(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án bệnh viện đa khoa thị xã và dự án trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố tại thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN BỆNH
VIỆN ĐA KHOA THỊ XÃ VÀ DỰ ÁN TRUNG TÂM
HUẤN LUYỆN QUỐC GIA VỀ PHÒNG CHỐNG KHỦNG
BỐ TẠI THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự
giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Trần Văn Chính đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn
thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, ban lãnh đạo và tập thể cán bộ
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Kinh tế, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thống kê, Văn phòng Ủy ban nhân dân thị
xã Quảng Yên và cán bộ, nhân dân các xã (phường) Tiền An, Cộng Hòa, Minh Thành
đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hạnh

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................ ix
THESIS ABSTRACT .................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................. 1

1.2.

MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .......................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................. 3

1.4.

Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................. 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ................................................................ 4

2.1.1.

Khái quát về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ............................ 4

2.1.2.

Một số yếu tố tác động tới quá trình giải phóng mặt bằng............................. 9

2.2.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT
SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI ............................................. 13

2.2.1.

Ở Trung Quốc............................................................................................... 13

2.2.2.

Ở Thái Lan ................................................................................................... 14

2.2.3.

Ở Singapore .................................................................................................. 15

2.2.4.

Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ............................................................ 15

2.2.5.

Những kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................................. 16

2.3.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT
NAM CÁC THỜI KỲ .................................................................................. 17

2.3.1.

Trước luật đất đai 1993 ................................................................................ 17

2.3.2.

Từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 ........................................................... 18

iii


2.3.3.

Từ khi có luật đất đai 2003 đến năm 2013 ................................................... 18

2.3.4.

Từ khi có luật đất đai 2013 đến nay ............................................................. 21

2.4.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN
ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH ................................................................ 23

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................. 25
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.......................................................................... 25

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 25

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU...................................................................... 25

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 25

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Quảng Yên ............ 25

3.4.2.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
hai dự án nghiên cứu .................................................................................... 25

3.4.3.

Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư .......................................................................................................... 25

3.4.4.

Ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến người
dân có đất bị thu hồi ở 02 dự án nghiên cứu ................................................ 25

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ................................................... 25

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 25

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 25

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................ 26

3.5.3.

Phương pháp lựa chọn hộ điều tra ................................................................ 26

3.5.4.

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ....................................................... 27

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................................... 28
4.1.

KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỊ
XÃ QUẢNG YÊN ....................................................................................... 28

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................ 28

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ................................................................................... 33

4.1.3.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................. 39

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ................................. 43

4.2.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở 02 DỰ ÁN NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................. 44

iv


4.2.1.

Tình hình thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã Quảng
Yên ............................................................................................................... 44

4.2.2.

Khái quát về 2 dự án .................................................................................... 47

4.2.3.

Kết quả xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ ................................... 50

4.2.4.

Kết quả thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ ở 02 dự án ........................ 51

4.2.5.

Đánh giá việc thực hiện chính sách tái định cư ............................................ 58

4.2.6.

Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư .......................................................................................................... 59

4.3.

ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI Ở 02 DỰ ÁN
NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 64

4.3.1.

Tình hình sử dụng kinh phí được bồi thường hỗ trợ của người dân có
đất bị thu hồi ................................................................................................. 64

4.3.2.

Ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp .......................................................... 66

4.3.3.

Ảnh hưởng đến lao động và việc làm của người dân có đất bị thu hồi ........ 66

4.4.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .............................................. 68

4.4.1.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở 2 dự án ........ 68

4.4.2.

Đề xuất giải pháp.......................................................................................... 71

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 75
5.1.

KẾT LUẬN .................................................................................................. 75

5.2

KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 78

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CHN

Đất trồng cây hàng năm

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KCN

Khu công nghiệp

NTS

Đất nuôi trồng thủy sản

RSX

Đất rừng sản xuất

TDC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TX

Thị xã

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số yếu tố khí hậu của thị xã Quảng Yên giai đoạn 2005 -2015 ..........31

Bảng 4.2.

Tình hình phát triển kinh tế của thị xã Quảng Yên giai đoạn 2012 –
2016............................................................................................................39

Bảng 4.3.

Tình hình dân số, lao động của TX Quảng Yên giai đoạn 2012 2016............................................................................................................42

Bảng 4.4.

Tình hình thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã
Quảng Yên .................................................................................................45

Bảng 4.5.

