(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái tỉnh Yên Bái

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Tiến Cường

Hà Nội - Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI:
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Tiến Cường
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Trần Quốc Vinh
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Luận văn được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM THI LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018
Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới TS. Nguyễn Tiến Cường,
người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận
văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
phòng Đào tạo của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, những
người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý
báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo
Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, các
phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, phường của thành phố Yên Bái đã tạo
điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,
các bạn học viên…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện
giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018
Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy


iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Thông tin luận văn ........................................................................................... vi

Danh mục chữ viết tắt .................................................................................... viii
Danh mục bảng.................................................................................................. x
Danh mục biểu, hình ........................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về hoạt động đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất ............. 4
1.1.1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ. ................... 4
1.1.2. Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến
phát triển kinh tế, xã hội .................................................................................. 11
1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất .............. 16
1.2.1. Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở
nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013 ..................................................... 16
1.2.2. Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất
đai 2013 ........................................................................................................... 20
1.3. Cơ sở thực tiễn về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất............ 28
1.3.1. Khái quát về mô hình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước
trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................... 28


iv
1.3.2. Khái quát về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở Việt Nam và trên địa
bàn tỉnh Yên Bái.............................................................................................. 36
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 41
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................................................................. 41

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 41
2.3.1. Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu ....................................... 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái .................... 44
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 47
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 51
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ............. 52
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 52
3.2.2. Hiện trạng và biến động SDĐ của thành phố Yên Bái ......................... 57
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Yên Bái ..................................................................................................... 61
3.3. Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển
quỹ đất thành phố Yên Bái .............................................................................. 63
3.3.1. Khái quát về mô hình tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng
ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ............................................ 63
3.3.2. Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát
triển quỹ đất thành phố Yên Bái ..................................................................... 67


v
3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoạt động của Văn
phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ................................. 94
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng ĐKĐĐ
và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái......................................................... 98
3.4.1. Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động .... 98
3.4.2. Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ............................. 100
3.4.3. Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ................................... 101
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 102

3.4.5. Các giải pháp khác .............................................................................. 103
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 105
1. Kết luận ..................................................................................................... 105
2. Kiến nghị ................................................................................................... 106
Tài liệu tham khảo ......................................................................................... 107
Phụ lục ........................................................................................................... 110


vi

THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Vũ Thị Bích Thủy
Lớp: CH2B.QĐ

Khoá: Cao học khóa 2

Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Tiến Cường
Tên đề tài: ”Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái”.
Thông tin luận văn: Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, đánh giá những mặt
được, những mặt còn hạn chế tồn tại, tìm ra nguyên nhân của những hạn chế
để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất trong thời gian tới.


vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Số thứ tự

Các chữ viết tắt

Nghĩa của các từ viết tắt

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

2

DLĐĐ

Dữ liệu đất đai

3

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

4

GCN

Giấy chứng nhận

5

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6

HSĐC

Hồ sơ địa chính

7

SDĐ

Sử dụng đất

8

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

10

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

11

UBND

Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng SDĐ năm 2017 thành phố Yên Bái .............................. 58
Bảng 3.2. Biến động SDĐ năm 2016 – 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái ....60
Bảng 3.3. Tổng các loại bản đồ địa chính tại thành phố Yên Bái................... 68
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại thành phố Yên Bái ..... 69
Bảng 3.5. Kết quả công tác cấp GCN lần đầu tại TP.Yên Bái năm 2013-2014 ..70
Bảng 3.6. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp tại TP. Yên Bái năm
2015-2017........................................................................................................ 71
Bảng 3.7. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất
nông nghiệp tại thành phố Yên Bái ................................................................. 72
Bảng 3.8. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất lâm nghiệp tại thành phố Yên Bái
đến ngày 31/12/2017 ....................................................................................... 73
Bảng 3.9. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở đô thị đến tại TP.Yên Bái đến hết
ngày 31/12/2017 .............................................................................................. 75
Bảng 3.10. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất
ở đô thị tại thành phố Yên Bái ........................................................................ 76
Bảng 3.11. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Bái
tính đến hết ngày 31/12/2017 .......................................................................... 77

Bảng 3.12. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất
ở nông thôn tại thành phố Yên Bái ................................................................. 77
Bảng 3.13. Thời gian, quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại
thành phố Yên Bái ........................................................................................... 82
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2015 - 2017
trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................................................................... 84
Bảng 3.15. Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính .. 89
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về mức độ tiếp cận dịch vụ cấp GCN ... 90


ix
Bảng 3.17. Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ .................... 91
Bảng 3.18. Đánh giá mức độ hướng dẫn, giải quyết công việc của cán bộ .... 92
Bảng 3.19. Đánh giá của người dân về các khoản chi phí ngoài quy định ..... 94


x
DANH MỤC HÌNH, BIỂU
Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái ................................ 44
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy
định của pháp luật đất đai 2013 ...................................................................... 81
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành
phố Yên Bái ..................................................................................................... 81
Biểu 3.1: Biểu đồ hiện trạng SDĐ thành phố Yên Bái năm 2017 .................. 58


xi


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là sản
phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoá
hàng triệu năm của trái đất và nó có vai trò rất lớn tới đời sống sinh hoạt của
con người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội.
Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành yếu tố đầu tiên
và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển.
Việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải
chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt
vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách
tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ
bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học


