơn; 27.78% cho rằng sự phối hợp với các cơ quan chức
năng còn nhiều khó khăn.
5.
Để nâng cao hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh
huyện Hoài Đức ở mức cao hơn nữa, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp: về chính
sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân; về tổ chức, cơ chế hoạt
động theo chức năng, nhiệm vụ; về con người, nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng
cán bộ); về kỹ thuật, cơ sở vật chất; về cơ chế tài chính.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thao
Thesis title: Evaluation of the activities of Hanoi Land Registration Office, branch of
Hoai Duc district
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the current status of the operaton of Hanoi Land Registration
Office, branch of Hoai Duc district.
To propose measures to improve the operation efficiency of Hanoi Land
Registration Office, branch of Hoai Duc district.
Materials and Methods
Contents
Natural and socio-economic conditions of Hoai Duc district; the status of
operation of Hanoi Land Registration Office, Hoai Duc district branch; evaluating the
operation of Hanoi Land Registration Office, Hoai Duc district branch; Suggest
solutions to improve the performance of Hanoi Land Registration Office, Hoai Duc
district branch.
Methods
Method of Data Collection and Investigation: Method of Secondary Data
Collection (Department of Natural Resources and Environment: Collecting documents on
current land use status and land use management situation of the whole district. Relevant
departments (Statistics Division, ...): Collect reports on socio-economic development of
districts, communes, socio-economic statistics. Office of Land Use right registration:
Collect legal documents related to the activities of the Land Registration Office, report on
the operation and performance of the tasks from 2015 to 2017). Survey method for
primary data collection (Direct interviews with those who worked with the Office on the
printed form). Interviews were conducted with 200 questionnaires. These include: land use
status, current status of relevant legal documents, remarks on administrative procedures,
fees, time to carry out transactions, etc.)

Statistical and comparison methods: Statistics are divided into groups and
systematized the results obtained into overall information, in order to find out the
characteristics and basic characteristics of the subjects.

xii


Method of data processing, aggregation and presentation of results: Based on
the existing survey data, data processing, aggregation of issues from which to evaluate
the activities of the Office of Registration of land use rights and provide solutions to
improve the effectiveness of the Office of Land Use Registration
Main findings and conclusions
1.

Hoai Duc district, Hanoi, is the gateway to the capital, with a total natural area of

8493.16ha with a population of about 192,000 people, has favorable position for economic
development and social development, with convenient transportation system. Hoai Duc is in
the process of urbanization, land use fluctuation, pressure on land management.

2.
Hanoi Land Registration Office, Hoai Duc district branch operated from 01
April 2015. Follow the procedures of the Hanoi Land Registration Office from 20
April 2015. At present, the total number of officials, employees of the branch is 18,
including 9 men and 9 women. Including 01 director, 02 deputy directors, 06 officers,
09 contract workers are fully equipped with facilities to ensure operation at the
registration office. In the period from 2015-2017, Hanoi Land Registration Office,
Hoai Duc district branch always completes its tasks, targets and plans, ensuring the
increase of revenues for the State budget.
3.
Through the results of survey and assessment of staffs, households and
individuals to carry out the procedures at the Ha Noi Land Registration Office, Hoai
Duc branch, it can be seen an objective view on the operation model of Land

registration office. The majority of officials, households and individuals all positively
evaluated the activities of the Land Registration Office. From the results of the study
on the activities of the Land Registration Office, Hoai Duc branch, this is one of the
few branches of the Land registration Office in Hanoi with its own head office, the
organizational system model of the Land registration office is in a reasonable way, the
facilities are well equipped, the human resources in the office are from university to
master level, trained formal and professional in accordance with the work and attitude.
The people are highly appreciated and friendly. In addition, this Land Registration
office still has some shortcomings.
4.
In order to improve the operation of Hanoi Land Registration Office, Hoai
Duc branch at a higher level, it is necessary to synchronously implement measures on
law, policy and legal knowledge of people. The organization and operation mechanism
according to its functions and tasks; human resources, human resources (training,
fostering cadres); in terms of technology, facilities; on financial mechanism.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác
trên Trái đất, đất đai không tự sinh ra và phát triển như những vật chất khác vì vậy
nó địi hỏi phải quản lý, sử dụng một cách hợp lý.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất
đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung , thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một cơng cụ của Nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử
dụng đất.

Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ để chủ sử dụng đất yên
tâm đầu tư, sản xuất nhằm khai thác mọi tiềm năng đất đai và chấp hành tốt luật
đất đai. Đồng thời, GCNQSDĐ cũng giúp Nhà nước thực hiện tốt các nội dung
quản lý nhà nươc về đất đai khác như thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
làm căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai, thống
kê, kiểm kê đất đai,…
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở
2 cấp tỉnh và huyện. VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp
cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp
thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ chức,
cá nhân có nhu cầu. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng
đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
trường hợp, có sự khác biệt giữa thơng tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn
nhân lực còn yếu.

