Tại sao thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và người dân)?

A. MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trị quan trọng trong sự
phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường
khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học cơng nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính –
tiền tệ.
Vì vậy, việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự
phát triển kinh tế – xã hội.Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng
bước được hoàn thiện đã tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản như Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi
hành; các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà
ở, Luật Doanh nghiệp,..Tuy nhiên, trên thực tế, minh bạch thị trường bất động sản vẫn là một
cái đích đến khơng hề dễ dàng.
Do đó, trong khn khổ bài tập nhóm, nhóm em xin chọn đề bài số 1: “Tại sao thị trường
Bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch
gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và
người dân)?”
B. NỘI DUNG
I. Khái niệm về Thị trường BĐS và sự cần thiết của việc minh bạch hóa thị trường
BĐS.
1. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hóa BĐs giữa các bên có liên quan, là nơi diễn
ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có lien quan
như trung gian, mơ giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lí của
Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kim hãm hoạt động kinh
doanh trên TTBĐS.
Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật
thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Giao dịch
bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính
1

khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu . Thị trường
bất động sản biến động có tính chu kỳ. Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp. Thị
trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn hảo, dễ nảy sinh tình
trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối
mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
2. Sự cần thiết minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam
Thứ nhất, minh bạch hoá thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội
nhập kinh tế - quốc tế.
Minh bạch hóa là một thuật ngữ pháp lý mới, được nhắc đến nhiều sau khi Việt Nam ký
kết và thực hiện Hiệp định thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ. Minh bạch hoá cũng là một trong
các cam kết quan trọng mà Việt Nam cần phải thực hiện ngay sau khi gia nhậpTổ chức Thương
mại thế giới. Điều này cho thấy rằng, minh bạch hoá thị trường bất động sản với nội dung cơng
khai hố thơng tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản
được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế. Hay nói cách khác, minh
bạch hoá thị trường bất động sản trong điều kiện hội nhập được hiểu là một nghĩa vụ pháp lý bị
chi phối và ràng buộc bởi các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập.
Thứ hai, minh bạch hoá thị trường bất động sản xuất phát từ vai trò của thị trường này đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự
phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như
thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học cơng nghệ và đặc biệt là
thị trường tài chính - tiền tệ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu
quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải
quyếtnhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào q
trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Thứ ba, minh bạch hóa thị trường bất động sản xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả của
việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thị trường bất động sản.

2


Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản vẫn
chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trị của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất
động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất
động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp
lý đã làm cho hệ thống thơng tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Một tư duy
quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin về bất động sản như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước
không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời
đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Do đó, để hướng đến một thị
trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý - pháp lý trong quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi.
Thứ tư, minh bạch hố thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để
ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông
tin về bất động sản
Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông
tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thơng tin “khơng chính thức”.
Điều này cho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về bất động sản bị “ tắc nghẽn” ở
đâu đó; và việc có được nguồn thơng tin này tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài
chính của người muốn tiếp cận. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông
tin và cơng khai hố đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách - pháp luật về bất động
sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thơng tin, góp phần
lành mạnh hố thị trường bất động sản.
II. Thực trạng của sự không minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong vài năm trở lại đây, hệ thống thể chế quản lý về bất động sản đã từng bước được
hoàn thiện. Đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở
2014, cùng một loạt các nghị định, thông tư hướng dẫn theo hướng mở rộng hơn, thơng thống
hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính, đã tạo điều kiện cho thị trường ổn định hơn, bền vững

hơn. Tuy nhiên, dù đã có những cải thiện đáng kể, nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị
trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và
chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát. Theo luật Kinh doanh Bất động sản
2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại trang web doanh nghiệp những nội
3


dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, số lượng nhà ở còn
lại....tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng.
Theo công bố báo cáo chỉ số minh bạch bất động sản tồn cầu của năm 2016 của cơng ty
Jones Lang Lasalle (JLL - tập đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư
bất động sản chuyên nghiệp) chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản trong khu vực Đông
Nam Á lần lượt là: Singapore xếp thứ 11 trên toàn cầu, Malaysia xếp thứ 28, Thái Lan xếp thứ
38, Indonesia xếp thứ 45, Philippines xếp thứ 46, Việt Nam xếp thứ 68 và cuối bảng là
Myanmar xếp thứ 95 (Lào, Campuchia, Brunei khơng có trong báo cáo). Nhìn nhận về báo cáo
trên thì Sở Xây dựng TP HCM cũng thừa nhận trong giai đoạn 2006-2015 thị trường bất động
sản tại thành phố lớn Việt Nam vẫn còn bộc lộ những hạn chế, yếu kém cần được khắc phục.
Như vậy, bên cạnh những thành công đã đạt được thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn
bộc lộ những hạn chế nhất định. Đặc biệt là tính minh bạch của thị trường trong tất cả các khâu
từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn
chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của
thị trường thiếu bền vững, người dân khõ tiếp cận đến các thơng tin của dự án.
Sự thiếu minh bạch cịn thể hiện cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu
giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng
thực tế phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thơng qua hình
thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém. PGS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà
Nội nhận định “Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam chưa như kỳ vọng là do
nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường. Thiếu thông tin
trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do khơng được kiểm sốt

chặt chẽ. Một thị trường minh bạch, thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các
nhà đầu tư từ lớn đến nhỏ đều dễ dàng có thể tiếp cận được thông tin”.
III. Nguyên nhân dẫn đến việc thị trường BĐS Việt Nam thiếu sự minh bạch
1. Thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin, lỏng giám sát
Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về
dự án bất động sản tại trang web danh nghiệp những nội dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết
của dự án, số lượng nhà ở đã bán, số lượng nhà ở còn lại… Tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu
4


hết các chủ đầu tư không thự hiện hoặc thực hiện khơng đúng, thậm chí cịn cung cấp thơng tin
sai. Các khâu từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê
còn khá nhiều hạn chế, điều này khiến cho người dân khó tiếp cận thông tin một cách đầy đủ
về dự án.
Sự thiếu minh bạch còn thể hiện ở cả thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu
giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định, tuy nhiên khi áp dụng
thực tế còn phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thơng qua
hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện cịn kém. Các nguồn thơng tin khơng rõ ràng
gây ra một hạn chế lớn trong việc cập nhật thông tin của các nhầ đầu tư. Rất nhiều dự án đã
được phê duyệt, nhiều cơng trình đã được xây dựng và hồn thành nhưng thơng tin về những
vấn đề liên quan cịn thiếu chính xác. Ngồi ra, các nhà đầu tư và nhà quản lý thiếu cập nhật
thông tin về thị trường, các thông tin thiếu đầy đủ và chính xác, thiếu khả năng phân tích và
đánh giá thị trường dẫn đến thị trường hoạt động tự phát và thiếu chuyên nghiệp dẫn đến nhiều
rủi ro.
Ngay như quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng khơng được triển khai
tại nhiều địa phương, ngun nhân cịn do sự giám sát lỏng lẻo của cơ quan chức năng. Sự
thiếu minh bạch cộng thêm với sự lộng hành của giới đầu cơ, mơi giới đã góp phần đẩy giá bất
động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế.
Đặc biệt sự thiếu minh bạch thể hiện rất rõ cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất).
Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên

khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất
thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém.
2. Chưa tạo được cơ sở cạnh tranh lành mạnh
Bộ Xây dựng ban hành quy định việc sắp xếp các thủ tục quy định trước khi bán đối với
nhà ở hình thành trong tương lai và có biện pháp kiểm tra, kiểm soát, đảm bảo thực hiện đầy
đủ theo quy định của pháp luật. Cùng đó, việc cơng bố danh sách các dự án được phép bán nhà
trên giấy theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Kinh doanh bất động sản hay gần đây hơn là danh sách dự án đang thế chấp tại các

5


ngân hàng thương mại theo u cầu rà sốt tình hình các dự án nhà ở của chính quyền địa
phương... đang được xem như động thái minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cạnh tranh khơng lành mạnh.Tình trạng mua bán
ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường thiếu bền vững. Thông
thường khi đến mua thì dự án đã được bán và người mua đều phải mua thông qua bên thứ ba
với giá cao. Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp thì giá quá cao do chủ đầu
tư nước ngồi thực hiện, người mua khơng đủ tài chính để mua. Hoạt động của các nhà đầu tư
thứ cấp nhiều khi khiến người có nhu cầu nhà ở thực trở nên càng khó khăn vì giá bị đẩy lên
bởi những mánh thu chênh, găm hàng tạo sóng.
Quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng không được triển khai tại nhiều
địa phương. Sự thiếu minh bạch cộng với sự lộng hành của giới đầu cơ, môi giới đã góp phần
đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế. Hậu quả
là việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực
đơ thị gặp nhiều khó khăn. Nếu một thị trường minh bạch thì số liệu phải cập nhật theo ngày,
người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến bé đều dễ dàng có thơng tin đó.
Bởi vậy, cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có
một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các đối tượng thành phần kinh tế; cần tạo ra
hành lang pháp lý để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải công bố thông tin một cách

