Giáo trình định giá tài sản

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
TS. Nguyễn Minh Hồng
TS. Phạm Văn Bình

Giáo trình

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Tái bản lần thứ nhất, có sửa chữa và bổ sung)

NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH
Hà Nội, năm 2018
1


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
AVO

Hiệp hội thẩm địnhgiá Austrâylia

BĐS

Bất động sản

DCF

Phương pháp chiết khấu dòng tiền

DN

Doanh nghiệp

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

GTĐSD

Giá trị đang sử dụng

GTĐT

Giá trị đầu tư

GTTT

Giá trị thị trường

GW

Goodwill - lợi thế thương mại

IVSC

Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

LITL

Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

NTCC

Nguyên tắc cung cầu

NGĐG

Nguyên tắc đóng góp

NTTT

Nguyên tắc thay thế

PER

Tỷ số giá lợi nhuận

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

SDTNVHQN Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2

3


TĐV

Thẩm định viên

TSCĐ

Tài sản cố định

TSHH

Tài sản hữu hình

TSLĐ

Tài sản lưu động

TSVH

Tài sản vơ hình

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................... 3
LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC............................................ 11
Chương 1: NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH
TẾ THỊ TRƯỜNG. ............................................................. 17

1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN.................................. 17
1.1.1 Tài sản . ................................................................ 17
1.1.2. Quyền sở hữu tài sản........................................... 27
1.1.3. Giá trị................................................................... 28
1.1.4. Định giá và Thẩm định giá.................................. 34
1.1.5. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phớ....................... 37

1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường....................... 40
1.1.6.1 Khái niệm thị trường.......................................... 40
1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN................ 62
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN.....64
1.3.1 Các yếu tố mang tính vật chất............................... 66
1.3.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý .......................... 67
1.3.3 Các yếu tố mang tính kinh tế................................ 68
1.3.4 Các yếu tố khác..................................................... 69
4

5


1.4 CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG
NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.......................................... 70

CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ....................... 169

1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
(SDTNVHQN).................................................................... 70

3.1.1. Khái niệm ......................................................... 170

1.4.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT) .............................. 73
1.4.3 Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai (LITL)......... 74
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)............................ 76
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC)............................. 77
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1.................................. 78
CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................ 81

2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....81
2.1.1Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ..................... 81
2.1.2 Phân loại bất động sản.......................................... 84
2.1.3 Quyền của chủ thể đối với BĐS........................... 88
2.1.4 Đặc điểm của thị trường BĐS............................... 89
2.2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN....97

3.1.2. Đặc điểm của máy, thiết bị................................ 171
3.1.3. Phân loại máy, thiết bị....................................... 172
3.2. ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ................................ 175
3.2.1. Khái niệm định giá máy, thiết bị . ..................... 175
3.2.2. Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị....176
3.2.3. Sự khác nhau giữa định giá bất động sản và định giá
máy, thiết bị....................................................................... 179
3.3. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ MÁY, THIẾT BỊ....................................................... 180
3.3.1. Phương pháp so sánh......................................... 182
3.3.2. Phương pháp chi phí.......................................... 198
3.3.3 Phương pháp thu nhập........................................ 223
3.4. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ......... 230

2.2.2 Phương pháp thu nhập........................................ 120

3.4.1. Xác định tổng quát về máy, thiết bị cần định giá
và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở
định giá............................................................................. 230

2.2.3 Phương pháp chi phí........................................... 131

3.4.2. Lập kế hoạch định giá........................................ 231

­2.2.4 Phương pháp thặng dư........................................ 151

3.4.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin................... 231

2.3. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN....... 159

3.4.5. Xác định giá trị máy, thiết bị cần định giá......... 232

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2................................ 166

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3................................ 233

2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.............................. 98

6

3.1. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ.................... 170

7


Chương 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNHGIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP ................................................235

5.2.2 Theo mức độ tin cậy và khả năng xác định giá trị .. 311

4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC
ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.................................. 235

5.2.4 Theo đối tượng thẩm định giá............................. 314

5.2.3 Theo yêu cầu hoạch toán kế toán........................ 311

4.1.1 Giá trị doanh nghiệp........................................... 235

5.3 PHÂN BIỆT THƯƠNG HIỆU, NHÃN HIỆU VÀ
LỢI THẾ THƯƠNG MẠI................................................ 315

4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp............... 237

5.4 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VƠ HÌNH....320

4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP ......................................................... 239

5.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp............................ 321

4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh . .... 239

5.4.3 Phương pháp chi phí........................................... 339

4.2.2 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp........... 246
4.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ
TRỊ DOANH NGHIỆP..................................................... 250
4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần....................... 252
4.3.2 Phương pháp hiện tại hố các nguồn tài chính
tương lai........................................................................... 263

5.4.2 Phương pháp thu nhập........................................ 330

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5................................ 344
Chương 6: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN..345

6.1. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN..................... 345
6.1.1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và
xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở
định giá............................................................................ 345

4.3.3 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ
số P/E)....................................................................... 293

6.1.2. Lập kế hoạch định giá........................................ 348

4.4. QUY TRÌNH ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP...300

6.1.4. Phân tích thông tin............................................. 354

6.1.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin................... 349

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4................................ 303

6.1.5. Xác định giá trị tài sản cần định giá.................. 356

Chương 5: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VƠ HÌNH...................... 305

6.1.6. Lập báo cáo kết quả định giá và chứng thư
định giá............................................................................ 357

5.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TÀI SẢN
VƠ HÌNH ...........................................................305

8

6.2. HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN............................... 358

5.2 PHÂN LOẠI TÀI SẢN VÔ HÌNH........................ 309

6.2.1. Tổng quan về hồ sơ định giá tài sản.................. 358

5.2.1 Theo hình thức xuất hiện ................................... 309

6.2.2. Nội dung hồ sơ định giá..................................... 359
9


6.3. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN......................... 360
6.3.1. Tổng quan về báo cáo định giá tài sản............... 360
6.3.2. Nội dung của báo cáo định giá ......................... 360
6.3.3. Mẫu báo cáo định giá......................................... 368
6.4. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN................... 374
6.4.1. Tổng quan về chứng thư định giá tài sản........... 374
6.4.3. Mẫu chứng thư định giá..................................... 375
6.5. HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN...................... 378
6.5.1. Tổng quan về hợp đồng định giá tài sản............ 378
6.5.2. Nội dung của hợp đồng định giá tài sản............ 378
6.5.3. Mẫu hợp đồng định giá tài sản.......................... 380
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 6................................ 385
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................. 387
PHỤ LỤC A...................................................................... 391
PHỤ LỤC B...................................................................... 397

