(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận hoàng mai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG
ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM
2020 QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Trung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo
Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND quận Hồng
Mai, các phịng ban và nhân dân trong quận, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.

Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Trung

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục các bảng.................................................................................................................. vii
Danh mục biểu đồ, hình......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn....................................................................................................................... ix
Thesis abstract............................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu.............................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu................................................................................................ 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 3

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4

2.1.1.

Khái niệm về đất đai.................................................................................................... 4

2.1.2.

Khái niệm và phân loại quy hoạch sử dụng đất.......................................... 5

2.1.3.

Những đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.............................................. 7

2.1.4.

Các bước chính của quy hoạch sử dụng đất................................................ 8

2.1.5.

Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đai.................. 9

2.1.6.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch

khác................................................................................................................................... 12
2.2.

Một số vấn đề lý luận cơ bản và thực tiễn đánh giá tính khả thi và hiệu

quả của phương án quy hoạch sử dụng đất.............................................. 15
2.2.1.

Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy

hoạch sử dụng đất.................................................................................................... 15
2.2.2.

Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất.......16

2.2.3.

Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất.............18

iii


2.3.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và

ở Việt Nam..................................................................................................................... 20
2.3.1.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên thế giới. 20

2.3.2.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
26

2.3.3.

Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội.........31

Phần 3. Đối tượng, nội dung và phương nghiên cứu............................................ 34
3.1.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 34

3.2.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 34

3.2.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến việc sử dụng đất

quận Hồng Mai.......................................................................................................... 34
3.2.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai quận Hồng Mai.....34

3.2.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020, thực hiện đến năm 2015............................................................................ 34
3.2.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thực

hiện quy hoạch sử dụng đất................................................................................ 35
3.3.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 35

3.3.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu thứ cấp....................... 35

3.3.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu sơ cấp......................... 35

3.3.3. Phương pháp thống kê và phân tích, xử lý tổng hợp............................ 35
3.3.4.

Phương pháp chuyên gia...................................................................................... 36

3.3.5. Phương pháp minh họa bằng bản đồ............................................................. 36

3.3.6. Phương pháp so sánh, đánh giá....................................................................... 36
Phần 4. Kết quả nghiên cứu................................................................................................. 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội tác động đến sử dụng đất quận

Hoàng Mai...................................................................................................................... 37
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên và cảnh quan môi trường............................................ 37

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................. 41

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài ngun và cảnh quan mơi

trường.............................................................................................................................. 47
4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Hồng Mai.............................. 49

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai........................................................................................ 49

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2016................................ 55

iv


4.2.3.

Biến động đất đai quận Hoàng Mai .....

4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương á

2020 .......................................................
4.3.1.

Khái quát chung về quy hoạch sử dụ

dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) qu
4.3.2.

Đánh giá kết quả thực hiện phương á

2020 (thực hiện đến 2015). ..................
4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện các công tr

hoạch sử dụng đất ................................
4.3.4.

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đấ

4.3.5.

Đánh giá chung tình hình thực hiện qu

địa bàn quận Hoàng Mai .......................
4.4.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện q

quận Hoàng Mai ...................................
4.4.1.

Nâng cao chất lượng phương án quy ho

4.4.2.

Giải pháp quản lý thực hiện quy hoạch

4.4.3.

Giải pháp về chính sách .......................

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư ..............................

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................

5.1.

Kết luận .................................................

5.2.

Kiến nghị .............................................

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................
Phụ lục

................................................................

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BNN

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KQTH

Kết quả thực hiện

PAĐCQH

Phương án điều chỉnh quy hoạch

PAQH

Phương án quy hoạch

QĐ

Quyết định

QH

Quy hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TH

Thực hiện

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng

Bảng 4.2.

Biến động

Bảng 4.3.

Phương

2020 .........
Bảng 4.4.

Diện tích
2010-2020

Bảng 4.5.

Diện tích

Hồng Mai
Bảng 4.6.

Kết quả

theo phươn
Bảng 4.7.

Kết quả
2015 quận

Bảng 4.8.

Kết quả
2015 quận

Bảng 4.9.

Kết quả
2015 quận

Bảng 4.10.

Kết quả

theo quy ho
Bảng 4.11.

Các cơn

năm 2015 t
Bảng 4.12.

Kết quả t

Hồng Mai
Bảng 4.13.

