Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.17 MB, 145 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
ðÀO ðÌNH THỌ
ðÁNH GIÁ CƠNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số: 60.31.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. MAI THANH CÚC
HÀ NỘI - 2011
LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực
hiện luận văn ñã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của
cá nhân tôi.
Tác giả luận văn
ðào ðình Thọ
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
i
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện ñề tài: “ðánh giá cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất qua một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh” tơi đã nhận
được sự giúp đỡ, hướng dẫn chỉ bảo nhiệt tình, trách nhiệm của các thầy cơ
giáo thuộc khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, trường ðại học nông nghiệp
Hà Nội, một số cơ quan, ban ngành, các ñồng nghiệp và bạn bè. Tôi xin trân
trọng cảm ơn tất cả sự quan tâm giúp đỡ q báu đó.
ðặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS.Mai Thanh Cúc
đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn lãnh đạo UBND Thành phố Bắc Ninh, Sở Tài chính, Sở
Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh và các cơ quan, đơn vị có liên quan đã
tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu một cách hệ thống trong suốt thời gian
thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia đình và bè bạn đã động viên, khích lệ tơi trong suốt
quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn.
Tác giả thực hiện luận văn
ðào ðình Thọ
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
v
Danh mục bảng
vi
Danh mục hình, biểu đồ, bản đồ và hình ảnh
vii
1
ðẶT VẤN ðỀ
1
1.1
Tính cấp thiết của đề tài
1
1.2
Mục tiêu nghiên cứu
3
1.3
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3
2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
4
2.1
Cơ sở lý luận
4
2.2
Cơ sở thực tiễn
26
3
ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
49
3.1
ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu
49
3.2
Phương pháp nghiên cứu
63
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
65
4.1
Thực trạng về cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh
4.1.1
Khái quát về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh
4.1.2
65
65
Các văn bản quy phạm pháp luật của Tỉnh Bắc Ninh về cơng tác
đấu giá quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
68
iii
4.1.3
Thực trạng cơng tác đấu giá quyền SDð trên địa bàn TP.Bắc Ninh
69
4.2
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác đấu giá QSDð
97
4.2.1
Các yếu tố bên trong
97
4.2.2
Các yếu tố bên ngoài
100
4.3
ðịnh hướng và một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả
cơng tác đấu giá QSDð của TP.Bắc Ninh
102
4.3.1
ðịnh hướng về quy hoạch phát triển T.P Bắc Ninh đến năm 2020 102
4.3.2
ðịnh hướng phát triển cơng tác ñấu giá QSDð trên ñịa bàn
Thành phố Bắc Ninh ñến năm 2020
4.3.2
107
Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác đấu
giá QSDð trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh
109
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
121
5.1
Kết luận
121
5.2
Kiến nghị
124
TÀI LIỆU THAM KHẢO
127
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
NGHĨA ðẦY ðỦ
BðS
Bộ TNMT
BQLDA
BTC
Bất động sản
Bộ Tài ngun và Mơi trường
Ban quản lý dự án
Bộ Tài chính
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CP
Chính Phủ
ðTH
ðơ thị Hố
GCNQSDð
HðND
KHðT
Lðð
Nð
Qð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Hội ñồng nhân dân
Kế hoạch ñầu tư
Luật ðất ñai
Nghị ðịnh
Quyết ðịnh
QSD
Quyền sử dụng
QSDð
Quyền sử dụng ñất
SDð
Sử dụng ñất
TCðC
Tổng cục ñịa chính
THCS
TP. Bắc Ninh
Trung học cơ sở
Thành phố Bắc Ninh
TT
Thơng Tư
TTDSGð&TE
TTLT
Trung tâm dân số Gia đình và Trẻ em
Thông tư liên tịch
TW
Trung ương
UBND
Uỷ ban nhân dân
VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
v
DANH MỤC BẢNG
STT
3.1
Tên bảng
Trang
ðất đai và tình hình sử dụng ñất ñai của Thành phố Bắc Ninh
trong giai ñoạn 2008 – 2010
3.2
Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai
đoạn từ năm 2006-2010
4.1
52
54
Tình hình thực hiện các dự án ñầu tư trên ñịa bàn thành phố Bắc
Ninh giai ñoạn 2004-2010
66
4.2
Kết quả ñấu giá QSDð của các dự án giai ñoạn 2004-2010
67
4.3
ðánh giá mức ñộ ñầy ñủ, hợp lý của thông tin công bố tại các dự
án ñiều tra
71
4.4
Giá khởi ñiểm và bước giá tại các dự án ñiều tra
75
4.5
Kết quả và hiệu quả ñấu giá của các dự án điều tra
87
4.6
Trình độ cán bộ địa chính các cấp của thành phố Bắc Ninh
98
4.7
Mức ñộ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá
101
4.9
Quy hoạch các điểm dân cư nơng thơn từ nay đến 2015.
