Tài liệu Đồ án tốt nghiệp " Xác định giá trị doanh nghiệp" - tiếp Chương 1 pptx

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1.6 Xác định giá trị doanh nghiệp.
1.6.1 Khái niệm xác định giá trị doanh nghiệp.
Xác định giá trị doanh nghiệp (định giá) là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt
động của doanh nghiệp nhằm xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp.
1.6.2 Quá trình hình thành nhu cầu xác định giá trị ở Việt Nam.
Xác định giá trị doanh nghiệp với ý nghĩa là định giá một tổ chức, nó được hình thành
ở Việt Nam tương đối muộn. Như nhiều đòi hỏi cấp thiết khác, giá trị doanh nghiệp ra đời
là một tất yếu trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta hiện nay.
Từ năm 1945-1985, các doanh nghiệp hoạt động trong một nền kinh tế được quản lý
theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung. Trong giai đoạn này, Nhà nước chủ trương hạn chế và
xoá bỏ kinh tế tư nhân. Theo đó một số lượng lớn các doanh nghiệp nhà nước ra đời, còn
các doanh nghiệp tư nhân chiếm một tỷ trọng không đáng kể. Vì vậy, khi nói đến doanh
nghiệp là người ta nghĩ ngay đến doanh nghiệp nhà nước.
Các doanh nghiệp nhà nước được lập ra là để thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội,
thực hiện các chỉ tiêu có tính chất pháp lệnh của cơ quan chủ quản cấp trên giao cho. Tiêu
chuẩn để đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là ở mức độ hình thành các chỉ
tiêu định mức đó. Giá cả- một thước đo mọi giao dịch kinh tế, được nhà nước qui định một
cách thống nhất trong quan hệ trao đổi, mua bán giữa các doanh nghiệp nhà nước với nhau.
Trong một cơ chế kinh tế như vậy, mua bán doanh nghiệp là một vấn đề không được
đặt ra, giá trị tài sản trong doanh nghiệp chỉ là phản ánh các mức độ giá danh nghĩa. Giá trị
doanh nghiệp Nhà nước là ở các chỉ tiêu hiện vật, thể hiện lợi ích doanh nghiệp đối với xã
hội. Sự đánh giá về lợi ích doanh nghiệp chỉ thực hiện một cách thuần tuý bằng cách kiểm
kê về số lượng, chất lượng tài sản, bằng cách xác định thực trạng tài sản xem nó có được
sử dụng vào sản xuất hay không; bằng cách cân đo đong đếm, nhằm xác định tổn thất mất
mát, và tìm những nguyên nhân của tổn thất đó.
Việc chia tách, sáp nhập doanh nghiệp Nhà nước đều được thực hiện theo một kế
hoạch thống nhất và thông qua hệ thống điều hoà vốn của cơ quan chủ quản và cơ quan tài
chính cấp trên. Những kế hoạch này được xây dựng ra nhằm đảm bảo sự cân đối trong phát
triển kinh tế theo ngành và theo lãnh thổ đất nước.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47