Kết quả t

quận Hồn
Bảng 4.14.

Các cơn

2016 .........

vii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH
Hình 2.1.

Diện tích, cơ cấu sử

Hình 2.2.

Diện tích, cơ cấu sử

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí quận Ho

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất

Hình 4.3.

Biến động sử dụng đ

Hình 4.4.

Diện tích các nh

Hồng Mai giai đoạn
Hình 4.5.

Kết quả thực hiện

2015 .........................
Hình 4.6.

Kết quả thực hiệ

quận Hồng Mai .....
Hình 4.7.

Kết quả thực hiện

2015 quận Hồng M
Hình 4.8.

Kết quả thực h

2015 quận Hồng M
Hình 4.9.

Kết quả thực hiệ

Hồng Mai ..............
Hình 4.10. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2016

quận Hồng Mai .....

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Đức Trung
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020 quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
-

Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-2015 quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện quy
hoạch sử dụng đất.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu:
- Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Hồng Mai.
- Tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hoàng Mai.
Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 quận Hoàng Mai.
Đề xuất một số giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn quận Hoàng Mai.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu thứ cấp;
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu sơ cấp;
- Phương pháp thống kê và phân tích, xử lý tổng hợp;
- Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia;
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ;
- Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
1.
quận

Quận Hồng Mai nằm ở phía nam của thành phố Hà Nội. Dân số của
2

là 396.705 người; mật độ dân số bình quân là 9.837 người/km . Năm 2016,
tổng giá trị sản xuất của quận là 27.197,6 tỷ đồng (ngành công nghiệp –
xây dựng đạt 13.879,3 tỷ đồng; thương mại – dịch vụ 13.241 tỷ đồng;
nông nghiệp - thủy sản đạt 77,6 tỷ đồng).

ix


2.

Công tác quản lý đất đai của quận được thực hiện tương đối tốt, điều

đó góp phần cho quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm. Đội ngũ cán bộ
cơng chức được đào tạo cơ bản, có chun mơn cao, có tinh thần trách
nhiệm trong nhiệm vụ được giao. Tổng diện tích đất tự nhiên tính đến
31/12/2016 là 4032,3017 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 1084,0762
ha, đất phi nông nghiệp là 2903,1420, đất chưa sử dụng 45,0835 ha.

3.
Kết quả nghiên cứu cho thấy phương án quy hoạch đến năm 2020
quận Hoàng Mai thực hiện khá tốt. Cụ thể như sau:
Theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, diện tích đất nơng nghiệp
527,11 ha; diện tích đất phi nơng nghiệp là 3.495,74 ha; diện tích đất chưa sử dụng là
9,53 ha. Diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp là 674,32 ha. Diện
tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đất phi nơng nghiệp là 35,56 ha.
Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2015 cho thấy
diện tích đất nơng nghiệp thực hiện đạt 132,65% so với chỉ tiêu được duyệt; đất phi nông

nghiệp đạt 91,09% so với chỉ tiêu được duyệt; đất chưa sử dụng giảm 143,72 ha so với
chỉ tiêu được duyệt. Như vậy, theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, danh mục quy
hoạch lấy vào đất nông nghiệp không thực hiện được hết. Một số cơng trình, dự án đã
thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt cả về không gian và thời gian; việc thực hiện
các thủ tục về thu hồi, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã dựa
trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận đã được phê duyệt. Tuy nhiên, vẫn còn
một số chỉ tiêu sử dụng đất chưa sát với chỉ tiêu quy hoạch. Một số cơng trình, dự án
nằm trong kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 vẫn chưa được thực hiện. Mặt
khác, lại phát sinh thêm một số danh mục cơng trình, dự án thực hiện ngoài quy hoạch
được duyệt. Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 được thực hiện khá tốt.

4. Giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất:
-

Đối với cơng tác lập quy hoạch: Cần có sự điều tra đánh giá cụ thể từ đó đưa ra

những tiêu chí và chiến lược phát triển phù hợp; phương án quy hoạch ngồi chỉ tiêu về
diện tích, cơ cấu đất đai cần quan tâm đến việc phân bổ không gian của các vùng.

