Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn xã đông phong, huyện cao phong, tỉnh hòa bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.05 MB, 55 trang )
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Khoa Quản lý đất đai, Trường Đại
học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, em đã được trang bị một số kiếm thức cơ
bản về chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế để giúp em hoàn thành chuyên đề
tốt nghiệp của mình.
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn, em xin nói lời cảm ơn chân thành
nhất tới Ban Giám hiệu nhà trường – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội, Ban chủ nhiệm Khoa và các thầy, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai đã
quan tâm, giúp đỡ dìu dắt em trong suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại
trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo ThS. Nguyễn Thị Khuy
– Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và viết chuyên đề tốt
nghiệp của mình.
Cùng với đó, cho em gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Ban lãnh đạo
cùng toàn thể cán bộ ”Hành chính-một cửa” Ủy ban nhân dân xã Đông Phong,
đơn vị đã trực tiếp giúp đỡ em trong thời gian thực hiện chuyên đề.
Do điều kiện thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn của bản
thân còn hạn chế nên trong đề tài này không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong
được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy giáo, cô giáo để chuyên đề của em
hoàn thiện hơn ./.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2014
SINH VIÊN
Triệu Thanh Thảo
MỤC LỤC
TỪ VIẾT TẮT.......................................................................................................10
1.1. Cở sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................4
1.1.1. Cở sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................................................4
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của nghành nông nghiệp; là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ
thuật, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian sử dụng đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ
thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người..................................................4
Việt Nam trong những năm gần đây chịu ảnh hưởng và tác động của nhiều yếu
tố từ việc tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển từ nền kinh tế tập
trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà
nước. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm công tác quản lý sử dụng đất
hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm ngày càng trở nên phức tạp.......................................4
Chính vì vậy, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Nhà nước ta quan
tâm. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác Đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính giữ vai trò quan trọng.................4
Thông qua công tác đăng ký đất đai Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất cũng như các thông tin và tính pháp lý của thửa đất, từ
đó có những điều chỉnh hợp lý đúng với pháp luật và bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của công đồng cũng như lợi ích của nhân dân.................................4
Đối với Nhà nước: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích sau:...........................................4
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản
thân việc triển khai một số hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống
pháp luật..................................................................................................................4
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng,.......................................................................................................5
+ Giám sát việc giao dịch đất đai............................................................................5
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an..............................................................................5
+ Thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi đất. . .....................................................................................5
Đối với người sử dụng đất: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:.......................................5
+ Tăng cướng an toàn về chủ quyền đối với thửa đất...........................................5
+ Khuyến khích chủ sử dụng đầu tư vào đất đai..................................................5
+ Mở rộng khả năng vay vốn..................................................................................5
+ Hỗ trợ các giao dịch về đất đai............................................................................5
+ Giảm các tranh chấp về đất đai. . .......................................................................5
Đối với xã hội: việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:.............................................................5
+ Giúp tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một
cách thuận lợi...........................................................................................................5
+ Tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch bất động sản , góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản..................................................................5
+ Tạo điều kiện huy động vốn đầu tư thông qua hoạt dộng thế chấp vốn..........5
+ Có tác dụng đăng lực trong phòng chống tham nhũng về đất đai. . ................5
Vì vậy, việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu đối với
người tham gia sử dụng đất. Nhờ vậy mà người sử dụng đất có thể yên tâm
khai thác tiềm năng của đất hợp lý, có hiệu quả và chấp hành đầy đủ các quy
định về đất đai.........................................................................................................5
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................................................5
1.1.3. Quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................................10
Thẩm quyền cấp GCN...........................................................................................13
2.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................................19
Vị trí địa lý.............................................................................................................19
Đông Phong là một xã miền núi thuộc huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình. Nằm
cách xa trung tâm huyện, giao thông đi lại khó khăn nên đã hạn chế rất nhiều
khả năng giao lưu văn hóa, kinh tế, xã hội cũng như ứng dụng tiến bộ khoa học
kĩ thuật, thu hút vốn đầu tư của xã......................................................................19