thường xuyên, kịp thời và chuẩn xác.
IV. Tình trạng thiếu minh bạch ảnh hưởng đến các chủ thể tham gia thị trường bất
động sản
1. Nhà nước

Trong bất cứ hoạt động kinh doanh nào, thông tin luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu đối
với cả người mua và người bán. Thế nhưng soi vào thị trường bất động sản, thông tin dường
như chỉ thuộc về người bán, trong khi khách hàng rất khó để xác định được tính chân thực của
thơng tin.
Thứ nhất, người mua mị mẫm giữa ma trận thơng tin

6


Ví dụ: Sau nhiều năm tích lũy, anh Ngơ Văn Tuấn, Mê Linh, Hà Nội, quyết định bỏ tiền
mua một căn hộ tiện nghị cho gia đình. Với hầu bao khá rủng rỉnh, nghe theo lời quảng cáo
trên một số diễn đàn nhà đất, anh đã nhiều lần xuống Hà Nội để chọn mua, nhưng đều khơng
thành. Lý do chính dẫn đến việc anh Tuấn không dám “xuống tiền” là bởi thực tế căn hộ đều
khác so với quảng cáo. “Trên thị trường, rất nhiều thông tin về dự án này hay, dự án kia tốt.
Thế nhưng khi tận mắt chứng kiến thì thất vọng. Chính bởi thơng tin thiếu rõ ràng, nên tơi mãi
chưa tìm được căn hộ vừa ý”, anh Tuấn cho biết.
Trường hợp như anh Tuấn hiện nay là khá phổ biến. Chỉ cần dạo qua một vòng trên các
trang rao vặt, các diễn đàn về nhà đất, người ta có thể bắt gặp nhan nhản những thông tin giới
thiệu về dự án bất động sản. Tuy nhiên, hầu hết chỉ là những dòng giới thiệu sơ sài, khơng có
tiếng nói của chủ đầu tư, tính xác thực của dự án cũng rất mơ hồ… Trong vai trị người có nhu
cầu mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cũng từng dành thời gian đi khảo sát khá
nhiều dự án bất động sản tại khu vực phía, phía Nam Tây Hà Nội dựa trên các thơng tin rao vặt
trên mạng. Trong số đó, một dự án tại đường Giải Phóng gây chú ý nhờ quảng cáo có diện tích
nhỏ, nhưng nhiều thiết kế phù hợp, đặc biệt là mức giá khá thấp so với trung bình thị trường…
Khi trao đổi với môi giới, các thông tin về dự án được cung cấp khá đầy đủ như thiết kế,

bảng giá chi tiết từng căn hộ… Tuy nhiên, trước câu hỏi là đất trong dự án đã được chuyển đổi
mục đích sử dụng chưa, thì mơi giới lại tỏ ra ngần ngừ và cho biết “cái này phải dựa vào mối
quan hệ rộng"... Vậy với những người không có "mối quan hệ rộng", họ sẽ làm thể nào để xác
thực những thông tin mà họ quan tâm?
Thứ hai, thiếu kênh thông tin minh bạch
So với cách đây vài năm, hiện nay, lượng thông tin về quy hoạch đất đai, xây dựng, nhà ở,
chính sách phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là thông tin về các dự án bất động sản,
đã phong phú và cập nhật hơn. Điều này cho thấy, các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự chủ
động hơn trong việc cung cấp thông tin ra thị trường. Mặc dù vậy, so với các nước có thị
trường bất động sản phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn
khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu …
Thời gian gần đây, theo nhận định của các chuyên gia, trên thị trường bắt đầu xuất hiện những
thông tin gây nhiễu, khiến người mua nhà băn khoăn. Các thông tin có thể tin cậy chủ yếu đến

