Tài liệu Các thuộc tính quyết định của bất động sản doc

Các thuộc tính quyết định của bất động sản

Các thuộc tính của thị trường BĐS được tổng hợp từ báo chí và các bài
giảng của Charles F. Floyd, giáo sư địa ốc của Trường kinh doanh Terry
College thuộc Đại học Georgia và Marcus T. Allen, phó giáo sư về địa ốc
của Đại học Florida.
Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản
(Uniqueness)
Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và
luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn
nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một
căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng
loại nhưng nhìn ra mặt đường. Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng
hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa
bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ
nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm.
Thuộc tính hỗ tương với xung quanh (Interdepen-dence of land uses)
Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một
miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn
nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà
máy xem như… hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng
nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho
nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó
lớn hơn bản thân nó được tạo ra.
Thuộc tính tồn tại lâu dài (Long life)
Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không.
Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất
đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa
hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà
tồn tại vài thế kỷ (một dòng họ có thể đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng”
này - tức căn nhà của họ - thì vẫn còn nguyên vẹn. Do đó, trừ nhà ở, còn các

bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục
sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể
sinh lợi lâu dài như vậy).
Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Long-term commitments)
Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự
nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng
tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn,
nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa lộ) toạ lạc ngay
trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải
biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ
qua tuyến xa lộ này hay không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo
Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ sau khi có đường hầm
xuyên núi). Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi
đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở
khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra.

Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa ốc phải có một cái nhìn
bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá
sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích
kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những
gì sẽ diễn ra trong tương lai.
Thuộc tính về đồng tiền lớn (Large transaction)
Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất
của mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại
kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà
đầu tư.

Với hai yếu tố large size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng
cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất
động sản. Cũng vì tính phức tạp của loại giao dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới

bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về thị trường, đánh
giá quyết.