Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản - TS. Lưu Trường Văn

1
ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG
– BẤT ðỘNG SẢN
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
Tháng 4 năm 2010
TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM
TRUNG TÂM CPA
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
2
TẠI SAO PHẢI ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN
Ngăn chặn các dự án “xấu”
Không bỏ sót các dự án tốt
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
3
Th
Th
ẩ
ẩ
m
m
tra
tra
d
d
ự
ự
á
á
n
n
b

b
ấ
ấ
t
t
ñ
ñ
ộ
ộ
ng
ng
s
s
ả
ả
n
n
v
v
ố
ố
n
n
tư
tư
nhân
nhân
Nh
Nh
ữ

ữ
ng
ng
n
n
ộ
ộ
i
i
dung
dung
ch
ch
í
í
nh
nh
khi
khi
th
th
ẩ
ẩ
m
m
ñ
ñ
ị
ị
nh

nh
d
d
ự
ự
á
á
n
n
BðS
BðS
v
v
ớ
ớ
i
i
ngu
ngu
ồ
ồ
n
n
v
v
ố
ố
n
n
tư

tư
nhân
nhân
4. ðánh giá rủi ro
3. Phân tích tài chánh
2. Thẩm tra kỹ thuật
1. Phân tích thị trường
Phân tích nhân lực
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
4
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1)
Trả lời các câu hỏi sau:
Thò trường có nhu cầu hay không?

S
ả
n ph
ẩ
m c
ủ
a d
ự
án là gì? (c
ă
n h
ộ
chung c
ư
lo
ạ

i A/B/C; v
ă
n
phòng cho th loai B+, A, …)
 Phân khúc nào trong thò trường?
 ðố
i t
ươ
ng nào s
ẽ
mua c
ă
n h
ộ
chung c
ư
(thu nh
ậ
p trung
bình/khá/cao), s
ẽ
th v
ă
n phòng
 Thò phần dự kiến sẽ chiếm lónh?
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
5
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2)
nhằm xác định:

Chất lượng sản phẩm
 Khối lượng sản phẩm
 Giá cả sản phẩm
Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng
sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một
quán cóc bên đường
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
6
PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các:

Ph
ươ
ng án ki
ế
n trúc

Ph
ươ
ng án k
ế
t c
ấ
u

Ph
ươ
ng án h
ạ

t
ầ
ng k
ỹ
thu
ậ
t
 Cấp ñiện
 Cấp nước

Thoát n
ướ
c

Phòng ch
ố
ng cháy, n
ổ

…

Ph
ươ
ng án sân v
ườ
n, c
ả
nh quan, …

Vòng

ñờ
i d
ự
án
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
7
PHÂN TÍCH NHÂN LỰC
- Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao
động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông
- Giá cả lao động cho từng loại
- Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung
- Lao động sẵn có trên thò trường lao động và lao động do
dự án đào tạo.
PHÂN TÍCH NHÂN L
Ự
C LÀ C
Ự
C K
Ỳ
QUAN TR
Ọ
NG CHO
D
Ự
ÁN S
Ả
N XU
Ấ
T, V
Ớ

I D
Ự
ÁN B
Ấ
T
ðỘ
NG S
Ả
N PHÂN
TÍCH NÀY CH
Ỉ
PHÙ H
Ợ
P V
Ớ
I TÌNH HU
Ố
NG CH
Ủ ðẦ
U
T
Ư
T
Ự
QU
Ả
N LÝ KHAI THÁC SAU KHI D
Ự
ÁN
ðƯ

A
VÀO S
Ử
D
Ụ
NG.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
8
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)
- Lòch đầu tư
- Lòch khấu hao
- Lòch vay và trả nợ
- Kế hoạch doanh thu
- Kế hoạch chi phí
- Kế hoạch lợi nhuận
- Kế hoạch vốn chủ sở hữu
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
9
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2)
Các báo cáo tài chính dự toán (
pro-forma
financial statement
) như:
- Báo cáo thu nhập (
kết quả kinh doanh
)
- Bảng cân đối kế toán (
tổng kết tài sản
)

