Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
----------

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ TP.HCM

Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển
Mã số: 9310105

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM KHÁNH NAM
TS. NGUYỄN HỒNG BẢO

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá
bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ
TP.HCM” là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả tài liệu tham
khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được cơng bố theo đúng quy định và được trích dẫn
đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung thực, khoa học
và chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào.

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thị Bích Hồng


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... I
MỤC LỤC .................................................................................................................II
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... VI

DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................VII
DANH MỤC CÁC HÌNH .....................................................................................VII
TĨM TẮT LUẬN ÁN ......................................................................................... VIII
ABSTRACT ............................................................................................................ IX
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................1
1.1

Bối cảnh nghiên cứu .....................................................................................1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu .....................................................................................7

1.3

Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................7

1.4

Phương pháp nghiên cứu .............................................................................8

1.5

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................10

1.6

Bố cục đề tài ................................................................................................10

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ......................................................................12

2.1

Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu .......................12

2.1.1

Khái niệm về nhà ở riêng lẻ .........................................................................12

2.1.2

Một số khái niệm về giá của nhà ở ...............................................................13

2.1.3

Khái niệm về chiến lược rao giá...................................................................16

2.2

Cơ sở lý thuyết ............................................................................................17

2.2.1

Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá
bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở .............................................17

2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa giá và thời gian rao bán của Cheng và
các đồng sự (2008) .......................................................................................20
2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị (Stigma effect) của Taylor (1999)......32
2.2.1.3 Mơ hình lý thuyết về hành vi câu cá (fishing behavior) của người bán nhà
của Sun và Seiler (2013) ..............................................................................38

iii

2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán
và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở ..................................................44
2.2.2

Cơ sở lý thuyết mơ hình khả năng bán nhà ..................................................47

2.2.3

Một số cơ sở lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở....52

2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị
trường nhà ở của Cronin (1982) ..................................................................54
2.2.3.2 Tóm lược một số khn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua
trên thị trường nhà ở ....................................................................................57
2.2.4

Khung phân tích của luận án ........................................................................61

2.3

Tổng quan các nghiên cứu có liên quan ...................................................64

2.3.1

Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá
bán và thời gian rao bán ...............................................................................64

2.3.2

Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến khả năng bán nhà .......................74

CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ ..............................78
3.1

Mơ hình phân tích và Dữ liệu nghiên cứu ................................................78

3.1.1

Mơ hình phân tích .........................................................................................78

3.1.1.1 Thảo luận các biến phụ thuộc ......................................................................81
3.1.1.2 Thảo luận các biến giải thích .......................................................................83
3.1.2

Dữ liệu nghiên cứu .....................................................................................104

3.2

Xác định chiến lược rao giá của người bán............................................109

3.2.1

Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá của người
bán ..............................................................................................................109

3.2.2

Kết quả mơ hình xác định chiến lược rao giá của người bán .....................112

3.3

Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời

gian rao bán của nhà ở..........................................................................................115
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược
rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở ........................115
3.3.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán của
nhà ở .............................................................................................................118


iv

3.3.3

Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với thời gian rao
bán .............................................................................................................123

3.4

Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của
căn nhà ........................................................................................................130

3.4.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược
rao giá đối với khả năng bán của căn nhà ....................................................130
3.4.2 Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với khả
năng bán của nhà ở .......................................................................................132

CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH
HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI
MUA NHÀ .............................................................................................................140
4.1

Phát triển khn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của các đặc tính

của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà. ................................................140
4.2

Kiểm định thực nghiệm về sự ảnh hưởng của của căn nhà cũ lên hành

vi mua nhà của người mua. ..................................................................................148
4.2.1

Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm. .......................148

4.2.2

Kết quả kiểm định thực nghiệm kết luận 1 và 2 của khuôn khổ lý thuyết .149

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................152
5.1.

Kết luận về những kết quả đạt được của luận án..................................152

5.1.1.