30
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Chính vì lẽ đó mà nhu cầu xác định giá trị doanh nhiệp không xuất hiện, quan niệm
về giá trị doanh nghiệp theo cơ chế thị trường trong giai đoạn này cũng không phù hợp.
Năm 1986 thực hiện chủ trương đổi mới của đại hội toàn quốc lần thứ VI, nền kinh
tế Việt Nam đã có nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường có sự quản lý vĩ mô của nhà nước. Từ đó đến nay là những chuỗi ngày đánh dấu
những chuyển biến sâu sắc nhất trong đời sống kinh tế của đất nước: hệ thống luật kinh tế
theo cơ chế thị trường mới được công bố hàng loạt; Nhà nước thừa nhận sự tồn tại và phát
triển của các thành phần kinh tế khác nhau; DNNN không ngừng mở rộng và trao thêm
quyền tự chủ trong sản xuất kinh doanh; tốc độ thu hút vốn đầu tư ngày một nhiều tất cả
những sự kiện đó đều góp phần vào việc thúc đẩy và hình thành nhu cầu định giá doanh
nghiệp ở Việt Nam.
1.7 Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
Xác định giá trị doanh nghiệp là sự tính toán với độ tin cậy cao nhất các khoản thu
nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh, làm cơ sở cho các
hoạt động giao dịch thông thường của thị trường.
Việc định giá doanh nghiệp có thể được tiến hành theo nhiều phương pháp khác
nhau. Ở nước ta hiện nay có nền kinh tế thị trường phát triển, các phương pháp chủ yếu
thường để định giá doanh nghiệp là: phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo giá trị
nội tại, phương pháp định giá căn cứ vào khả năng sinh lời của doanh nghiệp, phương pháp
kết hợp, phương pháp xác định dựa vào hệ số giá trên thu nhập. Đặc biệt được áp dụng
rộng rãi bây giờ ở cả Việt Nam và trên thế giới là hai phương pháp : phương pháp giá trị
tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1.7.1 Phương pháp giá trị tài sản.
1.7.1.1 Khái niệm:
1. Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh
giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp.
2. Giỏ trị doanh nghiệp theo sổ kế toỏn là tổng giỏ trị tài sản thể hiện trong Bảng

cân đối kế toán của doanh nghiệp.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
31
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Giá trị phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo sổ kế toán bằng giá trị doanh
nghiệp theo sổ kế toán trừ (-) các khoản nợ phải trả, số dư Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi
và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu cú).
3. Giá trị thực tế của doanh nghiệp là giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của
doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp có tính đến khả năng sinh lời của
doanh nghiệp.
1.7.1.2 Phạm vi áp dụng:
Là các doanh nghiệp Nhà nước và các đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp Nhà nước
hoạt động trong các ngành nghề sản xuất, kinh doanh trừ những doanh nghiệp được định
giá theo phương pháp DCF như qui định ở phương pháp định giá doanh nghiệp theo dòng
tiền chiết khấu.
1.7.1.3 Căn cứ sử dụng.
a) Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp;
b) Số lượng và chất lượng tài sản theo kiểm kê phân loại thực tế;
c) Tính năng kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá thị trường;
d) Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của doanh nghiệp (vị trí địa lý,
thương hiệu,...).
Đối với các tổ chức tài chính, tín dụng khi xác định giá trị doanh nghiệp theo phương
pháp tài sản được sử dụng kết quả kiểm toán báo cáo tài chính để xác định tài sản vốn bằng
tiền, các khoản công nợ nhưng phải thực hiện kiểm kê, đánh giá đối với tài sản cố định, các
khoản đầu tư dài hạn và giá trị quyền sử dụng đất theo chế độ Nhà nước quy định
1.7.1.4 Cách xác định giá trị doanh nghiệp.
Xác định giá trị thực tế tài sản:
Giỏ trị thực tế tài sản được xác định bằng đồng Việt Nam. Tài sản đó hạch toỏn
bằng ngoại tệ được quy đổi thành đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch bỡnh quõn trờn thị
trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm xác định giá

