Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố pleiku, tỉnh gia lai

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN BÍCH PHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ PLEIKU, TỈNH GIA LAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành
Quản lý Đất đai - một sản phẩm đào tạo của đề tài khoa học công nghệ cấp tỉnh Gia Lai:
“Thực trạng và giải pháp tạo quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị trên
địa bàn Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”- Mã số KHGL-11-17 mà tôi đƣợc tham gia.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc công
bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu khoa học nào. Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp
đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn
này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.

.

Hà Nội, ngày 26 tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Bích Phƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
đƣợc sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Lời đầu tiên, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
PGS.TS. Trần Trọng Phƣơng, Phó Trƣởng khoa Quản lý Đất đai-Chủ nhiệm đề tài đã
tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo, ngƣời đã đem lại
cho tôi những kiến thức bổ trợ vơ cùng hữu ích trong thời gian học tập tại Học viện
Nông nghiệp Việt Nam. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý
đào tạo, Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập.
Tơi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức Trung tâm Phát
triển quỹ đất tỉnh Gia Lai; Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố Pleiku; Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng tỉnh Gia Lai; Chi nhánh Văn phịng ĐKĐĐ, Phịng Tài ngun
và Mơi trƣờng thành phố Pleiku và nhân dân của các xã, phƣờng nơi tôi đến điều tra đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài tại địa bàn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Công ty Cổ phần phát triển nhà VKLand, Cơng ty cổ
phần Tập đồn BOSSCO; các hộ gia đình, các cán bộ, viên chức ở Trung tâm Phát triển

quỹ đất tỉnh Gia Lai; Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố Pleiku đã giúp tôi đƣợc
điều tra, phỏng vấn số liệu thuận lợi.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn này./.
Hà Nội, ngày 26 tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Bích Phƣơng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................................vi
Trích yếu luận văn...........................................................................................................vii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn..........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới...........................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học.................................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận của phát triển quỹ đất....................................................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất............................................. 4

2.1.2.

Vai trò của phát triển quỹ đất...............................................................................9

2.1.3.

Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất............................................9

2.2.

Phát triển quỹ đất ở một số nƣớc trên thế giới..................................................16

2.2.1.

Australia.............................................................................................................16

2.2.2.

Hàn Quốc...........................................................................................................18

2.2.3.

Trung Quốc........................................................................................................21

2.3.

Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam.......................................................... 24

2.3.1.

Chủ trƣơng về lập quỹ đất.................................................................................24

2.3.2.

Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất theo luật đất đai năm 2003
26

2.3.3.

Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất khi luật đất đai năm 2013

có hiệu lực.........................................................................................................27
2.3.4.

Hình thức phát triển quỹ đất..............................................................................28

iii


2.3.5.

Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam.......................................................30

2.3.6.

Công tác phát triển quỹ đất của tỉnh Gia Lai.....................................................32

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................36
3.1.

Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................36

3.2.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................36

3.3.

Đối tƣợng nghiên cứu....................................................................................... 36

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 36

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố pleiku có ảnh hƣởng đến cơng

tác phát triển quỹ đất 36
3.4.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Pleiku.......36

3.4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2012-2017........36

3.4.4.

Đánh giá công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku................................37

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển quỹ đất thành phố Pleiku................37

3.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu.................................................................................. 37

3.5.1.

Phƣơng pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp.............................................37

3.5.2.

Phƣơng pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp...............................................37

3.5.3.

Phƣơng pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu............................................38

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận......................................................................40
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố pleiku có ảnh hƣởng đến cơng

tác phát triển quỹ đất 40
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 40

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên........................................................................................ 43

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội.................................................................. 46

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trƣờng...............55

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku...................... 57

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku.............................. 57

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố pleiku năm 2017..........................................62

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố pleiku giai đoạn 2012 - 2017.......................65

4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội của thành phố

Pleiku giai đoạn 2012 - 2017 67
4.3.1.

Khái quát chung công tác phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku...................67

4.3.2.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu đô thị mới và phát

triển khu dân cƣ

iv

69


4.3.3.

Kết quả phát quỹ đất dự án xây dựng công trình trụ sở cơ quan.......................71

4.3.4.

Kết quả phát quỹ đất dự án xây dựng cơng trình sự nghiệp và đất giáo dục y tế,

thể thao
4.3.5.

73

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơng trình đất an ninh - quốc
phịng 75

4.3.6.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.......77

4.3.7.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích phát triển cơ sở hạ tầng (phát triển

giao thông, năng lƣợng)

79

4.3.8.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt cộng đồng cho nhân dân............81

4.3.9.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích tơn giáo tín ngƣỡng...................83

4.4.

Đánh giá cơng tác phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku, Tỉnh Gia Lai.........85

4.4.1.

