Luận văn thạc sĩ đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện lương tài tỉnh bắc ninh giai đoạn 2001 2010

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
---------------

PHẠM THỊ HUẾ

ðÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN LƯƠNG TÀI – TỈNH BẮC NINH
GIAI ðOẠN 2001 - 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THANH LÂM

HÀ NỘI – 2010


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất cứ cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Huế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn hết sức nhiệt tình của người
hướng dẫn khoa học TS. Nguyễn Thanh Lâm trong quá trình nghiên cứu và
xây dựng luận văn này.
Tôi xin cảm ơn các thầy cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện
Sau ðại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các cán bộ phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Lương Tài đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi
cho tơi hồn thành nhiệm vụ học tập và nghiên cứu.
Và tôi cũng xin chân thành cảm ơn các cá nhân, ñơn vị ñã giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện đề tài này. Trân trọng cảm ơn người thân trong gia
đình, bạn bè đã động viên, giúp đõ tơi trong q trình làm luận văn.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Huế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục biểu ñồ

viii

Danh mục bản ñồ

viii

1

ðẶT VẤN ðỀ

i

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích và u cầu

2

2

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

3

2.1

Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất ñai

3

2.1.1

Bản chất của quy hoạch sử dụng ñất ñai

3

2.1.2

ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñai

4

2.1.3

Các loại hình quy hoạch sử dụng ñất ñai

6

2.1.4

Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng ñất ñai

7

2.1.5

Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng ñất ñai

8

2.2

Một số vấn ñề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất

12

2.2.1

Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất

12

2.2.2

Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất

14

2.3

Nghiên cứu tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất của một số nước
trên thế giới

15

2.3.1

Nhật Bản

15

2.3.2

Cộng hoà Liên Bang Nga

16

2.3.3

Cộng hoà Liên Bang ðức

17

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ iii


2.3.4

Trung Quốc

17

2.3.5

QHSDð đơ thị ở Anh

18

2.3.6

QHSDð đơ thị ở Hàn Quốc

18

2.4

Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

19

2.4.1

Thời kỳ trước khi Luật ðất ñai năm 1993

19

2.4.2

Giai ñoạn từ khi có Luật ðất đai năm 1993 đến năm 2003

20

2.4.3

Giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay

21

3

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

23

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

23

3.2

Nội dung nghiên cứu

23

3.3

Phương pháp nghiên cứu

23

3.3.1

Phương pháp tiếp cận hệ thống

23

3.3.2

Phương pháp thu thập số liệu

23

3.3.3

Phương pháp chuyên gia

24

3.3.4

Phương pháp thống kê và phân tích, xử lý số liệu tổng hợp

24

3.3.5

Phương pháp minh hoạ bằng biểu, bản ñồ

24

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

25

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lương Tài

25

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

25

4.1.2

Hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội

33

4.1.3

ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

43

4.2

Khái quát về quy hoạch sử dụng đất huyện Lương Tài

44

4.2.1

Tình hình quy hoạch sử dụng ñất huyện Lương Tài

44

4.2.2

Quy hoạch sử dụng ñất huyện Lương Tài thời kỳ 2000 - 2010

45

4.2.3

ðiều chỉnh quy hoạch huyện Lương Tài giai ñoạn 2006 – 2010 thực
hiện ñến năm 2010

4.3

49

ðánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
huyện Lương Tài

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ iv

54


4.3.1

Giai ñoạn 2001 – 2005

54

4.3.2

Giai ñoạn 2006 – 2010

62

4.4

Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện quy
hoạch sử dụng ñất huyện Lương Tài

