đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN NGỌC HÀ

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này
là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ học vị nào. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà người đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo
cùng các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Bắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................... iii
Mục lục

................................................................................................................ iv

Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục các hình, biểu đồ, sơ đồ ............................................................................... ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................xii
Phần 1.

Mở đầu ....................................................................................................... 1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................... 2

Phần 2.

Tổng quan tài liệu...................................................................................... 4

2.1.

Đất đai, bất động sản ................................................................................... 4

2.1.1.

Đất đai ........................................................................................................ 4

2.1.2.

Bất động sản ............................................................................................... 5

2.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản ...................................................................... 6

2.2.1.

Khái niệm ................................................................................................... 6

2.2.2.

Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản............................................................. 7

2.2.3.

Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ......................................................... 9

2.3.

Văn phòng Đăng ký .................................................................................. 11

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ....................................... 11

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký ................ 14

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký .............................. 17

2.3.4.

Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai
và chính quyền địa phương ........................................................................ 19

2.4.

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ................... 19

2.4.1.

Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia .......................................................... 19

iv


2.4.2.

Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển ....................................................... 20

2.4.3.

Mô hình đăng ký đất đai tại Australia ........................................................ 22

2.5.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ............ 24

2.5.1.

Tình hình thành lập ................................................................................... 24

2.5.2.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai......................................... 24

2.5.3.

Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai ....................................... 25

2.5.4.

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai ............................... 25

2.5.5.

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký
đất đai ....................................................................................................... 25

2.5.6.

Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai .............. 26

Phần 3.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................... 28

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................ 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 28

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ............................... 28

3.4.2.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 28

3.4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
trong công tác dịch vụ hành chính công ..................................................... 28

3.4.4.

Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................... 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp ............................................ 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................... 31

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 31

3.5.6.

Phương pháp phân tích, so sánh................................................................. 31

Phần 4.

Kết quả và thảo luận ............................................................................... 32

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ............................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 32

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội .......................................................................... 36

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 38

v


4.2.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 43

4.2.1.

Khái lược hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp
trước khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai ......................................... 43

4.2.2.

Tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ................ 49

4.2.3.

Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh .............. 55

4.2.4.

Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ............. 62

4.2.5.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Bắc Ninh ...................................................................................... 70

4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
trong công tác dịch vụ hành chính công ..................................................... 74

4.3.1.

Về tổ chức bộ máy, nhân lực ..................................................................... 74

4.3.2.

Về trang thiết bị kỹ thuật, nhà làm việc và kho lưu trữ ............................... 75

4.3.3.

Về chức năng, nhiệm vụ ............................................................................ 77

4.3.4.

Về cơ chế tài chính .................................................................................... 78

4.3.5.

Về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................ 78

4.3.6.

Về kết quả xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai .................... 79

4.3.7.

Về kết quả sắp xếp, quản lý hồ sơ địa chính của VPĐKĐĐ ....................... 80

4.3.8.

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Bắc Ninh trong công tác dịch vụ hành chính công ..................................... 80

4.4.

Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 83

Phần 5.

Kết luận và kiến nghị .............................................................................. 85

5.1.

Kết luận .................................................................................................... 85

5.2.

Kiến nghị .................................................................................................. 86

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 88
Phụ lục

............................................................................................................... 91

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận)

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

VPĐK

Văn phòng Đăng ký

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại VPĐK ....................................................................... 30
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh ................................. 39
Bảng 4.2. Hiện trạng nhân sự trước khi thành lập VPĐKĐĐ ..................................... 44
Bảng 4.3. Hiện trạng nhà làm việc, kho lưu trữ trước khi thành lập VPĐKĐĐ .......... 46
Bảng 4.4. Hiện trạng trang thiết bị trước khi thành lập VPĐKĐĐ ............................. 47
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính(2011-2015) .............................. 66
Bảng 4.6. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2011-2015)....................... 67
Bảng 4.7. Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2011-2015) ........... 68
Bảng 4.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 71
Bảng 4.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ............................................. 72
Bảng 4.10. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất về thái độ và mức độ hướng
dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK .................................................. 73
Bảng 4.11. So sánh nhân sự trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ............................... 75
Bảng 4.12. So sánh trang thiết bị trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ....................... 76
Bảng 4.13. So sánh trụ sở làm việc, kho lưu trữ trước và sau khi thành lập

VPĐKĐĐ.................................................................................................. 77

viii


DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính tỉnh Bắc Ninh .............................................................. 32

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu đất đai năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh ............................................ 40
Biểu đồ 4.2. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp (2011-2015) ................... 65
Biểu đồ 4.3. So sánh số hồ sơ kê khai đăng ký và hồ sơ đã cấp GCN .......................... 68
Sơ đồ 2.1.

Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ...................................... 18

Sơ đồ 4.1.

Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh .............................................. 51

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Ngọc Hà
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh

Bắc Ninh”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Xác định những tồn tại và nguyên nhân trong quá trình hoạt động của
VPĐKĐĐ, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Cục Thống
kê tỉnh Bắc Ninh. Số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất và
kết quả thực hiện nhiệm vụ của địa bàn nghiên cứu tại Sở TN&MT, VPĐKĐĐ.
- Lựa chọn điểm lấy phiếu điều tra theo xác suất cụ thể tại VPĐK tỉnh (gồm
các đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài trên phạm vi địa bàn toàn tỉnh) và 02 Chi nhánh là Thị xã
Từ Sơn, huyện Gia Bình (gồm các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư).
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra có nội dung soạn sẵn
đối với người sử dụng đất thực hiện giao dịch tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả
kết quả giải quyết thủ tục hành chính.Số lượng phiếu điều tra là 229 phiếu.
- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được thống kê, tổng hợp theo các tiêu
chí đã xây dựng và lập thành bảng, biểu.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel.
- Số liệu thu thập sau khi được xử lý với các nội dung đồng nhất về hạng
mục công việc và thời gian điều tra. Đặc biệt là với các nội dung đánh giá của
người được điều tra phỏng vấn được phân tích, so sánh với hệ thống sổ sách tiếp
nhận và trả hồ sơ tại bộ phận một cửa của VPĐK (chủ yếu theo các tiêu chí của
giải quyết thủ tục hành chính).

x


3. Kết quả nghiên cứu chính
- Theo số liệu thứ cấp thu được trong giai đoạn 2011-2015 VPĐKĐĐ tỉnh
Bắc Ninh đã cập nhật theo thông báo của cấp huyện gửi lên được 63.301 hồ sơ,
cập nhật theo thẩm quyền (cấp tỉnh) được 906 hồ sơ; Thực hiện đăng ký biến
động cho 2.050 lượt đối tượng có nhu cầu (đăng ký giao dịch bảo đảm cho 1.045
lượt đối tượng, đăng ký biến động khác cho 1.005 lượt đối tượng); Cấp Giấy
chứng nhận cho các tổ chức được 6.933 Giấy chứng nhận/ 7.189 Giấy chứng
nhận cần cấp đạt 96,44%.
- Theo kết quả điều tra 229 người sử dụng đất: Mức độ công khai thủ tục
hành chính 95,20%; Thời gian thực hiện các thủ tục 91,70%; Thái độ hướng dẫn
của cán bộ 96,51%, mức độ hướng dẫn của cán bộ 86,46%.
4. Kết luận chủ yếu
- Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắn
chặt với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạt động
của VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hành chính
đối với công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Việc thực hiện mô hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:
Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.
VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối
với toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện
nhiệm vụ chuyên môn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn
diện của VPĐK cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so
với mô hình VPĐK hai cấp đó là sự phối kết hợp trong công tác chuyên môn.
- Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiện
các nhóm giải pháp như: Kiện toàn công tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi
nhánh; nâng cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đào tạo,

bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý nhà
nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn thiện
về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liên quan
đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính về đất đai.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Ha
Thesis title: “Evaluation of the activities of Land Registration Office in
Bac Ninh”
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
1. Purposes of the study
- Review of Land Registration Office activities before and after the
establishment in operation (from Feb 2015 to 31st Dec 2015).
- Determine the existence and causes during the operation of the Land
Registration Office, and on that basis proposed some solutions to improve operational
efficiency of Bac Ninh the Bac Ninh Land Registration Office in the near future.
2. Methodologys
- Collect documents and data on natural conditions, economic - social in Bac
Ninh Department of Statistics. Data on the current use of the land, the land use
management and task performance results of the study area in the Department of
Natural Resources and Environment, the Land Registration Office.
- Selection of taking the survey at specific probabilistic in Bac Ninh Land
Registration Office (including land use objects as economic organizations,

religious institutions, the Vietnam residing abroad on the scope of the whole
province ) and 02 branches are Tu Son Town, Gia Binh district (including land
use objects are households, individuals and communities).
- Investigate directly, through random content questionnaire prepared for
the use of land transactions carried out in parts receiving and resolving the result
of administrative procedures. Survey number is 229 votes.
- Based on the actual investigation, statistical data, aggregated by criteria
developed and tabulated, table.
- Data collected is processed by Microsoft Office Excel software.
- Data collected after treatment with homogeneous content of work items
and the investigation period. Especially with the content rating of the interviewee
interviews were analyzed, compared to the system of receiving and returning
books and records at the one-stop administrative division of Land Registration
Office (mainly under the criteria of settling administrative procedures).
xii