trị doanh nghiệp.
1. Đối với tài sản là hiện vật:
a) Chỉ đánh giá lại những tài sản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
32
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
b) Giá trị thực tế của tài sản bằng (=) Nguyên giá tính theo giá thị trường tại thời
điểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng cũn lại của tài sản tại thời điểm định giá.
Trong đó:
- Giá thị trường là:
+ Giá tài sản mới cùng loại đang mua, bán trên thị trường bao gồm cả chi phí vận
chuyển lắp đặt (nếu có). Nếu là tài sản đặc thù không có trên thị trường thỡ giỏ mua tài sản
được tính theo giá mua mới của tài sản tương đương, cùng nước sản xuất, có cùng công
suất hoặc tính năng tương đương. Trường hợp không có tài sản tương đương thỡ tớnh theo
giỏ tài sản ghi trờn sổ kế toỏn.
+ Đơn giá xây dựng cơ bản, suất đầu tư do cơ quan có thẩm quyền quy định tại thời
điểm gần nhất với thời điểm định giá đối với tài sản là sản phẩm xây dựng cơ bản. Trường
hợp chưa có quy định thỡ tớnh theo giỏ sổ sỏch, cú xột thờm yếu tố trượt giá trong xây
dựng cơ bản.
Riêng đối với các công trỡnh mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước
khi xác định giá trị doanh nghiệp: sử dụng giá trị quyết toán công trỡnh đó được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp cá biệt, công trỡnh chưa được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt nhưng đó đưa vào sử dụng thỡ tạm tớnh theo giỏ ghi trờn sổ kế toỏn.
- Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chất lượng của
tài sản cùng loại mua sắm mới hoặc đầu tư xây dựng mới, phù hợp với các quy định của
Nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản; đảm bảo chất lượng sản
phẩm sản xuất; vệ sinh môi trường theo hướng dẫn của các Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ
thuật. Nếu chưa có quy định của Nhà nước thỡ chất lượng tài sản là máy móc thiết bị,
phương tiện vận tải được đánh giá lại không thấp hơn 20% so với chất lượng của tài sản
cùng loại mua sắm mới; của nhà xưởng, vật kiến trúc không thấp hơn 30% so với chất

lượng của tài sản cùng loại đầu tư xây dựng mới.
c) Tài sản cố định đó khấu hao thu hồi đủ vốn; công cụ lao động, dụng cụ quản lý
đó phõn bổ hết giỏ trị vào chi phớ kinh doanh nhưng công ty cổ phần tiếp tục sử dụng phải
đánh giá lại để tính vào giá trị doanh nghiệp theo nguyên tắc không thấp hơn 20% giá trị
tài sản, công cụ, dụng cụ mua mới.
2. Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi và cỏc giấy tờ cú giỏ (tớn phiếu, trái
phiếu,...) của doanh nghiệp được xác định như sau:
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
33
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
a) Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ.
b) Tiền gửi được xác định theo số dư đó đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi
doanh nghiệp mở tài khoản.
c) Các giấy tờ có giá được xác định theo giá giao dịch trên thị trường. Nếu không
có giao dịch thỡ xỏc định theo mệnh giá của giấy tờ.
3. Các khoản nợ phải thu tính vào giá trị doanh nghiệp được xác định theo số dư
thực tế trên sổ kế toán sau khi xử lý như quy định hiện hành.
4. Cỏc khoản chi phớ dở dang: đầu tư xây dựng cơ bản, sản xuất kinh doanh, sự
nghiệp được xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán.
5. Giỏ trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư
thực tế trên sổ kế toán đó được đối chiếu xác nhận.
6. Giỏ trị tài sản vụ hỡnh (nếu cú) được xác định theo giá trị cũn lại đang hạch toán
trên sổ kế toán. Riêng giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành.
7. Giỏ trị lợi thế kinh doanh
a) Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp được xác định theo 2 phương pháp
sau:
- Xác định theo tỷ suất lợi nhuận và lói suất trỏi phiếu Chớnh phủ:
Giỏ trị lợi
thế kinh
doanh của

doanh
nghiệp
=
Giá trị phần
vốn nhà nước
theo sổ kế toán
tại thời điểm
định giá
x
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trờn
vốn nhà nước bỡnh quõn 3 năm
trước thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp
-
Lói suất của trỏi phiếu
Chớnh phủ cú kỳ hạn 5
năm do Bộ Tài chính công
bố tại thời điểm gần nhất
với thời điểm xác định giá
trị doanh nghiệp
Trong đó:
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
34
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Tỷ suất lợi nhuận sau
Thuế trờn vốn nhà nước
bỡnh quõn 3 năm trước
thời điểm xác định
giỏ trị doanh nghiệp
=