- Báo cáo ngân lưu (
lưu chuyển tiền tệ
)
- Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật
chiết khấu dòng tiền.
Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại ðại học mở
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
10
Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án
 Đất thuê:
Báo cáo ngân lưu thể hiện dòng chi trả tiền thuê đất
 Đất mua:
Thể hiện dòng chi mua đất (năm 0), dòng thu thanh lý (năm cuối)
 Đất cấp với mục đích duy nhất:
Không thể hiện trong báo cáo ngân lưu. Nếu có, sẽ ghi dòng thu (trợ cấp) và
dòng chi (mua đất) một số tiền bằng nhau
 Đất cấp tùy nghi sử dụng:
Tính chi phí cơ hội sử dụng đất ở dòng chi
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
11


Không
Không
đư
đư
ơ
ơ
ï
ï

c
c
t
t
í
í
nh
nh
ye
ye
á
á
u
u
to
to
á
á
tăng
tăng
gia
gia
ù
ù
đ
đ
a
a
á
á

t
t
trên
trên
thò
thò
tr
tr
ư
ư
ơ
ơ
ø
ø
ng
ng
nh
nh
ư
ư
mo
mo
ä
ä
t
t
khoa
khoa
û
û

n
n
thu
thu
trong
trong
ba
ba
ù
ù
o
o
ca
ca
ù
ù
o
o
ngân
ngân
l
l
ư
ư
u
u
d
d
ự
ự

a
a
ù
ù
n
n.
 Nếu có thì yếu tố đó thuộc dự án khác, dự án đầu cơ đất
đai.
Đất đai trong báo cáo ngân lưu dự án
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
12
Khấu hao trong thẩm đònh dự án
 Khấu hao là chi phí không bằng tiền mặt (non-cash), nó không xuất
hiện trong báo cáo ngân lưu theo phương pháp trực tiếp.
 Chi phí khấu hao có mặt trong thẩm đònh dự án tối thiểu vì 3 nhiệm
vụ:
1. Để tính giá trò còn lại trong lòch khấu hao tài sản và dự kiến giá trò
thanh lý trong dòng thu cuối đời dự án.
2. Để hạch toán tính thuế trong Báo cáo thu nhập.
3. Để lập báo cáo ngân lưu theo phương pháp gián tiếp nếu cần.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
13
Về chi phí chìm
 Loại bỏ chi phí chìm (sunk cost)
Chi phí đã xảy ra trong quá khứ, không ảnh hưởng đến việc
xem xét để ra quyết đònh trong hiện tại.
Dự án có sử dụng một thiết bò cũ có giá trò còn lại trên sổ
sách là 800 triệu đồng, nhưng giá hiện tại của thiết bò cùng
loại này trên thò trường chỉ là 200 triệu. Vậy giá trò thiết bò
dùng tính toán hiệu quả dự án sẽ chỉ là 200 triệu mà thôi.

Trong ví dụ đơn giản trên, phần 600 triệu (=800 – 200 triệu) đã là chi phí
chìm.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
14
Thảo luận thêm về chi phí cơ hội
 Đưa vào chi phí cơ hội
Lựa chọn một dự án có nghóa là chấp nhận từ bỏ các dự án khác
(do nguồn lực là hạn hẹp chứ không phải là vô tận). Lợi ích cao
nhất trong các dự án bò từ bỏ trở thành chi phí cơ hội của dự án
được chọn.
Một căn nhà nếu không sử dụng cho dự án thì nó có cơ hội sinh
lời khác, tối thiểu và thụ động nhất là cho thuê.
Biờn son v ging: TS. Lu Trng Vn
15
GIA TRề CUA TIEN TE THEO THễỉI GIAN
(Phn ni dung Giỏ tr tin t theo thi gian ủc k tha t bi ging ca
Th.S. ng Vn Thanh)
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
16
1. VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN?
Cùng một số tiền như nhau nhưng nếu bạn có được ở những
thời điểm khác nhau sẽ có giá trò khác nhau.
Một là, tiền tệ có khả năng sinh lợi (chi phí cơ hội)
Hai là, do lạm phát
Ba là, do rủi ro
Tại sao phải đề cập đến vấn đề này trong phân tích tài
chánh?
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
17
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Gọi P là giá trò hiện tại.
r(%) là lãi suất hàng năm.
F
1
là giá trò tương lai sau một năm.
F
2
là giá trò tương lai sau hai năm.
F
n
là giá trò tương lai sau n năm.
F
1
= P + ( P*r) = P *(1+r) (1)
F
2
= F
1
+ ( F
1
*r) = F
1
*(1+r) (2)
Thế (1) vào (2) => F
2
= P *(1+r) *(1+r)
F
2
= P* (1+r)
2

Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
18
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Tổng quát :
F
n
= P* (1+r)
n
Trong đó:
r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu .
(1+r)
n
là giá trò tương lai của một đồng với lãi
suất r ở năm n.
(1+r)
n
gọi là hệ số tích lũy (compouding factor)
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
19
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Ví dụ1. Tính giá trò tương lai của một số tiền.
Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu là 500 triệu đồng. Lợi nhuận kỳ vọng
của dự án vào cuối năm thứ 5 là 200 triệu đồng. Có nên đầu tư vào dự
án này không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm.
Phương án 1:
Giá trò tương lai của dự án sau 5 năm: 500 + 200 = 700 triệu
Phương án 2:
Giá trò tương lai của 500 triệu đồng sau 5 năm:
F
5

= 500*(1+0,08)
5
= 500*1,469328 = 734,664 triệu đồng.
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
20
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam gấp đôi so
với hiện nay? Giả đònh rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu
này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.
p dụng công thức:
F
n
= P* (1+ r)
n
F
n
/ P = (1+ r)
n
2 = (1+0,055)
n
n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 năm.
ln1,055 0,053540766
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
21
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay là
1000USD bằng với GDP bình quân đầu người của Mỹ vào năm
1990 là 22.063 USD? Giả đònh rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ
tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.
p dụng công thức: F

n
= P* (1+ r)
n
22.063 / 1000 = (1+ r)
n
22,063 = (1+0,055)
n
ln 22,063 = n* ln 1,055
n = ln22,063 = 3,093952 = 57,789 năm # 58 năm.
ln1,055 0,053540766
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
22
2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Tính lãi suất r
Một người có ý đònh mượn bạn 500 triệu đồng và hứa sẽ trả
cho bạn cả vốn và lãi là 700 triệu đồng sau 5 năm. Bạn có
đồng ý không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm.
p dụng công thức :
F
n
= P* (1+ r)
n
(1+ r)
n
= F
n
/ P
(1+ r)
5
= 700/500 = 7/5

(1+ r) = (1,4)
1/5
= 1,06961
r = 6,961%
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
23
3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Từ công thức : F
n
= P* (1+ r)
n
Trong đó : r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu
1/(1+r)
n
là giá trò hiện tại của một đồng ở năm n.
1/(1+r)
n
gọi là hệ số chiết khấu (discount factor)
n
n
r
F
P
)1( +
==>
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
24
3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN
Ví dụ. Tính giá trò hiện tại của một số tiền trong tương lai
Một sinh viên muốn có số tiền là 20 triệu đồng vào cuối

năm 4 để cưới vợ, vậy bây giờ, ở thời điểm đầu năm thứ
nhất sinh viên này cần có số tiền gởi vào ngân hàng là
bao nhiêu? biết lãi suất là 10%/năm.
Bài gi
ả
i:
P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 triệu
(1+ 0,1)
4
Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn
25
4. GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU
Quy ước.
Giá trò tương lai của dòng tiền đều được tính về đầu năm n (lần chi cuối cùng)
Số thời đoạn là n -1 vì năm n tính vào đầu năm nên không có chênh lệch thời
gian và không có lãi.
A A A A A
……………………
Năm 1
2 3 4 n