7


từ một số công ty nghiên cứu thị trường như Savillse, CBRE, JLL, Colliers…, song cũng
khơng nhiều.
Trong khi đó, với vai trò quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng đến nay
vẫn chưa xây dựng được hệ thống thơng tin hồn chỉnh, cho dù cách đây 2 năm, để chuẩn bị
cho việc ra đời Nghị định 117/2015 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2016), Bộ này đã thành lập Phịng Thơng
tin Thống kê (trực thuộc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản). Ngoài ra, Bộ Xây dựng
cịn có các cơ quan trực thuộc khác hỗ trợ việc thu thập thông tin về thị trường như Văn phòng
thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Viện
Kinh tế xây dựng (đơn vị soạn thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 117/2015). Thực tế
ghi nhận từ thị trường, hầu như người mua nhà không tiếp cận thơng tin về các dự án hay
chính sách qua các cơ quan này, mà chủ yếu qua các sàn giao dịch, các môi giới, hoặc các
trang thông tin điện tử phi chính thống.

Ơng Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho hay, thị trường bất động sản
Việt Nam ln ở trong tình trạng “đói” thơng tin, nên thường bị những thơng tin “khơng chính
thức” bủa vây. Hệ quả là người mua nhà chỉ năm thông tin mù mờ, đầu tư theo trào lưu, gây
nên những “cơn sốt ảo”...
Đồng tình với quan điểm trên, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, con số nhà bán
ra hiện nay chưa thực sự chính xác. Ngay cả những cơng ty tư vấn bất động sản cũng chưa có
một phương pháp thống kê khoa học và chưa công bố một con số hợp đồng giao dịch cụ thể
nào. Đối với nhà đầu tư, những thống kê này có ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh,
song họ ít khi dựa vào đó, bởi khơng tin tưởng nhiều vào các thống kê này.
2. Chủ đầu tư
Việc không nắm bắt kịp thời , đầy đủ thơng tin về quy hoạch, chính sách đất đai khiến
nhiều chủ đầu tư đã bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư hoặc đưa ra quyết định đầu tư sai. Việc nhiều dự
án triên khai ồ ạt sau đó khơng bán được hàng là một minh chứng của việc chủ đầu tư không
nắm được nhu cầu thực tế và đòi hỏi của thị trường ở từng thời điểm. Bên cạnh đó, việc khó
tiếp cận các thơng tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản là một rào
cản lớn cho việc xác định giá trị của BĐS. Nhà đầu tư khơng phải lúc nào cũng có đầy đủ

8


thơng tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông
tin, khơng phản ánh được giá trị thực của BĐS.
Ví dụ: Đặc khu quay cuồng trong cơn sốt đất: Đầu tư “liều” vì thiếu thơng tin quy hoạch.
Dù chưa chính thức lên đặc khu kinh tế, nhưng giá đất tại 3 điểm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc
Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) đã tăng chóng mặt. Nhiều nhà đầu tư đổ tiền
đống vào nơi được kỳ vọng là “cú đấm thép kinh tế” để sẵn chờ ngày "hưởng đất" dẫn tới sự
bất ổn trong thị trường bất động sản ở các đặc khu kinh tế.
Đa phần mọi người đều có tâm lý “mua trước đón đầu” để chờ tăng giá. Một số người đầu
cơ tích trữ đất và đợi thời gian sau này bán lại. Có người mua dạng “lướt sóng” và có người thì
là nhà đầu tư thực sự, muốn đổ tiền vào một khu đất để chờ đợi sau này có thể mở cửa hàng

kinh doanh, ăn theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng nơi đặc khu.
3. Người dân
Việc thiếu thông tin chuẩn xác về tình hình cung cầu của thị trường cũng như về các chủ
đầu tư khiến nhiều người dân vội vã bị cuốn theo tình trạng “bong bóng” BĐS, đổ tiền vào các
dự án ma, dự án chết yểu dẫn đến tiền mất tật mang. Chính điều này đã khiến người dân mất
niềm tin vào chủ đầu tư, và đó cũng là nguyên nhân dẫn đến thị trường phục hồi chậm chạp.
Câu chuyện thông tin không minh bạch và sự thiếu hiểu biết nhưng “ăn theo” của những người
mua đã khiến cho việc bị “hớ” diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản. Chính sự thiếu
minh bạch về thơng tin trên thị trường đã tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà
những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thơng tin.
Để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS tại Việt Nam
đều được các doanh nghiệp “ém chặt”. Điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản
phẩm theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS. Hậu
quả là người dân lãnh đủ, người có nhu cầu thực sự về nhà ở thì khơng dễ gì tiếp cận trực tiếp
được những thơng tin chính xác nhất về dự án. Cuối cùng, người tiêu dùng khơng biết giá đích
xác của một căn hộ cao cấp là bao nhiêu và được xây dựng trên những tiêu chí nào...
Ví dụ: Cách đây khơng lâu, cơn sốt giá đất Ba Vì được đẩy lên cao độ khi có thơng tin
trung tâm hành chính quốc gia sẽ chuyển lên Ba Vì. Theo tâm lý đám đơng, người người nhà
nhà đổ lên Ba Vì mua đất. Thậm chí còn rộ lên phong trào hùa nhau gom tiền mua đất Ba Vì
9