71

4.4.1

Những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện QHSDð

71

4.4.2

Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện QHSDð

74

4.5

ðề xuất một số giải pháp nâng cao khả năng thực hiện phương án
ñiều chỉnh QHSDð

76

4.5.1

Giải pháp trước mắt

76

4.5.2

Các giải pháp lâu dài

77

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80

5.1

Kết luận

80

5.2

Kiến nghị

81

TÀI LIỆU THAM KHẢO

83

PHỤ LỤC

86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CSD

Chưa sử dụng

CTSN

Cơng trình sự nghiệp

ðCQH

ðiều chỉnh quy hoạch

ðCQHSDð

ðiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất

HðND

Hội ñồng nhân dân

KCN

Khu cơng nghiệp

KDC

Khu dân cư

KðT

Khu đơ thị

KT – XH

Kinh tế - xã hội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

MR

Mở rộng

NC

Nâng cấp

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

PNN

Phi nơng nghiệp

QH

Quy hoạch

QHSDð

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDðð

Quy hoạch sử dụng ñất ñai

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

4.1

So sánh cơ cấu kinh tế huyện Lương Tài giai đoạn 2001 – 2009

34

4.2

Cơ cấu ngành nơng nghiệp huyện Lương Tài giai ñoạn 2001 – 2009

36

4.3

Quy hoạch và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 2006 2010 huyện Lương Tài

4.4

Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp giai
đoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

4.5

66

Kết quả thực hiện chỉ tiêu QHSDð chuyên dùng giai ñoạn 2006 –
2010

4.12

65

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất phi nơng
nghiệp giai ñoạn 2006 – 2010 huyện Lương Tài

4.11

64

Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
giai đoạn 2006 – 2010 huyện Lương Tài

4.10

61

Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất sản xuất nơng
nghiệp giai ñoạn 2006 – 2010 huyện Lương Tài

4.9

58

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có mục đích
cơng cộng giai đoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

4.8

57

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông
nghiệp giai ñoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

4.7

55

Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng ñất nông nghiệp
giai ñoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

4.6

54

67

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có mục đích
cơng cộng giai đoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ vii

68


DANH MỤC BIỂU ðỒ
STT
4.1

Tên biểu ñồ

Trang

Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất ở giai ñoạn
2001-2005 huyện Lương Tài

4.2

59

Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất chuyên dùng
giai ñoạn 2001 – 2005 huyện Lương Tài

4.3

60

Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp
giai ñoạn 2006 – 2010 huyện Lương Tài

4.4

63

Kết quả thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất ở giai ñoạn
2006 – 2010 huyện Lương Tài

66

DANH MỤC BẢN ðỒ
STT
01

Tên bản ñồ

Trang

Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất năm 2010 huyện Lương Tài –

tỉnh Bắc Ninh

02

Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất năm 2010 huyện Lương Tài –
tỉnh Bắc Ninh

03

Bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 huyện Lương Tài –
tỉnh Bắc Ninh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ viii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, quốc phịng an ninh. Hiến pháp
nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quy ñịnh: “ðất ñai thuộc quyền sở
hữư toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả nhất. Nhà nước giao ñất cho các
tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài” .
Trong hệ thống 4 cấp lập quy hoạch sử dụng ñất (QHSDð) thì cấp huyện
có vị trí quan trọng làm cơ sở cho QHSDð cấp xã. QHSDð cấp huyện tác ñộng
trực tiếp ñến việc sử dụng ñất của các bộ, ngành, các vùng trọng điểm, các
tỉnh…đảm bảo tính thống nhất về quản lý sử dụng ñất ñai cả nước. Căn cứ vào
QHSDð cấp huyện, QHSDð cấp xã sẽ ñược cụ thể hố theo địa bàn cụ thể.
Việc triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất trên ñịa bàn

huyện Lương Tài - tỉnh Bắc Ninh ñã ñược 9 năm (giai đoạn 2001 – 2010). Tuy
nhiên, từ khi được chính phủ phê duyệt đến nay thì việc tổ chức thực hiện quy
hoạch vẫn chưa ñược ñánh giá ñúng mức và chưa có những nghiên cứu, đánh giá
để rút kinh nghiệm tồn diện và đầy đủ cho kỳ quy hoạch sắp tới. ðể đánh giá
một cách chính xác kết quả thực hiện phương án quy hoạch và ñiều chỉnh
QHSDð huyện Lương Tài đến năm 2010; phân tích, đánh giá những kết quả đã
đạt được và những tồn tại trong q trình thực hiện quy hoạch và kiến nghị các
giải pháp thực hiện nhằm nâng cao tính khả thi của phương án QHSDð là rất
cần thiết. Xuất phát từ những yêu cầu trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“ðánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng ñất huyện Lương Tài –
Tỉnh Bắc Ninh giai ñoạn 2001 - 2010”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 1