2.3.1. Tình hình chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..........................................31
2.3.2. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân............................................................31
Thực hiện đúng như quy định của Luật đất đai, : Hồ sơ bao gồm các giấy tờ,
đơn từ được theo từng trường hợp cụ thể được quy định trong TT 24/2014/TT
– BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:................................................38
b. Về trình tự:........................................................................................................39
Bước 1 : Chủ sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại VPĐKQSD đất; VPĐKQSD đất
có trách nhiệm:......................................................................................................39
- Trích lục bản đồ địa chính;................................................................................39
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiên được cấp GCN QSDĐ....................39
Bước 2 : Thụ lý tại UBND xã................................................................................39
Lấy ý kiến xác nhận của UBND xã;.....................................................................39
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND xã trong thời
hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.. .39
Gửi hồ sơ đến VPĐKQSD đất của huyện............................................................39
Bước 3 : Thẩm định hồ sơ tại VPĐKQSD đất.....................................................39
Nhận lại hồ sơ từ UBND xã ;................................................................................39
Kiểm tra và thẩm định hồ sơ đăng ký;................................................................39
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất;........................................39
Đăng ký vào hồ sơ địa chính;................................................................................39
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;..................................................39
Chuyển hồ sơ đến Phòng TNMT huyện...............................................................40
Bước 4: Phòng TNMT...........................................................................................40
Kiểm tra và thẩm định hồ sơ;...............................................................................40
Cập nhật bổ sung việc cấp GCN QSDĐ vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai;.......................................................................................................................... 40
Trình ký lên UBND huyện cấp GCN QSDĐ;......................................................40
Bước 5 : UBND huyện ra quyết định cấp GCN QSDĐ.......................................40
Bước 6 : Trả GCN QSDĐ tại VPĐKQSD đất.....................................................40
Ghi chú : Hồ sơ bao gồm các giấy tờ, đơn từ được theo từng trường hợp cụ thể
được quy định trong TT 24/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.. 40
DANH MỤC BẢNG BIỂU
TỪ VIẾT TẮT.......................................................................................................10
1.1. Cở sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................4
1.1.1. Cở sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................................................4
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của nghành nông nghiệp; là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ
thuật, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian sử dụng đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ
thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người..................................................4
Việt Nam trong những năm gần đây chịu ảnh hưởng và tác động của nhiều yếu
tố từ việc tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển từ nền kinh tế tập
trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà
nước. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm công tác quản lý sử dụng đất
hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm ngày càng trở nên phức tạp.......................................4
Chính vì vậy, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Nhà nước ta quan
tâm. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác Đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính giữ vai trò quan trọng.................4
Thông qua công tác đăng ký đất đai Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất cũng như các thông tin và tính pháp lý của thửa đất, từ
đó có những điều chỉnh hợp lý đúng với pháp luật và bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của công đồng cũng như lợi ích của nhân dân.................................4
Đối với Nhà nước: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích sau:...........................................4
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản
thân việc triển khai một số hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống
pháp luật..................................................................................................................4
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng,.......................................................................................................5
+ Giám sát việc giao dịch đất đai............................................................................5
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an..............................................................................5
+ Thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi đất. . .....................................................................................5
Đối với người sử dụng đất: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:.......................................5
+ Tăng cướng an toàn về chủ quyền đối với thửa đất...........................................5
+ Khuyến khích chủ sử dụng đầu tư vào đất đai..................................................5
+ Mở rộng khả năng vay vốn..................................................................................5
+ Hỗ trợ các giao dịch về đất đai............................................................................5
+ Giảm các tranh chấp về đất đai. . .......................................................................5
Đối với xã hội: việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:.............................................................5
+ Giúp tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một
cách thuận lợi...........................................................................................................5
+ Tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch bất động sản , góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản..................................................................5
