Luận văn thạc sĩ nghiên cứu công tác thu hồi đất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh tại huyện văn lâm tỉnh hưng yên

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-----

-----

VŨ VĂN VIỆT

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP
CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ðẤT SẢN XUẤT, KINH
DOANH TẠI HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số

: 60.34.05

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỊ TÂM

Hà Nội, 2012


LỜI CAM ðOAN
- Tơi xin cam đoan rằng, nội dung cơng trình nghiên cứu khoa học là
của riêng tơi, khơng trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên cứu khoa học của
tác giả khác. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và chưa ñược sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tơi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Vũ Văn Việt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu gặp rất nhiều khó khăn, tơi đã
nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ tận tình của các thầy, các cơ, các ñơn vị, gia
ñình và bạn bè về tinh thần và vật chất để tơi hồn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
Cô giáo PGS.TS. Nguyễn Thị Tâm, Bộ mơn kế tốn Tài chính Trường ðại học
Nơng Nghiệp - Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, đóng góp ý kiến q báu, giúp
đỡ tơi vượt qua những khó khăn trong q trình nghiên cứu để hồn chỉnh
bản luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới:
- Các Thầy giáo, Cô giáo trong Bộ môn Kế tốn Tài chính Trường ðại
học Nơng Nghiệp - Hà Nội, cùng tồn thể các thầy giáo, cơ giáo khoa Kế
tốn và Quản trị kinh doanh đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt
những kinh nghiệm, đóng góp cho tơi nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành
bản luận văn này.
- Lãnh đạo, cùng tồn thể cán bộ công chức, viên chức UBND huyện,
UBND các xã, thị trấn của huyện Văn Lâm ñã tạo mọi ñiều kiện giúp đỡ tơi

trong q trình học tập và nghiên cứu.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hưng Yên,
UBND huyện Văn Lâm, phòng Thống kê huyện, phịng Tài ngun và Mơi
trường huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ñã giúp ñỡ và tạo mọi ñiều kiện thuận
lợi cho tơi trong suốt q trình nghiên cứu tại địa phương.
Tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới những người thân trong gia
đình, bạn bè, đồng nghiệp ñã luôn ñộng viên và tạo ñiều kiện ñể tôi an tâm
học tập và nghiên cứu./.
Tác giả luận văn

Vũ Văn Việt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan.....................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................vi
Danh mục viết tắt............................................................................................viii
1.

ðẶT VẤN ðỀ ................................................................................... 1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài...................................................................... 1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................... 3

1.2.1

Mục tiêu chung................................................................................... 3

1.2.2

Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3

1.3

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................... 3

1.3.1

ðối tượng nghiên cứu ......................................................................... 3

1.3.2

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 3

2.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT
NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ .......... 4

2.1

Cơ sở lý luận về thu hồi ñất: ............................................................... 4

2.1.1

Một số khái niệm về thu hồi đất và cơng tác thu hồi đất ..................... 4

2.1.2

ðặc điểm của q trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng.................................................................................................... 6

2.1.3

Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Việt Nam qua một số
thời kỳ ................................................................................................ 7

2.2

Cơ sở thực tiễn ................................................................................. 17

2.2.1

Kinh nghiệm chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB ở một
số nước trên thế giới ......................................................................... 17

2.2.2

Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB

ở Việt Nam ....................................................................................... 22

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

iii


2.2.3

Tình hình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB
khi nhà nước thu hồi ñất của tỉnh Hưng Yên..................................... 31

3.

ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 34

3.1

ðặc ñiểm huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ....................................... 34

3.1.1

Vị trí địa lý ....................................................................................... 34

3.1.2

ðiều kiện kinh tế- xã hội................................................................... 34

3.2

Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 42

3.2.1

Khung phân tích của ñề tài ............................................................... 42

3.2.2

Nguồn số liệu thu thập thông tin các cấp .......................................... 43

3.2.3

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ............................................ 46

3.2.4

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứư...................................................... 46

4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 48

4.1

Thực trạng thực thi cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng
mặt bằng cho các dự án để sản xuất kinh doanh tại huyện Văn
Lâm .................................................................................................. 48

4.1.1

Trình tự thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất ........ 48

4.1.2

Triển khai giới thiệu địa điểm và thơng báo thu hồi ñất của
huyện................................................................................................ 48

4.1.3

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư .............................. 53

4.1.4

Quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư............................................................. 59

4.1.5

Cưỡng chế thu hồi đất:...................................................................... 62

4.1.6

Chính sách thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ GPMB tại huyện ......... 63

4.2

Kết quả thu hồi ñất của huyện Văn Lâm ........................................... 66

4.2.1

Khái quát chung về thu hồi ñất: ........................................................ 66

4.2.2

Tình hình bị mất đất do bị thu hồi đất của nhóm hộ điều tra ............. 68

4.3

Một số giải pháp hồn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường
GPMB .............................................................................................. 87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

iv


4.3.1

Giải pháp hồn thiện chính sách pháp luật đất đai liên quan ñến
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất................ 87

4.3.3

Giải pháp ñối với các nhà ñầu tư xin thuê ñất : ................................. 89

4.3.4

Những giải pháp giải quyết những khó khăn của hộ dân có đất
bị thu hồi .......................................................................................... 90

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 95

5.1

Kết luận ............................................................................................ 95

5.2

Kiến nghị.......................................................................................... 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng và phân bổ ñất ñai của huyện Văn Lâm............ 36
Bảng 3.2 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển KT-XH ....................................... 37
Bảng 3.3. Tình hình nhân khẩu và lao động của huyện Văn Lâm ................. 41
Bảng 4.1 Ý kiến của cán bộ lãnh đạo về cơng tác chuẩn bị........................... 51

Bảng 4.2 Ý kiến của người dân về công tác chuẩn bị cho giải phóng mặt bằng .....52
Bảng 4.4 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về lập phương án bồi thường hỗ trợ
và tái ñịnh cư .............................................................................. 58
Bảng 4.5 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về thực hiện phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư. ................................................................... 61
Bảng 4.6 Nhận xét của cán bộ, lãnh đạo về cơng tác thu hồi đất nơng
nghiệp tại địa phương.................................................................. 62
Bảng 4.7 Tổng hợp các loại bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất nơng
nghiệp tại huyện Văn Lâm .......................................................... 65
Biểu 4.8 Tình hình thu hồi đất của huyện Văn Lâm...................................... 67
Bảng 4.9 Tình hình bị mất đất do bị thu hồi đất của nhóm hộ điều tra. ......... 69
Bảng 4.10 Tình hình nhân khẩu của nhóm hộ điều tra. ................................ 71
Bảng 4.11 Thực tế ñền bù và nguyện vọng ñền bù của người bị thu
hồi đất nơng nghiệp……………………………………………...73
Bảng 4.12 Kiến nghị của các hộ gia đình bị mất đất với các cấp chính quyền ...........74
Bảng 4.13 Tình hình hỗ trợ tiền đào tạo nghề và xin việc làm ...................... 74
Bảng 4.14. Ý kiến của cán bộ lãnh đạo về cơng tác thu hồi ñất NN .............. 75
Bảng 4.15. Hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề phù hợp nhất ở ñịa phương.... 77
Bảng 4.16 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến thu nhập của nhóm hộ điều tra.... 78
Bảng 4.17 Ảnh hưởng đến chất lượng hệ thống giao thông .......................... 79
Bảng 4.18 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống thuỷ lợi............................... 80
Bảng 4.19. Ảnh hưởng của thu hồi đất đến mơi trường sinh thái. ................. 81
Bảng 4.20. Ngun nhân ảnh hưởng đến mơi trường................................... 81
Bảng 4.21 Ảnh hưởng ñến An ninh trật tự .................................................... 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CNH

Cơng nghiệp hóa

HðH

Hiện đại hóa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TðC

Tái định cư

BT

Bồi thường

THð

Thu hồi đất

BðS

Bất động sản

ðNN

ðất nơng nghiệp

BQ

Bình qn

CC

Cơ cấu

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu ñể phân bố
dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong q trình đổi mới, đặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đơ thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu
cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Cơng
nghiệp với tổng diện tích các khu, cụm cơng nghiệp đạt khoảng 80.000 ha vào
năm 2020.
Thu hồi đất nơng nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện
các cơng trình quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia cơng cộng và các doanh
nghiệp th đất phát triển kinh doanh là một khâu quan trọng, then chốt của
q trình phát triển. Thu hồi đất là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp

tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở.
Theo báo cáo của UBND huyện Văn Lâm tính đến ngày 31/11/2011 trên ñịa
bàn huyện tiếp nhận 233 doanh nghiệp ñầu tư .
Hiện nay, cịn nhiều cơng trình lớn, đặc biệt là cơng trình Khu cơng
nghiệp Phố Nối A vẫn chưa thu hồi ñược ñất, nguyên nhân chủ yếu vẫn là
chuyện giá ñất do Nhà nước ñền bù thấp hơn giá của thị trường rất nhiều. Do
vậy ñể thu hồi ñất thực hiện các cơng trình, dự án trên cũng hết sức phức tạp
và nhạy cảm địi hỏi phải có sự tập trung lãnh ñạo, chỉ ñạo quyết liệt, ñồng bộ
của các cấp, các ngành.
Ở Văn Lâm hiện nay quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đang diễn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

1


ra rất nhanh, nhiều dự án ñã và ñang triển khai với mục đích phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế cho cơng nghiệp hố, hiện đại hố như Khu công nghiệp Phố
Nối A, Khu công nghiệp Như Quỳnh A, cụm công nghiệp Tân Quang, cụm
công nghiệp Trưng Trắc... ðặc biệt huyện Văn Lâm nằm tiếp giáp Thủ đơ Hà
Nội là nơi đang diễn ra q trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ
mục tiêu thu hút ñầu tư ngoài tỉnh. Do vậy cần thực hiện việc thu hồi đất để
triển khai các dự án. Cơng tác này về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñề ra,
tuy vậy cũng ñang nảy sinh nhiều vấn ñề bất cập, một bộ phận người dân có
đất nơng nghiệp bị thu hồi chưa thỏa mãn với những gì họ ñược hưởng từ
chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay, từ đó đã làm chậm tiến độ thực hiện
của các dự án.
ðể góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong q trình thu

hồi đất nơng nghiệp, bồi thường thiệt hại đất nơng nghiệp đối với người có
đất bị thu hồi nói chung và ở huyện Văn Lâm nói riêng thì việc triển khai các
dự án đang đặt ra nhiều vấn ñề cần phải nghiên cứu nghiêm túc, từ đó có thể
đưa ra các giải pháp đúng và tồn diện, ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra.
Từ những vấn ñề nêu trên câu hỏi cần ñặt ra trong quá trình nghiên cứu:
- Thu hồi đất nơng nghiệp được thực hiện theo trình tự như thế nào ?
- Những khó khăn gặp phải trong cơng tác thu hồi đất nơng nghiệp và
bồi thường GPMB ?
- Giải pháp nào để góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất nơng nghiệp
cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh?
ðể làm rõ được những vấn đề trên, tơi tiến hành lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu cơng tác thu hồi đất nơng nghiệp cho các doanh nghiệp

th đất sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

2


1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu quá trình thực hiện thu hồi đất nơng nghiệp(THð)cho các
doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên ñề ra một số giải pháp ñể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có mặt
bằng sản xuất.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học, thực tiễn về quá trình thực hiện thu hồi
đất nơng nghiệp, giải phóng mặt bằng cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản
xuất kinh doanh.

- ðánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất nơng nghiệp cho các doanh
nghiệp thuê ñất ñể sản xuất kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt cơng tác thu hồi đất
nơng nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh trên ñịa
bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
- Cơng tác thu hồi đất nơng nghiệp
- Các hộ nơng dân có đất bị thu hồi.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu đất th sản xuất kinh doanh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu tổng quan cơng tác thực hiện thu hồi đất
nơng nghiệp trên địa bàn huyện.
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện thu hồi đất nơng nghiệp cho các
doanh nghiệp th đất để sản xuất, kinh doanh, những thuận lợi, khó khăn
trong quá trình thực hiện, từ đó đề ra một số giải pháp thực hiện tốt hơn.
- Về không gian: thuộc huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Về thời gian:
+ Thời gian lấy số liệu nghiên cứu từ 2009-2011.
+ Thời gian nghiên cứu đề tài từ 2011-2012.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

3


2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT
NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ
2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi ñất:
2.1.1 Một số khái niệm về thu hồi đất và cơng tác thu hồi ñất:

a, Một số khái niệm về thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại:
- Thu hồi ñất: Cho ñến nay thì vẫn chưa có một khái niệm chính thức
nào về thu hồi đất được cơng bố. Do đó, để đi ñến hiểu thế nào là thu hồi ñất,
chúng tôi ñã nghiên cứu tình hình trong nước cũng như tình hình thực tế ở địa
phương và đã có những nhận định như sau: Thu hồi đất là một q trình thực
hiện các chính sách của Nhà nước về chuyển đổi đất ñai nhằm phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia. Do đó việc thu hồi ñất là sự thoả
thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có đất trong vùng
quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả ñền bù thiệt hại cho người dân và sự
ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước. Nhưng trong những
năm qua, các vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức "Top down" trên
xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan chức năng của các địa phương
có đất bị thu hồi áp giá do đó khơng phù hợp với giá thị trường, vì vậy gây
khơng ít khó khăn trong việc thu hồi ñất của Nhà nước. ðể hiểu rõ hơn ta xem
các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất.
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

4


nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng

trình mới trên đó.
- Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng được xác định từ khi thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến ñộ của dự
án là khâu ñầu tiên ñể thực hiện dự án, trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan
trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Tái ñịnh cư: Vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư là vấn ñề chung của các
quốc gia nhất là các quốc gia ñang phát triển. ðây là hệ quả tất yếu của q
trình cơng nghiệp hố, đơ thị hố. Nước ta cũng khơng nằm ngồi quy luật
chung đó khi mà ngày càng có nhiều dự án được đầu tư triển khai trên các
lĩnh vực phải trưng thu ñất ñai như dự án xây dựng các cơng trình giao thơng,
cầu cảng, các khu cơng nghiệp, du lịch và đặc biệt là các dự án xây dựng cơng
trình thuỷ điện… ðiều này kéo theo vấn ñề phải tái ñịnh cư cho hàng trăm
ngàn người và làm thay ñổi cuộc sống của họ vốn ñã ñược ổn ñịnh nhiều ñời.
Tái ñịnh cư ñược hiểu theo nghĩa rộng là mọi ảnh hưởng, tác ñộng tới
tài sản và tới cuộc sống của những người bị mất tài sản hoặc nguồn thu nhập
do dự án phát triển gây ra, bất cứ, bất kể họ có phải di chuyển hay khơng. Tái
định cư theo nghĩa hẹp chỉ sự di chuyển của các hộ bị ảnh hưởng tới định cư ở
nơi mới [34]
b, Khái niệm về cơng tác thu hồi đất:
Cơng tác thu hồi đất là một q trình thực hiện các chính sách của Nhà
nước về thu hồi ñất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và lợi ích an ninh,
quốc gia; cơng tác thu hồi ñất ñược xác ñịnh từ khi tiến hành giới thiệu địa
điểm và thơng báo thu hồi đất đến khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái
ñịnh cư cho ñến khâu ra quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện
phương án bồi thường tái ñịnh cư, ñến cưỡng chế thu hồi ñất, bàn giao mặt
bằng cho các cơ quan, đơn vị có nhu cầu th đất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

5


2.1.2 ðặc điểm của q trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Khi tiến hành thực hiện một dự án trên một vùng ñất khác nhau với ñiều
kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau nó đặt ra sự khác biệt của q
trình thu hồi đất để GPMB. Với khu vực nơng thơn có mật ñộ dân cư cao,
ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn, hoạt ñộng sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp và khu vực thành thị có mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất đa
dạng: cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Như vậy
mỗi khu vực thu hồi ñất, bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản
xuất nơng nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình
độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do
đó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho th
đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho th.
Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác
tun truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển thu hồi ñất, ñịnh giá bồi
thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể
ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu

tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

6


+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề bn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ khơng
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác thu hồi đất
GPMB được thực hiện khác nhau [ 23].
2.1.3 Chính sách thu hồi đất và bồi thường ở Việt Nam qua một số thời kỳ
2.1.3.1 Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp năm 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành cơng, lần đầu tiên
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến
năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách
ruộng ñất ñược ban hành. Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải
cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc
xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của
giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng đất của nơng dân [13]. Sau đó,
ðảng và Nhà nước ta đã vận động nơng dân vào làm ăn tập thể, đồng thời
Nhà nước thành lập các nơng trường quốc doanh, các trạm trại nơng nghiệp hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị định số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959,
quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên
liên quan ñến việc thu hồi ñất và bồi thường, tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau đó Ủy
ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thơng tư liên bộ số 1424/TTg

của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm
xây dựng các cơng trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời
và diện tích đủ cần thiết cho cơng trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời
chiếu cố ñúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng ñất. ðất thuộc sở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

7


hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về
mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai
khoản: về đất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng
ñất bị trưng thu.
- ðối với hoa màu thì được bồi thường ñúng mức.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các cơng trình phục vụ sinh hoạt
được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Ngồi ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán
của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những ngun tắc cơ bản của việc thu hồi ñất và bồi thường
thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai
trong những năm 1960. Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi
Hiến pháp 1980 ra ñời.
2.1.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, chính vì vậy
việc thực hiện bồi thường về đất khơng ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi
thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây
nên [15].
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ

bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT
về việc đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt
hại về đất nơng nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất
lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu.
UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa
phương mình sát với giá đất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

8


cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nơng
nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất
nơng nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này ñược nộp vào ngân
sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo
đất nơng nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy ñất.
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường cịn được phân biệt theo thời hạn
sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối
với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống đường giao thơng, thủy lợi…
2.1.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003
a. Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài
ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài
sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và

lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều
thuộc sở hữu tồn dân”.
- ðiều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý tồn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất,
ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức khơng bị
quốc hữu hố. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

9


dụng do luật ñịnh”.
- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Cơng dân có quyền sở
hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh
tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại ðiều
17 và điều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của
cơng dân” [16].
Những quy định trên đã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà
nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phịng và các lợi
ích quốc gia.
b. Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật

ñất ñai 1988.
ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử
dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là
họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính
điều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất [26].
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các
loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
th đất. Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất. Chính
phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.
- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi ñất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [21].
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thơng tư và các văn bản pháp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

10


quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hố các điều luật để thực hiện các
văn bản đó, bao gồm:
- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của
thửa ñất ñể ra quyết ñịnh thu hồi và lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy
ñịnh khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Xét về tính chất, nội dung, Nghị định
90/CP đã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước,

Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính tồn diện cao và cụ thể hố việc
thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường
bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng ñất…
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thơng tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP
nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối
tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi
có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng
tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền. Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:
a- Về ñiều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các
ñối tượng ñược bồi thường. Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại được xác định
trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân
với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. ðối với ñất bị thu hồi
là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất đấu thầu, thì người bị
thu hồi đất khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi
phí ñã ñầu tư vào ñất. Trường hợp ñất thu hồi thuộc đất cơng ích của xã chưa