PHỤ LỤC C...................................................................... 403
PHỤ LỤC D...................................................................... 409

10

LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC
1. Đối tượng nghiên cứu của môn học
Định giá tài sản là môn nghiệp vụ trong chương trình đào
tạo sinh viên chính quy chun ngành Định giá tài sản và
Kinh doanh bất động sản tại Học viện Tài chính, đồng thời
cũng là mơn học cơ sở của nhiều chuyên ngành khác thuộc
các loại hình đào tạo của Học viện Tài chính.
Đối tượng nghiên cứu của môn học là kiến thức cơ bản
về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài
sản trong nền kinh tế thị trường. Cụ thể làm rõ bản chất, mục
đích, nguyên tắc kinh tế chi phối, cơ sở xác định giá trị, quy
trình tiêu chuẩn và các phương pháp định giá bất động sản,
máy thiết bị và định giá doanh nghiệp.
Cần phải nhấn mạnh rằng việc học và nghiên cứu một
chủ đề định giá tài sản là vô cùng phức tạp. Nên chú trọng
hiểu những nội dung và chủ đề đã được nghiên cứu, thảo
luận có liên quan đến nội dung của mơn học. Khơng có một
tài liệu nào có thể bao quát hết các chủ đề và giáo trình này
cũng khơng cố gắng để làm điều đó. Và hiển nhiên khơng
thể tránh được có những chủ đề mà giáo trình khơng đề cập
đến vì mục đích của giáo trình là cung cấp những nội dung
có tính ngun lý cơ bản chứ khơng phải tất cả các chủ đề.
Vì vậy để tìm hiểu thêm về các chủ đề, sinh viên có thể tìm
11

đọc các cuốn sách khác lĩnh vực định giá tài sản đã xuất bản.
Thêm nữa, tập thể tác giả cũng hy vọng đây sẽ là một cuốn
giáo trình có tác dụng thiết thực cho người đọc có thể sử dụng
mọi lúc, mọi nơi. Và mặc dù mong muốn của tập thể tác giả
là người học có thể nhớ càng nhiều kiến thức từ tài liệu càng
tốt, nhưng nhớ không phải bằng bằng việc học thuộc lịng.
Giáo trình khơng định trả lời mọi câu hỏi, vì thế mà sau khi
học xong, người học có thể có nhiều vấn đề cịn phải tiếp tục
suy nghĩ.
Phương pháp tiếp cận của giáo trình này là đưa ra cái nhìn
tổng quan về tài sản, định giá với giả định rằng người đọc
chưa biết gì về chủ đề giống như mới bắt đầu học một ngôn
ngữ mới vậy. Một số chương trong cuốn sách này xét về mặt
nội dung mang tính chất tốn học, tuy nhiên đối với những
người đọc khơng thích tốn học cũng khơng nên bỏ qua vì
nội dung tốn học được trình bày hết sức giản đơn và dễ hiểu.
Hơn nữa cần hiểu rằng định giá tài sản không đơn thuần chỉ
là một q trình tốn học, phần lớn q trình định giá tài sản
phụ thuộc vào việc hình thành những quan điểm của người
định giá, người định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế
và phải cố gắng dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các
thông tin trong một hồn cảnh cụ thể và thơng qua đó hình
thành cho mình quan điểm để định giá.
Đơi khi định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại
được coi là một cơng việc có tính chất khoa học vượt trội hơn.
Trong thực tế, ở đây có sự kết hợp của cả hai và trong một số
trường hợp khác định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính
chất khoa học của định giá được thể hiện qua việc phân tích
12

những dữ liệu và tính tốn giá trị thơng qua các luận cứ lý
luận và thực tiễn, các phép tính tốn học. Cịn tính chất nghệ
thuật của định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ
cho quá trình định giá, quá trình đánh giá và quá trình hình
thành các quan điểm. Cho dù định giá có mang tính khoa học
hay nghệ thuật thì nó cũng khơng bao giờ rơi vào tình trạng
đơn giản đến mức sáo mịn. Và cho dù định giá có trở nên
đơn giản thì đó cũng là nhờ kinh nghiệm của người định giá
tích lũy được qua q trình đào tạo và thực hành nghề nghiệp
trở nên quen với công việc chuyên môn này.
2. Mục tiêu nghiên cứu của môn học
Mục tiêu chính của mơn học Định giá tài sản là trang bị
cho sinh viên một cách hệ thống, khoa học những kiến thức,
phương pháp và kỹ năng cần thiết để có thể tiến hành các
nghiệp vụ cụ thể khi chuẩn bị định giá một tài. Hướng dẫn
và giúp cho sinh viên có được tiền đề cơ bản để hình thành
năng lực tiếp cận, nghiên cứu thực tế và vận dụng tổng hợp
các kiến thức đã được trang bị của chuyên ngành nhằm triển
khai và thực hiện tối ưu toàn bộ quá trình nghiệp vụ định giá
tài sản theo yêu cầu của khách hàng; biết phân tích, đánh giá
và xử lý tốt các tình huống thực tế đặt ra để có thể xây dưng
và thực hiện có hiệu quả cơng tác định giá tài sản.
Với mục tiêu nghiên cứu như vậy nên mơn học định giá
tài sản mang tính thực hành nhiều hơn lý luận và mơn học
có mối quan hệ với các mơn học khác như Kế tốn, Kiểm
tốn, Thuế, Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, Quản trị kinh
doanh, Luật kinh tế,... Trong mối quan hệ đó, mơn Định giá
tài sản tài sản giữ vị trí là mơn học trang bị những khái niệm
13

cần thiêt, những kiến thức cơ bản để các môn học kia có điều
kiện chun mơn hố sâu hơn. Ngược lại, các mơn học đó lại
có vai trị bổ khuyết để hoàn thiện các kiến thức cần thiết cho
việc thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản một cách hệ thống
và hiệu quả.
3. Nội dung nghiên cứu môn học
Để đạt mục tiêu mơn học, giáo trình Định giá tài sản kết
cấu thành 6 chương:
- Chương 1: Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế
thị trường.
- Chương 2: Định giá bất động sản.
- Chương 3: Định giá máy, thiết bị
- Chương 4: Định giá doanh nghiệp
- Chương 5: Định giá tài sản vơ hình
- Chương 6: Tổ chức cơng tác định giá tài sản
Giáo trình Định giá tài sản là cơng trình tập thể do giảng
viên của Bộ mơn Định giá tài sản thuộc Học viện Tài chính
biên soạn, trong đó:
- TS. Nguyễn Minh Hồng, đồng chủ biên và trực tiếp
biên soạn chương 1, chương 4, chương 5 và cùng tham gia
biên soạn chương 2.
- TS. Phạm Văn Bình, đồng chủ biên và trực tiếp biên soạn
chương 3, chương 6 và cùng tham gia biên soạn chương 2.

