Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện quỳ hợp, tỉnh nghệ an giai đoạn 2011 2015

LỜI CẢM ƠN
Được sự cho phép của khoa Địa lý- Quảm lý tài nguyên Trường đại học vinh,
cùng với sự đồng ý của cơ giáo TS.Nguyễn Thị Hồi tơi đã thực hiện đề tài“ Thực
trạng cơng tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện Quỳ
Hợp, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2011-2015”.
Để hồn thành khóa luận này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ giáo đã
tận tình hướng dẫn, giảng dạy tơi suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện ở
Trường Đại Học Vinh.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cơ giáo Nguyễn Thị Hồi đã
dành nhiều thời gian hướng dẫn tạo mọi điều kiện để tơi thực hiện khóa luận tốt
nghiệp này.
Qua đây tơi cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo cùng tồn thể
các cán bợ của Phòng Tài ngun và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
suốt q trình thực tập và nghiên cứu khóa luận.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình đợ chun mơn còn
hạn chế nên trong khóa luận tốt nghiệp của tơi khơng tránh khỏi những thiếu sót,
kính mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cơ giáo và các bạn để
khóa luận của tơi được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

1


2


MỤC LỤC

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GPMB
CNH-HĐH
HSĐC
GCNQSDĐ
BT-GPMB
TT-MT
UBND
QĐ-UBND
CSHT
THCS
THPT
KT-XH
QL

Giải phóng mặt bằng
Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa
Hồ sơ địa chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bồi thường – Giải phóng mặt bằng
Tài nguyên – Môi trường
Ủy ban nhân dân
Quyết định - Ủy ban nhân dân
Cơ sở hạ tầng
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Kinh tế - Xã hội
Quốc lộ

4


DANH MỤC BẢNG BIỂU

5


PHẦN 1.
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Lý do chọn đề tài.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất
đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào q trình sản xuất nơng nghiệp, làm mặt bằng
xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các cơng trình sản xuất kinh
doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư... Cùng với sự phát triển của xã hội, đất
đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng
lên.Việc sử dụng đất có hiệu quả về cả kinh tế - xã hội và tính bền vững môi trường
ngày càng có ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát
triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là tất yếu khách quan
trong quá trình phát triển CNH –HĐH đất nước. Để có mặt bằng xây dựng các dự
án, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho các hợ dân có đất bị bồi thường.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai,
GPMB, tái định cư là một hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật
tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm,
phức tạp tác động mọi mặt đến kinh tế - chính trị - xã hợi.
Ở Nghệ An hiện nay q trình CNH, HĐH, đơ thị hóa đang diễn ra rất mạnh,
rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế

cho CNH- HĐH như Khu công nghiệp Bắc Vinh với tổng Diện tích: 143,17 ha; Khu
công nghiệp Nam Cấm Với quy mô diện tích được quy hoạch 327,83 hecta; Khu
công nghiệp Thung Khuộc Thị trấn Quỳ Hợp với tổng diện tích: 26,15 ha; tổng số
vốn đầu tư 50,17 tỷ đồng, Khu công nghiệp Châu Quang với tổng diện tích 22 ha;
tổng số vốn đầu tư 40,67 tỷ đồng và xây dựng hồ chứa nước Bản mồng xã Yên Hợp
tổng diện tích: 2021.4 ha với tổng số vốn đấu tư 4.5 nghìn tỷ đồng, ngồi ra còn một
6


