Luận văn thạc sĩ đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án tại huyện an dương thành phố hải phòng

....

bộ giáo dục và đào tạo
trờng đạI học nông nghiệp hà nội

MAI ĐĂNG KHOA

đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng
giải phóng mặt bằng của một số dự án
tại huyện an dơng, thành phố hải phòng.

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
MÃ số : 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. đoàn văn điếm

Hà Nội - 2011


Lời cam đoan
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Mai Đăng Khoa

Trng i hc Nụng Nghip H Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

i


Lời cảm ơn
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ nhận ủc s giỳp ủ,
hng dn nhit tình cđa các thầy cơ giáo và những ý kiến ñóng góp quý báu
của nhiều cá nhân và tập thể ủ hon thnh bn lun vn Thc s ny.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đoàn Văn Điếm, Trng
b mụn Sinh thỏi nụng nghip, Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học
Nông nghiệp Hà Nội đ trùc tiÕp h−íng dÉn t«i trong st thêi gian t«i nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trờng, Vin Sau Đại học, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội
đ tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Hội đồng Bồi thờng - GPMB và tái định c
huyện An Dơng, Bé phËn Th−êng trùc KiĨm kª Båi th−êng – GPMB, Phòng
Tài nguyên và Môi trờng huyện An Dơng đ tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, ngi thõn đ động viên, tạo
điều kiện về mọi mặt trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Mai Đăng Khoa

Trng i hc Nụng Nghip H Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng, biểu đồ

viii

I. MỞ ðẦU1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2. Mục đích và u cầu

2

1.2.1. Mục ñích

2

1.2.2. Yêu cầu

2

II. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

3

2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng

3

2.1.1. Bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng

3

2.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

3

2.1.3. ðặc điểm của q trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

3

2.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng

4

2.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

4

2.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

8

2.2.3. Thị trường Bất ñộng sản

10

2.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước

11

2.3.1. Trung Quốc

11

2.3.2. Inđơnêxia

12

2.3.3. Australia

13

2.3.4. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

15

2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam:

16

2.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật ðất đai 1988

16

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

iii


2.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993

18

2.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003

19

2.4.4. Thời kỳ từ khi có Luật ðất đai 2003 đến nay

21

2.4.5. Những nội dung chủ yếu của Nghị ñịnh số 69/Nð-CP

22

2.4.6. Nhận xét, đánh giá

30

2.5. Tình hình chung về cơng tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên địa bàn thành
phố Hải Phịng

33

III. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

35

3.2. Nội dung nghiên cứu

35

3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện An Dương, Hải Phịng

35

3.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện An Dương

35

3.2.3. ðánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở 2 dự
án nghiên cứu

35

3.2.4. ðề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
trong thời gian tới

36

3.3.Phương pháp nghiên cứu

36

IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

38

4.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện An Dương

38

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên

38

4.1.2. ðiều kiện kinh tế xã hội

42

4.2. Hiện trạng sử đụng đất huyện An Dương

46

4.3. Tình hình quản lý ñất ñai huyện An Dương

49

4.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

49

4.3.2. Cơng tác phổ biến, giáo dục về ñất ñai.

49

4.3.3. Lập mới, ñiều chỉnh quy hoạch, trình xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2006-2010:

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

50

iv


4.3.4. Công tác thống kê, kiểm kê, chỉnh lý biến ñộng ñất ñai, quản lý hồ sơ ñịa
chính.

51

4.4. Thực trạng công tác bồi thường - GPMB huyện An Dương

52

4.5. Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan đến
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án :

55

4.5.1. Dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp An Dương

55

4.5.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất vào mục ñích làm nhà ở năm 2009 tại xã
Lê Thiện, huyện An Dương.

