Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên – tỉnh vĩnh phúc

LỜI CẢM ƠN
Qua những năm học tập tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, em đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy,
cô giáo trong khoa Quản lý đất đai. Đặc biệt, trong thời gian thực tập tốt nghiệp
em đã nhận được sự giúp đỡ trực tiếp là cô giáo Th.S Lê Thị Lan.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai, cùng
toàn thể thầy, cô đã dạy bảo chúng em suốt những năm học tập trên giảng đường
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.S Lê Thị Lan là người đã chỉ bảo
em phương pháp nghiên cứu để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn chân th ành đến toàn thể các bác, các cô, các anh,
các chị thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên đã nhiệt
tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp
này.
Trong suốt thời gian thực hiện chuyên đề tốt nghiệp em đã cố gắng hết
sức mình nhưng do chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong được sự chỉ bảo, đóng
góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn để bài báo cáo của em được hoàn
thiện hơn.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn gia đình cùng các bạn trong lớp đã
động viên em hoàn thành bài Báo cáo tốt nghiệp của mình.
Hà Nội, ngày 30 tháng 11 năm
2015
Sinh viên

Phạm Ngọc Hải

i


MỤC LỤC

BẢNG 6. TỔNG HỢP KẾT QUẢ CẤP GCNQSDĐ CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ
NHÂN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014...........................71
Bảng 7. KẾT QUẢ CẤP GCNQSDĐ GIAI ĐOẠN 2010 - 2014.......................72
Bảng 10. Kết quả cấp GCN đất ở của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2010 - 2014
.............................................................................................................................76
* Thuận lợi.......................................................................................................78
3.8.4 Giải pháp trong thời gian tới..................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................84

ii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTC
BTNMT
CVĐC
CT - TTg
CNH - HĐH
ĐKTK
HSĐC
HĐND
NĐ - CP
TNMT
TTLT
QSDĐ
QĐ BTNMT
SDĐ
STNMT
UBND

VPĐKĐĐ

Chữ viết đầy đủ
Bộ tài chính
Bộ Tài nguyên môi trường
Công văn địa chính
Chỉ thị thủ tướng
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Đăng ký thống kê
Hồ sơ địa chính
Hội đồng nhân dân
Nghị định – Chính phủ
Tài nguyên môi trường
Thông tư liên tịch
Quyền sử dụng đất
Quyết định Bộ Tài nguyên môi trường
Sử dụng đất
Sở Tài nguyên môi trường
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký đất đai

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng
Bảng 1
Bảng 2
Bảng 3
Bảng 4

Bảng 5
Bảng 6
Bảng 7
Bảng 8
Bảng 9
Bảng 10
Bảng 11

Nội dung
Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính trên cả

Sô trang
36

nước tính đến 31/12/2014
Chỉ tiêu về chất lượng môi trường không khí
Chỉ tiêu chất lượng nước mặt thành phố Vĩnh Yên
Hiện trạng sử dụng đất năm 2014
Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân giai

48
49
65
70

đoạn 2010 - 2014
Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá

71

nhân giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả cấp GCNQSDĐ đât giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2010 -

72
73

2014
Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai

74

đoạn 2010 - 2014
Kết quả cấp GCNQSDĐ ở giai đoạn 2010 - 2014
Thống kê các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ

76
78

giai đoạn 2010 - 2014

iv


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐÔ THỊ
Hình

Nội dung

Số trang

Hình 1

Mẫu bìa giấy GCNQSDĐ có hiệu lực

18

Hình 2

Sơ đồ một số công trình di tích lịch sử văn hóa

46

Hình 3

Sơ đồ quan trắc môi trường

47

Hình 4

Sơ đồ quan trắc nước mặt

49

Hình 5

Dân số trung bình và tốc độ tăng của thành phố

57

v


LỚI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban
tặng cho loài người. Bằng lao động trí tuệ của mình, con người tác động vào đất,
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông nghiệp,
ruộng đất là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và là tư liệu sản xuất đặc biệt không
gì thay thế được. Đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, trong cuộc
sống con người đất đai còn là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế, văn hoá, an
ninh quốc phòng và các công trình công cộng,... Vì vậy đất đai là cơ sở để con
người tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sản xuất và các hệ thống sinh
thái môi trường.
Trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam biết bao
thế hệ đã đổ mồ hôi, nước mắt thậm chí cả xương máu của mình để giành và giữ
lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc cho đến hôm nay. Do vậy, nhiệm vụ
của chúng ta ngày nay là phải biết quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý
trên cơ sở khoa học, biết bảo vệ và cải tạo đất, sử dụng đất tiết kiệm và bền
vững.
Vì đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng cũng như nhu cầu của con
người về lương thực, thực phẩm, nguyên nhiên liệu,... ngày càng tăng, đòi hỏi
mỗi quốc gia sử dụng đất phải dựa trên cơ sở và những nguyên tắc đúng đắn,
hợp lý trong việc quản lý tài nguyên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng, bảo vệ đất,
chống sói mòn, thoái hoá đất, giảm độ phì nhiêu của đất do quá trình sử dụng
đất gây ra.
Vĩnh Yên là thành phố của tỉnh Vĩnh Phúc, ở miền Bắc Việt nam. Phía
Đông giáp huyện Bình Xuyên, phía Tây và Bắc giáp huyện Tam Dương, Phía
nam giáp huyện Yên Lạc đều thuộc tỉnh Vĩnh Phúc. Diện tích 5039,20 ha, chiếm

4,1% diện tích tự nhiên của tỉnh Vĩnh Phúc.
Thành phố Vĩnh yên có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế - xã
hội, mặt khác thành phố Vĩnh yên là một trong những huyện trong những năm
gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước vì thế nhìn chung huyện đã có

1


sự đổi mới về mọi mặt. Cũng như các thành phố, các khu dân cư khác thì vấn đề
liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai như trên
thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để
giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…
Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu
dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất,... Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà
nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất
đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng
thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác có
hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật đất đai.
Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn
ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào sự
vận động của quan hệ đất đai gắn với quá trình sản xuất hàng hoá, quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, quá trình chuyển biến từ nền kinh tế tập
trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Đất đai tham gia vào nền kinh tế
thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sự biến động, nhất là
khu vực đô thị ven đô.
Năm 1980 Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980

qui định nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp đó là sự ra đời của Luật
đất đai năm 1988 đã đi vào cuộc sống của người dân nhưng đã bộc lộ nhiều
thiếu sót. Luật đất đai năm 1993 được ra đời trên nền tảng Hiến pháp 1992,
nhằm đưa ra những biện pháp cụ thể, khắc phục những hạn chế của Luật đất đai
1988 và phù hợp với công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (GCN) lập hồ sơ địa chính (HSĐC) là việc làm hết sức
quan trọng và cần thiết hiện nay khi Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho các

2


đối tượng sử dụng đất. Đây là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất
đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm
2009), điều 22 Luật đất đai 2013, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản
lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người sử dụng đất yên tâm
sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất đai được sử dụng tiết
kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà
nước.
Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính ở thành phố Vĩnh Yên đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả,
chất lượng còn gặp nhiều những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác
nhau tác động. Việc tìm hiểu, đánh giá nội dung kết quả đăng ký đất đai, cấp
giấy chúng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên nhằm giúp Nhà nước có
những giải pháp hành chính tốt hơn trong việc đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chúng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính. Vì vậy, tôi đã lựa chọn nghiên cứu
chuyên đề: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích và yêu cầu

2.1. Mục đích
- Áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế
- Tìm hiểu những nguyên nhân làm hạn chế tiến độ cấp giấy chứng nhận
của thành phố Vĩnh Yên
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Vĩnh
Yên – tỉnh Vĩnh Phúc
- Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng
nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3


2.2. Yêu cầu
- Thu thập số liệu đúng thực tế, chính xác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản
ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
nghiên cứu.
- Nắm vững, những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản
ánh đúng thực trạng cấp giấy chứng nhận của địa phương.
- Đồng thời đưa ra các đề xuất có tính khả thi, phù hợp với thực tế của
địa phương.
3. Cấu trúc của chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Phạm vi đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu

4


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
a. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Để hiểu được thế nào là quyền sử dụng đất trước hết ta cần nắm được thế
nào là quyền sở hữu, quyền sử dụng. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau:
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và quyền loại trừ
người khác tham gia sử dụng tài sản đó. Quyền sử dụng là quyền được lợi dụng
các tính năng của tài sản để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con
người.
Quyền định đoạt là quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Vậy quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng với một khách thể là đất đai. Ở Việt Nam thì đất
đai được quy định là thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài. Như vậy nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai còn
tố chức cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất.
b. Khái niệm về Giấy Chứng Nhận
Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài ra còn có thể hiểu: GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo cho họ yên
tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa

vụ sử đụng đất theo quy định của pháp luật.
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

5


GCN được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN
phải ghi cả tên của vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì GCN được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền
sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCN cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng
đồng dân cư đó.
1.1.2. Sự cần thiết phải cấp Giấy Chứng Nhận
a. Vai trò, vị trí của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
Đăng ký thống kê đất đai là một trong những nội dung hết sức quan trọng
của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục
hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng có liên quan đến nhiều
vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền
lợi hợp pháp và cuộc sống thiết thân của mọi tổ chức và cá nhân. Vì vậy được
mọi người rất quan tâm. Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ giúp cho nhà nước
có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất tạo điều kiện cho việc sử
dụng đất một cách đầy đủ và hợp lý đạt hiệu quả cao nhất.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá cơ cấu kinh

tế đang chuyển dần theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng
cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động. Vì vậy vấn đề đăng ký và thống
kê đất đai trở nên bức xúc và phức tạp. Hơn bao giờ hết cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết.
Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký thống kê đất đai là một nhiệm
vụ chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thành việc cấp GCN và lập
hồ sơ địa chính ban đầu làm cơ sở để triển khai và thi hành luật đất đai đưa các
hoạt động quản lý nhà nước về đất đai các cấp thành nề nếp. Đặc biệt cấp GCN

6


hợp pháp cho người sử dụng đất, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực
đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện mọt đối tượng đặc biệt là
đất đai và nhằm tạo cơ sở pháp lý cho bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử
dụng đất đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện khai thác sử
dụng hợp lý đất có hiệu quả cao nhất.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định giao
đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN
là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sư dụng đất trong quá
trình quản lý và sử dụng đất.
Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề đất
đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó,
nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường
hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều
khó khăn, chỉ khi cấp GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được.
GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất
của họ.

b. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận
GCN phải là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình vào các mục đích cải tạo
và nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy nhà nước thừa nhận
sự tồn tại của nó. Hay nói cách khác chính là nhà nước thừa nhận tính hợp pháp
của GCN. Bản thân GCN đã là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai. GCN
bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế. Trong quan hệ chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê đất trong cơ chế thị trường, GCN có giá trị như một
ngân phiếu. Bởi vì GCN có giá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà
chỉ những cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp.

7


Sau khi đã có GCN, theo Điều 105, Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa
đổi bổ sung 2009 thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau:

GCN

Chuyển
đổi quyền
sử dụng
đất

Chuyển
nhượng
quyền sử
dụng đất

Tặng cho,
Cho thuê,
Cho thuê lại
quyền sử dụng
đất

Thế chấp
quyền sử
dụng đất

Thừa kế
quyền sử
dụng đất

Góp vốn
quyền sử
dụng đất

Bảo lãnh
quyền sử
dụng đất

Sơ đồ 1.1: Các quyền sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định: Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là
hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên chuyển giao đất và
chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các điều kiện, nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất được quy định ở bộ luật dân sự và pháp luật về đất
đai. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định rõ: hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp do nhu cầu sản xuất và đời sống được

chuyển đổi sử dụng đất và phải sử dụng đúng mục đích và thời hạn được giao.
Xuất phát từ thực trạng sử dụng đất hiện nay là manh mún và phân tán cho nên
chuyển đổi sử dụng đất là cần thiết nhằm sử dụng đất có hiệu quả hơn và tổ chức
quá trình sản xuất hợp lý hơn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trong đó người sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất chuyển
giao đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người được chuyển nhượng còn
người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Luật đất đai
2003 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với
đất khi họ chuyển đi nơi khác hoặc không còn khả năng trực tiếp lao động được
8


quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất là việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù
hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất trong đó bên sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp.
Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:
- Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất
mang lại.

- Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến
thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
- Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháp
trong việc sử dụng đất đai của mình.
- Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất đai hợp pháp.
Như vậy là GCN đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất có thể coi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng như là có
một tài sản lớn. Họ có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không
cần phải bán đi để lấy tiền bán vào kinh doanh như trước đây. Đất đai cũng

9


tương đương như một vật có giá trị bằng tiền. Khi đất đai tham gia vào thị
trường thì nhà nước là người bảo vệ tính pháp lý cho họ.
Mặt khác, đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có GCN thì chứng thực,
mua bán thuộc về phòng tư pháp, phòng công chứng. Đối với mọi giao dịch mua
bán, chuyển nhượng, tặng cho, chia tách cả thửa thì hai bên sẽ qua phòng tư
pháp, phòng công chứng thực hiện ký kết hợp đồng có chứng thực, sau đó đến
văn phòng nộp hồ sơ và giấy có liên quan. Đối với một phần thửa đất, nộp qua
văn phòng đăng ký đất xác nhận và làm cơ sở để phòng công chứng, phòng tư
pháp chứng thực mua bán hai bên. Vì việc mua bán giữa hai bên đã được nhà
nước chứng thực thì nhà nước sẽ bảo vệ quyền lợi cho họ khi có tranh chấp xảy
ra. Mỗi cá nhân tổ chức sử dụng đất cũng phải nghiêm chỉnh tuân thủ, đặt vấn đề
lợi ích quốc gia lên trên vì nhà nước có thể thu hồi lại GCN.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

cũng phải thực hiện những nghĩa vụ sau:
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, sử dụng đúng mục đích, đúng quy
định về sử dụng độ sâu và chiều cao trên không.
- Phải đăng ký khi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho thuê, cho
thuê lại.
Vì thế nên GCN có vai trò rất quan trọng trong việc giám sát các nghĩa
vụ của người sử dụng đúng mục đích. Trên GCN ghi rõ sử dụng vào mục đích
nào, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa… chỉ cần nhìn vào đó ta sẽ biết
ngay, mọi biến động về thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều có thể
kiểm soát được.
Vì vậy, GCN như là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì vậy,
muốn quản lý tốt đất đai, không còn cách nào khác là phải đẩy nhanh tiến độ cấp
GCN. Đó cũng chính là chủ trương của nhà nước ta hiện nay.

10


1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCN
a. Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay
là Thủ tướng Chính phủ) về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công
tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai đo đạc, giải thửa, phân hạng đất và công tác thống kê ruộng đất.
- Đặc biệt Hiến Pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nứoc thống nhất quản lý”.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật Đất đai đầu tiên ra đời.

Việc đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật Đất đai và trở
thành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký
đất đai vẫn được thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm 1980. Đến năm
1989, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989
về việc cấp GCN và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện
Quyết định này. Quy định đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký
đất đai của Việt Nam.
Từ trước năm 1993 Nhà nước đã có những hệ thống văn bản pháp luật về
đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Đến khi Luật Đất
đai năm 1993 ra đời ngày 14/07/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng về sự đổi
mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng như: Đất
đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định
lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh
thần sửa đổi chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản
bao gồm:

11


- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 vè quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị. Cùng ngày, Chính phủ ban hành nghị định 61/CP về mua bấn
và kinh doanh nhà.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998
về đẩy mạnh và hoàn thiện công tác cấp GCN đất nông nghiệp.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày

02/12/1998.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết việc thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày
29/06/2001.
Tuy đã nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn không thể đáp ứng được
cho công tác quản lý và sử dụng đất. Vì vậy để khắc phục tình trạng trên, ngày
26/11/2003 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai và có
hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng
đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục ruộng đất,
quy định về việc trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Công văn 34/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 07/1993 để áp dụng tạm thời thay thế
cho các mẫu quy định tại Quyết định năm 56/TCĐC năm 1981.

