(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện yên khánh, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THỊ NGA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC KHOẢN THU
TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN KHÁNH, TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS.Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Nga

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian nghiên cứu để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự
quan tâm giúp đỡ đầy nhiệt huyết của các thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai, Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là sự hướng dẫn trực tiếp hết sức tận tình, quý báu của
TS.Phạm Phương Nam.
Đồng thời Uỷ ban nhân dân huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình,Chi cục thuế
huyện Yên Khánh, cán bộ phịng Tài ngun và mơi trường huyện Yên Khánh, cán bộ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Khánh, nhân dân các xã, thị trấn của
huyện n Khánh và các thành viên trong gia đìnhtơi đã tạo điều kiện thuận lợi để tơi
nghiên cứu, hồn thành tốt luận văn.
Tơi xin được bày tỏ lịng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
q báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Nga

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ............................................................................................................. ix
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... x
Thesis abstract .............................................................................................................xii
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vı nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ...................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến các khoản thu tài chính từ đất đai ............ 4

2.1.1.

Khái niệm các khoản thu tài chính từ đất đai ................................................... 4

2.1.2.

Mục đích của các khoản thu tài chính từ đất đai .............................................. 6

2.1.3.

Vai trị của các khoản thu tài chính từ đất đai .................................................. 7

2.1.4.

Nguyên tắc về các khoản thu tài chính từ đất đai ............................................. 8

2.1.5.

Những yếu tố tác động đến các khoản thu tài chính từ đất đai.......................... 8

2.2.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai của một số nước trên thế
giới ............................................................................................................... 11

2.2.1.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Trung Quốc ...................... 11

2.2.2.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Đài Loan .......................... 13

2.2.3.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đaitại Thái Lan ........................... 15

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm về các khoản thu tài chính từ đất đai của các nước ............ 15

2.3.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam và tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 16

iii


2.3.1.

Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Việt Nam ......................... 16

2.3.2.

Thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại tỉnh Ninh Bình ..................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 34

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 34

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 34

3.4.3.

Thực trạng các khoản thu tài chính từ đất đai tại huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 35

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại huyện Yên
Khánh, tỉnh Ninh Bình .................................................................................. 35

3.4.5.

Giải pháp hồn thiện việc thực hiệncác khoản thu tài chính từ đất đaitại
huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ................................................................ 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 35

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 35

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................. 35

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu .......................................... 37

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh .................................................................... 38

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 38

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 39
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 39

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ............................ 39

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình .................. 41

4.1.3.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên

Khánh, tỉnh Ninh Bình .................................................................................. 44

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 45

iv


4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình .................. 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ...................... 50

4.2.3.

Biến động sử dụng đất huyện Yên Khánh giai đoạn 2013- 2017 .................... 51

4.3.

Thực trạng các khoản thu tài chính từ đất đai tại huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ..................................................................................................... 53

4.3.1.

Khái quát thực trạng các khoản thu tài chính từ đất đai.................................. 53

4.3.2.

Tiền sử dụng đất ........................................................................................... 54

4.3.3.

Tiền thuê đất ................................................................................................. 56

4.3.4.

Thuế sử dụng đất........................................................................................... 57

4.3.5.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 59

4.3.6.

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ................................................... 60

4.4.

Đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại huyện Yên
Khánh, tỉnh Ninh Bình .................................................................................. 64

4.4.1.

Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các khoản thu tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện Yên Khánh ............................................. 64

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến việc thực hiện
các khoản thu tài chính từ đất đai .................................................................. 67

4.4.3.

Đánh giá chung ............................................................................................. 69

4.5.

Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại
huyện n Khánh, tỉnh Ninh Bình ................................................................ 71

4.5.1.

Điều chỉnh các khoản thu tài chính từ đất đai ................................................ 71

4.5.2.

Cải cách thủ tục hành chính về các khoản thu tài chính từ đất đai .................. 72

4.5.3.

Nâng cao năng lực của cán bộ, công chức, viên chức .................................... 72

4.5.4.

Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai và giải

quyết kịp thời các khó khăn của người dân .................................................... 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 74
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 74

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 77
Phụ lục ..................................................................................................................... 80

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CB, CC, VC

Cán bộ, công chức, viên chức

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HGĐ, CN

Hộ gia đình, cá nhân

HTX

Hợp tác xã

NSNN

Ngân sách nhà nước

PNN

Phi nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TNCN

Thu nhập cá nhân

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Tổng hợp một số khoản thu tài chính từ đất đai của Việt Nam giai
đoạn 2013-2017 ........................................................................................ 28

Bảng 2.2.

Tổng hợp một số khoản thu tài chính từ đất đai của tỉnh Ninh Bình
giai đoạn 2013-2017 ................................................................................. 32

Bảng 3.1.

Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân thực hiện các khoản thu
tài chính từ đất đai .................................................................................... 36

Bảng 3.2.

Số lượng phiếu điều tra cán bộ liên quan đến việc thực hiện các khoản
thu tài chính từ đất đai .............................................................................. 37

Bảng 3.3.

Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân và CB, CC, VC khi
thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai .............................................. 38

Bảng 4.1.

Cơ cấu các ngành kinh tế của huyện Yên Khánh ....................................... 42

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Yên Khánh................................. 51

Bảng 4.3.

Biến động sử dụng đất huyện Yên Khánh giai đoạn 2013-2017 ................ 52

Bảng 4.4.

Kết quả thu ngân sách từ đất đai của huyện Yên Khánh giai đoạn 2013
- 2017 ....................................................................................................... 53

Bảng 4.5.

Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Yên Khánh giai đoạn 2013 2017 ......................................................................................................... 55

Bảng 4.6.

Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Yên Khánh giai đoạn 2013 - 2017....... 56

Bảng 4.7.

Kết quả thu thuế sử dụng đất tại huyện Yên Khánh giai đoạn 2013 2017 ......................................................................................................... 59

Bảng 4.8.

Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đấttại huyện Yên Khánh giai đoạn 2013 - 2017 ......................................... 60

Bảng 4.9.

Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện Yên
Khánh giai đoạn 2013 - 2017 .................................................................... 63

Bảng 4.10. Đánh giá về các khoản thu tài chính từ đất đai khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ............................................................................ 64
Bảng 4.11. Đánh giá về các khoản thu tài chính từ đất đai trong quá trình sử

dụng đất.................................................................................................... 65
Bảng 4.12. Đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện các khoản thu tài chính
từ đất đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.................................... 66

vii


Bảng 4.13. Đánh giá về những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các khoản thu
tài chính từ đất đai .................................................................................... 67
Bảng 4.14. Đánh giá về mức độ quan tâm của cấp trên, trình tự, thủ tục khi thực
hiện và cơ sở vật chất và nhân lực............................................................. 68
Bảng 4.15. Đánh giá về mức độ hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật của người
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai ...................................................... 69

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ...................................39

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên Tác giả: Đỗ Thị Nga
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình.
Ngành: Quản Lý Đất Đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp hồn thiện việc thực hiện các khoản thu tài chính từ
đất đai tại huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản quy định về các
khoản thu tài chính từ đất đai từ các Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn liên quan. Thu
thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai; biến động sử
dụng đất của huyện; kết quả thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trên địa bàn huyện Yên Khánhgiai
đoạn 2013-2017 từ các Sở, phòng, ban, cơ quan thuộc huyện Yên Khánh.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên bằng
phiếu phỏng vấn in sẵn hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
trên địa bàn nghiên cứu với tổng số phiếu là 212 phiếu. Điều tra trực tiếp bằng phiếu in
sẵn những cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến việc thực hiện các khoản thu tài
chính từ đất đai với tổng số phiếu là 50 phiếu.
Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu
Phương pháp đánh giá
Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Yên Khánh là một trong những huyện có nhiều tiềm năng trong phát
triển kinh tế, chính trị văn hố xã hội của tỉnh Ninh Bình. Diện tích tự nhiên của huyện
là 14.259,78 ha. Huyện có 19 đơn vị hành chính với dân số là 142.113 người. Kinh tế
của huyện có những bước tăng trưởng vững chắc và ổn định, cơ cấu kinh tế tiếp tục
chuyển dịch theo hướng tích cực giá trị sản xuất năm 2017 đạt 14.754,00 tỷ đồng. Trong
giai đoạn 2013-2017, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn
bộc lộ những bất cấp làm nảy sinh trực tiếp hoặc gián tiếp đến việc thực hiện các khoản

