học kì kinh doanh bất động sản: “ Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục”.

MỞ BÀI
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh
bất đọng sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế
- xã hội. Do đó hoạt động này chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự
quản lý của Nhà nước. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dù chỉ là 1rủi
ro nhỏ nhất cũng có thể gây bất lợi cho các nhà đầu tư.Và để nghiên cứu, làm rõ
hơn vấn đề này em xin chọn đề tài: “ Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động
kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và
đề xuất giải pháp khắc phục”.
NỘI DUNG
1.Khái quát về hoạt động kinh doanh bất động sản
1.Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì: “
kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi”.
2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã. Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có
tính chất nghề nghiệp và nhằm mục đích sinh lời. Điều kiện của chủ thể kinh
doanh bất động sản theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP gồm:
+ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;
+ Phải có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng.
- Đối tượng kinh doanh là 1 loại tài sản có đặc trưng khơng thể di dời như
đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, kể cả tài sản gắn liền vs đất đai, cơng trình
xây dựng.
- Đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng chỉ hành
nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn, điều kiện về nhận chuyển

nhượng dự án bất động sản.

1


- Là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt động kinh doanh phải
gắn liền với vị trí của bất động sản, mỗi vị trí của bất động sản khác nhau sẽ
mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau.
Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác
nhau.
- Là hoạt động có vốn đầu tư lớn và lâu dài, đặc biệt là các dự án khu đô thị
mới, dự án khu công nghiệp, dự án bất động sản du lịch.
- Là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách.
- Là hoạt động đa ngành và là hoạt động kinh doanh đặc thù..Một trong những
đặc điểm của thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo, thông tin
không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứng chậm hơn
cầu.
II.Nhận diện rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
1. Rủi ro về năng lực của chủ thể trong hoạt động kinh doanh bât động sản.
Trường hợp khá phổ biến trong hoạt động kinh doanh bât động sản là các
chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê
một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà
thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất
lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án
không đủ năng lực.
Nguồn nhân lực còn thiếu và yếu, việc đào tạo cũng chưa đáp ứng được
nhu cầu về số lượng và chất lượng của thị trường. Việc quản lý chất lượng
nguồn nhân lực cũng chưa hiệu quả dẫn đến tồn tại một lượng lớn đội ngũ
những cá nhân, doanh nghiệp làm về bất động sản song chất lượng không cao,

thiếu chuyên nghiệp.
2.Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Tờn tại lớn nhất là tiềm lực của các doanh nghiệp còn yếu, chủ yếu trên thị
trường là các doanh nghiệp nhỏ. Trong khi đó việc đầu tư các dự án bất động sản
cần các doanh nghiệp có tiềm lực lớn.
Tại Việt Nam, dịng vốn đầu tư bất động sản thường khơng dồi dào đối
với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch

2


phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu ng̀n vốn sẽ khơng có những
khoản dự phịng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn
lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Hiện nay, có rất nhiều
chủ đầu tư làm việc theo kiểu “được ăn cả, ngã về khơng” họ khơng có trách
nhiệm trong dự án của mình.
3.Rủi ro về cơ chế chính sách.
Rủi ro về chính sách tiền tệ: Đầu tư BĐS ln địi hỏi ng̀n vốn lớn, các
chính sách về tài chính, tín dụng có ảnh hưởng khơng nhỏ đến dịng tiền lưu
thơng trên thị trường BĐS. Theo thơng tư 39/2016/TT-NHNN thì ngân hàng
khơng được đầu tư vào bất động sản. Đây là nguồn vốn khơng ởn định, chủ đầu
tư khó xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường, không tạo
điều kiện cho dự án chủ động thực hiện tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, người tiêu
dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp, rất cần sự hỗ trợ
của Nhà nước về chính sách nhà ở, nhu cầu vay vốn ngân hàng. Mặt khác, lãi
suất cho vay ở mưc cao, tình hình lãi suất tăng cao cịn gây khó khăn cho nhiều
nhà đầu tư đi vay nợ để mua nhà.
Rủi ro về chính sách đất đai và thuế:. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở
nhiều mặt, trong đó có một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã
gây ra sự thiếu thống, Các cơ chế chính sách chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực

thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở
lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn
với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và
các vấn đề liên quan đến quy hoạch, hệ thống cơ quan, cán bộ quản lý còn nhiều
bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật
mới về đất đai,..
Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp
dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với những luật,
chính sách phát triển kinh tế khác cộng với những điểm còn chưa rõ ràng của
3


