Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện phù ninh, tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ DIỆU LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong Luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn đã được cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019

Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Diệu Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành Luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thày cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành Luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tinh giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ công chức, viên chức Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
Luận văn./.
Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Diệu Linh

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ảnh, đồ thị, sơ đồ .................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ............................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm ...................... 4

2.1.1.

Đất đai, sở hữu đất đai, quyền sở hữu đất đai..................................................... 4

2.1.2.

Người sử dụng đất .............................................................................................. 6

2.1.3.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................. 8

2.1.4.

Đăng ký biến động đất đai ................................................................................ 11

2.1.5.

Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất .................................................................................. 14

2.2.

Đăng ký biện pháp bảo đảm ở một số nước trên thế giới ................................. 17

2.2.1.

Đăng ký biện pháp bảo đảm tại Thụy Điển ...................................................... 17

2.2.2.

Đăng ký biện pháp bảo đảm tại Trung Quốc .................................................... 18

2.2.3.

Đăng ký biện pháp bảo đảm tại Hoa Kỳ ........................................................... 19

2.2.4.

Đăng ký biện pháp bảo đảm tại Xcốt-len ......................................................... 20

2.3.

Các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam và tỉnh Hưng Yên .... 21

iii


2.3.1.

Các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam .................................. 21

2.3.2.

Các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh Hưng Yên .......................... 31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Mỹ ......................... 33

3.4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ ..................................... 33

3.4.3.

Thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ ................................. 33

3.4.4.

Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện n Mỹ .......... 33

3.4.5.

Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ ... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 34

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 34

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ................................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 35

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 37
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Mỹ ......................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên huyện Yên Mỹ ................................................................... 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, văn hoá - xã hội trên địa bàn huyện Yên Mỹ ...................... 40

4.1.3.

Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân ........................................................ 43

4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ ..................................... 44

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai ................................................................................ 44

4.2.2.

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016 – 2018 ............ 48

4.3.

Thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ ................................. 50

iv


4.3.1.

Thủ tục thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định ........................................ 51

4.3.2.

Đăng ký thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016-2018 ................................. 52

4.3.3.

Đăng ký xoá thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016 – 2018 ...................... 56

4.3.4.

Thay đổi nội dung đăng ký thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016 – 2018................58

4.4.

Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ .......... 60

4.4.1.

Tổng hợp điều tra hộ gia đình, cá nhân ............................................................ 60

4.4.2.

Tổng hợp điều tra cán bộ tín dụng, cán bộ ngân hàng ...................................... 64

4.4.3.

Tổng hợp điều tra công chức, viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Yên Mỹ .................................................................................................. 69

4.4.4.

Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân khi thực hiện biện pháp bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 69

4.5.

Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ ... 72

4.5.1.

Giải pháp chung ................................................................................................ 72

4.5.2.

Giải pháp cụ thể cho huyện Yên Mỹ ................................................................ 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 75
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 75

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 76

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 77

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐĐĐ

Biến động đất đai

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật Dân sự

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

UBND

Ủy ban nhân dân

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Bảng biến động đất đai huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016-2018 .................... 49

Bảng 4.2.

Tổng hợp kết quả thế chấp trên địa bàn huyện Yên Mỹ giai
đoạn 2016-2018 ......................................................................... 52

Bảng 4.3.

Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016 - 2018.................................................. 53

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên
địa bàn huyện Yên Mỹ giai đoạn 2016 – 2018 ........................................... 55

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện đăng ký xoá thế chấp tại huyện Yên Mỹ giai
đoạn 2016 – 2018 ................................................................................. 57

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện thay đổi nội dung đăng ký thế chấp tại huyện Yên
Mỹ giai đoạn 2016 – 2018 .......................................................................... 59

Bảng 4.7.

Kết quả điều tra ngành nghề, loại hình thực hiện biện pháp bảo đảm
của hộ gia đình, cá nhân.............................................................................. 60

Bảng 4.8.

Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến vay vốn............... 61

Bảng 4.9.

Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về nơi ngồi chờ, trang thiết bị,
mức độ công khai, thành phần hồ sơ và phí, lệ phí khi thực hiện thủ
tục................................................................................................................ 62

Bảng 4.10. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về sự hướng dẫn, thái độ và mức
độ hài lòng sau khi thực hiện các thủ tục .................................................... 63
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ tín dụng về nơi thực hiện thủ tục hành chính ............ 65
Bảng 4.12. Đánh giá về nhân lực và sự quan tâm của tổ chức dành cho cán bộ thực hiện......66
Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ tín dụng về người thực hiện thủ tục .......................... 67
Bảng 4.14. Đánh giá của cán bộ về thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết hồ sơ,
mức thu phí và thời gian giải ngân ............................................................. 68

vii


DANH MỤC HÌNH ẢNH, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên ..................................... 37

Đồ thị 4.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2018 huyện Yên Mỹ ............................ 48
Đồ thị 4.2. Số lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm trên địa bàn huyện Yên Mỹ
giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................................. 51
Sơ đồ 4.1. Trình tự thực hiện biện pháp bảo đảm ........................................................ 52

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Diệu Linh
Tên luận văn: "Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ,
tỉnh Hưng Yên".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
(1) Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ; (2) Đề xuất giải
pháp góp phần hồn thiện cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: (1) Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Yên Mỹ; Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Yên Mỹ; (2) Công tác đăng ký
biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Yên Mỹ; (3) Đánh giá về công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ;
(4) Đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ.
Phương pháp nghiên cứu: (1) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập
các tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên; (2)
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 98 hộ dân tại huyện Yên Mỹ có thực
hiện biện pháp bảo đảm theo công thức và 100% các công chức, viên chức, cán bộ tín
dụng có liên quan trực tiếp thực hiện biện pháp bảo đảm (10 cán bộ tín dụng và 2 công
chức, viên chức Chi nhánh VPĐK); (3) Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu: Các số
liệu được tổng hợp, xử lý và phân tích bằng phần mềm Excel 2010; (4) Phương pháp
phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh việc thực hiện để làm rõ sự phát triển của hoạt
động này qua từng năm trên địa bàn huyện; (5) Phương pháp đánh giá: Đánh giá việc
thực hiện biện pháp bảo đảm dựa các tiêu chí như cơ sở vật chất, thời gian giải quyết,...
Kết quả chính và kết luận
1) Huyện Yên Mỹ nằm về phía Tây Bắc của tỉnh Hưng Yên, cách thành phố
Hưng Yên khoảng 30 km, cách thủ đơ Hà Nội 30 km; tổng diện tích tự nhiên
9241,31ha, mật độ dân số trung bình 1731 người/km2.

ix


2) Diện tích đất tự nhiên của huyện tính đến ngày 31/12/2018 là 9241,31ha trong
đó: Đất nơng nghiệp: 4879,33 ha, chiếm 52,80% diện tích tự nhiên; đất phi nơng
nghiệp: 4338,70ha, chiếm 46,95% diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng: 23,28 ha,
chiếm 0,25% diện tích tự nhiên.
3) Từ năm 2016 đến năm 2018, huyện Yên Mỹ đã tiếp nhận và giải quyết được
tổng số 4548 hồ sơ về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Kết quả điều tra thực hiện biện pháp bảo đảm
tại 17 xã, thị trấn cho thấy chủ yếu là hồ sơ về đăng ký thế chấp, với 2640 hồ sơ, chiếm
58,05%; 1573 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, chiếm 34,58%; 335 hồ sơ thay đổi thông tin,
chiếm 7,37%. Các biện pháp bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai và diễn ra chủ yếu là do nhu cầu vay vốn để đầu tư bất động sản và mở rộng sản