để đầu cơ. Vào thời cao điểm, người mua phải chịu mức giá trên trời để mua một miếng đất
không ưng ý, lại phải đon đả chạy theo cò. Đùng một cái, đất Ba Vì hạ sốt và bắt đầu sụt giá
không phanh. Nhiều người như ngồi trên đống lửa vì dù chấp nhận lỗ nặng bán tháo nhưng rao
mãi cũng… chẳng ai mua. Khơng ít gia đình đã phải vay mượn người thân, ngân hàng, có
người cịn mang cả tiền hai vợ chồng dành dụm mua nhà để nướng vào đất Ba Vì, giờ mắc
kẹt.
V. Biện pháp khắc phục tình trạng thiếu minh bạch trong thị trường BĐS
Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp. Đẩy mạnh công tác cải

cách về cơ cấu tổ chức và hành chính trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, có cơ chế
và chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường bất động sản (quy hoạch, đất
đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng cơng trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao
dịch, môi giới, đăng ký thế chấp, sàn giao dịch…) phải được công khai, minh bạch để các chủ
thể tham gia dễ dàng và thuận lợi.
Thứ hai, các vấn đề về thuế và phí liên quan tới bất động sản. Cần hồn thiện cơng tác
quản lý thu thuế phí và có các biện pháp chế tài mạnh để buộc tất cả các giao dịch BĐS phải
chính thức hố, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ.
Thứ ba, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản:
- Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Trước hết
là cấp trung ương và cấp tỉnh. Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu liên
quan đến thị trường bất động sản.
- Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các cơng trình đã được phê duyệt. Tăng cường thúc
đẩy tiến độ thi cơng các cơng trình đã triển khai. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự
án cho các dự án đầu tư bất động sản. Kiên quyết thực hiện việc quy định các doanh nghiệp
phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Có cơ chế
kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã
hội trong từng thời kỳ.
- Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các
dự án này về đất đai, về tài chính,... cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan nhà nước
chịu trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang những chung cư cũ
nát và những địa bàn mới đô thị hoá hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng.
10


Thứ tư, hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản
- Nghiên cứu ban hành bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài
sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, góp phần ổn định thị trường và hạn
chế đầu cơ BĐS. Trong đó thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối với các đối tượng có
nhiều BĐS hoặc BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối với các đối tượng sử dụng nhiều diện

tích nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích khai thác có hiệu quả BĐS
- Khuyến khích các giao dịch chính thức đi đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao
dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất
động sản để khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.
- Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động
sản theo hướng bắt buộc các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều
chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp khi giao đất nhưng tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng
(hoặc hàng năm). Việc hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ góp phần tăng cung hàng hóa cho thị
trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh
C. KẾT LUẬN
Thực tế cũng đã cho thấy rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền
vững, minh bạch thì điều kiện tiên quyết là nguồn hàng hố - bất động sản phải phong phú và
có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện trên thị trường dưới sự thừa
nhận và bảo hộ của pháp luật. Do đó, vấn đề quan trọng đặt ra ở đây là phải tạo lập được một
hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan
quản lý trong cơ chế tiếp cận thông tin dễ dàng và minh bạch nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động
và phát triển của thị trường bất động sản. Đây chính là sự kỳ vọng của hệ thống đăng ký bất
động sản nước ta trong thời kỳ hội nhập với thế giới.

D. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1. Minh bạch thị trường BĐS: Đích đến khơng dễ dàng. Nguồn Bnews.vn
11


2. Thị trường bất động sản Việt Nam thực trang và giải pháp – TS. Nguyễn Mạnh Hùng.
3. Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hoá thị trường bất động sản tại Việt Nam theo
Nguyễn Quang Hương Trà - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm
4.

/>

bach-161235.html

12