Bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Ngành: Dịch vụ pháp lý) - Trường CĐ Cộng đồng Lào Cai

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LÀO CAI
TRƯỜNG CAO ĐẲNG CỘNG ĐỒNG LÀO CAI

BÀI GIẢNG
MÔN HỌC: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
NGÀNH: DỊCH VỤ PHÁP LÝ
(Áp dụng cho trình độ Trung cấp)

LƯU HÀNH NỘI BỘ
Năm 2017

1


Lời nói đầu
Quản lý đất đai là một trong những lĩnh vực trọng yếu của nền hành chính
mà mọi quốc gia, dù ở bất kỳ chế độ chính trị với trình độ phát triển nào cũng đều
quan tâm. Để quản lý đất đai, mỗi quốc gia có những phương thức quản lý khác
nhau nhưng đều hướng đến mục đích quản lý một cách đầy đủ, kịp thời, chính xác
các thơng tin về biến động, thay đổi hiện trạng sử dụng đất. Ở Việt Nam, đăng ký
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là khâu tiền đề của
toàn bộ hoạt động quản lý đất đai do Nhà nước quản lý. Do đó,việc tổ chức thực
hiện phải được chính xác, kịp thời, thuận tiện, đúng quy định của pháp luật về đất
đai.
Xuất phát từ thực tế trên, tác giả đã dày công nghiên cứu và biên soạn Tập
bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên cơ sở các
văn bản pháp luật hiện hành quy định về đất đai. Tập bài giảng sẽ cung cấp những
kiến thức cơ bản về đất đai, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai…. Đây sẽ là tài liệu
quan trọng để học sinh, sinh viên chuyên ngành pháp luật rèn các kỹ năng nghề
nghiệp về quy trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoa Pháp lý – Trường Cao đẳng Cộng đồng Lào Cai xin trân trọng giới
thiệu tập bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất và rất
mong nhận được sự góp ý phê bình của bạn đọc để tài liệu này ngày càng được
hoàn thiện hơn.
Tác giả
GV.Trần Quang Tạo – Khoa Pháp lý

2


TẬP BÀI GIẢNG
MÔN HỌC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
TRÊN ĐẤT
Mục tiêu môn học:
- Về kiến thức:
+ Trình bày được những nội dung cơ bản trong bài học;
+ Nắm được các vấn đề mang tính lí luận chung về đất đai;
+ Nắm được các quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất.
- Về kỹ năng:
+ Có phương pháp tiếp cận khoa học, kỹ năng phân tích, đánh giá các vấn đề
pháp luật về đăng ký đất đai;
+ Quy trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất;
+ Áp dụng các quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản trên
đất vào thực tiễn công việc, cuộc sống.
- Về năng lực tự chủ và trách nhiệm:
+ Có ý thức chấp hành đúng quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, nhà
ở và tài sản khác trên đất;
+ Có tinh thần làm việc nghiêm túc, khoa học, trách nhiệm với cơng việc
được giao và có tinh thần làm việc hợp tác, phối hợp với người khác và trong tập
thể.

3


Chương I: Những vấn đề chung về đất đai
1. Khái niệm chung
1.1. Khái niệm đất đai
a. Đất đai: là khoảng không gian cho các hoạt động của con người được thể thiện
ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau
b. Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
c. Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận.
d. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất): là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất.
e. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định.
f. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
g. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất: là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
h. Giá đất: là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

i. Hộ gia đình sử dụng đất: là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
k. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: là hộ gia đình, cá nhân đã
được Nhà nước giao, cho th, cơng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận
4


chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất
nông nghiệp trên đất đó.
1.2. Các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai
a. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Đất đai là
một loại tài nguyên thiên nhiên do thiên nhiên ban tặng cho con người vì vậy nó
phải thuộc về tồn dân. Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ điều kiện để đại
diện cho nhân dân đứng ra quản lý đất đai
- Cơ sở: Hiến pháp 2013 ( điều 53,54) và Luật Đất đai 2013( điều 4)
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 54, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ:
1. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật
cần thiết do luật định vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và

được bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực
hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng
khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
- Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
các quyền năng sau:
+ Quyền định đoạt đối với đất đai.
Trước hết phải khẳng định, đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu
sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm
nhất quán của Đảng, Nhà nước và nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến
nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai.
Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình
thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất,
cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải

5


thuộc sở hữu chung của tồn dân, khơng thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức
nào.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
b. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và phát triển: là một loại
tài nguyên nhưng đất đai khơng phải là vơ hạn, vì vậy nếu khơng sử dụng đất đai
hợp lý thì sẽ gây lãng phí đất. Để sử dụng đất đai có hiệu quả thì bắt buộc phải có
những quy hoạch và pháp luật về đất.

Việc quản lý đất đai theo quy hoạch chính là điều kiện để đất đai sử dụng hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả, đạt mục đích và u cầu phát triển đất nước.
- Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai:
Điều 23 - Luật Đất đai 2013.
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai.
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.
Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình
có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ quan quản lý đất đai: Điều 24 - Luật Đất đai 2013.
+ Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương
đến địa phương.
+ Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về
đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.
c. Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp:
- Ưu tiên bảo đảm số lượng về mặt diện tích đất nơng nghiệp.
Đất nơng nghiệp là tư liệu sản xuất chính, khơng thể thay thế được của q trình
sản xuất nơng nghiệp. Vì vậy đặt ra ngun tắc này là nhằm mục đích ngăn chặn
tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, bởi
vì Việt Nam hiện nay có trên 60% người dân hoạt động liên quan đến nơng
nghiệp, nhưng tính bình qn đất nông nghiệp trên đầu người của Việt Nam lại
thuộc vào hàng thấp nhất của thế giới. Bình quân đất nơng nghiệp là
1000m2/người ( bình qn của thế giới là 4000m2/ người). Bên cạnh đó tốc độ đơ
thị hóa và cắt đất cho các khu công nghiệp, khu vui chơi, giải trí đã làm cho quỹ
đất nơng nghiệp đang bị giảm dần, nên việc đặt ra nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ

đất nơng nghiệp cũng chính là bảo đảm cho sinh kế của hơn 50 triệu người dân
- Ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng dần hiệu quả sử dụng đất.

6


Ưu tiên ở đây là thực hiện song hành công cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa gắn
với an ninh lương thực chứ không phải bảo vệ nền nông nghiệp là mâu thuẫn với
tiến trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa của đất nước.
- Khuyến khích đầu tư vào đất đai: Điều 9 - Luật Đất đai 2013.
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư,
tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc sau đây:
+ Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;
+ Khai hoang, phục hoá, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nước hoang hoá vào sử dụng;
+ Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.
1.3. Cơ quan quản lý NN về đất đai
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; đó
là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất; trong việc phân phối
và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình
sử dụng đất.
1.3.1. Hệ thống CQ quyền lực nhà nước
a. Vai trò của QH và CQ trực thuộc QH: QH ban hành luật, nghị quyết về đất đai.
Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Thực hiện quyền giám
sát.Khoản 1 Điều 21; Khoản 1 Điều 45; Luật Đất đai 2013.
Khoản 1 Điều 21 Luật Đất đai 2013
- QH ban hành luật, nghị quyết về đất đai.
- Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong

phạm vi cả nước.
b. Vai trò của cơ quan quyền lực Nhà nước ở địa phương : Khoản 2 Điều 21 Luật
Đất đai 2013.
- HĐND các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Thơng qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền được quy
định.
- Giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
1.3.2. Hệ thống CQ Hành chính Nhà nước
a. Chính phủ: Thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
( Khoản 1 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)

7


- Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
b. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: UBND các cấp có
trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền đã được
quy định .
( Khoản 3 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)
* Lưu ý: UBND có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất
của địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất
của địa phương đó.
1.3.3. Hệ thống CQ chuyên ngành quản lý đất đai:
a. Cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai:
* Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

