Giáo trình kinh tế đất dùng cho sinh viên đại học, học viên cao học, nghiên cứu sinh các ngành kinh tế nông nghiệp, phát triển nông thôn, kinh tế phát triển, quản lý đất đai, khoa học đất

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM

NGUY NăV NăSONGă|ăPH M THANH LAN
NGUY N TH NG CăTH
NGă|ăNGUY N H U GIÁP
Ch biên: NGUY NăV NăSONGă

GIÁO TRÌNH

KINH T

T

(Dùng cho sinh viên đ i h c, h c viên cao h c, nghiên c u sinh các ngành:
Kinh t nông nghi p, Phát tri n nông thôn, Kinh t phát tri n,
Qu n lý đ t đai, Khoa h c đ t…)

NHÀ XU T B N H C VI N NÔNG NGHI P - 2021


ii


L I NịI

U

tăđaiălƠăm t trong nh ng ngu n tài nguyên thi t y u cho s phát tri n c a m i
qu c gia. Có th nói,ăđ tăđaiălƠăđ u vào quan tr ng không ch cho h u h tăcácăl nhăv c
s n xu tămƠăcònăchoăcácăl nhăv c khác c a n n kinh t và xã h i.ă i v i ngành nông
lâm nghi p, đ tăđaiăv aălƠăt ăli u s n xu t v aălƠăđ iăt ng s n xu t. tăđaiălƠăđ u vào

c ăb n,ălƠăđi u ki n v t ch t,ălƠăc ăs không gian c a quá trình s n xu t;ăđ ng th iăc ngă
ch u s tácăđ ng c a quá trình s n xu tănh ăcƠy,ăb a, gieo tr ng,ăt iăn c,ăbónăphơnầă
k t h p v i các y u t khácăđemăl i nh ng s n ph măđ uăraăchoăconăng i và xã h i.
Các ngành s n xu t nông nghi p, lâm nghi p,ăng ănghi p có liên quan ch t ch v i các
đ căđi m sinh h căvƠăđ căđi m t nhiên c aăđ t.ă i v i các ngành s n xu t, kinh doanh
phi nông nghi p, ho c các ho tăđ ng xã h iăkhác,ăđ tăđaiălƠăc ăs khôngăgianăvƠăđ aăđi m
đ ph c v ho tăđ ng s n xu t, kinh doanh và sinh ho t c aăconăng i.ă tăđaiăkhơngăch
mangăỦăngh aăchínhătr quan tr ng cho m tăc ăch kinh t ,ăc ăch chính tr nh tăđ nh mà
còn th hi n ranh gi i, ch quy n gi a các qu căgia.ă tăđaiălƠăngu n c a c i. Quy n s
h u ho c quy n s d ngăđ tăđaiălƠăhƠngăhóaătrênăth tr ng, là tài s năđ m b o s an tồn
v tài chính và có th chuy nănh ng qua các th h .
Theo su t chi u dài l ch s kinh t , xã h i c aăloƠiăng i, nhu c u v đ tăđaiăngƠyă
cƠngăgiaăt ng,ătrongăkhiăđóăcungăv đ t t nhiênălƠăhoƠnătoƠnăkhơngăcoăgiƣn.ă i u này
lƠmăgiaăt ngăápăl c cho vi c qu n lý, khai thác và s d ngăđ t. Kinh t đ t là môn khoa
h c v n d ng các nguyên lý kinh t c a kinh t h c Vi mô và kinh t h căV ămôănh m
qu n lý, khai thác và s d ngăđ t m t cáchăđ yăđ , h p lý và hi u qu d iăgócăđ kinh
t , xã h iăvƠămơiătr ng. Cu n giáo trình Kinh t đ t khơng ch cung c păc ăs lý thuy t
mƠăcịnăđ aăraăcácăvíăd , minh ch ng th c ti năđ i v i các v năđ v quy n s h uăđ t,
hi u qu s d ngăđ t, th tr ng đ tăđai,ăđ nhăgiáăđ tăđaiăvƠăcácăchínhăsáchăc a chính
ph đ i v iăđ tăđai.ăThamăgiaăbiênăso n giáo trình g m có:
GS.TS. Nguy năV năSongăch biên
GS.TS. Nguy năV năSongăbiênăso năCh
ThS. Nguy n H u Giáp biên so năch
ThS. Nguy n Th Ng căTh

ngă1;ă

ngă2;

ngăbiênăso năch

TS. Ph m Thanh Lan biên so năch

ngă3;

ngă4.

Chúng tơi hy v ng giáo trình s là tài li u h c t p, nghiên c u t t cho sinh viên,
h c viên cao h c và nghiên c u sinh các ngành kinh t nông nghi p, phát tri n nông
thôn, kinh t phát tri n, qu nă lỦă đ tă đai,ă khoaă h că đ tầă Doă đ c biên so n l nă đ u,
cu n giáo trình khơng tránh kh i nh ng thi u sót. Nhóm tác gi mong nh năđ c nh ng
ý ki năđóngăgópăquỦăbáu,ăchơnătìnhăt đ ng nghi p, ng i h c và b năđ căđ giáo trình
đ c hồn thi năh n.
Trân tr ng c mă năvƠăgi i thi u t iăquỦăđ c gi giáo trình Kinh t đ t.
Nhóm tác gi
iii