Lợi nhuận sau thuế bỡnh quõn 3 năm liền kề
trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
____________________________________
Vốn nhà nước theo sổ kế toán bỡnh quõn 3 năm liền
kề trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
x 100%
- Xác định trên cơ sở lợi thế về vị trí địa lý và giỏ trị thương hiệu:
Giỏ trị lợi thế kinh doanh
của doanh nghiệp
= Giá trị lợi thế vị trí địa lý + Giá trị thương hiệu
Trong đó:
+ Giỏ trị lợi thế vị trí địa lý áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hoá (không phụ
thuộc vào ngành nghề và kết quả kinh doanh) sử dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị nếu
lựa chọn hỡnh thức thuờ đất thỡ phải xỏc định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào
giỏ trị doanh nghiệp.
Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bỡnh thường so với giỏ do Uỷ ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị
doanh nghiệp.
Đối với các doanh nghiệp trung ương, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất do cơ quan thẩm định giá thực hiện, cơ quan quyết định cổ phần hoỏ lấy ý kiến của Uỷ
ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có doanh nghiệp đóng trên địa
bàn về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trước khi quyết định.
Đối với các doanh nghiệp địa phương, Ban chỉ đạo cổ phần hoá báo cáo Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố quyết định.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
35
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
+ Giá trị thương hiệu (bao gồm: nhón hiệu, tờn thương mại) được xác định trên cơ

sở các chi phí thực tế cho việc sáng chế, xây dựng và bảo vệ nhón mỏc, tờn thương mại
của doanh nghiệp trong 10 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp hoặc kể từ
ngày thành lập đối với các doanh nghiệp có thời gian hoạt động của doanh nghiệp ít hơn 10
năm (bao gồm cả chi phí quảng cáo, tuyên truyền trong và ngoài nước để quảng bá, giới
thiệu sản phẩm, công ty; xõy dựng trang web...).
b) Giá trị lợi thế kinh doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá là giá trị cao
hơn khi so sánh kết quả được xác định theo 2 phương pháp trên.
8. Giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp tại các doanh nghiệp khác được xác
định theo quy định.
- Đối với cổ phần của các doanh nghiệp đó niờm yết trờn thị trường chứng khoán thỡ
được xác định theo giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán tại thời điểm
thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.
- Đối với cổ phần của doanh nghiệp chưa niêm yết thỡ căn cứ vào kết quả xác định của
cơ quan tư vấn, Ban chỉ đạo cổ phần hoá xem xét trỡnh cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt giá trị doanh nghiệp quyết định.
9. Giá trị quyền sử dụng đất.
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định
hiện hành về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, trong đó:
9.1 Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hỡnh thức thuờ đất:
a) Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá trả tiền thuê đất hàng năm thỡ khụng
tớnh giỏ trị tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp có sử dụng
các lô đất thuộc loại đất đô thị thỡ phải xỏc định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào
giỏ trị doanh nghiệp .
b) Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá đó nộp tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê đất hoặc đó nộp trước tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 01/7/2004
(ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) thỡ doanh nghiệp cổ phần hoỏ căn cứ vào giá đất
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 của năm xác định giá trị
doanh nghiệp và căn cứ tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định
để xác định lại giá trị tiền thuê đất của thời gian đó trả tiền thuờ đất cũn lại. Phần chênh
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47