( Khoản 2 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh
tế - kỹ thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính
các cấp.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung
cấp tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải
quyết tranh chấp địa giới hành chính.
+ Bộ Tài ngun và Mơi trường chỉ đạo, hướng dẫn việc lập bản đồ hành chính các
cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính tồn
quốc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý
bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính.
- Tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước, các
vùng theo định kỳ 05 năm một lần và theo chuyên đề;
- Chỉ đạo việc thực hiện điều tra, đánh giá đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương;
- Tổng hợp, công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước.
- Việc kiểm kê đất đai chuyên đề để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện
theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và cơng bố
kết quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai 05 năm của cả nước.

8


- Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc thống kê, kiểm kê
đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Bộ Tài nguyên và Mơi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
+ Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá
trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh.
- Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm cơng bố cơng khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện hàng
năm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước để báo cáo Chính phủ trình
Quốc hội vào kỳ họp cuối năm.
* Sở Tài nguyên và Môi trường: là cơ quan chuyên ngành quản lý về tài nguyên
thiên nhiên và môi trường trực thuộc Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh.
2. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất
2.1. Khái niệm người sử dụng đất:
a. Lý luận chung:
- Khái niệm người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất);
- Năng lực chủ thể của người sử dụng đất;
- Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Một là, toàn bộ những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được nhà nước
quy định, phụ thuộc vào ý chí của nhà nước;
- Hai là, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất phát sinh trong quá
trính sử dụng đất trên cơ sở các QPPL hoặc từ hành vi của họ (quyền và nghĩa vụ
tự tạo).
b. Khái niệm: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là tổng hợp các quyền và
nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho
người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong
quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật.
c. Chú ý:

- Cơ sở pháp lý ban đầu xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự về đất đai;
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với NN;
- Cơ chế pháp lý cho việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
d. Khái niệm người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
*. Về mặt lý luận:

9


- Căn cứ vào cơ sở pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân, HGĐ
được coi là người sử dụng đất khi được NN giao, cho thuê, cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng đất…
- Căn cứ vào thực tế sử dụng đất thì người sử dụng đất là người trên thực tế đang
sử dụng đất.
*. Khái niệm
Người sử dụng đất là các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cơ sở
tơn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở
gắn liền với đất ở tại Việt Nam
2.2. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất
2.2.1. Địa vị pháp lý của các tổ chức trong nước sử dụng đất
a. Khái niệm và phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất
* Khái niệm
Các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: “cơ quan nhà nước; tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn
vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây
gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất"

b. Phân loại:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng…
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa
vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi
đất.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng…
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối
với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

10


+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
+ Quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không
được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
+ Có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp

không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại
đất có mục đích sử dụng tương ứng;
+ Có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử
dụng tương ứng.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê…
+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy
định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê
đất theo mục đích đã được xác định;
+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận
góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định;
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với
đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền SDĐ…
- Tổ chức kinh tế được th đất để xây dựng cơng trình ngầm
c. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất
- Quyền và nghĩa vụ chung
- Quyền và nghĩa vụ riêng
2.2.2. Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tơn giáo và cộng đồng dân
cư đang sử dụng đất.
(Từ 179 -> 181 Luật đất đai 2013)
* Điều 179 Luật Đất đai 2013.

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
11


- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn
với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật
này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người
nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
theo mục đích đã được xác định;
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của
pháp luật về dân sự;
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo
quy định của pháp luật;
- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th

thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm
tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không
được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
* Điều 180 Luật Đất đai 2013.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử
dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền và nghĩa vụ
chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1 Điều 179 của Luật này;
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền
và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật này.
12


* Điều 181 Luật Đất đai 2013.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy
định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
2.2.3. Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam.
( Từ điều 182 ->187 Luật đất dai).
* Điều 182 Luật Đất đai 2013.
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Xây dựng các cơng trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt

Nam có thẩm quyền;
- Sở hữu cơng trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất.
* Điều 183 Luật Đất đai 2013.
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy
định tại Điều 189 của Luật này;
- Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất trong thời hạn sử dụng đất;
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất trong thời hạn sử dụng đất;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng
đất;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi hoặc doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
13


ngồi có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng
với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175
của Luật này.
* Điều 185 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian th, th lại
thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
- Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy
định tại Điều 175 của Luật này.
* Điều 185 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có quyền
và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 183 của Luật này;
- Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 và khoản 5 Điều 183 của Luật này.
Chương II
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền trên đất
1. Khái niệm đăng ký đất đai
1.1. Khái niệm, đối tượng và vai trò của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn trên đất:
a. Khái niệm đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính
đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lýchặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
b. Đối tượng: Điều 5 Luật Đất đai 2013
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

14


- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo
và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
c. Vai trò:
*Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
cơng dân như quản lý nguồn thuế.
*Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
* Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất.
1.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất
– Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);
– Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);
– Nguyên tắc công khai (the principle of publicity);

– Nguyên tắc chuyên biệt hoá (the principle of speciality).
1.3. Mục đích của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất
- Đối Với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp
quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai.
- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
2. Các quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất
2.1. Điều kiện: Điều 99 Luật Đất đai 2013
15


a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều
100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành

viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.2. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất
( Điều 95 Luật Đất đai 2013)
2.2.1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
2.2.2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
16


d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung

của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.3. Thẩm quyền: Điều 105 Luật Đất đai
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.

17

2.4. Trình tự, thủ tục
2.4.1. Trình tự thủ tục lần đầu
a. Trình tự thực hiện:
Căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục thực hiện như
sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:
 Đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu
 Chứng minh thư nhân dân.
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
 Thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa
đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp;
 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
 Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
cấp xã trong 15 ngày.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
 Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;
 Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa
vụ tài chính;
 Chuẩn bị hồ sơ để Phịng tài ngun và mơi trường trình ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
 Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Bước 3: Trả kết quả
Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ

gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao cho người được cấp.
b. Hồ sơ:
Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
+ Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
18


Nam Dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của
Chính phủ:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo
Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về cơng tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang
quản lý, bao gồm:
++ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình; về việc xây dựng, sửa
chữa nhà ở, cơng trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
++ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị
được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt,
chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh
phê duyệt, chấp thuận.
++ Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ có thể
chứng minh việc sử dụng đất lâu dài, không tranh chấp có xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp
tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước
khơng cịn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
c. Hồ sơ đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

19


Một trong các giấy tờ quy định tại điều 31, 32, 33, 34 của ghị định 43/2014/NĐ-CP
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có
sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng.
d. Bản sao về việc thực hiện nghiã vụ tài chính liên quan đến đất.
e. Các khoản tiền phải nộp:
Tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất của gia đình bạn đáp ứng được các điều
kiện quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như nêu trên thì gia đình bạn khơng

phải đóng tiền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ: 0,5% Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày
17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ (thông tư 124/2011/TT-BTC hướng
dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: (theo thơng tư 106/2010/TT-BTC
Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất).
Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp Giấy
chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (khơng có nhà và tài sản
khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa khơng q 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi,
xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa khơng q 50.000
đồng/lần cấp.
2.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản
khác gắn liền với đất
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc theo quy định đối với từng
trường hợp cụ thể; gửi thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông
báo thu nghĩa vụ tài
Bước 3: Người sử dụng đất nộp các nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật
Bước 4: Xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai

20

Bước 6: Trong thời gian 15 ngày, văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng
nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường
hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

XÁC NHẬN KHOA
Bài giảng môn học Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
đã bám sát nội dung trong chương trình mơn học. Đáp ứng được đầy đủ nội dung
về kiến thức, kỹ năng, năng lực tự chủ trong chương trình mơn học.
Đồng ý đưa vào làm Bài giảng môn học Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất thay thế cho giáo trình.

Người biên soạn

Lãnh đạo khoa

Trần Quang Tạo

21