Tuyết Mai và Th.s Lâm Thanh Huyền cùng tham gia biên
soạn chương 2 và chương 3
4. Phương pháp nghiên cứu môn học
Định giá tài sản là mơn học chun mơn nghiệp vụ, mang

tính thực hành nhiều hơn lý luận. Mơn học này có nội dung
tác nghiệp cụ thể, mang tính thực tiễn và sinh động. Do vậy,
để nghiên cứu môn học đạt kết quả tốt, ngoài việc sử dụng
phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử, cần kết hợp với các phương pháp phân tích thống
kê, phương pháp mơ hình hố, phương pháp điều tra, phương
pháp so sánh và phương pháp tình huống,...
Sử dụng các phương pháp nghiên cứu đó, yêu cầu phải
nắm vững những vấn đề lý luận cơ bản của mơn học một
cách tích cực, chủ động. Đồng thời, phải gắn lý luận với thực
tiễn, vận dụng lý luận để phân tích, đánh giá và xử lý các tình
huống thực tế đặt ra trong hoạt động định giá tài sản.
Mặc dù tập thể tác giả đã có nhiều cố gắng, song do thời
gian có hạn, hơn nữa Định giá tài sản là sự kết hợp giữa khoa
học và nghệ thuật, vì vậy Giáo trình định giá tài sản chắc chắn
khơng tránh khỏi thiếu sót. Tập thể tác giả mong nhận được
những ý kiến đóng góp để giáo trình được hồn thiện hơn.
Ban Quản lý Khoa học
Học viện Tài chính

- TS. Nguyễn Hồ Phi Hà, Th.s Trần Thanh Hà, Th.s
Vương Minh Phương, Th.s Vũ Lan Nhung, Th.s Nguyễn Thị
14

15


Chương 1

NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ

THỊ TRƯỜNG
1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Tài sản
Tài sản là từ quen thuộc và được dùng phổ biến. Theo
Viện Ngôn ngữ học: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần
có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005:
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch tốn kế tốn
nói riêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản có ý nghĩa
quan trọng: để giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính
thuế... và cũng là một câu hỏi khơng dễ trả lời.
Theo chuẩn mực Kế tốn quốc tế: tài sản là nguồn lực
do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động
trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai
có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm
theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng
Bộ Tài Chính:
“Tài sản: là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
16

17


(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho
doanh nghiệp”.
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội
nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách

phân biệt các loại tài sản:
+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vơ
hình.
+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá
nhân.
+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
+ Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuờ, quyền kiểm
soỏt, quyền sở hữu…
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản
lưu động.
1.1.1.1 Động sản và bất động sản
Nhìn lại lịch sử có thể thấy rằng, trong thời kỳ kế hoạch
hoá tập trung và những năm đầu của đổi mới cơ chế quản lý
kinh tế, người ta rất ít dùng thuật ngữ động sản và bất động
sản.
- Theo điều 174 của Bộ luật Dân sựViệt Nam năm 2015:
“1. Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao
gồm:
a. Đất đai.
18

b. Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
- Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động
sản (Movable personal estate).

+ Real estate: là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và
những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những
vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn hay sờ nắn
thấy, nằm trên bề mặt, trong khơng trung hoặc dưới lịng đất.
+ Real property: là thuật ngữ dùng để chỉ tất cả các quyền,
quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động
sản (quyền làm chủ Real estate).
+ Movable personal estate: là thuật ngữ dùng để chỉ những
tài sản không phải là bất động sản. Động sản có thể là những
tài sản hữu hình hoặc vơ hình. Động sản hữu hình có đặc tính
là có thể di dời được.
+ Personal property: là thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở
hữu lợi ích từ một tài sản là động sản. Personal property được
nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân.
Cần chú ý rằng: có một số cách dùng từ cũng như cách
dịch thuật đã có sự lẫn lộn giữa các khái niệm: asset, property;
real property, real assets.
19


- Real estate được dùng để chỉ cái thực thể vật chất của tài
sản. Real estate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt
là: bất động sản.
- Real property được một số tác giả chuyển sang tiếng
Việt cũng là: bất động sản. Một số khác lại dịch Real property
là tài sản thực.
Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất
dộng sản: Appraisal, real property, real assets, immuvable
property và immuvables.
Real property về thực chất là các quyền năng của con

người đối với bất động sản. Và vì vậy, định giá bất động sản
không phải là định giá cái thực thể vật chất - cái Real estate,
mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối với Real
estate - cái thực thể vật chất đó.
IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt
pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản - quyền sở
hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản
vơ hình).
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý
nghĩa quan trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của
BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể
nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những sự nhận biết bổ
sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà
đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài
sản một cách tốt nhất.
Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng có
một loại tài sản mang những đặc điểm chung, là: giá trị rất
20

lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biệt là không thể di
dời được. Thị truờng về loại tài sản này có cung rất hạn chế,
cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ
co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mơ giao dịch rất lớn. Đó
rõ ràng khơng phải là TSCĐ.ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới
sự ổn dịnh và phát triển kinh tế là điều khơng thể phủ nhận.
Nó giúp Nhà nước nhận dạng được một loại thị trường có
một quy luật vận động đặc biệt, địi hỏi phải có một chính
sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển
lành mạnh của nền kinh tế.
Đối với nghề định giá, không giống như các loại tài sản

khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh hưởng lớn và trực
tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội
và tâm lý, như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị,
tâm lý, tập quán dân cư, phong thuỷ... Nó giúp cho các nhà
đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi của một
đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định
phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi
cá nhân.
1.1.1.2 Tài sản cố định và tài sản lưu động
Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến
trong lĩnh vực quản lý kinh tế. Trong đó:
Tài sản lưu động: là tài sản khơng sử dụng lâu dài trong
doanh nghiệp, như: hàng trong kho, các khoản nợ phải thu,
đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiền trao tay.
Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số
trường hợp lại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất
động sản được giữ để bán.
21


Tài sản cố định hoặc tài sản sử dụng lâu dài: là những tài
sản vơ hình và hữu hình thuộc một trong 2 loại:
a. Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản
dùng cho mục đích duy trì các hoạt động của doanh nghiệp,
gồm: đất đai và các toà nhà, nhà xưởng, đường xá, cầu cống,
trang thiết bị. Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị là
những tài sản có hình thái vất chất.
b. Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn,
danh tiếng, bằng sáng chế, thương hiệu và những tài sản
tương tự. Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có hình thái vật

chất và khơng có hình thái vật chất.
Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam:
+ Tài sản cố định hữu hình:
Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ
để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với
tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình. Các tài sản được ghi
nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời bốn tiêu
chuẩn:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ
việc sử dụng tài sản đó.
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng
tin cậy.
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
+ Tài sản cố định vơ hình:
22