-

Đối với công tác tổ chức thực hiện quy hoạch: việc thực hiện quy hoạch

sử dụng đất thường liên quan đến nhiều cấp, ngành ở nhiều lĩnh vực. Vì vậy địi
hỏi phải có cơ chế quản lý và tổ chức thực hiện chặt chẽ. Để làm được điều này,
UBND quận cần xây dựng các chương trình cụ thể và giao cho các ngành thực
hiện đảm bảo quy hoạch được thực hiện đồng bộ, thống nhất.

x

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Duc Trung
Thesis title: Assess the implementation of the land use planning to 2020
in Hoang Mai District, Hanoi City.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research Objectives:
Assess the implementation of the land use planning to 2020 and the
land use plan for the period 2011-2015 in Hoang Mai District, Hanoi City.
Propose solutions to improve the effectiveness of land use
planning implementation.
Contents and methods:
Research contents:
- Natural and socio-economic conditions Hoang Mai District.
- The land management and land use in Hoang Mai District.
- Assess the implementation of land use planning to 2020 in Hoang Mai District.

Propose some solutions to implement the land use planning in
Hoang Mai District.
Methods:
Method for investigating and collecting the secondary data;
Method for investigating and collecting the primary data;
Method for statistical analysizing.
Method for getting expert’s consultation;
Method for maping;
Method for comparating and assessing.

Main findings and conclusions:
1.
Hoang Mai District is located in the south of Hanoi. The District’s
population is
2

396,705 peoples; The average of population density is 9,837 people/km . In
2016, the total production value of the District was 27,197.6 billion VND
(industry - construction reached 13,879.3 billion VND, trade - services VND
13,241 billion, agriculture - fishery reached 77.6 billion VND).

xi


2.

The land administration of the District has done relatively well, which has

contributes to the management and use of reasonable and economical land. The
contingent of cadres and civil servants are professionally trained, highly skilled
and have a sense of responsibility in their assigned tasks. The total area of
natural land as of 31/12/2016 is 4032,3017 ha, of which agricultural land is
1084.0762 ha, non-agricultural land is 2903.1420 ha, unused land is 45.0835 ha.

3.
Research results show that the land use planning to 2020 Hoang
Mai District performed quite well. As follows:
According to the plan of land use planning up to 2020, the agricultural land
area is 527.11 ha; non-agricultural land area is 3495.74 hectares; Unused land area is
9.53 ha. The area of agricultural land converted to non-agricultural land is 674.32

hectares. The unused land area used for non-agricultural land use is 35.56 ha.
The implementation of land use planning in 2011-2015 shows that agricultural land
area achieved 132.65% compared with the approved targets; Non-agricultural land was
91.09% of the approved target; Unused land decreased by 143.72 ha compared to the
approved target. Thus, according to the land use planning up to 2020, the list of plans for
agricultural land can not be fully realized. Some works and projects have been
implemented in accordance with the approved plan in terms of space and time; The
implementation of procedures for land acquisition, land allocation, land lease and land
use change has been based on the approved district land use plan and plan. However,
there are still some indicators of land use that are not close to the planned targets. Some
of the works and projects included in the 2011-2015 land use plan have not yet been
implemented. On the other hand, a number of works and projects have been added in
addition to the approved plan. The land use planning for 2016 is well done.

4. Solutions to improve the efficiency of land use planning:
For the planning work: It is necessary to have specific surveys and
assessments from which to develop appropriate development criteria and
strategies; Planning options outside the target area, land structure should
pay attention to the allocation of space of the regions.
-

For planning implementation: Land use planning often involves many

levels and sectors in many areas. Therefore, a strict management and
implementation mechanism is required. To do this, the People's Committee of
the District needs to develop specific programs and assign the sectors to
ensure that the planning is implemented in a uniform and consistent manner.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố,
xã hội, quốc phịng an ninh (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013). Đất đai
tuy có giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ
thuộc vào sự đầu tư, hướng khai thác sử dụng của con người.
Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định
quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là 1 trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai; việc cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã duyệt. Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) thì
cấp huyện có tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất của các bộ, ngành, các
vùng trọng điểm, các tỉnh… đảm bảo tính thống nhất về quản lý sử dụng đất đai
cả nước. QHSDĐ cấp huyện, cụ thể hoá QHSDĐ cấp tỉnh trên địa bàn cụ thể.
Bốn khuyết điểm lớn trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là:
(1) tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp cịn chậm, thậm chí có nơi
rất chậm, nhất là ở cấp huyện, cấp xã; (2) chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất còn thấp; (3) một số chỉ tiêu sử dụng đất được thực hiện khơng đúng kế hoạch,
khơng ít trường hợp sử dụng đất không hiệu quả; (4) hiệu lực của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất còn thấp, ý thức chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
chưa tốt. Vì vậy cần có sự tổng kết đánh giá, rút kinh nghiệm và tìm ra giải pháp để
góp phần nâng cao cơng tác QHSDĐ (Quốc hội khoá XI, 2006).