x


thu tài chính từ đất đai.
2. Việc quản lý, sử dụng đất của huyện Yên Khánh được triển khai thực hiện
theo 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của Luật Đất đai năm 2013. Diện tích đất
tự nhiên của huyện tính đến ngày 31/12/2017 là 14.259,78 ha trong đó: Đất nơng
nghiệp: 9.581,96 ha, chiếm 67,20% diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp: 4.557,33
ha, chiếm 31,96% diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng: 120,49 ha, chiếm 0,84% diện
tích tự nhiên. Do nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng gia
tăng nên các loại đất trong tổng diện tích đất tự nhiên có nhiều biến động qua các năm.
3. Tổng thu ngân sách trong giai đoạn 2013 - 2017 trên địa bàn huyện Yên
Khánh là 2.035,32 tỷ đồng, trong đó thu từ đất 425,74 tỷ đồng, chiếm 20,92% tổng thu
ngân sách của huyện. Các nguồn thu từ đất đai đóng góp ngân sách nhà nước cao nhất
vào năm 2016, chiếm 22,42% tổng thu ngân sách của huyện và thấp nhất vào năm 2017,
giảm cịn 19,80%. So sánh tỷ lệ đóng góp của các loại khoản thu từ đất đai trong tổng
thu ngân sách từ đất đai cho thấy, trong các nguồn thu từ đất đai thì khoản thu từ tiền sử
dụng đất chiếm tỷ lệ rất cao là 351,99 tỷ đồng, chiếm 82,68% trong tổng các nguồn thu
từ đất. Tiếp đến là khoản thu từ thuế sử dụng phi nông nghiệp là 46,91 tỷ đồng, chiếm
11,02% trong tổng nguồn thu từ đất; tiền thuê đất là 11,09 tỷ đồng, chiếm 2,60%; thuế
thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất là 9,88 tỷ đồng, chiếm 2,32%; phí và lệ
phí là 5,87 tỷ đồng, chiếm 1,38% tổng nguồn thu từ đất.
4. Phần lớn người dân cho rằng tiền sử dụng đất; phí, lệ phí; thuế thu nhập cá nhân
khi chuyển quyền sử dụng đất là cao, với chỉ số trung bình chung từ 3,55 đến 3,80. Tiền
thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức thấp, chỉ số trung bình chung từ 2,32
đến 2,45. Mức độ quan tâm của cấp trên đến việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất
đai ở mức cao với chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,12. Mức độ đáp ứng yêu cầu của cơ
sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai
ở mức cao với chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,94. Mức độ cơng khai thơng tin về các
khoản thu tài chính từ đất đai ở mức cao với chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,71. Tuy

nhiên, việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai vẫn cịn một số hạn chế, đó là: Trình
tự, thủ tục hành chính khi thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai vẫn cịn rườm rà,
phức tạp; trình độ chun mơn, ứng xử của cán bộ, cơng chức, viên chức cịn hạn chế; mức
độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của người dân còn hạn chế.
5. Để nâng cao hiệu quả thực hiện các chính sách đất đai, góp phần tăng thu ngân
sách từ đất đai cho huyện, cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp: Điều chỉnh các
khoản thu tài chính từ đất đai; cải cách thủ tục hành chính về các khoản thu tài chính từ đất
đai; nâng cao năng lực của cán bộ, công chức, viên chức và tăng cường công tác tuyên
truyền, phổ biến pháp luật đất đai và giải quyết kịp thời các khó khăn của người dân.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Thi Nga
Thesis title: Evaluation of the implementation of financial revenues from land in Yen
Khanh district, Ninh Binh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the implementation of financial revenues from land in Yen Khanh
district, Ninh Binh province.
- Propose some solutions to improve the implementation of financial revenues
from land in Yen Khanh district, Ninh Binh province.
Materials and Methods
Method of secondary data collection: Collect documents on financial revenues
from land from relevant laws, decrees and guiding circulars. Collection of data on