xuất kinh doanh lớn.
4) Qua điều tra lấy ý kiến của những người có liên quan trực tiếp đến việc đăng ký
biện pháp bảo đảm cho thấy: Trong 98 hộ gia đình, cá nhân được điều tra, có 70,41% hộ
gia đình, cá nhân được đáp ứng về nhu cầu vay vốn; 40,82% cho rằng thời gian giải ngân
đã nhanh hơn; trang thiết bị thực hiện dịch vụ hành chính là đầy đủ (59,18%); có 88,78%
người dân khẳng định rằng thành phần hồ sơ đúng quy định; 86,73% người dân trả lời các
khoản phí, lệ phí phải nộp là đúng quy định; người dân cho rằng các cấp đã công khai
minh bạch thủ tục hành chính đầy đủ ở mức 66,33%. Điều tra 10 cán bộ tín dụng và 02
viên chức Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện n Mỹ thì cho thấy nhân lực
phục vụ cho công việc là đáp ứng. Khi được hỏi, 100% đều cho rằng nên thực hiện đăng
ký biện pháp bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ.
5) Cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký biện
pháp bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất như: Giải pháp chung là (1) Hoàn thiện quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất; (2) Hoàn thiện quy định về đăng ký thế chấp nhà ở; (3) Hoàn thiện quy định về
đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; Giải pháp cụ thể trên địa bàn huyện Yên Mỹ là (1) Tăng cường cập
nhật biến động đất đai; (2) Nâng cao trình độ chun mơn của cơng chức, viên chức
thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm; (3) Đẩy mạnh tuyên truyền, giáo dục pháp luật
nâng cao nhận thức của người dân.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Dieu Linh
Thesis title: “Assessment of the status of registration of measures to secure land use
rights, ownership of houses and other assets attached to land in Yen My district, Hung
Yen province”.
Major: Land Management.

Code: 8850103

Educational organization:Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
(1) Assess the status of registration of measures to secure land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in Yen My district; (2) Proposing
solutions to contribute to completing the registration of measures to secure land use
rights, ownership of houses and other assets attached to land in Yen My district.
Materials and methods
Research content: Overview of natural conditions, socio-economy of Yen My
district; Land management and use in Yen My district; The registration of measures to
secure land use rights and ownership of houses and other assets attached to land in Yen
My district; Evaluation of the registration of measures to secure land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in Yen My district; Proposing
solutions to complete the registration of measures to secure land use rights and
ownership of houses and other assets attached to land in Yen My district.
Research methods: (1) Methods of collecting secondary data: Collecting documents
and data related to the topic in Yen My district, Hung Yen province; (2) Methods of
primary data collection: Investigation of 98 households in Yen My district implemented the
formula-based assurance method and 100% of credit officers, officials and officers were
directly involved. implement security measures (10 credit officers and 2 civil servants,
officers of Branch offices); (3) Methods of synthesizing and processing data: The figures
are synthesized, processed and analyzed using Excel 2010 software; (4) Methods of
analysis, comparison: Analysis, comparison of implementation to clarify the development
of this activity through each year in the district; (5) Method of evaluation: Assessing the
implementation of security measures based on criteria such as facilities, settlement time, ...
Main finding and conclusions
1) Yen My district is located in the northwest of Hung Yen province, about 30 km
from Hung Yen city, 30 kilometer from Hanoi capital; The total natural area is 9241.31

hectares, the average population density is 1731 people per square kilometer.

xi


2) The district's natural land area as of December 31, 2018 was 9241.31 hectares of
which: Agricultural land: 4879.33 hectares, accounting for 52.80 percent of the natural area;
non-agricultural land: 4338.70 hectares, accounting for 46.95 percent of natural area and
unused land: 23.28 hectares, accounting for 0.25 percent of natural area.
3) From 2016 to 2018, Yen My district received and solved a total of 4548
applications for registration of security measures using land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets. The results of the security measures conducted in
17 communes and towns showed mainly mortgage registration documents, with 2640
records, accounting for 58.05 percent; 1573 files registered to delete mortgage,
accounting for 34.58 percent; 335 records changed information, accounting for 7.37
percent. The security measures are implemented at the Branch Office for Land
Registration and take place mainly due to the need for loans to invest in real estate and
expand production and business.
4) Through surveys of people directly related to the registration of security
measures, it was found that: Among the 98 households and individuals surveyed, 70.41
percent of households and individuals be able to meet the demand for loans; 40.82
percent said that disbursement time was faster; equipment to provide administrative
services is sufficient (59.18 percent); 88.78 percent of people confirmed that the
components of the application were in accordance with regulations; 86.73 percent of
people answered that the fees and charges payable were in accordance with the
regulations; People believe that all levels have made public administrative procedures
transparent at 66.33 percent. A survey of 10 credit officers and 02 officials of the Yen
My district land registration office showed that the human resources for the work were
satisfactory. When asked, 100 percent said that registration of security measures should
be carried out at the Yen My District Land Registration Office.