57

4.5.3. Các văn bản pháp lý liên quan ñến 2 dự án

57

4.6. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2
dự án nghiên cứu tại huyện An Dương

58

4.6.1. ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường ở 2 dự án

58

4.6.2. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài sản
trên ñất

67

4.6.3. ðánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ khác

74

4.6.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tiến độ thực
hiện của 2 dự án

80

4.6.5. Việc bố trí tái ñịnh cư cho các hộ dân phải di dời khỏi dự án

83

4.7. Cơng tác tổ chức, trình tự thực hiện cơng tác bồi thường, GPMB :

87

4.7.1. Quy trình thực hiện :

87

4.7.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành

88

4.8. ðánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của 2 dự án
nghiên cứu tại huyện An Dương, Hải Phịng

92

4.8.1. Một số thành cơng

92

4.8.2. Một số hạn chế

94

4.9. ðề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện chính sách bồi thường, GPMB trong
thời gian tới

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

97

v

4.9.1. Giải pháp về chính sách:

97

4.9.2. Các giải pháp cụ thể:

98

V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

100

5.1. Kết luận

100

5.2. Kiến nghị

101

TÀI LIỆU THAM KHẢO

102

PHỤ LỤC

104

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

2

Cơng nghiệp hố- Hiện đại hố

CNH-HðH

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDð

5

Giải phóng mặt bằng

GPMB

6

Hồ sơ địa chính

HSðC

7

Tái định cư

TðC

8

Uỷ ban nhân dân

UBND

9

Ngân hàng thế giới

WB

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

Biểu ñồ 4.1. Thực trạng các loại đất ở huyện An Dương, Hải Phịng

47

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất ñai huyện An Dương năm 2010

47

Bảng 4.2: Kết quả bồi thường GPMB các dự án trên ñịa bàn huyện An Dương
từ năm 2007 ñến nay

53

Bảng 4.3. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và khơng được
bồi thường

65

Bảng 4.4. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và ñiều kiện ñược bồi thường
Bảng 4.5. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án

66
70

Bảng 4.6. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản, vật kiến
trúc trên ñất tại 2 dự án
Bảng 4.7. Các khoản hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu

72
78

Bảng 4.8. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ và TðC

79

Bảng 4.9. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án

81

Bảng 4.10. Tiến ñộ thực hiện các dự án

82

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

viii


I. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nước ta trong những năm gần
ñây ñã diễn ra hết sức mạnh mẽ, nền kinh tế ñất nước ngày càng phát triển với
sự hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng, dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng
kết cấu hạ tầng, phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, phát triển đơ thị và khu dân cư
ngày càng tăng. Hiện nay ở những tỉnh thành phát triển, đều có những dự án lớn
với diện tích đất thu hồi lên tới hàng nghìn ha, ảnh hưởng đến hàng nghìn hộ
dân mất đất nơng nghiệp canh tác, hàng trăm hộ dân phải di chuyển chỗ ở. Cơng
tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan, tác
ñộng sâu sắc ñến nhiều mặt của xã hội và cộng ñồng dân cư.
Ngày nay cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên
khó khăn, phức tạp hơn do ñất ñai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Có những
dự án kéo dài gần chục năm do khơng thể giải phóng mặt bằng hoặc có những
dự án mà vốn đầu tư cơng trình vào loại đắt nhất thế giới do số tiền bồi thường,
giải phóng mặt bằng quá lớn.
Thực tiễn cho thấy, cơng tác thu hồi đất của cơng dân để phục vụ phát
triển các dự án đầu tư và việc bồi thường cho những người bị thu hồi ñất là vấn
ñề hết sức nhạy cảm, giải quyết khơng tốt, khơng thoả đáng quyền lợi của người
dân có ñất bị thu hồi sẽ cản trở tiến ñộ dự án, dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc
biệt là những khiếu kiện tập thể đơng người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp,
ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tình hình an ninh trật tự, gây mất ổn định xã hội.

Huyện An Dương là một huyện ngoại thành, nằm ở cửa ngõ của thành
phố Hải Phòng, là vùng phát triển cơng nghiệp, địa bàn dãn dân của thành phố
Hải Phịng. Hiện nay q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ở đây đang diễn ra
mạnh mẽ, có nhiều dự án mà diện tích đất thu hồi, giải phóng mặt bằng rất lớn,
tác động đến đời sống hàng nghìn hộ dân như dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp Tràng Duệ với quy mô khoảng 700 ha, dự án khu công nghiệp
An Dương với quy mô khoảng 800 ha, dự án bệnh viên Việt Tiệp 2 với quy mô