natural and socio-economic conditions; land management situation; land use changes in
the district; Results of land use fee collection, land rental, land use tax, personal income
tax from transfer of land use rights, fees and charges in Yen Khanh district in period
2013-2017 from Departments, agency of Yen Khanh district.
Primary data collection method: Direct and random interview with available
questionaire households and individuals, who must fulfill financial obligations on land
in the study area with a total of 212 votes. Direct inquiries by print questionaire to
officials, civil servants and employees involved in the implementation of financial
receipts from land with a total of 50 votes.
Method of data statistical, data analysis, comparison, aggregation and processing
Evaluation methods
Main findings and conclusions
1. Yen Khanh district is one of the districts with great potentials in economic,
political, social, cultural development of Ninh Binh province. The natural area of the district
is 14,259.78 ha. The district has 19 administrative units with a population of 142,113. The
economy of the district has stable growth, the economic structure continues to shift toward
positive, production value in 2017 reached 14,754.00 billion VND. In the period of 20132017, the State management of land in the district still reveals the irregularities that arise
directly or indirectly to the implementation of financial revenues from land.

xii


2. The land management and use of Yen Khanh district was implemented in
accordance with the 15 contents of State management of land of the Land Law in 2013. The
area of natural land of the district as of December 31, 2017 is 14,259.78 hectares, of which:
agricultural land: 9,581.96 hectares, accounting for 67.20% of the natural area; Nonagricultural land: 4,557.33 ha, accounting for 31.96% of natural area and unused land:
120.49 ha, accounting for 0.84% of natural area. Due to the increasing demand for land for
various purposes, the land types in the total natural land area have fluctuated over the years.
3. The total budget revenue in the period of 2013 - 2017 in Yen Khanh district is
2,035.32 billion VND, of which the revenue from land is 425.74 billion VND,

accounting for 20.92% of the total budget revenue of the district. Land revenue
contributes the highest state budget in 2016, accounting for 22.42% of total district
revenue and lowest in 2017, down to 19.80%. Comparing the contribution ratio of
revenue types from land in the total budget revenue from land showed that, in land
revenue, the land use fees account for a very high proportion of VND 351.99 billion
VND, accounting for 82.68% of the total revenue from land. Next comes nonagricultural land use fee of VND46.91 billion, accounting for 11.02% of total land
revenue. Land rental is 11.09 billion, accounting for 2.60%; personal income tax from
transferring land use right is VND 9.88 billion, accounting for 2.32%; fees and charges
are 5.87 billion VND, accounting for 1.38% of total revenue from land.
4. Most people think that land use fees; fees and charges; Personal income tax
when transferring land use rights is high, with a median of 3.55 to 3.80. Land rent and
non-agricultural land use tax rates are low, with a median of 2.32 to 2.45. The level of
interest of the upper level to the financial return from land was high, with median of
4.12. The level of satisfaction of the facilities and human resources required for the
implementation of financial revenues from land was high, at level of 3.94. The level of
public disclosure of financial returns from land was high, with the overall average of
3.71. However, the implementation of financial revenues from land still had some
limitations, such as: The order and administrative procedures when making financial
revenues from land were still cumbersome and complicated; The professional
qualifications and behavior of cadres, civil servants and officials were limited; The level
of legal understanding and sense of law enforcement of the people was limited.
5. In order to improve the effectiveness of the implementation of land policies,
contributing to increase the budget revenue from the land for the district, it is necessary to
concentrate on synchronous implementation of solutions: Adjustment of financial revenues
from land; reform of administrative procedures for financial revenues from land; To raise
the capacity of cadres, civil servants and public employees and intensify the propagation
and dissemination of land legislation and timely settle difficulties of the people.

xiii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý (Điều 4, Luật Đất đai năm 2013). Nhà nước có quyền hưởng dụng
lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
tồn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng
qua các khoản thu tài chính từ đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Đối với mỗi quốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách,
đặc biệt là ở những nước phát triển.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
với 15 nội dung và để thực hiện vai trị quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ
chức thực hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban
hành, thực hiện ít nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài
nguyên quý giá này. Các chính sách tài chính đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng
đất, phí và lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
Trong thời gian qua, cùng với việc đổi mới các chính sách pháp luật về
kinh tế nói chung, chính sách pháp luật đất đai nói riêng, kể từ khi có Luật Đất
đai năm 1987, đặc biệt Luật Đất đai năm 2013 đến nay, cơng tác tài chính về đất
đai đã góp phần quan trọng, thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã
hội, nguồn thu ngân sách từ đất đai đóng góp rất lớn vào GDP. Cơ cấu sử dụng
đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế, đất
dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng
phát triển đô thị tăng nhanh, đáp ứng cơ bản được nhu cầu sử dụng đất của các
thành phần kinh tế nhất là trong giai đoạn cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước;
tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản từ nhiều