1.2. Mục đích và u cầu
1.2.1. Mục đích
- Nghiên cứu thực trạng, phân tích những biến động trong sử dụng sử
dụng đất huyện Lương Tài
- ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng ñất huyện Lương Tài
sau 8 năm thực hiện thời kỳ 2001 – 2010
- ðề xuất một số giải pháp mang tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả
phương án quy hoạch sử dụng ñất ñến năm 2020 của huyện Lương Tài
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững phương án QHSDð và phương án ñiều chỉnh QHSDð ñến
năm 2010 của huyện Lương Tài
- ðánh giá chính xác thực trạng sử dụng các loại ñất về số lượng, chất
lượng, phân bố loại hình sử dụng đất, hiệu quả sử dụng ñất, xu thế biến ñộng
các loại ñất, mức ñộ ñáp ứng nhu cầu ñất ñai cho quá trình phát triển kinh tế - xã
hội huyện Lương Tài

- ðề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của phương án
QHSDð huyện Lương Tài.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 2


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát về quy hoạch sử dụng ñất ñai
2.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng ñất ñai
Về mặt bản chất, ñất ñai là ñối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong
lĩnh vực sử dụng ñất ñai (gọi là các mối quan hệ ñất ñai) và việc tổ chức sử dụng
ñất như “tư liệu sản xuất ñặc biệt’’ gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội nên
quy hoạch sử dụng ñất ñai là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3
tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như ñiều
tra, khảo sát, xây dựng bản ñồ, khoanh ñịnh, xử lý số liệu....
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm ñảm bảo sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng pháp luật.
Như vậy: “ Quy hoạch sử dụng ñất ñai là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý ñất ñai ñầy
ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thơng qua việc phân bổ quỹ ñất ñai
(khoanh ñịnh cho các mục ñích và các ngành) và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu
sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và mơi trường’’ [13].
Về thực chất, quy hoạch sử dụng ñất ñai là q trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện ñưa ñất ñai vào sử dụng bền vững ñể mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: ðiều chỉnh các mối quan hệ ñất ñai
và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu sản xuất ñặc biệt với mục đích nâng cao hiệu
quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và mơi trường.

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai cịn là biện pháp hữu hiệu của
Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn
chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ
tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nơng nghiệp (đặc biệt là diện tích đất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 3


lúa và đất có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm
huỷ hoại ñất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả
khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phịng ở từng địa
phương, đặc biệt là trong giai ñoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường.
2.1.2. ðặc ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñai
QHSDð thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống
chế vĩ mơ, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các ñặc
ñiểm của quy hoạch sử dụng ñất ñược thể hiện cụ thể như sau [1]:
2.1.2.1 Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDð. Mỗi
hình thái kinh tế xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện
theo 2 mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng
đất đai, ln nảy sinh quan hệ giữa người với ñất ñai cũng như quan hệ giữa
người với người về quyền sở hữu và sử dụng ñất ñai. Quy hoạch sử dụng ñất ñai
thể hiện ñồng thời vừa là yếu tố thúc ñẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là
yếu tố thúc ñẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó ln là một bộ phận của
phương thức sản xuất của xã hội.
2.1.2.2. Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của QHSDð biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: ðối tượng của
quy hoạch là khai thác, sử dụng, bảo vệ...tồn bộ tài ngun đất đai cho nhu cầu
nền kinh tế quốc dân; QHSDð ñề cập ñến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và

xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và ñất ñai, sản xuất nông
– công nghiệp, môi trường sinh thái...
2.1.2.3. Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến ñộng dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng, xác ñịnh quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng ñất ñai, ñề ra
các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 4


học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng ñất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ñất ñể thực hiện chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng ñất ñược ñiều chỉnh
từng bước trong thời gian dài cho ñến khi ñạt ñược mục tiêu dự kiến. Thời hạn
của quy hoạch sử dụng ñất ñai thường từ trên 10 năm ñến 20 năm hoặc xa hơn.
2.1.2.4. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDð chỉ dự kiến trước các xu thế thay
ñổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại
thể, khơng dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay
đổi). Vì vậy, QHSDð mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang
tính chỉ đạo vĩ mơ, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.
2.1.2.5. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của ðảng và Nhà nước, ñảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng ñất ñai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn ñịnh
kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy ñịnh, các chỉ tiêu khống chế về dân
số, đất đai và mơi trường sinh thái.
2.1.2.6. Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, QHSDð chỉ là một trong những giải pháp biến ñổi hiện trạng sử

dụng ñất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một
thời kỳ nhất ñịnh. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ,
chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của QHSDð khơng cịn phù
hợp. Việc điều chỉnh, bổ sung, hồn thiện quy hoạch là biện pháp cần thiết. ðiều
này thể hiện tính khả biến của quy hoạch, QHSDð luôn là quy hoạch ñộng, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện...’’ với chất lượng, mức ñộ hồn thiện và tính phù
hợp ngày càng cao.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 5


