(Luận văn thạc sĩ) ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai phường đông ngàn, thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VĂN THÔNG

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH
VỀ ĐẤT ĐAI PHƯỜNG ĐƠNG NGÀN, THỊ XÃ TỪ
SƠN, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Lê Thị Giang

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Lê Văn Thông

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS.Lê Thị Giang đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn hệ thống thông tin, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND phường
Đông Ngàn, Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Lê Văn Thông

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC.......................................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG....................................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH....................................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN............................................................................................................... x
THESIS ABSTRACT...................................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU............................................................................................................................ 1
1.1.

ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................. 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.......................................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN..........2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn...................................................................................... 2

1.4.2.

Những đóng góp mới...................................................................................................... 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................... 4
2.1.

TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI............................................................... 4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai..................................................... 4

2.1.2.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới................................. 4

2.1.3.

Nghĩa vụ tài chính về dất đai ở Việt Nam.................................................................. 7

2.2.

TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT..................................................................................... 15

2.2.1.

Khái quát chung về giá đất.......................................................................................... 15

2.2.2.

Cơ sở khoa học hình thành giá đất............................................................................ 18

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.............................................................................. 22

2.2.4.

Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất................................................................ 24

2.2.5.

Căn cứ pháp lý về giá đất............................................................................................ 26

2.3.

TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI................................................... 26

2.3.1.

Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai............................................... 26

2.3.2.

Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai............................................................................... 27

2.3.3.

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính......................28

iii


2.3.4.

Căn cứ pháp lý của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính..........................29

2.4.

TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THƠNG TIN ĐỊA LÝ (GIS).......................... 31

2.4.1.

Những vấn đề cơ bản về GIS...................................................................................... 31

2.4.2.

Các bộ phận cấu thành GIS......................................................................................... 31

2.4.3.

Chức năng của GIS....................................................................................................... 33

2.4.4.

Các ứng dụng của GIS trên thế giới và Việt Nam.................................................. 33

2.5.

GIỚI THIỆU VỀ PHẦN MỀM ARCGIS DESKTOP XÂY DỰNG CƠ
SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT.............................................................................................. 36

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................. 38
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU......................................................................................... 38

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU...................................................................................... 38

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.................................................................................... 38

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU....................................................................................... 38

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh................38

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh..................38

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất................................................................................... 38

3.4.4.

Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính về đất đai................39

3.4.5.

Chia sẻ dữ liệu trên WebGIS....................................................................................... 39

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................. 39

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp....................................................................... 39

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp......................................................................... 39

3.5.3.

Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu....................................................................... 40

3.5.4.

Phương pháp phân tích dữ liệu của GIS................................................................... 40

3.5.5.

Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất...................................................................... 41

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.................................................................................... 42
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI...................................................... 42

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên......................................................................................................... 42

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................ 45

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI............................................. 46

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn phường Đông Ngàn................................ 46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của phường Đông Ngàn năm 2018................................ 47

4.3.

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHƯỜNG........................................ 50

4.3.1.

Thu thập dữ liệu đầu vào............................................................................................. 51

iv


4.3.2.

Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính.......................................................................... 51

4.3.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian.......................................................................... 51

4.3.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính............................................................................ 56

4.4.

KHAI THÁC CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI................................................................................................. 64

4.4.1.

Xây dựng bản đồ giá đất và bản đồ vị trí thửa đất................................................. 64

4.4.2.

Tra cứu thơng tin............................................................................................................ 66

4.4.3.

Xác định nghĩa vụ tài chính........................................................................................ 69

4.5.

CHIA SẺ DỮ LIỆU TRÊN WEBGIS...................................................................... 71

4.5.1.

Sử dụng ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất............................................ 71

4.5.2.

Đánh giá ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cơng
tác quản lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn............................................. 76

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................... 77
5.1.

KẾT LUẬN..................................................................................................................... 77

5.2.