nguồn vốn khác nhau, đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, hàng loạt vấn đề về chính sách, pháp luật đất đai của nước ta vẫn
còn đang bất cập so với yêu cầu của thực tiễn phát triển, đất đai chưa thực sự trở

1


thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai còn
chưa tương xứng với tiềm năng của nó, thất thốt cịn lớn, cơ chế quản lý kinh tế
đất cịn nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng các chính sách kinh tế,
chính sách tài chính phù hợp với bản chất của vấn đề.
Huyện Yên Khánh tỉnh Ninh Bình là một huyện nằm ở phía Đơng Nam
của tỉnh Ninh Bình, đang trên đà phát triển về mọi mặt. Hiện nay, các khoản thu
tài chính từ đất đai chiếm phần lớn GDP của huyện, góp phần quan trọng vào sự
phát triển kinh tế - xã hội. Tuy vậy, vẫn còn những tồn tại như: Các thủ tục hành
chính khi thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai cịn rườm rà, phức tạp;
chưa phát huy hết các nguồn lực tài chính từ đất đai; ý thức chấp hành pháp luật
của người dân về việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai còn hạn chế,…
Xuất phát từ thực tế trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện n Khánh, tỉnh Ninh
Bình” là cần thiết và có ý nghĩa thực tế.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực và khắc
phục những tồn tại, hạn chế của việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai
tại huyện Yên Khánh trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn tất cả 18 xã và 01 thị trấn
thuộc huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn 2013 - 2017.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các
tồn tại khi thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại huyện n Khánh, tỉnh
Ninh Bình, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hồn thiện việc thực hiện các
khoản thu tài chính từ đất đai trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã làm rõ và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về các khoản thu
tài chính từ đất đai, kinh nghiệm thực hiện các khoản thu tài chính từ đất đai tại

2


một số nước trên thế giới.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến việc thực hiện các khoản thu tài chính từ đất
đai. Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ
quan, đơn vị trên địa bàn nghiên cứu áp dụng nhằm hoàn thiện hơn nữa việc thực
hiện các khoản thu tài chính từ đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN CÁC KHOẢN THU
TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Khái niệm các khoản thu tài chính từ đất đai
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2013, các khoản
thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử
phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2.1.1.1. Tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định theo: Diện tích đất được giao, được
chuyển mục đích sử dụng, được cơng nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng
đất; giá đất theo quy định, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá
trúng đấu giá.
2.1.1.2. Tiền thuê đất
Tại khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà
nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013). Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Căn cứ tính tiền cho
thuê đất: Diện tích đất cho thuê; thời hạn cho thuê đất; đơn giá thuê đất, trường
hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá; hình thức
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2.1.1.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là loại thuế thu ổn định hằng năm, thu trên tổng giá trị

4

đất nhân với thuế suất. Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp
và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế
đánh vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất
nông nghiệp đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế
thu hàng năm mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải
nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam, 2010).
2.1.1.4. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực
từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm
1994. Thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng
quyền thuê đất, thuê mặt nước. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực từ
ngày 01/01/2009.
2.1.1.5. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ. Phí trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Phí đo
đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Là khoản thu đối với các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ
thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa
chính có toạ độ.
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Là khoản thu đối với các đối tượng
đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định
theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng
sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt,

sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất áp dụng đối với cả
trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà

5


nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước. Lệ phí
trong quản lý và sử dụng đất đai bao gồm: Lệ phí trước bạ và Lệ phí địa chính.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải
nộp khi đăng ký quyền sở hữu.
- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền
giải quyết các cơng việc về địa chính.
2.1.2. Mục đích của các khoản thu tài chính từ đất đai
Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: Giao đất khơng thu
tiền SDĐ hoặc giao đất có thu tiền SDĐ tùy mục đích SDĐ và đối tượng được
giao đất. Thơng thường các cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng
hay sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng là những đối tượng được giao đất
khơng thu tiền SDĐ. Khi giao đất theo hình thức có thu tiền SDĐ thì có nhiều
hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với
người được giao.
Việc giao đất có thu tiền SDĐ nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác
nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà
nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Vì vậy, mức thu từ giao
đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ nó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế
giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể
kinh tế khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả SDĐ có thể sẽ được nâng
cao hơn (Hà Thúc Viên và Phan Thị Thanh Trường, 2016).

Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hằng năm và có xu
hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế. Nhà nước có thể cho các
tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê
lại quyền SDĐ. Người đi thuê đất chỉ được SDĐ trong thời gian thuê đất và chỉ
có quyền hạn nhất định đối với đất thuê. Người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất
cho chủ sở hữu đất (Nhà nước) hoặc tổ chức, cá nhân theo đơn giá thuê và diện
tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của Nhà nước cho tổ
chức, cá nhân thuê sử dụng, thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá
nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất (Phạm Phương Nam, 2014).

6


Việc thu thuế SDĐ một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt
khác góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung
cấp các dịch vụ phục vụ quá trình xác định quyền SDĐ hoặc các dịch vụ liên
quan đến quan hệ đất đai,... Mục đích thu thuế SDĐ là nhằm tận dụng và thúc
đẩy SDĐ có hiệu quả, trong trường hợp khơng sử dụng và bỏ hoang hóa thì cũng
cần thu thuế để thúc đẩy việc SDĐ tiết kiệm, chống lãng phí và ngăn ngừa lũng
đoạn, đầu cơ đất đai. Qua đó, thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lí, có
hiệu quả (Phạm Văn Bình, 2013).
2.1.3. Vai trị của các khoản thu tài chính từ đất đai
- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là biện pháp góp phần bổ sung
nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước;
- Nguồn lực tài chính thu được thơng qua khai thác từ đất đai góp phần
quan trọng vào nâng cao khả năng đầu tư xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội;
- Quá trình khai thác nguồn lực tài chính đất đai đồng thời góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đối với người đang SDĐ phải tìm cách khai

thác, đầu tư, sử dụng hiệu quả hơn nữa khu đất của mình đang có. Đối với
người đang có nhu cầu SDĐ thì phải tính tốn, tối ưu hố các phương án SDĐ
đảm bảo bù đắp chi phí bỏ ra để có quyền SDĐ và lợi nhuận ở mức độ kỳ
vọng hợp lý. Đối với Nhà nước một mặt phải tạo cơ chế để các tổ chức, cá
nhân có thể khai thác, sử dụng một cách có hiệu quả đất đai được cho thuê,
được giao sử dụng; mặt khác phải có biện pháp xử lý việc SDĐ sai mục đích,
khơng hiệu quả và đầu tư cải tạo đất, đưa đất chưa sử dụng, đất hoang hố vào
khai thác tạo thêm nguồn lực tài chính nhiều hơn nữa phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội (Trần Đức Thắng, 2011).
- Chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển, đồng thời góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nếu cơ chế chính sách của Nhà nước là điều
kiện cần để có thể khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ đầu tư phát
triển kinh tế xã hội thì sự phát triển của thị trường bất động sản là điều kiện đủ để
có thể khai thác một cách có hiệu quả nguồn lực này. Ngược lại, tài chính đất
đailà yếu tố đầu vào ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai, thực hiện các dự
án kinh doanh bất động sản và giá cả bất động sản.