Luật này đã tạo nhiều bất ổn trong phát triển kinh tế tổng thể và gây ra những
lãng phí và tranh chấp khơng đáng có, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Ví dụ như việc quản lý của nhà nước đối với nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ
chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong
giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đơ thị mới,
căn hộ chung cư, văn phịng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành.
Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm khơng
hồn tồn là chủ đầu tư. Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới
với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho
chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong
phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới
dạng hợp đờng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư.
Rủi ro pháp lý trong giao dịch hợp đồng: một trong những trường hợp nổi
cộm trong những năm gần đây là chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư đã thế
chấp dự án đầu tư cho ngân hàng nhưng khi giao kết hợp đờng mua bán căn hộ
thì người dân lại khơng để ý đến. Do vậy, khi giao kết hợp đồng phải xem xét
đầy đủ các loại giấy tờ chứng quyền sở hữu cũng như xem xét tình trạng pháp
lý của BĐS là đối tượng của giao dịch.

4.Rủi ro thông tin
Do thiếu thông tin, bất động sản bị đầu cơ tạo ra cơn sốt , làm giá nên rất
cao. Nhà đầu tư sẽ không biết được giá trị thực của bất động sản, phải bỏ ra một
số tiền rất lớn để đầu tư và khi bong bóng bất động sản bị vỡ ra, nhu cầu ảo
khơng cịn. Lộ diện giá trị thực của bất động sản, nhà đầu tư bị vỡ lẽ vì mất một
lượng tiền lớn vào nó. Rủi ro về thông tin nguồn gốc bất động sản
Nhà đầu tư không nắm rõ thông tin về nguồn gốc, xuất xư đất, hiện trạng
đất. Đất có xuất xư từ đất nơng nghiệp trồng lúa bị chuyển công dụng thành đất
thổ cư trái phép rồi đem bán với giá đất thổ cư khi Nhà đầu tư thựchiện dự án thị
bị xem là trái phép. Đất nằm trong khu quy hoạch, dự án cơng trình nhà nước bị
cị đất mơi giới đem bán, khi nhà đầu tư mua phải những khu đất này sẽ bị mất
4


trắng hoặc được bồi thường rẻ mạt khi dự án, cơng trình thực hiện. Rủi ro từ đất
có tranh chấp, do không nắm rõ về thông tin nên khi nhà đầu tư đầu tư vào bị
vướng mắc, chậm tiến độ dẫn đến ứ đọng vốn, tăng chi phí dự án của mình.
5.Rủi ro về thi trường, thu nhập, thanh tốn
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động
với tính chuyên nghiệp không cao. Không phải doanh nghiệp nào cũng có những
nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích
hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn
lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Nhiều người đở xơ
đầu cơ địa ốc, người góp cơng, góp đất, doanh nghiệp tiền ít có thể làm dự án
hàng chục tỷ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc
tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây
ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.
Nhiều đánh giá về hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay của 1 số
công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức
nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Thông tin về

các dự án bất động sản thường được cung cấp rất mơ hờ và chưa có tính chuyên
nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin
liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ
mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư. Những động thái này tạo nên "cầu
ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án
bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là
quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của
nền kinh tế và giá trị thực của bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực
tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của
phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Khơng những thế, giá đất cao
đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực

5


cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng
lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai.
6.Rủi ro khi xây dựng thi công
Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài
hạn, quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương ,cơ sở vật chất
hiện có của địa điểm đầu tư khơng phù hợp , khí hậu của địa điểm có biến
động… Rủi ro xảy ra khi tởng dự tốn , dự tốn từng hạng muc cơng trình bị bỏ
sót, hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục chưa
cần thiết.
Những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn
tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược
lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt
thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ
hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào

dòng vốn ngân sách.
7. Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Đây là yếu tố sống cịn, mối bận tâm của hầu hết các doanh nghiệp bất
động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên,
không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí phát sinh
liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất
eo sách, các loại thuế, khoản dự phịng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.
Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối
với các chủ thể kinh doanh bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất
động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà
đầu tư thường xuyên phải theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các
chính sách liên quan đến dự án.
8.Rủi ro về năng lực vận hành, bảo trì bất động sản.
Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tịa nhà hoặc
khơng có quy trình quản lý chun nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này.
Từ đó khiến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai

6


thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng
không cao. Mặt khác do quá trình xây dựng bất động sản dài nên khi đưa vào
hoạt động, các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ khơng cịn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ
khơng còn phù hợp . Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung
cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng sẽ phát sinh. Đây
chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng
dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn.
9.Rủi ro về lãi suất.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, các dự án lớn chủ yếu thường
dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay

vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Đầu tư bất động
sản địi hỏi ng̀n vốn rất lớn. Và khi đầu tư vào bất động sản, cá nhân và nhà
đầu tư nhỏ lẻ cũng vay vốn ngân hàng. Nhưng hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn
còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nởi, có thể
tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động
sản.
10. Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu.
Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết
quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng. Ở đây có thể
chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Chẳng hạn,
khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê. Trong một khu vực quy
hoạch bài bản, chủ đầu tư có tiềm lực, nhưng nguồn cung cấp căn hộ cao cấp ở
đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế cịn nhiều, khơng
người ở rất cao thì liệu có hiệu quả khơng? Ở đây, nếu khách hàng quyết định
mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được thì phải hạ giá thuê, muốn bán lại
cũng khó vì q nhiều sản phẩm cạnh tranh.
III.Ngun nhân.
- Năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn chưa cao
nhưng do bất động sản vẫn rất hấp dẫn nên hiện nay không ít các doanh nghiệp
không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính
chun nghiệp khơng cao. Ngồi ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu

7


cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho
nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, gây ra tình
trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc đưa ra các quyết
định không được chính xác. Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được

thực hiện.
-

Sự thiếu chuyên nghiệp, chưa chặt chẽ trong quản lý của Nhà Nước đã

khiến cho hoạt động này mang nhiều tính tự phát và hạn chế. Thay đổi về
đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những
tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và sự đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là các chính sách có tác động gián tiếp
như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu
về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.Các chính sách tác động trực
tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam; chính
sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê
đất,…
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị
trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng. Chính khoảng cách giữa
thực tế và đánh giá này vơ hình chung khiến khơng ít các nhà đầu tư cũng như
người tiêu dùng mắc bẫy. Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song
điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua.
- Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên
một cách nhanh chóng, tạo giá ảo.Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng
thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. Hoạt động kinh doanh
bất động sản dễ gặp nhiều rủi ro vì đây là một thị trường khơng hồn hảo, nhất
là các thơng tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm
cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định khơng đúng.
- Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các
8

yếu tố khác trong vùng như: chất lượng giáo dục, trình độ dân trí, tập quán của
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
IV.Giải pháp khắc phục.
Thứ nhất là đổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh
vực bất động sản theo hướng để cho cho qui luật thị trường điều tiết hoạt động
kinh doanh này, giảm tối đa sự can thiệp hành chính của Nhà nước.
Thứ hai là đồng bộ trong việc giao đất, cho thuê đất và định giá đất trên thị
trường sơ cấp, nơi Nhà nước độc quyền nguồn cung đất, nhằm đảm bảo nguồn
cung dồi dào, giá cả hợp lý để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường trên
nguyên tắc Nhà nước tăng được nguồn thu từ đất đai và mọi người đều bình
đẳng trong các cơ hội nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước.
Thứ ba là xây dựng được cho mình một đội ngũ chuyên gia phù hợp và
đáng tin cậy. Bởi đây là những người sẽ cung cấp toàn bộ thông tin hữu ích cho
một nhà đầu tư từ khi tiếp cận bất động sản cho tới khi chính thức sở hữu nó,
tránh cho nhà đầu tư rơi vào trường hợp mua hớ hoặc bị lừa gạt.
Thứ tư là có các biện pháp trao đởi thơng tin, tư vấn cho nhà đầu tư, khách
hàng về bất động sản khi kinh doanh, thực hiện giao dịch. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cần thường xuyên kiểm tra, quản lý chặt chẽ những công ty kinh
doanh bất động sản không thực hiện theo mẫu hợp đồng của Bộ xây dựng, lừa
đảo khách hàng để kiếm lợi nhuận. Về phía khách hàng thì cần phải nhận thức
được mua bán bất động sản là tài sản lớn, cần phải được tư vấn bởi những người
có chun mơn.
Thứ năm là nâng cao chất lượng cơng tác qui hoạch sử dụng đất đai
trong đó có đề xuất về tính mở của qui hoạch sử dụng đất để tăng hiệu quả sử
dụng đất trên phạm vi toàn xã hội và các vấn đề liên quan đến việc tổ chức lại hệ
thống cung cấp dịch vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản như tư
vấn, môi giới, định giá bất động sản.
Thứ sáu là các nhà đầu tư, các công ty và doanh nghiệp áp dụng hình thức
liên doanh, liên kết. Liên doanh là hình thức cùng nhau hợp tác kinh doanh giữa