+ Tạo điều kiện huy động vốn đầu tư thông qua hoạt dộng thế chấp vốn..........5
+ Có tác dụng đăng lực trong phòng chống tham nhũng về đất đai. . ................5
Vì vậy, việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu đối với
người tham gia sử dụng đất. Nhờ vậy mà người sử dụng đất có thể yên tâm
khai thác tiềm năng của đất hợp lý, có hiệu quả và chấp hành đầy đủ các quy
định về đất đai.........................................................................................................5
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.........................................................................5
1.1.3. Quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................................10
Thẩm quyền cấp GCN...........................................................................................13
2.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................................19
Vị trí địa lý.............................................................................................................19
Đông Phong là một xã miền núi thuộc huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình. Nằm
cách xa trung tâm huyện, giao thông đi lại khó khăn nên đã hạn chế rất nhiều
khả năng giao lưu văn hóa, kinh tế, xã hội cũng như ứng dụng tiến bộ khoa học
kĩ thuật, thu hút vốn đầu tư của xã......................................................................19
2.3.1. Tình hình chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..........................................31
2.3.2. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân............................................................31
Thực hiện đúng như quy định của Luật đất đai, : Hồ sơ bao gồm các giấy tờ,
đơn từ được theo từng trường hợp cụ thể được quy định trong TT 24/2014/TT
– BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:................................................38
b. Về trình tự:........................................................................................................39
Bước 1 : Chủ sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại VPĐKQSD đất; VPĐKQSD đất
có trách nhiệm:......................................................................................................39
- Trích lục bản đồ địa chính;................................................................................39
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiên được cấp GCN QSDĐ....................39
Bước 2 : Thụ lý tại UBND xã................................................................................39
Lấy ý kiến xác nhận của UBND xã;.....................................................................39
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND xã trong thời
hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.. .39
Gửi hồ sơ đến VPĐKQSD đất của huyện............................................................39
Bước 3 : Thẩm định hồ sơ tại VPĐKQSD đất.....................................................39
Nhận lại hồ sơ từ UBND xã ;................................................................................39
Kiểm tra và thẩm định hồ sơ đăng ký;................................................................39
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất;........................................39
Đăng ký vào hồ sơ địa chính;................................................................................39
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;..................................................39
Chuyển hồ sơ đến Phòng TNMT huyện...............................................................40
Bước 4: Phòng TNMT...........................................................................................40
Kiểm tra và thẩm định hồ sơ;...............................................................................40
Cập nhật bổ sung việc cấp GCN QSDĐ vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai;.......................................................................................................................... 40
Trình ký lên UBND huyện cấp GCN QSDĐ;......................................................40
Bước 5 : UBND huyện ra quyết định cấp GCN QSDĐ.......................................40
Bước 6 : Trả GCN QSDĐ tại VPĐKQSD đất.....................................................40
Ghi chú : Hồ sơ bao gồm các giấy tờ, đơn từ được theo từng trường hợp cụ thể
được quy định trong TT 24/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.. 40
TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt
Viết đầy đủ
BTNMT
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
HSĐC
Hồ sơ địa chính
UBND
Ủy ban nhân dân
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đât
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của chuyên đề:
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá không gì thay thế được. Đất đai còn là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự
nhiên của mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình
văn hóa, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng và là yếu tố cấu thành lãnh thổ quốc
gia. Đây được xem là một trong những vấn đề của mọi thời đại, phản ánh những
biến động về chính trị, kinh tế, xã hội trong suốt chiều dài lịch sử của mỗi nước.
Là nguồn tài nguyên quý giá nhưng đất đai cũng là nguồn tài nguyên có hạn,
tăng việc sử dụng đất vào mục đích này sẽ giảm diện tích sử dụng vào mục đích
1
khác. Việc sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả, hủy hoại đất đai cũng như tốc
độ gia tăng dân số đặc biệt là ở các khu vực đô thị nơi tập trung dân cư đông đúc
khiến cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Trong khi đó nước ta đang trong
giai đoạn phát triển nên nhu cầu về đất đai rất lớn. Do đó để quản lý nắm chắc được
quỹ đất, đảm bảo được nhu cầu về đất đai cho các ngành các lĩnh vực, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, trong đó đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có vai trò quan trọng.
Công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất , lập hồ sơ địa chính là việc làm hết sức quan
trọng và cần thiết, là nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, đồng bộ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp vào những mục đích khác nhau, nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa người
sử dụng đất với Nhà nước, làm cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản chặt toàn
bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ và người sử dụng đất yên tâm
sử dụng đất, khai thác hết các tiềm năng từ đất mang lại:
Xã Đông Phong là một xã thuộc huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình có diện tích
9,86 km², dân số năm 2009 là 1887 người, mật độ dân số đạt 191 người/km².
