Luận văn thạc sĩ đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ để giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện yên bình tỉnh yên bái
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (12.09 MB, 129 trang )
....
Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO
TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hµ NéI
----------
----------
PHẠM THỊ LAN ANH
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ ðỂ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA
BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YấN BI
LUậN VĂN THạC Sĩ NÔNG NGHIệP
Chuyên ngành : QUảN Lý §ÊT §AI
M· sè
: 60.62.16
Ng−êi h−íng dÉn khoa häc : gs.tskh. ðẶNG HÙNG VÕ
Hµ NéI - 2011
LỜI CAM ðOAN
- Tơi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñó ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
- Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn số liệu,
thơng tin được ñề cập trong cuốn Luận văn này.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Lan Anh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
i
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH ðặng Hùng Võ,
Nguyên thứ trưởng Bộ Tài ngun và Mơi trường đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nơng
nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Ủy ban Nhân dân huyện Yên Bình,
tỉnh Yên Bái, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư huyện Yên Bình, các
phịng ban chun mơn của huyện (Phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng
Kinh tế Hạ tầng, phịng Thống kê, Phịng Tài chính - Kế hoạch ...); Phịng quản
lý đất ñai, phòng Quy hoạch và ño ñạc bản ñồ thuộc Sở Tài ngun và Mơi
trường, Văn phịng ðăng ký đất ñai và Tổ chức phát triển quỹ ñất tỉnh Yên Bái;
Sở Kế hoạch và ñầu tư Yên Bái; các cán bộ, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình và
người thân ... ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện
ñề tài.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Lan Anh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục ảnh
viii
1
PHẦN MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của đề tài
1
1.2
Mục đích
2
1.3
u cầu
2
2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
4
2.1
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất
2.2
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất nơng nghiệp ở Việt Nam
2.3
20
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Yên Bái
3
4
32
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
34
3.1
ðối tượng nghiên cứu
34
3.2
ðịa ñiểm nghiên cứu
34
3.3
Nội dung nghiên cứu
34
3.4
Phương pháp nghiên cứu
35
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
37
4.1
ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện
37
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên
37
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
iii
4.1.2
ðiều kiện kinh tế - xã hội
42
4.1.3
ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện
47
4.2
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
49
4.2.1
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010
49
4.3
Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện n
Bình
4.3.1
53
Dự án xây dựng ñường Trung tâm Km 5 - Trung tâm TT Yên
Bình
53
4.3.2
Dự án di dân huyện n Bình
56
4.4
Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 2 dự án nghiên cứu
59
4.4.1
Văn bản của Trung ương
59
4.4.2
Văn bản của tỉnh quy định chi tiết
59
4.5
ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB ở 2 dự
án nghiên cứu
60
4.5.1
Về xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường
60
4.5.2
Về xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất:
68
4.5.3
Về hỗ trợ và tái ñịnh cư:
77
4.5.4
Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đến
đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
4.5.5
Về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
4.6
89
96
ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư GPMB tại 2 dự án nghiên cứu và những vấn ñề rút ra
từ thực tiễn
4.7
4.7.1
103
Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phóng mặt
bằng
106
Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư
106
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
iv
4.7.2
Giải pháp về tổ chức thực hiện
107
4.7.3
Giải pháp về kinh phí
107
4.7.4
Giải pháp về đào tạo và cơng tác cán bộ
108
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
109
5.1
Kết luận
109
5.2
Kiến nghị
110
TÀI LIỆU THAM KHẢO
111
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
Nð
Nghị định
CP
Chính phủ
HðND
Hội ñồng nhân dân
UBND
Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND
Quyết ñịnh của Uỷ ban Nhân dân
QSDð
Quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TðC
Tái định cư
BðS
Bất động sản
HSðC
Hồ sơ địa chính
CNH-HðH
Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố
đ
ðồng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
vi
DANH MỤC BẢNG
4.1
Hiện trạng sử dụng ñất ñai huyện Yên Bình năm 2010
49
4.2
Biến động sử dụng đất huyện n Bình 2005-2010
52
4.3
Diện tích đất thu hồi thực hiện Dự án Di dân huyện n Bình
56
4.4
Xác định đối tượng được đền bù và khơng được đền bù
66
4.5
Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược ñền bù
67
4.6
Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án
73
4.7
Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự án
75
4.8
Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu
87
4.9
Tổng hợp quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực
hiện các chính sách hỗ trợ và tái định cư
88
4.10
Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc 2 Dự án