Đánh giá chung..................................................................................................85

4.4.2.

Đánh giá ảnh hƣởng của một số yếu tố đến phát triển quỹ đất thành phố Pleiku

85
4.4.3.

Đánh giá ảnh hƣởng của công tác phát triển quỹ đất đến kinh tế - xã hội tại

thành phố Pleiku

90

4.5.

Đề xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất thành phố Pleiku.....93

4.5.1.

Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất....................................... 93

4.5.2.

Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách..............................................................94

4.5.3.

Nhóm giải pháp về tài chính, giá đất.................................................................95

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................96
5.1.

Kết luận..............................................................................................................96

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................... 97

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 98

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Diện tích đất đƣợc tạ

Bảng 4.1.

Tổng hợp diện tích cá

Bảng 4.2.

Diện tích, cơ cấu đất

Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu nhó

Bảng 4.4.

Biến động sử dụng đấ

Bảng 4.5.

Kết quả công tác phá
2012 - 2017 .............

Bảng 4.6.

Kết quả công tác phá

đấu giá quyền sử dụn

Pleiku giai đoạn 2012
Bảng 4.7.

Kết quả phát quỹ đất

thành phố Pleiku giai
Bảng 4.8.

Kết quả phát quỹ đất

dục y tế, thể thao của
Bảng 4.9.

Kết quả phát triển qu

quốc phòng của thàn
Bảng 4.10. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,

thƣơng mại dịch vụ c
Bảng 4.11. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích phát triển cơ sở hạ tầng

(giao thông, năng lƣợ
Bảng 4.12. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sinh hoạt cộng đồng nhân dân, khu
du lịch sinh thái của
Bảng 4.13. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ đất tơn giáo, tín ngƣỡng của thành
phố Pleiku giai đoạn
Bảng 4.14. Mức độ ảnh hƣởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất

tại thành phố Pleiku .
Bảng 4.15. Mức độ ảnh hƣởng của nhóm yếu tố tài chính, giá đất đến phát triển

quỹ đất tại thành phố
Bảng 4.16. Mức độ ảnh hƣởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất

tại thành phố Pleiku .
Bảng 4.17. Ảnh hƣởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội của

thành phố Pleiku ......

vi


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Học viên: Nguyễn Bích Phƣơng

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia
Lai trong giai đoạn 2012 - 2017. Đề xuất giải pháp tăng cƣờng công tác phát triển quỹ
đất trên địa bàn thành phố Pleiku trong giai đoạn tới.
Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu của đề
tài * Đối tượng nghiên cứu:
Chính sách pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất và các văn bản pháp lý có
liên quan.
Các hộ gia đình, tổ chức, cán bộ liên quan đến phát triển quỹ đất thành phố
Pleiku, tỉnh Gia Lai.
* Nội dung nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Pleiku có ảnh hƣởng đến cơng
tác phát triển quỹ đất.
- Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Pleiku.
- Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2012-2017.
- Đánh giá công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển quỹ đất thành phố Pleiku.
* Phương pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu về
thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Pleiku, tỉnh Gia Lai tại 23 phƣờng, xã, và các cơ quan liên quan.
Phƣơng pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra thông tin với 3 đối
tƣợng là hộ gia đình, tổ chức và cán bộ trực tiếp tham gia vào công tác phát triển quỹ

đất tại thành phố Pleiku với tổng số phiếu điều tra là 210 phiếu (hộ gia đình 150 phiếu,
tổ chức 30 phiếu, cán bộ 30 phiếu).
Phƣơng pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu: Sử dụng phần mềm EXCEL
để phân tích thông tin, tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp thu thập đƣợc. Sử dụng phƣơng

vii


pháp phân tích định lƣợng và định tính (thống kê mơ tả) để thống kê đặc tính của các
đối tƣợng điều tra theo nhóm. Thống kê theo nhóm đối tƣợng, tính trung bình trọng số,
tần suất xuất hiện. Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá các nhóm yếu tố
tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ: Rất lớn, lớn, trung bình, nhỏ và rất nhỏ.
Kết quả nghiên cứu
1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Pleiku;

2.
2017;

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2012 -

3.
2017;

Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku giai đoạn 2012 -

4.

Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku;

5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác phát triển quỹ đất.

Kết luận chính
1.
Thành phố Pleiku có diện tích tự nhiên là 20.076,86 ha bao gồm 23 đơn vị hành
chính với 14 phƣờng, 9 xã. Thành phố Pleiku là trung tâm kinh tế, văn hố, xã hội,
chính trị, an ninh quốc phịng của cả tỉnh và khu vực Tây Nguyên lân cận.
2.
Trong giai đoạn 2012-2017, công tác quản lý đất đai của thành phố Pleiku đạt
đƣợc những kết quả tốt, về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các
nhiệm vụ quản lý đất đai đi vào nề nếp. Tình hình biến động đất đai tại thành phố Pleiku
diễn ra theo chiều hƣớng phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội.
3.