Kết luận về việc đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán
lên mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà ..............152

5.1.2

Kết luận về việc phát triển khn khổ lý thuyết phân tích tác động của các
đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà ..........................154

5.2 Một số kiến nghị từ kết quả của luận án .......................................................155
5.2.1

Kiến nghị đối với người bán và người phát triển nhà ở riêng lẻ ................155

5.2.2

Kiến nghị đối với người mua nhà ...............................................................156

5.3 Đóng góp quan trọng của luận án..................................................................157
5.3.1

Đóng góp về mặt lý thuyết .........................................................................157

5.3.2

Đóng góp về mặt thực nghiệm ...................................................................158


v

5.3.3

Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam ............................................158

DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN .....................................................................................................160
TÀI LIÊU THAM KHẢO ....................................................................................161
PHỤ LỤC ...............................................................................................................179


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

BĐS

Bất động sản

TOM

Thời gian rao bán

DOP

Chênh lệch giá

Exp

Số mũ cơ số e

hedonic

Đánh giá sự hưởng thụ


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan

101

Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM sau 108
điều chỉnh
Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính

113

Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với giá bán 118
của nhà ở
Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với thời 124
gian rao bán
Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mơ hình khả năng 133
bán nhà
Bảng 3.7: Kết quả ước tính mơ hình khả năng bán nhà Cox đối với các mốc 134
thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng
Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ lên 149
giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát

106

Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở

107

Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh

129


viii

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN,
THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM
Tóm tắt luận án
Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản
TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với mức
giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát triển mơ
hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi người mua
nhà (mục tiêu 2).
Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính
mức giá thị trường của căn nhà với mơ hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác
định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị
trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán
và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá
lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mơ hình khả năng

bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến lược
rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch
của nhà ở. Những mơ hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động
mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này
giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán.
Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh
hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua
nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định
thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với việc
ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch của căn nhà
mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mơ hình lý thuyết vừa được phát triển.
Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả năng nguy cơ Cox, lý
thuyết hành vi tìm kiếm.


ix

THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND
SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE
CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY

Abstract
The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, time
on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to develop a
theoretical model to analyze the influences of the prior house's characteristics on the
present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As for the first objective,
the three steps method is applied. The first step is to estimate the market value of the
house by the hedonic model, and define the listing strategy of the seller as the gap
between the actual listing price and the market value of the house. The second step is
to measure the effect of the listing price strategy, which was defined in the first step,

on the selling price and the time on the market of the house. The third step is to
measure the dynamic effect of the listing price strategy on the probability of sale of
the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1, 3, 6, 9-month listing
timelines. The results demonstrate that the overprice listing strategy has a significant
effect on increasing the transaction prices and shortening the transaction time. The
Cox models show that the overprice listing strategy has a strong significant effect on
the probability of sale of the house within the first 30-day listing time, this effect is
found to diminish over the listing time and disappear after 180-day listing time. In
the second objective of the thesis, the thesis develops a theoretical framework to
analyze how characteristics of the prior houses affect the present searching behaviors
of the house buyer. Then, the empirical test shows that the experiences of the house
buyer with the prior house's flooded features have a significant effect on the
transaction price of the new house. This empirical finding is in line with the
developed theoretical model result.
Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a
House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior.


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở
sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng
đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của
nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan
tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian
rao bán thì càng ngắn càng tốt.
Tuy nhiên, theo các khn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra

bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và
gần đây hơn là các mơ hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và
Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục
tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn
cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức
sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ ln phải
thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán
thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trị là công cụ quyết
định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người
bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn
nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua
tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn
(Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trị như là
một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và
thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là
công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này.
Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này
thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng trong


2

18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm không
phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu
phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các
đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời
gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu
phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu
phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này,
và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác,

Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100
nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời
gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp
chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo
dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở.
Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khn khổ lý thuyết
tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khn
khổ mơ hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà
ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua,
thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành
một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do
đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp.
Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường cịn
chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai yếu tố
này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn đề còn
nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do đó, nhiều
tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova
và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục thực hiện thêm nhiều
nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối quan hệ giữa giá bán
và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS)
khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát triển, các thị trường nhà ở mỏng


3

nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các
thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại
Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là
những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa từ

những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị trường
rất khó lường (Phan Đình Ngun và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị trường nhà đất
tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự
thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai
1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai
(Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát triển chủ yếu trong
giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình (Quang và Kammeier,
2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996),
gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có
vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường
nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi
mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời.
Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt
Nam mới thốt khỏi trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai
đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự,
2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương
cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm
lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ
sở hạ tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn
tăng trưởng nóng 2006 - 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế
giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà
ở rơi vào giai đoạn suy thối mới. Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của
Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới
chặn đứng đà sụt giảm và chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay.


