Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lục yên tỉnh yên bái

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------------------

HOÀNG THỊ THANH VÂN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN
PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành

: Quản lý ñất ñai

Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả

Hồng Thị Thanh Vân

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn ðình Bồng,
Hội Khoa học đất Việt Nam, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tơi thực hiện
đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý q báu của các thầy, cơ giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo sau ðại học - trường ðại học Nơng
nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
ðăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục n, tỉnh n Bái đã giúp đỡ tơi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, động viên
và tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!

Ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thanh Vân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình, sơ đồ, biểu đồ

ix

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích và u cầu của ñề tài

2

2

TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

3

2.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

3

2.1.1

ðất ñai

3

2.1.2

Bất ñộng sản

5

2.1.3

Thị trường bất ñộng sản

6

2.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

7

2.2.1

Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

7

2.2.2

Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

9

2.2.3

ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất động sản

11

2.3

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

13

2.3.1

Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

13

2.3.2

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð

16

2.3.3

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng đất

2.3.4

20

Mối quan hệ giữa Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan ñăng ký ñất đai và chính quyền địa phương.

22

2.4

Mơ hình tổ chức đăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước.

23

2.4.1

Australia: ðăng ký quyền (Hệ thống Toren)

23

2.4.2

Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch

24
iii

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2.4.3

Trung Quốc

26

2.5

Tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta

2.5.1

28

Tình hình thành lập của Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất trên
phạm vi cả nước

28

2.5.2

Cơ cấu tổ chức của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

29

2.5.3

Nguồn nhân lực của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất

29

2.5.4

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

31

2.5.5

Tình hình hoạt động của VPðKQSDð

32

2.5.6

ðánh giá chung về tình hình hoạt động của VPðKQSDð

34

2.6

Tình hình hoạt động của Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh n Bái

36

2.6.1

Về mơ hình tổ chức

36

2.6.2

Về chức năng nhiệm vụ

37

2.6.3

Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phịng ðăng
ký quyền sử dụng đất

3

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

38
PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

39

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

39

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu

39

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu

39

3.2

Nội dung nghiên cứu

39

3.3

Phương pháp nghiên cứu

40

3.3.1

Phương pháp ñiều tra, khảo sát

40

3.3.2

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

40

3.3.3

Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

41

3.3.4

Phương pháp chuyên gia

41

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

42

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái

42

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

42

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.1.2

ðặc ñiểm kinh tế - xã hội

4.1.3

ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Lục n, tỉnh n Bái.

4.2

44
49

Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
huyện Lục n

50

4.2.1

Hiện trạng sử dụng đất

50

4.2.2

Tình hình quản lý đất đai

52

4.2.3

Thị trường Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản tại địa phương

55

4.3

Thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Lục Yên

56

4.3.1

Tổ chức bộ máy của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

56

4.3.2

Cơ chế hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất

59

4.4

Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng đất

61

4.4.1

Cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận

61

4.4.2 Chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất

64

4.4.3

Lập và quản lý hồ sơ địa chính

65

4.4.4

Ứng dụng cơng nghệ tin học trong việc cung cấp thơng tin, số liệu
địa chính

4.5

67

ðánh giá chung về hoạt động của Văn phịng ðăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Lục Yên.

67

4.5.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

67

4.5.2

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính

69

4.5.3

Thái độ phục vụ và mức ñộ hướng dẫn của VPðKQSDð

70

4.5.4

Các khoản lệ phí phải đóng

71

4.5.5

Nhận xét

72

4.6

Ngun nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng

ký quyền sử dụng ñất

73

4.6.1

Chính sách pháp luật ñất ñai

73

4.6.2

Chức năng, nhiệm vụ

73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


4.6.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

4.7

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng

74

đăng ký quyền sử dụng đất

75

4.7.1

Giải quyết về chính sách pháp luật

75

4.7.2

Giải pháp về tổ chức

75

4.7.3

Giải pháp về nhân lực

76

4.7.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

77

4.7.5

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

77

4.7.6

Giải pháp cơ chế

77

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

78

5.1

Kết luận

78

5.2

ðề nghị

79

5.2.1

ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường

79

5.2.2

ðối với UBND tỉnh Yên Bái

79

5.2.3

ðối với UBND huyện Lục Yên

79

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

80

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

VPðKQSDð

Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất

HSðC

Hồ sơ địa chính

SDð

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

CHNDTH

Cộng hồ nhân dân Trung Hoa

FIG

Liên đồn chun viên đo đạc quốc tế

THCS

Trung học cơ sở

PTTH

Phố thông trung học

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

2.1

Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp

29

2.2

Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước

30

2.3

Nguồn nhân lực của VPðK tỉnh Yên Bái ñến tháng 6/2012

38

4.1

Hiện trạng sử dụng ñất huyện Lục Yên năm 2011

51

4.2

Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Lục Yên

54

4.3

Tiến ñộ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Lục n.