106
4.10
Các khu đơ thị nội thị dự kiến đến 2020
108
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
vi
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ, BẢN ðỒ VÀ HÌNH ẢNH
Hình 2.1
ðồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
24
Hình 2.2
ðồ thị cung và cầu ñất ñai ñối với một thị trường ñặc thù
25
Biểu ñồ 3.1 Tốc ñộ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp của
TP Bắc Ninh qua các năm
Biểu đồ 3.2 Cơ cấu GTSX ngành nơng nghiệp của TP Bắc Ninh qua các năm
55
55
Biểu ñồ 3.3 Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất cơng nghiệp trên
địa bànTP Bắc Ninh qua các năm
57
Biểu ñồ 4.1 So sánh kết quả và hiệu quả của cơng tác đấu giá tại các dự
án nghiên cứu
89
Bản đồ 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Bắc Ninh
49
Bản đồ 4.1 Quy hoạch chi tiết dự án Hồ Ngọc Lân 3
78
Bản ñồ 4.2 Quy hoạch chi tiết dự án Hoà Long - Kinh Bắc
81
Bản ñồ 4.3 Quy hoạch chi tiết dự án Tiên Xá- Hạp Lĩnh
84
Bản ñồ 4.4 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội TP.Bắc Ninh
103
Hình ảnh 4.1 Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3 - Kinh Bắc - TP Bắc Ninh
78
Hình ảnh 4.2 Dự án Khu nhà ở Hồ Long - Kinh Bắc
81
Hình ảnh 4.3 Dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh
85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
vii
1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1
Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần ñây nền kinh tế xã hội của ñất nước đang bước
vào một q trình chuyển biến mạnh mẽ từ sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn. Q
trình đó là một q trình chuyển biến tích cực trên cơ sở phát triển cân ñối
giữa lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Cùng với sự nghiệp ñổi mới nền
kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã và đang từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra đều trở
thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ.
Ngày nay, trong giai ñoạn ñất nước đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố, ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh rõ “ñất ñai là hàng hố
đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn và rất q giá, có ý nghĩa kinh tế,
chính trị xã hội rất sâu sắc".
Chính sách pháp luật về đất đai của ðảng và Nhà nước ln đổi mới
hồn thiện để phù hợp với tình hình thực tiễn của ñất nước nhằm phát huy
mọi tiềm năng và nguồn lực vốn có của đất đai phục vụ cho q trình xây
dựng và phát triển.
Tuy nhiên, từ thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong cơng tác
quản lý đất ñai, các chủ thể sử dụng ñất chưa nhận thức ñầy ñủ về vai trò của
ñất ñai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn q báu này đơi khi bị khai thác sử
dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho nguồn ngân sách Nhà
nước, cho các tổ chức và người sử dụng ñất. Mặt khác tư duy về thị trường
bất ñộng sản vẫn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu ñồng bộ làm cho thị
trường bất ñộng sản hoạt ñộng chưa phát huy ñược tiềm năng vốn có.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
1
ðể khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
có chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và
đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức ñấu giá quyền sử dụng
ñất, ñây chính là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về
vốn ñầu tư. Mặc dù chủ trương này mới ñược thực hiện tại một số tỉnh, thành
phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp,
dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền, móc ngoặc của cán bộ, lãnh đạo Nhà nước với
người tham gia ñấu giá tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ñây là nguyên
nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay làm thất thoát nguồn thu cho
ngân sách của Nhà nước…ñấu giá quyền SDð sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao ñộng về giá ñất của các chủ thể tham gia thị trường, xố dần tình trạng "giá
ảo" về BðS, góp phần bình ổn về giá cả ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường
BðS phát triển lành mạnh, bền vững. Do đó cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất
ñã và ñang thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta.