4

Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu
phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường

cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do vai trò
quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua được đánh
giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành
chính, khơng phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất
cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng
tiêu cực đến đời sống dân cư, ngồi ra cịn tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu
đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói
riêng (Phan Đình Ngun và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận
hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp
giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các
hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere
và Huffman, 1992). Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở
Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến động của yếu tố giá nhà
ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên
giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu ảnh hưởng của sự khác biệt
trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền Bắc (Hà Nội) ảnh
hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự (2018) áp dụng hệ thống thông
tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM,
tương tự, Bui (2020b) áp dụng mơ hình hedonic để đo lường các yếu tố ảnh hưởng
lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp dụng mơ hình ARDL
(Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của sự biến động lãi suất
lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đơi chút khác biệt, Seo và Kwon (2017)
nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa nhà ở riêng lẻ và căn
hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM. Cịn đối với khía cạnh các chiến lược
hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà ở, tính thanh khoản của thị
trường nhà ở và khả năng bán của nhà ở trên thị trường thì hầu như chưa được nhiều


5

tác giả quan tâm nghiên cứu, do đó đây là mặt còn hạn chế của các nghiên cứu về thị
trường nhà ở tại Việt Nam.
Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu liên
quan trên thế giới (ở Việt Nam hầu như khơng có nghiên cứu về lĩnh vực này) đều chỉ
đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng bán. Trong đó,
các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa giá rao
bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các đồng sự,
2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu (Krainer, 1999),
giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson và các đồng sự,
2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với mức giá rao bán
kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và các đồng sự, 2015). Các yếu tố này, dù đều
được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên khả năng bán, nhưng các nghiên cứu nêu trên
chỉ giới hạn trong việc đo lường tác động tĩnh của các yếu tố này lên khả năng bán
của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả luận án, khi thời gian rao bán của căn nhà càng dài
thì hành vi của người mua đối với căn nhà sẽ thay đổi (Taylor, 1999), do đó tác động
của các yếu tố lên khả năng bán của căn nhà sẽ thay đổi theo độ dài thời gian rao bán,
nên việc đo lường sự biến động trong tác động của các yếu tố lên khả năng bán của
nhà ở theo độ dài thời gian rao bán là cần thiết.
Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở đối với nền kinh tế, sự mâu thuẫn
giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của
người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán
của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này tại các thị trường
nhà ở nhỏ, mỏng trên thế giới, và tại Việt Nam, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu
mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian rao bán
và khả năng bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Trong đó, tác
động của chiến lược rao giá đối với khả năng bán của nhà ở sẽ được đo lường ứng
với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nhằm
đo lường sự biến động của tác động này theo thời gian rao bán.