Thực hiện Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật, Uỷ ban nhân dân Quận
Hoàng Mai đã phối hợp với các ngành chức năng tiến hành lập Quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-2015 Quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu về đất đai cho những mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý,
hiệu quả, khoa học theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi

1


được phê duyệt theo Quyết định số 371/QĐ-UBND ngày 16/01/2014 của
UBND thành phố Hà Nội, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất quận Hoàng
Mai đã được tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực
hiện quy hoạch ra sao, kết quả đạt được thế nào, có những tồn tại gì,
ngun nhân do đâu, cần phải có giải pháp nào khắc phục… cho đến nay
vẫn chưa có những nghiên cứu, đánh giá, bàn luận để rút ra kinh nghiệm
một cách đầy đủ và toàn diện cho việc thực hiện tiếp theo.
Do vậy, việc đánh giá kết quả thực hiện phương án QHSDĐ đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất hàng năm; phân tích, đánh giá những kết quả đã đạt được và
những tồn tại trong quá trình thực hiện quy hoạch và kiến nghị các giải pháp thực
hiện nhằm nâng cao tính khả thi của phương án QHSDĐ là rất cần thiết.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-2015 quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện
quy hoạch sử dụng đất.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Các đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là:
-

Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ

đầu (2011-2015) quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội; thực hiện đến 31/12/2016.

Việc thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được duyệt
theo thời gian và không gian.
Các cơng trình dự án chưa thực hiện theo quy hoạch sử dụng
đất đã duyệt, đã thực hiện nhưng chưa đúng theo quy hoạch được
duyệt hoặc các dự án phát sinh ngoài quy hoạch.
Các văn bản liên quan đến việc lập, thực hiện QHSDĐ, công
tác quản lý sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Về phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh
giới hành chính quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội

2


-

Về phạm vi thời gian: số liệu thống kê về đất đai, kinh tế xã hội, điều kiện

tự nhiên… được lấy trong giai đoạn 2010 - 2016; hiện trạng sử dụng đất lấy năm
2016. Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ được tính đến 31/12/2016.

1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN Trên cơ
sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp đồng

bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao

hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai trong những năm tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang giá trị theo ý niệm
của con người. Theo đó, đất đai thường gắn với một giá trị kinh tế được thể hiện
bằng giá trị tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự chuyển quyền sở
hữu. Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là những tài
nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của một tổng thể vật chất.
Một vạt đất là một diện tích cụ thể của bề mặt đất, xét về mặt địa lý có những
đặc tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dự
đốn được của sinh quyển theo chiều thẳng đứng về phía trên và phía dưới của
phần mặt đất này, bao gồm các đặc tính của phần khơng khí, thổ nhưỡng, địa chất,
thủy văn, động thực vật sống trên đó và tất cả những kết quả hoạt động trong quá
khứ và hiện tại của con người, ở chừng mực mà những đặc tính đó ảnh hưởng rõ
tới khả năng sử dụng vạt đất này trước mắt và trong tương lai.

Theo quan điểm đó, đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,
bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt
đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sơng, suối,
đầm lầy,…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động
thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ
thống tiêu thốt nước, đường sá, nhà cửa…) (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên.

Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vòng 30 năm trở lại
đây, trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người, đất đai có những
vai trị và chức năng chủ yếu sau đây (Đồn cơng Quỳ và cs., 2006):

+

Chức năng mơi trường sống: đất đai là cơ sở cho mọi hình

thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi
trường sống cho sinh vật và gien di truyền để bảo tồn cho thực vật,
động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
+

Chức năng sản xuất: đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc

sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất

4


nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay
gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
+
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là
nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng
lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng
phóng xạ từ mặt trời và của tuần hồn khí quyển địa cầu.
+

Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng

lưu trữ nước mặt và nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình
tuần hồn nước trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nước rất to lớn.