2.1.3. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
2.1.3.1. Quy hoạch sử dụng ñất theo ngành
+ Quy hoạch sử dụng ñất theo ngành;
+ Quy hoạch sử dụng ñất lâm nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất cơng nghiệp và tiểu thủ cơng nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất giao thơng, thuỷ lợi....
ðối tượng của QHSDð theo ngành là diện tích ñất ñai thuộc quyền sử
dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi ranh giới ñã ñược
xác ñịnh rõ mục ñích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng). QHSDð
giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với quy hoạch sử dụng ñất của vùng và cả nước
2.1.3.2. Quy hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng ñất ñai cả nước;
+ Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp xã.
ðối tượng của QHSDð theo lãnh thổ là tồn bộ diện tích tự nhiên của
lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, QHSDð theo lãnh thổ sẽ có
nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và ñược thực hiện theo nguyên tắc: từ trên
xuống, từ dưới lên, từ tồn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái riêng, từ vi mơ

đến vĩ mơ và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích của QHSDð theo các cấp lãnh thổ hành chính là: ðáp ứng nhu
cầu ñất ñai cho hiện tại và tương lại ñể phát triển các ngành kinh tế quốc dân; cụ
thể hố một bước QHSDð của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm
căn cứ, cơ sở ñể các ngành (cùng cấp) và các ñơn vị hành chính cấp dưới triển
khai QHSDð của ngành và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng
đất 5 năm (căn cứ ñể giao cấp ñất, thu hồi ñất theo thẩm quyền ñược quy ñịnh
trong Luật ðất ñai); phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai.
- Quy hoạch sử dụng ñất cả nước: ñược xây dựng căn cứ vào nhu cầu của
nền kinh tế - xã hội, trong đó xác định phương hướng, mục tiêu và nhiệm vụ sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 6


ñụng ñất cả nước nhằm ñiều hoà mối quan hệ sử dụng ñất giữa các ngành, các
tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương; đề xuất các chính sách, biện pháp, ñiều
chỉnh cơ cấu sử dụng ñất và thực hiện quy hoạch.
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp tỉnh: xây dựng căn cứ vào QHSDð toàn
quốc và quy hoạch vùng; cụ thể hoặc các chỉ tiêu chủ yếu của quy hoạch cả nước
kết hợp với ñặc ñiểm ñất ñai và yêu cầu phát triển KT – XH trong phạm vi tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp huyện: xây dựng trên cơ sở ñịnh hướng
của QHSDð cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ ñất ñai. Căn cứ
vào ñặc ñiểm nguồn tài nguyên ñất, mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội
và các ñiều kiện cụ thể khác của huyện, ñề xuất các chỉ tiêu và phân bổ các loại
ñất; xác ñịnh các chỉ tiêu ñịnh hướng về ñất ñai ñối với quy hoạch ngành và xã,
phường trên phạm vi của huyện.
- Quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp xã: xã là đơn vị hành chính cấp cuối
cùng. Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn ñề sử dụng ñất ñai ñược giải quyết rất
cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã và các quan hệ
ngoài xã. QHSDð cấp xã là quy hoạch vi mơ, được xây dựng trên khung chung
các chỉ tiêu ñịnh hướng sử dụng ñất cấp huyện. Kết quả của QHSDð cấp xã cịn

là cơ sở để bổ sung QHSDð cấp huyện và là căn cứ ñể giao ñất, cho th đất,
thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, ñể tiến hành
dồn ñiền ñổi thửa nhằm thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh cũng như các
dự án cụ thể.
2.1.4. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng ñất ñai
- ðiều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội trên ñịa bàn thực hiện quy hoạch;
- ðánh giá hiện trạng và biến ñộng sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng;
- ðánh giá tiềm năng ñất ñai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng ñất so
với tiềm năng ñất ñai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học –
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 7