DANHăM CăCÁCăCH ăVI TăT T
T vi t t t

ụăngh a

AC

Chi phí trung bình

AP

S n ph m trung bình

BCR

T s l i ích - chi phí

đ

ng

FC

Chi phí c đ nh

FV

Giá tr t

GM

Lãi g p

GO

T ng doanh thu

IC

Chi phí trung gian

IRR

T su t n i hoàn v năđ uăt

MI

Thu nh p h n h p

MP

S n ph m biên

MR

Doanh thu biên

MRS

T l thay th biên

MRTS

T l thay th k thu t biên

MU

Th a d ng biên

NI

Lãi ròng

NPV

Giá tr hi n t i rịng

NSB

L i ích rịng xã h i

PV

Giá tr hi n t i

TC

T ng chi phí

tđ

Tri uăđ ng

TPB

T ng l i ích cá nhân

TPC

T ng chi phí cá nhân

ngălai

iv


TR

Doanh thu

TSB

T ng l i ích xã h i

TSC

T ng chi phí xã h i

VA

Giá tr giaăt ng

VAT

Thu giá tr giaăt ng

VC

Chi phí bi năđ i

VMP

Giá tr s n ph m biên

v


M CL C
Ch

ngă1.ăKINHăT ăH CăPHÚCăL I,ăNH NGăKHÁIăNI MăC ăB NăV ăTÀIăS Nă
VÀăKINHăT ă T ....................................................................................... 1
1.1.ăVAIăTRọăVĨăCH CăN NGăC Aă

Tă AI ................................................................ 1

1.1.1.ăVaiătròăc aăđ tăđ iăv iăs ăphátătri năkinhăt ă- xƣăh i................................................. 1
1.1.2.ăCh căn ngăc aăđ tăđai ............................................................................................... 1
1.2.ăKHÁIăNI M,ă IăT
NG,ăN IăDUNGăVĨăPH NGăPHÁPăNGHIÊNăC Uă
KINHăT ă T.................................................................................................................. 2
1.2.1.ăKháiăni măKinhăt ăđ t ............................................................................................... 2
1.2.2.ă iăt ngănghiênăc uăc aăKinhăt ăđ t ...................................................................... 2
1.2.3.ăN iădungănghiênăc uămônăKinhăt ăđ t ...................................................................... 2
1.2.4.ăPh ngăphápănghiênăc uăKinhăt ăđ t ........................................................................ 3
1.3.ăKINHăT ăH CăPHỎCăL I .............................................................................................. 3
1.3.1.ăPhúcăl iăvƠăhi uăqu kinhăt ...................................................................................... 3
1.3.2.ă i uăki năc năđ ăđ tăđ căhi uăqu ăPareto ............................................................... 4
1.4.ă

Tă AIăVĨăB Tă

NGăS N ................................................................................... 11

1.4.1.ăKháiăni măvƠăđ căđi măc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n ............................................... 11
1.4.2.ăTôăvƠăm tăs ăquanăđi măv ăTơ................................................................................ 18
1.5.ă

NH GIÁăTĨIăNGUNă

T .................................................................................... 23

1.5.1.ăQuyătrìnhăđ nhăgiáăđ t ............................................................................................. 23
1.5.2.ăCácăy uăt ă nhăh ngăđ năđ nhăgiáăđ t ................................................................... 24
CÂUăH IăỌNăT PăCH
Ch

NGă1........................................................................................... 29

ngă2.ăQUY NăS ăH Uă

TăVÀăHI UăQU ăS ăD NGă

2.1.ăQUY NăS ăH U VĨăQUY NăS ăD NGă

T ............................ 31

Tă AI ................................................. 31

2.1.1.ăKháiăni m,ăđ căđi măquy năs ăh uăvƠăquy năs ăd ngăđ tăđai ................................ 31
2.1.2.ăCácălo iăquy năs ăh uăđ tăđaiătheoăch ăth ăs ăh u ................................................. 36
2.1.3.ăụăngh aăc aăvi căxácăl păquy năs ăh uăđ tăđai ....................................................... 37

2.2.ăHI UăQU ăKINHăT ăTRONGăS ăD NGă

T .......................................................... 42

2.2.1.ăHi uăqu ăkinhăt ătheoăquanăđi mătruy năth ng ....................................................... 42
2.2.2.ăHi uăqu ăkinhăt ătrongăs ăd ngăđ tătheoăquanăđi măhi năđ i .................................. 43
2.2.3.ăPh ngăphápăxácăđ nhăvƠăđánhăgiáăhi uăqu ăkinhăt ătrongăs ăd ngăđ t .................. 49
2.2.4.ăPhơnătíchăl iăíchăchiăphíăđ iăv iăs ăd ngăđ tănôngănghi pătrong dƠiăh n ................ 53
2.2.5.ăSinhăl iăc aăđ tătrongăth ătr ng ............................................................................. 56
CÂUăH IăỌNăT PăCH

vi

NGă2........................................................................................... 57


Ch

ngă3.ăS ăD NGă

T ........................................................................................ 59

3.1. KHÁIăQUÁTăV S ăD NGă

T ................................................................................ 59

3.1.1.ăQuy tăđ nhăs ăd ngăđ t ........................................................................................... 59
3.1.2.ăM iăquanăh ăgi aăquyăho chăvƠăs ăd ngăđ t .......................................................... 59
3.1.3.ăXácăđ nhăgiáăđ t ...................................................................................................... 60
3.2.ăN IăDUNGăVĨăYÊUăC UăTRONGăS ăD NGă

T ................................................. 61

3.2.1.ăN iădungăs ăd ngăđ t .............................................................................................. 61
3.2.2.ăYêuăc uătrongăs ăd ngăđ t ...................................................................................... 62
3.3.ăCÁCăY UăT ă NHăH

NGăT IăS ăD NGă

T .................................................... 63

3.3.1.ăY uăt ăđi uăki năt ănhiên ........................................................................................ 63
3.3.2.ăY uăt ăkinhăt ă- xã h i............................................................................................. 64
3.3.3.ăY uăt ăkhôngăgian ................................................................................................... 66
3.4.ăL AăCH NăV ăTRệăS ăD NGă

T ........................................................................... 66

3.4.1.ăL aăch năc aăcácădoanhănghi păvƠăh ăgiaăđình ...................................................... 66
3.4.2.ăV ătríăs ăd ngăđ tătrongămơăhìnhăc aăvonăThünen .................................................. 70
3.5.ăV Nă

