NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG về dân sự, tài sản và THỪA kế BUỔI THẢO LUẬN bảo vệ QUYỀN sở hữu

PHỤ LỤC 1: TRANG BÌA
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ
MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MƠN HỌC: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ DÂN SỰ, TÀI SẢN VÀ THỪA
KẾ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THÁI BÌNH
DANH SÁCH NHĨM (NHÓM 8)
STT
1
2
3
4
5
6
7

HỌ TÊN
Phạm Thị Trâm
Đinh Thị Diễm Trang
Lương Thanh Quý Trang
Bùi Võ Tuyết Trinh
Ngô Thị Kim Tuyến
Đỗ Thị Vân
Lê Bảo Yến

MSSV
2053801011286

2053801011292
2053801011294
2053801011300
2053801011309
2053801011319
2053801011342


* Địi động sản từ người thứ ba
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT
- Chủ thể: Ông Triệu Tiến Tài và ông Hà Văn Thơ
- Tranh chấp: Quyền sở hữu đối với con trâu mẹ 4 tuổi 9 tháng và con nghé đực 3
tháng tuổi
- Lí do tranh chấp:
+ Ơng Tài bị mất một con trâu và một con nghé
+ 18/3/2004, ông Thơ dắt một con trâu và một con nghé đi qua nhà ông Tài, ông Tài
nhận đây là trâu và nghé của mình
+ Ơng Thơ mổ nghé và bán trâu mẹ cho ơng Thi
+ Ơng Thi đổi trâu cho ơng Dịn
- Tồ án: Con trâu là của ơng Tài, ông Thơ là người chiếm giữ tài sản không có căn cứ
pháp luật
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trả lời:
Căn cứ theo Điều 107 BLDS 2015: Bất động sản và động sản
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Con trâu không phải tài sản thuộc các trường hợp ở khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 nên
con trâu không phải bất động sản. Vậy con trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trả lời:
- Căn cứ theo khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 có quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài
sản có quy định khác”.
Vậy trâu là động sản nên trâu không phải đăng ký quyền sở hữu.


- Đối với tài sản là động sản các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu gồm:
+ Đăng ký phương tiện đường thủy nội địa (Luật Giao thông đường thủy nội địa 2004
sửa đổi 2014)
+ Đăng ký các quyền đối với tàu bay (Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2006)
+ Đăng ký tàu biển (Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2015 và Nghị định 171/2016/NĐ-CP
về đăng ký, xóa đăng ký và mua bán, đóng mới tàu biển)
+ Đăng ký tàu cá (Luật Thủy sản 2017 và Thông tư 23/2018/TT-BNNPTNT)
+ Đăng ký phương tiện giao thông đường bộ: xe cơ giới (Luật Giao thông đường bộ
2008 và Thông tư 15/2014/TT-BCA quy định về đăng ký xe)
+ Đăng ký xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ
+ Đăng ký phương tiện giao thông đường sắt (Luật Đường sắt 2017 và Thông tư
21/2018/TT-BGTVT)
+ Đăng ký di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia (Luật Di sản văn hóa 2001 sửa đổi 2009 và
Thơng tư 07/2004/TT-BVHTT)
+ Đăng ký vũ khí, vật liệu nổ, công cụ hỗ trợ (Luật Quản lý sử dụng vũ khí, vật liệu nổ,
cơng cụ hổ trợ 2017)
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?
Trả lời:
Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân

chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20) anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định
con trâu đang trang chấp ( biên bản giám định ngày 16/8/2004, biên bản xác minh của
cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17/8/2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả
giám định trâu ngày 20/8/2004), ( BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu
cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sân mũi lần đầu và con ghé đực khoảng 3 tháng
tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ơng Triệu Tấn Tài. Ơng Thơ là người chiếm
hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật.
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh
có tranh chấp trên?
Trả lời:
- Căn cứ pháp lý: Điều 179 BLDS 2015
1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp
như chủ thể có quyền đối với tài sản.


