Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

́́

́

̀


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀNỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----     -----

PHAN VĂN TÂN

ĐÁ́
NH GIÁ́THỰ́
C TRA NG
C ĐĂNG KÝ́
̣́ CÔNG TÁ́
ĐẤT ĐAI , CÂP GIÂY CHỨ́
NG NHẬ́
N QUYÊN SỨ̉
DỤNG ĐẤT, QUYÊN SỚ̉HỨ̃
U NHÁ̀
Ớ̉VÁ̀
TÁ̀
I SÁ̉
N
KHAC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYÊN BINH
CHANH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành:
Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA H ỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hư
ớng dẫn

Chủtịch hội đồng chấm luận văn
t ạc sĩ khoa ọc
h
h

PGS.TS Trần Văn Tuấn

PGS.TS. Phạm Quang Tu
ấn

HÀ NỘI – 2018

́̀ ́ ́

̀


́̀


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thơng tin trích
dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Người thực hiện luận văn
Học viên

Phan Văn Tân

LỜI CẢM ƠN
1


Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức cịn hạn chế của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý
trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của PGS.TS
Trần Văn Tuấn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong q trình thực hiện và hồn
thiện luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Bình
Chánh, Phịng Tài ngun và mơi trường huyện Bình Chánh, Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã tạo điều kiện cho tơi trong q trình học tập,
cơng tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tơi hồn thành luận
văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên

Phan Văn Tân
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................
v
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................
6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ......................................................
6
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ..........................................................................................................................
6
1.1.2. Những khái niệm và nội dung cơ bản ...............................................................
7

2


1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................... 14
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện
hành ...............................................................................................................................
16
1.3. Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản)
của một số nước trên thế giới ........................................................................................
24 1.3.1. Ôtrâylia (Úc) ...................................................................................................
24
1.3.2. Kinh nghiệm của Thụy Điển ...........................................................................
25
1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan .................................................................................
29
1.3.4

Kinh
nghiệm
của
Thái
Lan ............................................................................... 30
1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ...................... 32
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH .........................................................................................................
33
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh.........................................
33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................
33
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................
35
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tác động đến công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất: ...........................................................................................
40
2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh
43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ............................................................
43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh ........................................................
46
2.3. Thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .....................................................
51

2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

3


liền với đất. ................................................................................................................
51
2.3.2. Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính; ứng dụng
công nghệ tin học và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của huyện ..............................
54
2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. ........
58
2.3.4. Phân tích kết quả điều tra ý kiến đánh giá về công tác đăng ký, cấp GCN cho
hộ gia đình, cá nhân ..................................................................................................
62
2.4. Đánh giá về những ưu điểm và tồn tại, khó khăn trong cơng tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn nghiên cứu. ............................................................................................
63 2.4.1.Những ưu điểm .................................................................................................
63
2.4.2. Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân .......................................................
65
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .......... 71
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ........................................................................
71

3.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính ..............................................................................................................................
72
3.3 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ................................................................
74
3.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN .................................................................................................................
75 3.5. Giải pháp về tài
chính ............................................................................................ 75 KẾT LUẬN VÀ
KIẾN NGHỊ................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................
79
PHỤ LỤC ..................................................................................................................
82 DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ
DANH MỤC BẢNG

4


Bảng 2. 1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh.........34
Bảng 2. 2: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2005 - 2015,.............36
Bảng 2. 3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm...............................38
Bảng 2. 4: Biến động diện tích đất đai năm 2017 so với năm 2015............................50
Bảng 2. 5: Hệ thống sổ sách địa chính........................................................................55
Bảng 2. 6: Kết quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân năm
2014 – 7/2018............................................................................................................. 58
Bảng 2. 7: Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh (giai ......
đoạn 2014-tháng 7/2018)............................................................................................60
Bảng 2. 8: Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất

đai, cấp GCN..............................................................................................................62

DANH MỤC HÌNH
Hình 2. 1. Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh .................................................................
33

5


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCN
GCNQSDĐ
UBND
VPĐKĐĐ
VPĐKQSDĐ

Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

6


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là
nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý chặt chẽ và sử
dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương
và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý
nghĩa to lớn.
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài ngun đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và nhà nước ta là làm
thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Trước yêu
cầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý
và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để
quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thơng qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có cơng tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức
quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất
theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh.
Trong những năm gần đây huyện Bình Chánh, có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế

- xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện

1


đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử
dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên
quan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn
chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất …và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì
vấn đề về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình
Chánh là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của huyện. Để hiểu rõ thực
trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác này
cần có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên tôi xin lựa
chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá thưc trạ ng công tác đăng ký đất đaị , cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
với trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình

Chánh, TPHCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình
hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

2


- Xây dựng phiếu và tiến hành điều tra nhanh với sự tham gia của người dân
về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh rút ra những điểm mạnh và những điểm
tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi khơng gian: tồn bộ địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh
- Phạm vi nội dung khoa học và thời gian: đề tài đánh giá thực trạng công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh giai
đoạn từ 1/7/2014 – 1/7/2018.
5. Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:
Dùng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện
trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập,
quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh.
2. Phương pháp so sánh:
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