5) It is necessary to synchronize a number of solutions to complete the registration
of security measures with land use rights, ownership of houses and other land-attached
assets such as: The general solution is (1) Complete improve regulations on mortgage
registration of land use rights; (2) Complete the regulations on housing mortgage
registration; (3) Complete the regulations on registration of security measures with land
use rights, ownership of houses and other land-attached assets; Specific solutions in Yen
My district are (1) Enhancing updating of land changes; (2) Improve the qualifications
of civil servants and public employees who register security measures; (3) Promote
legal propaganda and education to raise people's awareness.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây
dựng, hồn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm là điều
rất cần thiết. Ngồi việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh
thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm
giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực, tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình
đăng ký biện pháp bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí khơng đáng có.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm nhằm mục đích cho cơ quan nhà nước quản lý
chặt chẽ được các loại biện pháp bảo đảm, vì đa số những tài sản đem ra bảo đảm
trong trường hợp này hầu hết đã được đăng ký quyền sở hữu và có giá trị cao.
Có thể nói thời gian vừa qua, việc đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa
rất quan trọng trong việc cơng khai và minh bạch các biện pháp bảo đảm. Một
mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các
nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt động đăng ký biện
pháp bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân
khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết

hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng. Chính vì
vậy các tổ chức, cá nhân đã nhận thức được lợi ích của việc đăng ký biện pháp
bảo đảm nên đã chủ động và tích cực thực hiện việc đăng ký.
Huyện Yên Mỹ là một địa bàn trung tâm đầu mối của tỉnh Hưng n có
các huyết mạch giao thơng chính là quốc lộ 5A, 39A, đường cao tốc Hà Nội - Hải
Phòng và Hà Nội - Hưng Yên là địa bàn hấp dẫn đã và đang thu hút nhiều dự án
vào đầu tư phát triển, mở toang cánh cửa giao thương, tạo lên sức sống và diện
mạo mới của một vùng có nhiều năng động trong phát triển kinh tế và hội nhập.
Huyện Yên Mỹ có nhiều ưu thế về vị trí, đứng trước cơ hội phát triển to lớn, tiềm
năng, thế mạnh có khả năng thu hút thị trường và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Đồng thời, quá trình đơ thị hóa diễn ra tương đối mạnh, đất nơng nghiệp dần bị
thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện, nhu cầu về đất đai trên địa bàn
cũng có sự tăng lên và biến động lớn. Cùng với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp
hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các biện pháp bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Việc

1


đăng ký các biện pháp trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật
ngày càng tăng.
Tuy nhiên, trong thực tiễn công tác đăng ký biện pháp đảm bảo bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều bất
cập. Về thế chấp quyền sử dụng đất, rất khó khăn trong việc phân biệt trường hợp
nào thì được phép thế chấp đối với đất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê,
nhất là đối với đất thuộc quyền sử dụng của các tổ chức. Và trong một số trường
hợp, chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được thế chấp
để bảo đảm những nghĩa vụ khác trong hoặc phi sản xuất, kinh doanh. Về thế chấp
nhà ở, có ba khó khăn vướng mắc về việc thế chấp nhà ở: Thứ nhất là, nhà ở, dù
giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, mà khơng

được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Thứ hai là, chỉ được thế chấp để bảo đảm
cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ”
(đồng nghĩa với việc không được thế chấp để bảo đảm một phần nghĩa vụ). Thứ ba
là, không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngồi tổ chức tín dụng,...Chính
vì vậy, nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ;
- Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đăng ký biện pháp bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Yên Mỹ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên
trong giai đoạn 2016 – 2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA
THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
- Luận văn đã làm rõ những ưu điểm và tồn tại của công tác đăng ký biện

