BÀI GIẢNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN


Một số thuật ngữ:
• Hiện tượng bong bóng kinh tế (đơi khi cịn gọi là "bong bóng đầu cơ",
"bong bóng thị trường", "bong bóng tài chính" là hiện tượng chỉ tình
trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc tài sản giao dịch tăng đột
biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá khơng bền vững.
• Đầu cơ là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua
bán thu lãi mau chóng và dễ dàng.
• Phân khúc thị trường là việc phân chia thị trường thành những nhóm
khách hàng mua khác nhau có những nhu cầu hay phản ứng khác nhau.
• Phân lơ bán nền là bán khi chưa xây dựng nhà ở
• Lạm phát là sự mất giá trị thị trường hay giảm sức mua của đồng tiền.
Lạm phát nói chung có thể được hiểu là việc giá cả các hàng hóa tăng
lên so với mức giá thời điểm trước (vật giá leo thang). 
• Tín dụng cịn gọi là cho vay,, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp
nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ
hồn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và
thường kèm theo lãi suất


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1. Bất động sản và thị trường bất động sản:
1.1. Bất động sản
- Bộ luật Dân sự 1995: dựa trên tính chất di dời hoặc không di dời
được của tài sản.

- Bộ luật Dân sự 2005: liệt kê cụ thể, bất động sản bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng trên đất;
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2. Hàng hóa bất động sản:
- Hai yếu tố để một bất động sản được xem là hàng hóa: có giá trị sử
dụng và giá trị (hay cịn được gọi là có giá).
- Bất động sản được xem là hàng hóa khi đáp ứng điều kiện pháp
luật quy định.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.3. Đặc điểm của bất động sản:
- Tính cố định: vị trí cố định, khơng di chuyển được.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài  giá trị cao,
được đầu tư dài hạn, khơng thể chuyển đổi ngay
thành tiền mặt.
- Tính cá biệt, khan hiếm.
- Tính nhạy cảm, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố.
- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.
- BĐS là tài sản lớn của Nhà nước, người dân…nên
tác động rất nhiều đến KT-XH


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.4. Thị trường bất động sản:

- Theo nghĩa hẹp: TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản.
- Theo nghĩa rộng: TTBĐS là tổng hòa các quan hệ xã
hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất
động sản được hình thành, tồn tại và hoạt động (như
quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập, giao dịch
đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản;
các quan hệ tài chính, định hướng sự phát triển của
thị trường..v.v).


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản:
- TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà
là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
các BĐS thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền
sở hữu, sử dụng bất động sản.
- TTBĐS là thị trường khơng hồn hảo.
- TTBĐS chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can
thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- TTBĐS cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên
nghiệp.
- TTBĐS có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên
quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị
trường xây dựng).
- Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ

KINH DOANH BĐS
 Những hạn chế của TTBĐS Việt Nam:
- Mang tính tự phát, chưa ổn định.
- TTBĐS phi chính quy hoạt động mạnh với nhiều bất
động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao
dịch trên thị trường.
- Quản lý của Nhà nước đối với thị trường còn yếu
kém.
- Đầu cơ khá phổ biến, làm biến dạng quan hệ cung
cầu và giá cả trên thị trường.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.7. Phân loại thị trường bất động sản:
- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường:
+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với
người sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, đấu giá qsdđ, đấu thầu dự án có sử
dụng đất), tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản.
+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt
động kinh doanh bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp
cho bất động sản được lưu thông trên thị trường.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.7. Phân loại thị trường bất động sản:
- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường:
+ TTBĐS chính quy.
+ TTBĐS phi chính quy( thị trường ngầm).

- Căn cứ vào công dụng của bất động sản:
+ Thị trường quyền sử dụng đất
+ Thị trường nhà ở;
+ Thị trường tài sản gắn liền trên đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (cơng trình kiến
trúc, kết cấu hạ tầng trên đất).
- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi:
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng;
+ Thị trường cho thuê, cho thuê mua;
+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm..v.v.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
1.8. Cung – Cầu trong thị trường bất động sản:
- Cung bđs: toàn bộ các bđs đã có sẵn, đang hoặc sẽ được hình thành
trong tương lai đáp ứng được các điều kiện đưa vào giao dịch và
chủ sở hữu/sử dụng sẵn sàng đưa vào giao dịch trên thị trường.
- Cầu bđs: là những nhu cầu mà các chủ thể có khả năng tài chính
đáp ứng được.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung – cầu bđs:
+ Giá cả: giá thành tạo lập bđs, giá bán bđs; giá cả hàng hóa có thể
thay thế;
+ Sự thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước;
+ Sự thay đổi thu nhập;
+ Sự thay đổi của các thị trường liên quan;
+ Sự dự báo thay đổi tương lai…v.v.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2. Hoạt động kinh doanh bất động sản
2.1. Khái niệm
- Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một
số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu
tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ
trên thị trường nhằm mục đích sinh lời.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản: bao
gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.1. Khái niệm
+ Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 
Nhằm mục đích sinh lời.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là hoạt động cung cấp các
dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động
sản, bao gồm:
+ Môi giới bất động sản;
+ Định giá bất động sản;
+ Sàn giao dịch bất động sản;
+ Tư vấn bất động sản;
+ Đấu giá bất động sản;
+ Quảng cáo bất động sản;
+ Quản lý bất động sản.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động
sản:
- HĐKDBĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng chu kỳ
quay vòng vốn chậm.
- HĐKDBĐS rất nhạy cảm trước sự thay đổi trong
chính sách, pháp luật của Nhà nước.
- HĐKDBĐS mang lại lợi nhuận cao nhưng mức độ
rủi ro cũng rất cao.
- HĐKDBĐS có tác động rất lớn đến các lĩnh vực sản
xuất kinh doanh khác (như xây dựng, năng lượng,
viễn thông, y tế, giáo dục..v.v.) cũng như tác động
đến các thị trường liên quan  tác động đến tăng
trưởng kinh tế.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2.3. Nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất
động sản (điều 5 Luật KDBĐS):
- Chủ thể tham gia HĐKDBĐS bình đẳng
trước pháp luật, được tự do thỏa thuận trên cơ
sở phù hợp pháp luật và quyền – lợi ích hợp
pháp của nhau.
- Bất động sản đưa vào HĐKDBĐS phải có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật.
- HĐKDBĐS phải công khai, minh bạch.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.4. Chủ thể tham gia HĐKDBĐS :
2.4.1. Điều kiện (điều 8 Luật KDBĐS):
Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều được
phép hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng phải đáp ứng
điều kiện bắt buộc sau:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; trừ trường
hợp môi giới bất động sản, cá nhân vẫn được tiến hành.
- Phải có vốn pháp định (áp dụng cho kinh doanh BĐS);
- Phải đăng ký kinh doanh BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ
BĐS;
- Kinh doanh dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.4.1. Điều kiện :
* Vốn pháp định: 6 tỉ đồng (khi đăng ký kinh doanh
BĐS).
Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:
+ Biên bản góp vốn/Quyết định giao vốn/Bản đăng ký
vốn;
+ Xác nhận của ngân hàng về số tiền ký quỹ đối với
vốn góp bằng tiền (chỉ được giải tỏa sau khi được cấp
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh);
+ Chứng thư định giá còn hiệu lực của tổ chức định giá
đối với vốn góp bằng tài sản.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2.4.1. Điều kiện :
* Đăng ký kinh doanh bất động sản:
Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước đều
có quyền thành lập doanh nghiệp và đăng ký
hoạt động kinh doanh trừ một số chủ thể
khơng được thành lập, quản lý, góp vốn vào
doanh nghiệp (điều 13 Luật Doanh nghiệp).