Trong 5 năm từ 2012-2017, trên địa bàn thành phố Pleiku đã triển khai 276 dự

án thu hồi đất với tổng diện tích 987,40 ha, liên quan tới 2.566 hộ dân để phát triển quỹ
đất. Trong đó có 80 dự án đất phát triển đơ thị và khu dân cƣ với diện tích 302,64 ha; 52
dự án đất phát triển hạ tầng, diện tích 300,22 ha; 34 dự án đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp, diện tích 20,81 ha; 57 dự án đất sinh hoạt cộng đồng, diện tích 26,72 ha; 33 dự
án với diện tích 113,06 ha phục vụ đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; 6 dự án
đất quốc phịng an ninh với diện tích 20,81 ha.
4.

Cơng tác phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku bị ảnh hƣởng bởi 3 yếu tố

chính: yếu tố cơ chế, chính sách; yếu tố tài chính, giá đất; yếu tố quy hoạch. Trong 3

yếu tố thì yếu tố chính sách thu hút đầu tƣ, giá đất và quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội
tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại thành phố Pleiku. Thông qua điều tra 210
phiếu (150 hộ gia đình, 30 cán bộ, 30 tổ chức) thì có đến 58,0% số lƣợng ngƣời đƣợc
hỏi cho rằng đời sống văn hóa tinh thần đƣợc nâng lên, 37,33% cho rằng thu nhập của
ngƣời dân tăng, 48,0% cho rằng cơ sở hạ tầng tốt hơn, 41,3% cho rằng môi trƣờng
sống không thay đổi đặc biệt công tác phát triển quỹ đất chƣa mang lại cơ hội việc làm
nhƣ ngƣời dân mong muốn.

viii


5.
Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku, tỉnh Gia
Lai trong giai đoạn 2012-2017, đề xuất một số nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; cơ chế chính sách và cơ chế tài chính, giá đất nhằm thúc đẩy cơng tác phát
triển quỹ đất trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Bich Phuong
Thesis title: "Assessment of present status of land fund development in Pleiku city, Gia
Lai"
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Purpose of the research

To assess the current status of land fund development in Pleiku city, Gia Lai
province during 2012-2017 period. To propose solutions to enhance the development of
land fund in Gia Lai province in coming time.
Study contents and methods
* Study objects:
- Legal policies related to land fund development and related legal documents.
Households, organizations and officers involved in the development of the land
fund of Pleiku city, Gia Lai province.
* Study contents
The socio-economic conditions of Pleiku city influenced the development of the
land fund.
- Situation of land management and land use of Pleiku city.
- Current status of land fund development in Pleiku city for the period 20122017.
- Evaluation of land fund development in Pleiku city.
- Proposing some solutions to develop the land fund of Pleiku city.
* Study methods
-

Method of investigation and collection of secondary data: To collect data and

document on the current status of land fund development for socio-economic development
of Pleiku city, Gia Lai province in 23 wards, communes, and related agencies.

- Method of survey and collection primary data: survey information with
3
objects: households, organizations and officers directly involved in land fund
development in Pleiku city with total votes of investigation is 210 (150 votes for
households, 30 votes for organizations, 30 votes for officers).
Method of data processing, analysis and aggregation: Using Excel software to
analyze information, primary data and secondary data collected. Use quantitative and

x


qualitative analysis (descriptive statistics) to characterize the characteristics of the surveyed
groups. Using the Likert Scale (Likert, 1932) to evaluate groups of factors affecting the
development of the land fund by 5 levels: Very high, high, medium, low and very low.

Main findings
- The socio-economic conditions of Pleiku city
- Situation of land management and land use of Pleiku city for the period 20122017

- Current status of land fund development in Pleiku city for the period 20122017
- Evaluation of land fund development current status in Pleiku city
Proposing some solutions to improve the efficiency of land fund development
work of Pleiku city
Main conclusions
1.
Pleiku city has a natural area of 20,076.86 hectares, including 23 administrative
units with 14 wards and 9 communes. Pleiku city is the economic, cultural, social,
political, security and national defense center of the whole province and neighboring
Central Highlands.
2.
In the period 2012-2017, the land management of Pleiku City achieved good
results. Basically, the management system and the implementation of land management
tasks have been in order. The situation of land changes in Pleiku city is in line with the
socio-economic development process.
3.
In the five years from 2012-2017, 276 land acquisition projects with a total area
of 987.40 ha were implemented in Pleiku city, involving 2.566 households to develop