+
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung
cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người.
+

Chức năng khơng gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn

lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình thái của các chất thải độc hại.
+

Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn

các chứng tích lịch sử, văn hóa của lồi người, là nguồn thơng tin về các điều kiện
khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.

+

Chức năng vật mang sự sống: đất đai là không gian cho sự chuyển

vận của con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động
vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.

2.1.2. Khái niệm và phân loại quy hoạch sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
“Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng, quản lý đất đai một cách đầy

đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thơng qua việc tính tốn, phân
bổ quỹ đất cho các ngành, cho các mục đích sử dụng, cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội và tạo điều kiện
bảo vệ đất đai, mơi trường sinh thái” (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Khái niệm trên cho thấy, tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ có nghĩa là các
loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định; sử dụng hợp lý
đất đai được hiểu là những thuộc tính tự nhiên, vị trí, diện tích đất đai được sử
dụng phù hợp với yêu cầu và mục đích sử dụng; sử dụng đất đai khoa học là
việc áp dụng thành tựu khoa học công nghệ trong quá trình sử dụng đất; hiệu
quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường.

5


Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế xã hội phải
đảm bảo tính kinh tế, tính kỹ thuật và tính pháp chế. Tính kinh tế thể
hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất đai. Tính kỹ thuật biểu hiện ở
các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật điều tra, khảo sát, xây dựng
bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu... Tính pháp lý có nghĩa là việc sử
dụng và quản lý đất đai phải tuân theo các quy định của pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và tái phân bố quỹ đất nhằm đáp
ứng mục tiêu phát triển KTXH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu SDĐ trong giới hạn không gian và thời
gian xác định. QHSDĐ là công cụ quan trọng của người quản lý và người
SDĐ. Đối với Nhà nước, đó là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý nhà nước
về đất đai. Đối với người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích
SDĐ hiệu quả. Vì vậy QHSDĐ khơng đơn thuần là một hoạt động kinh tế - kỹ
thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể hiện ý
chí của nhà nước về phát triển trong tương lai; là hệ thống các giải pháp để
quản lý tài nguyên đất đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011).

Về góc độ kỹ thuật, QHSDĐ là việc tổ chức SDĐ cho những mục tiêu KTXH
định trước của một vùng lãnh thổ. Với vốn đất đai và lao động xác định, phải sắp
xếp sao cho đạt được sự phát triển như mong muốn và chỉ ra được sự phối hợp
SDĐ của các địa phương để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển. Dưới góc độ
kinh tế, QHSDĐ là q trình tối đa hóa giá trị của bất đất. Vì vậy, việc SDĐ được
quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên QHSDĐ cũng là một sản
phẩm của cơ chế thị trường. Yêu cầu đặt ra là mỗi thửa đất cần phải được sử
dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà không gây ra sự giảm giá đồng loạt cho
những thửa đất còn lại trong vùng, đồng thời làm cho tổng giá trị đất đai trong
vùng được tăng cao. Về góc độ xã hội, QHSDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống của cộng
đồng dân cư và nhu cầu của toàn xã hội. Dưới góc độ pháp lý, lập và thực hiện
QHSDĐ là q trình hồn thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân chủ
hóa trong quản lý đất đai. Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức
thực hiện QHSDĐ trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát
triển đồng bộ, ổn định và an tồn (Tơn Gia Hun và cs., 2011). Vì vậy QHSDĐ
cịn cần có một thể chế chặt chẽ, hợp lý và lành mạnh; huy động được mọi
nguồn lực và hài hồ lợi ích trước mắt và lâu dài, giữa cục bộ và tổng thể...

6


Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng để hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa các loại loại đất vào sử dụng bền vững và
mang lại lợi ích kinh tế, xã hội cao nhất. Nó thể hiện hai chức năng quan
trọng: điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai và tổ chức sử dụng đất đai.