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2.4.1. Điều kiện :
* Phải có chứng chỉ hành nghề đối với kinh
doanh dịch vụ BĐS:
- Dịch vụ mơi giới BĐS: ít nhất 01 người có
chứng chỉ mơi giới BĐS;
- Dịch vụ định giá BĐS: ít nhất 02 người có
chứng chỉ định giá BĐS;
- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS: ít nhất 02 người
có chứng chỉ mơi giới BĐS.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2.4.2. Phạm vi hoạt động (điều 9 và điều 10 Luật
KDBĐS):
* Kinh doanh bất động sản:
- Tổ chức, cá nhân trong nước:
+ Đầu tư tạo lập hoặc mua nhà, cơng trình xây dựng để bán,
cho th, cho th mua;
+ Th nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải taọ đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất
thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư cơng
trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;
+ Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.4.2. Phạm vi hoạt động (điều 9 và điều 10 Luật
KDBĐS):
* Kinh doanh bất động sản:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài:
+ Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho
th, cho th mua;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng
trên đất th để cho th đất đã có hạ tầng.
* Kinh doanh dịch vụ bất động sản: các chủ thể
trong, ngoài nước đều được kinh doanh các loại hình
dịch vụ bất động sản.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

2.5. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:
- Kinh doanh BĐS: quyền sử dụng đất; nhà,
cơng trình xây dựng; bất động sản khác theo
quy định pháp luật.
- Kinh doanh Dịch vụ BĐS: các dịch vụ.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
2.5. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS (điều 7 Luật
KDBĐS):
2.5.1. Quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch kinh
doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Không có tranh chấp;
- Cịn thời hạn sử dụng đất;
- Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành
chính của cơ quan có thẩm quyền;
- Có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự
án đã được phê duyệt.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS

* Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: là loại đất

được tham gia thị trường BĐS theo quy định của Luật
đất đai:
- Đất mà người sử dụng đất sử dụng dưới hình thức
+ giao có thu tiền sử dụng đất;
+ thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê;
+ thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm nhưng trên đất
có tài sản gắn liền (cây lâu năm, hạ tầng, công trình
trên đất…).


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
* Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất: áp dụng kể từ ngày 01/8/2009.
- Các loại giấy chứng nhận hợp pháp trước 01/8/2009 vẫn có giá trị,
khơng cần đổi sang giấy mới, nếu có nhu cầu sẽ được đổi sang giấy
mới hoặc khi thực hiện giao dịch thì người nhận quyền sẽ được cấp
giấy mới:
+ Giấy đỏ;
+ Giấy hồng.
- Giấy tờ hợp lệ: khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai.
Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, đất có giấy tờ hợp lệ chỉ được
đưa vào giao dịch trong 02 trường hợp:
- Để thừa kế quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ đã nộp hồ sơ xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ, giấy hồng) trước ngày

01/11/2007 mà vẫn chưa được cấp giấy.


MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
KINH DOANH BĐS
* Đất không có tranh chấp: nếu có tranh chấp thì phải giải

quyết xong tranh chấp thì mới được đưa quyền sử dụng đất
vào kinh doanh.
* Còn thời hạn sử dụng đất:
- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối của
hộ gia đình, cá nhân: giao - 20 năm; thuê – không quá 20
năm;
- Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất của hộ gia đình, cá
nhân: giao - 50 năm; thuê – không quá 50 năm;
- Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 70 năm;
- Các trường hợp còn lại: xác định theo dự án đầu tư (theo nhu
cầu của người sử dụng) nhưng Nhà nước cho phép sử dụng tối
đa không quá 50 năm hoặc trường hợp đặc biệt là không quá
70 năm.