6

Ngồi ra, thơng qua q trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở Việt
Nam và trên thế giới, tác giả luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên cứu về lĩnh
vực đo lường ảnh hưởng của các yếu tố lên giá nhà đều tập trung vào các đặc tính của
căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng như là diện tích của căn
nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe & Wustemann, 2015), tuổi
của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 2008), số lượng phòng
ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 2013), chất lượng cấu
trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Ayan and Erkin,
2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; Rosiers et al., 2000),
khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), khoảng cách đến hệ thống
giao thông công cộng như xe lửa (Mihaescu & Hofe, 2012), xe bus (Munoz-Raskin,
2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di chuyển đến khu trung tâm mua
sắm (Visser et al., 2008), thời gian di chuyển đến trường học (Bhattacharjee et al.,
2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực (Lynch and Rasmussen, 2001;
Ceccato and Wilhelmsson, 2011), mức độ ô nhiễm môi trường (Brasington and Hite,
2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007), khoảng xanh có thể tiếp cận
(Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị trường như lạm phát (Leung et
al., 2002), điều kiện cung – cầu thị trường (Anglin et al., 2003), lãi suất danh nghĩa
và điều kiện vay thế chấp trên thị trường (Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno
and Martínez Carrascal, 2010).
Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà mới,
thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của căn nhà
trước đó (nhà cũ) cũng sẽ có tác động lên hành vi lựa chọn nhà ở của người mua nhà.
Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở căn nhà cũ sẽ chú ý
nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh nắng chiều trực tiếp, hoặc
khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do ngập lụt gây ra trong quá trình cư
ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc tính ngập lụt khi lựa chọn căn nhà mới.
Nhưng, hiện nay sự ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn

nhà mới của người mua nhà vẫn chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết lẫn thực nghiệm.


7

Do đó, thơng qua luận án này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến hành lấp đầy lỗ
hỗng này thông qua việc phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm tiến hành phân tích
tác động của những đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của
người mua nhà và đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động này thông qua việc đo
lường tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà ở hiện
tại của người mua nhà

.. . .. .. . .. . ..

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh của
thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía cầu nhà
ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về phía cầu, luận
án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới ảnh hưởng của đặc tính căn nhà hiện tại.
Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành các mục tiêu sau:
+ Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời
gian bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau.
+ Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác động
của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và
kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể được cụ thể hóa thơng qua một số
câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu phân tích mối
quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối với thời gian bán
của nhà ở, và đối với khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán

khác nhau sẽ được cụ thể hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu như sau:
Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và
thời gian rao bán của nhà ở?


8

Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất
lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà (Cheng
và các đồng sự, 2008)?
Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và
thời gian rao bán của căn nhà?
Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế
nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào
theo thời gian rao bán?
Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc tính
của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định bằng
kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có
thích hợp để phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của căn
nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ?
Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến
hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những
phân tích trong mơ hình lý thuyết được phát triển?
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả sẽ áp dụng hai phương pháp nghiên
cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của
người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán thành công của nhà
ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án áp dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu định
lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận tại

TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018.
Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp
ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở theo mơ hình hedonic. Kết quả mơ
hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà


9

thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà. Sau đó, mức giá
kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán đã
áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong đó, chiến lược rao giá của
người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng thị
trường của căn nhà.
Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ được áp dụng trong các mơ hình nghiên
cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán và khả năng
bán của căn nhà. Kết quả của các mơ hình định lượng này sẽ giúp tác giả luận án trả
lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu đầu tiên.
Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo một
số lập luận lý thuyết ban đầu của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường
nhà ở và những kết luận chủ yếu của các khuôn khổ lý thuyết này. Kết quả phân tích
của những khn khổ lý thuyết ban đầu này sẽ cung cấp các cơ sở lập luận chủ yếu
của khuôn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Và dựa vào đó, các
nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm những khuôn khổ lý thuyết mở
rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu tố khác nhau lên hành vi tìm kiếm
của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ tiến hành lược khảo một số mơ hình lý
thuyết phân tích một số tác động liên quan được phát triển từ khuôn khổ lý thuyết
chuẩn về hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở được phát triển
trong thời gian gần đây, nhằm minh chứng về sự phù hợp của khuôn khổ lý thuyết
chuẩn này trong việc phát triển các mơ hình phân tích tác động đối với hành vi của
người mua nhà. Sau đó, dựa vào khn khổ lý thuyết chuẩn này, tác giả sẽ phát triển

mơ hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà hiện tại
đến hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ liệu khảo sát các giao dịch
nhà ở riêng lẻ tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM được tiến hành trong khoảng
thời gian từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả luận án sẽ tiến hành kiểm định các kết quả
phân tích từ mơ hình lý thuyết nhằm chứng minh tính đúng đắn của các kết luận lý
thuyết này thông qua việc đo lường sự khác biệt trong hành vi mua nhà giữa những
người mua nhà có đặc điểm căn nhà cũ khác nhau.


10

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ tại
TP.HCM. Các khía cạnh liên quan đến giao dịch nhà ở riêng lẻ được nghiên cứu bao
gồm giá rao bán, giá bán, thời gian rao bán, thông tin về các đặc điểm của căn nhà
được giao dịch gồm các đặc tính về cấu trúc của căn nhà, các đặc tính về vị trí và khả
năng tiếp cận, các đặc tính về mơi trường xung quanh căn nhà. Phạm vi nghiên cứu
của luận án là những giao dịch nhà ở riêng lẻ trên địa bàn các quận của TP.HCM
được thực hiện trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018.
1.6 Bố cục đề tài
Đề tài nghiên cứu được dự kiến bao gồm 6 phần chính như sau:
Chương 1: Giới thiệu. Chương này giới thiệu về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi
nghiên cứu và bố cục đề tài.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết. Với hai mục tiêu nghiên cứu, hệ thống cơ sở lý thuyết của
luận án cũng bao gồm hai nhóm cơ sở lý thuyết khác nhau, gồm: (1) nhóm các khn
khổ lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị
trường nhà ở để thông qua đó thấy được sự mâu thuẫn giữa các lập luận lý thuyết về
các mối quan hệ giữa thời gian rao bán và giá bán trên thị trường nhà ở. Và (2) nhóm
khn khổ lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở. Nội dung
này nhằm tạo cơ sở cho tác giả tiến hành phát triển mơ hình lý thuyết nhằm phân tích

ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi mua nhà hiện tại của người
mua dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở.
Ngồi ra, trong nội dung chương này, tác giả luận án cũng tiến hành trình bày cơ sở
lý thuyết của mơ hình khả năng bán nhà Cox, nhằm cung cấp cơ sở cho việc đo lường
ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở tác động lên khả
năng bán của nhà ở.
Chương 3: Kết quả phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá đối với giá bán,
thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà. Phần đầu tiên trong nội dung chương


11

này, tác giả luận án sẽ tiến hành thảo luận về bộ dữ liệu và các biến số sẽ được sử
dụng trong các mơ hình nghiên cứu. Tiếp sau đó là phần thảo luận về phương pháp
và kết quả đo lường chiến lược rao giá của người bán. Sau đó, chiến lược rao giá này
sẽ được sử dụng làm biến giải thích trong các mơ hình đo lường ảnh hưởng đến giá
bán và thời gian rao bán của người bán. Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược
rao giá đến mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở sẽ giúp tác giả luận án trả lời
ba câu hỏi đầu tiên trong mục tiêu nghiên cứu số 1 của luận án. Phần tiếp theo trong
chương này, tác giả luận án sẽ thảo luận về phương pháp đo lường khả năng bán của
nhà ở tương ứng với các mốc thời gian khác nhau theo mơ hình khả năng bán nhà
Cox như đã thảo luận trong phần cở sở lý thuyết. Sau đó, kết quả ước tính các mơ
hình khả năng bán Cox tương ứng với các mốc thời gian rao bán 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng và 9 tháng sẽ giúp tác giả luận án trả lời câu hỏi nghiên cứu số 4 của mục tiêu
nghiên cứu số 1 của luận án về ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính của
nhà ở lên khả năng bán của căn nhà.
Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà trước đây
của người mua lên hành vi tìm kiếm hiện tại của người mua nhà. Trong nội dung
chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành phát triển mơ hình lý thuyết về phân tích ảnh
hưởng của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên các cơ sở lý thuyết của

mơ hình phân tích hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của người mua nhà.
Dựa trên kết luận của mơ hình lý thuyết được phát triển, tác giả luận án tiến hành
kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ đối với hành vi
mua nhà của người mua thông qua việc đo lường sự khác biệt trong mức giá chấp
nhận chi trả kỳ vọng giữa 2 nhóm người mua nhà khác nhau: nhóm người mua có căn
nhà cũ bị ngập và nhóm người mua có đặc tính căn nhà cũ khơng bị ngập. Việc phát
triển mơ hình lý thuyết và kết quả kiểm định thực nghiệm sẽ giúp tác giả luận án trả
lời các câu hỏi của mục tiêu nghiên cứu số 2 của luận án.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị. Tổng kết những đóng góp mới từ kết quả nghiên
cứu mà đề tài đã đạt được và đưa ra các kiến nghị về phía người mua và người bán.