Xác định số hộ được đền bù, hỗ trợ tái định cư ở 2 dự án .........................51

Bảng 4.6.

Kết quả bồi thường về đất ở dự án 1 ..........................................................52

Bảng 4.7.

Kết quả bồi thường về đất ở dự án 2 ..........................................................54

Bảng 4.8.

Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản gắn liền với đất ở 02 dự án
nghiên cứu ..................................................................................................56

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án 1 .........................................57

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án 2 .........................................57
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tái định cư tại 2 dự án nghiên
cứu ..............................................................................................................59
Bảng 4.12. Ý kiến của người dân về mức bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở 02
dự án nghiên cứu ........................................................................................60
Bảng 4.13. Ý kiến của người dân về tình hình đời sống sau thu hồi đất ......................63
Bảng 4.14. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân có đất bị
thu hồi ở 02 dự án nghiên cứu....................................................................65
Bảng 4.15. Cơ cấu việc làm theo lĩnh vực trước và sau khi thu hồi đất .......................66

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị xã Quảng n – tỉnh Quảng Ninh

28

Hình 4.2. Sơng Chanh, chia thị xã Quảng Yên thành 2 phần là Hà Nam và Hà
Bắc

30

Hình 4.3. Bơi chải – một hoạt động của Lễ hội xuống đồng 2017

38

Hình 4.4. Trung tâm y tế thị xã Quảng Yên trực thuộc Sở y tế tỉnh Quảng Ninh

48

Hình 4.5. Khu vực thực hiện dự án Trung tâm huấn luyện quốc gia về phịng
chống khủng bố

49

Hình 4.6. Các cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất đi đo đac, kiểm đếm đất nuôi
trồng thủy sản trên địa bàn thực hiện dự án Trung tâm Huấn luyện
quốc gia về phòng chống khủng bố

viii

50


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hạnh
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng
chống khủng bố tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại hai dự

án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp;
- Phương pháp lựa chọn hộ để điều tra, phỏng vấn;
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu .
Kết quả chính và kết luận
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Quảng Yên. Thị xã
Quảng Yên có rất nhiều thuận lợi về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thu hút vốn đầu
tư. Trong tương lai sẽ có nhiều dự án lớn nhỏ được thực hiện, địi hỏi phải có một chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng hoàn thiện hơn.
- Kết quả nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
2 dự án nghiên cứu: Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và Dự án trung tâm Huấn luyện
quốc gia về phòng chống khủng bố cho thấy cơ bản công tác bồi thường đã thu được
những kết quả đáng mong đợi, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại như: giá bồi thường về
đất thấp, chưa sát với thực tế, chính sách hỗ trợ, đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp cịn
nhiều hạn chế, chính sách tái định cư chưa hợp lý.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng như: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thay cho
phương pháp thu nhập để xác định giá bồi thường về đất đối với diện tích đất vườn liền
kề với đất ở. Việc xác định giá bồi thường đất nông nghiệp cần phải quan tâm tới thời

ix


gian đầu tư vào đất khi xác định tổng chi phí trong phương pháp thu nhập. Chú trọng
tới chính sách hỗ trợ, chuyển đổi và đào tạo nghề nghiệp. Quy hoạch khu tái định cư
tập trung. Ngồi ra cịn có các giải pháp về tổ chức thực hiện như tuyên truyền vận

động, nâng cao hiểu biết cho người dân, thường xuyên tập huấn cho cán bộ về chuyên
môn, rút kinh nghiệm, kiểm điểm trong q trình thực hiện, có sự phối hợp giữa các
phịng ban chun mơn, tăng cường cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ
địa chính.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: NGUYEN THI HANH
Thesis title: "Evaluation of the implementation of compensation policy for ground
clearance of the General hospital and the National Training Center for Terrorism
Prevention in Quang Yen town, Quang Ninh province".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Evaluate the implementation of compensation policy for ground clearance in
two research projects in Quang Yen town, Quang Ninh province.
- Propose solutions contributing to the implementation of compensation policy
for ground clearance in Quang Yen town, Quang Ninh province.
Methods
- Method of secondary data collection;
- Method of primary data investigation and collection;
- Household selection method for survey, interview;
- Methods of data processing and analysis.
Main results and conclusions
- Assessing the natural, socio-economic conditions of Quang Yen town. Quang