KIẾN NGHỊ.................................................................................................................... 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................. 79
PHỤ LỤC........................................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hố, hiện đại hố

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Hệ thống thơng tin địa lý
(Geographic Information System)

LPTB

Lệ phí trước bạ

NĐ

Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

PL

Pháp lệnh

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CSDL

Cơ sở dữ liệu

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TT-BTC

Thông tư Bộ Tài chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNDCCH

Việt nam Dân chủ Cộng hồ

XPHC

Xử phạt hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh...........9
Bảng 2.2. Mức thu lệ phí địa chính............................................................................................. 11
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của phường Đông Ngàn............................... 48
Bảng 4.2. Các trường dữ liệu của lớp đường............................................................................ 56
Bảng 4.3. Các trường dữ liệu của lớp thủy hệ.......................................................................... 57
Bảng 4.4. Các trường dữ liệu của lớp điểm các công trình................................................... 58
Bảng 4.5. Các trường thuộc tính của thửa đất.......................................................................... 60

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Đồ thị cung và cầu đất đai...................................................................................... 21

Hình 2.2.

Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn....................................................... 21

Hình 2.3.

Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính....................................... 29

Hình 4.1.

Vị trí của phường Đơng Ngàn, thị xã Từ Sơn................................................... 42

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất phường Đơng Ngàn năm 2018......................................... 47

Hình 4.3.

Sơ đồ xây dựng CSDL giá đất Phường Đơng Ngàn........................................ 50

Hình 4.4.

Hình minh họa sơ đồ địa chính phường Đơng Ngàn trong
Microstation 52

Hình 4.5.

Hình minh họa dữ liệu thửa đất sau khi được chuyển đồi từ phần
mềm Microsation sang ArcGIS Desktop

53

Hình 4.6.

Hình minh họa dữ liệu không gian của phường Đông Ngàn......................... 53

Hình 4.7.

Hình minh họa dữ liệu khơng gian giao thơng phường Đơng Ngàn............54

Hình 4.8.

Hình minh họa dữ liệu khơng gian thủy hệ của phường Đơng Ngàn..........54

Hình 4.9.

Hình minh họa dữ liệu khơng gian lớp dữ liệu điểm các cơng trình............55

Hình 4.10. Hình minh họa dữ liệu khơng gian về thửa đất phường Đơng Ngàn...........56
Hình 4.11. Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp giao thơng............................................. 57
Hình 4.12. Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp thủy hệ................................................... 58
Hình 4.13. Hình minh họa dữ liệu thuộc tính lớp điểm các cơng trình............................ 59
Hình 4.14. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Đơng Ngàn....................................... 62
Hình 4.15. Dữ liệu thuộc tính lớp dữ liệu thửa đất phường Đơng Ngàn......................... 64
Hình 4.16. Bản đồ đơn giá đất phường Đơng Ngàn............................................................. 65
Hình 4.17. Bản đồ vị trí thửa đất phường Đơng Ngàn......................................................... 65
Hình 4.18. Kết quả tìm kiếm thơng tin thửa đất.................................................................... 66
Hình 4.19. Kết quả tìm kiếm thơng tin chủ sử dụng đất...................................................... 67
Hình 4.20. Kết quả tìm kiếm thơng tin thửa đất đã hồn thành NVTC của
phường Đơng Ngàn................................................................................................. 68
Hình 4.21. Thuộc tính những thửa đất đã hồn thành NVTC của phường Đơng
Ngàn............................................................................................................................ 68
Hình 4.22. Kết quả tìm kiếm thơng tin thửa đất đã cấp GCN của phường Đông
Ngàn............................................................................................................................ 69

viii

Hình 4.23. Kết quả xác định lệ phí trước bạ khi đăng ký cấp GCN QSDĐ.................... 69
Hình 4.24. Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ............................................... 70
Hình 4.25. Hình ảnh cho phương án mở rộng đường và dữ liệu diện tích mất đất,
số tiền bồi thường

71

Hình 4.26. Giao diện đăng nhập lên ArcGIS Online............................................................ 72
Hình 4.27. Giao diện chia sẻ bản đồ lên ArcGIS Online..................................................... 73
Hình 4.28. Giao diện chính của trang Web............................................................................. 73
Hình 4.29. Bản đồ giá đất phường Đơng Ngàn trên ArcGIS Online................................ 74
Hình 4.30. Kết quả truy vấn thơng tin...................................................................................... 74
Hình 4.31. Tìm kiếm thửa đất đã hồn thành NVTC........................................................... 75
Hình 4.32. Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hồn thành NVTC của phường
Đơng Ngàn................................................................................................................ 75