12

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1

Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu

2.1.1 Khái niệm về nhà ở riêng lẻ
Dựa trên phân loại của tổng điều tra dân cư và nhà ở Việt Nam (2009) thì các dạng
nhà ở tại Việt Nam được phân thành ba loại cơ bản sau: nhà kiên cố, nhà bán kiên cố
và nhà tạm. Tuy nhiên, các phân loại này khó có thể hiểu được một cách chính xác
các loại nhà ở đa dạng tại các khu vực đô thị Việt Nam (Seo và Kwon, 2017). Cịn
theo phân loại của chương trình định cư con người Liên hợp quốc (United Nations
Human Settlements programme, viết tắt là UN-Habitat) thì nhà ở khu vực đô thị Việt
Nam được phân thành năm loại gồm: nhà cửa hàng (shop house), nhà hẻm (alley
house), biệt thự (villa), nhà tạm (precarious squatter house), và căn hộ (apartment).
Trong đó, nhà cửa hàng và nhà hẻm là hai loại nhà tương tự nhau, chỉ khác biệt là
tầng trệt của nhà cửa hàng được dùng cho mục đích thương mại như mở cửa hàng

kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, và do đó nhà cửa hàng thường có vị trí mặt
tiền đường và ngược lại. Còn theo phân loại của Ngân hàng Thế Giới (World Bank –
WB) thì nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam cũng được phân chia thành năm loại
gồm: nhà phố cũ (old town house), nhà phố mới (new town house), biệt thự, nhà tạm
và căn hộ chung cư. Trong đó, nhà phố cũ và nhà phố mới theo phân loại của WB
cũng chính là phân loại nhà cửa hàng và nhà hẻm như phân loại của UN-Habittat. Hai
loại nhà này có cấu trúc gần tương tự nhau là đều hẹp – dài, bình quân 3-4 tầng và
đặc biệt là lấp đầy gần như 100% diện tích khu đất, do đó Seo và Kwon (2017) gộp
chung hai loại nhà này thành một loại duy nhất, gọi là nhà ống (row house hay tube
house). Do đó, trong nghiên cứu của mình, Seo và Kwon (2017) phân chia nhà ở tại
TP.HCM thành nhà ở riêng lẻ (single-family house) gồm nhà tạm, nhà ống và nhà
biệt thự; và nhà ở nhiều hộ gia đình (multi-famil house) là các căn hộ chung cư.
Từ những định nghĩa trên, nhà ở riêng lẻ trong khu vực TP.HCM được xác định gồm
ba dạng nhà ở: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề dạng nhà ống và nhà tạm. Tuy nhiên,
trong phạm vi nghiên cứu của luận án này, nhằm hạn chế sự sai lệch trong dữ liệu


13

nghiên cứu, nhà tạm sẽ được loại bỏ ra khỏi phạm vi nghiên cứu, do đó đối tượng
nghiên cứu là nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự trong khu vực đô thị TP.HCM.
2.1.2 Một số khái niệm về giá của nhà ở
Giá rao bán
Theo dịch vụ đăng kê bất động sản (BĐS) Mỹ (MLS - Multiple listing service) thì
giá rao bán (listing price) cũng chính là mức giá mà người bán yêu cầu đối với căn
nhà đang rao bán của họ (asking price), và đây chính là số tiền được liệt kê trên dịch
vụ đăng kê bất động sản.
Trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá rao bán của nhà ở là mức giá mà
người bán (hoặc môi giới của người bán) công bố với người mua (hoặc nhà môi giới
của người mua) trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc các sàn giao dịch.