ăNHĨă ............................................................................................................ 72

3.5.1.ăCungănhƠă ătrongăn năkinhăt ăth ătr

ng ................................................................. 72

3.5.2.ăV năđ ăki măsoátăgiáăthuêănhƠ ................................................................................ 74
3.5.3.ăKi măsốtăgiáăthăvƠăcácăngu năcungănhƠăth ..................................................... 77

3.6. CHÍNH SÁCH VÙNG .................................................................................................... 78
3.6.1.ăS ăc năthi tăc aăchính sách vùng ............................................................................ 78
3.6.2.ăM cătiêuăc aăchínhăsáchăvùng ................................................................................. 79
3.6.3.ă aăđi măc aăm tăngƠnh ......................................................................................... 79
3.6.4.ăLỦăthuy tăvƠămơăhìnhăt ngătr ngăvùng .................................................................. 81
CÂUăH IăỌNăT PăCH
Ch

NGă3........................................................................................... 83

ngă4.ăCHÍNHăPH ăVÀăTÀIăNGUYÊNă
4.1.ă NHăH

T ......................................................... 84

NGăC AăCHệNHăSÁCHăV ăMỌă

Nă

Tă AIăVĨăTĨIăS N ............... 84

4.1.1.ăChínhăsáchăti năt .................................................................................................... 84
4.1.2. Chính sách tài khóa ................................................................................................. 85
4.1.3.ăChínhăsáchăv ăt ăgiáăh iăđốiă nhăh ngăđ năđ tăđaiăvƠătƠiăs n .............................. 86
4.1.4. NhƠăđ tăvƠăl măphát ................................................................................................ 86
4.1.5.ăVaiătrịăc aăchínhăph ăđ iăv iăt ngătr

ngăvƠăphơnăph iăthuănh p .......................... 87

4.1.6.ăChínhăph ănh ălƠăm tătácănhơn thi tăl păquy năs ăh uăvƠăquy năs ăd ngăđ t........ 87

4.1.7.ăQuyăho chăs ăd ngăđ tăvƠăc ăs ăh ăt ng ................................................................. 88
4.1.8.ăThuăhútăv năđ uăt ăchoăphátătri năkinhăt ăxƣăh i .................................................... 88
4.1.9.ăNh ngăb tă nămangătínhăchuăk .............................................................................. 89

vii


4.2.ăLụăTHUY TăKINHăT ăVĨăTĨIăCHệNHăCỌNGăÁPăD NGă IăV Iă Tă AIă
VÀ TĨIăS NăTRÊNă T ............................................................................................. 90
4.2.1.ăHƠngăhóaăvƠăd chăv ăđ căcungăc păb iăkhuăv căcơngăc ng.................................. 90
4.2.2.ăChiătiêuătrongăl nhăv căcơng ................................................................................... 92
4.2.3.ăTƠiăchínhăchoăhƠngăhóaăvƠăd chăv ăcơng ................................................................. 92
4.2.4.ăPhíăs ăd ng ............................................................................................................. 92
4.2.5.ăTr ăc pă nhăh ngăt iăphơnăb ăngu năl căđ tăđaiăvƠătƠiăs nătrênăđ t ..................... 95
4.3.ăTHU ăVĨăTĨIăNGUYÊNă

T ..................................................................................... 97

4.3.1.ă nhăh ngăc aăthu ăđ iăv iăvi căs ăd ngăđ uăvƠo ................................................. 97
4.3.2.ăThu ătr căthuăvƠătƠiănguyênăđ t .............................................................................. 98
4.3.3.ă nhăh ngăc aăthu ăgiáătr ăgiaăt ngăđ năb tăđ ngăs n ............................................ 99
4.3.4.ăThu ătƠiăs n ............................................................................................................. 99
4.3.5.ăThu ăd aătrênătƠiăs nă ăc păđ aăph ng ................................................................ 100
CÂUăH IăỌNăT PăCH

NGă4......................................................................................... 101

TĨIăLI UăTHAMăKH O.................................................................................................... 102

viii

Ch ng 1
KINH T H C PHÚC L I, NH NG KHÁI NI M
C B N V TÀI S N VÀ KINH T
T
M c tiêu c a ch ng nh m cung c p cho ng i đ c ki n th c v kinh t h c phúc
l i, s ho t đ ng hi u qu c a th tr ng đ t đai và b t đ ng s n, các y u t nh h ng
đ n giá đ t đai và th tr ng b t đ ng s n. N i dung chính c a ch ng đ c chia làm
b n ph n đó là: vai trị và ch c n ng c a đ t đai; khái ni m, đ i t ng, n i dung và
ph ng pháp nghiên c u c a kinh t đ t; kinh t h c phúc l i; đ t đai và b t đ ng s n;
và đ nh giá tài nguyên đ t.
1.1.ăVAIăTRọăVĨăCH CăN NGăC Aă

Tă AIă

1.1.1.ăVaiătròăc aăđ tăđ iăv iăs ăphátătri năkinhăt ă- xƣăh i
Trong n n kinh t , h u h t các ngành s n xu tăđ u c năcóăđ t.ă t cùng v i lao
đ ng, v nă lƠă baă đ uă vƠoă c ă b n và quan tr ng cho m i quá trình s n xu t. S n xu t
nông,ăcông,ăth ngănghi p c năđ t làm m t b ng.ă c bi tăđ i v i s n xu t nông lâm
ng ănghi p,ăđ tăđaiălƠăt ăli u s n xu t ch y u khó ho c khơng th thay th .ăH năn a,
đ tăđaiăt n t iătr căkhiăcóăconăng i và h u h tăđ phì t nhiên c aăđ t khơng do con
ng i t o ra. Di nătíchăđ t t nhiênăcóăl ng cung là c đ nh (cung hồn tồn khơng co
giãn). Chính vì v yăđ i v i t ng qu c gia, t ng khu v c lãnh th đ uăvƠoăđ tăđaiălƠăgi i
h n.ă tă đaiă cóă tínhă khơngă đ ng nh t v ch tă l ng, v đ aă hìnhă vƠă cácă đi u kiên t
nhiên khác. Bên c nhăđó,ăđ tăđaiăcịnălƠăm tăđ uăvƠoăđ c bi t vì nó g nănh ămang tính
v nhăc u n u chúng ta bi t s d ng và c i t o nó.
tă đaiăthamă giaăvƠoăh u h t các ngành s n xu t,ă nh ngătùyătheoăđ căđi m c a
ngƠnhămƠăđ t gi vaiătròăđ c bi t hay là làm n n cho s phát tri n. Trong ngành công
nghi p,ăth ngănghi p (tr khai khoáng),ăđ t làm n n t ng,ăc ăs ,ăđ aăđi măđ ti n hành