Để tăng cường quản lý sử dụng, khai thác hiệu quả tiềm năng từ đất cao phát
triển kinh tế xã hội giai đoạn 2015 – 2020, đồng thời khắc phục những hạn chế
trong công tác sử dụng và quản lý đất đai thì cần thiết phải xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất phù hợp. Được sự phân công của khoa Quản lí đất đai - Trường
Đại học Tài nguyên và môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS.
Nguyễn Thị Khuy, đồng thời được sự đồng ý của UBND xã Đông Phong , tôi tiến
hành thực hiện chuyên đề: “ Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sư
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn xã
Đông Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình”
2. Mục đích và yêu cầu :
2
2.1 Mục đích:
- Đánh giá đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu
- nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại xã Đông Phong, huyện Cao Phong, tỉnh
Hòa Bình giai đoạn 2010-2015
- Nghiên cứu về quy định, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại xã Đông Phong, huyện
Cao Phong, tỉnh Hòa Bình , giai đoạn 2010-2015
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai,cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại xã
Đông Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình.
2.2. Yêu cầu:
- Thu thập số liệu chính xác về công tác đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa
bàn xã Đông Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2010-2015
- Đánh giá trung thực về công tác đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn xã
Đông Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình.
3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cở sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
1.1.1. Cở sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của nghành nông nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có
hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian sử dụng đất
có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của
con người.
Việt Nam trong những năm gần đây chịu ảnh hưởng và tác động của nhiều yếu
tố từ việc tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển từ nền kinh tế tập trung
quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nó đã
góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng
đất cũng tăng lên và làm công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm
ngày càng trở nên phức tạp.
Chính vì vậy, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Nhà nước ta quan
tâm. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác Đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính giữ vai trò quan trọng.
Thông qua công tác đăng ký đất đai Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất cũng như các thông tin và tính pháp lý của thửa đất, từ đó có
những điều chỉnh hợp lý đúng với pháp luật và bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích
của công đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
-
Đối với Nhà nước: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích sau:
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân
việc triển khai một số hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
4
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng,...
+ Giám sát việc giao dịch đất đai.
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an
+ Thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi đất. . .
-
Đối với người sử dụng đất: Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:
+ Tăng cướng an toàn về chủ quyền đối với thửa đất
+ Khuyến khích chủ sử dụng đầu tư vào đất đai.
+ Mở rộng khả năng vay vốn.
+ Hỗ trợ các giao dịch về đất đai.
+ Giảm các tranh chấp về đất đai. . .
-
Đối với xã hội: việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích:
+ Giúp tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một
cách thuận lợi.
+ Tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch bất động sản , góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản.
+ Tạo điều kiện huy động vốn đầu tư thông qua hoạt dộng thế chấp vốn.
+ Có tác dụng đăng lực trong phòng chống tham nhũng về đất đai. . .
Vì vậy, việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu đối với
người tham gia sử dụng đất. Nhờ vậy mà người sử dụng đất có thể yên tâm khai
thác tiềm năng của đất hợp lý, có hiệu quả và chấp hành đầy đủ các quy định về đất
đai.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
5
Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản về
ruộng đất trước đây đều bị xóa bỏ. Tháng 11/1953, Hội Nghị chấp hành Trung ương
Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất. Tháng 12/1953
Quốc hội đã thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm xóa bỏ chế độ phong kiến
chiếm hữu ruộng đất, thực hiện triệt để khẩu hiệu “người cày có ruộng ”. Hiến pháp
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa năm 1959 quyết định ba hình thức sở hữu về đất
đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Đây là cơ sở để Nhà nước
xây dựng các chính sách đất đai trong giai đoạn này.
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Trong thời gian này chưa có Luật Đất đai để thống nhất
đất đai trong cả nước, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản để tăng cường công tác
quản lý đất đai trong cả nước. Ngày 01/07/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ
thị 299 – TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong
cả nước. Ngày 05/11/1981 Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ-ĐKTK quy định về việc hệ thống hồ sơ trong quá trình đăng ký ruộng đất.
Nhằm quản chặt, nắm chắc quỹ đất của quốc gia và sử dụng đất một cách hợp
lý đem lại hiệu quả kinh tế cao, ngày 19/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất
đai. Tại Điều 9 Luật này nêu rõ công tác ĐKĐĐ, lập và quản lý HSĐC, quản lý các
hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCN là một trong bảy nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai.