số khu công nghiệp Sông Dinh, khu công nghiệp Nghĩa Xuân và các nâng cấp các
tuyến đường Quốc lộ, tỉnh lộ... Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay
sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh.. Trong vòng vài năm trở lại đây huyện
Quỳ Hợp đã thực hiện bồi thường thiệt hại 400 ha và di dời nhiều hợ dân để có
được quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đề ra, tuy vậy
cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận người dân bị mất đất chưa
thỏa mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay.
Xuất phát từ các lý do trên và nhận thức được tầm quan trọng của cơng tác
giải phóng mặt bằng. Là sinh viên ngành quản lý đất đai em nhìn thấy mình phải có
trách nhiệm trong việc bảo vệ, làm giàu và góp phần đưa Quỳ Hợp ngày càng phát
triển. Vì vậy sau khi thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳ Hợp,
em quyết định chọn đề tài: “ Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng của một số
dự án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp giai đoạn 2011-2015”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu.
Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả công
tác GPMB trên địa bàn huyện Qùy Hợp, tỉnh Nghệ An.
1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tổng quan cơ sở lý luận và thực tiện về công tác GPMB trên địa bàn huyện
Qùy Hợp đến năm 2020.
- Phân tích, đánh giá thực trạng GPMB chỉ rõ những kết quả đạt được, những
hạn chế, tồn tại và nguyên nhân.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả
công tác GPMB trên địa bàn huyện Qùy Hợp, tỉnh Nghệ An.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng.
7


1.4.2 Phạm vi nghiên cứu.
- Về không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu 02 dự án được triển khai trên
địa bàn huyện Quỳ Hợp là: Hạng mục đập phụ, kênh tiêu thơng hồ và kênh tiêu
Châu Bình, tḥc dự án hồ chứa nước Bản Mồng; Và dự án xây dựng đường Châu
Thôn – Tân Xuân nối liền các huyện miền Tây Nghệ An ở thị trấn Quỳ Hợp.
- Về thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2011-2015
1.5 Quan điểm nghiên cứu.
1.5.1 Quan điểm hệ thống.
-Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với
nhau. Như vậy, sự thay đổi một số yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của tồn bợ hệ
thống.
- Lãnh thổ nghiên cứu không chỉ một hệ thống bao gồm các xóm mà đây còn
là mợt bợ phận của tỉnh Nghê An. Vì vậy, nghiên cứu thực trạng cơng tác giải
phóng mặt bằng trên huyện Quỳ Hợp phải đặt trong hướng sử dụng chung của tồn
bợ tỉnh Nghệ An và trên cả nước.
1.5.2 Quan điểm lãnh thổ.
- Mỗi đối tượng địa lý đều gắn với một không gian cụ thể, đều có các quy
luật hoạt đợng riêng, gắn bó và phụ thuộc chặt chẽ vào quan điểm của lãnh thổ đó.
Các đối tượng này phản ánh những đặc trưng cơ bản của lãnh thổ, giúp phân biệt
lãnh thổ này với lãnh thổ khác. Trong từng lãnh thổ luôn luôn có sự phân hóa nợi tại
đồng thời có mối quan hệ chặt chẽ với những vùng lãnh thổ xung quanh về cả tự
nhiên cũng như kinh tế- xã hội. Do vậy, các nghiên cứu địa lý đều được gắn với một

lãnh thổ cụ thể. Vận dụng quan điểm lãnh thổ giúp giải quyết các vấn đề về cơ sở lý
luận cũng như trong thực tiễn khai thác, quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên
nhiên trong lãnh thổ nghiên cứu.
1.5.3 Quan điểm phát triển bền vững

8


Phát triển bền vững là khai thác, sử dụng các nguồn lực tự nhiên đáp ứng nhu
cầu phát triển xã hội hiện tại nhưng vẫn không làm tổn hại và ảnh hướng đến tương
lai. Do vậy khi xem xét công tác giải phóng mặt bằng ở huyện Quỳ Hợp cũng như
đề ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Quỳ Hợp đến năm 2020 tầm nhìn 2030 đáp ứng sự phát
triển kinh tế - xã hội nhưng không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội.
1.5.4 Quan điểm thực tiễn.
- Thực hiện việc bồi thường phải đảm bảo: Công bằng, minh bạch, công khai
và thỏa đáng.
- Giá bồi thường trong dự án phải sát với giá trên thị trường.
- Trình tự thủ tục phải theo các bước sẵn có, các chính sách bồi thường áp
dụng đúng đối tượng.
1.6 Phương pháp nghiên cứu
1.6.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
Thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng của
huyện. Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hợi, về tình hình quản lý Nhà
nước về đất đai, về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Tiến hành điều tra ngoại nghiệp nhằm kiểm tra và bổ sung những thay đổi
cần thiết.
1.6.2 Phương pháp toán học
Phương pháp thống kê xác định các chỉ số, so sánh, đối chiếu và cân đối
trong nghiên cứu các chỉ tiêu, nợi dung, các kiểu, hiện tượng có quan hệ với nhau