7


2.1.4. Nguyên tắc về các khoản thu tài chính từ đất đai
- Đất đai, tài sản Nhà nước được xác định là nguồn lực tài chính quan
trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, bảo đảm an sinh xã hội.
- Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản Nhà nước phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng; bảo đảm lợi
ích trước mắt cũng như lâu dài; tiết kiệm, hiệu quả; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa
Nhà nước và các đối tượng có liên quan.
- Chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản Nhà nước
phải thực hiện theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, bảo đảm

công khai, minh bạch và phát triển bền vững (Trần Đức Thắng, 2011).
2.1.5. Những yếu tố tác động đến các khoản thu tài chính từ đất đai
2.1.5.1. Nhóm các yếu tố khách quan
a. Quy mô nguồn lực đất đai và đặc điểm địa lý về đất đai
Cơ sở cho việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chính là
nguồn tài ngun đất. Do đó, về khía cạnh lý thuyết, quy mơ đất đai của một
quốc gia lớn sẽ tạo tiền đề cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai lớn
hơn những quốc gia có quy mơ diện tích nhỏ. Tuy nhiên, trên thực tế, quy mơ
nguồn lực tài chính thu được từ đất đai khơng nhất thiết ln đi cùng với diện
tích đất lớn. Nhưng về cơ bản, diện tích đất đai của một quốc gia lớn luôn là tiềm
năng tốt để quốc gia có thể khai thác phục vụ sự phát triển của mình và trở thành
những quốc gia lớn trong trật tự thế giới.
Mặt khác, điều kiện địa lý về đất đai của một quốc gia cũng tác động ảnh
hưởng tới khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Những quốc gia có
điều kiện địa lý về đất đai thuận lợi như diện tích đồng bằng lớn, điều kiện thổ
nhưỡng thuận lợi sẽ có khả năng khai thác nguồn lực tài chính tốt hơn những
vùng sa mạc hay những vùng đất đai là núi đá khô cằn khó sử dụng(Phạm Văn
Bình và cs., 2013).
b. Vị trí địa kinh tế của quốc gia và sự ổn định của chính trị-xã hội
Vị trí địa kinh tế xét tới lợi thế về vị trí địa lý của một quốc gia trong môi
trường phát triển kinh tế, thương mại của khu vực và thế giới. Một quốc gia có
lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi đặt trong dịng phát triển của nền kinh tế thế giới
sẽ có nhiều cơ hội trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai hơn những quốc
gia nằm trong vùng bất lợi. Bởi lẽ một quốc gia nằm trên đường giao thương

8


thuận tiện hoặc trong khu vực phát triển sôi động của khu vực và thế giới sẽ có
cơ hội để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của mình dưới nhiều hình thức

khác nhau tốt hơn một quốc gia nằm trong khu vực phát triển kém sôi động hơn
hoặc không nằm trên tuyến đường giao thương thuận tiện của khu vực cũng như
thế giới. Tuy nhiên, vị trí địa kinh tế của một quốc gia bên cạnh tác động tích cực
như trên, cũng có thể trở thành điểm bất lợi và tác động ảnh hưởng hạn chế tới
khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Đó là những quốc gia nằm
trong vùng địa chính trị nhạy cảm, thuộc vào tầm ảnh hưởng và mưu toan đấu
tranh, tranh giành ảnh hưởng chi phối của các nước lớn cũng có thể rất dễ bị ảnh
hưởng tiêu cực đến khả năng phát triển và do đó ảnh hưởng đến khả năng khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Do đó, sự ổn định chính trị - xã hội của một
quốc gia cũng là nhân tố tác động đến hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai (Phạm Văn Bình và cs., 2013).
c. Trình độ phát triển của nền kinh tế và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản
Trình độ phát triển của nền kinh tếcao thì hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai nhìn chung sẽ cao hơn so với các quốc gia có trình độ
phát triển kinh tế thấp. Điểm dễ nhận thấy là tại quốc gia có trình độ kinh tế phát
triển cao thường tương ứng với trình độ quản lý và tổ chức khai thác nguồn thu
tốt, đem lại hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tốt hơn so với các
quốc gia có trình độ phát triển kinh tế thấp hơn.
Một trong những cách thức hiệu quả để Nhà nước thực hiện khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường là thị trường hoá
các giao dịch liên quan đến đất đai. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao
dịch về đất đai, thơng qua đó Nhà nước thực hiện điều tiết được nguồn lực tài
chính từ đất đai. Như vậy, sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động
sản là nhân tố quan trọng để thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Để
khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua thị trường bất động sản, các
giao dịch diễn ra trên thị trường phải minh bạch dựa trên một hệ thống thể chế vận
hành đồng bộ; thiếu đi sự minh bạch hoặc một hệ thống thể chế kém đồng bộ cộng
với sự trục lợi của các chủ thể trong giao dịch trên thị trường bất động sản đều tác
động tiêu cực tới khả năng hoạt động của thị trường cũng như hiệu quả khai thác

nguồn lực tài chính từ đất đai(Trần Đức Thắng, 2011).