công nghệ;
- ðánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược
quyết ñịnh, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước;
- Xác ñịnh phương hướng, mục tiêu sử dụng ñất trong kỳ quy hoạch và
ñịnh hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các ñịa phương.
- Xây dựng phương án phân bổ diện tích các loại ñất cho nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh trong kỳ quy hoạch;
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân
bổ quỹ ñất;
- Lựa chọn phương án phân bổ quỹ ñất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, mơi trường;
- Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất ñược lựa chọn trên bản ñồ
quy hoạch sử dụng ñất;
- Xác ñịnh các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo và bảo vệ mơi trường

cần phải áp dụng đối với từng loại ñất, phù hợp với ñịa bàn quy hoạch;
- Xác ñịnh giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng ñất phù hợp với
ñặc ñiểm của ñịa bàn quy hoạch.
2.1.5. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng ñất ñai
2.1.5.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng ñất ñai
QHSDð cả nước và QHSDð các cấp lãnh thổ hành chính địa phương
cùng hợp thành hệ thống QHSDð hoàn chỉnh. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở
và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng ñất ñai của cấp dưới; quy hoạch của cấp dưới
là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh
các quy hoạch vĩ mơ [3].
QHSDð tồn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là quy hoạch chiến
lược, dùng để khống chế vĩ mơ và quản lý kế hoạch sử dụng ñất. Quy hoạch cấp
huyện phải phù hợp và hài hòa với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp huyện là
giao ñiểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 8


hoạch vi mơ và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết.
2.1.5.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất ñai với dự báo chiến lược dài hạn
sử dụng tài nguyên ñất
Nhiệm vụ ñặt ra cho QHSDð chỉ có thể được thực hiện thơng qua việc
xây dựng các dự án quy hoạch với ñầy ñủ cơ sở về mặt kỹ thuật, kinh tế và pháp
lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu ñiều tra và khảo sát địa hình, thổ
nhưỡng, xói mịn đất, thủy nông, thảm thực vật…các tài liệu về kế hoạch dài hạn
của tỉnh, huyện, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở từng vùng kinh
tế - tự nhiên; các dự án quy hoạch huyện quy hoạch xí nghiệp; dự án thiết kế về
cơ sở hạ tầng là ñiều kiện thuận lợi ñể nâng cao chất lượng và tăng tính khả thi
cho các dự án quy hoạch sử dụng ñất ñai.
ðể xây dựng phương án QHSDðð các cấp vi mô (xã, huyện) cho một thời
gian, trước hết phải xác ñịnh ñược hướng ñi và nhu cầu sử dụng ñất dài hạn (dự án

cho 15 – 20 năm) trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn (vĩ mô: tỉnh, vùng, cả nước). Khi
lập dự báo có thể sử dụng các phương án có độ chính xác khơng cao, kết quả được
thể hiện ở dạng khái lược (sơ ñồ). Việc thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai
ñược thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và chính xác đất ñai về mặt số lượng và
chất lượng. Dựa vào các số liệu thống kê ñất ñai và nhu cầu sử dụng ñất của các
ngành sẽ lập dự báo sử dụng ñất, sau ñó xây dựng phương án quy hoạch, kế hoạch
phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ ñất cho thời gian trước mắt cũng như lâu dài trên
phạm vi cả nước, theo đối tượng và mục đích sử dụng ñất [3].
Dự báo cơ cấu ñất ñai (cho lâu dài) liên quan chặt chẽ với chiến lược sử
dụng tài nguyên ñất ñai, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, rừng, dự báo phát
triển các cơng trình thủy lợi, thủy nơng, cơ sở hạ tầng,…Chính vì vậy việc dự
báo sử dụng ñất với mục tiêu cơ bản là xác ñịnh tiềm năng để mở rộng diện tích
và cải tạo đất nơng – lâm nghiệp, xác định hướng sử dụng đất cho các mục đích
chun dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về
phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội,…trong cùng một hệ thống thống
nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 9