62

4.4

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Lục n

66

4.5

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính

68

4.6

ðánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPðKQSDð

69

4.7

Tổng hợp ý kiến ñánh giá mức ñộ hướng dẫn của VPðKQSDð

70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ
STT

Tên hình, sơ đồ, biểu đồ

Trang

Sơ đồ 2.1

Mơ hình tổ chức VPðKQSDð tỉnh n Bái

37

Biểu ñồ 4.1

Cơ cấu sử dụng ñất huyện Lục Yên năm 2011

52

Hình 4.1

Văn phịng ðăng ký QSDð huyện Lục n

56

Hình 4.1

Cơ sở vật chất của VPðKQSDð huyện Lục Yên

58

Biểu ñồ 4.2

So sánh GCN kê khai và số GCN ñã cấp năm 2011

62

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết cũng
trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi
gia đình nói riêng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất qn và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. ðăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước
để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay, cùng với việc thực hiện
cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh
vực ñất ñai ñối với các ñối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng
ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước
ngồi sử dụng đất ở Việt Nam.
Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện cơng khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà
ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng đất, đặc biệt là
tại các đơ thị.

Huyện Lục Yên là một huyện miền núi nằm ở phía ðơng Bắc của tỉnh
n Bái gồm 24 đơn vị hành chính xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên của
huyện 80.898,36 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho
phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Cơng tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua ñã
ñạt một số kết quả nhất ñịnh ñặc biệt là khi Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng đất được thành lập. Tuy nhiên, trong q trình hoạt động Văn phịng cịn
gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


chất kỹ thuật chưa ñáp ứng ñược yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện là cần thiết, góp phần khơng nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất
đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội, Em
lựa chọn thực hiện đề tài “ ðánh giá thực trạng hoạt động của Văn phịng ñăng
ký quyền sử dụng ñất huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái” nhằm nghiên cứu ñánh giá
thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng
hồ sơ đăng ký ñất ñai của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính.
1.2. Mục đích và u cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Lục Yên.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng

đăng ký quyền sử dụng ñất huyện Lục Yên.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của mơi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu ñãi trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của con người ln gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của ñất ñai ñã ñược
Wilian Perty khái quát “ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha, sản sinh ra mọi của cải
vật chất”.
ðiều đó có nghĩa khơng thể có của cải nếu khơng có lao động và đất đai.
Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức q trình lao động sản xuất, con người ñã xem
ñất ñai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được. ðất đai và giá trị sử dụng
của nó tồn tại mãi với con người nếu ñược khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp.
Cùng với sự phát triển của xã hội, ñất ñai khơng chỉ được sử dụng để trồng trọt
và chăn ni mà cịn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như cơng
nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trị của đất ñai
càng mở rộng. Trên cơ sở lao ñộng của con người, đất đai khơng cịn đơn thuần

là một tặng phẩm của tự nhiên mà ñã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi
quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, ñất ñai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,
ñất ñai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái ñất, bao gồm vùng đất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hồn tồn và đầy đủ của
quốc gia, là cơ sở vật chất ñể một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong cộng ñồng dân cư nhất ñịnh, là nền tảng của trật
tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3


bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó khơng gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa
chính trị xã hội là rất lớn bởi ñất ñai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua
biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, ñất ñai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính trị
xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp khơng những đảm
bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà cịn tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế
phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn
đề đất đai ln là một vấn đề phức tạp, địi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải
có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai cịn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần
của con người. ðất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều
kiện tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác
nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các
quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ

ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội, tính kinh tế,
chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trị của đất đai là khơng thể phủ nhận và
khơng thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao,
khơng ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. ðiều này địi hỏi nhà nước
phải thống nhất quản lý ñất ñai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có
hiệu quả nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý
giá này, cũng là nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và
trong tương lai.
Nếu xem xét ñất ñai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố:
khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất được đo
bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống
vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật...do đó
đất cũng tn thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thối hố và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái ñộ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên
phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học cịn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào đất cũng như chính là
tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi “vật mang” lại
có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy ñủ như sau: “ ðất là một

diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay
trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất, các dạng
thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đồn thực
vật và động vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất động sản là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất ñai,
ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94 Luật Dân sự
Cộng hoà liên bang ðức...) Tuy nhiên pháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng,
ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh đất” chứ khơng
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Luật Dân sự
Nga năm 1994 quy định bất động sản đã có những điểm khác biệt ñáng chú ý so
với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương
tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác ñưa ra khái niệm
chung về bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê vật khơng liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là các bất ñộng sản.
- ðiều 520, Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”.
Tương tự, quy ñịnh này ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự

Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai
và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các
tài sản gắn với đất”.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “ gắn với đất đai”; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm và dẫn
tới các cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại ðiều 174 có quy định “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; nhà;
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất ñai; các tài sản khác do pháp
luật quy ñịnh ”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị
trí cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hố và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ

bản như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong
một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm sốt sử dụng đất trong những quy ñịnh liên quan ñến
các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hồ các giao dịch trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị
trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường
cho thuê bất ñộng sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào
thứ tự thời gian mà bất ñộng sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có
3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho th quyền
sử dụng đất (cịn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng cơng trình để bán, cho th;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. ðăng ký ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một cách gọi của hệ thống ñăng ký ñất ñai và theo ñịnh
nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là một
quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn kiện nào đó
có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng ñất hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của q trình đăng ký đất đai thể hiện trong
một sổ ñăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc ñược kỹ thuật hóa thành hồ sơ ñiện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay
ñổi về chủ quyền ñối với những ñơn vị đất đai được xác định.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


Bằng những thơng tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an tồn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng ñộng của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thơng tin rõ ràng về chủ quyền ñất, các nhà ñầu tư có thể
n tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay.
ðồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thơng tin đất đai đăng ký cịn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thơng qua việc thu phí từ việc cung cấp thơng tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những cơng
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Do đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thơng tin đất ñai, về giao dịch và giảm thiểu
chi phí.
Nếu cho rằng sự thịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia là
bắt nguồn từ ñất ñai và sự quản lý tốt bất động sản này, thì đăng ký đất ñai là
một thành phần hỗ trợ ñắc lực cho sự phát triển đó. Báo cáo của UN-ECE về lợi
ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai hiệu quả ñã khẳng ñịnh: “ðối với
những quốc gia muốn khơi thơng sự thịnh vượng thì địi hỏi tính hiệu quả của
đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường ñất ñai năng ñộng và việc sử
dụng ñất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị
trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế”.
2.2.1.2. ðăng ký nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất qn và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này

ghi rõ:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
2.2.1.3. Vai trị, lợi ích của việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản gắn liền với ñất, thuế ñất phi
nông nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt ñộng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật.
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. ”.[…]1
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñuợc lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của cơng dân.

1

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất động sản, Nxb Nơng nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


(1) ðối với với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2. Ngun tắc ðăng ký đất đai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Ngun tắc đồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. ”.[…]2

2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất khơng được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định,
các thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mơ tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.

2

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất động sản, Nxb Nông nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội
dung mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký để thu thuế khơng phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể
hàng chục mét vng (m2) cho ñến hàng ngàn héc ta (ha) ñược xác ñịnh trên bản
ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất
trong phạm vi tồn quốc. ”.[…]3
2.2.3. ðăng ký pháp lý đất ñai, bất ñộng sản
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao
dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê
danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác đặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
khơng có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở
hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và ñất ñem ra mua bán.

3

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất động sản , Nxb Nông nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký ñất ñai mà ñối tượng
ñược ñăng ký chính là các văn tự giao dịch về ñất ñai và bất ñộng sản trên ñất và
nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch

ñã ñược thực hiện, hai bên ñã tự nguyện tham gia vào những ñiều khoản ñã ñược
thỏa thuận thống nhất chứ khơng thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ
quyền đối với đất đai có hợp hay khơng. Do vậy, để đảm bảo an tồn cho quyền
lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về q khứ, truy tìm nguồn gốc
quyền lợi đối với diện tích ñất mà mình mua. Hình thức này ñược sử dụng từ thế
kỷ XIX ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh
hưởng của luật Pháp. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà lan là một hệ
thống ñăng ký giao dịch ñiển hình đã được cải tiến và tự động hóa để nâng cao
độ an tồn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2. ðăng ký quyền
Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền và các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
ðăng ký quyền là hình thức đăng ký ñất ñai mà ñối tượng ñăng ký ñất ñai
là những thơng tin về chủ sở hữu/sử dụng đất, các quyền, lợi ích và cả những
hạn chế về quyền của họ ñối với ñất, những thông tin về thửa ñất, nghĩa là mối
quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền đất. Nói cách khác, nếu
đăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký
quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Trong đăng ký quyền, ñất
ñai ñược chia thành những ñơn vị ñất ñai (có thể là thửa ñất) ñược xác ñịnh rõ
trên bản đồ địa chính. Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi,
nghĩa vụ những hạn chế về quyền) ñối với thửa ñất ñược ghi nhận trong sổ ñăng
ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu ñất ñược ñăng ký thay đổi, cịn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì khi tồn bộ thửa đất được đăng ký thay đổi, cịn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì khi tồn bộ thửa đất được chuyển giao. Trường hợp chủ
quyền giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa
chính với sự thay ñổi quyền lợi trên thửa ñất mới. Tất cả các thủ tục này chỉ
ñược xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Do đó,
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