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

1


20 ha... ðể phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy nền kinh tế, UBND thành
phố Hải Phịng rất quan tâm chú trọng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng. Từ năm 2008, UBND thành phố Hải Phịng đã chọn cơng tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng là “chủ ñề của năm”. Thực hiện chủ trương của thành phố,
những năm gần đây, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của huyện An
Dương ngày càng được củng cố, hồn thiện, về cơ bản đã đáp ứng được mục
tiêu, nhiệm vụ đề ra, tuy nhiên vẫn cịn nhiều khó khăn vướng mắc.
Nhằm có những giải pháp tích cực trong cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng, khi Nhà nước thu hồi đất góp phần giải quyết những vấn ñề xã hội
bức xúc hiện nay, chúng tôi chọn ñề tài: "ðánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án tại huyện An Dương, thành
phố Hải Phịng".
1.2. Mục đích và u cầu
1.2.1. Mục đích
Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện An Dương, thành phố Hải Phòng.
ðề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt cơng tác bồi thường giải phóng mặt

bằng, góp phần nâng cao ñời sống, ổn ñịnh việc làm của người dân.
1.2.2. Yêu cầu
- ðiều tra ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên ñịa bàn nghiên
cứu và các dự án thu hồi đất, bảo đảm sự cơng bằng xã hội.
- Phân tích, đánh giá các số liệu ñiều tra ñể rút ra những ñiểm ñã làm ñược
và chưa làm được trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở ñịa phương.
- ðưa ra ñược các giải pháp cụ thể trong việc tổ chức thực hiện các dự án
nghiên cứu.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

2


II. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1. Bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.
[15]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó,
giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các
quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể ñối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh. [11]
2.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngồi các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì cịn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ

trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà
nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thơng qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
2.1.3. ðặc điểm của q trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi
ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh. ðối với
khu vực nội thành, khu vực ven đơ, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng
của vùng ñó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc
điểm riêng biệt.
Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

3


- Tính phức tạp thể hiện: ðất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nơng nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ
ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến cơng tác
tun truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này. [8]
2.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó
ðất đai là đối tượng quản lý phức tạp, ln biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
địi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
khơng ngừng được sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi quốc hội thơng qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hồn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp
ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình cơng nghiệp hóa và đơ
thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai ln đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu
cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phịng, an ninh và ổn định xã hội [9].
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

4


Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được
Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua cơng tác GPMB đã đạt những
kết quả đáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà cơng tác bồi thường GPMB

đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến cơng tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn
có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, khơng thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [9].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai
nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở
cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của
các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết
các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa
làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai trên địa bàn. ðó là ngun nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp
luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng
trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [3].

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

5


b. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ðất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. ðể tồn tại và

duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng
ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý khơng thể
thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các
ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng [12].
Thơng qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà
theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo” [3].
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho th đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

6


thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
cơng tác đền bù.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSðC) có vai trị quan
trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ
sở xác ñịnh tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) ñể phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất
ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hồ Bình, Vĩnh Phúc,
Kiên Giang, Trà Vinh,.. [3].
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải được thực hiện theo quy định
tại Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và Mơi trường, nhưng cịn
nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ,
chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp
nên đang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như khơng đủ
cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ ñịa chính chính quy ñể thay thế
cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Cơng tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là q trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
ñất ñai, bất ñộng sản, sự đảm bảo và những thơng tin về quyền sở hữu ñất [7].
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền

sở hữu, quyền sử dụng. ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng
ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
là Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð. Chức năng
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

7


của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu
hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong cơng tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối
tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, cơng
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác ñăng ký biến
ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà
cơng tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDð thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ
GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Cơng tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm ñịnh phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình
triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm,
vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [7].
2.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất.
Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi
quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá đất để xử

lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [14].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh
số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích an

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

8


ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định
số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài
(trên mười năm), mặc dù trong q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện
về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương [2].
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy
ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho th lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại
Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
điều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại
Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá đất và khung giá các
loại đất.

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

9


Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và cơng bố đều khơng theo đúng
ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát
sinh khiếu kiện.
2.2.3. Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản

ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận khơng thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy nền kinh
tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [12]. Luật đất đai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành
trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về
tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá
đất”, "Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thơng qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.