Yen town has many advantages of natural and socio-economic conditions to attract
investment capital. In the future, many large and small projects will be implemented
requiring a more comprehensive compensation policy for ground clearance.
- The results of research on the implementation of compensation policy for
ground clearance in two research projects: Town General Hospital Project and National
Training Center for Terrorism Prevention Project showed basically that

the

compensation work has achieved expected results, but there are still some shortcomings
such as: low compensation prices for land, not close to reality, support policies, training
policies and career change policies is still limited, the resettlement policy is not
reasonable.
- Proposing some solutions to solve existing problems in the compensation policy
for ground clearance such as: Using the direct comparison method instead of the
income method to determine compensation price for area of garden adjacent to the

xi


residential land. The determination of agricultural land compensation prices should take
into account the time of investment in land when determining the total cost of the
income method. Focus on support policies, transition and vocational training. Planning
of resettlement area. In addition, there are solutions on organizing advocacy activities,
improve people's knowledge, regularly train staffs of expertise, draw experiences,
review the implementation process, the coordination between specialized departments,
strengthen granting the certification and improve the cadastral records system.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia và vùng
lãnh thổ, là địa bàn phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng
– an ninh, là tư liệu sản xuất khơng thể thay thế trong nơng nghiệp, và có vai trò
đặc biệt quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước.
Văn kiện đại hội Đảng lần thứ 11của Đảng ta đã đặt ra mục tiêu “phấn đấu
đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”,
đây được xem là mục tiêu cần đạt được trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước. Để hoàn thành được mục tiêu quan trọng này, cần phải có một
diện tích đất đai rộng lớn để thực hiện các dự án xây dựng các khu công nghiệp,
các khu đô thị và các cơng trình cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế xã hội,
điều đó đồng nghĩa với việc hàng ngàn hecta đất bị thu hồi, gây ảnh hưởng không
nhỏ tới đời sống của hàng ngàn hộ dân đặc biệt là những hộ dân ở nông thôn khi
mà mọi sinh hoạt, công việc, thu nhập của họ đều gắn liền với đất.
Từ trước tới nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa bao giờ hết
khó khăn, bất cập. Đây là khâu đầu tiên của dự án, quyết định tới tiến độ của các
dự án nói riêng và của cả q trình CNH-HĐH nói chung. Việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của
chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng tới đời sống vật chất, tinh thần của người có đất bị
thu hồi.
Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, là một thị
xã được tái thành lập dựa trên hiện trạng là huyện Yên Hưng cũ theo Nghị
quyết số 100/NQ-CP của Chính phủ ngày 25/11/2011. Đi lên từ một huyện
thuần nông, từ khi tái lập tới nay, thị xã Quảng Yên đã có những bước tiến quan
trọng trong việc thực hiện CNH-HĐH, phát triển kinh tế xã hội xứng tầm một
đô thị loại IV và phát triển hơn nữa trong tương lai. Với vị thế thuận lợi giáp ba
thành phố lớn là Hải Phịng, ng Bí, Hạ Long tạo thành trục kinh tế động lực
ven biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc

Bộ, hiện nay trên địa bàn thị xã Quảng Yên đang triển khai nhiều dự án trọng
điểm, lớn, vừa và nhỏ có vai trị hết sức quan trọng khơng chỉ cho sự phát triển
của thị xã, mà còn cho sự phát triển chung của khu vực. Trong số những dự án

1


đó, dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung tâm huấn luyện quốc gia về
phòng chống khủng bố là hai dự án mang ý nghĩa quan trọng trong giai đoạn
hiện nay. Bệnh viện đa khoa thị xã Quảng Yên trước đây là trung tâm y tế
huyện Yên Hưng là nơi chăm sóc sức khỏe cho người dân trên địa bàn thị xã.
Cùng với sự phát triển đời sống vật chất, tinh thần, nhu cầu cần được chăm sóc
về sức khỏe của nhân dân ngày càng cao, thì bệnh viện đa khoa thị xã với diện
tích nhỏ, cơ sở vật chất xuống cấp không thể đáp ứng được những nhu cầu đó.
Vậy nên, việc xây mới bệnh viện trên một diện tích rộng hơn, to đẹp hơn, đầy
đủ trang thiết bị y tế, cơ sở vật chất đạt tiêu chuẩn là điều hết sức cần thiết cho
sự phát triển chung của thị xã. Nếu như dự án Bệnh viện đa khoa thị xã được
tiến hành có ý nghĩa quan trọng đối với bản thân thị xã Quảng Yên thì dự án
Trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố lại mang một vai trò
to lớn và tầm cỡ hơn. Dự án này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong sự phát
triển kinh tế - xã hội gắn với an ninh quốc phịng. Do đó, cơng tác bồi thường
giải phóng mặt bằng ở hai dự án này là một vấn đề hết sức nóng bỏng được các
cấp chính quyền và nhân dân quan tâm. Thực tế cho thấy, cịn khá nhiều bất cập
và khó khăn phát sinh trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thị xã Quảng Yên nói chung và của hai dự án được chọn
nghiên cứu nói riêng do rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vấn đề
đặt ra là phải thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng như thế nào
để vừa nhận được sự ủng hộ, thuận tình bên phía người dân, vừa đẩy nhanh
được tiến độ thu hồi đất để có thể nhanh chóng bàn giao “đất sạch” nhằm thực
hiện dự án.