2.1.2.2. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại QHSDĐ, nhưng đều dựa
trên những căn cứ hoặc cơ sở chung là: nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch sử

dụng đất; số lượng và thành phần đối tượng nằm trong quy hoạch; phạm vi lãnh
thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng như nội dung và phương pháp
quy hoạch. Thông thường hệ thống QHSDĐ được phân loại theo nhiều cấp vị
khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức quy hoạch...) nhằm giải quyết các
nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức
sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết.
Ở

Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 quy định QHSDĐ được tiến hành theo

lãnh thổ và theo ngành. Hệ thống QHSDĐ theo lãnh thổ hành chính được chia
thành 3 cấp: QHSDĐ cả nước; QHSDĐ cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và thành phố
trực thuộc trung ương); QHSDĐ (bao gồm các huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh). Hệ thống QHSDĐ theo ngành bao gồm: QHSDĐ của Bộ Quốc phòng;
QHSDĐ của Bộ Cơng an (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Mục đích của QHSDĐ theo các cấp lãnh thổ hành chính bao gồm: đáp ứng nhu
cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân; cụ thể
hóa một bước QHSDĐ của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn
cứ, cơ sở để các ngành, các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai QHSDĐ của
ngành và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng
năm (căn cứ để giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền được quy định trong luật
đất đai); phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.

2.1.3. Những đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý khoa học của Nhà nước. Ở nước ta,
QHSDĐ nhằm phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của tồn xã hội,
góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất đai, để sử
dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Trong nền kinh tế thị trường,
các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích KTXH và mơi trường nảy sinh trong q trình
sử dụng đất ngày càng bộc lộ rõ rệt. QHSDĐ phải quán triệt luật pháp, chính sách và

các quy định của Đảng và Nhà nước liên quan đến đất đai.

7


QHSDĐ mang tính lịch sử. Q trình quy hoạch đã diễn ra từ lâu, nó
được hình thành và phát triển trong quá trình phát triển lâu đời của đời
sống. QHSDĐ mang đặc điểm tổng hợp. Nó vận dụng kiến thức tổng hợp
của nhiều môn khoa học thuộc các lĩnh vực khoa học tự nhiên, khoa học
kinh tế, khoa học xã hội. Mục đích của QHSDĐ là nhằm khai thác, sử
dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất (Đoàn Cơng Quỳ và cs.,).
QHSDĐ có tính dài hạn và tính chiến lược. Thời hạn của QHSDĐ thường từ
10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn. Trên cơ sở dự báo xu thế biến động dài hạn
của các yếu tố KTXH quan trọng như tiến bộ khoa học kỹ thuật và cơng nghệ,
cơng nghiệp hố, hiện đại hố, nhu cầu và khả năng phát triển của các ngành
kinh tế, tình hình phát triển đô thị, dân số và cơ cấu lao động..., xác định quy
hoạch trung hạn và dài hạn về sử dụng đất đai. Việc xây dựng quy hoạch phải
phản ánh được những vấn đề có tính chiến lược như: phương hướng, mục tiêu,
chiến lược của việc sử dụng đất đai; cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của
từng ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và việc phân bố quỹ đất; phân định
ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai; các biện pháp, chính
sách lớn. QHSDĐ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai
hàng năm và ngắn hạn (Đồn Cơng Quỳ và cs.,).

QHSDĐ mang tính pháp lý cao, nó được lập cho việc sử dụng đất
đai trước mắt và định hướng nhu cầu sử dụng đất đai dài hạn. Đó là cơ
sở quan trọng để người sử dụng đất có định hướng sử dụng đất lâu
dài trên mảnh đất mình được giao, được thuê, từ đó họ yên tâm đầu tư
vốn, cơ sở vật chất kỹ thuật để khai thác địa tô chênh lệch I, địa tô
chênh lệch II và địa tô tuyệt đối (Đồn Cơng Quỳ và cs.,).

QHSDĐ mang đặc điểm khả biến. Do QHSDĐ trong khoảng thời gian tương
đối dài, dưới sự tác động của nhiều nhân tố KTXH, môi trường, kỹ thuật và công
nghệ nên một số dự kiến ban đầu của quy hoạch khơng cịn phù hợp. Do vậy
việc bổ sung, điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch là việc làm hết sức cần thiết.

2.1.4. Các bước chính của quy hoạch sử dụng đất
Trình tự lập QHSDĐ cấp huyện được hướng dẫn cụ thể tại điều 51
Thông tư số 29/2014/TT – BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 như sau:
a. Điều tra, thu thập thơng tin, tài liệu;
b. Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, KTXH và môi trường tác
động đến việc sử dụng đất;

8


c. Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất; kết quả thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai;

d. Xây dựng phương án QHSDĐ:
e. Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu;
f. Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu có liên quan;

g. Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
Như vậy, việc đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước là nội dung rất
quan trọng trong quy trình QHSDĐ cấp huyện, bao gồm các nội dung chính là:

(i) đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm chỉ tiêu do cấp tỉnh phân
bổ và chỉ tiêu do cấp huyện xác định; (ii) đánh giá mặt được, mặt
chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện QHSDĐ.