2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải
là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập quyền
sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 và 236 của
Bộ luật này.
- Trong hồn cảnh xảy ra tranh chấp ơng Chiên (Dịn) đang chiếm hữu tài sản (con
trâu).
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
Trả lời:
- Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn khơng có căn cứ pháp luật. Chiếm
hữu khơng có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu của một người đối với một tài sản mà
không dựa trên những căn cứ của pháp luật quy định ( hay nói cách khác là chiếm hữu
khơng phù hợp với quy định của pháp luật). Theo đó, ơng Thơ bắt được trâu và nghé
của ông Tài bị thất lạc nhưng ông không báo cho UBND cấp xã để thông báo công

khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại1, ông đã chiếm hữu luôn và bán cho ông Thi, sau
đó ơng Thi đổi trâu cho ơng Dịn. Vì việc ông Thơ chiếm hữu trái pháp luật nên việc
chiếm hữu của ơng Tài là khơng có căn cứ pháp luật ( nguồn gốc của tài sản chiếm hữu
không dựa trên những căn cứ của pháp luật).
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 quy định:
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với
quy định của pháp luật;

1

Xem thêm Điều 231 BLDS 2015


d) Người phát hiện và giữ tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh
rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định
của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật khác có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định của pháp luật khác có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 165 BLDS 2015
là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
Việc chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc người chiếm
hữu khơng biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có căn cứ pháp
luật.

Câu 7: Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình
khơng? Vì sao?
Trả lời:
Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình.
Vì theo Điều 180 BLDS 2015:
“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng
mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Trong trường hợp này, ơng Dịn đổi con trâu từ ơng Thi và ông không hề biết rằng con
trâu là của ông Tài. Ơng hồn tồn có căn cứ chứng mình rằng việc chiếm hữu của
mình là ngay tình.
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về đòi tài
sản trong BLDS?
Trả lời:
- Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia
chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
- Hợp đồng khơng có đền bù là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích do
bên kia chuyển giao nhưng không phải chuyển giao lại bất kỳ lợi ích nào.
- Theo quy định tại Điều 402 BLDS 2015 các loại hợp đồng chủ yếu như sau:
“Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:
1. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.


2. Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ.
3. Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.
4. Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính.
5. Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều
phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ
đó.
6. Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.”

Câu 9: Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có
đền bù? Vì sao?
Trả lời:
Ơng Dịn thực hiện giao dịch với ơng Thi cụ thể là ơng Dịn trao đổi với ơng Thi con
trâu cái sổi lấy con bị cái từ ơng Thi. Sau giao dịch, ơng Dịn và ơng Thi đều có được
những lợi ích tương ứng. Vì vậy đây là giao dịch có đền bù.
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý
chí của ơng Tài khơng?
Trả lời:
Trâu có tranh chấp bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ơng Tài. Vì:
- Khơng có căn cứ cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu đối với con trâu mẹ và con
nghé: “Khi đẻ được một con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem. Khi ông Hà Văn
Thơ dắt một con trâu mẹ và một con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông
nhận ra là trâu, nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ lại dắt trâu về nhà
mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông Thi.”
Vậy chứng tỏ ông Tài không hề mong muốn sự việc xảy ra, do đó trâu là tài sản bị
chiếm hữu ngồi ý chí của ơng Tài.
- Tịa án cũng đã xác minh và khẳng định ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản
khơng có căn cứ pháp luật.
Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng
Dịn khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trả lời:
Theo Tòa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn.
Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là “ Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ


và con ghé con của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông
Nguyễn Văn Dịn quản lý nên ơng Tài phải khởi kiện địi ông Dòn và quyết định chỉ
buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con ghé là 900.000 đồng, bác yêu của ơng Tài địi ơng
Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật.”

Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án dân sự Tịa án
nhân dân tối cao.
Trả lời:
Theo nhóm em hướng giải quyết của Tịa án khi ơng Tài khơng có quyền địi trâu từ
ơng Dịn là hợp lý. Con trâu này vốn là tài sản của ông Tài nhưng lại bị ơng Thơ chiếm
hữu khơng có căn cứ pháp luật, sau đó ơng bán trâu cho ơng Thi và ơng Thi đổi trâu
cho ơng Dịn. Như vậy bản thân ơng Dịn khơng hề biết nguồn gốc của tài sản này là
chiếm hữu không theo quy định của pháp luật và ông đã chăm nuôi con trâu đó, coi đó
là tài sản của mình. Nếu như Tịa giải quyết theo hướng ơng Tài có quyền địi trâu từ
ơng Dịn thì sẽ gây ra những bất lợi đối với ơng Dịn, vì ơng Dịn tuy chiếm hữu khơng
có căn cứ pháp luật nhưng ơng Dịn là người đang chiếm hữu tài sản có được thơng qua
đền bù (trao đổi trâu cho ơng Thi).
Câu 13: Khi ơng Tài khơng địi được trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ơng Tài khơng?
Trả lời:
Khi ơng Tài khơng địi được trâu từ ơng Dịn, pháp luật hiện hành có các quy định về
quyền đòi tài sản ở Điều 256 BLDS 2005, quyền địi lại động sản khơng phải đăng kí
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình ở Điều 257 BLDS 2005, quyền yêu cầu
bồi thường thiệt hại ở Điều 260 BLDS 2005… để bảo vệ quyền lợi của ơng Tài.
Câu 14: Khi ơng Tài khơng địi được trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng
ơng Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
Trả lời:
Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn Tòa án hướng đến việc ơng Tài khởi kiện
ơng Dịn để đòi lại trâu cụ thể trong bản án phần quyết định có nêu “tịa án cấp phúc
thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng
con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện địi ơng
Dịn và quyết định chỉ buộc ơng Thơ phải trả lại giá trị con nghé là 900.000đ đồng”.

Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Trả lời:
Theo nhóm em, hướng giải quyết của tịa án là hợp lý vì dựa vào các tài liệu chứng cứ
của Tịa án đã xác định cả hai con trâu là tài sản của ông Tài, ông Thơ là người chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật và buộc ơng Thơ phải trả lại cho ông Tài là đúng quy
định pháp luật căn cứ vào:
Điều 256. Quyền đòi lại tài sản ( BLDS 2005)
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử
dụng tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản
đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều
258 của Bộ luật này.

* Địi bất động sản từ người thứ ba
Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT
Chủ thể: bà X và bà N
Tranh chấp: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất
Lý do: Nhà đất thuộc quyền sở hữu của bà X, nhưng bà N là người có cơng sức quản
lý, giữ gìn nhà đất, thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước.
Tòa án: buộc bà N trả lại nhà đất cho bà X
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Trả lời:
Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 của Tòa án
nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m2. Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng
cho ơng M diện tích 323,2m2 (đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010 ông M đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tần trên đất. Diện

tích đất cịn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Vi L.
Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 ( đo thực tế 170,9m2 ) đất cho ông Lăng Đào


Minh Đ và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng và được cấp giấy chứng
nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất cịn lại của chị L đo thực tế là 744m2. Việc chuyển
nhượng và tặng cho nêu trên đã hồn thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám
đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao
và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Tòa án nhân
dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009
nêu trên. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì
các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là
các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
Câu 2: Theo quy định (trong BLDS 2015 và BLDS 2005), chủ sở hữu bất động sản
được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ 3
ngay tình?
Trả lời:
BLDS 2015

BLDS 2005

- Cơ sở pháp lý: Điều 168 BLDS 2015
về: Quyền đòi lại động sản phải đăng
ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình

- Cơ sở pháp lý: Điều 258 BLDS 2005
về: Quyền đòi lại động sản phải đăng
ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình

“Chủ sở hữu được đòi lại động sản
phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay
tình, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”

“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu
ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với
người mà theo bản án, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản
án, quyết định bị hủy, sửa.”

Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?