Trường ðại học Nơng Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

10


2.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước
2.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do vậy, thị

trường ñất đai gần như khơng tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số
lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư. Nếu
như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương
án bồi thường, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá
nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải
thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất.
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị
thu hồi đất trước đó. Người bị thu hồi đất được thanh tốn ba loại tiền đó là: tiền
bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu
trên ñất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo
tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số.
Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả
hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc
ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý
giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa
phương ñảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả
tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. ðể giải quyết nhà ở cho người
dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và
hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa
giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về
giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

11

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất ñai ở thành thị và
nông thôn. ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng
tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết ñịnh qua các tổ chức
trung gian ñể ñánh giá, xác định giá.
Với người dân nơng thơn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất
linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau:
tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài
sản tập thể.
Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành cơng nhất định trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do
thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với
các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân
tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư. Thứ hai,
năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp
tỉnh chịu trách nhiệm hồn tồn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ
trợ tái ñịnh cư. Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi
thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nơng thơn. Tiền đền
bù cho đất đai bị mất khơng trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử
dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay
dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thơn, xã chịu trách nhiệm phân
chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Bên cạnh những thành cơng như vậy, chính sách
bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất
ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực
hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư... [7]
2.3.2. Inñônêxia
Vấn ñề di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất vì
mục đích phát triển của xã hội tại Inđơnêxia từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự
“hy sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương
trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

12


ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng
khu tái ñịnh cư.
Tái ñịnh cư ñược thực hiện theo ba tiêu chí:
+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới có các dịch vụ, phương tiện phù hợp.
+ Trợ cấp khơi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án.
Việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung là yếu tố không thể thiếu của việc lập
dự án đầu tư có di dân tái định cư và những ngun tắc chính gồm:
* Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu khơng thể tránh ñược khi triển khai dự án.
* Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh
tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp khơng có
dự án.
* Các dự án về tái ñịnh cư phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
* Người bị ảnh hưởng được thơng báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái ñịnh cư.
* Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong ñó có những người khơng hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài
sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ. [13]
2.3.3. Australia
ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư
nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội ñồng

thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

13


Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại do
việc thu hồi ñất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;
- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường
của mảnh ñất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính tốn mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh ñất;
- Sự chia cắt ñất ñai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chun mơn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị
ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán

cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh tốn cho chủ nhân tồn bộ
khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét. Nếu Chính phủ khơng
chấp thuận tồn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh
tốn trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

14


- Thanh tốn cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh tốn ñầy ñủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận.
2.3.4. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB)
và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược
giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khơi phục để giúp
người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu
nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ di
chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ
ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp khơng có dự án.
Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà
cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nơng nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất
và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích
được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn
nhất.
ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB là
phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các cơng trình xây dựng và
quy định thời hạn bồi thường tái định cư hồn thành trước một tháng khi dự án
triển khai thực hiện.

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những
người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay
thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay khơng.
WB và ADB quy định các thơng tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái định cư của dự án phải được thơng báo đầy đủ, cơng khai ñể tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người bị
thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi thực
hiện công tác lập kế hoạch.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược WB và ADB
coi là ñiều bắt buộc trong q trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

15


hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự
án. Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương trình
phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng.
Ngồi ra cịn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hào nhập
ñược với cộng ñồng mới. ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật
chất cho việc di dân ln được chuẩn bị sẵn. [1]
2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam:
2.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988
Trong thời kỳ các triều ñại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi
thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ
yếu tập trung vào bồi thường ruộng ñất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu
bằng tiền, mức bồi thường này ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại
của người bị thu hồi ñất.
Giai ñoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất

bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Tồn quyền ðơng Dương ngày 17
tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những ngun tắc nhượng
địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất ñai.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân
chủ cộng hịa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ:” Nhiệm vụ của
dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo tồn lãnh thổ, giành độc lập hồn tồn
và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ”. Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách
ruộng ñất ra ñời ñã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay
sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa
chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng đất của nơng dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg
quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. ðây có thể coi là văn bản pháp
quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam.
Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành
Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………..

16