Ngày 14/07/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK quy định 7 nội dung trong quản lý Nhà nước về đất đai và Thông tư
số 302/TT-ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK. Kể từ khi có
Luật Đất đai 1987 có hiệu lực nhìn chung công tác cấp GCN đã được thống nhất
một loại giấy.
Hiến pháp 1992 ra đời, Điều 17 của Hiến pháp khẳng định : “Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,
6
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân ”. Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời Nhà nước
đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Quyết định cụ thể cho công tác ĐKĐĐ, cấp
GCN và lập HSĐC. Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị. Tổng cục Địa chính đã
ra quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê,
sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động đất đai. Thủ tục của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
và lập HSĐC trong giai đoạn này được quy định bởi Thông tư 346/1998/TT-TCĐC
ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐ và lập HSĐC. Ngày 01/07/1999 Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 18/CTTTg về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp,
lâm nghiệp và đất ở nông thôn. Đối với đất ở đô thị việc cấp GCNQSDĐ được
hướng dẫn tại Công văn 776/CV-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ quy định điều
kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa
IX thông qua ngày 2/12/1998 và Quốc hội khóa X thông qua ngày 29/06/2001.
Nhằm hoàn thiện hơn công tác ĐKĐĐ, cấp GCN và lập HSĐC ngày 30/11/2001
Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC hướng dẫn các thủ
tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập HSĐC thay thế cho Thông tư 346/1998/TT-TCĐC
ngày 16/03/1998.
Trước những thay đổi của thực tiễn quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm đáp
ứng nhu cầu phát triển của đất nước, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai
năm 2003 ngày 26/11/2003 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 được Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003. Đây là cơ sở pháp lý cơ bản cho công tác ĐKĐĐ, cấp
GCN và lập HSĐC của các cơ quan trong giai đoạn này.
Luật Đất đai năm 2003 quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
trong đó bao gồm cả công tác ĐKĐĐ, cấp GCN và lập HSĐC. Sau khi Luật Đất đai
7
2003 ra đời, công tác này tiếp tục được đẩy nhanh triển khai thực hiện. Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp luật nhằm hoàn thiện hơn công tác ĐKĐĐ, cấp GCN và
lập HSĐC. Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC. Đối với cấp GCNQSDĐ, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã ra Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004
quy định về GCNQSDĐ. Để hoàn thiện hơn công tác này và khắc phục những
vướng mắc trong quá trình thực hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ra Quyết
định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT. Ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 84/NĐ-CP
quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai. Ngày 02/07/2007 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Thông tư 06/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định 84/NĐ-CP. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 về việc hướng
dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC thay thế cho Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT
ngày 01/11/2004.
Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật, về chức
năng nhiệm vụ của các bộ ngành và đẩy nhanh công tác cấp GCN, ngày 12/11/2007
Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu thống nhất cấp
một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính
cấp GCN. Ngày 9/01/2008 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP
giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ,
Ngành liên quan trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến
cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng
đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Tiếp đó ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
8
17/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 20/2010/TT – BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường quy định về bổ sung về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thông tư số 09/2011/TT – BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách
Nhà nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng
07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ
những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ
6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những
tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003,có hiệu lực
thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2014.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai 2013.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền
sử dụng đất.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thuờng, hỗ trợ tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05 năm 2014 quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính.
Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một điều
của nghị định số 45/2014 về thu tiền sử dụng đất.
9
Quyết định 16/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 09 năm 2014 ban hành chi tiết
một số điều khoản của luật đất đai 2013,nghị định 43/2014.
Quyết định 17/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 04 năm 2014 quy định chi tiết
một số điều khoản của luật đất đai 2013,nghị định 47.
1.1.3. Quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
∗
Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đât.
∗
Đối tượng được đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 9 luật đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất trong luật này
gồm
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi là tổ chức) được nhà nước giao đất cho thuê đất hoặc công nhận sử
dụng đất, tổ chức kinh tế nhận quyền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam trên cùng địa bàn thôn,
làng, bản, ấp, buôn và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục tập quán hoặc
có cùng chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
10
4. Cơ sở tôn giáo gồm: Chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận. Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
Hợp Quốc” cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
Chính phủ được nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, khoa
học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam, được nhà nước Việt Nam
giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
7. Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Như vậy người sử dụng đất hiện nay gồm: Tổ chức (trong và ngoài nước) hộ
gia đình, cá nhân (trong và ngoài nước) và các cộng đồng dân cư, mọi tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, đều được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài
hoặc thuê đất của Nhà nước (gọi chung là người sử dụng đất) đều được ĐKĐĐ và
cấp GCN.