2


pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hồn thiện hệ
thống pháp luật và tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về cơng tác đăng ký biện
pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa cho sinh viên,
học viên và cho nhà quản lý, cán bộ quan tâm đến công tác đăng ký biện pháp
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và tăng cường công tác đăng ký biện pháp bảo đảm tại huyện Yên Mỹ.
Những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn
vị trên địa bàn nghiên cứu, áp dụng nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác đăng ký
biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN ĐĂNG KÝ BIỆN
PHÁP BẢO ĐẢM
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai, quyền sở hữu đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình,
mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy…) (Trần Thanh Hùng, 2019). Như vậy, đất đai
là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, gồm khí hậu của bầu
khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài
nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng đất, theo chiều nằm ngang trên mặt
đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các

thành phần khác, đồng thời giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Như vậy có thể
thấy, đất đai khác đất ở chỗ, đất hay thổ nhưỡng chỉ là là lớp ngoài cùng của
thạch quyển bị biến đổi tự nhiên dưới tác động tổng hợp của nước, khơng khí,
sinh vật.
2.1.1.2. Sở hữu đất đai
Theo Từ điển Luật học, sở hữu là quan hệ xã hội thơng qua đó xác định tài
sản thuộc về ai? Do ai chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản trong xã hội. Ở
Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai.
Toàn dân thực hiện quyền năng chủ sở hữu đất đai thông qua tổ chức do họ lập ra
là Nhà nước và đã được quy định trong Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp hiện
hành năm 2013. Cụ thể, Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn
dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,
Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai
của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý
và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý

4


đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ
“Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai

trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người
sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội, 2013).
2.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và năm 2015, quyền sở hữu
tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài
sản. Do vậy, có thể hiểu quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai,
quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất
(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành

5

phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà
nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình
Bồng, 2014).
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa
đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.1.2. Người sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm người sử dụng đất
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có
quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất (Phạm
Phương Nam, Nguyễn Văn Quân, 2014).
Theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, Người sử dụng đất bao gồm: Cơ
quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy
định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); hộ gia đình, cá nhân
trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); cộng đồng dân cư gồm:
cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn,
phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc
có chung dịng họ (Quốc hội, 2013).
Ngoài các đối tượng kể trên người sử dụng đất cịn có các cơ sở tơn giáo

gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu
viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác
của tơn giáo; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

6


ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc; cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ; cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ; người Việt Nam định cư ở nước ngồi theo quy định của
pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh
nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sát nhập, mua lại theo quy
định của pháp luật.
2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a) Quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung tại
Điều 166 và một số quyền riêng trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất và thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất; được lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối
tượng cụ thể. Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 7 quyền
như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi
ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình; được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của
luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, tuỳ trường hợp cụ thể người sử dụng đất có thể có các quyền sau:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quyền lựa chọn hình thức giao đất,
thuê đất (Quốc hội, 2013).
b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định người sử dụng đất có 7 nghĩa vụ
chung tại Điều 170, các nghĩa vụ gồm: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh
giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên
khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định

7


khác của pháp luật có liên quan; thực hiện việc kê khai đăng ký đất đai; làm đầy
đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
thực hiện các biện pháp bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất; tuân theo
các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm
thấy vật trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc
khi hết thời hạn sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ
ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
Theo Luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các
loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường
hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN. Đối với
nhà ở, Nhà nước cơng nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở
của các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối
tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở đô thị, nhà ở nông thơn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở
hữu của tổ chức (Quốc hội, 2013).

8


2.1.3.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1) Đối với Nhà nước: Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản
khác gắn liền với đất. Đối với mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho
thuê đất đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất
thông qua việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho người sử
dụng đất. Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau. Do đó Nhà nước đã quy định
cấp đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên

cùng một giấy chứng nhận. Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản
trên đất tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản
cũng như các giao dịch trên thị trường (Chính phủ, 2014).
Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp
thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt là ở các vùng
đơ thị, việc hồn thành cơng tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát
triển của các đơ thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp,
vi phạm về đất đai (những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục
đích sai quy định thường là những nơi chưa được cấp GCN) (Chính phủ, 2014).
Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng
đất, thông tin thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thơng qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao
dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các cơng trình xây dựng và nhà ở trên đất,
từ đó có những định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản
lý đất đai có hiệu quả.
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính
hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính
cơng của các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động
sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Phục vụ
cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. Khi Nhà nước