12


- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 đã sửa đổi và hoàn thiện sau
2 năm thử nghiệm theo Công văn 434/CVĐC của Tổng cục Địa chính về hệ
thống sổ sách địa chính.
- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ
tục đăng ký, cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính và thay thế hoàn toàn Quyết
định 56/ĐKTK năm 1981.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa

chính hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ trong cả nước.
b. Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực
* Do chính phủ ban hành:
+ Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; trong đó quy định cụ thể những quy
định trong Luật Đất đai.
+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12//2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
+ Chỉ thị số 05/CT-TT ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai Luật Đất đai 2003; trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh
hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005.
+ Nghị định 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền đất, trong đó quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi
cấp GCN.
+ Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Bộ Tài nguyên & Môi
trường quy định về thủ tục đăng ký, cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nướcc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
+ Luật đất đai năm 2009 sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003.

13


+ Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nghị định 03/2011/NĐ-CP Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.
* Do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
+ Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường về việc lập, chỉnh lý, quản ký hồ sơ địa chính.
+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên & Môi trường về cấp GCN.
+Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005
của bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên & Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT.
+ Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ
- CP.
+ Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
+ Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh
vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;

14


- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định sửa đổi,
bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.

c. Văn bản pháp luật sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Luật Đất đai 2013 ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào
ngày 1/7/2014 do Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013;
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các
vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
hành có quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các
vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa
chính;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản
đồ địa chính;

15

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT Quy định về xây dựng, quản lý, khai
thác hệ thống thông tin đất đai;
- Thông tư 35/2014/TT-BTNMT Quy định việc điều tra, đánh giá đất
đai;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 48/2014/TT-BTNMT Quy định kỹ thuật về xác định đường
địa giới hành chính, cắm mốc địa giới và lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp;
- Thông tư 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV về việc hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài nguyên và
Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
- Thông tư 179/2014/TTLT-BTC-BTNMT Hướng dẫn sử dụng kinh phí
cho hoạt động kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ.
1.2.2. Tổng quan về giấy chứng nhận
a. Khái quát về cấp giấy chứng nhận
“ Giấy chứng nhận là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa
nhà nước và người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận hiện nay tồn tại 4 loại:

- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai
1988 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường)

16


phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở
nông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại
đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày 05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có
hai bản: Bản màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa
chính – Nhà đất (Nay là Sở Tài nguyên và Môi trường);
- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất
đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và
quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và
màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;
- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
10/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy màu hồng cánh sen có nền
hoa văn trống đồng.
Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và
chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc
hội đó ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại
mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày
9/01/2008 Chính phủ đó ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ
Tài nguyên & Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành

liên quan trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp
GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả QSDĐ cùng với
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

17


Hình 1. Mẫu bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là
một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt
đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm
ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch. đất theo một mẫu thống nhất trong cả

18

nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
b. Những đối tượng được cấp GCN
* Đối tượng được cấp GCN:
Được quy định tại điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất

quyền sử dụng đất hiện có;

19


k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ngoài ra, Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp được
chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử
dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản của Điều
100, 101 của Luật Đất đai 2013.
Đối tượng không được cấp GCN:
- Thiếu một trong các giấy tờ pháp lý quy định tại Điều 99 của Luật đất đai
2013;
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài mua đất ở tại Việt Nam;
- Các trường hợp quyền sdđ của các hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân
cư; tổ chức trong nước đang có tranh chấp, kê biên tài sản, đang trong thời gian
thi hành án;
- Đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích được giao;
- Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của Pháp luật;
- Một số trường hợp không thuộc Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013;
c. Điều kiện cấp GCN
Quy định tại điều 100, 101,102 Luật Đất đai năm 2013
* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;

20