Trong những năm vừa qua thành phố Bắc Ninh cũng ñã và ñang tiến
hành các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều
giá trị kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã
hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, cơng tác đấu giá
QSDð đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định. Tuy nhiên, đến nay
vẫn chưa có một nghiên cứu nào đánh giá cụ thể để tìm ra những mặt ñã ñạt
ñược, những ưu ñiểm, hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng qua các dự
án ñã tiến hành nhằm phát huy tối ña hiệu quả của cơng tác đấu giá, đồng thời
khắc phục được những tồn tại, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ và khai thác quỹ
đất một cách hợp lý hài hịa. Xuất phát từ thực tiễn của vấn ñề nêu trên, nhằm
phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả kinh tế, xã hội và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
2
quản lý đất đai, đồng thời góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "ðánh giá cơng tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh".
1.2
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: thơng qua việc đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng
ñất qua một số dự án từ ñó ñề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu
quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh.
Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của cơng tác đấu
giá quyền sử dụng ñất.
- ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số
dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
- ðề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác
đấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
1.3
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
- ðối tượng nghiên cứu của ðề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ
chức thực hiện của cơng tác đấu giá quyền sử dụng ñất.
- ðề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất qua 3 Dự án có tích chất điển hình trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh, cụ thể như sau:
+ Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3- Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh.
+ Dự án Khu nhà ở Hoà Long – Kinh Bắc - Thành phố Bắc Ninh.
+ Dự án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh - Thành phố Bắc Ninh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VẤN ðỀ
ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm
2.1.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại bất
động sản và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền
với ñất ñai. Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “Bất ñộng
sản là các tài sản khơng thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật
quy ñịnh”.[16]
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN như: Thái lan, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc
BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường
BðS, Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên
thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước khơng được mua bán
mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.[46]
Ở nước ta cũng vậy, khơng phải tất cả các loại BðS đều tham gia vào thị
trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ
tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung; đất đai là BðS nhưng theo pháp
luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có
quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất, của một số ñối tượng cụ
thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hố trong thị trường BðS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam là trao
ñổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
4
2.1.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường BðS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng
thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất ñộng sản.[23, 28]
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hố với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.[2]
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định
khơng hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại
ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho
thuê nhà.[15]
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.1.3 Một số khái niệm khác [15]
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá Ai trả giá cao nhất thì được.
- ðấu thầu: Là việc đọ giá trước cơng chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
- ðịnh giá đất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
5
thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Quyền sử dụng ñất ñai: là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của ñất nước. Xét về
khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn
các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong q trình sử
dụng đất . Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu ñất ñai, Nhà nước không trực tiếp
sử dụng ñất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài nhưng Nhà nước khơng mất đi quyền sử dụng đất đai của mình.
- Quyền sở hữu đất đai: là quyền ban đầu có trước, cịn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho
thuê ñất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cơng nhận quyền
sử dụng ñất. Quyền sở hữu ñất ñai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, cịn quyền
sử dụng ñất ñai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính khơng đầy
đủ của quyền sử dụng đất ñược thể hiện ở hai khía cạnh cơ bản sau đây:
+ Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đầy ñủ tất cả các quyền năng
như Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, khơng phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế
chấp; bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà pháp luật quy ñịnh.
+ Thứ 3, không phải ñối với bất cứ ñất nào người sử dụng cũng có đầy
đủ 9 quyền năng nêu trên.
2.1.2 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
* Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất
Hội nghị TW 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc
biệt và QSDð là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan điểm đổi
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
6
mới của ðảng "...là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp luật của thị trường
BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những
biến ñộng tiêu cực, trong đó có những biến động về giá ñất...". Quá trình xây
dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực
ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã
hội, phát triển kinh tế đất nước. Do đó cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai
đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn
tại được Bộ TNMT đánh giá "...Q trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp
luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp
dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược
ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật
phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở".
Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về đổi mới và hồn thiện chính sách
pháp luật ñất ñai, Dự án Luật ðất ñai (sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối toàn diện
những nội dung trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế
ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai nhằm phù
hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố
đất nước. Một trong những nội dung đó là chế định về cơng tác ðấu giá quyền sử
dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế định này Luật ðất ñai
năm1988,1993, luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001 và
các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số
Nghị định, Thơng tư đề cập đến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này :
- Lðð năm 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người SDð rất hạn chế, người
SDð chỉ "...ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm
mà người SDð có được một cách hợp pháp trên ñất ñược giao", ñược Nhà nước
ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Lðð năm1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu tồn dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
7
về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội
dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Sau khi
sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð,
một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo
đảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường
BðS hoạt động trong đó có thị trường QSDð, nhà cửa gắn liền QSDð. Quá
trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tương ứng với từng thời kỳ, vấn ñề cung cầu về nhà ñất cũng biến ñộng và phát triển mạnh, QSDð được chuyển nhượng
trơi nổi, giấy chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp ñược trao tay khơng tn
theo quy luật. Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng đất đai, nhà ở bằng giấy trao tay nó
khơng chỉ gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại ñến nền
kinh tế ñất nước, Nhà nước thất thu phần tài sản do chính mình làm chủ sở hữu.