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Văn Thơng
Tên Luận văn: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cơng tác quản
lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu:

Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phường Đông Ngàn, thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác
quản lý tài chính về đất đai phường Đơng Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp thu thập số liệu
thứ cấp: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin
cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:
Lập bảng hỏi và phỏng vấn các chủ sử dụng đất. (3) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ
liệu: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu
thuộc tính của thửa đất. (4) Phương pháp phân tích dữ liệu của GIS. (5) Phương pháp
chia sẻ thơng tin giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thơng tin được chia sẻ rộng khắp
thơng qua mạng Internet.
Kết quả chính và kết luận:
Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu khơng gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi
tiết đến từng thửa đất phục vụ cho việc tính tốn các khoản tài chính liên quan đến đất
đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.
Chia sẻ thông tin giá đất trên WebGIS phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin
cho người sử dụng qua Internet.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Van Thong
Thesis title: Application of GIS to develop a land price database for financial
management of land in Dong Ngan ward, Tu Son town, Bac Ninh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research objectives
GIS application to develop land price database in Dong Ngan ward, Tu Son
town, Bac Ninh province.
Exploit database of land prices and sharing land price information to serve the
financial management of land in Dong Ngan ward, Tu Son town, Bac Ninh province.
Research Methods
The research methods used are: (1) Methods of secondary data collection: This
method is used in investigating and collecting necessary data, documents and
information for research purposes. (2) Method of collecting primary data: Making
questionnaires and interviewing land users. (3) Method of building database: using
ArcGIS software to build spatial data and build attribute data of land plots. (4) Method
of data analysis of GIS. (5) Method of sharing land price information: Using ArcGIS
Online, information is widely shared via the Internet.
Main findings and conclusions
Has built up a spatial database and a attribute database for each land parcel to
serve the calculation of land-related financial efficiently, accurately, conveniently and
fast.
Sharing land price information on WebGIS for searching, providing
information to users via the Internet.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với
mỗi quốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là
một trong những vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn
nội lực, nguồn vốn quan trọng. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao
gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê
đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ
phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Hiện nay, việc quản lý tài chính về đất đai tại các địa phương vẫn còn gặp
nhiều khó khăn, ngun nhân chính là từ việc chưa xây dựng được một hệ thống
cơ sở dữ liệu về giá đất đồng bộ làm căn cứ cho việc thu các loại nghĩa vụ tài
chính về đất đai đối với người sử dụng đất, vì vậy hiện nay việc tiến hành nghiệp
vụ này tại địa phương thường mất nhiều thời gian, nhiều công đoạn, gây thất thu
ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch.
Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con người trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt phải kể đến hệ
thống thông tin địa lý (Geographic Information System – GIS). Với những thế
mạnh về quản lý và phân tích dữ liệu khơng gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc
lực cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên
thế giới. Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ thiết lập
nên dữ liệu thuộc tính và khơng gian về các thửa đất phục vụ cơng tác quản lý tài
chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.

1

Phường Đơng Ngàn nằm ở phía Đơng Bắc thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh,
cách thành phố Bắc Ninh khoảng 12km về phía Tây Nam và cách trung tâm Hà
Nội khoảng 15km về phía Đơng Bắc. Phía Đơng phường Đơng Ngàn giáp
phường Đồng Nguyên, phía Tây giáp phường Trang Hạ và Đình Bảng, phía Nam
giáp phường Tân Hồng và Đình Bảng, cịn phía Bắc giáp phường Đồng Ngun,
Đồng Kỵ. Phường Đơng Ngàn nằm ở vị trí trung tâm của thị xã Từ Sơn nên sự
biến động về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất là rất cần
thiết.
Xuất phát từ yêu cầu trên, đồng thời phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Lê Thị Giang, tôi đã tiến hành
thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai phường Đông Ngàn, thị xã Từ
Sơn, tỉnh Bắc Ninh.”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về
đất đai tại phường Đơng Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh bằng công nghệ GIS
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Tồn bộ dữ liệu đất ở phường Đơng Ngàn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ, bổ sung cơ sở lý luận về ứng dụng hệ thống thông tin
địa lý (GIS) trong công tác quản lý tài chính về đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất góp phần vào
cơng tác quản lý tài chính về đất đai cũng như sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và
chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu giá đất với các nghành, các đối tượng sử dụng khác
nhau, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của cơng tác quản lý đất