Người cho thuê đất thuộc quyền sử dụng của người khác, kể cả việc thuê đất
thuộc đất công ích do UBND xã quản lý đều được đăng ký và cấp GCN theo quy
định này.
Đối với các họ tộc đang sử đụng dất vào việc thờ cúng hương hỏa chung của
dòng họ, được pháp luật thừa nhận thì được cấp GCN như người sử dụng khác.
∗
Điều kiện và thủ tục được ĐKĐĐ, cấp GCN
Khoản 5 điều 41 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định những trường hợp
sau đây phải được cấp mới cấp GCN.
Tạo thửa đất mới do nhà nước giao đất cho thuê đất.
Tạo thửa đất mới do nhiều thửa mới hợp thành một thửa.
11
Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất,
Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đề nghị tách thửa đất nhiều
thửa mà pháp luật cho phép.
Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ
sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất kinh doanh sản phẩm công nghệ trong khu
công nghệ cao, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và
khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu phí thuế quan của khu
kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp).
Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hòa giải thành công về
tranh chấp về đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận: thực hiện quyết
định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chia tách hoặc sát nhập tổ chức: Thực hiện
văn bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật: Thực
hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh: Thực hiện
quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tổ cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc
quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án: Thực hiện công văn công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật: Thực hiện việc chia
tách sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có quyền sử dụng đất chung.
GCN của người sử dụng bị, nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất. Khoản 6 điều 41
nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định những giấy chứng nhận sau có giá trị pháp
lý như GCN được cấp theo quy định của luật đất đai năm 2003.
GCN đã được cấp theo quy định của luật đất đai năm 1987, luật đất đai năm
1993.
Giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị
định số 60/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị.
Điều 49 luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 quy định nhà nước cấp GCN cho
những trường hợp sau đây
12
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp cho thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị, trấn.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN
3. Người sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và điều 51 của luật này mà
chưa được cấp GCN
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất: Người nhận quyền sử dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu nợ: Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được
hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân
quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
Nhà nước thẩm quyền đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91, 92 của luật này.
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Điều 90, 91, 92 của luật đất đai 2003 là quy định về khu dân công nghiệp, đất
khu công nghiệp cao và đất khu kinh tế.
Quy trình lập hồ sơ địa chính cấp GCN
∗
Thẩm quyền cấp GCN
- Theo khoản 20 Điều 14 Luật 2003 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng để bảo
hồ quyền lợi của người sử dụng đất”.
Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định
quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng. Đây là một trong những quyền
quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách
là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao
13
đất cho sử dụng. Mặt khác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa xác
định phạm vi giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người được phép thực hiện (mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng).
Điều 48 luật đất đai năm 2003 quy định
1. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng theo một
mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền
với đất thì tài sản đó được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chủ sở hữu
tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản”.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử
dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và được trao
cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thể.
1. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị thì không
phải đổi giấy chứng nhận sang giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định của luật
này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó theo quy định của luật này”.
14
Điều 52 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp GCN như sau.
“1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trừ
trường hợp tại khoản 2 điều này.
2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ gia đình
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền
với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quy định tại khoản 1 điều này được ủy
quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp”.
Điều 56 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định cụ thể việc cấp GCN của
UBND tỉnh như sau:
“UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy quyền cho sở Tài nguyên và
Môi trường thực hiện việc cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trong các trường hợp
sau:
1. Người sử dụng đất đã có quyết định giao đất cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyền định giao đất lại hoặc hợp
đồng thuê đất của ban quản lý khu công nghiệp cao, ban quản lý khu kinh tế; có văn
bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật có kết quả
hòa giải tranh chấp đất đai được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công
nhận; có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sát
nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; có thỏa thuận về sử lý quyền sử dụng
đất đã thế chấp hoặc bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết
định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có bản
án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đã được
thi hành.
2. Người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp
thửa, tách thửa theo quy định tại điểm C khoản 1 Điều 7 của Nghị định này mà thửa
đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp GCN
15