land funds. Of which there are 80 urban development and residential area projects with
an area of 302.64 hectares; 52 land for infrastructure development projects with the area
of 300.22 ha; 34 projects of land for construction of career projects, an area of 20.81 ha;
57 community land projects, area of 26.72 hectares; 33 projects with an area of 113.06
ha for non-agricultural production and business; 6 land security and national defense
projects with an area of 20.81 ha.
4.
The research results also showed that in three groups of policy, financial and
planning factors, the policy of attracting investment, land prices and master plan for
socio-economic development is very greatly influential to develop land fund in Pleiku
city; By surveying 210 (150 people; 30 officers, 30 organizations), 58.0% of
respondents said that spiritual life was improved, 37.33% said that their income
increased, 48.0% said that the infrastructure was better, 41.3% said that the living
environment did not change. Especially, the development of land fund did not bring
about the job opportunities as expected.

xi


5.
From the assessment of the land fund development situation of Pleiku city, Gia
Lai province in the period 2012-2017, some solutions on land use planning; Policies,
financial mechanisms, land prices to promote the development of land fund in the city in
the coming time were proposed.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con
ngƣời tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài ngƣời. Bởi vậy việc
sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này
là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.
Đất nƣớc ta đang trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học, kỹ thuật, kéo theo đó là sự phát triển
dân số và đơ thị. Thực tế đó là q trình sử dụng đất cũng nhƣ sự phát triển đô
thị, đất ở, xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông dịch vụ ngày càng tăng, gây áp lực
đối với quỹ đất hiện tại. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói
chung và cơng tác phát triển quỹ đất nói riêng đƣợc thực hiện theo Hiến pháp và
pháp luật, góp phần vào việc ổn định kinh tế - xã hội. Song bên cạnh đó cịn chƣa
đƣợc đồng bộ, việc sử dụng đất đai chƣa hợp lý, chƣa tiết kiệm, chƣa đúng mục
đích đã làm giảm giá trị của nguồn tài nguyên quý giá này. Do vậy yêu cầu cấp
thiết đƣợc đặt ra là hoàn thiện cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất,
đánh giá đúng hiện trạng, tiềm năng đất đai hiện có để có đề xuất hƣớng đi đúng
đắn trong công tác phát triển quỹ đất tại các địa phƣơng trên cả nƣớc.
Thành phố Pleiku là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ
thuật của tỉnh Gia Lai, là trung tâm động lực quan trọng các tỉnh vùng Tây
Nguyên. Đồng thời là một trong các trung tâm dịch vụ xã hội, dịch vụ du lịch,
phát triển đô thị của các tỉnh trong vùng Tây Nguyên. Với các điều kiện về giao
thông tƣơng đối thuận lợi với tuyến đƣờng cao tốc Bắc Nam đi qua, nguồn tài
nguyên phong phú, chính sách đầu tƣ có nhiều thuận lợi… Thành phố Pleiku
đang là một khu vực có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội, phát triển
đô thị, thƣơng mại dịch vụ.
Để thực hiện phƣơng án quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm
2020, định hƣớng đến năm 2030 đã đƣợc phê duyệt của thành phố Pleiku thì
cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan trọng, góp phần tạo quỹ đất sạch

1


phục vụ cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã
hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử dụng hiệu quả các loại đất, giúp
thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng theo
hƣớng hiệu quả, bền vững. Thực tế cơng tác phát triển quỹ đất của thành phố
hiện cịn nhiều khó khăn, vƣớng mắc nhƣ hoạt động của các tổ chức có chức
năng phát triển quỹ đất chƣa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ đƣợc giao, chƣa
đạt hiệu quả nhƣ mong đợi, việc bố trí tái định cƣ phải di dời chỗ ở chƣa kịp
thời, chính sách bồi thƣờng giữa các dự án thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi
đất và dự án không thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đã phát sinh nhiều bất
cập. Các dự án nhà đầu tƣ tự thỏa thuận bồi thƣờng thƣờng có thêm các khoản
hỗ trợ cho ngƣời dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nƣớc thu hồi chỉ
thực hiện đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình
trạng nhƣ vậy là do việc xác định giá đất chƣa tính hết giá trị của đất, không
thỏa mãn yêu cầu của ngƣời dân bị thu hồi đất; công tác lập và xét duyệt các khu
quy hoạch chƣa đảm bảo hiệu quả về kinh tế - xã hội, đảm bảo thời gian, nguồn
vốn đầu tƣ để thực hiện các dự án đúng tiến độ quy định; nguồn vốn phục vụ cho
công tác phát triển quỹ đất còn hạn chế …
Xuất phát từ tầm quan trọng đó, đƣợc sự phân cơng của khoa Quản lý đất
đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, dƣới sự hƣớng dẫn của PGS.TS. Trần
Trọng Phƣơng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng phát triển
quỹ đất tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”, nhằm đánh giá thực trạng và đề
xuất những giải pháp thích hợp để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất cho những năm
tiếp theo của thành phố.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
-