đai.
1.4.2. Những đóng góp mới
Đề tài xác định được sự cần thiết phải xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

2


vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai, góp phần vào mục tiêu hiện đại hóa cơ
sở dữ liệu đất đai của tỉnh Bắc Ninh nói riêng, của tồn quốc nói chung.
Cơ sở dữ liệu giá đất phường Đơng Ngàn góp phần chia sẻ hiệu quả cơ sở
dữ liệu giá đất với các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau. Sau khi nghiên
cứu có thể thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại các địa phương khác nhau
trên toàn quốc. Việc thống nhất chia sẻ dữ liệu giá đất thông qua ArcGIS Online
giúp trao đổi, kết nối dữ liệu giữa các cấp, các ngành, các đối tượng sử dụng đất
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của công tác quản lý tài chính về đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển MĐSDĐ, công
nhận QSDĐ (Quốc hội, 2013).
Tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê QSDĐ (Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua
hợp đồng cho thuê QSDĐ. Tiền thuê đất là: Nghĩa vụ tài chính mà đối tượng thuê
đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn nộp tiền
thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Phí và lệ phí: Tại Điều 2 và 3 của Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10
ngày 28/8/2001 nêu rõ: Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được
một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong Danh mục phí
ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL – UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
Lệ phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy
định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào
ngân sách của nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển
quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1994).
2.1.2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới
2.1.2.1. Cộng hồ Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

4


+
Thuế đất nơng nghiệp của Cộng hồ Pháp thực chất là thuế sử dụng đất
nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất
nông nghiệp, khơng kể đất đó có canh tác hay khơng canh tác. Căn cứ tính thuế là
diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng
hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã

bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Thuế suất đối
với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối
đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu
chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
+
Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu
đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu
thuế đất ở và đất xây dựng do chính phường địa phương ấn định theo khung thuế
của Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi
tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tích đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng như xây dựng các cơng trình tơn giáo, giáo dục, y
tế và các kho thóc, trại chăn ni của hợp tác xã... được miễn thuế.
Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy khơng hình thành sắc thuế riêng nhưng
khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không
thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc thuế
trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường (Đàm Văn
Huệ, 2006).
2.1.2.2. Thụy Điển
Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển được quy định trong đạo luật về
thuế bất động sản, thuế tài sản.
Thuế bất động sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và đất gồm: Khu xây dựng,
các loại đất xây dựng và các loại đất khác. Cơ quan quản lý nhà đất làm nhiệm vụ
theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá
đất... Cơ quan thuế địa phương lưu giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của
từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm/1 lần. Căn cứ để xác
định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước và bằng
75% giá thị trường 2 năm trước. Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm.

5

Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất động sản, các hộ nơng dân, chủ
trang trại cịn phải nộp thuế tài sản. Thụy Điển quy định nếu tài sản chung có giá
trị từ 800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu
thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5%; 2,6%; 3%.
Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy Điển đã hoàn toàn quản lý và tạo ra hệ
thống cân bằng, tự động tác động đến việc bình ổn đất đai, bất động sản (Đàm
Văn Huệ, 2006).
2.1.2.3. Trung Quốc
Theo luật quản lý bất động sản của Trung Quốc thì tương tự với việc giao
đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao QSDĐ
thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất chuyển nhượng QSDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hay thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương
mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
TSDĐ trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. CP quy định
cụ thể việc nộp TSDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất động
sản trên đất được xuất phát phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng.
Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu
phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa
vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường; trừ trong
trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan hay
do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hay
thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm tư vấn và

định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) (Nhan Ái Tĩnh, 1999).