36
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
lệch tăng do xác định lại đơn giá thuê đất tại thời điểm định giá đối với thời gian cũn lại
của Hợp đồng thuê đất hoặc thời gian cũn lại đó trả tiền thuờ đất được tính tăng phần vốn
nhà nước tại doanh nghiệp. Phần chờnh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường so với giá
do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố vào
ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp được xác định là lợi thế vị trí
địa lý và tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp theo quy định .Công ty cổ phần có trách nhiệm kế
thừa (hoặc ký lại Hợp đồng thuê đất) và sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của
pháp luật đất đai. Công ty cổ phần không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian cũn lại của
Hợp đồng thuê đất hoặc thời gian cũn lại mà doanh nghiệp cổ phần hoỏ đó trả tiền thuờ
đất.
c) Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá được nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất và đó nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nay chuyển sang hỡnh thức
được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được
giao không tính vào giá trị doanh nghiệp.
Doanh nghiệp cổ phần hoỏ phải hoàn tất thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất trước
thời điểm chính thức chuyển thành công ty cổ phần.
9.2. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
thỡ việc xỏc định giá trị quyền sử dụng đất để tính giá trị doanh nghiệp được thực hiện như
sau:
a) Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá đang thực hiện hỡnh thức thuờ đất nay
chuyển sang hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tính giá trị quyền sử dụng đất
vào giá trị doanh nghiệp.
Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần là
giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường theo quy định hiện hành về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Trỡnh tự và thủ tục giao đất, nộp tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
37
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
b) Đối với những doanh nghiệp cổ phần hoá đó được giao đất và đó nộp tiền sử
dụng đất cho Ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp
(kể cả diện tích đó giao cho doanh nghiệp xõy dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh
khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê) thỡ phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.
Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần là giá
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường theo quy định hiện hành về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Nếu giá trị quyền sử dụng đất xác định lại cao hơn
chi phí thực tế về quyền sử dụng đất đang hạch toán trên sổ kế toán thỡ khoản chờnh lệch
tăng được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
c) Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất để thực hiện dự án xây
dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê có sử dụng một
phần diện tích đất làm các công trỡnh phỳc lợi cụng cộng và đó bàn giao cho địa phương
quản lý sử dụng thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá
được xác định theo diện tích đất doanh nghiệp được giao để kinh doanh nhà và hạ tầng
(không bao gồm diện tích đất làm các công trỡnh phỳc lợi cụng cộng đó bàn giao cho địa
phương).
d) Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất xây dựng nhà, hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê có thực hiện chuyển giao một phần diện tích nhà cao tầng
cho cơ quan khác làm trụ sở hoặc kinh doanh thỡ:
Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho diện tích nhà chuyển giao được xác định trên cơ
sở giá bán của từng tầng hoặc hệ số các tầng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.
đ) Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất xây dựng nhà ở để bán và đó
tiến hành bỏn nhà thỡ được loại trừ không đánh giá lại đối với diện tích nhà đó bỏn

tương ứng với số tiền thu bán nhà đó hạch toỏn vào thu nhập, xác định kết quả kinh
doanh hàng năm và nộp thuế theo đúng quy định của nhà nước.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
Giỏ trị quyền sử
dụng đất tính vào giá trị
doanh nghiệp
=
Giỏ trị quyền
sử dụng đất
được giao
-
Giỏ trị quyền sử dụng đất
phõn bổ cho diện tớch
nhà bàn giao
38
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
9.3. Giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp:
Giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp bằng tổng giá trị thực tế của
doanh nghiệp trừ (-) các khoản nợ thực tế phải trả, số dư Quỹ phúc lợi, khen thưởng và số
dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có). Trong đó, nợ thực tế phải trả là tổng giá trị các
khoản nợ phải trả của doanh nghiệp trừ (-) các khoản nợ không phải thanh toán.
10. Giỏ trị thực tế của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty mẹ:
Trường hợp cổ phần hoá toàn bộ Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước, công ty
mẹ ngoài việc thực hiện các quy định chung phải thực hiện theo hướng dẫn sau:
10.1 Đối với Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty do Nhà nước quyết định đầu tư và
thành lập:
a) Giá trị thực tế Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty gồm giá trị thực tế toàn bộ tài sản
của Công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế, văn phũng Tổng cụng ty (kể cả cỏc đơn vị hạch toán
phụ thuộc), các công ty thành viên hạch toán độc lập, các đơn vị sự nghiệp (nếu có).
b) Giá trị thực tế phần vốn nhà nước Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty gồm giá trị