Đánh giá đƣợc thực trạng, khả năng phát triển quỹ đất của thành phố

Pleiku, tỉnh Gia Lai và một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác phát triển quỹ đất
của thành phố Gia Lai giai đoạn 2012-2017.
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển quỹ đất của thành phố Pleiku,
tỉnh Gia Lai thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
-

Không gian: Địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai;

-

Thời gian: Từ năm 2012 - 2017.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Nghiên cứu đánh giá các nhóm yếu tố ảnh hƣởng về chính sách; tài chính;
quy hoạch có mức tác động đến phát triển quỹ đất tại thành phố Gia Lai. Đánh
giá ảnh hƣởng của công tác phát triển quỹ đất đến kinh tế xã hội, môi trƣờng của
thành phố thông qua các yếu tố là thu nhập ngƣời dân, đời sống tinh thần, cơ sở
hạ tầng, môi trƣờng sống và việc làm.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Bổ sung phƣơng pháp luận trong nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất
thông qua việc xác định yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển quỹ đất.
Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác phát
triển quỹ đất.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các cấp thẩm quyền có thể sử dụng làm tài liệu nhằm nâng cao hiệu quả
của công tác phát triển quỹ đất, đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có liên quan đến việc phát triển quỹ đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh
tế - xã hội của tỉnh và thành phố Pleiku.
Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao
học và sinh viên cũng nhƣ những nhà quản lý đất đai về công tác phát triển quỹ
đất trên địa bàn các tỉnh có tính tƣơng đồng ở Việt Nam.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai là
điều kiện cần để tổ chức sản xuất và duy trì sự sống đối với mọi sinh vật trên trái
đất. Từ Luật đất đai 1993 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng
định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng”.

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: khí hậu bề mặt,
thổ nhƣỡng, địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cƣ
của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san
nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa,...) (Hội nghị
quốc tế về môi trƣờng tại Rio de Janerio, 2003).

Đất đai là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững
trên trái đất (Land administration guidelines, 1996).
Đất đai: là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy
đủ thuộc tính của một loại tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời
(có giá trị sử dụng), con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tƣợng trao
đổi mua bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những
đặc điểm, tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử
dụng là chủ yếu, đất đai chỉ đƣợc xem nhƣ là một tƣ liệu sản xuất chủ yếu dành cho
sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; trong
mơ hình kinh tế thị trƣờng, đất đai không những đƣợc xem nhƣ là một tƣ liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế đƣợc để tiến hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn
đƣợc xem nhƣ là một hàng hóa đặc biệt vì có thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn
hóa thành tài chính cho đầu tƣ, phát triển.

4


(Phan Văn Thọ, 2012).
2.1.1.2. Quỹ phát triển đất
a. Khái niệm
Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Quỹ phát triển đất là tổ
chức tài chính nhà nƣớc hoạt động theo ngun tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí
phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát
triển đất có tƣ cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, có
bảng cân đối kế tốn riêng, đƣợc mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nƣớc và các tổ
chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Quỹ phát triển đất của
địa phƣơng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tƣ
phát triển, quỹ tài chính khác của địa phƣơng để ứng vốn cho việc bồi thƣờng,

giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ phát
triển đất đƣợc phân bổ từ ngân sách nhà nƣớc và huy động các nguồn khác theo
quy định của pháp luật (Chính phủ nƣớc CHXHCNVN, 2014).
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng
năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ
phát triển đất. Quỹ phát triển đất đƣợc sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn
cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tƣ phát triển
quỹ đất, quỹ nhà tái định cƣ theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi
đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể
thao, mơi trƣờng và các nhu cầu khác của địa phƣơng; Hỗ trợ thực hiện các đề
án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cƣ; hỗ
trợ xây dựng các cơng trình hạ tầng tại địa phƣơng có đất bị thu hồi; Hỗ trợ
khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cƣ...
b. Kinh phí hoạt động của quỹ phát triển đất
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
bao gồm:
-

Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nƣớc cấp theo quy định về thực hiện

nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;

Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tƣ xây

5

dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình;
Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhƣợng, tạo lập, phát
triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cƣ theo dự tốn đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả đất có tài
sản gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có sử dụng đất theo
quy định về hƣớng dẫn lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện đầu tƣ dự án có sử dụng
đất và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; lãi đƣợc chia từ các hoạt
động liên doanh, liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng; các khoản thu từ thực hiện
hoạt động dịch vụ theo hợp đồng ký kết và quy định của pháp luật; các khoản thu
từ hoạt động sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn vốn đƣợc ứng từ ngân sách nhà nƣớc, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
-

Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.

Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chƣơng trình,
phƣơng án, dự án, đề án đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
luật.

Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp

-

Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức phát triển quỹ đất đƣợc sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực

hiện các nhiệm vụ đƣợc giao, cụ thể nhƣ chi thƣờng xuyên cho các nhiệm vụ
khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dƣỡng cán bộ, viên chức;... nhƣng mục chi
chủ yếu là chi cho việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
Để có nguồn tài chính ổn định cung cấp cho Tổ chức phát triển quỹ đất
thực hiện nhiệm vụ tạo lập quỹ đất, năm 2010 Chính phủ đã ban hành Quyết định
số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tƣớng Chính phủ về Quy chế mẫu
về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục quy định Quỹ phát triển đất
của địa phƣơng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tƣ
phát triển, quỹ tài chính khác của địa phƣơng để ứng vốn cho việc bồi thƣờng,

6


giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ
phát triển đất đƣợc phân bổ từ ngân sách nhà nƣớc và huy động các nguồn khác
theo quy định của pháp luật. Đồng thời chính phủ cũng quy định nguồn vốn của
Quỹ phát triển đất đƣợc ngân sách nhà nƣớc phân bổ, bố trí vào dự tốn ngân
sách địa phƣơng, đƣợc cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm
hoặc huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy
thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá nhân trong nƣớc và nƣớc ngồi
theo chƣơng trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật).
Quỹ phát triển đất đƣợc sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ
đất và các tổ chức khác để thực hiện việc phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Số tiền Quý đã
ứng cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện phát triển quỹ đất sạch để cho thuê
thông qua hình thức đấu giá chia thành ba trƣờng hợp để hoàn trả vào Quỹ phát
triển đất nhƣ sau: thứ nhất đối với trƣờng hợp ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho thuê

đất mà khơng đƣợc miễn, giảm tiền th đất thì việc hoàn trả số tiền để thực hiện
phát triển quỹ đất sạch cho Quỹ phát triển đất do ngân sách nhà nƣớc thực hiện
theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nƣớc; thứ hai đối với trƣờng hợp
ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất đƣợc miễn, giảm toàn bộ tiền thuê đất thì
ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất phải thực hiện hoàn trả số tiền để thực hiện
phát triển quỹ đất (tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng theo phƣơng án đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt) vào ngân sách nhà nƣớc và đƣợc
tính vào vốn đầu tƣ của dự án; trƣờng hợp thứ ba là đối với trƣờng hợp ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất đƣợc miễn, giảm một phần tiền thuê đất thì ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất phải hoàn trả số tiền để phát triển quỹ đất (tiền bồi
thƣờng, giải phóng mặt bằng theo phƣơng án đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt) vào ngân sách nhà nƣớc và đƣợc trừ vào số tiền thuê đất phải
nộp, số tiền cịn lại nếu có đƣợc tính vào vốn đầu tƣ của dự án. Đối với trƣờng
hợp ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất và ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất tự nguyện ứng trƣớc
tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng theo phƣơng án đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền phê duyệt đƣợc trừ số tiền đã ứng trƣớc vào tiền thuê đất phải nộp
theo phƣơng án đƣợc duyệt, mức trừ không vƣợt quá số tiền thuê đất phải nộp,
đối với số tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng cịn lại nếu có đƣợc tính vào vốn

7


đầu tƣ của dự án. Tƣ tự nhƣ vậy, đối với việc hoàn trả tiền thực hiện phát triển
quỹ đất vào Quỹ phát triển đất đối với trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà
nƣớc giao đất.
Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chính sách về
nguồn tài chính phục vụ phát triển quỹ đất ngày một cụ thể hơn. Có thể thấy
rằng, pháp luật đất đai năm 2003 chƣa có các quy định rõ ràng về việc hồn vốn
để phát triển quỹ đất thì đến pháp luật đất đai năm 2013, những nội dung này đã

đƣợc cụ thể hơn đối với từng trƣờng hợp.
2.1.1.3. Phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất đƣợc hiểu một cách đầy đủ là tồn bộ q trình phát
triển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất đai
sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an ninh
quốc phịng và mơi trƣờng.
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về
quy mơ, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu
cầu sử dụng đất theo chiều hƣớng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất
sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đƣa đất vào sử dụng. (Đào
Cơng Hịa và cs., 2007).
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cƣờng hoạt động để tập trung
quỹ đất dự trữ có nhƣ vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trƣờng (tăng
cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trƣờng (giúp Nhà nƣớc chủ động trong vấn
đề điều tiết thị trƣờng. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi
đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí,
diện tích).
Quản lý quỹ đất: đƣợc hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự
trữ đất đai) đã tạo lập đƣợc trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà
nƣớc có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu cơng ích hoặc khi có điều kiện thị trƣờng
phù hợp thì đƣa ra thị trƣờng nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai.
Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức nhƣ san lấp
mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng
giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải
tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu

8

cơng ích và nhu cầu của thị trƣờng đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một
cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị
trƣờng thơng qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá.
Nhƣ vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nƣớc tiến hành thực
hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính
của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nƣớc khống chế tổng lƣợng cung về đất
đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất từ
tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý, phát triển
quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành
phát triển quỹ đất.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đƣợc thực hiện thơng qua 2 hình thức chủ
yếu là Nhà nƣớc thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho ngƣời có đất thu hồi;
hoặc hình thức Nhà đầu tƣ (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận
chuyển nhƣợng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.

2.1.2. Vai trò của phát triển quỹ đất
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác
trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Tuy nhiên đất đai lại có tính cố định vị trí,
khơng thể di chuyển đƣợc, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô
theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố mơi trƣờng có đất. Mặt khác,
đất đai khơng giống các hàng hóa có thể sản sinh qua q trình sản xuất, đất đai
là có hạn và giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Giá trị
của đất đai thể hiện ở mức độ khan hiếm của nó tại các vị trí khác nhau.
Trên thực tế việc sử dụng đất đai tại nhiều địa phƣơng chƣa đạt hiệu quả
cao, việc tập trung các diện tích đất chƣa đạt hiệu quả đó để phục vụ cho mục
đích phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các cơng trình, các dự án nhằm nâng cao

hiệu quả sử dụng đất, góp phần vào phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng
là rất cần thiết.
2.1.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Yếu tố cơ chế, chính sách
Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam đƣợc ghi rõ tại Hiến pháp Nƣớc Cộng

9


hòa xã hội chủ Việt Nam qua các thời kỳ khác nhau. Hiến pháp là đạo luật cơ bản
và cao nhất của một nƣớc, nó thể hiện ý chí, nguyện vọng của tuyệt đại đa số
nhân dân nƣớc đó. Hiến pháp đƣợc coi là đạo luật cơ bản, các quy định của Hiến
pháp là căn cứ pháp lý để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nƣớc.
Tại Việt Nam, qua các thời kỳ đã có năm (5) lần ban hành Hiến pháp (1946,
1959, 1980, 1992 và 2013).Tuy nhiên, đến Hiến pháp năm 1980 mới công nhận
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. Xét về hệ
thống Luật qua các thời kỳ thì tại nƣớc ta đã ban hành 5 Luật, từ Luật Cải cách
ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013. Qua mỗi thời kỳ phát triển
thì Luật Đất đai lại đƣợc sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình phát triển của
đất nƣớc. Bắt đầu từ Luật Đất đai 2003 thì chính thức quy định công tác phát
triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ chức, hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất.
Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đứng ra làm đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu hổi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng việc quy định cụ thể các quyền
đối với ngƣời sử dụng đất trong Luật Đất đai nhƣ quyền chuyển nhƣợng, thừa kế,
thế chấp đã tạo điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia dễ dàng hơn vào các quan
hệ giao dịch bất động sản nói chung, thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng. Điều
này là cơ sở để thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trong cả nƣớc.

Trong thời gian qua, công tác phát triển quỹ đất tại các địa phƣơng đã có
nhiều tiến bộ, góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng đất. Hiện có hai
hình thức phát triển quỹ đất: Một là Nhà nƣớc đứng ra thu hồi và giao lại mặt
bằng cho các chủ đầu tƣ; Hai là các chủ đầu tƣ trực tiếp thỏa thuận với chủ sử
dụng đất, hình thức này thực tế là chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Hai hình
thức phát triển quỹ đất này tuy có phƣơng thức thực hiện khác nhau nhƣng đều
phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế- xã
hội, giữ vững an ninh chính trị, quốc phịng và mơi trƣờng của đất nƣớc;
Đảm bảo hài hịa lợi ích của ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ và Nhà
nƣớc;
Trong một nhà nƣớc pháp quyền, mọi hoạt động của ngƣời dân đều phải
nằm trong khuôn khổ của luật pháp thì việc ban hành các cơ chế, chính sách chi
tiết và cụ thể là rất cần thiết. Nếu thiếu đi các chủ trƣơng, cơ chế, chính sách
pháp luật thì việc thu hồi đất phục vụ cơng tác phát triển quỹ đất sẽ không thể