Là tài sản khơng có hình thái vật chất nhưng xác định
được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản
xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng
khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vơ hình,
như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính,
bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác thuỷ sản, hạn
ngạch xuất khẩu, hạn ngạch nhập khẩu, giấy phép nhượng
quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung
cấp, sự trung thành của khách hàng, thị phần và quyền tiếp
thị...
Một tài sản vơ hình được ghi nhận là TSCĐ vơ hình phải
thỏa mãn đồng thời:
- Định nghĩa về TSCĐ vơ hình; và

- Bốn tiêu chuẩn:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài
sản đó mang lại.
+ Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng
tin cậy.
+ Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.
+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
*
*

*

Cần chú ý rằng, theo quan niệm về tài sản trong cơng tác
kế tốn khơng hẳn đồng nhất với các quan điểm trên đây và
quan điểm của thẩm định viên (TĐV). Một nguồn lực vơ hình
23


có thể được coi là tài sản theo quan niệm của TĐV, nhưng đối
với kế tốn viên thì khơng hẳn như vậy. Để xác định nguồn
lực vơ hình có phải là TSCĐ vơ hình hay khơng: có được ghi
vào BCĐKT, có được trích khấu hao hay khơng cần phải xét
đến các yếu tố: tính có thể xác định được, khả năng kiểm sốt
nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương
lai. Nếu một nguồn lực vô hình khơng thoả mãn định nghĩa
TSCĐ vơ hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vơ
hình đó phải ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ
hoặc chi phí trả trước. Riêng nguồn lực vơ hình doanh nghiệp
có được thơng qua việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất
mua lại được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày phát

sinh nghiệp vụ mua.
*
*

*

Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm
sốt nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong
tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:
Tính có thể xác định được
-TSCĐ vơ hình phải là tài sản có thể xác định được để có
thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương
mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh
nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản
thanh toán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được
lợi ích kinh tế trong tương lai.
- Một TSCĐ vơ hình có thể xác định riêng biệt khi doanh
nghiệp có thể đem TSCĐ vơ hình đó cho th, bán, trao đổi
24

hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương
lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi
kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có
thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc
chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại.
Khả năng kiểm sốt
- Doanh nghiệp nắm quyền kiểm sốt một tài sản nếu
doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai
mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế
sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả

năng kiểm sốt của doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong
tương lai từ TSCĐ vơ hình, thơng thường có nguồn gốc từ
quyền pháp lý.
- Tri thức về thị trường và hiểu biết chun mơn có thể
mang lại lợi kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể
kiểm sốt lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví
dụ: bản quyền, giấy phép khai thác thuỷ sản...
- Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thơng
qua việc đào tạo, doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng
cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong
tương lai, nhưng doanh nghiệp khơng đủ khả năng kiểm sốt
lợi ích kinh tế đó, vì vậy khơng được ghi nhận là TSCĐ vơ
hình. Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chun mơn cũng khơng
được ghi nhận là TSCĐ vơ hình trừ khi tài sản này được bảo
đảm bằng các quyền pháp lý để sử dụng nó và để thu được lợi
ích kinh tế trong tương lai đồng thời thoả mãn các quy định
về định nghĩa TSCĐ vơ hình và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ
vơ hình.
25


- Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần
nhưng do khơng có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để
bảo vệ hoặc kiểm sốt các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ
với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy khơng được
ghi nhận là TSCĐ vơ hình.
Lợi ích kinh tế trong tương lai
- Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vơ hình đem lại
cho doanh nghiệp có thể bao gồm: tăng doanh thu, tiết kiệm
chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ

vơ hình.
*
*

*

Như vậy, có thể thấy cùng với sự phát triển kinh tế - xã
hội, khái niệm về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi
sự nhất quán và tiêu chuẩn hoá việc sử dụng thuật ngữ này
trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng
yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như q trình
tồn cầu hố.
Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều
cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố chung hay nội hàm của
khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:
+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc
phi vật chất, hữu hình hoặc vơ hình - gọi chung là nguồn lực.
+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt
dưới sự kiểm sốt của một chủ thể nào đó.
+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích
26

mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành
riêng cho doanh nghiệp.
Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành
thẩm định giá, có thể định nghĩa: tài sản là nguồn lực được
kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.
1.1.2 Quyền sở hữu tài sản
Khoa học quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng:
- Sở hữu là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại

một cách khách quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các
tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của cải vật chất trong
xã hội. Sở hữu là quan hệ xã hội. Khác với sở hữu, quyền sở
hữu là phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều
chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội.
- Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ
thể khác.
- Hình thức sở hữu, bao gồm sở hữu tồn dân, sở hữu tập
thể, sở hữu cá nhân, sở hữu của các tổ chức chính trị, chính
trị - xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề
nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung.
- Quyền sở hữu, gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
+ Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng là quyền khai thác những cơng dụng
hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài
sản có thể mang lại.
27


+ Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao sự sở hữu,
trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế... hoặc khơng
thực hiện các quyền đó.
Các Nhà nước đều có quy định cụ thể và bảo hộ các loại
quyền của chủ thể đối với tài sản trước pháp luật. Như vậy,
có thể thấy rằng: quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt
pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích
từ tài sản.
Các quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn, càng
rộng rãi thì khả năng chủ thể khai thác được nhiều lợi ích từ

tài sản càng cao. Và vì vậy, muốn đánh giá một cách đúng
đắn mức độ lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể
sử dụng, nhất thiết phải xét đến tình trạng pháp lý của chúng
- tức là các quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói
riêng có liên quan đến tài sản cần đánh giá.
Định giá tài sản thực chất là định giá các quyền năng. Quyền
năng của chủ thể đối với tài sản thuộc loại tài sản vơ hình. Việc
phân biệt rõ giới hạn của quyền, quyền lợi tạo cơ sở để thẩm
định viên xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh,
quyền thương mại, quyền kiểm soát doanh nghiệp.
Cũng cần lưu ý rằng: mặc dù quyền của chủ thể đối với tài
sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những
khả năng khai thác lợi ích của tài sản. Song, những lợi ích
này có đạt được hay khơng và đạt được ở mức độ nào, còn
phụ thuộc vào ý muốn và năng lực khai thác của mỗi chủ thể.
1.1.3 Giá trị
Trên thực tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức
phong phú.
28