trong tổng thể.
Đề tài thực hiện phân tổ thống kê theo nhóm kết quả nghiên cứu như đất
nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng theo các loại hình sử dụng,
9


xác định các chỉ tiêu phản ánh kết quả của việc sử dụng đất đai cả về số lượng và
chất lượng.
Qua các số liệu thống kê rút ra kết luận về thực trạng giải phóng mặt bằng,
bồi thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên cứu, phát hiện xu hướng phát
triển và định hướng sử dụng trong tương lai nhằm đưa ra giải pháp khả thi hoàn
thiện từng bước quá trình thu hồi và sử dụng đất hiện nay.
1.6.3 Phương pháp khảo sát thực địa
Dùng để thu thập thông tin ban đầu về đối tượng nghiên cứu bằng tiếp xúc
trực tiếp và ghi lại trực tiếp toàn bợ thơng tin đặc trưng của đối tượng có giá trị về
phương diện thực hiện mục tiêu nghiên cứu. Tiến hành khảo sát thực địa nhằm đảm
bảo tính khách quan, khoa học, chính xác của đề tài, đồng thời giúp đề tài có tính
thực tiễn cao.
1.6.4 Phương pháp chuyên gia
Là phương pháp tham khảo các ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm,
trình đợ về vấn đề, đối tượng, lãnh thổ nghiên cứu.
Đối tượng về đề tài này tôi sử dụng phương pháp chuyên gia để tham khảo ý
kiến của phòng Tài ngun và Mơi trường. Ban giải phóng mặt bằng huyện Quỳ
Hợp và các chuyên gia quản lý đất đai, các chuyên gia trong lĩnh vực giải phóng
mặt bằng, để đưa ra biện pháp nâng cao hiệu quả trong cơng tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn nghiên cứu.
1.7 Cấu trúc khóa luận.
Ngồi phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo
theo quy định chung thì luận văn được kết cấu bởi các chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về cơng tác giải phóng mặt bằng .

Chương II: Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng của mợt số dự án trên
địa bàn huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An.
10


Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác giải
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Quỳ Hợp đến năm 2020 tầm nhìn 2030.

11


Phần 2 Nội dung
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG
1.1 Cơ sở lý luận cơng tác giải phóng mặt bằng.
1.1.1 Một số khái niệm liên quan.
1.1.1.1 Thu hồi đất.
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích
đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai( Điều 3 Luật đất đai 2013).
1.1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi của người bị thu hồi đất (Điều 4 Luật đất đai 2003). Bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật
chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình
khai thác thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp lại những tổn
thất về vật chất, tinh thần cho bên thiệt hại nay không phải hành vi trái pháp luật

( của nhà đầu tư hay Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “ phá
hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế - xã hội.
1.1.1.3 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
12


1.1.1.4 Tái định cư.
Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh
hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập
trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng và các
chương trình nhằm khơi phục c̣c sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là
quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Tái định cư là một vấn đề lớn của một quốc gia, đặc biệt là các nước đang
phát triển trong những trường hợp điển hình như xây đập, làm đường, phát triển đơ
thị.
1.1.1.5 Giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và mợt số bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mợt cơng
trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hợi đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
mợt q trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
quan trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hơi.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án.
1.1.2 Đặc điểm.

Giải phóng mặt bằng là cơng tác đa dạng và phức tạp mang tính chất cấp
bách cần thiết. Là quá trình đa dạng mỗi dự án thực hiện trên mợt vùng nhất định
với quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện dự án đó việc thực hiện công
tác GPMB cũng thể hiện khác nhau.

13


Q trình bồi thường giải phóng mặt bằng có 3 đặc điểm chính: Tính đa
dạng, tính phức tạp.
Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất nhất định với mỗi một quy mô
thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện cơng tác GPMB cũng thể hiện khác nhau
tùy thuộc vào từng dự án. Công tác GPMB phải gắn với đặc trưng riêng của từng
vùng như: Điều kiên kinh tế, xã hợi và trình đợ dân trí nhất định. Vì vậy, cơng tác
GPMB được tiến hành với những đặc điểm riêng.
Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tếxã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư trong vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác,
cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận
động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, phong tục, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý

khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ, việc thực hiện pháp luật thiếu kiên
quyết, nghiêm minh dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây dựng nhà trái phép
diễn ra thường xuyên.

14


+ Thiếu quỹ đất do xây dựng tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư
thấp chưa đảm bảo được yêu cầu, nhiều dự án đưa dân đi nhưng sau một thời gian
dân lại quay trở về nơi ở cũ.
+ Dân cư một số vùng sông chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB được
thực hiện khác nhau. Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng, phức tạp và nhạy
cảm. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của
các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
1.1.3 Bản chất.
- Đối tượng GPMB đa dạng phức tạp: Đối với mỗi dự án có sử dụng đất
được thực hiện trên một vùng hay một mảnh đất nhất định với mỗi đặc điểm tự
nhiên kinh tế, xã hội khác nhau. Nếu là khu trung tâm đơng dân cư thì việc thu hồi
đất gặp nhiều khó khăn vì các hợ gia đình bị mất nhà cửa, phải di chuyển đến mợt
nơi hồn tồn xạ lạ để sinh sống và giá đền bù giữa các dự án cũng khác nhau.
- Giải phóng mặt bằng tạo ra mức sinh lời cao hơn cho khu vực xung quanh:
Công tác GPMB các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là các dự án đường giao thông
đô thị trường làm cho giá đất của khu vực xung quanh tăng lên rất cao.
- GPMB đồi hỏi một lượng vốn lớn: Chúng ta đều biết rằng GPMB liên quan
đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất trong khi đó giá cả đất
đai, bất động sản trên thị trường hiện nay rất cao. Mà công tác GPMB lại thu hồi
một diện tích rất lớn, có dự án thu hồi mợt vài ha, vì thế số tiền bồi thường là rất lớn

dù cho giá đất bồi thường tính theo khung giá quy định của Nhà nước.
1.1.4 Tác động của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển
kinh tế - xã hội và môi trường.
1.1.4.1 Tác động tích cực.
15


Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường
+ Nâng cao thu nhập, tạo công ăn việc làm, đảm bảo sự ổn định cho thu
nhập, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
+ Tăng thêm nguồn ngân sách cho địa phương.
+Đa dạng hóa cơ cấu kinh tế và thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng tích cực.
+ Thúc đẩy quá trình CNH-HĐH của đất nước.
+ Xây dựng các cơng trình xử lý mơi trường, các chất thải giảm thiểu ô
nhiễm môi trường, không khí trong sạch hơn.
+ Phát triển cơ sở hạ tầng cho các chương trình, dự án, cơ sở vật chất kỹ
thuật đồng thời nâng cao năng suất lao động của người dân.
1.1.4.2 Tác động tiêu cực.
Đối với kinh tế- xã hội – môi trường.
+ GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành tiến
đợ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đâu tư.
+ GPMB không tốt sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu
kiện tập thể làm cho tình hình kinh tế chính trị - xã hội mất ổn định.
+ GPMB gây nên tình trạng bụi, khí thải từ các xe san lấp mặt bằng, xe vận
chuyển, mất đi thảm thực vật, ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sống của động
vật.
+ GPMB cũng làm cho môi trường đất bị ô nhiễm, suy thối do q trình đào
xói, san lấp trong q trình GPMB.

16


1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng trong hệ
thống quản lý Nhà nước về đất đai.
a. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng
đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai..
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì c̣c sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
17

công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cợng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hợi cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác đợng tới giá đất tính bồi thường.
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường giải phóng mặt bằng.
c. Cơng tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác đợng rất lớn đến cơng tác bồi thường
GPMB và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng th́ đất quy định khơng
rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác đền
bù.

18


d. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất
đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được
Chính phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những
kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho phát
triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác
bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Qua thực tế
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn
rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh

chấp, khiếu nại, tố cáo.
e. Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật
19


Việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao.
Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy
định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ
tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời
những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
f. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất đợng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất đợng sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác đợng
tới giá đất tính bồi thường.
g. Chất lượng và số lượng đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường GPMB
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản chút nào. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng
trực tiếp đến đất đai sản xuất của người dân nên việc tiếp xúc với người dân, vận
động và phổ biến các chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư… là rất cần thiết

và phải được quan tâm triệt để.
Để làm được điều này, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB phải đáp ứng đầy
đủ về số lượng để đáp ứng được yêu cầu cơng việc. Bên cạnh đó là phải có trình độ
20


chuyên môn vững vàng, nắm vững các quy định về đền bù, thu hồi đất, các chính
sách của đảng, Nhà nước để thuận tiện trong việc tiếp xúc với người dân, giải đáp
thắc mắc, tuyên truyền, thuyết phục người dân thực hiện công tác di dời và GPMB.
Mặt khác, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến vấn đề đền
bù GPMB nên việc một số cán bộ có phẩm chất đạo đức chưa tốt, gây phiền hà,
sách nhiễu, làm sai quy định nhằm trục lợi cũng gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến q
trình thu hồi đất, GPMB. Hơn nữa, việc đội ngũ những người làm công tác GPMB
trình đợ còn hạn chế và ́u kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ còn dẫn đến việc
quản lý tổ chức, thực hiện và công
1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật
Luật đất đai năm 2013 ra đời vừa tiếp tục kế thừa những quy định đang phù
hợp của luật đất đai 2003, nhưng đồng thời sửa đổi, bổ sung nhằm tháo dỡ những
hạn chế, bất cấp của Luật đất đai 2003. Theo đó, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị
định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. Trong đó có các Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, Nghị
định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Thông tư
37/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất đã được thi hành thay thế các Nghị Đinh, Thông tư của
luật đất đai 2003.
- Quy định của UBND tỉnh Nghệ An
Căn cứ vào luật đất đai 2013 các văn bản thi hành luật, UBND tỉnh

Nghệ An đã ban hành Quyết định 54/2014/QĐ- UBND quy định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Quyết định 58/2015/QĐ – UBND quy định về bồi thường và hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi trên địa bàn tỉnh Nghệ An; Hàng năm ban hành Quyết
21


định đơn giá bồi thường các loại nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả, cây cối, hoa
màu khi nhà nước thu hồi trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2.2 Nguyên tắc bồi thường
•

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo điều 74 của luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

•

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà
nước thu hồi đất.
Theo điều 88 của luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hợ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
1.2.3 Điều kiện và đối tượng được bồi thường.

22


Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hợi vì lợi ích quốc gia, công cộng tại điều 75
của luật đất đai 2013 quy định người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều
kiện sau đây được bồi thường về đất:
1. Hợ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam
định cư ở nước ngồi tḥc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
23


nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
1.2.4 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.2.4.1 Quy định chi tiết về bồi thường
a. Bồi thường với nhóm đất nơng nghiệp.
Bồi thường về đất nơng nghiệp của hợ gia đình, cá nhân theo điều 75 của
Luật đất đai 2013.

1. Hợ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi
đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được
nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại;

24


c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính Phủ
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo theo Điều 78 Luật Đất đai 2013.
1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều
kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất;
mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước
thu hồi đất thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại nếu chi phí này khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Trường
hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng
sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khốn cho hợ gia đình, cá nhân
theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hợ gia đình, cá nhân nhận

khốn khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất
còn lại.
3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật
Đất đai thì được bồi thường về đất .
b..Bồi thường với nhóm đất phi nơng nghiệp
· Đối với bồi thường về đất ở.
Theo điều 79 Luật đất đai 2013 bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.

25