các thao tác, nh ng ho tăđ ng s n xu t kinh doanh.
1.1.2.ăCh căn ngăc aăđ tăđai
Th nh t, v i ch căn ngăs n xu t,ăđ tăđaiălƠăđ u vào không th thay th (nh ăcácă
đ uăvƠoăkhác)ăđ i v i quá trình s n xu t.ă tăđaiălƠăc ăs cho h u h t các h th ng ph c
v cho cu c s ngăconăng i. Thơng qua q trình s n xu t và gi vaiătròănh ălƠăm tăđ u
vào quan tr ng,ăđ tăđaiăcungăc păl ngăth c, th c ph m cho cu c s ngăconăng i. Con
ng i có th s d ng tr c ti p, hay gián ti p các s n ph m t đ tăđaiăthôngăquaăchu i
th c ph m (food chain).
Th hai,ăđ tăđaiăcóăch căn ngălƠămơiătr ng s ngăchoăconăng iăvƠăcácăloƠiăđ ng
th c v t khác. H u h t m i sinh v t s ngătrênătráiăđ tănƠyăđ u tr c ti p ho c gián ti p
d a vào các s n ph m t đ tăđaiămangăl i. Cây xanh l y ch tădinhăd ng t đ tăvƠăđ ng
hóa ch t h uăc ăthôngăquaăn ngăl ng c a ánh sáng m t tr i và CO2.ăCácăloƠiăđ ng v t


s ngătrênătráiăđ t nh th c ph m xu t phát t các lo i th c v t. Bên c nhăđóăđ tăđaiăcịnă
lƠămơiătr ng s ngăchoăcácăloƠiăđ ng, th c v tătrênătráiăđ t.ăKhơngăcóăđ tăđaiăthìăh u h t
cácăloƠiăđ ng th c v t không th t n t i,ăđ c bi t là trên các l căđ a.
Th ba,ăđ tăđaiăcóăch căn ngăđemăl i cân b ngăsinhăthái.ă tăđaiăkhôngăch cung
c p ch tădinhăd ng cho các lo i cây xanh, các lo iăđ ng v t s ngătrênăđ t ho c trong
lòngăđ t mà còn là y u t quan tr ng trong cân b ngăsinhătháiăđ i v iămơiătr ng s ng
cho các lồi. Thông qua m ng th c ph mă(foodăweb),ăđ tălƠăđi m xu t phát c a s hình
thành ch t h uăc ăvƠăc ngălƠăn iăthuăn p l i ch t h uăc ăsauăkhiăcácăloƠiăđ ng, th c v t
h tăvòngăđ i và ch t.
Th t ,ăđ t có ch căn ngăd tr n c, d tr tài nguyên không th tái t o và ch c
n ngăb o t n. Có t iă96%ăl ngăn c ng t trên các l căđ aălƠăn c ng măd iălịngăđ t,
và ch cóă4%ăl ngăn c ng t trên các l căđ a là n m trên các sông, h trên m tăđ t.
Ngu n tài nguyên khơng th tái t o n mătrongălịngăđ t là m t kho d tr l n mà chúng
taăch aăbi tăvƠăkhaiăthácăđ c h t ph c v cho phát tri n s n xu t. Bên c nh ch căn ng
d tr ,ăđ tăđaiăcịnăcóăch căn ngăb o t n, b o tàng các ch ng c c a l ch s , các thơng
tin hóa th ch, thơng tin v l ch s và quá kh c a nhân lo i.

Th n m,ăđ tăđaiăcóăch căn ngăphơnăđ nh lãnh th . M i vùng lãnh th , m i khu
v c, m iă đ aă danhă đ uă đ c phơnă đ nh thông qua các biên gi i v lãnh th .ă tă đaiă
không th di d i nên các vùng lãnh th đ căphơnăđ nh d aăvƠoăđ t, v tríăđ tă vƠăđ a
hình c aăđ t.
1.2. KHÁI NI M,
KINHăT ă T

IT

NG, N I DUNG VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN C U

1.2.1.ăKháiăni măKinhăt ăđ t
Kinh t đ t là môn khoa h c v n d ng các nguyên lý kinh t c ăb n c a Kinh t
h c Vi mô và Kinh t h căV ămôănh m qu n lý, khai thác và s d ngăđ t m tăcáchăđ y
đ , h p lý và hi u qu nh tăd iăgócăđ kinh t - xã h iăvƠămơiătr ng.
1.2.2.ă

iăt

ngănghiên c uăc aăKinhăt ăđ t

iăt ng nghiên c u c a kinh t đ tălƠăcácănguyênălỦăvƠăcácăph ngăphápăqu n
lý, khai thác và s d ngăđ t m tăcáchăđ yăđ , h p lý và hi u qu nh tăd iăgócăđ kinh
t .ăNh ăv y, chúng ta có th nóiăđ iăt ng nghiên c u c a kinh t đ t là v n d ng, áp
d ng các nguyên lý kinh t c ăb năđ qu n lý, khai thác và s d ng m tăcáchăđ yăđ ,
h p lý và hi u qu nh tăđ i v iăđ tăđai.
1.2.3.ăN iădungănghiênăc uămônăKinhăt ăđ t
N iădungănghiênăc uăc aămơnăKinhăt ăđ tăđ