• Viện Ngơn ngữ học nêu lên 4 cách giải thích khái
niệm giá trị:
- Cái làm cho một vật có ích lợi, có ý nghĩa, là đáng q
về một mặt nào đó. Chẳng hạn: loại thức ăn có giá trị dinh
dưỡng cao,giá trị của sáng kiến cải tiến kỹ thuật, giá trị nghệ
thuậ, giá trị tinh thần…
- Tác dụng, hiệu lực: hợp đồng có giá trị từ ngày ký.
- Lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong
hàng hoá.
- Số đo của một đại lượng, hay số được thay thế bằng một

ký hiệu: xác định giá trị của x. Giá trị của hàm số.
• Khái niệm giá trị - quan điểm của C. Mác
Thực ra có thể bắt đầu xem xét khái niệm này từ thời D.
Ricacđơ, A. Smith hay trước đó nữa, song khái niệm về “giá
trị hàng hố” đã được C. Mác phân tích như một phạm trù có
tính học thuật.
C. Mác khẳng định rằng: hàng hố có hai thuộc tính là giá
trị sử dụng và giá trị.
-Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hố để thoả mãn
một nhu cầu nào đó của con người.
- Giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt chất và lượng.
+ Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng
hố. Nói một cách cụ thể hơn, là lao động trừu tượng của
nguời sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá.
+ Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động.
Mỗi hàng hố có thời gian lao động các biệt khác nhau. Khi
29


trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo bằng thời
gian lao động xã hội cần thiết.
Thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng
hố, hay nói cách khác, lượng của giá trị hàng hoá là cơ sở
của sự trao đổi hàng hoá trên thị trường. Tuy nhiên, thời gian
lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hố lại ln ln
thay đổi, tuỳ thuộc vào năng suất lao động xã hội.
Khi tiền tệ ra đời (vàng - đóng vai trị trung gian trao đổi),
giá trị hàng hoá - thời gian lao động xã hội cần thiết được
biểu hiện ra và được đo lường bằng một số tiền (vàng) cụ thể,
gọi là giá cả hàng hoá.

Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định:
+ Giá trị hàng hoá - thời gian lao động xã hội cần thiết để
sản xuất ra hàng hoá.
+ Giá trị của tiền - thời gian lao động xã hội cần thiết để
sản xuất ra vàng.
Trên thị trường, giá cả của từng thứ hàng hoá thường
xuyên tách rời giá trị. Sự ngang bằng giữa giá cả và giá trị
chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên. Giá cả có
thể tách rời và tách xa giá trị, song giá cả vẫn phải vận động
xoay quanh giá trị. Tổng số giá cả của tất cả các hàng hố
lưu thơng trên thị trường phải bằng tổng giá trị của tất cả các
hàng hố đó.
Việc đưa ra khái niệm “giá trị hàng hoá” đã cho phép C.
Mác phát hiện ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một
cách rõ ràng bản chất của các quá trình trao đổi hàng hoá
trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.
30

Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển, các dạng
tiền tệ mới ra đời, như: tiền giấy, tiền chuyển khoản, tiền điện
tử... đã làm cho vàng khơng cịn giữ vai trị độc tơn làm vật
ngang giá chung trao đổi với các hàng hố khác. Vai trị và
chức năng của vàng đã có nhiều giảm sút. Giá cả của hàng
hố, bên cạnh sự tác động của “thời gian lao động xã hội
cần thiết sản xuất ra hàng hoá” và “ thời gian lao động xã
hội cần thiết sản xuất ra vàng”, còn chịu ảnh hưởng của rất
nhiều nhân tố khác thuộc về cung và cầu. Dưới sự ảnh hưởng
của những yếu tố này, giá cả hàng hố nhiều khi có khoảng
cách rất xa so với giá trị hàng hoá, song những lý thuyết đã
nêu của C. Mác vẫn còn nguyên giá trị ( giá trị - theo nghĩa 1

của Từ điển tiếng Việt). Khái niệm về giá trị của C. Mác vẫn
được chúng ta sử dụng như một thuật ngữ có tính chất kinh
điển, khơng gì có thể thay thế được nó khi muốn giải thích
bản chất sâu xa của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang
diễn ra trong nền kinh tế thị trường phát triển ngày nay.
• Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản
Bên cạnh khái niệm giá trị có tính học thuật của C. Mác,
trong thực tiễn quản lý kinh tế, khái niệm về giá trị được sử
dụng hết sức phong phú. Nhằm tránh sự hiểu lầm có thể xảy
ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá
một số khái niệm: giá trị (value), giá trị thị trường (market
value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng
(fair value), giá trị trong sử dụng (value in use)... làm cơ sở
cho các giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết những tranh
chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó: giá trị (value) được định
nghĩa là số tiền ước tính của hàng hố và dịch vụ tại một thời
điểm nhất định.
31


Các thuật ngữ về giá trị thường gặp là:
- Giá trị bảo hiểm - Giá trị hoạt động - Giá trị thanh lý

với những nhà đầu tưkhác nhau trong khi giá thị trường thì
vẫn giữ ngun.

- Giá trị cầm cố

Ví dụ: Ông John vừa đầu tư 100.000 USD xây dựng một
dây chuyền sản xuất xi măng lò đứng. Một nhà đầu tư khác

không ngần ngại bỏ ra 120.000 USD để được tồn quyền
kiểm sốt dây chuyền sản xuất mới này. Một hợp đồng bảo
hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 80.000 USD nếu
chẳng may dây chuyền bị thiêu trụi hồn tồn do một cơn hoả
hoạn. Ơng John đem dây chuyền sản xuất mới thế chấp vay
vốn kinh doanh. Ơng giám đốc Ngân hàng tun bố như đinh
đóng cột rằng: khơng thể cho vay q 2000 USD, vì ông ta
chỉ có thể thu được số tiền phát mãi như vậy khi Ơng John
khơng đáp ứng đầy đủ u cầu đối với các khoản nợ.