Giá giao dịch hay giá bán
Giá giao dịch (transaction price) hay giá bán (Selling price/Sale price) là mức giá mà
tài sản thực sự được bán, số tiền này đại diện cho mức giá mà người mua sẵn lòng trả
và người bán sẵn lòng nhận trong giao dịch một tài sản BĐS (MLS). Khi giao dịch
được thực hiện thì giá bán của tài sản đó sẽ được xác định. Mức giá này chịu tác động
của mối quan hệ cung và cầu hiện tại trên thị trường bất động sản trong khu vực, điều
kiện của bất động sản so với những bất động sản tương tự đã bán trong khu vực nên
mức giá bán có thể cao hơn hay thấp hơn hoặc ngang bằng với mức giá rao bán.
Như vậy, trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá bán của nhà ở là mức giá
thực sự mà người mua trả cho người bán sau quá trình thương lượng giữa hai bên.
Mức giá nhà chịu tác động của mối quan hệ cung cầu hiện tại trên thị trường nhà ở
trong khu vực, và mức giá này đại diện cho mức giá mà người mua chấp nhận trả và
người bán chấp nhận bán trong giao dịch nhà ở.
Mức giá ngưỡng (Reservation Price) hay giá trị đầu tư
Theo Miller and Geltner (2005), có hai giá trị ngưỡng gồm giá trị ngưỡng của người
mua và giá trị ngưỡng của người bán. Giá trị ngưỡng của người mua là mức giá tối


14

đa mà người mua chấp nhận trả để mua căn nhà, hay được gọi là giá sẵn lòng mua.
Giá trị ngưỡng của người bán là mức giá thấp nhất người bán chấp nhận bán căn nhà,
hay còn được gọi là giá sẵn lòng bán. Mức giá này khác nhau giữa những người mua
nhà do sự khác nhau về sở thích, thị hiếu, khả năng chấp nhận rủi ro, khả năng tài
chính và các điều kiện khác liên quan tới thuế.
Trong khn khổ lý thuyết tìm kiếm, mức giá ngưỡng được xác định tại điểm dừng
tìm kiếm, và do đó trong phạm vi luận án, mức giá ngưỡng của người mua (mức giá
ngưỡng mua) được xác định là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận trả để mua
căn nhà (điểm dừng tìm kiếm thêm nhà mới), và mức giá ngưỡng của người bán là
mức giá thấp nhất mà người bán chấp nhận bán căn nhà (điểm dừng tìm kiếm thêm

người mua mới). Mức giá ngưỡng này khác nhau giữa mỗi cá nhân và chịu tác động
của nhiều yếu tố khác nhau (Turnbull và Sirmans, 1993).
Giá thị trường/Giá kỳ vọng thị trường/Giá hợp lý thị trường (Market Value or Fair
market value)
Theo luật thuế của Mỹ thì giá thị trường, giá kỳ vọng thị trường hay giá hợp lý thị
trường (sau này gọi chung là giá kỳ vọng thị trường của nhà ở) là mức giá của nhà
ở khi được giao dịch trong điều kiện cạnh tranh. Hay nói cách khác, đây là khoảng
ước tính của giá trị thị trường của nhà ở dựa trên số tiền mà một người mua có kiến
thức, có thơng tin thị trường; sẵn lịng và không chịu áp lực sẽ trả cho người bán tài
sản có kiến thức, sẵn lịng và khơng chịu áp lực. Mức giá này thường không thể quan
sát được trên thị trường nên phải được ước tính dựa vào tiền lệ hoặc ngoại suy từ các
đặc tính của căn nhà như là tình trạng cung cầu, bảo dưỡng, cải tạo, số phịng ngủ,
nhà tắm, diện tích, tuổi và nhiều yếu tố khác (Hui và các đồng sự, 2012).
Tuy nhiên, do thị trường nhà ở là không cạnh tranh nên người mua và người bán có
thể có giá trị khác nhau cho các đặc tính. Ví dụ: người bán có thể cảm thấy rằng hồ
bơi trong nhà là một lợi ích và do đó đưa ra một giá trị cao cho tiện nghi này trong
cấu thành của giá nhà, nhưng người mua (với con nhỏ) thì cảm thấy hồ bơi trong nhà
là nguy hiểm và bất tiện nên họ không đặt giá trị cao (hoặc có thể là âm) cho tiện ích