đ iăt
2

căchiaăthƠnhă4ăph năchínhănh sau:

N iădungăth ănh tălƠăgi iăthi uăcácăki năth căc ăb nănh ăcácăkháiăni m,ăn iădung,ă
ngăc aăkinhăt ăđ t,ăth ătr ngăđ tăđai,ăđ nhăgiáăđ tăđaiăvƠăhi uăqu ăParetoătrongă


phơnăph iă ngu năl că c aăxƣăh i.ă M căđíchă c aă ph nănƠyă cungăc păchoă ng iăh că cái
nhìnăc ăb n,ăt ngăqtăv ămơnăh căvƠăm căđíchăcu iăcùngăc aămơnăh călƠănh măt iăđaă
hoáăphúcăl iătrongăphơnăph iăm tăngu năl căđ uăvƠoăr tăquanătr ngălƠăđ tăđai.
N i dung th hai môn h c bao g m quy n s h uăđ t, hi u qu s d ngăđ t và
đánhăgiáăgiáătr đ tăđai.ăCh ngănƠyănh n m nh vai trò c a quy n s h u và nhăh ng
c a quy n s h uăđ n hi u qu qu n lý, khai thác và s d ngăđ tăđaiănh ăth nào.
N i dung th ba là trang b c ăs kinh t cho quy tăđ nh s d ngăđ t c a doanh
nghi p, c a h và c a ngành. Các v năđ chính bao g m n i dung, yêu c u và các y u t
nhăh ngăđ n s d ngăđ t, quy tăđ nh l a ch n và các mơ hình l a ch n v tríăđ t, v n
đ nhà và ki m sốt giá th nhà, lý thuy tăvƠăcácămơăhìnhăt ngătr ng vùng.
N i dung th t ălƠăphơnătíchăcácăchínhăsáchăv ămơăc a chính ph bao g m chính
sách ti n t , chính sách tài khóa, chính sách t giá h iăđối,ăchínhăsáchăthu , v năđ quy
ho ch s d ngăđ t, thu hút v năđ uăt ,ăphơnăph i thu nh p, l m phát và b t n kinh t có
nhă h ngă đ nă đ tă đaiă vƠă th tr ngă đ tă đaiă nh ă th nào. Bên c nhă đó,ă cungă c p các
nguyên lý kinh t và tài chính công áp d ngăđ i v iăđ t và tài s nătrênăđ t.
1.2.4.ăPh

ngăphápănghiênăc uăKinhăt ăđ t

Kinh t đ t là môn v n d ng nguyên lý c a Kinh t Vi mô và Kinh t V ămôăđ
nghiên c u, phân tích nh măđ tăđ c m căđíchăqu n lý, khai thác và s d ngăđ t m t

cách hi u qu nh t,ă đ yă đ và h p lý nh t. Chính vì v y, ngun lý biên (Marginal
principle)ăđ c s d ngălƠăph ngăphápăchínhăđ nghiên c uăvƠăphơnătíchăchoăl nhăv c
này. Nguyên lỦăbiênăđ c v n d ngăđ tìm ra nguyên t c s d ng t iă uăcácăy u t đ u
vƠoătrongăđóăcóăđ uăvƠoălƠăđ tăđai.
Bên c nhăđóăcácăph ngăphápănghiênăc u, phân tích truy n th ngăkhácăc ngăs
đ c v n d ngăđ phân tích và nghiên c u c th cho t ng v năđ , t ng m c tiêu qu n
lý, m c tiêu khai thác và m c tiêu s d ngăđ tănh :ăph ngăphápăh ch toán và tính giá
thành s n ph m,ăph ngăphápăth ngăkê,ăph ngăphápăsoăsánh,ăph ngăphápăphơnătíchă
h th ngầă
1.3.ăKINHăT ăH CăPHỎCăL Iă
1.3.1.ăPhúcăl iăvƠăhi uăqu ăkinhăt
T iăđaăhóaăphúcăl iăxƣăh iă(Maximisingăsocialăwelfare)ălƠăm cătiêuăc aăm iăchínhă
ph ,ăm iăch ăđ ăchínhătr .ă ăt iăđaăhóaăphúcăl iăxƣăh iăchúngătaăph iăquanătơmăt iăhaiă
v năđ ăl năđóălƠ:ăth nh t, cáchămƠăxƣăh iăs ăd ngăngu năl căkhanăhi măm tăcáchăhi uă
qu ; th hai, phơnăph iă thuănh păgi aăcácăthƠnhăviênătrongăxƣăh iănh ăth ănƠoăđ ăđ tă
đ căphúcăl iăxƣăh iăl nănh t.
M cătiêuăth ănh tă- hi uăqu ăkinhăt ă- cóăth ăđ tăđ cătrongătr ngăh păn năkinhă
t ăphơnăb ăngu năl căt ănhiên,ăngu năl căconăng iăm tăcáchăhi uăqu ănh tătrongăs nă
xu t,ătrongătiêuădùng,ăh năh păgi aăng iăs năxu tăvƠăng iătiêuădùng.ăHi uăqu ăh nă
h păth ăhi năs ăcơnăb ngătrongăm tăth ătr ngăc nhătranhăhoƠnăh o.
3