thực tế phần vốn nhà nước của Công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế, Văn phũng Tổng cụng
ty, cỏc cụng ty thành viờn hạch toỏn độc lập, các đơn vị sự nghiệp (nếu cú).
10.2 Đối với công ty mẹ:
a) Giá trị thực tế công ty mẹ để cổ phần hoá là giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có
của công ty mẹ.
b) Giá trị thực tế vốn nhà nước là giá trị thực tế vốn nhà nước tại công ty mẹ.
10.3 Việc xác định giá trị doanh nghiệp của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà
nước, công ty mẹ phải thực hiện theo đúng quy định , trong đó lưu ý một số điểm sau:
a) Vốn của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty mẹ tại công ty trách nhiệm hữu
hạn 1 thành viên chuyển đổi từ công ty thành viên Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty
mẹ hoặc do Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty mẹ thành lập được xác định như một
khoản đầu tư dài hạn của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty mẹ theo quy định .
b) Giỏ trị lợi thế kinh doanh của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, công ty mẹ gồm
giá trị lợi thế kinh doanh của Văn phũng Tổng cụng ty, Cụng ty mẹ của Tập đoàn kinh tế
và các công ty thành viên hạch toán độc lập.
Lợi nhuận và vốn nhà nước để tính tỷ suất lợi nhuận được xác định theo quy định của
Chính phủ về Quy chế quản lý tài chớnh doanh nghiệp và quản lý phần vốn nhà nước đầu
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
39
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
tư vào doanh nghiệp khác ban hành kèm theo Nghị định số 199/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ.
1.7.1.5 Ưu nhược điểm của phương pháp.
• Ưu điểm:
- Phương pháp định giá giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản là một phương pháp
đơn giản nhất, không cần đến sự hỗ trợ của các chuyên viên dự đoán, đặc biệt là trong
bối cảnh nước ta khi các doanh nghiệp cổ phần hoá nói chung có giá trị không lớn
lắm. Nó phản ánh đúng đắn và trực quan giá trị của các tài sản hiện có của doanh
nghiệp theo giá hiện hành. Vì thế nó được coi là một căn cứ quan trọng để thương
lượng giao dịch giữa người mua và người bán.

- Phương pháp này cũng đã đề cập đến hai bộ phận chính tạo nên giá trị doanh nghiệp
đó là: giá trị tài sản hữu hình và giá trị tài sản vô hình.
- Đặc biệt có cơ sở là giá trị thực của tài sản được thiết lập thông qua quá trình kiểm
kê, đánh giá lại.
Nhược điểm:
Tuy có những ưu điểm trên nhưng phương pháp này cũng có những hạn chế
nhất định :
- Phương pháp này tốn nhiều thời gian do có một số tiềm ẩn trong việc thực hiện vì
thiếu hướng dẫn chi tiết cho việc đánh giá các tài sản hoặc tài khoản nhất định và yêu
cầu giá thị trường của các tài sản .
- Hơn nữa việc xác định giá trị doanh nghiệp mới chỉ xem xét ở trạng thái tĩnh tức là
giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp được xác định chủ yếu dựa trên các số liệu
quá khứ và hiện tại, do đó hiển nhiên cũng không thể phản ánh được khả năng sinh lợi
trong tương lai của doanh nghiệp. Vì vậy chưa tạo được sự hấp dẫn đối với những nhà
đầu tư.
- Trên khía cạnh khác , phương pháp này cũng có thể không phản ánh được các nguy
cơ tiềm tàng đối với doanh nghiệp trong tương lai và như thế nó có thể thổi phồng giá
trị doanh nghiệp.
- Áp dụng phương pháp này sẽ dẫn đến mất vốn lớn ở các doanh nghiệp mới thành lập
và ở các doanh nghiệp tạm thời hiện nay đang hoạt động thua lỗ nhưng đang có tiềm
năng trong tương lai, chẳng hạn các doanh nghiệp có thị phần cao. Những doanh
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
40
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
nghiệp này có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn khá thấp ở thời điểm hiện tại , vì thế
giá trị lợi thế của nó được đánh giá thấp.
- Phù hợp với người bán hơn là lợi ích người mua doanh nghiệp.
1.7.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1.7.2.1 Khái niệm.
Phương pháp dũng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá trị doanh

nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai.
1.7.2.2 Đối tượng áp dụng.
Đối tượng áp dụng là các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh chủ yếu trong lĩnh
vực dịch vụ tài chính, ngân hàng, thương mại, tư vấn, thiết kế xây dựng, tin học và chuyển
giao công nghệ, có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bỡnh quõn 5 năm liền kề
trước khi cổ phần hoá cao hơn lói suất của trỏi phiếu Chớnh phủ có kỳ hạn 5 năm tại thời
điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Việc xử lý cỏc khoản dự phũng theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP thực
hiện tại thời điểm doanh nghiệp chính thức chuyển thành công ty cổ phần.
1.7.2.3 Căn cứ sử dụng phương pháp.
Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác định giá trị
doanh nghiệp.
Phương án hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá từ 3 năm
đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
Lói suất của trỏi phiếu Chớnh phủ cú kỳ hạn 05 năm tại thời điểm gần nhất với thời
điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dũng tiền của doanh nghiệp.
Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao.
1.7.2.4 Cách xác định giá trị doanh nghiệp.
Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định như sau:
Giá trị thực tế
phần vốn nhà
nước
=
∑
=
+
n
i
i
i

K
D
1
)1(
+
n
n
K
P
)1(
+
+

Chờnh lệch về giỏ trị quyền
sử dụng đất đó nhận giao,
nhận thuờ
Trong đó:
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
41
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại theo quy
định tại điểm 5 phần A Mục III Thông tư 146/2007/TT-BTC.
i
i
K
D
)1(
+

là Giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ i

n
n
K
P
)1(
+
là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n
i: thứ tự các năm kế tiếp kể từ năm xác định giá trị doanh nghiệp (i: 1=> n).
Di: Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức năm thứ i.
n: Là số năm tương lai được lựa chọn (3 - 5 năm).
Pn: Giá trị phần vốn nhà nước năm thứ n và được xác định theo công thức:
Pn =
D
n+1
________
K – g

D
n+1
: Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức dự kiến của năm thứ n+1
K: Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hoàn vốn cần thiết của các nhà đầu tư khi mua cổ
phần và được xác định theo công thức:
K = Rf + Rp
R
f
: Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro được tính bằng lói
suất của trỏi phiếu Chớnh phủ cú kỳ hạn 5 năm ở thời điểm gần nhất với thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp.
R
p

: Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư mua cổ phần của các công ty ở Việt Nam được
xác định theo bảng chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc
do các công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp nhưng không vượt quá tỷ suất lợi
nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro (R
f
).
g: tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của cổ tức và được xác định như sau:
g = b x R
Trong đó:
b là tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại bổ sung vốn.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
42
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
R là tỷ suất lợi nhuận sau thuế trờn vốn chủ sở hữu bỡnh quõn của cỏc năm tương
lai.
1. Giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm định giá theo phương pháp DCF
được xác định như sau:
Giỏ trị
thực tế
doanh
nghiệp
=
Giá trị
thực tế
phần vốn
nhà nước
+
Nợ
thực tế
phải trả