3


đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh từ đó rút ra được những
mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn huyện.
3. Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu:
Đề phục vụ cho mục đích làm rõ thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận dưới góc độ đánh giá của người dân tại khu vực nghiên cứu, đề tài chọn
3 đơn vị cấp xã manng tính đại diện để điều tra: thị trấn Tân Túc – địa bàn có tốc độ
đơ thị hóa cao; xã Vĩnh Lộc B đại diện cho khu vực phía Bắc có tốc độ đơ thị hóa
và phát triển kinh tế - xã hội khá nhanh và xã Đa Phước – đại diện cho khu vực phía
Nam phát triển chậm hơn.
4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng đánh
giá về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh. Điều tra 90 hộ gia đình đến làm thủ tục tại UBND xã, thị
trấn (1 thị trấn Tân Túc và 2 xã đại diện cho khu vực phía Bắc (xã Vĩnh Lộc B ) và
khu vực phía Nam (xã Đa Phước) của huyện và điều tra 30 người sử dụng đất đến
đăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai.
5. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của cơng tác
này.
6. Cấu trúc luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất

4


Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

5


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu tồn dân
về đất đai
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, người sử

dụng và việc sở hữu đất đai, sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho
sự phát triển ổn định, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi
quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, người dân, tổ chức được trực tiếp
sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ
này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là
Hiến pháp nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến
pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp 2013 (Điều 53) đã khẳng định chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai. Các luật đất đai ban hành (luật đất đai 1987, 1993, 2003,
2013) đã quy định về sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn, trách nhiệm của người sử dụng đất,...
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia
đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ
sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người

6


sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi
đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử
dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược
lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước. Việc Nhà nước thực hiện công tác đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân có ý nghĩa lớn trong đảm bảo
cơ chế về quyền sử dụng đất ở nước ta [11].
1.1.2. Những khái niệm và nội dung cơ bản
1.1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về
đất đai. Tại Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mơ tả trên hồ sơ.
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
Theo luật đất đai 2013 có thể khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất:

7

-

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được

giao đất để quản lý.
-

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện

theo yêu cầu của chủ sở hữu.
-

Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ

quan quản lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký
điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của
cơng tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
chia thành hai hình thái:
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) +
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)
a. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp
lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được thực hiện
trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất
ngay từ cấp cơ sở.
Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phường, đảm bảo thơng tin đầy đủ và chính xác.
Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán
bộ cấp cơ cở.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do
phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời

8


phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để cơng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng
các quan hệ đất đai.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ
đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo
đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại
về đất đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất. Đăng ký lần đầu
được hoàn thành trong một thời gian nhất định. [9]
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất
trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy
định của pháp luật.
* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa
đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.
b. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục
để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính
theo quy định của pháp luật
Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực
tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để
đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh
vực quản lý, sử dụng đất đai.

9


* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây (theo Điều 95 Luật Đất đai 2013):
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang

hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà nước
giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
-

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
tài sản chung của vợ và chồng;
-

Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
-

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;

10


-

Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền

-

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

kề;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy
định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường
hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng
nhận vào GCN đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang
sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
theo quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
a. Khái niệm
Theo Luật đất đai năm 2013 [8], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
b. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (điều 98 Luật đất đai 2013):
1.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất

11


đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2.

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở

hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử
dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người
đại diện.
3.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của
vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu
có yêu cầu.

12


5.

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật này.
c. Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
-

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
-

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

-

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi
nợ;
-

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh

chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
-

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

13


-

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

-

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
-

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc

các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
-

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị

mất.
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được
xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013 [8], thơng qua đó để xác lập mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời
Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản
lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thơng tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
-

Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.

-

Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối

tượng. Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất và tài
sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp
Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách.

14


Kết quả của cơng tác đăng ký, cấp GCN cịn cung cấp các tư liệu phục vụ việc
đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác
tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật.
Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị
trường bất động sản.
Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích
liên quan đến đất đai.
Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử
dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như: Mua bán,
thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại
thuế có liên quan…
Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất.
Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra

các quyết định đúng đắn.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn
liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể
thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền
giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
Đối với các đối tượng khác có liên quan:
Ngồi hai vai trị quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nư ớc,
GCNQSDĐ cịn có vai trị rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất cịn có thêm một số
quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

15


Đối với các doanh nghiệp, cơng ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
đinh đất nḥ ận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (khơng trực tiếp sử
dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sƣƣ̉ dung ̣ đất yên tâm đầu tư
vào đất.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhân ̣
chuyển nhương ̣ , thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó.
1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật
hiện hành
1.2.1. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc đăng ký đất đai, cấp GCN và các vấn đề có liên quan
- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực

ngày 01/07/2014).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui
định về tiền thuê đất và mặt nước.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ
qui định về khung giá đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

16