90
4.11
Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án nghiên cứu
91
4.12
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất dự án ðường
Trung tâm Km 5- TT.thị trấn Yên Bình
4.13
92
Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu
ðường Trung tâm Km 5- TT.thị trấn Yên Bình
93
4.14
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất
93
4.15
Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự
án Di dân huyện Yên Bình
4.16
94
Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình đời sống sau khi bị
thu hồi đất
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
95
vii
DANH MỤC ẢNH
4.1
Cơ cấu các loại đất huyện n Bình
50
4.2
ðường TT: Km 5 - TT n Bình đã xây dựng hồn thành
55
4.3
Khu tái định cư thị trấn Thác Bà
57
4.4
Khu tái ñịnh cư xã Tân Nguyên
58
4.5
Khu tái ñịnh cư xã Bạch Hà
58
4.6
Vướng mắc bồi thường, GPMB trên ñường Km 5
68
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
viii
1. PHẦN MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là ñịa bàn ñể
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phịng, an ninh; là nguồn
nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong giai ñoạn hiện nay Nước ta ñang phát triển kinh tế với mục tiêu:
“ðẩy nhanh tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, ñẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”. Việc chuyển mục đích sử dụng các
loại đất; nhất là từ đất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang các mục đích phi nơng
nghiệp tức là vấn ñề thu hồi ñất, vấn ñề bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là một tất
yếu khách quan và diễn ra phổ biến, hầu khắp các ñịa phương trên phạm vi cả
nước. Các dự án ñầu tư phát triển thường gặp là xây dựng các khu công nghiệp,
khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch và vui chơi giải trí, khu đơ thị, khu dân
cư nơng thơn, chỉnh trang các làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao
thơng, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao ... Các dự án
này ñược thực hiện sẽ làm thay ñổi diện mạo và ñem lại hiệu quả kinh tế, xã hội
cho ñất nước. Tuy nhiên, các dự án đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho nơng dân khi thu hồi đất nơng
nghiệp chưa thỏa ñáng; ở một số dự án, một số ñịa phương thực hiện không
thống nhất, không ñồng bộ; vấn ñề ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất và tạo
việc làm mới cho người bị thu hồi ñất vẫn chưa ñược giải quyết thỏa ñáng; nơi
tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất ở chưa thực sự hợp lý. Tình trạng bất cập
nêu trên đã gây nên tình trạng khiếu kiện phức tạp của người bị thu hồi ñất,
nhiều nơi ñã tạo ra nguy cơ mất ổn ñịnh an ninh chính trị và an tồn xã hội,
khơng đảm bảo tính bền vững xã hội trong q trình phát triển.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
1
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ln là vấn
đề nhạy cảm và phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội. Giải
quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của cả một cộng ñồng người bị thu hồi
ñất và những người bị ảnh hưởng dẫn ñến khiếu kiện đơng người, khiếu kiện vượt
cấp làm tình hình phức tạp hơn.
Chính sách pháp luật ðất đai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng đã và đang được ðảng, Nhà nước, các cấp,
các ngành đặc biệt quan tâm và khơng ngừng đổi mới, hồn thiện nhằm khắc
phục những bất cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện mơi trường đầu tư,
khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, ñáp ứng nguyện vọng
của nhân dân. Tuy nhiên, việc xác định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ
cho người bị thu hồi vẫn ñang cịn nhiều bức xúc. ðời sống của người dân
khơng cịn ñất sản xuất vẫn chưa ñược ổn ñịnh, chuyển ñổi nghề nghiệp tạo việc
làm mới vẫn chưa ñược giải quyết. Nhằm góp phần nghiên cứu đề xuất những
giải pháp tích cực cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất,
hướng tới giải quyết tốt hơn những bức xúc hiện nay, tơi xin chọn đề tài: “ðánh
giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ để giải phóng mặt bằng của một
số dự án trên địa bàn huyện n Bình, tỉnh n Bái.”
1.2. Mục đích
Nghiên cứu chính sách về xác định giá đất, tính giá trị bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên địa bàn huyện n Bình, tỉnh n
Bái để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục đích an ninh quốc
phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trên địa bàn.
1.3. u cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
2
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh đúng q trình thực hiện các chính sách bồi
thường, hỗ trợ để giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên
ñịa bàn nghiên cứu.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi ñất như:
mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng ñời sống sinh hoạt ...
- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, để giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị
thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy ñịnh của
Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất khơng giống với việc trao ñổi, mua
bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có
nghĩa là phải giải quyết một cách hài hồ giữa các đối tượng tham gia.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [16].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến ñịa ñiểm mới [16].
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng
trình mới trên đó.
- Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là cơng việc được thực hiện từ
khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho
chủ ñầu tư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
4
2.1.2. ðặc điểm của q trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đơ thị,
mật độ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đơ, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: cơng nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực nông thơn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: ðất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nơng nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển,
định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần
thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
2.1.3. Phân tích một số yếu tố tác động đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi ñất
- Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật
ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai địi hỏi các văn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
5
bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp
với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi Quốc hội thơng qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nơng thơn, bước đầu đã đáp
ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong q trình cơng nghiệp hóa và đơ
thị hóa; hệ thống pháp luật đất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với u
cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phịng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được
Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua cơng tác GPMB đã ñạt những
kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB
đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến cơng tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai cịn
có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
6
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức qn triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ
sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tun truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, Chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi, vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
- Thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất là một loại tài sản phải ñăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký
quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập
hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với cơng tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh
nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSðC) có vai trị quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
7
ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương
chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, thị trấn chưa lập sổ
địa chính (khoảng trên 20% số GCN đã cấp) ñể phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng
ñất ñai ñược ñảm bảo, một số ñịa phương cần lập bổ sung như sổ mục kê ñất ñai,
sổ ñăng ký biến động tại tỉnh Lao cai, n Bái, Hồ Bình, Vĩnh Phúc...
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC ñược thực hiện theo quy định tại
Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài ngun và Mơi trường, nhưng cịn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên
đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như khơng đủ cơ sở
giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là
căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, cơng tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt
cơng tác đăng ký biến động về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường GPMB đã gặp rất
nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
- Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. ðể tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng
ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý khơng thể
thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các
ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an tồn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
8
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với cơng tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thơng qua Quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất,
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo".
+ Cơ chế giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư
Nhiệm vụ giao đất, cho th đất có tác động rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
9
nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
cơng tác bồi thường.
- Yếu tố giá đất
Hiện nay ở nước ta giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường,
là tổng hịa giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm. Một trong những điểm mới của
Luật đất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy
ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật đất đai
2003 đề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy ñịnh tại các văn bản thi hành luật như Nghị
ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định
số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài
(trên mười năm), mặc dù trong q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện
về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
10
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy
ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật ñất ñai;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại
Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
điều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại
Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị
ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thơng thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy định và cơng bố đều khơng theo đúng
ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế trong nhiều năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về ñất ñai chiếm tới 70% tổng lượng khiếu kiện của dân,
trong đó khiếu nại hành chính về giá ñất lại chiếm tới 70% tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về đất đai. Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên mà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
11
chưa có biểu hiện giảm đi. Cho đến đầu năm 2010, hầu hết các ñịa phương ñều
cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư ñang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân [13].
- Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc ñẩy nền kinh
tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho th đất đai, nhà cửa mà khơng nhất thiết
phải thơng qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
2.1.4. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số
nước trong khu vực và trên thế giới
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
ðất ở khu vực nông thơn và đất nơng nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nơng dân lao
động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở
hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức
giao đất khơng thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và
cho thuê ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
12
vụ mục đích cơng cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc
phịng, an ninh. ðất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà
nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho th ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi đất. ðất nơng nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người
nào sử dụng ñất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí
sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu
hồi. Ngồi ra, pháp Luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ
cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nơng dân cao tuổi khơng thể chuyển đổi
sang ngành nghề mới khi bị mất đất nơng nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000
nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai,
tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính tiền bồi
thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai
những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Cịn đối với
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại
thời ñiểm thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
13
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được căn hộ mới. Cịn đối với người dân ở khu vực nơng thơn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng khơng mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải
toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước,
song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó,
thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất
ñể thực hiện các dự án. [24]
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất cơng cộng được xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đơ thị
cho từng đơ thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đơ thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ cơng khai rõ
ràng về đất đai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của đất cơng cộng trong xã hội. Chế độ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
14
này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng
ñất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm cơng khai đất đai, hạn chế sở
hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy
chế cơng cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế
này được xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc.
Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất cơng cộng đã ñạt ñược
theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung cơng đất” theo thủ tục
quy định cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất cơng cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung
cơng đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi
mục đích thương lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này
trên phạm vi tồn quốc và đảm bảo quyền tài sản của cơng nên luật này đã ñược
lập vào năm 1975, dựa vào luật Bồi thường GPMB trên Hàn Quốc ñã triển khai
bồi thường, GPMB cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong q
trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng khơng đạt được thỏa thuận thì luật
“sung cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì
phải lặp đi lặp lại q trình này và đơi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị
kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều
thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng.
Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn
quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của
giám định để dựa theo đó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường. Giá quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
15
định khơng dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong q trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và ñất ñai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện cơng trình cơng cộng cần thiết của
Nhà nước. ðây là cơng việc có hiệu quả lơi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi
dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối
tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tịa nhà đó. Cịn nếu như các dự
án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc
nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng khơng có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nơng nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngồi biện pháp di dời cịn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu
kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với
ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nơng nghiệp, ngư nghiệp, khống
sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung cơng đất đai thì nếu như ñã trả hoặc
ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích cơng cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện pháp GPMB
thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………..
16