thơng tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng chính
thức mà khơng cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. ðăng ký
quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens), Anh, ðức và Scotland
2.3. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.3.1.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ðất đai
Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới
cơng tác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày
01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường cơng tác quản lý ruộng
đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính
phủ về cơng tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng ñất. Trên cơ sở
các quy ñịnh của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết
ñịnh 56/DKTK ngày 05/11/1981 quy ñịnh về thủ tục đăng ký thống kê trong cả
nước. Theo đó, việc ñăng ký ñất ñai ñược tiến hành thống nhất với quy định chặt
chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế ñộ cũ. Mỗi xã thành lập một hội ñồng
ñăng ký và thống kê ruộng ñất, thực hiện xác ñịnh ranh giới hành chính từng xã,
xét duyệt ñơn ñăng ký ñất ñai và lập sổ sách ñăng ký của xã với hệ thống hồ sơ
ñất ñai ñược quy ñịnh khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của
xã phải ñược Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới ñược ñăng ký và cấp giấy
chứng nhận.
2.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật ðất đai 1988 đến 1993
Kể từ khi Luật ðất ñai ñầu tiên ñược ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988 vấn đề ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được chính thức quy ñịnh là một trong những nội dung của
hoạt ñộng quản lý nhà nước ñối với ñất ñai, trở thành một trong những nhiệm vụ
bắt buộc Trung ương phải chỉ ñạo các ñịa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả ño ñạc, ñăng ký ñất ñai theo Chỉ thị số 299TTg, Tổng cục Quản lý ñất ñai ñã ban hành Quyết ñịnh số 201/DKTK ngày
14/7/1989 ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và

thông tư 302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy ñịnh này. Các ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


phương ñã ñồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn
trong hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai. ðặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng ñất quy ñịnh trong Quyết ñịnh
201/DKTK ñược phát hành, chính thức cấp ñể thừa nhận quyền sử dụng ñất cho
người sử dụng ñất khi diện tích của họ ñược ñăng ký, thể hiện trên bản đồ địa
chính và ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó,
rà sốt khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là
thủ tục mới chưa ñược thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ ñất ñai trước ñây chỉ phản
ánh hiện trạng, cịn nhiều thiếu sót, khơng xác định chính xác nguồn gốc pháp lý
và quyền của người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai có nhiều biến
động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các ñịa phương, nhất là
các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của ñất
ñai nên thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho
khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã chủ yếu tại các tỉnh
ðồng bằng Sơng Cửu Long. Nhiều địa phương (14 tỉnh) do chính sách chưa ổn
định, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên ñã tự quy ñịnh mẫu
và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng ñất.
2.3.1.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“ Người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã,

phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất.
Sự ra ñời của Luật ðất ñai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức trị
trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thơng
qua những quy ñịnh về giá ñất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


ñất của sử dụng ñất, nhu cầu ñẩy nhanh công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất càng trở nên cấp thiết. Nhưng
quy ñịnh về hoạt ñộng ñăng ký ñất đai trong Quyết định 201/DKTK khơng cịn
phù hợp vì nó chủ yếu phục vụ cơng tác quản lý đất đai cả nước, chưa xác lập
chính xác và bảo vệ được quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất với tư cách
là một tài sản của người dân ñược ñưa vào giao dịch trên thị trường trong ñiều
kiện phát triển của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, hệ thống ñăng ký ñất ñai tiếp
tục có sự thay ñổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục ñăng ký.
- Năm 1994, Tổng cục ðịa chính được thành lập với chức năng quản lý
nhà nước về ñất ñai và ño ñạc, bản ñồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm
1994, hoạt ñộng quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất tại đơ thị được trao cho
Bộ Xây dựng. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký ñất ñai; một dành
cho ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc ngành ñịa chính và một dành cho ñăng ký
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất tại đơ thị thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục ðịa chính đã ban hành nhiều quy định
thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho
phép các địa phương tùy điều kiện nhân lực và cơng nghệ của mình mà tiến
hành hoạt ñộng ñăng ký cho phù hợp nhằm ñẩy nhanh công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, cụ thể:

- Năm 1998, Tổng cục ðịa chính ban hành Thông tư số
346/1998/TTTCDC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. ðến năm
2001, Thơng tư 346/1998/TTTCDC được thay thế bởi Thơng tư 1990/2001/TTTCDC ngày 30/11/2001 sửa ñổi cơ bản thủ tục ñăng ký biến ñộng ñất ñai, chỉnh
lý ñơn giản hồ sơ ñịa chính, tạo sự chủ ñộng theo ñiều kiện của ñịa phương.
- Luật sửa ñổi, bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký đất đai của Luật ðất đai năm 1993, cơng tác ñăng ký ñất
ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15