hai bên hay nhiều bên, mỗi bên chịu trách nhiệm trong phạm vi phần vốn góp
của mình. Khi hoạt động có lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ góp vốn của các nhà đầu
9


tư và khi gặp rủi ro thì cũng san sẻ, sẽ khơng có một nhà đầu tư hay một cơng ty
nào phải gánh chịu hoàn toàn.
Thứ bảy là cần kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, bao gồm căn hộ và
cả cơng trình tại thời điểm thiết lập giao dịch mua bán căn hộ. Nhiều trường hợp
hợp đồng mua bán căn hộ vơ hiệu thì hợp đờng dịch vụ về khai thác việc cho
thuê với căn hộ đó sẽ bị ảnh hưởng, chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba
mà đơi lúc trách nhiệm đó là trách nhiệm của người chủ mới.
Thứ tám, đa dạng hóa các loại hình kinh doanh và đa dạng hóa sản phẩm.
Việc các chủ đầu tư kinh doanh BĐS áp dụng biện pháp này để giảm thiểu rủi
ro, lợi nhuận bị giảm xuống trên thị trường khi các loại hình mang đến lợi nhuận
khác nhau, có lợi nhuận cao và cũng có thua lỗ.
Thứ chín, khi đầu tư, ngồi việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện
trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản
phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó.

KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh bất động sản là một hoạt động đem lại lại lợi nhuận
rất lớn. Chính vì có sức hút như vậy mà hoạt động này ẩn chứa nhiều rủi ro cho
các nhà kinh doanh cũng như người dân. Chính vì vậy để hạn chế các rủi ro trên
thì các nhà đầu tư cần có những phương hương và giải pháp cụ thể để nhằm đạt
được hiệu quả khi tham gia hoạt động này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. />2. />3. />4. />5. />
10

MỤC LỤC
MỞ BÀI…………………………………………………………………….……1
NỘI DUNG…………………………………………………………….………..1
1.Khái quát về hoạt động kinh doanh bất động sản……………………..…….…1
1.Khái niệm kinh doanh bất động sản ……………………………………….…1
2. Đăc điêm cua hoat đông kinh doanh bât đ ông san.
………………………….1
II.Nhận diện rui ro trong hoat động kinh doanh bât động san. ………………...2
1. Rui ro về năng lực cua chu thê trong hoat động kinh doanh bât động san.….2
2.Rui ro về năng lực tài chính cua chu đầu tư. ………………………………….2
3.Rủi ro về cơ chế chính sách. …………………………………………………3
4.Rủi ro thông tin…………………………………………………….…………4
5.Rủi ro về thi trường, thu nhập, thanh toán……………………………………5
6.Rủi ro khi xây dựng thi cơng………………………………………………..…6
7. Rủi ro trong q trình giải phóng mặt bằng. …………………………………6
8.Rủi ro về năng lực vận hành, bảo trì bất động sản…..………………………...7
9.Rủi ro về lãi suất. …………………………………………………………….7
10. Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu …………..7
III.Nguyên nhân. ……………………………………………………..………….8
IV.Giải pháp khắc phục. ………………………………………………………9
KẾT LUẬN………………………………………………………………….…10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

11


12