2.1.5. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất cần tuân thủ theo các nguyên tắc cơ
bản như sau (Đồn Cơng Quỳ và cs.,):
2.1.5.1. Chấp hành quyền sỡ hữu nhà nước về đất đai
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên
quan tới quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt
động quy hoạch sử dụng đất. Nó khơng chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà cịn
là một vấn đề chính trị quan trọng, bởi vì tài nguyên đất được quốc hữu
hóa là đối tượng sở hữu Nhà nước, đồng thời là một căn cứ quan trọng
để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiện phương thức sản
xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các ngành, đặc biệt là nông nghiệp.
Một trong những nhiệm vụ trung tâm mà Đảng và Chính phủ đã đặt ra
trong đường lối phát triển nông nghiệp là củng cố quan hệ đất đai xã hội chủ
nghĩa, bảo vệ tính bất khả xâm phạm quyền sở hữu Nhà nước về đất đai,
chấp hành triệt để quyền sở hữu đất của Nhà nước. Luật pháp Nhà nước
tuyệt đối nghiêm cấm việc sử dụng đất khơng đúng mục đích. Luật pháp bảo
vệ quyền bất khả xâm phạm quyền sử dụng đất và tính ổn định của mỗi đơn
vị sử dụng đất vì đó là cơ sở quan trọng nhất để phát triển sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất cịn có vai trò quan trọng trong việc ngăn ngừa các
hành vi xâm phạm sự toàn vẹn lãnh thổ của các đơn vị sử dụng đất. Khi quy hoạch
sử dụng đất, người ta đã lập nên đường ranh giới giữa các đơn vị sử dụng

9


đất, giữa đất sản xuất nông nghiệp với đất khu dân cư, giữa các chủ sử dụng
đất với nhau, tức là đã xác định phạm vi quyền lợi của mỗi chủ sử dụng đất.
Mỗi chủ sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ khơng có quyền sở hữu
đất. Quyền sử dụng đất của các chủ đất được xác nhận bằng các văn bản
pháp luật và được pháp luật Nhà nước bảo hộ. Mọi thay đổi trong cơ cấu

đơn vị sử dụng đất phải được phản ánh kịp thời trong các tài liệu thích hợp.

2.1.5.2. Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên
Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu được sử dụng đúng
và hợp lý thì chất lượng đất ngày càng tốt lên. Tính chất đặc biệt này
của đất địi hỏi chúng ta phải hết sức chú ý trong việc sử dụng đất.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng nhất là ngăn ngừa
và dập tắt các quá trình xói mịn do gió và nước gây nên. Các q trình
xói mịn có tác hại rất lớn đối với sản xuất nông nghiệp. Đồng thời quy
hoạch sử dụng đất khơng cịn làm nhiệm vụ chống các q trình ơ
nhiễm đất, bảo vệ các yếu tố của môi trường thiên nhiên.
Bảo về và cải tạo thảm thực vật tự nhiên cũng là một nhiệm vụ
quan trọng của quy hoạch sử dụng đất. Thảm thực vật tự nhiên, đặc
biệt là rừng được coi là lá phổi của trái đất với chức năng lọc sạch
khơng khí, điều tiết nước, nhiệt, ẩm, điều tiết chế độ nước các dịng
sơng lớn. Ngồi ra đó cịn là nguồn cung cấp ngun liệu cơng nghiệp,
cung cấp các lâm sản quý và là nguồn thức ăn cho chăn nuôi gia súc.
Các hồ chứa nước lớn cũng là đối tượng cần được bảo vệ. Các
hồ lớn có khả năng làm dịu bớt những đột biến của tiểu khí hậu trong
vùng (như nhiệt độ, độ ẩm), điều tiết chuyển động của các dịng khơng
khí quanh khu vực hồ và còn là nơi nghỉ mát, an dưỡng, du lịch.
Để tránh lãng phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp,
trong các phương án quy hoạch sử dụng đất phải bố trí hợp lý các cơng
trình nhà ở và phục vụ sản xuất theo tinh thần hết sức tiết kiệm đất.