Trả lời:
Để bảo vệ bà X, Tòa án đã xác định trách nhiệm của bà X đối với bà N là:
- Hủy giấy chứng nhận sử dụng đất đã cấp cho bà N, chị L, ông Đ và bà T2.
- Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m2 cho ngun đơn.
- Tịa án xem xét phần nhà đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận số tiền
Nhà nước đã bồi thường là bao nhiêu để tính tốn công sức cho hợp lý.
- Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 73/2017/KN-DS ngày 25/9/2017
của Chánh án Tịa án nhân dân tối cao.

- Hủy tồn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 91/2016/DS-PT ngày 06 và ngày 09/5/2016
của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số
07/2015/DS-ST ngày 24/9/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu về vụ án
“Tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Trần Thị X
(chết ngày 05/01/2018), những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà X là ông
Nguyễn Văn V, anh Nguyễn Văn G, anh Nguyễn Văn S, anh Nguyễn Ngọc M, chị
Trần Thị Thu H với bị đơn là bà Nguyễn Thị N và những người có quyền lợi và nghĩa
vụ liên quan khác.
Câu 4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
Trả lời:
- Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định tại Điều 133
BLDS 2015. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản
không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được
xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều
167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho
người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc
giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là


chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản
án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch

dân sự với người này khơng bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có
quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người
thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
- Thứ nhất, bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình mà ở đây là bà L, ông Đ, bà T, ông
M. Căn cứ vào khoản 2 Điều này thì các chủ thể trên khơng phải trả lại diện tích đất do
bà N chuyển nhượng.
- Thứ hai, bảo vệ quyền sở hữu bất động sản khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình. Căn cứ khoản 3 Điều này thì bà N phải hồn trả những chi phí
hợp lí và bồi thường thiệt hại.
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Theo ý kiến của nhóm, Tồ án nhân dân tối cao có hướng giải quyết như trên là chưa
hợp lý vì để bảo vệ quyền lợi của bà X, Toà án buộc bà N phải trả lại nhà đất mà không
xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn của bà N đối với phần đất đó, chưa đảm bảo
được quyền lợi của bị đơn trong trường hợp này.

* Lấn chiếm tài sản liền kề
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT
- Chủ thể: Ơng Trường, bà Thoa và ông Tận
- Tranh chấp: quyền sử dụng đất
- Lý do: Ông Tận sử dụng đất lấn sang phần của ông Trường, do ông Tận nhận chuyển
nhượng từ ông Kiệt nhưng trong biên nhận thì phần đất được nhượng khơng có nêu vị
trí tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng khơng có xác nhận của các chủ đất liền kề
- Tồ án: buộc ơng Tận trả lại phần đất đã lấn chiếm của ông Trường, đối với phần đất
ơng Tận đã xây dừng thì xem xét thanh tốn giá trị cho ơng Trường.
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT
- Chủ thể: ơng Trụ, bà Ngun- ơng Hịa
- Tranh chấp: tranh chấp ranh đất
- Lí do tranh chấp:

+ Ơng Trụ cho rằng ơng Hịa đã lấn sang đất nhà mình


+ Ơng Hịa khẳng định đây là đất được ghi tại bản đồ, là tài sản của cha ông để lại
→ Ơng Hịa có phải là người lấn đất khơng?
- Quyết định của Tịa án: Ơng Hịa là người lấn đất, buộc ơng phải tháo dỡ cơng trình
lấn sang đất nhà ông Trụ
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường và bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Trả lời:
- Tại Quyết định số 23 có nêu “Buộc ơng Nguyễn Văn Tận phải trả cho ông Diệp Vũ
Trường và bà Châu Kim Thoa diện tích đất 132,8 m 2 (một trăm ba hai phết tám) đất ở
ấp Sở Tại, xã Lương Thế Trân, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau (nằm trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Thoa E 665162 cấp ngày 9-8-1994). Vị trí: Bắc
giáp sơng Bà Bèo, Tây giáp đất ông Nguyễn Văn Tận, Đông giáp đất và nhà ở của ơng
Diệp Vũ Trường (có sơ đồ kèm theo)”. Cụ thể ông Tận đã lấn 132,8m2.
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ơng Hịa đã lấn sang đất
(khơng gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà
Ngun?
Trả lời:
- “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê tơng và
chơn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Q trình giải quyết vụ
án, Tịa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm xác định gia đình ơng Hịa làm 4 ơ văng cửa
sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ,
bà Ngun nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn có ống nước do gia đình ơng Hịa
chơn nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng
Hịa tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng
gian thuộc quyền sử dụng của người khác khơng?