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung
tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố tại thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh” cần thiết được tiến hành nghiên cứu.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại hai
dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

2


1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi nghiên cứu theo không gian: Địa bàn nghiên cứu là thị xã Quảng
Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu theo thời gian: Các số liệu trong đề tài được thu thập
trong khoảng thời gian thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất của hai dự án nghiên cứu từ năm 2012 đến năm 2016.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
- Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Quảng
Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề tài rút ra những vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn khi thực hiện chính
sách bồi thường, giải phóng mặt bằng để từ đó hạn chế tối đa được những sai sót
tương tự ở những dự án được thực hiện trong tương lai ở thị xã Quảng Yên tỉnh
Quảng Ninh.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1.1. Khái niệm cơ bản về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Thu hồi đất
- Theo Luật đất đai năm 2003, khoản 5, điều 4: Thu hồi đất là việc Nhà
nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của
Luật này.
- Theo Luật đất đai 2013, khoản 11, điều 3: Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về
đất đai.
b. Các khái niệm liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Ở luật đất đai năm 2003, chỉ có hai khái niệm có liên quan đến bồi thường
giải phóng mặt bằng đó là:
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới.
Tuy nhiên khi dự thảo Luật đất đai năm 2013 được đưa ra để lấy ý kiến, có
nhiều ý kiến cho rằng bồi thường không chỉ đơn thuần là bồi thường về mảnh đất
bị lấy đi hay cái nhà bị phá đi, mà luật cần quy định rõ, bồi thường bao gồm
những nội dung gì. Từ đó, Luật đất đai năm 2013 đưa ra các khái niệm cụ thể

hơn, đó là:
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

4


- Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời
điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
TDC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. TDC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TDC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TDC là hoạt động nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì
sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Chính phủ, 2004).
TĐC là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách giải phóng mặt bằng. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển
và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
2.1.1.2. Đặc điểm của q trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một q trình đa dạng và phức tạp, nó khác biệt trong

từng dự án và từng khu vực riêng, và nó cũng mang những đặc điểm nhất định.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Mỗi khu
vực có mật độ dân cư khác nhau, trình độ dân trí, nghề nghiệp chủ yếu và thu
nhập khác nhau nên cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng phải có
những đặc trưng riêng của từng vùng đó.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng, mất đất đồng nghĩa với việc họ sẽ bị thất nghiệp

5


trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, nhiều người đã sắp qua độ tuổi lao
động nên khả năng chuyển đổi nghề nghiệp cho họ là rất khó khăn.
Nguyên nhân của sự phức tạp là do:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải
quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại khơng được chính quyền địa phương xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của
nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng

không được sự đồng thuận của những người dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù
riêng biệt do đó cơng tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
2.1.1.3. Các trường hợp thu hồi đất phải giải phóng mặt bằng
a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh
Theo quy định tại Điều 61, Luật đất đai 2013 Luật số QH13 ngày
29/11/2013:
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh trong các trường hợp
sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa và cơng trình đặc biệt
về quốc phịng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng qn sự;
5. Xây dựng cơng trình cơng nghiệp, khoa học và cơng nghệ, văn hóa, thể
thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6


6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng
của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng
an quản lý.
b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Theo quy định tại Điều 61, Luật đất đai 2013 Luật số QH13 ngày
29/11/2013:

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu
tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao; cơng
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, cơng trình sự nghiệp cơng cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thốt nước, điện lực, thơng tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa
xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; cơng trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp
hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, cơng trình sự nghiệp
cơng cấp địa phương;