- Giá trị hiện tại

- Giá trị thay thế

- Giá trị công bằng - Giá trị hợp đồng

- Giá trị thiệt hại

- Giá trị còn lại

- Giá trị kinh tế

- Giá trị thị trường

- Giá trị cho thuê

- Giá trị khôi phục

- Giá trị thế chấp

- Giá trị đánh lại

- Giá trị nhãn mác

- Giá trị tiền mặt

- Giá trị đặc biệt

- Giá trị nhượng bán - Giá trị thực

- Giá trị đầu tư

- Giá trị nội tại

- Giá trị thu hồi

- Giá trị đổi mới

- Giá trị ròng

- Giá trị tương lai

- Giá trị gia tăng - Giá trị sổ sách
- Giá trị trao đổi...
Sự phong phú các khái niệm về giá trị trên đây đã chứng
minh một thực tế: mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị
khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng,
giá trị sử dụng, giá trị thế chấp..., chẳng hạn:
Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan
đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng

tài sản. Giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể
là ở chỗ, nó mang lại lợi ích như thế nào đối với người đó.
Giá trị đầu tư : Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư
hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị
đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năng tài chính của nhà đầu tư;
lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của
nhà đầu tư; tình trạng thuế má và các mục đích khác của nhà
đầu tư. Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối
32

Trên đây là một ví dụ cụ thể. Những tình huống tương tự
như vậy diễn ra một cách hết sức phổ biến trong đời sống
kinh tế. Cho phép đưa ra định nghĩa:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Những yếu tố chính cần nhận rõ qua định nghĩa này là gì?
- Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
- Giá trị tài sản có tính thời điểm.
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác
nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau.
- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định:
cơng dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể
trong việc khai thác các cơng dụng đó.
33


- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền
mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao
dịch nhất định.
1.1.4 Định giá và Thẩm định giá

“Định giá” với “Thẩm định giá” - có sự khác biệt trong
cách dùng từ. “Thẩm định giá” đôi khi gọi là định giá lại.
Trên thực tế khơng có sự phân biệt giữa “Định giá viên” với
“Thẩm định viên”. Mặc dù vậy, định giá và thẩm định giá đều
là cơng việc ước tính giá trị. Thuật ngữ “ Thẩm định giá” đã
được dùng như một thói quen - bổ sung vào kho tàng ngôn
ngữ Việt Nam.
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các
trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa trên các giao
dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp
khơng có thị trường để định giá. Nhà định giá phải dựa vào
các cơ sở phi thị trường.
Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là
loại công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến
thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề
nghiệp thực hiện.
Theo sự phân tích của Ơng Đồn Văn Trường - tác giả
cuốn “ Các phương pháp thẩm định giá bất động sản”: trong
thị trường đơn giản thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn
hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy.
Nó có thể có giá 600.000 đồng ở thị trường bán bn, có giá
1.000.0000 đồng ở cửa hàng bán lẻ. Nhưng ở một vùng nào
34

đó, nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người
có thu nhập cao và rất ưa chuộng, thì có thể bán được giá cao
gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng
có thể dự tính được giá mua một cách khá chính xác loại

hàng cá biệt đó.
Nhưng trong một thị trường phức tạp như trên thị trường
bất động sản, thì một chuyên gia trong việc xác định giá,
được gọi là nhà thẩm định giá hay thẩm định viên phải là một
nhà chuyên môn được đào tạo và có kinh nghiệm”.
Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho
rằng khái niệm về thẩm định giá cần phải được xác định
một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên
ngành:
Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương
quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền
sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định rõ”.
Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO thuộc
Hiệp hội thẩm định giá Austraylia: “Thẩm định giá là việc
xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá.
Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so
sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với
tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường
được mô tả như một “khoa học khơng chính xác”. Nó được
35


xác định là một khoa học vì nó dựa vào cơng việc phân tích.
Nó “khơng chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến
cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được
chứng minh.
Giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học Xây dựng và bất động

sản Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa
học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm
của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra
định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thơng
lệ Quốc tế”.
Mặc dù có thể cịn nhiều định nghĩa khác, song những nét
đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận:
- Thẩm định giá là công việc ước tính
- Thẩm định giá là hoạt động địi hỏi tính chun mơn
- Giá trị của tài sản dược tính bằng tiền
- Xác định tại một thời điểm cụ thể
- Xác định cho một mục đích nhất định
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường
Khái qt hố những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:
36

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.1.5 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phớ
1.1.5.1 Giá trị
Để có cơ sở phân biệt, có thể hiểu khái niệm giá trị trên
các góc độ sau:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà

tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định. Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận
được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví
dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm...
Theo IVSC, giá trị tài sản là số tiền ước tính của hàng hố
và dịch vụ tại một thời điểm nhất định, là số tiềnmang tính
chất giả thiết, khơng có trên thực tế mà là mức giá dự tính của
người mua, người bán hàng hố và dịch vụ tại một thời điểm
nhất định, thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong
một cuộc giao dịch. Giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự
tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng.
1.1.5.2 Giá cả
Theo kinh tế chính trị học: giả cả là sự biểu hiện bằng tiền
của giá trị. Quan niệm này có ý nghĩa quan trọng đối với việc
phân tích bản chất của các quan hệ kinh tế và giá trị thặng dư
trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.
Theo Kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, được
hình thành trong quan hệ mua bán. Giá cả là một số tiền nhất
37


định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hố hay
dịch vụ. Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ
ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận được. Giá cả thanh
toán - số tiền thực tế thanh toán thể hiện sự gặp gỡ giữa cung
và cầu.Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác nhau về giá cả:
+ Giá cả: được dùng đối với hầu hết các loại hàng hố
+ Cước phí: sử dụng đối với các loại dịch vụ, như vận
chuyển, bưu chính ...
+ Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy

móc...
+ Lãi suất: tiền gửi, tiền vay
+ Lệ phí: các dịch vụ tư vấn
+ Tiền lương, tiền công: đối với lao động
+ Học phí: cho các khố đào tạo
+ Hoa hồng: cho các dịch vụ đại lý mua bán, môi giới
Trên quan điểm này có 2 định nghĩa điển hình về giá cả:
+ Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người
bán để được quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ.
+ Giá cả là khoản thu nhập mà người bán nhận được nhờ
việc tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ.
- Theo IVSC: “Giá cả” (price) là số tiền được yêu cầu,
được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hố hoặc dịch vụ
nhất định.
Giá cả có thể được cơng bố rộng rãi trước cơng chúng hoặc
38

có thể được giữ bí mật. Tuỳ thuộc vào cung cầu, mức giá trả
cho hàng hố hoặc dịch vụ có thể chênh lệch rất lớn so với giá
trị của hàng hoá. Tuy nhiên, nhìn chung trong thị trường cạnh
tranh, giá cả thường phản ánh được giá trị tương đối của hàng
hoá hoặc dịch vụ mà người mua và người bán quan tâm.
1.1.5.3 Chi phí
- Theo IVSC: “Chi phí” (cost) là mức giá được trả cho
hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra
hoặc để sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Khi hàng hoá
hoặc dịch vụ được hoàn tất (sản phẩm đã chế tạo xong, dịch
vụ đã cung ứng) thì chi phí của hàng hố hoặc dịch vụ đó trở
thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức giá
được trả cho hàng hố hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối

với người mua.
- Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện
bằng tiền hao phí về lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải
bỏ ra trong một thời lỳ nhất dịnh.
Tóm lại, có thể phân biệt 3 khái niệm trên ở những đặc
điểm chính sau:
Giống nhau:
- Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định.
- Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hoá đối
với các chủ thể.
Khác nhau:
- Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua
bán hàng hoá.
39