3. Key Findings
- According to secondary data obtained in 2011-2015, the Bac Ninh Land
Registration Office was updated based on the notice of the district was 63. 301
dossiers submitted, the competent updated (provincial) is 906 file; Implementing
change registration for the 2.050 turn objects demand (registration of security
transactions for 1.045 turn objects, registration of changes other objects 1.005
times); Issuance of land use rights certificates for organizations is 6.933
certificate/Certificate 7189 reached 96.44% level required.
- According to a survey of land users 229: The level of public
administrative procedures 95.20%; Period of implementation procedures 91.70%;
The attitude of the staff guided 96.51%, the level of staff guidelines 86.46%.
4. Conclusion mainly
- Activities of the Land Registration Office is a combination of state and

services including tasks tied to reform local administration. Results activity of the
Land Registration Office has created a powerful movement to reform administrative
procedures for the registration of land especially in the issuance of certificates of
land use rights, rights owned houses and other assets attached to the land.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in
land management. Land Registration Office is the central province directing and
operating instructions for the uniform implementation of the entire contents of
activities on the organization, personnel, finance, implement professional duties
…; branches under the management, direction, comprehensive Land Registration
Office of the province. Therefore, the first step to overcome previous limitations
compared to model Land Registration Office that the two levels of coordination
in professional work.
- To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration
Office, to implement solutions such as: Strengthening the organization of the
Land Registration Office and the branches; raise awareness about land law
policy, strengthen the training and retraining of staff working at the Land
Registry Office; strengthening State management, inspection, checking for
updates, revising cadastral records; improvement of financial mechanisms for the
operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditure relating
to fees and charges collected from administrative procedures on land.
xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Pháp luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường (TN&MT)ở hai cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở
TN&MT, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT nhằm giúp cơ

quan TN&MT làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (GCN); lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC)và cơ sở dữ liệu địa
chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; thực hiện các
nhiệm vụ về dịch vụ công có liên quan đến đất đai. Các nhiệm vụ này trước khi
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh, cấp
huyện trực tiếp thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng Đăng
ký đất đai (VPĐKĐĐ) trực thuộc Sở TN&MT do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh
thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở sáp nhập nguyên trạng VPĐKQSDĐ trực
thuộc Sở TN&MT và VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT cấp huyện nhằm
thống nhất thực hiện các nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được thống
nhất, giảm phiền hà…
Tại tỉnh Bắc Ninh, sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, hệ thống cơ
quan VPĐKQSDĐ đã được thành lập và dần đi vào hoạt động ổn định. Đối với
VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT (gọi tắt là Văn phòng Đăng ký cấp tỉnh)
được thành lập ngay sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; hệ thống
VPĐKQSDĐ cấp huyện cũng được thành lập và đi vào hoạt động cơ bản trước
ngày 10/12/2009 (ngày Nghị định 88/NĐ-CP có hiệu lực). Tuy thời gian đầu về
cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn chưa được tổ chức, hoạt động
và thực hiện đầy đủ các các nhiệm vụ được giao, song những kết quả và thành
tựu hoạt động đạt được trong những năm gần đây đã phần nào khẳng định sự
đúng đắn của mô hình dịch vụ công trong công tác quản lý Nhà nước, nhất là
nội dung cải cách các trình tự thủ tục hành chính và nâng cao các nghiệp vụ kỹ
thuật chuyên ngành.

1


Ngay sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014), UBND tỉnh đã
chỉ đạo Sở TN&MTkhảo sát lập đề án xây dựng VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh. Ngày

13/01/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND
về việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh theo quy định của Luật Đất đai 2013 và
các văn bản hướng dẫn.
Tỉnh Bắc Ninh là một trong các tỉnh thành lậpVPĐKĐĐ sớm nhất trong cả
nước (không bao gồm 4 tỉnh,thành phố là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng
Nai đã thực hiện theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một
cấp trực thuộc Sở TN&MT).
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn
thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc
Ninh“ nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của VPĐKĐĐ trong giai đoạn tới.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh
Bắc Ninh trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ 01/01/2011 đến 31/12/2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về
hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh với điểm mới là đã so sánh được mô
hình hoạt động của VPĐKĐĐ hiện nay với mô hình VPĐKQSDĐ trước
đâynhằm hoàn thiện mô hình dịch vụ công tốt nhất trong lĩnh vực đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận.