M c tiêu th hai, phân ph i thu nh p, d a trên nguyên t c th a d ng biên c a
ng i nghèo trên m tăđ năv hàng hóa, d ch v s d ng bao gi c ngăcaoăh năsoăv i
ng i giàu. N u quá trình phân ph i l i, l y m t ph n nh thu nh p c aă ng i giàu
mang phân ph iă choă ng i nghèo thì t ng phúc l i xã h i có th t ngă lên.ă Nh ngă vìă
phúc l i xã h i khơng th đoăđ c, khơng th l ngăhóaăđ c cho nên m c tiêu th hai
th ngăđ c ti n hành b i các nhà chính tr , ch khơng ph i các nhà kinh t .
TƠiăli uănƠyăquanătơmăch ăy uăt iăv năđ ăhi uăqu ,ăc ăth ălƠăhi uăqu ătrongăphơnă

ph iă s ă d ngă ngu nă l că đ tă đai.ă i uă nƠyă khơngă cóă ngh aă lƠă chúngă taă b ă quaă v nă đ ă
phơnăph iăl iăthuănh p.ăChínhăph ăvƠăcácănhƠăchínhătr ăquanătơmăt iăvi căphơnăph iăl iă
thuănh p;ănh ngăđ ăcóăngu nătƠiăchínhăphơnăph iăl iăthìăph iăthơngăquaăh ăth ngăthu ă
nh ăthu ăthuănh p,ăthu ătƠiăs n, ki măsốtătơă(RentăControl),ătr ăgiáăchoănhƠă ăvƠăcácă
v năđ ăxƣăh iăchoăng iănghèo.
1.3.2.ă i uăki năc năđ ăđ tăđ

căhi uăqu ăPareto

1.3.2.1. Hi u qu trong s n xu t
Trongăs năxu t,ăhaiăy uăt ăđ uăvƠoăquanătr ngănh tăđóălƠălaoăđ ngăvƠăv n.ăHaiăy uă
t ănƠyătrongăng năh năcóăth ăđ căxemănh ălƠăm tăgi iăh năv ăngu năl cătrongăquáătrìnhă
s năxu tă c aăm tădoanhănghi p,ă c aăm tăđ aăph ng,ăc ngănh ă c aăm tă qu căgia.ăS ă
d ngăhi uăqu ăhaiăngu năl căc ăb nănƠyătrongăkhơuăs năxu tăđòiăh iăth aămƣnăcácăđi uă
ki năv ăkinhăt ănh tăđ nh.ă ălƠmărõăđ căv năđ ănƠyăchúngătaăgi ăs ătrongăn năkinhăt ă
s năxu tăhaiălo iăhƠngăhoáăXăvƠăY.ăN uăchúngătaăc ăđ nhăhƠngăhoáăXă ăm căs năl ngă
X0 vƠă tìmă cáchă t iă đaă s nă l ngă hƠngă hoáă Y.ă Trongă cácă đi uă ki nă rƠngă bu că v ă haiă
ngu năl căc ăb nălƠălaoăđ ngăvƠăv n,ătaăcó:
Hàm m căđích:ă
Max Y = F(Ly, Ky)
Ràng bu c:
X0 = G(Lx, Kx)
Lrb = Lx + Ly
Krb = Kx + Ky
Trongăđó:ăLy, Lx lƠălaoăđ ng (bao g m ch tăl ng và s l ngălaoăđ ng c a m t
n n kinh t )ăđ s n xu t hàng hoá Y và hàng hoá X; và Ky, Kx là v n (bao g m toàn b
cácăđ u vào c đ nh và bi năđ iăkhácănh ătƠiăs n c đ nh, tài s năl uăđ ng tr laoăđ ng)
đ s n xu t hàng hoá Y và X. Lrb và Krb là ràng bu c v ngu nălaoăđ ng và ràng bu c v
ngu n v n c a m t n n kinh t . G(Lx,Kx) và F(Ly,Ky) là hai hàm s n xu t hàng hoá X
và hàng hoá Y.

S ăd ngăthu tătốnăLagrangeătaăcó:
L = F(Ly,Ky) + [X0 ậ G(Lx,Kx)] + L(Lrb ậ Lx ậ Ly) + K(Krb ậ Kx ậ Ky)
Tìmăđi u ki n c n (FOC).
4


∂L/∂Ky = MPKY - K = 0

(1)

∂L/∂Ly =

(2)

MPLY

- L = 0

∂L/∂Lx = -

MPLX

- L = 0

(3)

∂L/∂Kx = -

MPKX

- K = 0

(4)

T ă(1),ă(2),ă(3)ăvƠă(4)ătaăcó:ă

MRTSYKL 

MPKY  K
đ i v i hàng hóa Y

MPLY  L

(5)

MRTSXKL 

MPKX  K
đ iăv iăhƠngăhóa X

MPLX  L

(6)

K
r

L w

(7)

T ă(5)ăvƠă(6)ătaăcó:ă
MRTSYKL  MRTSXKL 

Trongă đó:ă MPă lƠă s n ph m biên; MRTSKL (Marginal Rate of Technological
Substitution) là t l thay th biên k thu t gi a v năvƠălaoăđ ng; L & K là chi phí c a
m tăđ năv laoăđ ng và v n, n u tính b ng m tăđ năv laoăđ ng ho c v năthìăđơyăchínhă
là ti năl ngăvƠălƣiăsu t.
OY

K
Iy1
Iy2 F
Ix5

KY

Iy3
C

r/w

Ix4

BB

Iy4

Ix3

Iy5

A

KX

Ix2

Ix1
L

OX
LX

ngăđ ng phí

LY

Hình 1.1. Hi u qu trong s n xu t

Ví d , m t doanh nghi p s n xu t hai lo i s n ph mălƠătiviăvƠămáyătính,ănh ăv y
đ đ tăđ c hi u qu trong s n xu t thì t l thay th biên k thu t gi a v năvƠălaoăđ ng
đ s n xu t tivi và máy tính ph i b ng nhau và b ng t s gi a lãi su t và ti năl ngă(giáă
hai lo iăđ u vào thay th cho nhau).
5


Tóm l i, đ đ t đ c hi u qu trong q trình s n xu t địi h i t l thay th k
thu t biên gi a v n và lao đ ng đ s n xu t hàng hoá X b ng v i t l thay th k thu t
biên gi a v n và lao đ ng đ s n xu t hàng hoá Y đ ng th i b ng v i t l gi a ti n

l ng và giá c a v n (lãi su t).
Cácăđ ng Ixi và Iyi lƠăcácăđ ngăđ ngăl ng s n xu t hàng hoá X và hàng hoá Y
khi ph i h p t l cácăđ u vào v n,ălaoăđ ng khác nhau. T iăđi m A, xã h i s n xu t
l ng hàng hoá X n mătrênăđ ngăđ ngăl ng Ix2;ăđ ng th i xã h i s n xu tăl ng hàng
hóa Y n mă trênă đ ngă đ ngă l ng Iy4. T iă đi mă Aă vƠă cácă đi m n m d că theoă đ ng
OxOy tho mƣnăđi u ki n c aăph ngătrìnhă(7)ă(h s góc c a haiăđ ngăđ ngăl ng và
đ ngăđ ng phí b ng nhau xét v tr tuy tăđ i). T iăđi m F, hi u qu trong s n xu tăch aă
đ tăđ c b i vì t i F h s góc c aăhaiăđ ngăđ ngăl ng (Ix3 và Iy2) b ngănhauănh ngăl i
khơng b ng v i h s góc c aăđ ng ngân sách. Chính vì v y, n u chúng ta d ch chuy n
trênă đ ng Ix3 t F v B, chúng ta có th t ngă l ng hàng hố Y mà khơng làm gi m
l ng hàng hoá X (v n n mătrênăđ ngăđ ngăl ng Ix3). Ho c chúng ta d ch chuy n trên
đ ng Iy2 t F v C,ăchúngătaăt ngăs năl ng s n xu t hàng hoá X t đ ngăđ ngăl ng
Ix3 lên Ix4 mà không ph iăt ngăthêmăv năvƠălaoăđ ng.ăNh ăv y,ăđơyălƠătr ng h p c i thi n
Pareto trong s n xu t.
Mơă hìnhă nƠyă th ngă đ c áp d ngă đ tínhă đi m s n xu t t iă uă khiă phơnă ph i
ngu n l c h n ch cho nhi u lo i s n ph m c a m tăc ăs ,ăđ aăph ngăho c m t qu c
gia k t h p v i khái ni m v chiăphíăc ăh i trong s n su t.
Hàm ý chính sách t mơ hình hi u qu Pareto trong s n xu tăđóălƠăvi c phân ph i
ngu n l că(cácăđ u vào, ví d :ăđ tăđai,ălaoăđ ng, v n) cho s n xu t c a m t n n kinh t
ph i có m t th tr ng minh b ch v s h u, thơng tin. Hay nói cách khác, m t n n kinh
t mu n phát tri n thì th tr ng các y u t đ u vào ph iă đ c các chính ph đ aă raă
chính sách càng ti m c n t i m t th tr ng c nh tranh hoàn h o càng làm cho hi u qu
s d ng ngu n l c hi u qu . Trong vi c phân ph i ngu n l călƠăđ tăđaiăph iăxácăđ nh
m t quy n s h u rõ ràng minh b ch v đ t,ăcácăđi u ki n t n t i c a th tr ngăđ tăđaiă
ph iăđ c chính ph t o ra m tăc ăch c nh tranh lành m nh thì phân ph i ngu n l c
đ uăvƠoăđ tăđaiăs đ c phân b m t cách hi u qu nh t. Còn s m p m v quy n s
h u, cịn s khơng minh b ch trong quy n s h u v đ t s d n t i s d ng không hi u
qu ,ăđ uăc ăđ t và các tranh ch păkhơngăđángăcó.
1.3.2.2. Hi u qu trong tiêu dùng
S ăgi iăh năv ăv năvƠălaoăđ ngăc aăm tăn năkinhăt ătrongăđi uăki năkhoaăh căk ă

thu tăhi năt iăs ăd năt iăs ăgi iăh năv ăl ngăhƠngăhoáăXăvƠăhƠngăhoáăYăc aăxƣăh i.ăBƠiă
tốnăđ tăraă ăđơyălƠăgi ăs ătrongăxƣăh iăch ăcóăhaiăng iă(đ ăchoăđ năgi n);ănh v y,ăcáă
nhơnă2ăs ăd ngăl ngăhƠngăhốăX2 và Y2 thìăcáănhơnă1ăs ăch ăcịnăl ngăhƠngăhốăX1 và
Y1, (Xrb = X1 + X2 và Yrb = Y1 + Y2).
HƠmăm căđích:
Max U2(X2,Y2)
6


RƠngăbu c:
U1(X1,Y1)
X rb = X1 + X2
Yrb = Y1 + Y2
S d ng hàm Lagrange ta có:
L = U2(X2,Y2) + µ[U01 - U1(X1,Y1)] + ëx(Xrb - X1 - X2) + ëy(Yrb - Y1 - Y2)
Tìmăđi uăki năc năđ ăt iăđaăhốătho ăd ngăc aăc ăhaiăcáănhơnă1ăvƠă2ă(FOC)
∂L/∂X2 =ă∂U2/∂X2 ậ x = 0

MUx2 ậ x = 0

(8)

∂L/∂Y2 =ă∂U2/∂Y2 ậ y = 0

MUy2 ậ y = 0

(9)

∂L/∂X1 = -µ∂U1/∂X1 ậ x = 0

-µMUx1 ậ x = 0

(10)

∂L/∂Y1 = -µ∂U1/∂Y1 ậ y = 0

-µMUy1 ậ y = 0

(11)

T cácăph

ngătrìnhă(8),ă(9),ă(10),ă(11)ătrênătaăcóăth tìmăđ

c cân b ng sau:

MUx2/MUy2 = x/y = MUx1/MUy1 = Px/Py
MRS2xy
2
MRS1XY  MRSXY


MRS1xy
PX
PY

(12)