- Khái niệm giá trị khơng nhất thiết được hình thành và
được dùng trong quan hệ trao đổi, mua bán. Trong nhiều
trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền
mang tính giả thiết. Giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa
so với giá cả thực tế giao dịch. Nhưng giá trị trao đổi là đồng
nghĩa với khái niệm giá cả.
- Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách
gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố
đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hoá,
dịch vụ.
Việc phân biệt các khái niệm trên có ý nghĩa quan trọng,
giúp TĐV xác định và thoả thuận rõ mục tiêu thẩm định giá
với khách hàng, biết phân biệt, thu thập và lựa chọn những
giao dịch thích hợp cho thẩm định giá: giá cả, chi phí, thu

nhập trong những điều kiện nhất định đều có thể sử dụng làm
thước đo giá trị: giá cả được coi như một chứng cứ của giá
trị thị trưiờng (GTTT) khi các bên mua, bán, các điều kiện
giao dịch thoả mãn định nghĩa về GTTT; chi phí được chấp
nhận là thước đo giá trị khi chi phí xây dựng cơng trình đáp
ứng được u cầu sử dụng cao nhất và tốt nhất, chi phí khơng
đúng khơng thể tạo ra giá trị; thu nhập là giá trị đối với nhà
đầu tư cụ thể.
1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường
1.1.6.1 Khái niệm thị trường

40

+ Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà thơng qua
đó, người bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá
và dịch vụ. Theo nghĩa này, thị trường không nhất thiết phải
gắn với một vị trí hay khơng gian cụ thể.
+ Thị trường là một q trình, trong đó người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số
lượng hàng hoá.
Theo Lý thuyết Marketing: thị trường là những khách
hàng tiềm ẩn có cùng một nhu cầu và sẵn sàng tham gia trao
đổi để thoả mãn nhu cầu đó.
Theo tiêu chuẩn của IVSC - trong trường hợp này có thể
đại diện cho lý thuyết của ngành Thẩm định giá: thị trường
là một môi trường, trong đó hàng hố, dịch vụ được trao đổi,
kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá. Khái niệm thị trường hàm ý khả năng người mua, người
bán tiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện.
1.1.6.2 Phân loại thị trường: có nhiều cách phân biệt

các loại thị trường
Theo Kinh tế học:
+ Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo: là thị
trường mà người bán và người mua khơng có khả năng ảnh
hưởng tới sự thay đổi giá cả thị trường. Loại này chỉ có trên
lý thuyết, gần với nó có thị trường chứng khốn. Năm điều
kiện cho một thị trường cạnh tranh hoàn toàn là:

Theo nghĩa hẹp: thị trường là nơi mua bán hàng hố.

Có vơ số người mua và người bán.

Theo Kinh tế học:

Các loại hàng hố có thể thay thế cho nhau.
41


Hàng hố và thơng tin được lưu thơng tự do.
Có thể mua bán vào bất kỳ lúc nào và nơi nào.
Mọi người đều nắm được các điều kiện giao dịch.
+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường mà ở đó
chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy nhất một loại sản phẩm. Sự
thay đổi số lượng sản phẩm của hãng có thể ảnh hưởng tới sự
thay đổi giá cả sản phẩm trên thị trường.
+ Thị trường cạnh tranh: là thị trường tồn tại nhiều nhà
cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau,
trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn
chế tới giá cả sản phẩm của mình.
+ Thị trường độc quyền nhóm: là thị trường tồn tại một số

lượng nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định.
Theo Lý thuyết Marketing:
+ Thị trường khách hàng.
+ Thị trường sản phẩm.
+ Thị trường khu vực.
Việc phân biệt các loại thị trường có ý nghĩa quan trọng
đối với hoạt động thẩm định giá: nhằm xác định các giao
dịch chứng cớ - đối tượng của sự so sánh-thuộc vào loại
thị trường nào: cạnh tranh hay độc quyền... thị trường của
các giao dịch chứng cớ có đồng nhất khơng, mua bán có
cơng khai, có bị ép buộc khơng... từ đó mà kết luận chứng
cớ về giao dịch có thể tin tưởng dùng để so sánh được hay
khơng.
42

1.1.6.3 Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường
Giá trị của bất kỳ một sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ nào
cũng đều được tạo ra và được duy trì bởi quan hệ của 4 yếu
tố: tính hữu ích, sự khan hiếm, có u cầu và có thể chuyển
giao được.
Sự tác động qua lại của các yếu tố trên được biểu hiện
thông qua quan hệ cung và cầu trên thị trường. Mặt cung
chịu tác động của tính hữu ích và sự hấp dẫn của hàng hoá,
dịch vụ. Khả năng cung ứng bị hạn chế bởi sự khan hiếm, khả
năng chuyển giao và bởi sức mua hay nhu cầu có khả năng
thanh tốn của người tiêu dùng. Cũng như vậy, nhu cầu được
tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm,
bởi tính hấp dẫn của hàng hố, dịch vụ và bị khống chế bởi
sức mua của người tiêu dùng.
Tính hữu ích và khả năng chuyển giao cùng với sự khan

hiếm được xem như những yếu tố liên quan, xác định động
cơ và khả năng cung ứng của các nhà sản xuất về mặt số
lượng ở mỗi mức giá cả tương ứng.
Yêu cầu - nhu cầu và sức mua của khách hàng, phản ánh
mong muốn và xác định khả năng thanh toán, được xem như
yếu tố liên quan và xác định cầu về mặt số lượng ở mỗi mức
giá cả tương ứng.
Quan hệ cung cầu có thể được diễn tả theo một cách khác,
đó là:

43


+ Với những tài sản có thị trường để trao đổi thì giá trị của
chúng có thể biểu hiện thơng qua giá cả thị trường.
+ Giá cả của một hàng hoá tỷ lệ thuận với lượng cầu và
tỷ lệ nghịch với lượng cung. Do sự tác động của nhiều yếu tố
khác nhau ảnh hưởng đến cung và cầu, giá cả hàng hố có thể
phản ánh tính khơng bình thường của thị trường.
+ Giá trị tài sản theo sự ước tính của thẩm định viên có thể
cao hơn, thấp hơn hoặc bằng giá cả thị trường.
+ Tuỳ thuộc vào động thái của thị trường mà giá cả hình
thành có thể có lợi cho người mua hoặc chỉ có lợi cho người
bán, thậm chí là giá cả độc quyền... Tuy nhiên, chúng đều là
những bằng chứng về giá trị của hàng hoá.
Đồ thị số 1: Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả
thị trường
Yếu tố cung thể hiện cho số lượng các lợi ích mà tài sản
có thể đáp ứng (để bán hoặc cho thuê) ở các mức giá khác
nhau, tại một thời điểm nhất định, với giả thiết là các chi phí

sản xuất khơng thay đổi.
Yếu tố cầu thể hiện số lượng lợi ích mà những người mua
hay thuê tiềm năng đòi hỏi ở mỗi mức giá cả khác nhau, tại
một thời điểm nhất định, với giả thiết là thu nhập, sở thích
của người tiêu dùng khơng đổi.
Quan hệ hay quy luật cung cầu phản ánh một thực tế quan
trọng:
44

+ Tuỳ thuộc vào mức độ và tính chất của thị trường: cạnh
tranh hay độc quyền... mà giá cả hình thành là sự phản ánh
hay sự thừa nhận các loại giá trị: giá trị đối với người mua,
giá trị đối với người bán hay giá trị - giá cả được hình thành
một cách bình đẳng đối với cả người mua và cả người bán
trên thị trường.
+ Trên thực tế không có thị trường cạnh tranh hồn hảo.
Vì vậy, điều đặc biệt quan trọng là thẩm định viên phải dựa
trên tính chất của thị trường, dựa trên góc độ lợi ích của chủ
thể mà khẳng định các chứng cớ thị trường thuộc loại giá
trị nào: giá trị đối với người mua, giá trị đối với người mua
bán... một cách thật rõ ràng, làm căn cứ để thu thập các thông
tin, lựa chọn phương pháp để ước lượng giá trị tài sản một
cách hợp lý nhất.
45


1.1.6.4 Giá trị thị trường
a. Khái niệm
- Trong Kinh tế chính trị học, khái niệm về “giá trị thị
trường” đã được đề cập, đó là giá trị xã hội của hàng hố

hình thành do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản trong cùng
một ngành, C. Mác viết: “Một mặt, phải coi giá trị thị trường
là giá trị trung bình của những hàng hoá được sản xuất ra
trong một khu vực sản xuất nào đó; mặt khác, lại phải coi
giá trị thị trường là giá trị cá biệt của những hàng hoá được
sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của khu vực đó
và chiếm một khối lượng lớn trong số những sản phẩm của
khu vực này” (C. Mác, Tư bản, q. III, tập 1, Nxb Sự thật, Hà
Nội, năm 1978, tr. 30). Có 3 trường hợp hình thành giá trị thị
trường, đó là: do giá trị của đại bộ phận hàng hoá được sản
xuất trong điều kiện trung bình, xấu hoặc tốt quyết định.
Khái niệm “giá trị thị trường” trên đây là cơ sở lý luận
quan trọng, là một thuật ngữ được C. Mác sử dụng để phân
tích bản chất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong
nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.
- Trong ngành thẩm định giá, cũng có thuật ngữ “giá trị
thị trường”, nhưng được sử dụng theo một nghiã khác - là
một thuật ngữ có tính chun ngành. Được IVSC tiêu chuẩn
hố, nó đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các
quốc gia trong q trình tồn cầu hoá.
Sau nhiều lần thảo luận và được sự thừa nhận một cách
rộng rãi, IVSC đã đưa ra định nghĩa về “giá trị thị trường”,
định nghiã này được nêu lên trong Tiêu chuẩn thẩm định giá
46

số 1 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2000. Nó được coi là tiêu
chuẩn đích thực của giá trị và là nguyên tắc chỉ đạo đối với
hoạt động thẩm định giá trên thế giới. Đã có nhiều cách dịch
thuật và giải thích định nghĩa này, dưới đây là một cách:
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản

vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn
sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một
q trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó các bên hành động
một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Các thuật ngữ trong Định nghĩa trên được IVSC giải thích
một cách cụ thể:
Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính tốn, định lượng
bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở
của việc trao đổi, mua bán tài sản, chứ không phải dựa trên
các cơ sở khác mà ước tính.
Ước tính: nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền
ước tính, chứ không phải là số tiền được quyết định từ trước
hoặc là giá bán thực tế. Nó là số tiền ước định, dự báo có thể
sẽ được thanh tốn như vậy vào thời điểm giao dịch.
Thời điểm: giá trị thị trường của một tài sản xác định
mang tính thời điểm, của một ngày tháng cụ thể cho trước.
Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó
giá trị đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm
đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ khơng cịn chính xác hoặc
khơng cịn phù hợp nữa.
47


Người bán sẵn sàng bán:
+ Là người muốn bán tài sản, nhưng khơng phải là người
nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất
cứ giá nào, mà khơng cần tính đến những điều kiện giao dịch
thông thường trên thị trường.

+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được
trên thị trường cơng khai sau một q trình tiếp thị.
Người mua sẵn sàng mua:
+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức
để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà khơng cần tính đến
những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu
cầu. Là người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.
Sau một quá trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa là tài sản
phải được giới thiệu, trưng bày một cách công khai, nhằm có
thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán. Thời gian
tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường,
nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời gian
tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
+ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở khơng có quan
hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào (ví dụ quan hệ giữa
công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây ra
một mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành
thơng qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập, khách quan.
+ Hiểu biết: các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở
48

đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản,
giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàng của tài sản đó, đặc điểm
của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết
rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi
ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý
nhất. Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là
người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin

về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó.
+ Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu bất cứ sự
ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và
bán.
b. Các tình huống được coi là bị ép buộc
Người bán bị ép buộc bán với giá thấp, có thể xảy ra khi
người bán:
+ Gặp khó khăn về tài chính.
+ Sức khoẻ khơng tốt và buộc phải bán tài sản.
+ Thực hiện di chúc để chi trả theo di chúc.
+ Phát mãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc toà án.
+ Bị trưng thu đất đai.
Người mua bị ép buộc mua với giá cao hơn giá bình
thường:
+ Phải trả mức giá cao giả tạo vì khơng có sự lựa chọn
thay thế nào. Chẳng hạn, mua BĐS liền kề để mở rộng kinh
doanh, người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn giá thị trường
để có BĐS liền kề đó.
49