Trả lời:
- BLDS 2015 có quy định về việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền
sở hữu của người khác.
- Cụ thể tại khoản 2 Điều 175 BLDS 2015 về Ranh giới giữa các bất động sản:


1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới
chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.
Câu 4: Ở nước ngoài việc lấn chiếm đất như trên được xử lý như thế nào?
Trả lời:
- Ở nước ngoài, cụ thể là Bộ luật Dân sự Napoleon ( Pháp) việc lấn chiếm đất như trên
được xử lý như sau, chẳng hạn:
+ Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ, lỗ cửa vào tường
chung dù bằng bất cứ cách nào, kể có lắp kính mờ, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động
sản liền kề bên đồng ý”
+ Điều 671: “ Chỉ cho phép trồng cây to, nhỡ, nhỏ gần giới hạn đất láng giềng theo
khoảng cách xác định theo quy định cụ thể hiện hành thông lệ được thừa nhận. Nếu
quy định thông lệ mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn hai bất động sản

là 2 mét, trồng khác nửa mét”
+ Điều 673: “ Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ cành
cây mọc vươn sang đất. Nếu hoa quả của các cành cây tự nhiên rụng xuống thì chủ sở
hữu đất bị cành vươn sang hưởng. Nếu rễ cây hoặc cành nhỏ mọc vươn sang đất người
khác người thì người đó có quyền cắt rễ và cành nhỏ đến giới hạn đường phân chia các
bên. Quyền cắt rễ cành nhỏ, quyền yêu cầu bên hàng xóm cắt rễ cây, cành to, nhỡ, nhỏ
không thể bị thời hiệu tiêu diệt”


+ Điều 681: “ Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà cho nước mưa chảy vào
đất nhà, đường công cộng, không để nước mưa chảy vào đất nhà hàng xóm”
- Như vậy, ta có thể thấy rằng những việc của chủ sở hữu bất động sản có hành vi lấn
chiếm dù cố ý hay vơ ý sang bất động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ
sở hữu bên cạnh yêu cầu dù ở trong pháp luật trong nước hoặc pháp luật nước ngoài.
Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng
gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?
Trả lời:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và
chôn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Q trình giải quyết vụ
án, Tịa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia định ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng Hồ
chơn, nhưng Tịa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng
Hịa phải tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia đình ơng
Trụ.”
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tịa dân sự Tịa án
nhân dân tối cao?
Trả lời:

Nhóm khơng đồng tình với hướng giải quyết của tịa bởi hướng giải quyết của tòa chưa
trọn vẹn về vấn đề tranh chấp ranh đất giữa hai nhà khi dưới lòng đất sát tường nhà ơng
Hịa cịn ống nước do gia đình ơng Hịa chơn, nhưng tịa án cấp sơ thẩm và tịa án cấp
phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được
quyền lợi của gia đình ơng Trụ, căn cứ theo Điều 9 BLDS 2005. Nguyên tắc tôn trọng,
bảo vệ quyền dân sự
1. Tất cả các quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác được tôn trọng và
được pháp luật bảo vệ.
2. Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ
theo quy định của Bộ luật này hoặc u cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền:
a) Cơng nhận quyền dân sự của mình;


b) Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;
c) Buộc xin lỗi, cải chính cơng khai;
d) Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
đ) Buộc bồi thường thiệt hại.
Và theo khoản 2, khoản 3 Điều 265 BLDS 2005: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các
bất động sản
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định và khơng được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng
đất có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới chung; khơng được lấn, chiếm, thay đổi
mốc giới ngăn cách.

Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Toà án không buộc ông Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Trả lời:
Trong Quyết định số 23, đoạn cho thấy Tồ án khơng buộc ơng Tận tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên nền đất lấn chiếm là đoạn:
“Tồ án cấp phúc thẩm buộc ơng Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ơng Trường và bà Thoa, cịn phần đất ơng Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2 m2) thì giao ơng Tận sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng
đất cho ông Trường, bà Thoa…”
Câu 8: Ơng Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
Trả lời:


Ơng Trường, bà Thoa có biết và khơng phản đối ông Tận xây dựng nhà được thể hiện
qua đoạn “ Sau khi sang nhượng xong ông Tận đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất
đang tranh chấp, lúc ơng xây nhà gia đình ơng Trường khơng có ý kiến gì.”
Câu 9: Nếu ơng Trường, bà Thoa biết và phản đối ơng Tận xây dựng nhà trên thì
ơng Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa khơng? Vì
sao?
Trả lời:
Nếu ơng Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ơng Tận phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ơng Trường, bà Thoa vì căn cứ vào:
+ Điều 259. Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối
với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp (BLDS 2005)
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu
hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành
vi đó; nếu khơng có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền u cầu Tồ án, cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
+ Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (khoản 1,2 BLDS

2005)
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ
sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba
mươi năm trở lên mà khơng có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.
Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây dựng nhà trên.
Trả lời:


- Theo quan điểm của nhóm em, hướng giải quyết của Tồ án liên quan đến phần đất
ơng Tận lấn chiếm và xây dựng nhà trên là hoàn toàn hợp lý.
Trong trường hợp của Quyết định số 23 trên thì tranh chấp xảy ra hai bên đều có lỗi.
Cụ thể là khi ơng Tận xây nhà lên thì gia đình ơng Trường và bà Thoa khơng có ý kiến
gì. Vì vậy để bảo về quyền lợi cho cả đôi bên thì Tồ án đã u câu ơng Tận đền bù
bằng cách thanh tốn giá trị tài sản cho gia đình ông Trường, bà Thoa để tránh thiệt hại
về tài sản cho ơng Tận.
Câu 11: Theo Tịa án, phần đất ơng Tận xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?
Trả lời:
Theo Tòa án, phần đất ơng Tận xây dựng khơng phải hồn trả cho ông Trường, bà

Thoa được xử lý: Phần đất ông Tận lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m 2 ) thì
giao ơng Tận sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường
và bà Thoa.
- Đoạn của Quyết định số 23 cho câu trả lời: “Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Tận trả
132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trường và bà Thoa, cịn phần đất
ơng Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m 2) thì giao ông Tận sử dụng
nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp
tình, hợp lý”.
Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết?
Trả lời:
Theo tìm hiểu của nhóm, có Bản án giải quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất
bị lấn chiếm và xây dựng nhà. Cụ thể là “Bản án số 25/2017/DSPT ngày 02/08/2017 về
tranh chấp đất do lấn chiếm”.2
Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Trả lời:

2

Theo nguồn Thư viện Bản án ( />

Việc ông Tận mua đất từ anh Kiệt chứng nhận qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
khơng nêu rõ ràng về mốc thời gian, ranh giới đất, không phù hợp với quy định của
Pháp luật.
Căn nhà của ông Tận cịn có hai máng xối đúc bê tơng chiếm khoảng khơng trên phần
đất của ơng Trường và bà Thoa có diện tích 10,71 m 2 chưa được Tồ án cấp sơ thẩm và
Tồ án cấp phúc thẩm xem xét buộc ơng Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp

của ông Trường và bà Thoa.
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ khơng?
Trả lời:
Diện tích 10,71m2 chưa được Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm xem xét buộc
ơng Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi. Cịn một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ơng Hậu xây dựng trên diện tích
đất, Tịa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Thi, bà Trê.
Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Trả lời:
Theo quan điểm của nhóm em, thì đối với phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn
nhà phụ trên chúng ta nên cân nhắc đến thiệt hại của cả hai bên. Nếu như khơng có khả
năng thi hành trên thực tế và gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của các bên thì nên
buộc thanh tốn bằng giá trị phần đã chiếm. Ngược lại nếu không ảnh hưởng nghiêm
trọng bởi thiệt hại thì nên buộc bên lấn chiếm tháo dỡ và hoàn trả để bảo vệ lợi ích hợp
pháp của chủ sở hữu.
Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyến sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
Trả lời:
Về xử lý lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam hiện nay đã có những
quy định khá đầy đủ. Tuy nhiên, vẫn cịn nhiều khó khăn và bất cập trong cả việc xét
xử và thi hành án:


- Trong thực tiễn xét xử thường có xu hướng nếu người lấn chiếm đã bị phản đối thì
việc tháo dỡ là bắt buộc nhưng nếu người chiếm hữu ngay tình và khơng gặp phản đối
cho đến khi hồn thành nhà kiên cố thì Tịa án khơng buộc tháo dỡ mà chỉ cần bồi
thường thỏa đáng cho chủ sở hữu. Nhưng việc xét xử này chưa có luật điều chỉnh và

không nêu rõ, thống nhất điều kiện không buộc tháo dỡ có thể dẫn đến tùy tiện trong
việc giải quyết các vụ việc và việc khiếu kiện sẽ kéo dài.
- Nói đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và khơng gian thì ta thường đề cập đến
nhà, cơng ty, đường sá,... Do vậy, việc xử lý thiếu đi những quy định về tranh chấp mồ
mả. Một vấn đề được các Tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là
chuyện các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải
quyết thế nào. Khơng ít Tịa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này và lúng
túng khi xử lý vì luật gần như chưa có quy định.
- Lúng túng khi xử lý tài sản gắn liền với đất: Việc thiếu những hướng dẫn về thế nào
là tài sản gắn liền với đất khiến cho họ khó khăn khi giải quyết những tranh chấp này.
- Chưa linh hoạt đối với việc xử lý đất lấn chiếm: Nhiều thẩm phán khá máy móc khi
xử lý những tranh chấp về đất lấn chiếm. Nếu thấy lấn chiếm thì tuyên trả lại mà thiếu
xác minh thực địa, bởi có trường hợp họ lấn chiếm đất và xây nhà. Do vậy, nếu cứ
buộc trả lại phần đất lấn chiếm thì phải đập nhà, gây thiệt hại cho đương sự.
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tịa án trong Quyết định số 23 có cịn phù hợp
với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
Trả lời:
- Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định 23 phù hợp với BLDS 2015.
- Hướng giải quyết của Toà án trong Quyết định 23 “Ơng Diệp Vũ Trường và ơng
Nguyễn Văn Tận tranh chấp 185m2 đất giáp ranh, hiện do ông Tận đang sử dụng. Ơng
Tận cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần Thanh
Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ơng Tận với anh Kiệt
(giấy khơng có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà
ơng Tận mua từ anh Kiệt khơng nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng
khơng có xác nhận của các chủ đất liền kề. Trong khi đó, gia đình ơng Trường đã quản
lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Tận với anh Kiệt
và năm 1994 ông Trường đã được Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thoa vợ ông Trường đứng tên); theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ

tranh chấp do Toà án nhân dân huyện Cái Nước phối hợp với các cơ quan chức năng
đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phịng tài
ngun và mơi trường huyện Cái Nước gửi Tồ án nhân dân tỉnh Cà Mau vẫn khẳng
định ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thoa với đất ơng Tận đang sử dụng
là “ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ông Tận đã lấn đất của ông Trường.
Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2 m2) thì giao ơng Tận sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng
đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngồi diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ơng Tận cịn có hai máng xối
đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ơng Trường và bà Thoa có diện tích
10,71m2 chưa được Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông
Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trường và bà
Thoa là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ơng Trường, thì
ngồi căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Tồ án các cấp giao cho ơng Tận sử dụng, cịn
có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 của ơng Tận xây dựng trên diện tích đất mà
Tồ án các cấp buộc ơng Tận trả lại cho ơng Trường, bà Thoa nhưng Tồ án các cấp
cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án.” Hướng giải quyết
của Tòa án vẫn cịn phù hợp với BLDS 2015 cụ thể nó được thể hiện qua:
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới
chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.
Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối
diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung
phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.