2
kỹ thuật của tỉnh Yên Bái - một tỉnh nằm ở phía Tây Bắc của Tổ quốc, cách

Lào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông, là
đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong
khu vực, có hệ thống giao thông quan trọng chạy qua như tuyến đường sắt
liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), đường cao tốc Nội Bài Lào Cai, các tuyến đường liên tỉnh như Quốc lộ 32, 32C... đã tạo điều kiện
thuận lợi cho Yên Bái trong việc giao lưu với tỉnh như Sơn La, Lai Châu, Lào
Cai cũng như các địa phương trong cả nước, qua đó thúc đẩy thành phố Yên
Bái phát triển nhanh, mạnh về kinh tế - xã hội. Dưới tác động rất lớn của quá
trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng dẫn
đến công tác quản lý và sử dụng đất của Thành phố còn nhiều vướng mắc, trở
ngại đang cần được khắc phục. Vì vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trên cơ sở sát nhập hai đơn vị
gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm phát triển quỹ đất là
bài toán có lời giải góp phần không nhỏ giải quyết những trở ngại, vướng mắc
tồn tại trong lĩnh vực đất đai tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành
phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái” là cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ
đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trong thời
gian tới.


3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về mô hình hoạt
động của Văn phòng Đăng ký đất đai;

- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cũng như Văn
phòng Đăng ký đất đai ở các địa bàn khác có điều kiện tương đồng.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
1.1.1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ.
a. Đăng ký đất đai
Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan
Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
SDĐ. Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng ký
Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên
quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước,
chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có
quyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm của
Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10].
Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ
“ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất
đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau” [4].

5
b. Phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình phát
triển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất
đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an
ninh quốc phòng và môi trường.
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi
về quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các
nhu cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn
sàng - “đất sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử
dụng.
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập
trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường
(tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động
trong vấn đề điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt
động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất
(trao đổi vị trí, diện tích).
Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự
trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà
nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị
trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng
của đất đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình
thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế
chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để
đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý
và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử
dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu
cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai

6
để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và
hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu hoặc rao giá.
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành
thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích
chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung
về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn
nhất từ tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý,
phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của
việc vận hành phát triển quỹ đất.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức
chủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất
thu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa
thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy
định của pháp luật.
c. Văn phòng ĐKĐĐ
Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công
trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ
sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn
phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có
tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt
động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn
liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở
DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định
cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

7
Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thị xã
thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ
và quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;
Kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của
pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [4].
d. Đối tượng của đăng ký đất đai
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc người SDĐ phải
ĐKĐĐ, đó là những người đang SDĐ, người có quan hệ trực tiếp với Nhà
nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật, được quy
định cụ thể tại Điều 5 gồm các đối tượng sau:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau
đây gọi chung là tổ chức);
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư
tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

8
diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư [4].
e. Các trường hợp ĐKĐĐ
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]:
- ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để
quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

9
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích SDĐ;
+ Có thay đổi thời hạn SDĐ;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Luật này.
+ Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của
vợ và chồng;
+ Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người
SDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá
QSDĐ phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ.
- Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký

10
biến động đất đai thì người SDĐ được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ được
tạm thời SDĐ cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của
Chính phủ.
- Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.
g. Người chịu trách nhiệm ĐKĐĐ
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người
SDĐ, được quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [4], bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc SDĐ của tổ chức mình.
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc SDĐ nông nghiệp
vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường,
thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây
dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa,
giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa
và công trình công cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận
cử ra đối với việc SDĐ đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc SDĐ của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình.

11
- Người có chung QSDĐ hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung QSDĐ đối với việc SDĐ đó.
1.1.2. Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ
đến phát triển kinh tế, xã hội
a. Vai trò, ý nghĩa của hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) và Nguyễn Văn Chiến (2006), vai trò,
ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được thể hiện qua các mặt sau đây:
- ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà
nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người SDĐ được
hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo quy định của
pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích
chung của toàn xã hội trong SDĐ.
Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ, ĐKĐĐ quy định trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong
việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCNQSDĐ cung cấp thông tin
đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người
SDĐ được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa
vụ mà người SDĐ phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về
SDĐ, nghĩa vụ bảo vệ và SDĐ đai có hiệu quả...
- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai