Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giải pháp cho thuê đất trong khu công nghiệp ở tỉnh hải dương

...

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp hà nội
---------------

nguyễn mạnh khởi

nghiên cứu giải pháp cho thuê đất
trong khu công nghiệp ở tỉnh hải dơng

luận văn thạc sĩ kinh tế

Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp
MÃ số: 60.31.10

Ngời hớng dẫn khoa học: gs.ts. đỗ KIM CHUNG

Hà nội 2008


Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đà đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đà đợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả

Nguyễn Mạnh Khởi

Trng i học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………i


Lời cảm ơn

Tôi xin chân thành cám ơn GS.TS. Đỗ Kim Chung Giảng viên
Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn Ngời thầy đà dành nhiều
thời gian tâm huyết, tận tình hớng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin đợc bày tỏ tấm lòng biết ơn đến Ban giám hiệu Nhà
trờng, các thầy cô giáo đặc biệt là các thầy các cô trong Bộ môn Phát
triển nông thôn Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, những ngời
đà truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trờng.
Tôi xin chân thành cám ơn Tỉnh Uỷ, UBND tỉnh Hải Dơng,
Sở Tài nguyên và Môi trờng, Cục Thống kê, Sở Tài chính, Sởt Kế
hoạch Đầu t, Sở Xây dựng, Ban quản lý KCN tỉnh, UBND huyện,
Phòng Tài nguyên và Môi trờng các huyện, thành phố, Chủ Đầu t
KCN, UBND các xà và các Tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Hải Dơng đà cung cấp những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong
quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn.
Cuối cùng tôi xin chân thành cám ơn gia đình, bạn bè đà động viên
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cám ơn!
Hà Nội, tháng 10 năm 2008
Học viên

Nguyễn Mạnh Khởi
Trng i hc Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………ii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

v

Danh mục các biểu

vi

Danh mục các ảnh

viii
MỞ ðẦU

1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài .......................... .......................... .......................

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu .......................... .......................... ............................

3

1.2.1 Mục tiêu chung .......................... .......................... .............................

3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể .......................... .......................... ..............................

3

1.3. ðối tượng nghiên cứu .......................... .......................... ...........................

3

1.3.1 Khách thể nghiên cứu .......................... .......................... .................

3

1.3.2 Nội dung nghiên cứu .......................... .......................... ...................

3

1.3.3 ðối tượng ñiều tra .......................... .......................... .........................

3

1.4. Phạm vi nghiên cứu .......................... .......................... ................................

4

1.4.1 Về nội dung .......................... .......................... ....................................

4

1.4.2 Về không gian .......................... .......................... ................................

4

1.4.3 Về thời gian .......................... .......................... .....................................

4

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

5

VỀ CHO THUÊ ðẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP

1.1. Cơ sở lý luận .......................... .......................... .......................... ..................

5

1.1.1. Các khái niệm .......................... .......................... ................................

5

1.1.1.1. Khái niệm về khu công nghiệp .......................... ................

5

1.1.1.2. Khái niệm về cho thuê ñất và thuê lại ñất ........................

7

1.1.1.3. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất......

9

1.1.2. Vai trị việc cho th đất .......................... .......................... ............

10

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………iii


1.1.3. ðặc ñiểm của việc cho thuê ñất .......................... ..........................
1.1.3.1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai,
có quyền định đoạt và hưởng lợi từ ñất ñai.................................

11
11

1.1.3.2. Các hình thức cho thuê ñất của nhà nước: .....................

12

1.1.3.3. Quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất.............

13

1.1.3.4. Hình thức cho th của các chủ đầu tư ...........................

13

1.1.4. Những nhân tố ảnh hưởng tới việc cho th đất trong KCN......

13

1.1.4.1. Vị trí địa lý .......................... .......................... ......................

13

1.1.4.2. Cơ sở hạ tầng .......................... .......................... .................

14

1.1.4.3. Chính sách ñất ñai .......................... ...................................

14

1.1.4.4. Quy mô vốn ñầu tư của doanh nghiệp thuê lại ............

15

1.1.4.5. Thời gian sử dụng ñất .......................... .............................

15

1.1.4.6. Chính sách ưu đãi đầu tư .......................... .......................

16

1.1.4.7. Yêu cầu bảo vệ môi trường .......................... ...................

17

1.1.4.8. Nguồn lao ñộng .......................... ........................................

17

1.1.4.9. Yếu tố giá .......................... .......................... .........................

17

1.1.4.10. Năng lực của các doanh nghiệp .......................... .........

19

1.1.5. Nội dung nghiên cứu giải pháp cho thuê ñất trong KCN......

20

1.1.5.1. Tạo quỹ ñất cho thuê.......................... ................................

20

1.1.5.2. Quản lý quỹ ñất sau thu hồi .......................... ............................

25

1.1.5.3. Thuê ñất xây dựng KCN .......................... .........................

29

1.1.5.4. Cho th đất trong khu cơng nghiệp ....................................

32

1.1.5.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.......................

34

1.1.5.6. Quy ñịnh về quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức ...........

37

1.1.5.7. Biện pháp tổ chức thực hiện. .......................... ..............

39

1.2. Thực trạng thuê ñất trong KCN ở Việt Nam và Thế giới

40

1.2.1. Thực trạng thuê ñất trong KCN của Thế giới ...........................

40

1.2.1.1. ðài Loan (TQ) .......................... .......................... ...............

40

1.2.1.2. Nhật Bản.......................... .......................... ..........................

42

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………iv


1.2.1.3. Trung Quốc.......................... .......................... .....................

43

1.2.1.4. Bài học cho Việt Nam.......................... .............................

45

1.2.2. Thực trạng thuê ñất trong KCN của Việt Nam .......................

46

CHƯƠNG II: ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

50

2.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương ................

50

2.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên .......................... .......................... ..........................

50

2.1.2. ðất đai và tình hình sử dụng đất .......................... ........................

50

2.1.3. Dân số và lao ñộng của tỉnh Hải Dương................................ .............

51

2.1.4. Tình hình kinh tế ................................................................................................

52

2.2. ðặc điểm các khu công nghiệp .......................... .....................................

53

2.2.1. Khu công nghiệp Nam Sách .......................... .................................

54

2.2.2. Khu công nghiệp ðại An. .......................... .......................... ...........

55

2.2.3. Khu công nghiệp Phúc ðiền .......................... ................................

55

2.2.4. Khu công nghiệp Tân Trường .......................... .............................

56

2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................... .......................... .....................

56

2.3.1. Khung nghiên cứu và chọn ñiểm nghiên cứu.............................

56

2.3.2 Thu thập tài liệu số liệu.......................... ............................................

58

2.3.2.1 Thu thập tài liệu, số liệu đã cơng bố .................................

58

2.3.2.2. Thu thập số liệu mới .......................... ..................................

59

2.3.3 Hệ thống chỉ tiêu và phương pháp phân tích ..............................

63

2.3.3.1. Chỉ tiêu phản ánh về đầu tư khu công nghiệp ................

63

2.3.3.2. Chỉ tiêu phản ánh các doanh nghiệp th đất trong
khu cơng nghiệp .......................... .......................... ............................

62

2.3.3.3. Chỉ tiêu phản ánh doanh nghiệp th đất ngồi KC.....

64

2.3.3.4. Hệ thống chỉ tiêu phản ánh các giải pháp ......................

65

2.3.3.5. Hệ thống ñánh giá ảnh hưỏng ñến thuê ñất trong KCN.....

65

2.3.4. Xử lý số liệu .......................... .......................... ....................................

66

CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO THUÊ ðẤT

TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở TỈNH HẢI DƯƠNG.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………v

67


3.1 Thực trạng cho th đất trong khu cơng nghiệp ................................

67

3.1.1. Chủ trương, chính sách của tỉnh ...................................................

67

3.1.2. Nguồn quỹ ñất cho thuê .......................... .........................................

68

3.1.2.1. Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch chi tiết KCN......

68

3.1.2.2. Thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng ....................

78

3.1.3. Quản lý quỹ đất thu hồi .......................... .........................................

82

3.1.3.1. Ban quản lý khu công nghiệp ............................................

83

3.1.3.2. Chủ đầu tư khu cơng nghiệp ..............................................

84

3.1.4. Cho th đất xây dựng khu cơng nghiệp .....................................

84

3.1.4.1. Thực trạng quy định về cho th đất xây dựng KCN...

84

3.1.4.2. Trình tự, thủ tục cho thuê ñất xây dựng KCN................

86

3.1.5. Cho thuê ñất trong khu công nghiệp .......................... .................

88

3.1.5.1. Thực trạng cho thuê đất trong khu cơng nghiệp ..........

88

3.1.5.2. Trình tự, thủ tục cho thuê ñất trong KCN........................

90

3.1.5.3. ðơn giá cho thuê ñất trong khu cơng nghiệp .................

91

3.1.5.4. Kết quả cho th đất trong khu công nghiệp ..................

94

3.1.6. Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất.....................................

97

3.1.6.1. CGCNQSDð cho chủ đầu tư khu cơng nghiệp ..............

97

3.1.6.2. CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuê ñất trong KCN...

100

3.1.7. Những yếu tố ảnh hưởng ñến cho thuê ñất trong KCN ........

103

3.1.7.1. Vị trí địa lý .......................... .......................... ........................

103

3.1.7.2. Vốn ñầu tư của doanh nghiệp thuê ñất trong KCN.......

105

3.1.7.3. Thời hạn sử dụng đất .......................... .................................

107

3.1.7.4. Chính sách ưu đãi .......................... .......................... ...........

108

3.1.7.5. Bảo vệ môi trường .......................... ......................................

110

3.1.7.6. Nguồn lao ñộng .......................... .......................... ................

112

3.1.8. Biện pháp tổ chức thực hiện .......................... .......................... .....
3.1.8.1. Cấp tỉnh .......................... .......................... .............................

114
114

3.1.8.2. Cấp huyện .......................... .......................... ..........................

115

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………vi


ểu

3.1.8.3. Cấp xã........................................................................................

116

3.1.9. ðánh giá chung .......................... .......................... .............................

117

3.1.9.1. Ưu ñiểm về cho thuê ñất trong KCN ở Hải Dương ......

117

3.1.9.2. Hạn chế, tồn tại của việc cho thuê ñất trong KCN........

118

3.2. ðịnh hướng và giải pháp hoàn thiện việc cho thuê ñât trong KCN ..............

119

3.2.1. Một số ñịnh hướng về cho thuê ñất trong KCN của tỉnh Hải Dương .....

119

3.2.1.1. Những chủ trương và ñịnh hướng lớn ..............................

120

3.2.1.2. Một số ñịnh hướng và nhiệm vụ trước mắt......................

122

3.2.2. Giải pháp hồn thiện việc cho th đât trong khu cơng nghiệp ............

123

3.2.2.1. Giải pháp tạo nguồn quỹ ñất cho thuê ..........................

123

3.2.2.2. Giải pháp về quản lý quỹ ñất sau khi thu hồi..................

127

3.2.2.3. Giải pháp cho th đất xây dựng khu cơng nghiệp ...................

128

3.2.2.4. Giải pháp cho th đất trong khu cơng nghiệp .........................

131

3.2.2.5. Giải pháp về CGCNQSDð .................................................

134

3.2.2.6. Biện pháp tổ chức thực hiện ...............................................

139

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

142

TÀI LIỆU THAM KHẢO

145

Phụ biểu 01: Kết quả giao ñất cho các tổ chức kinh tế thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Hải
Dương ñến năm 2007 ........... ........... ........... ........... ........... ................................

151

Phụ biểu: 02 Kết quả cho chủ ñầu tư KCN thuê ñất ........... ........... ........... ...........

152

Phụ biểu: 03 Kết quả cho thuê ñất, CGCNQSDð trong KCN ........... ........... .....

153

Phụ biểu: 04 Trình tự, thủ tục thuê ñất và CGCNQSDð trong KCN ..

154

Phụ lục về trích dẫn: từ (1) đến (21)

157

Sơ đồ: 01. Quy trình ISO.9001-2000 về cho th đất

159

Sơ đồ 02: Quy trình ISO.9001-2000 bàn giao đất ngồi thực địa

160

Sơ đồ 03: Quy trình ISO. 9001-2000 về CGCNQSDð

161

Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu

162

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………vii


Phiếu điều tra

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………viii

164

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

KCN

Khu công nghiệp

CCN

Cụm công nghiệp

CGCNQSDĐ

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CNH

Công nghiệp hoá

CNH - HĐH

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

DN

Doanh nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

BQLKCN

Ban quản lý khu công nghiệp

DT

Diện tích

LD

Lao ®éng

KCX

Khu chÕ xt

KCNC

Khu c«ng nghƯ cao

TTCN

TiĨu thđ c«ng nghiƯp

HDND

Héi ®ång nhân dân

PT

Phát triển

GDP

Tổng giá trị sản phẩm của tỉnh

GCN

Giấy chứng nhận

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BQL

Ban quản lý

MSHGĐ

Mức sinh hoạt gia đình

CN-XD

Công nghiệp xây dựng

XDCB

Xây dựng cơ bản

HS

Hồ sơ

BPTNHS

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

GĐS

Giám đốc sở

CĐT

Chủ ®Çu t−

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………ix


QĐ

Quyết định

PQLĐĐ

Phòng quản lý đất đai

TTTNMT

Thông tin tài nguyên môi trờng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QLĐĐ

Quản lý đất đai

ĐKQSD

Đăng ký quyền sử dụng

TC

Tổ chức

TN&MT

Tài nguyên và Môi trờng

QPAN

Quốc phòng an ninh

NĐ

Nghị định

CP

Chính phủ

DA

Dự án

DV

Dịch vụ

N-L-TS

Nông lâm thuỷ sản

ĐĐ

Đất ®ai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………x


Mục các biểu

Tên biểu
Biểu 1.1: T l cỏc loi ủt trong KCN, tiểu thủ cơng nghiệp

BiĨu 1.2: Mật độ xây dựng thuần (net-tơ) tối đa đối với đất xây dựng nh
mỏy, kho tng

Trang
21
22

Biểu: 2.1. Vị trí, quy mô các khu công nghiệp

54

Giản đồ: 2.2. Phơng pháp và kết quả thu thập thông tin

59

Biểu: 2.3. Điều tra doanh nghiệp trong tỉnh Hải Dơng

62

Biểu: 3.1. Quy hoạch KCN, CCN giai đoạn 2000-2010, kế hoạch giai đoạn

69

2000-2005
Biểu: 3.2. Thực trạng năm 2005 và quy hoạch điểu chỉnh khu, cụm công
nghiệp đến năm 2010

70

Biểu: 3.3. Hiện trạng sử dụng đất trong các cụm công nghiệp đến năm 2007

71

Biểu: 3.4. Quy hoạch chi tiết sử dụng đất trong các KCN.

75

Biểu: 3.5. Biểu điều chỉnh quy ho¹ch chi tiÕt KCN

76

BiĨu: 3.6. Thùc hiƯn quy ho¹ch chi tiết các KCN

77

Biểu: 3.7. Diện tích đất thu hồi xây dựng KCN

79

Biểu: 3.8. Bồi thờng và giải phóng mặt bằng các KCN

80

Biểu: 3.9. Kết quả bàn giao đất xây dựng KCN

82

Biểu: 3.10. Kết quả Hợp đồng thuê đất xây dựng KCN

87

Biểu: 3.11. Thanh toán theo hợp đồng thuê đất

88

Biểu: 3.12. Đơn giá cho thuê đất trong khu công nghiệp

92

Biểu: 3.13. Đơn giá cho thuê đất ngoài khu công nghiệp

93

Biểu: 3.14. Chi phí bình quân cho hoàn thành mặt bằng của doanh nghiƯp

94

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………xi


ngoài KCN
Biểu: 3.15. Kết quả cho thuê đất trong các KCN

95

Biểu: 3.16. Thời điểm, diện tích CGCNQSDĐ cho chủ đầu t khu công nghiệp

99

Biểu: 3.17. Kết quả CGCNQSDĐ cho doanh nghiệp thuê đất trong KCN

102

Biểu: 3.18. Tình hình đầu t của các DN theo chỉ tiêu đờng giao thông

104

Biểu: 3.19. Vốn đầu t của doanh nghiệp thuê đất trong và ngoài KCN

106

Biểu: 3.20. Thời hạn thuê đất của doanh nghiệp trong KCN

107

Biểu: 3.21. Chính sách u đ i của Nhà nớc áp dụng cho KCN ở Hải Dơng

109

Biểu: 3.22. Lao ®éng trong doanh nghiƯp thc KCN

113

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………xii


Danh mục ảnh

ảnh 1: Khu công nghiệp Nam Sách

54

ảnh 2: Khu công nghiệp Đại An

55

ảnh 3: Khu công nghiệp Phúc Điền

55

ảnh 4: Khu công nghiệp Tân Trờng

56

ảnh 5: Quy hoạch treo - CCN Lai Cách huyện Cẩm Giàng

73

ảnh 6: CTTNHH Toyo Denso đ đi vào hoạt động-KCN Nam Sách

94

ảnh 7: Doanh nghiệp Mizuho Precision thuê đất trong KCN Phúc Điền

95

ảnh 8: Diện tích cha cho thuê trong quy hoạch chi tiết-KCN Đại An

105

ảnh 9: Diện tích không sử dụng CTTNHH Hợp lực Cảng Việt x Cẩm

105

Phúc huyện Cẩm Giàng.
ảnh 10: Diện tích đ cho thuê doanh nghiệp cha sử dụng - TT Lai Cách , 126
huyện Cẩm Giàng

Trng i hc Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………xiii


MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ X về chủ động
và tích cực hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút vốn ñầu tư, phấn ñấu huy ñộng
lượng vốn bên ngồi khoảng 1/3 tổng nguồn vốn đầu tư phát triển. Mở rộng
lĩnh vực địa bàn và hình thức thu hút vốn đầu tư nước ngồi (FDI), hướng vào
những thị trường, địa bàn và các tập đồn kinh tế hàng ñầu thế giới, tạo sự
chuyển biến mạnh mẽ về số lượng và chất lượng, hiệu quả nguồn FDI. Từng
bước mở rộng đầu tư gián tiếp của nước ngồi và có chính sách hiệu quả hơn
để thu hút kiều hối vào phát triển kinh tế. ðẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện
đại hoá gắn với phát triển kinh tế tri thức và hội nhập kinh tế quốc tế, nhằm
phát triển kinh tế ñất nước bền vững.
Cho thuê ñất là một ñộng lực quan trọng trong việc thu hút vốn ñầu tư
của các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài. ðầu tư sản suất kinh doanh
tập trung theo quy hoạch, kế hoạch, tiết kiệm đất, xử lý ơ nhiễm mơi trường,
khắc phục tình trạng quy hoạch treo là xu hướng thúc đẩy sự nghiệp cơng
nghiệp hố theo hướng hiện đại. Chuyển mục đích sử dụng đất từ nơng
nghiệp sang đất phi nơng nghiệp trong đó tập trung chủ yếu chuyển sang ñất
sản xuất kinh doanh khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN), ñất cơ

sở sản xuất kinh doanh là những giải pháp tích cực thúc đẩy sự nghiệp cơng
nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp nơng thơn.
ðại hội đại biểu ðảng bộ tỉnh Hải Dương lần thứ XIV ñã xác ñịnh các
mục tiêu ñến năm 2010 nhằm huy ñộng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực
ñể phát triển nhanh, bền vững, nâng cao hiệu quả và sức cạnh tranh của nền
kinh tế trong quá trình hội nhập, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố, phấn đấu cơ bản trở thành tỉnh cơng nghiệp ñến năm
2015. Trước mắt tập trung phát triển công nghiệp nhanh và bền vững nâng
cao sức cạnh tranh, ñáp ứng yêu cầu hội nhập.
Trong những năm qua với những mục tiêu và chủ trương thơng thống
tỉnh Hải Dương đã tập trung đổi mới chính sách ưu đãi đầu tư và cải cách các
thủ tục hành chính về lĩnh vực giao ñất, cho thuê ñất, bồi thường và giải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………1


phóng mặt bằng. Hiện nay tồn tỉnh đã có 1.223 doanh nghiệp đầu tư trên địa
bàn tỉnh, diện tích sử dụng 5914,64 ha, trong đó có 169 doanh nghiệp liên
doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi, mức vốn đầu tư theo dự án lên
tới 16.946 tỷ đồng. Có 6 KCN lớn đã hình thành và phát triển, diện tích sử
dụng cho các KCN là 248,01 ha, ñủ ñiều kiện ñể thu hút các doanh nghiệp
trong và ngoài nước ñầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
Thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp vào đầu tư thơng thống,
thuận lợi, phát huy hết khả năng trong sản xuất kinh doanh trên địa bàn tỉnh.
Trong KCN hiện nay có 103 doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà máy chiếm
35 % diện tích trong KCN, trong đó có 48% doanh nghiệp đã ñi vào sản xuất
kinh doanh.
Cho thuê ñất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong các KCN
ở tỉnh Hải Dương ñã tạo ñiều kiện cho các doanh nghiệp yên tâm tập trung
ñầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, chủ ñộng nguồn vốn và mở rộng các
mối quan hệ hợp tác với các doanh nghiệp trong nước và thế giới. Thu hút

nguồn lực lao động trong nơng thơn nhất là những lao ñộng sau khi mất ñất
sản xuất ñã có việc làm. ðẩy nhanh tốc ñộ tăng trưởng kinh tế trên ñịa bàn,
giảm thiểu những rủi ro cho các doanh nghiệp th đất cũng như lãng phí đất
đai trong các KCN.
Tuy nhiên q trình đầu tư phát triển cho thuê và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất (CGCNQSDð) trong các KCN cũng còn tồn tại những hạn
chế. Các doanh nghiệp thuê lại ñất ñầu tư phát triển sản xuất kinh doanh trong
KCN chưa nhiều, mới chỉ chiếm 9% tổng số doanh nghiệp thuê ñất, làm ảnh
hưởng ñến quy hoạch sử dụng ñất trong các KCN. Các doanh nghiệp tập
trung th đất bên ngồi KCN đã phá vỡ quy hoạch sử dụng ñất của các
huyện, thành phố và quy hoạch sử dụng đất chung tồn tỉnh. Cơ cấu sản xuất
nơng nghiệp, nơng thơn bị ảnh hưởng, lao động khơng có việc làm do mất đất
chưa được chủ động bố trí. Nhiều diện tích đất đai trong và ngồi KCN chưa
ñược ñưa vào sử dụng, các doanh nghiệp tập trung ñầu tư chủ yếu vào ven các
trục ñường giao thơng gây ảnh hưởng đến giao thơng cơng cộng, mức ñộ ô
nhiễm môi trường ngày càng trở nên nghiêm trọng. Tình trạng sử dụng đất
khơng đúng mục đích, kém hiệu quả, diện tích đất doanh nghiệp khơng sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………2


dụng hết hoặc bỏ không ngày càng nhiều, làm nẩy sinh những biểu hiện tiêu
cực và ñặc biệt là những khiếu kiện mất an ninh, trật tự trong nông thôn.
Trước những u cầu địi hỏi cấp thiết phải khắc phục kịp thời những
thiếu xót tồn tại trong thực hiện các giải pháp cho thuê ñất hiện nay ở tỉnh Hải
Dương. ðồng thời ñẩy nhanh tốc ñộ phát triển kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố, thật sự hiệu quả, bền vững, ổn định tình hình an
ninh, chính trị trên địa bàn tỉnh Hải Dương, tơi chọn ðề tài: “Nghiên cứu giải
pháp cho th đất trong khu cơng nghiệp ở tỉnh Hải Dương”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung

Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về những ảnh hưởng chủ quan,
khách quan tới việc cho thuê ñất, từ ñó ñề xuất một số giải pháp cho thuê ñất
trong các KCN ở tỉnh Hải Dương.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hố và làm rõ một số cơ sở lý luận về thuê ñất và
CGCNQSDð của các tổ chức trong KCN;
- Nghiên cứu ñánh giá thực trạng các giải pháp cho thuê ñất,
CGCNQSDð và những yếu tố ảnh hưởng tới giải pháp thuê ñất,
CGCNQSDð của các tổ chức trong KCN;
- ðề xuất một số giải pháp hồn thiện q trình thực hiện th đất và
CGCNQSDð của các tổ chức trong KCN.
1.3. ðối tượng nghiên cứu
1.3.1. Khách thể nghiên cứu
Các chính sách pháp luật; trình tự thủ tục cho thuê ñất; thực trạng cho
các tổ chức kinh tế thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh.
1.3.2. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu lý luận, thực trạng hình thành và phát triển khu cơng
nghiệp, hình thức tổ chức quản lý vận hành cho th đất, thăm dị đầu tư, lập
dự án ñầu tư thuê ñất và CGCNQSDð của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn
tỉnh Hải Dương.
1.3.3. ðối tượng ñiều tra
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………3


Cơ quan quản lý Nhà nước về ñất ñai, Ban quản lý KCN, chủ ñầu tư KCN
và các tổ chức thuê ñất trong KCN và một số doanh nghiệp thuê ñất ngoài KCN.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Về nội dung
Luận văn liên quan chủ yếu đến lĩnh vực hình thành, phát triển bốn
KCN và cho các tổ chức thuê lại đất trong KCN. Vì vậy, chúng tơi sẽ chỉ đi

sâu thảo luận về vấn đề hình thành, quản lý quỹ ñất, cho thuê ñất, quá trình
thực hiện các trình tự thủ tục cho thuê ñất, CGCNQSDð, các yếu tố ảnh
hưởng, các chủ trương chính sách của Nhà nước thực hiện các quy ñịnh của
Luật ðất ñai năm 2003, nhằm ñề ra những giải pháp cho thuê ñất trong các
KCN ở tỉnh Hải Dương.
1.4.2. Về không gian
Tập trung nghiên cứu cho thuê ñất trong các KCN trên ñịa bàn tỉnh Hải
Dương, cụ thể là KCN Nam Sách, KCN ðại An, KCN Phúc ðiền và KCN
Tân Trường. Tuy nhiên ñể làm sáng tỏ các vấn đề có liên quan chúng tơi có
sử dụng một số số liệu cho thuê ñất của các tổ chức sử dụng đất ngồi KCN
trong địa bàn tỉnh cùng thời điểm.
1.4.3. Về thời gian
Chúng tơi sử dụng số liệu chủ yếu từ khi thành lập KCN ñầu tiên năm
2003 ñến ñầu năm 2008 ñể nghiên cứu thực trạng về cho th đất trong KCN.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………4


CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ CHO THUÊ ðẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về khu công nghiệp
Theo ñịnh nghĩa của Michael E Porter, Giáo sư kinh tế ðại học Havard:
Khu công nghiệp là tập hợp các công ty cùng với các tổ chức tương tác qua
lại trong một lĩnh vực cụ thể. Khu công nghiệp bao trùm lên cả các kênh phân
phối và khách hàng, bên cạnh đó là những nhà sản xuất sản phẩm phụ trợ, các
công ty thuộc các ngành liên quan về kỹ thuật, cơng nghệ hoặc cùng sử dụng
một loại đầu vào. Các khu cơng nghiệp cịn hình thành cả các tổ chức chính

phủ và phi chính phủ như các trường đại học, các viện công nghệ, các trung
tâm nghiên cứu, hiệp hội thương mại...cung cấp các dịch vụ đào tạo chun
mơn, giáo dục, thông tin, nghiên cứu và hỗ trợ kỹ thuật. Trong một khu công
nghiệp, cạnh tranh tồn tại song song với hợp tác. Các đối thủ cạnh tranh sít
sao nhưng lại cùng hợp tác chặt chẽ với các trung tâm nghiên cứu.
Theo quan niệm của các nhà quản lý Thái Lan và của một số các nhà
kinh tế học các nước công nghiệp thế hệ thứ hai ở ðông Nam á như Malaysia,
Philipine…: KCN là thành phố công nghiệp, một cộng đồng hồn chỉnh, được
quy hoạch đầy đủ các tiện nghi đa dạng, có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn hảo,
hệ thống xử lý nước thải, hệ thống thương mại, hệ thống thông tin liên lạc,
bệnh viện, trường học và khu chung cư….. Nếu hiểu KCN ñồng nhất với
thành phố cơng nghiệp trên giác độ quy hoạch tổng thể một khơng gian kinh
tế với những điều kiện cần thiết cho các sinh hoạt của cộng đồng, thì khái
niệm KCN chưa phản ánh nội dung kinh tế, với những mối liên hệ bên trong
cùng với sự vận ñộng và mục đích hoạt động của KCN.
Từ một cách tiếp cận khác, Hiệp hội khu chế xuất thế giới (WEPZA)
ñịnh nghĩa: Khu chế xuất (KCX) là khu vực tự do, do chính phủ xây dựng để
xúc tiến các mục tiêu chính sách được áp dụng thí điểm đột phá. Khác với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………5


chính sách áp dụng cho khu nội địa, phần lớn các chính sách áp dụng cho khu
là cởi mở hơn.
Theo cách hiểu này về KCX, một mặt nó là khu vực tự do kinh tế tức là
phản ánh tính chất hoạt ñộng kinh tế, mặt khác cũng xác ñịnh rõ chủ thể và
mục tiêu xây dựng KCX là gắn liền với các quan hệ kinh tế ñối ngoại. Song,
ñịnh nghĩa trên về KCX chưa phản ánh ñầy ñủ mặt bản chất của KCX, những
mối liên hệ kinh tế bên trong và tính quy luật vận động của nó.
Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hiệp quốc (UNIDO) cho rằng,
KCX là khu vực sản xuất công nghiệp, giới hạn ở hành chính, về địa lý, được

hưởng chế độ thuế quan cho phép tự do nhập trang thiết bị và sản phẩm nhằm
mục đích sản xuất sản phẩm xuất khẩu, chế độ thuế quan ñược ban hành,
cùng với những quy ñịnh về luật pháp ưu đãi, nhằm thu hút đầu tư nước
ngồi.
Quan niệm của UNIDO về KCX đó đạt đến mức khá đầy đủ và hồn
thiện về các mặt, cả về tính chất hoạt động kinh tế, khơng gian tổ chức hoạt
động kinh tế và mục tiêu hoạt ñộng kinh tế.
Quan niệm về KCN của Chính phủ và Nhà nước Việt Nam trong quy
chế KCN và KCX nêu rõ: Khu công nghiệp ñược bao hàm cả khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao trong đó:
KCN tập trung là khu tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng
công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có danh giới
địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống, do Chính phủ hoặc Thủ tướng
Chính phủ quyết ñịnh thành lập. Trong KCN có thể có doanh nghiệp chế xuất:
KCX là KCN tập trung có các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất
khẩu, thực hiện các dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt ñộng xuất
khẩu ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống do Chính phủ hoặc
Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh thành lập”.
Khu Công nghệ cao: là khu tập trung các doanh nghiệp cơng nghệ kỹ
thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển cơng nghệ cao gồm
nghiên cứu, triển khai khoa học, cơng nghệ, đào tạo các dịch vụ liên quan, có

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………6


ranh giới địa giới xác định; do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.
Trong khu cơng nghệ cao có thể có doanh nghiệp chế xuất.
Trong KCN có các loại doanh nghiệp như: Doanh nghiệp Việt Nam
thuộc các thành phần kinh tế; các nhà ñầu tư trong nước và nước ngồi;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;... Các doanh nghiệp ñược ñầu tư vào

các lĩnh vực:
+ Xây dựng và kinh doanh các cơng trình kết cấu hạ tầng;
+Sản xuất, gia cơng, lắp ráp các sản phẩm cơng nghiệp để xuất khẩu và
tiêu thụ tại thị trường trong nước; phát triển và kinh doanh bằng sáng chế, bí
quyết kỹ thuật, quy trình cơng nghệ;
+ Nghiên cứu triển khai khoa học- cơng nghệ để nâng cao chất lượng
sản phẩm và tạo ra sản phẩm mới;
+ Dịch vụ hỗ trợ sản xuất công nghiệp;
Mục tiêu của nước sở tại khi xây dựng các KCN tập trung là:
+ Thu hút ñầu tư trên quy mơ lớn và phát triển kinh tế;
+ Thúc đẩy hoạt ñộng xuất khẩu;
+ Tạo việc làm cho lao ñộng;
+ Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
+ Chuyển giao công nghệ mới;
+ Phát triển hệ thống doanh nghiệp vừa và nhỏ ñảm bảo sự phát triển
kinh tế xã hội trong vùng;
+ Kiểm sốt được vấn đề ơ nhiễm mơi trường.
Rõ ràng, ñịnh nghĩa trên về KCN và KCX là từ giác độ quản lý nhà
nước đối với KCN. Nó quy định về nội dung, mục đích hoạt động kinh tế,
giới hạn về không gian và thẩm quyền quản lý.
Như vậy, từ mỗi gióc độ xem xét KCN, KCX có những quan niệm khác
nhau về chúng. Với mục đích, phạm vi của đề tài, chúng tơi lựa chọn khái
niệm về khu cơng nghiệp theo Nghị định của Chính phủ Việt Nam và đi sâu
nghiên cứu vấn đề có liên quan ñến khu công nghiệp tập trung.
1.1.1.2. Khái niệm về cho th đất và th lại đất
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………7


Do nền kinh tế có “cầu”th đất để kinh doanh nên ắt có “cung” về đất
của những người sở hữu nó. Vì thế nền kinh tế thị trường xuất hiện những

người chuyên kinh doanh ñất ñai bằng cách, họ ñầu tư vốn mua ñất rồi cho
người khác thuê lại. Như vậy người sở hữu đất đai đó đã từ bỏ quyền sử dụng
đất của mình và cho người khác th quyền sử dụng đất để hưởng địa tơ và lãi
suất. Và hình thức hoạt động đó gọi là cho th đất. Các cơng ty có đất cho
th được gọi là bên cho th đất.
Cịn th lại đất là khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về đất xây dựng nhà
xưởng để kinh doanh, làm dịch vụ mà khơng có ñất, phải thuê lại quyền sử
dụng ñất của người sở hữu ñất. Chẳng hạn, việc thuê lại ñất trong KCN tức là
các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất trong KCN ñể sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ sẽ phải thuê lại ñất của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng KCN. Các doanh nghiệp này sẽ phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê
ñất cho các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Khi các
ñiều khoản của hai bên ñã ñược thoả thuận và thống nhất, doanh nghiệp ñầu
tư kinh doanh kết cấu hạ tầng chấp thuận cho thuê sẽ ñi ñến quyết ñịnh
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuê ñất, th lại đất trong KCN cho các
doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh làm dịch vụ.
Các cơng ty th lại đất được gọi là bên thuê ñất.
* Mối quan hệ giữa bên thuê ñất và bên cho thuê ñất
Cơ quan quản lý nhà nước

Bên th đất

Bên cho th đất

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………8


. Bên thuê ñất ñược chủ ñộng lựa chọn mảnh ñất rồi thảo thuận với cơ
quan quản lý ñất bằng hợp ñồng
. Bên thuê ñất - Bên cho thuê ñất phải ký hợp ñồng cho thuê ñất trên

cơ sở hồ sơ pháp lý
. Bên cho thuê- Cơ quan quản lý Nhà nước ký hợp ñồng cho thuê
. Bên thuê ñất phải thanh tốn tiền th đất cho bên cho th ñất theo
hợp ñồng
. Bên cho thuê ñất sẽ thanh toán tiền cho cơ quan quản lý Nhà nước
. Cơ quan quản lý Nhà nước sẽ giao ñất cho bên thuê ñất
1.1.1.3. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh việc cấp "giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất", giấy chứng nhận có màu đỏ nên khái niệm "sổ ñỏ" bắt ñầu xuất hiện từ
lúc này. Năm 1994, Nhà nước quyết định bán (hố giá) nhà thuộc sở hữu Nhà
nước, Nghị ñịnh 61 cho ra ñời thêm cuốn "sổ hồng" ñể phân biệt ñất không
(sổ ñỏ) với ñất mà trên ñó người dân ñó dựng nhà.
Luật ðất ñai ñược sửa ñổi năm 2003 (theo ñề nghị của Bộ Tài ngun mơi trường), đã kết hợp cả hai yếu tố, quy ñịnh chức năng cho tờ sổ đỏ ngồi
việc "chứng nhận quyền sử dụng đất" cịn phải "ghi nhận" thêm "sự hiện diện
của nhà". Sổ ñỏ theo luật này thường ñược gọi là "sổ ñỏ mới". "Sổ đỏ mới"
tồn tại khơng lâu vì năm 2005, Quốc hội thơng qua Luật Nhà ở, quy định, "sổ
hồng mới" sẽ áp dụng cho tất cả những mảnh đất có nhà. Luật này do Bộ Xây
dựng ñề nghị và ñồng thời làm nảy sinh rất nhiều dị nghị vì từ đây, ngành
Xây dựng sẽ thâu tóm khơng những cả quyền làm đầu mối cấp "sổ" mà cịn
giữ thêm quyền bán, trên cả nước, những mẫu giấy ñược in ấn màu hồng.
Tuy nhiên, những tờ giấy (bằng khoán, sổ hồng, sổ đỏ) ấy cũng khơng
làm cho diện tích đất đai tăng lên. Chúng chỉ dùng để ghi chép, giúp minh
bạch hóa tình trạng tự nhiên và pháp lý của các phần bất ñộng sản. Quyền về
tài sản của người dân trên thực tế đó hồn thành ngay sau khi họ thực hiện
xong những điều kiện để xác lập quyền này. Ví dụ, quyền sử dụng ñất của
người dân hiện nay sẽ ñược xác lập dựa trên các dấu hiệu pháp lý mà Luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………9


ðất ñai và Bộ luật Dân sự quy ñịnh như: ñược cho; nhận thừa kế và nhận

chuyển nhượng…
Như vậy, Giấy tờ về quyền sử dụng ñất hay giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là giấy chứng nhận
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất.
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ñất nhằm xác
lập quyền tài sản về ñất ñai với mục đích bảo đảm quyền của người sử
dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ ñược quỹ ñất.
1.1.2. Vai trị việc cho th đất
ðất đai là tài ngun quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Q trình đầu tư phát
triển là q trình kiến tạo nền sản xuất hàng hóa có giá trị cao. ðây là quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế có tỷ trọng hàng hố nơng
nghiệp cao sang nền kinh tế có tỷ trọng sản xuất công nghiệp và dịch vụ cao.
Song song với q trình đầu tư phát triển, việc bảo đảm tính bền vững cũng
phải ñặt ra như một mục tiêu chiến lược. ðể ñạt ñược mục tiêu phát triển bền
vững trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hố đất nước, đất đai và vấn
đề cho th đất đóng vai trị quan trọng bởi ñất ñai là yếu tố ñầu vào ñược xác
ñịnh như các nguồn lực bảo ñảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất
xã hội. ðất ñai có nhiệm vụ tạo nguồn cung ñất trong thị trường bất ñộng sản.
Việc cho thuê ñất nhằm thu hút nguồn lực tập trung cho phát triển công
nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ. Cho thuê ñất rất phù hợp với ñiều kiện và
thời gian luân chuyển vốn linh hoạt của người sử dụng đất, giảm chi phí đầu
vào, hạ giá thành của sản phẩm của doanh nghiệp.
Việc cho thuê ñất có tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút ñầu tư
nước ngoài tạo nguồn vốn cho ñầu tư phát triển kinh tế đất nước. ðiều này

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………10


ñược thể hiện việc hình thành nên các KCN. Cho th đất có vai trị quan
trong trong việc phát huy nội lực của các doanh nghiệp, doanh nghiệp có kỹ
thuật, kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh nhưng ít vốn vẫn có điều kiện
đầu tư phát triển.
Sự hình thành và hoạt ñộng của các KCN, gắn liền với việc cho th
đất góp phần mạnh mẽ trong thu hút đầu tư, ñặc biệt là ñầu tư nước ngoài vào
Việt Nam. Các KCN cũng góp phần thay đổi diện mạo, thúc đẩy nhanh q
trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa. Nhiều vùng ñất nông nghiệp, hiệu quả kinh
tế thấp tại những khu vực ngoại thành sau khi ñược quy hoạch làm KCN đó
trở thành những vùng đơ thị mới, với những khu sản xuất công nghiệp tập
trung, hiệu quả kinh tế tăng cao nhiều lần. Mơ hình kinh tế này đã mang lại
hiệu quả tích cực về kinh tế và xã hội, thu hút lao ñộng tại chỗ và lao ñộng
nhập cư, góp phần đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý, cơng nhân lành nghề, thúc
đẩy chuyển giao cơng nghệ, tăng kim ngạch xuất nhập khẩu. Hoạt ñộng của
các KCN cũng ñó thúc ñẩy sự phát triển của các ngành dịch vụ, thúc đẩy tiến
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng “dịch vụ - công nghiệp - nông
nghiệp”. Lợi ích của việc sản xuất tập trung tại các khu, cụm công nghiệp so
với phát triển công nghiệp tản mạn là ñảm bảo tiết kiệm về kết cấu hạ tầng,
quản lý hành chính và quản lý mơi trường mặt khác cung cấp các dịch vụ
thuận lợi. Các KCN, KCX ñược hình thành cũng nhằm tránh sự phân tán các
cơ sở sản xuất trong khu dân cư sinh sống, vừa không thuận lợi cho hoạt ñộng
sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, vừa gây ô nhiễm môi trường khu
dân cư, làm ảnh hưởng lớn đến đời sống của cơng đồng dân cư trong vùng,
nhất là ảnh hưởng ñến sức khỏe người dân.
1.1.3. ðặc ñiểm của việc cho thuê ñất
1.1.3.1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu tồn dân về ñất ñai, có quyền ñịnh
ñoạt và hưởng lợi từ ñất ñai

Cương lĩnh xây dựng ñất nước trong thời kỳ quá ñộ lên chủ nghĩa xã hội
của ðảng và Hiến pháp của Nhà nước ta khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; người sử dụng đất có các quyền và
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………11