9

nắm bắt được các thơng tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và
hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách (Chính phủ, 2014).
2) Đối với người sử dụng đất: Ngoài việc được Nhà nước bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp. Giấy chứng nhận cịn có nhiều trai trị quan trọng đối với người
tham gia vào thị trường bất động sản. Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị
trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếu thơng tin, thiếu minh bạch. Những
bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã đăng ký thơng tin, có tính
pháp lý dược Nhà nước cơng nhận và bảo hộ. Đó là cơ sở để người tham gia vào
thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn. Đồng thời tạo điều
kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình
thức thế chấp tài sản. từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội (Chính
phủ, 2014).
2.1.3.3. Phân loại
Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013, các loại Giấy chứng nhận đã
được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về
xây dựng trước 10/12/ 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy
hiện nay các loại giấy chứng nhận còn giá trị pháp lý sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Các loại giấy tờ chứng nhận khác (Quốc hội, 2013).
Khi nói đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người dân thường
quen gọi là sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng, sổ hồng cánh sen (cách gọi trên là dựa theo
màu sắc), văn bản khác như bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở. Nhìn
chung thì các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất rất đa dạng và đều có giá trị pháp
lý như nhau.

Sổ trắng là một trong những loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 luật
Đất đai năm 2003. Nói chung, sổ trắng được đánh giá là loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp của người tạo lập, được cấp đúng

10


với quy định pháp luật tại thời điểm đó nên không thể phủ nhận giá trị của các
loại giấy này. Sổ trắng do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ, cơ quan có thẩm
quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
cấp đối với những ai có đủ điều kiện được cấp giấy.
Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp
cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định số 60-CP của
Chính phủ và Thơng tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa
chính. Các loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, bao gồm đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nơng
thơn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
cấp cho chủ sử dụng. Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì
thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp,…) nên khi chuyển nhượng hoặc
thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì
phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ
khẩu của hộ gia đình đó.
Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tại đô thị” (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị
định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tại đô thị. Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng
đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng,…) và quyền sở
hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung,
riêng,…). Nhà nước cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị
xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.

Sổ hồng cánh sen được hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do UBND cấp tỉnh cấp giấy, một số
trường hợp UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện. Thực tiễn trong các
hoạt động, giao dịch đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người dân, nhiều địa
phương đã xem các loại giấy chứng nhận khác là một trong những loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất hợp pháp và có giá trị (giấy viết tay,…).
2.1.4. Đăng ký biến động đất đai
2.1.4.1. Khái niệm về đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác
định một chế độ sử dụng cụ thể, là việc làm thường xuyên của cơ quan hành

11


chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Địa chính nhằm cập nhật thông tin về đất đai
để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng
đất. Tính chất cơ bản của đăng ký biến động quyền sử dụng đất là xác nhận sự
thay đổi nội dung của những thửa đất đã được đăng kí quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính hoặc
thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.4.2. Nội dung đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai bao gồm những nội dung như thay đổi về chủ
sử dụng; Người sử dụng đất thực hiện các quyền; thay đổi mục đích sử dụng;
thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thơng tin về thửa đất và các tài sản
khác gắn liền với đất; các biến động khác (Quốc hội, 2013).
(1) Thay đổi về chủ sử dụng như: Chuyển nhượng, Thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn, kê biên, bán đấu giá, nhận quyền sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án; Thuê, thuê
lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để

đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao (Quốc hội, 2013).
2) Người sử dụng đất thực hiện các quyền: Cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đề nghị chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào GCN và chuyển quyền sử dụng
một hoặc một số thửa đất trong số các thửa đã được chứng nhận quyền sử dụng
trong GCN đã cấp(Quốc hội, 2013).
3) Thay đổi về mục đích sử dụng: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng,... sang mục đích khác
của hộ gia đình cá nhân; Chuyển cơng năng sử dụng của nhà ở, cơng trình xây
dựng; Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp có và khơng phải xin
phép (Quốc hội, 2013).
4) Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thơng tin về thửa đất và
các tài sản gắn liền với đất: Sự thay đổi về hình thể thửa đất dẫn đến sự thay đổi
về số hiệu thửa đất đã đăng kí, diện tích thửa đất, đơi khi dẫn đến thay đổi về số
lượng thửa đất, làm phát sinh nhu cầu cập nhật, chỉnh lý các thông tin trên bản đồ
địa chính bên cạnh các thơng tin trong sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến

12