ðịnh hướng sử dụng ñất ñai ñược ñề cập trong nhiều tài liệu dự báo khoa
học kỹ thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau.Tuy nhiên, việc xây dựng quy
hoạch tổng thể sử dụng đất đai có ý nghĩa ñặc biệt quan trọng, mang tính chất
tổng hợp, dựa trên cơ sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, ñưa ra ñịnh
hướng phân bố và tạo ñiều kiện thuận lợi về mặt khơng gian để thực hiện các
quyết định về sử dụng đất trong giai đoạn trước mắt, hồn thiện về các chỉ tiêu
kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng ñất.
Dự báo sử dụng tài nguyên thiên nhiên, ñặc biệt là dự báo tài nguyên ñất
và các dự báo khoa học kỹ thuật khác cũng như các số liệu về quản lý ñất ñai là
cơ sở ñể lập quy hoạch, kế hoạch và thiết kế cơng trình. Tuy nhiên cần hạn chế
sự chồng chéo các biện pháp khi lập dự báo, xây dựng quy hoạch, kế hoạch cũng

như trong cơng tác điều tra khảo sát. Việc phức tạp hóa vấn đề sẽ làm nảy sinh
các chi phí khơng cần thiết về lao động và vật tư, ñồng thời gây cản trở cho việc
thực hiện các dự án quan trọng và bức xúc hơn trong cuộc sống.
2.1.5.3. Quan hệ giữa QHSDð với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chất chiến lược chỉ đạo vĩ mơ sự phát
triển kinh tế - xã hội, ñược luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về
phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian (lãnh thổ) có tính đến
chun mơn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các ñơn vị lãnh
thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng ñất ñai ở mức ñộ
phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Cịn đối tượng của quy hoạch sử
dụng ñất ñai là tài nguyên ñất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu
của phát triển kinh tế và các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ñiều chỉnh cơ cấu
và phương hướng sử dụng ñất; xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử
dụng ñất ñai thống nhất và hợp lý. Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất ñai là quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 10


hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hịa thống nhất với quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
2.1.5.4. Quan hệ giữa QHSDð với quy hoạch các ngành
* Quan hệ giữa QHSDð với quy hoạch phát triển nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội ñối với sản xuất nơng nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước
ñi về nhân tài,vật lực ñảm bảo cho các ngành trong nơng nghiệp phát triển đạt tới
quy mơ các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản
phẩm…trong một thời gian dài với tốc ñộ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nơng nghiệp là một trong những căn cứ chủ yêu của

quy hoạch sử dụng ñất ñai. Quy hoạch sử dụng ñất ñai tuy dựa trên quy hoạch và
dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nơng nghiệp, nhưng chỉ có tác
dụng chỉ đạo vĩ mơ, khống chế và điều hịa quy hoạch phát triển nơng nghiệp.
Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vơ cùng mật thiết và không thể
thay thế lẫn nhau.
* Quan hệ giữa QHSDð với quy hoạch đơ thị
Căn cứ vào u cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và
phát triển của đơ thị, quy hoạch đơ thị sẽ định ra tính chất, quy mơ, phương
châm xây dựng đơ thị, các bộ phận hợp thành của đơ thị, sắp xếp một cách hợp
lý tồn diện, bảo đảm cho sự phát triển đơ thị được hài hịa và có trật tự, tạo ra
những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đơ
thị cùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả
vấn ñề tổ chức và sắp xếp nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng ñất ñai ñược
tiến hành nhằm xác ñịnh chiến lược dài hạn về vị trí, quy mơ và cơ cấu sử dụng
tồn bộ đất đai cũng như bố cục khơng gian (hệ thống đơ thị) trong khu vực quy
hoạch đơ thị.
Quy hoạch đơ thị và quy hoạch sử dụng đất cơng nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và tồn bộ. Sự bố cục, quy mơ sử dụng đất, các chỉ tiêu
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 11


chiếm đất xây dựng…trong quy hoạch đơ thị sẽ được ñiều hòa với quy hoạch sử
dụng ñất ñai. Quy hoạch sử dụng ñất ñai sẽ tạo những ñiều kiện tốt cho xây dựng
và phát triển đơ thị.
* Quan hệ giữa QHSDð với quy hoạch các ngành sử dụng ñất phi nơng
nghiệp khác
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở
và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng ñất ñai, nhưng lại chịu sự chỉ ñạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng ñất ñai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá

thể và tổng thể, cục bộ và tồn bộ, khơng có sự sai khác về quy hoạch theo
không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể (có cả quy hoạch ngắn hạn
và dài hạn). Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ ñạo và nội
dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một
bên là sự ñịnh hướng chiến lược có tính tồn diện và tồn cục (quy hoạch sử
dụng ñất ñai).
2.2. Một số vấn ñề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch
sử dụng đất
2.2.1. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng ñất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án
quy hoạch sử dụng ñất khi hội tụ một số ñiều kiện hoặc yếu tố nhất ñịnh cả về
phương diện tính tốn, cũng như trong thực tiễn.
ðể nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của phương
án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết – được xác định và
tính tốn thơng qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong q trình
xây dựng và thẩm ñịnh phương án quy hoạch sử dụng ñất; “Tính khả thi thực tế chỉ có thể xác định dựa trên việc ñiều tra, ñánh giá kết quả thực tế ñã ñạt ñược
khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất trong thực tiễn. Khi
triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng ñất trong điều kiện bình
thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết” và “Tính khả thi thực tế”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 12


thường khơng đáng kể.
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận chứng
thơng qua 5 nhóm tiêu chí (4):
(1) Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Căn cứ và cơ sở pháp lý ñể lập quy hoạch sử dụng ñất bao gồm các chỉ tiêu:
+ Các quy ñịnh trong văn bản quy phạm pháp luật;
+ Các quyết ñịnh, văn bản liên quan ñến triển khai thực hiện dự án...
- Việc thực hiện các quy ñịnh thẩm ñịnh, phê duyệt phương án quy hoạch

sử dụng ñất:
+ Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
+ Trình tự pháp lý...
(2) Khả thi về phương diện khoa học – công nghệ, bao gồm:
+ Tính khách quan của các yếu tố tác ñộng ñến việc sử dụng ñất: ñiều kiện
tự nhiên, ñịnh hướng phát triển kinh tế - xã hội;
+ Sử dụng các ñịnh mức, tiêu chuẩn;
+ Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mơ
hình mẫu...
- Phương pháp cơng nghệ được áp dụng ñể xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản đồ...
(3) Khả thi về u cầu chun mơn – kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chun mơn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng ñất...
- Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thơng tin phụ thuộc vào cách thức thu
thập, ñiều tra, xử lý và đánh giá;
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng ñất
theo quy ñịnh trong hệ thống quy hoạch sử dụng ñất các cấp.
(4) Khả thi về các biện pháp cần thiết ñể phương án quy hoạch thực hiện
ñược. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 13


- Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí) nhằm
tạo điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh và mục
đích sử dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất.
- Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
cơng trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc ñiểm của khu vực và ñịnh hướng phát
triển của doanh nghiệp và người sử dụng ñất), cần lượng vốn ñầu tư khá lớn

(gồm cả chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn ñầu tư ñể thực hiện cơng
trình) và thực hiện theo dự án đầu tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.
- Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp khơng địi hỏi vốn đầu tư cơ bản nhưng
được thực hiện bằng dự tốn chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của doanh
nghiệp hoặc người sử dụng ñất.
(5) Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, ñược
ñánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
- Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế;
- Các giải pháp về quản lý và hành chính.
2.2.2. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất
Hiệu quả là tổng hịa các lợi ích về kinh tế, xã hội và mơi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong
thực tiễn.
Quy hoạch sử dụng ñất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế
của xã hội. Qúa trình lập phương án quy hoạch sử dụng ñất khá phức tạp, liên
quan ñến nhiều vấn ñề và chịu tác ñộng của nhiều yếu tố khác nhau. Khi xem xét
hiệu quả sử dụng hiệu quả sử dụng ñất cần lưu ý các vấn ñề:
- Hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất phải ñược ñánh giá trên cơ sở hệ
thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu ñánh giá
phù hợp;
- Khi xác ñịnh hiệu quả của quy hoạch sử dụng ñất cần phải xem đồng thời
giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của tồn xã hội;
- ðất đai là yếu tố của mơi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến các
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 14


u cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất cũng như giữ gìn các đặc điểm
sinh thái của đất đai;
- Khi tính tốn các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả ñem lại
của quy hoạch sử dụng đất thơng qua các chỉ tiêu ñồng nhất về chất lượng và có