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

11


giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã. Người đang sử
dụng đất cơng ích của xã được UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu
tư vào đất. Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng khơng vượt
q diện tích của ñất bị thu hồi. Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn
diện tích đất ở được bồi thường theo quy định người bị thu hồi đất có thể
được bồi thường thêm một phần diện tích đất ở, tuỳ theo quỹ đất của địa
phương, phần cịn lại được bồi thường bằng tiền.
b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp
hố được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược
trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường.
c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực
tế, bằng giá trị hiện có của nhà và cơng trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa
khơng lớn hơn 100% và tối thiểu khơng nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, cơng trình
phụ độc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi
thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị
định này đã đưa các nội dung về cơng tác tổ chức thực hiện, quy định trách
nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong
việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp
cho từng tổ chức hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo
phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc
lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất
của ñịa phương.
ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mơ sử dụng đất và tính chất của mỗi
dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh
nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

12

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận được với người có
đất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này
và được UBND cấp tỉnh cho phép thì được bồi thường theo mức ñã thoả thuận”.
Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất
và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải
di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất cũng được cơng nhận là những người bị
ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng
sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm.
d- Về phương thức và mức bồi thường đối với đất nơng nghiệp, lâm
nghiệp, đất làm muối, ni trồng thuỷ sản bồi thường bằng đất có cùng diện
tích và chất lượng, nếu khơng có đất mới bồi thường bằng tiền; nếu đất được
bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn đất bị thu hồi, người
bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá
trị đất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh
hưởng khơng phải nộp tiền phần chênh lệch đó.
ðất ở đơ thị là đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở,
các cơng trình phục vụ nhu cầu ở và khn viên nếu có, phù hợp với quy
hoạch đã được duyệt. ðất được quy hoạch để xây dựng đơ thị nhưng chưa có
cơ sở hạ tầng thì khơng được bồi thường như đất đơ thị.
ðối với đất ở thuộc đơ thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà
ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh. Bồi thường bằng ñất chỉ
ñược thực hiện khi có dự án tái định cư được phê duyệt. Trường hợp người bị
ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì được hưởng có quyền đề nghị
lựa chọn một trong ba phương án bồi thường
ðối với đất ở nơng thơn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có
cùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới khơng
q 400m2, hoặc khơng q 800m2 cho những vùng nơng thơn có tập quán nhiều
thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

13


ñ- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi có quyết
ñịnh thu hồi ñất và tiến hành bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi đất thấy
quyết định bồi thường khơng đúng với quy định của pháp luật, thì được quyền
khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo.
Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển
GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch.
2.1.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay
* Luật ðất ñai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu
cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng
khố IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai
trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước. Nghị quyết này là ñịnh hướng
rất quan trọng ñể Quốc hội khố IX, kỳ họp thứ 4 thơng qua Luật ðất ñai mới
vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể
hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành
trước ñó. Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào
các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:
a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu tồn dân về đất ñai với những quyền
ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu;
b- Hồn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp
với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH
nơng nghiệp và nơng thơn;
c- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực cơng nghiệp và dịch vụ,
tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu

phát triển cơng nghiệp và dịch vụ trong q trình CNH-HðH đất nước;
d- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

14


khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và
thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước
ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
đ- Xố bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn
nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của
kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hố có tính đặc thù
trong q trình giao dịch bất động sản;
e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất
trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự
can thiệp về hành chính khơng cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và
tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thơng
qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự
án phải thu hồi đất;
h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng
việc phân cấp tồn bộ các quyền quyết định giao đất, cho th ñất, chuyển
mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy định cụ thể thủ tục và

trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất;
i- ðổi mới cơng tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo
hướng phát huy vai trị của tồ án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và
các khiếu nại hành chính về đất đai; khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm
dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp.
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

15


nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự
án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước
ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thơng tư cụ thể hố
các điều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:
- Luật ñất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật ðất ñai.
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thơng tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài

chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

16


về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính
Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư.
2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB ở một số
nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi ñất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay ñổi toàn bộ
ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà cịn có xu hướng ngày càng tăng.

ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nơng nghiệp đó là vấn đề sống cịn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm
quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB.
2.2.1.1 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các cơng trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thơng báo cho người sử dụng
đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đơ Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

17