2.1.5.3. Tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành
Khi phân bố quỹ đất cho các ngành, cần đảm bảo nguyên tắc tổ
chức sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói
chung và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nơng
nghiệp. Đó là cơ sở để đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội bền vững.

10


2.1.5.4. Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý
Khi quy hoạch sử dụng đất cần tạo ra những điều kiện tổ chức
lãnh thổ hợp lý để thực hiện những nhiệm vụ kế hoạch của Nhà
nước, của riêng ngành nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể.
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo kế hoạch chung của
Nhà nước, của ngành nông nghiệp và của từng đơn vị sản xuất nông
nghiệp cụ thể. Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những
điều kiện về tổ chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt
và vượt mức kế hoạch Nhà nước giao. Khi quy hoạch sử dụng đất, người
ta dự kiến phương hướng sử dụng đất trong một thời gian dài. Tương lai
phát triển của các đơn vị là căn cứ xây dựng các phương án thiết kế.
Việc tổ chức sử dụng hợp lý đất đai phụ thuộc vào việc tổ chức sử
dụng các tư liệu sản xuất khác và tồn bộ q trình sản xuất nói chung. Bên
cạnh đó, việc sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc phát triển và bố trí các
ngành nghề, đến việc tổ chức lao động và năng suất lao động, đến hiệu quả
sử dụng các tư liệu sản xuất. Như vây, đất đai chỉ có thể được tổ chức sử
dụng đúng và hợp lý trong trường hợp nếu như gắn nó với việc tổ chức sử
dụng các tư liệu sản xuất khác, với tổ chức lao động và quản lý đơn vị.
Quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra các điều kiện để áp dụng các biện pháp kỹ
thuật nông nghiệp mới tiên tiến, có hiệu quả cao để nâng cao độ màu mỡ của đất và
trình độ kỹ thuật canh tác. Khi giải quyết nội dung của quy hoạch sử dụng đất cần
dựa trên các hình thức tổ chức lao động tiến bộ nhất, cơ giới hóa sản xuất tổng hợp,
ứng dụng có hiệu quả máy móc, thiết bị, điện khí hóa nơng nghiệp.

2.1.5.5. Phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ
Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều

kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. Nếu khơng tính đến điều đó thì khơng
thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện để sử dụng có hiệu
quả từng tấc đất. Để đạt được mục đích đó, cần nghiên cứu kỹ các điều
kiện tự nhiên như: đặc điểm thổ nhưỡng, đặc điểm địa hình, đặc điểm tiểu
khí hậu, tính chất thảm thực vật tự nhiên và hệ thống thủy văn.
Trong số các điều kiện kinh tế phải kể đến các yếu tố như: quy mô sản xuất
và chuyên mơn hóa, tổ chức sản xuất, quy mơ và cơ cấu ngành, dân số và lao

11


động, giá trị tài sản cố định và vốn lưu động, trang bị máy móc kỹ
thuật, sự phân bố các điểm dân cư…
Các điều kiện xã hội cũng có vai trị khơng kém phần quan trọng.
Trong số các điều kiện xã hội, trước hết phải kể đến dạng xí nghiệp
(nơng trường hoặc trạm trại, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất…).

2.1.6. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy
hoạch khác
Quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ hữu cơ với các loại
hình quy hoạch khác, cụ thể như sau (Đồn Cơng Quỳ và cs.,):
2.1.6.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là tài liệu mang tính chiến
lược được luận chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế, xã hội và
phân bố lực lượng sản xuất theo khơng gian, có tính đến chun mơn hóa và
phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là một trong những
tài liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các
kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử
dụng đất ở mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu.
Trong khi đó, đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là
tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu phát
triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mà điều chỉnh cơ
cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án quy hoạch
phân phối sử dụng đất thống nhất hợp lý. Như vậy, quy hoạch sử dụng
đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế, xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều
hịa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.

2.1.6.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến
lược dài hạn sử dụng đất
Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên
đất đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, tài ngun rừng, dự báo phát triển
cơng trình thủy lợi, cơ sở hạ tầng kỹ thuật… Chính vì vậy, việc dự báo sử dụng đất
với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông
lâm nghiệp, xác định định hướng sử dụng đất cho các dự báo về phát triển

12