thể so sánh ñược về mặt số lượng (cần xác ñịnh hiệu quả theo từng nội dung của
phương án quy hoạch sử dụng ñất và từng ñối tượng sử dụng ñất);
- Phương án quy hoạch sử dụng ñất là cơ sở ñể thực hiện các biện pháp do
đó cần tính đến hiệu quả tất cả các biện pháp có liên quan được thực hiện cho
đến khi định hình phương án quy hoạch sử dụng ñất.
Do ñặc ñiểm tổng hợp nên việc ñánh giá và luận chứng phương án quy
hoạch sử dụng ñất khá phức tạp. Thơng thường khi đánh giá về góc độ kinh tế
ln chứa đựng cả vấn đề mơi trường cũng như yếu tố xã hội của phương án.
Ngoài ra, khi xây dựng, phương án quy hoạch sử dụng ñất sẽ giải quyết đồng
thời nhiều vấn đề riêng nhìn từ góc độ kỹ thuật, cũng như về mặt quy trình sản
xuất. Như vậy, nội dung luận chứng tổng hợp và ñánh giá phương án quy hoạch
sử dụng ñất sẽ bao gồm các hợp phần sau:
- Luận chứng và ñánh giá về kỹ thuật;
- Luận chứng và đánh giá về quy trình cơng nghệ;
- Luận chứng và ñánh giá về kinh tế;
- Luận chứng và ñánh giá tổng hợp (chứa ñựng ñồng thời các yếu tố kinh tế
- xã hội – môi trường).
2.3. Nghiên cứu tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất của một số nước trên
thế giới
2.3.1. Nhật Bản
Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật Bản ñược phát triển từ rất lâu, ñặc
biệt ñược ñẩy mạnh vào ñầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20. QHSDð ở Nhật Bản
không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà cịn rất chú trọng đến bảo vệ
mơi trường, tránh các rủi ro của tự nhiên như ñộng ñất, núi lửa...QHSDð ở Nhật
Bản chia ra: QHSDð tổng thể và QHSDð chi tiết.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 15


- QHSDð tổng thể ñược xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương
ñương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của QHSDð tổng thể ñược xây

dựng cho một chiến lược sử dụng ñất dài hạn khoảng từ 15 – 30 năm nhằm ñáp
ứng nhu cầu sử dụng ñất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này
là ñịnh hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch này
khơng quá ñi vào chi tiết từng loại ñất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn
như: ðất nơng nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất cơ sở hạ tầng, ñất khác.
- QHSDð chi tiết ñược xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương ñương
với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 – 10 năm về nội dung quy hoạch
chi tiết rất cụ thể, khơng những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và các chủ
sử dụng đất, mà cịn có những quy ñịnh chi tiết cho các loại ñất như: về hình dáng,
chiều cao xây dựng, quy mơ diện tích...ðối với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ở
Nhật Bản hết sức coi trọng ñến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng ñất, cũng
như tổ chức thực hiện phương án khi ñã ñược phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng ñất rất tốt.
2.3.2. Cộng hồ Liên Bang Nga
Quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Nga chú trọng việc tổ chức
lãnh thổ, các biện pháp bảo vệ và sử dụng ñất với các nơng trang và các đơn
vị sử dụng đất nơng nghiệp. Quy hoạch sử dụng ñất của Nga ñược chia thành 2
cấp: quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết với mục tiêu cơ bản là tổ chức sản xuất lãnh thổ trong
các xí nghiệp hàng ñầu về sản xuất nông nghiệp như các nông trang, nông
trường. Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch chi tiết là tạo ra những hình thức tổ
chức lãnh thổ sao cho ñảm bảo một cách ñầy ñủ, hợp lý, hiệu quả việc sử dụng
từng khoanh ñất cũng như tạo ra những điều kiện cần thiết để làm tăng tính khoa
học của việc tổ chức lao ñộng, việc sử dụng những trang thiết bị sản xuất với
mục đích là tiết kiệm thời gian và tài nguyên.
Quy hoạch chi tiết sẽ ñưa ra phương án sử dụng ñất nhằm bảo vệ và khơi
phục độ phì của đất, ngăn chặn hiện tượng xói mịn đất, ngăn chặn việc sử dụng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ............ 16