2

- Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách
quan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và công tác quản
lý đất đai tại tỉnh Bắc Ninh.
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán
bộ quan tâm đến mô hình hoạt động của VPĐK một cấp. Ngoài ra, những giải
pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn tỉnh
Bắc Ninh tham khảo nhằm nâng cao hoạt động của hệ thống VPĐKĐĐ trong
thời gian tới; Là cơ sở cho việc hoạch định chính sách về việc thống nhất quản lý
đất đai và tài sản gắn liền với đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Đất đai
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của
bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai
và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của
con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,
là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp“. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản
xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai
từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.

Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt
Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 1993).
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương
máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó,
ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của
cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...

4


2.1.2. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác địnhbất động sản
(BĐS)là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước
lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được coi là
BĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2014). Ví dụ:
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật

gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với
đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra
khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan
gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).

5


Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến
trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển
được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính
sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn

Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Khái niệm
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc
một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc
hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký
cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).

6


2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu chung về
đất đai mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với thửa đất. Những lợi
ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý tài sản; chuyển

nhượng; an toàn tín dụng; phân tích nhân khẩu học; quản lý sự phát triển và quy
hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường; phân tích giao dịch nhà ở và
thị trường đất đai; sở hữu đất đai và BĐS…
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng …
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Giám sát giao dịch đất đai;
+ Phục vụ quy hoạch;
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+Mở rộng khả năng vay vốn;
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
+ Giảm tranh chấp đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là HSĐC) được hiểu là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính của đất đai, chủ quyền đất đai
và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai. HSĐC được lập để phục vụ cho lợi ích
của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

7

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ
- Nguyên tắc đồng thuận
- Nguyên tắc công khai
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống
hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất.
Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong
từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do
của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc
lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung
mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở
Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy
nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác
định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ

độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống HSĐC của Việt Nam quy
định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên
thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

8


2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về đất rất đa dạng trong
khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê
nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa
kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình
thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán đất đai(Nguyễn Đình Bồng và Tôn
Gia Huyên, 2007).
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch,

chủ yếu là mua bán đất đai và BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng
ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với đất đai. Đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với
đất mà mình mua.

9


Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban
Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu
Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý
và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.3.2. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất(QSDĐ) hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm
hoạt động: Đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Sau khi đăng ký
được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, được thừa nhận và
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.

Theo Luật Đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng đất mà trao đất đai và QSDĐ thay mình khai thác đất đai thông qua việc giao
đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người đang sử dụng ổn định.
Theo đó, QSDĐ của người sử dụng đất được xác lập khi có quyết định giao đất,
quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận QSDĐ bằng việc cấp
GCNQSDĐ cho người sử dụng đất ổn định. Kể từ thời điểm này, người sử dụng
đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các
quyền giao dịch QSDĐ, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng
ký QSDĐ để được cấp GCNQSDĐ, chính thức được ghi vào hồ sơ của Nhà nước
những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như
công bố thông tin về quyền. Chỉ sau khi đăng ký, được cấp GCNQSDĐ, người sử
dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch QSDĐ.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã
được cấp GCNQSDĐ, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất. Sau khi đăng ký,
GCNQSDĐ và HSĐC sẽ được điều chỉnh hoặc GCNQSDĐ được cấp mới theo
sự thay đổi đó.

10


Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường
hợp cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch QSDĐ (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình
dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời
hạn sử dụng đất …
Người phải đăng ký QSDĐ là người sử dụng đất và những tổ chức được
Nhà nước giao để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay
mặt mình đăng ký QSDĐ.

2.3. VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
2.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.1.1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất
đai. Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về công tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” đã lập được hệ thống hồ
sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân
cư nông thôn (Đặng Anh Quân, 2011).
2.3.1.2. Đăngký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến đến trước khi có Luật
Đất đai 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự
mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”(Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 1988).
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐvà Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

11


Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp
(Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia Huyên, 2007).
2.3.1.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có

Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này (Đặng Anh Quân, 2011).
2.3.1.4. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất
đai năm 2013
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt
với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình
UBND cấp Giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009).

12