6


2.1.3. Nghĩa vụ tài chính về dất đai ở Việt Nam
2.1.3.1. Các khoản thu từ đất
a. Tiền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất”. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
khơng thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều
109 quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng
đất, gia hạn sử dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
(Quốc hội, 2013).
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài
chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền
sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp cụ thể( từ Điều 4 đến Điều 9), về miễn, giảm tiền sử dụng đất (từ
Điều 10 đến Điều 13), và quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 14 đến
Điều 21).
Thông tư 332/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng
dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Thông tư 10/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC.
b. Tiền thuê đất
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước, cụ thể:

7


Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khơng thơng qua hình thức
đấu giá: Đơn giá th đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính
thu tiền thuê đất.
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khơng
thơng qua hình thức đấu giá: Đơn giá th đất thu một lần cho cả thời gian thuê
là giá đất của thời hạn thuê.
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
+
Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
+
Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. (Chính
phủ, 2014).
Thơng tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Khoản 1
Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1,
Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải nộp ngân

sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được
miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014).
c. Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Quốc hội, số 48/2010/QH12
ban hành ngày 17/06/2010
Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nơng
nghiệp.
Thơng tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thông tư 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng khơng đúng mục
đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để
tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

8


Thơng tư 76/2012/TT-BTC ngày 15/05/2012 của Bộ Tài chính về việc
quy định một số nội dung chi, mức chi hoạt động triển khai Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp.
Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh
thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế
suất. Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân
2

với giá của 1m đất. Thuế suất được quy định tại điều 7 như sau:

Thuế suất: đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bảng 2.1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp
sử dụng để kinh doanh
Bậc thuế
1

Diện tí

2

Phần d

3

Phần d

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế: là hạn mức giao đất ở mới theo quy
định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
*
Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nơng nghiệp thực tế sử
dụng.
2

*
Giá của 1 m đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất
tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5
năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012. (Chính phủ, 2011).
d. Phí và lệ phí

*Lệ phí trước bạ (nhà, đất)
Là khoản tiền phải nộp trước khi nhà nước ghi vào sổ sách xác lập quyền
sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
- Mức thu lệ phí trước bạ:
Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được
quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại

9


Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ và Thơng tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
Mức thu LPTB : 0,5% *giá trị nhà đất
+ Đối với đất:
Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phí
trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê
khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Đối với nhà:
Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí
trước bạ và giá 01 mét vng nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí
2

trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m sàn nhà đối với
từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.
Hệ thống văn bản hiện hành áp dụng về lệ phí trước bạ được quy định tại
các văn bản sau:

Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí
trước bạ.
-

Thơng tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ

Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
Thơng tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thơng tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về lệ phí trước bạ.
bạ

Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước

-

Thơng tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

* Lệ phí địa chính
Tại thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 2/1/2014 Thơng tư hướng dẫn về
phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định mức thu lệ phí địa chính như ở bảng 2.2.


10


Bảng 2.2. Mức thu lệ phí địa chính

Cơng việc địa chính

1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Cấp mới

Cấp lại

2 Cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất
Cấp mới

Cấp lại
3 Chứng nhận đăng ký biến động về
đất đai
4 Trích lục bản đồ hoặc các văn bản
cần thiết trong hồ sơ địa chính:

11


e. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất)
Hệ thống văn bản về thuế chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng bao gồm:
-

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994.

Nghị định 114-CP ngày 05/09/1994 của CP quy định chi tiết thi hành luật
thuế CQSDĐ
Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ

Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 quy định chi tiết thi hành
Luật thuế CQSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế CQSDĐ
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP
-

Luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12 ngày 21/12/2007

Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành
Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân.
-

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12

Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận
thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản
Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 hướng dẫn bổ sung Thông
tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật thuế Thu nhập cá nhân
Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 26/01/2011 sửa đổi
TT 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC
ngày 11/01/2010

12