10


thực hiện đƣợc. Vậy nên để đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nƣớc thì các cơ
chế, chính sách pháp luật của Nhà nƣớc cũng phải thay đổi để phù hợp với từng
giai đoạn khác nhau.
2.1.3.2 Yếu tố tài chính
Tài chính là yếu tố khơng thể thiếu trong cơng tác phát triển quỹ đất và là
yếu tố tác động trực tiếp, chủ yếu tới kết quả thực hiện. Tài chính đƣợc nhắc đến
chủ yếu thơng qua khía cạnh về giá đất tính bồi thƣờng khi thực hiện thu hồi đất,
ngồi ra việc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp cũng là một
hình thức hay giúp các nhà đầu tƣ tiếp cận đƣợc mặt bằng xây dựng đồng thời
giảm thiểu đƣợc chi phí đầu tƣ ban đầu.
Trong thời gian qua những quy định về giá đất từng bƣớc hình thành và

khơng ngừng hồn thiện khung pháp lý phù hợp với chủ trƣơng, đƣờng lối của
Đảng, Nhà nƣớc, là công cụ giúp cho Nhà nƣớc giải quyết quan hệ đất đai theo
cơ chế thị trƣờng gắn với hiệu quả, khả thi trên nhiều khía cạnh nhƣ: cải thiện
môi trƣờng đầu tƣ, giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng
đất, nhà đầu tƣ; bảo đảm chính sách phát triển kinh tế với ổn định xã hội của
Đảng và Nhà nƣớc; khai thác nguồn lực đất đai để biến nguồn lực tiềm năng
thành nguồn lực tài chính, nguồn vốn cho đầu tƣ phát triển và là cơng cụ có tác
động trực tiếp, quan trọng đến công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam.
Giá đất đƣợc nêu trong Luật Đất đai 2013 là giá trị quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; là cơng cụ để Nhà nƣớc xác định thu nghĩa vụ tài
chính về đất đai; giá đất giúp cho giao dịch dân sự về đất đai thành cơng. Đặc
biệt giá đất có vai trị quan trọng trong công tác phát triển quỹ đất, thể hiện rõ nét
ở
-

một số điểm sau:
Giá đất là công cụ để Nhà nƣớc thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt

động của thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng nhà đất nói riêng, giảm và
tiến tới xóa bỏ các hiện tƣợng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trƣờng nhà đất.
Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong việc điều tiết
giữa lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tƣ với lợi ích của
ngƣời sử dụng đất đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất hợp lý sẽ tạo điều
kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhạn tiến độ dự án đầu tƣ. Để đẩy
nhanh đƣợc tiến độ cơng tác phát triển quỹ đất thì Nhà nƣớc phải có chính sách bồi
thƣờng giá trị hợp lý cho những ngƣời có đất hồi để ngƣời

11

dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc làm hoặc có những phƣơng án khác để ổn
định cuộc sống. Nhƣ vậy, Nhà nƣớc vừa phải giải quyết vấn đề phát triển quỹ
đất vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những ngƣời dân có đất thu hồi; chính
sách về giá đất sẽ có vai trị giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Vì vậy, Nhà nƣớc
cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc phát
triển quỹ đất, đặc biệt là đối với hình thức Nhà nƣớc thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ cũng nhƣ giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong quá trình phát triển
quỹ đất. Giá đất nói chung và giá đất trong phát triển quỹ đất nói riêng là một loại
cơng cụ tài chính để Nhà nƣớc tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên cạnh
việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất cịn có tác dụng
định hƣớng thị trƣờng. Trong nền kinh tế thị trƣờng, giá đất có cơ chế hình
thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan, đó là quy luật cung cầu, quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Tuy nhiên, Nhà nƣớc cũng đƣa ra những biện
pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trƣờng vận
động lành mạnh, ổn định, đúng hƣớng. Một trong những chính sách phải kể đến
là yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nƣớc ta, khi mà đất đai
đƣợc xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định
vai trị quản lý của Nhà nƣớc thơng qua cơ chế giá với tƣ cách là đại diện chủ sở
hữu tồn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phƣơng diện chính trị pháp lý,
cả về phƣơng diện quản lý kinh tế.
-

Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nƣớc thu

hồi, ngƣời dân có đất thu hồi thƣờng có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu
hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những ngƣời bị
thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những ngƣời bị thu hồi dất nông
nghiệp. Nên việc bồi thƣờng lại giá trị đất đã bị thu hồi cho ngƣời dân để ngƣời
dân bị thu hồi đất có thể tìm đƣợc chỗ ở mới tƣơng đƣơng hoặc tốt hơn nơi ở cũ
đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý

nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời có
đất thu hồi mà đƣợc tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm
quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác
định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hƣởng, khiếu kiện về
quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, cơng bằng xã hội khơng cịn, tất cả các điều
này dẫn đến mất ổn định xã hội.

12