ðể hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDð, từ
năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các
Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường
mở này theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP
- Tài chính-Xây dựng-Tổng cục địa chính hướng dẫn thi hành Nð số 87/NðCP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nð
số 193/Nð-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
- Thơng tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị ñịnh số 89/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDð.
- Nghị định số 85/Nð-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh
việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
ñược Nhà nước giao, cho th đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
8
- Nghị định số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về
việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản quy ñịnh.
- Nghị ñịnh số 88/1999/Nð-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế ñấu thầu, Nghị ñịnh số 14/2000/Nð-CP ngày 05/5/2000 và Nghị ñịnh số
66/2003/Nð-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của Quy chế ñấu thầu.
- Nghị ñịnh số 19/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế
chuyển QSDð.
- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCðC
ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp
và ñiều kiện ñược cấp GCNQSDð cho các trường hợp chưa có GCNQSDð
để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở
pháp lý tham gia thị trường QSDð theo quy định của pháp luật;
- Thơng tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nð số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ
- Nghị định số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số ñiều của Lðð
- Nghị ñịnh số 38/Nð-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDð;
- Quyết định số 22/2003/Qð-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT.
Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan ñến thị trường ñất
ñai này như sau:
- Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật ðất đai.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
9
- Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại đất;
- Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Nghị định số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng ñất.
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về
bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế
cho Nghị định số 86/Nð-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc
ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá. Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các
trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá
là mức giá đấu giá đất cao nhất.
2.1.3 Q trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1 Q trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai năm1988,
Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và khơng thừa nhận các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
đất trên thị trường. ðất đai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. [18]
Luật ðất ñai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ
giải quyết mối quan hệ hành chính về đất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao,
cấp ñất. Trong giai đoạn này, giá đất khơng được đề cập đến, Nhà nước quản lý
đất đai theo diện tích, loại, hạng ñất mà không quản lý bằng giá trị sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
10
Suốt trong khoảng thời gian dài, với chính sách quản lý đất đai mang nặng tính
hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo hướng
tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí,
lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm sốt được.
Luật ðất đai năm1993 ra đời với những quy ñịnh mới cho phép người
sử dụng ñất ñược quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, góp vốn, thế
chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự
hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.
Luật ðất đai năm1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ
giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà cịn giải
quyết mối quan hệ giữa những người sử dụng ñất với nhau (mối quan hệ dân sự,
kinh tế về ñất ñai) như: mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược
chuyển quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa
nhận đất có giá và Nhà nước xác ñịnh giá ñất ñể quản lý, từ đó Nhà nước khơng
chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà cịn quản lý theo giá trị sử
dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền (ñối với một số
trường hợp phục vụ lợi ích cơng cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho th
đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định Luật ðất đai năm 1993, Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp:
- Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán
hoặc cho thuê.
- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể
chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó
- Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ Quyết định.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
11
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà
nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn ñể ñầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được
sự cơng bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao
ñộng sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức,
trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế,
tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã
chứng minh ñược tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu
tiền sử dụng.
Với chủ trương “ðổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng
nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Thực chất q trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các ñịa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài
chính nhận làm cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này th các đơn vị thi cơng
để xây dựng cơng trình. Sau khi cơng trình hồn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh
tốn bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có
năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình
(hình thức này khắc phục được nhược ñiểm hình thức 1 là tránh tình trạng quá
trình thi cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian
và tiền của). Sau khi hoàn tất cơng trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh tốn bằng ñất
cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu. Song trên thực tế các
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
12
nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng là rất ít.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một cơng trình thuộc danh
mục cơng trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng
mức đầu tư được duyệt. Sau khi hồn tất thủ tục nộp tiền, UBND cấp tỉnh sẽ
giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh tốn. Với
số tiền thu được, UBND cấp tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng cơng trình.
Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (hệ thống đường giao thơng, hệ
thống điện, cấp thốt nước, các cơng trình phúc lợi như trường học, bệnh
viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí…) ở hầu hết các địa phương cịn lạc hậu,
nghèo nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển
của nền kinh tế, xã hội. Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính
phủ, trong vịng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ
ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñã ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước.
ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố, hiện đại hố.
Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy
động ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp
hệ thống chợ, trường, ñường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao đất để tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường bất ñộng sản, giá chuyển
nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy định, chính
sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn
chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể: khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo
Nghị định 87/Nð-CP của Chính phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
13
chính trong việc giao đất, cho th đất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp
thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn
chung giá đất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đơ
thị, các khu cơng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do
Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà
trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tơ mà
nhà nước khơng kiểm sốt được dẫn đến thất thốt một nguồn thu lớn (trong
trường hợp giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trong trường hợp
giao ñất cho tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê).
Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ
chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý ñến giao
mà chưa chú ý đến kiểm sốt. Khi giao đất thì giao theo giá do UBND tỉnh,
thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp. Khi
doanh nghiệp tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,
do vậy, khoản địa tơ chênh lệch lại rơi vào túi các doanh nghiệp kinh doanh
bất ñộng sản. Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã khơng
huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giá ñất khi Nhà
nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường đã làm thất
thốt một nguồn thu lớn cho ngân sách.
Trong thời gian qua, nhiều ñịa phương ñã thực hiện chủ trương “ðổi
ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng và thu ñược những kết quả nhất ñịnh. Song bên cạnh những địa phương
thực hiện tốt cơng tác này, tiến hành giao đất cơng khai, khách quan, trung
thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
14
mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình
trạng cán bộ, lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án
tiến hành giao đất thiếu cơng khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá
nhân gây thất thốt nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lịng tin ở dân. Tại
một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái
Bình,Vĩnh phúc, ðồ Sơn - Hải Phịng) làm ảnh hưởng đến tình hình chính trị,
xã hội địa phương, gây tác động xấu ñối với sự phát triển của nền kinh tế.
2.1.3.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn
ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị
kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh
tế, xã hội, sự biến ñộng giá cả ñất ñai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất
có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm, hạn chế nhất ñịnh.
Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng ñược áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết
quả tốt, khắc phục ñược những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có
thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định
số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho
các dự án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu
thầu cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá ñất ñối với quỹ ñất
dùng ñể tạo vốn. ðiều 1 quy ñịnh cụ thể về phạm vi áp dụng:
1. Quyết ñịnh này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ ñất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy ñịnh tại Mục II chương IV Nghị ñịnh số
04/2000/Nð-CP về thi hành sửa ñổi bổ sung một số ñiều về Luật ñất ñai
1998; Khoản10 ðiều1 Nghị ñịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
15
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất
tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ
tầng xã hội ngồi đơ thị, ngồi khu dân cư nơng thơn: giao thơng liên lạc, thuỷ
lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân
vận động và các cơng trình kết cấu hạ tầng khác.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đơ thị.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế
hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- ðất giao có thu tiền sử dụng ñất; ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức
khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng)
4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
a. Giao đất ngay tại nơi có cơng trình kết cấu hạ tầng của dự án;
b. Giao ñất nằm ngồi phạm vi xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng của dự án;
c. Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng
các cơng trình hạ tầng giao thơng. Phần diện tích đất mở rộng này ñược sử
dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương”.
ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp
ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn
hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.1.3.3 Quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khố XI đã thơng qua Luật đất đai mới -
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
16
Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị
trường bất động sản đã ñược quy ñịnh cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương
II, các quy định đó đã được sửa ñổi theo hướng:
- Giá ñất bảo ñảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn
so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định được cơng bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Luật ñất ñai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng
chun mơn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch QSD ñất.
- Bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án
trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo ñiều kiện cho quan
hệ ñất ñai ñược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước,
khắc phục tình trạng bao cấp về giá ñất và cơ chế "xin - cho"; huy ñộng ñúng
và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách. Bổ sung các biện pháp ñể Nhà
nước quản lý ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản.
Căn cứ Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ
IV thơng qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/Nð-CP về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai. Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp
ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, các hoạt ñộng ñược pháp luật
thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản
và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:
I. Các trường hợp đấu giá và khơng đấu giá quyền sử dụng ñất
1. ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
17