+
Số dư quỹ
khen thưởng,
phúc lợi
+
Nguồn kinh
phớ sự
nghiệp
Trong đó:
Nợ thực tế phải trả = Tổng nợ phải trả trên sổ kế toán trừ (-) Giá trị các khoản nợ
không phải thanh toán cộng (+) Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất được giao.
2. Chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên sổ kế toán
được hạch toán như một khoản lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp, được ghi nhận là tài
sản và được phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh không quá 10 năm kể từ thời
điểm chính thức chuyển đổi sang công ty cổ phần.
3. Đối với Tổng công ty, các ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện xác định
giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dũng tiền chiết khấu thỡ lợi nhuận và vốn nhà nước
được xác định theo quy định của pháp luật hiện hành về quản lý tài chớnh đối với Tổng
công ty, ngân hàng thương mại nhà nước
1.7.2.5 Ưu nhược điểm của phương pháp.
• Ưu điểm
Ưu điểm của phương pháp này là nó dựa trên cơ sở xem xét hiệu suất hoạt động
của doanh nghiệp trong tương lai, nhờ đó giá trị doanh nghiệp được đánh giá trong trạng
thái động và phản ánh được các cơ hội mà doanh nghiệp có thể có.
• Nhược điểm
- Đây là phương pháp phức tạp, phụ thuộc vào một số giả thiết và thông tin nhất
định trong tương lai nên khó khăn cho việc xác định lợi thế và chi phí dự tính thu được
hàng năm và vì vậy trong một chừng mực nào đó kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào sự
chủ quan của chuyên viên định giá.
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47

43
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
- Khó lựa chọn được tỷ suất dùng để chiết khấu dòng thu nhập hàng năm.
- Khó lựa chọn được thời gian vốn hoá , tức là số năm trong tương lai mà các lợi ích
và các chi phí của doanh nghiệp còn có ý nghĩa và còn có thể được xác định chính xác.
- Khó ước tính được giá trị thanh lý của doanh nghiệp ở thời điểm cuối năm thứ n
của thời kỳ vốn hoá.
Tóm lại: Việc xác định giá trị doanh nghiệp là một công việc rất phức tạp. Có nhiều
phương pháp xác định khác nhau để xác định giá trị doanh nghiệp. Mỗi phương pháp định
giá doanh nghiệp đều dựa trên những căn cứ cũng như được nhìn nhận tư những góc độ
khác nhau. Mỗi phương pháp đưa ra đều thích ứng với những hoàn cảnh cụ thể của doanh
nghiệp và tầm nhìn nhận của từng nhà đầu tư. Không có phương pháp nào là phù hợp trong
mọi hoàn cảnh.
Vì vậy sử dụng phương pháp nào trong xác định giá trị doanh nghiệp cũng cần xem
xét kỹ các mặt ưu điểm và nhược điểm của nó, phù hợp với những điều kiện cụ thể mà cả
người bán và người mua doanh nghiệp có thể chấp nhận được. Sự phối hợp giữa các
phương pháp để xác định giá trị doanh nghiệp với sự nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau
sẽ là thông tin cần thiết giúp cho việc xác định đúng đắn giá trị doanh nghiệp trên thị
trường.
Hệ thống các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp như đã nêu trên là những cơ sở lý
thuyết căn bản, quan trọng và không thể thiếu được để đánh giá thực trạng của việc xác định giá
trị doanh nghiệp trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam.
1.8 Xác định giá trị doanh nghiệp trong một số trường hợp.
Như đã trình bày ở phần trên định giá doanh nghiệp trong những năm qua ở Việt
Nam là một đòi hỏi đang dần dần được hình thành, nhằm đáp ứng nhiều hoạt động giao
dịch khác nhau. Tuy nhiên, hoạt động định giá doanh nghiệp trong thực tiễn lại trở lên sôi
động và chủ yếu ở tiến trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Đây cũng là lẽ đương
nhiên, bởi hiện nay Nhà nước ta đang chủ trương cổ phần hoá phần lớn các doanh nghiệp
Nhà nước, chyển đổi chủ sở hữu hay đổi mới phương thức quản lý.
1.8.1 Trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp.

1.8.1.1 Một số vấn đề về cổ phần hoá.
a. Mục tiêu, yêu cầu của việc chuyển doanh nghiệp Nhà nước thành Công ty cổ phần
NGUYỄN BÁ THU KT&QLKTCTCĐ_K47
44