1


Huyện Hoài Đức là một cửa ngõ quan trọng của thủ đô Hà Nội với nhiều
huyết mạch giao thông quan trọng như Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32, các trục
tỉnh lộ 422, 432 và nhiều dự án như đường vành đai 4 và các khu đô thị. Trong
những năm vừa qua, với những thuận lợi khó khăn đan xen tốc độ đơ thị hóa
nhanh theo quy hoạch kinh tế- xã hội của thủ đô đến năm 2020 quá nửa huyện
Hồi Đức trở thành đơ thị, đất canh tác bị thu hồi, các khu đơ thị mới mọc lên vì

vậy làm giá đất, việc giải tỏa mặt bằng, cấp GCNQSDĐ ngày càng phức tạp, khó
khăn. Vì vậy u cầu cấp thiết hiện nay là làm rõ thực trạng hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, chi nhánh huyện Hồi Đức, sau đó tổng
hợp, đánh giá và đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của nó trong
thời gian tới. Đây cũng là lý do để chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội chi nhánh huyện Hoài
Đức”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức.
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng
ký đất đai thành phố Hà Nội Chi nhánh huyện Hoài Đức.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Về không gian: Thu thập thông tin trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội
-

Về thời gian: Từ năm 2015 đến 2017

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI,Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn là cơng trình nghiên cứu có hệ thống và tồn diện về hoạt động
của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức với
điểm mới là đã so sánh được mơ hình hoạt động của VPĐKĐĐ hiện nay với mơ
hình VPĐKQSDĐ trước đây nhằm hồn thiện mơ hình dịch vụ cơng tốt nhất trong
lĩnh vực Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của Văn phòng
Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội Chi nhánh huyện Hoài Đức.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai nghiên cứu về
hoạt động của các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
của con người và là tư liệu sản xuất.
Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TTBTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thối hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành, đât đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có
ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay
đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất
trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ
nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và
hoạt động sản xuất của con người.
2.1.1.2. Chức năng của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức con người về thế giới tự nhiên
và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Hiện nay, con người đã
thừa nhận đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có những
chức năng cơ bản sau:

Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của
con người, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua chăn
nuôi và trồng trọt.
Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sông cho sinh vật và gen
di truyền để bào tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt đất.
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh đã hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất thông qua việc
phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và tuần hồn khí
quyền của địa cầu.

4


Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước
trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nước rất to lớn.
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
mơi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
-

Chức năng bảo tồn, bào tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ các

chứng tích lịch sử, văn hóa của lồi người, là nguồn thơng tin về các điều kiện khí
hậu, thời tiết và cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
-

Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển

vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật... giữa
các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
-

Chức năng phân dị lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng

chủ yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói
riêng và trên tồn trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự
nhiên, kinh tế, xã hội rất đặc thù.
Đất đai có nhiều chức năng và công dụng, tuy nhiên không phải tất cả đều
bộc lộ ngay tại một thời điểm. Có nhiều chức năng của đất đai đã bộc lộ trong quá
khứ, đang thể hiện ở hiện tại và nhiều chức năng sẽ xuất hiện từng triển vọng. Do
vậy, đánh giá tiềm năng đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm phát hiện ra
các chức năng hiện có và sẽ có trong tương lai (Lê Quang Trí , 2010).
2.1.2. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
(Luật đất đai 2013).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.

5

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử
dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi
chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác
nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự
quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với
Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó đăng ký đất đai đối với người
sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với các loại tài sản
cố định trên đất như : nhà cửa và các loại cơng trình trên đất, cây lâu năm,...Các
loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều
trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc
quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của
người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng
ký đất chúng ta khơng thể khơng tính đến đặc điểm này.
2.1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+

Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+

Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản than việc

triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

6


+
Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
2.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho
lợi ích của nhà nước và phục vụ cho quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,
2005).
2.1.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
-

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

-

Nguyên tắc đồng thuận;

-

Nguyên tắc công khai;

-

Nguyên tắc chuyên biệt hóa.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi
trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các

7

thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
2

chục m cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi tồn quốc
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.1.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch
-

Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản,
thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho
quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ
thơng nhất là mua bán bất động sản.
-

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập, nó

thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan
tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực
hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các
quyềm được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người làm
chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận.
Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền
sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là

8


một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không
đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua phải
tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà
mình mua (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.4.2. Đăng ký quyền đất đai
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý

hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2. TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC
2.2.1. Tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở nước ngồi
Tại Úc
Cơng tác quản lý nhà nước, bao gồm cơng tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần
đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống
đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ
thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp
dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới
như Ai Len, Anh
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận
dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy

9


tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phịng GCN, người
mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của
Úc:
-

GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

-

Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài
-

GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng

-

Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

-

Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt)
phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động
của hệ thống đăng ký hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ
thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội
bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai

(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó.
Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt
động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn
phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ

10


Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống
đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,
dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng
đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và
Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Tại Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kì
yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành
đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục
đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai.
Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng

kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A
chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí
thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó
được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó.
Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ
quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau
tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. u cầu có liên quan về việc đăng kí
là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước,
thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai;
Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để
ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp
đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian.

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới

11