9


2.1.5.2. Nhóm các yếu tố chủ quan
a. Chế độ sở hữu về đất đai
Chế độ sở hữu về đất đai trước hết sẽ tác động vào khả năng khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai để hình thành các quỹ tiền tệ tập trung của nhà
nước. Ứng với mỗi hình thức sở hữu sẽ tạo ra khả năng tương ứng để khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai cho chủ thể sở hữu. Tuy nhiên, nếu khơng tính tới
các điều kiện luật pháp và thể chế với tư cách là những tiền đề cần thiết để thực
hiện quá trình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thì rất khó có thể khẳng
định chế độ sở hữu nào sẽ tạo điều kiện khai thác nguồn lực tài chính tốt hơn
hình thức kia. Trong mỗi trường hợp cụ thể, cần có thể chế tương ứng thì mới có
thể khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Do đó, chế độ sở hữu về đất đai có
thể tác động ảnh hưởng tới cấu trúc các nguồn thu từ đất đai và hình thức các
nguồn tài chính có thể thu được từ đất đai (Trần Tú Cường, 2007).
b. Hệ thống quy định của pháp luật về đất đai
Hệ thống luật pháp là căn cứ mang tính quy ước để các chủ thể thực hiện
việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phù hợp với điều kiện phát triển của
xã hội ở những giai đoạn phát triển nhất định phù hợp với ý chí chung của xã hội.
Theo nghĩa đó, hệ thống pháp luật về đất đai tác động trực tiếp đến khả năng khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai (Trần Tú Cường, 2007).
c. Về cách thức, phương pháp tổ chức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai
Cách thức, phương pháp tổ chức thực hiện việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai thể hiện qua các khía cạnh cơ bản gồm: tổ chức bộ máy phục vụ
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và quy trình thực hiện việc khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai. Nếu cả hai khía cạnh này nếu được tổ chức, sắp

xếp, bố trí hợp lý, khoa học, hiệu quả thì sẽ làm tăng khả năng huy động nguồn
tài chính từ đất đai cho ngân sách. Trái lại, việc tổ chức bất hợp lý, lỏng lẻo,
trùng chéo về chức năng hoặc chức năng không rõ ràng sẽ làm ảnh hưởng tiêu
cực đến khả năng huy động nguồn tài chính từ đất đai cho Nhà nước. Trong
trường hợp này, kể cả một quốc gia có tiềm năng về quy mơ đất đai lớn, có lợi
thế tốt thì khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn bị hạn chế. Với ý
nghĩa như vậy, cách thức tổ chức thực hiện việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai tự nó khơng trực tiếp tạo ra nguồn lực song nó lại tác động trực tiếp đến

10


quy mơ khai thác tiềm năng nguồn lực tài chính từ đất đai cho chủ thể sở hữu đất
đai. Trong trường hợp chế độ cơng hữu về đất đai thì đó là Nhà nước (Phạm Văn
Bình và cs., 2013).
d. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp đến
việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và dự báo khả năng khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng thời
kỳ là cơ sở để đưa ra chính sách khai thác nguồn lực tài chính đất đai tương
ứng, phù hợp. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có sự ổn định tương đối
và hạn chế điều chỉnh cục bộ. Nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khơng ổn
định có thể dẫn đến việc xây dựng chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai bị động và khơng hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực của Nhà nước và xã
hội (Trần Tú Cường, 2007).
2.2. QUY ĐỊNH VỀ CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI CỦA
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc khơng có hình thức giao đất ổn định lâu dài khơng thời hạn,
do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp

đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi
việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp
ứng nhu cầu về vốn để phát triển.Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu
tập thể, vì vậy để phát triển đơ thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất đơ thị. Ngồi việc
ln đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp
yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng
với diện tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về
phí trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi
phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất
khơng có thu lợi thì khơng phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù
cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi
phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi
đất; chi phí quản lý đất. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành
thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi

11