7


b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thốt nước, điện lực, thơng tin liên lạc, chiếu sáng đơ thị;
cơng trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng cơng trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân

cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở cơng vụ; xây dựng
cơng trình của cơ sở tơn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ
công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm
sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khống sản làm vật liệu xây dựng thơng thường, than bùn,
khống sản tại các khu vực có khống sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu
khoáng sản.
2.1.1.4. Nhận xét về tầm quan trọng của tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng
Từ những khái qt trên, chúng tơi đưa ra nhận xét về tầm quan trọng của
tiến độ giải phóng mặt bằng:
- Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân
trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến
hành giải phóng mặt bằng.
- Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài
gây ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng các cơng trình cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây ra thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự án dự
kiến hồn thành đến hết mùa khơ nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài
nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công
cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến
việc thực hiện dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực được hiện tốt sẽ giảm
tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các
cơng trình khác. Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn,
khơng kịp hồn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vịng vốn chậm gây khó

8


khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn
hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu
của các cơng trình khác.
- Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Nếu cơng tác giải phóng mặt bằng khơng được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện
tượng “treo” cơng trình làm cho chất lượng cơng trình bị giảm, các mục tiêu ban
đầu khơng thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước.
Mặt khác, khi giải quyết khơng thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của hộ dân có
đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra tình trạng khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu
kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
2.1.2. Một số yếu tố tác động tới q trình giải phóng mặt bằng
2.1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Sau khi đất nước bước vào thời kỳ đổi mới năm 1986, Luật đất đai 1987
được ban hành. Sáu năm sau, luật đất đai 1993 ra đời, từ đó đến nay, Luật đất đai
ổn định 10 năm mới thay đổi một lần, cụ thể là Luật đất đai 2003 và Luật đất đai
2013 lần lượt ra đời sau luật đất đai 1993 để đáp ứng được chức năng quản lý
Nhà nước về đất đai. Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng
ln được hồn thiện, sửa đổi không ngừng để giải quyết những tồn tại, vướng
mắc của công tác bồi thường, GPMB của những dự án đã thực hiện, lấy đó làm
giải pháp, áp dụng cho những dự án sau để tránh những sai sót, những tồn tại ở
các dự án tiếp theo. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công

tác bồi thường, GPMB đã thu được nhưng thành quả đáng kể, về cơ bản đáp ứng
được việc phát triển các sự án đầu tư, ổn định đời sống của người dân có đất bị
thu hồi. Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách bồi thường GPMB vẫn cịn tồn tại
nhiều bất cập trước những diễn biến trong việc thu hồi đất ngày càng phức tạp,
do vậy đòi hỏi Nhà nước phải hoàn thiện hơn về pháp luật đất đai. Không những
vậy, việc tổ chức thực hiện những văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử

9


dụng đất đai cũng hết sức quan trọng. Nó cho thấy khả năng áp dụng thực tế và
giá trị của những quy định của pháp luật về đất đai. Do đó ta có thể thấy, việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó có sức ảnh hưởng khơng nhỏ tới q trình giải phóng
mặt bằng.
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã
hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng

đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan
trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về cơng bằng, dân chủ,
văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là cơng việc mà hoạt động quản lý
nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất
(Nguyễn Đức Minh, 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

10


* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất,
diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn
còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường

GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Khi muốn xác định đối tượng được bồi thường,
hỗ trợ và diện tích đất được bồi thường thì phải lập hội đồng xét duyệt nguồn gốc
sử dụng đất, điều này làm mất thời gian và ảnh hưởng tới tiến độ chung của dự án.
Chưa kể tới tâm lý của người dân. Khi họ có trong tay Giấy chứng nhận, họ sẽ tin
tưởng hơn vào các việc xác định đối thượng bồi thường hỗ trợ hơn là khơng có
trong tay giấy tờ gì, vì họ sợ sẽ bị bồi thường ít hơn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất
đao, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ
diễn ra thuận lợi hơn, và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
2.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là giá trị
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc hội, 2013). Theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và và khung giá đất do Chính phủ quy định).
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

11


Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho

một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời
điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế.
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống
như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương
quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường
hợp người dân khơng cảm thấy thỏa đáng, phát sinh khiếu kiện. Như vậy, nếu
công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công
tác GPMB ách tắc,dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai
dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
2.1.2.3. Yếu tố thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thơng qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2005).
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
đến giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).

12