Trongă đó:ă MUă lƠă h u d ng biên; MRSXY (Marginal Rate of Sustitution) là t l
thay th biên gi a hai lo i hàng hoá X và Y; x & y là ph nătiêuădùngăt ngăthêmăhƠngă

hoá X và hàng hoá Y, n uăđ năv là 1 thì chính là b ng giá gi a hai lo i hàng hố.
Víăd ,ăhaiăng iătiêuădùngă1ăvƠă2ătrongăxƣăh iătiêuădùngăhaiălo iăhƠngăhốătiviăvƠă
máyătínhă(doăh năch ăv ăv năvƠălaoăđ ngăvìăv yămƠăl ngătiviăvƠămáyătínhăc ngăb ăgi iă
h nătrongăm tăđi uăki năkhoaăh căk ăthu tăc aăm tăn năkinhăt ).ăNh ăv y,ăđ ăđ tăđ că
hi uăqu ătrongătiêuădùngăthìăt ăs ăh uăd ngăbiênăc a ng iătiêuădùngă1ăkhiămuaătiviăvƠă
h uăd ngăbiênăkhiămuaămáyătínhăph iăb ngăv iăt ăs ăh uăd ngăbiênăc aăng iătiêuădùngă
2ăkhiămuaătiviăvƠăh uăd ngăbiênăkhiămuaămáyătính.
Tóm l i,ă đ đ tă đ c hi u qu trong tiêu dùng, t l thay th biên gi a hai lo i
hàng hoá X và Y (MRSXY)ăđ i v iăng i tiêu dùng 1 ph i b ng t l thay th biên c a X
và Y c aăng i tiêu dùng 2 và b ng t s giá c a hàng hoá X (PX) và giá hàng hoá Y
(PY).ă
ng U1i lƠăđ ng h u d ng c aăng i tiêu dùng 1 khi tiêu dùng hàng hoá X và
Y nh ng m c khác nhau. U2i lƠăđ ng h u d ng c aăng i tiêu dùng 2 khi tiêu dùng
hàng hoá Y các m c khác nhau. T iă đi mă A,ă ng i tiêu dùng 1 s d ng X1 và Y1,
ng i tiêu dùng 2 s d ng X2 và Y2. T iăđi măA,ătiêuădùngăđ t m c hi u qu nh t vì h
s góc c a các đ ng U12 b ng h s góc c aăđ ng U24 và b ng h s góc c aăđ ng
ngân sách (tho mƣnăph ngătrìnhă12).ăT iăđi m F, hi u qu tiêuădùngăch aăđ tăđ c vì
n u ta gi nguyên m c h u d ng c aăng i tiêu dùng th nh t là U13 nh ngăchúngătaăcóă
7


th t ngăm c tho d ng c aăng i tiêu dùng 2 t U22 lên U23 mà không c n gi m m c
tho d ng c aăng iătiêuădùngă1.ă ơyălƠătr ng h p c i thi n Pareto trong tiêu dùng.
Ng

Y

i tiêu dùng 2

U 21

U21
Y2

U23

C

Px/Py
B

U24

U14

B
U 13

A
A

U25

U 12

Y1

Ng

U15

F

U22

U 11
X

i tiêu dùng 1

X1

X2
ng ngân sách
Hình 1.2. Hi u qu trong tiêu dùng

Mơă hìnhă nƠyă th ngă đ c áp d ngă đ phân tích hành vi ng x c aă ng i tiêu
dùng trong vi c ch n l a tiêu dùng các hàng hoá t iăđi m t iă uăvƠăkháiăni m v chi phí
c ăh i trong tiêu dùng.
HƠmăỦăc aăhi uăqu ăParetoătrongătiêuădùngăđóălƠăkhơngăch ăth ătr ngăđ uăvƠoăc nă
chínhăph ăt oăraănh ngăđi uăki năc aăth ătr ngăc nhătranhăhoƠnăh oămƠăth ătr ngăcácă
y uă t ă đ uă raă c ngă ph iă đ că thi tă l pă m tă c ă ch ă xóaă b ă cácă rƠoă c nă t nă t iă c aă th ă
tr ngăc nhătranhăhoƠnăh oăthìăngu năl căxƣăh iăs ăđ căs ăd ngăvƠăphơnăph iăhi uăqu .
1.3.2.3. Hi u qu h n h p thông qua h th ng giá c c a th tr

ng

DoărƠngăbu căv ăv năvƠălaoăđ ngăd năt iăcácărƠngăbu căv ăs năl ngăhƠngăhoáăXă
vƠăYăchoăm tăn năkinhăt .ăN uătaăk tăh păgi aătiêuădùngăvƠăs năxu t,ănh ăv yăbƠiătoánă
đ tă raă ă đơyă lƠă t iă đaă hoáă m că h uă d ngă c aă ng iă tiêu dùng 2 (U2), trong các ràng
bu c:ăc ăđ nhăm cătho ăd ngăc aăng iătiêuădùngă1,ăbênăc nhăđóălƠăl ngăhƠngăhốăXă

vƠăYăb ărƠngăbu cădoăl ngăv năvƠălaoăđ ngăb ărƠngăbu c.
HƠmăm căđích:ă
Max U2 (X2,Y2)
RƠngăbu c:

8

(1)

U1(X1,Y1) = U10

(2)

X1 + X2 = Xrb


(3)

Y1 + Y2 = Yrb

(4)

Y = Y(X, L, K)

ăchoăđ năgi năchúngătaăđ tăcácărƠngăbu că(2),ă(3),ă(4)ălƠăm tăhƠmăHă(X,Y)ă(c nă
l uăỦăXă=ăX1 + X2 và Y = Y1 + Y2.ăNh ăv y,ăHălƠăđ ngăgi iăh năkh ăn ngăs năxu tă
(PPF - ProductionăPossibilityăFrontier)ăv iăhaiăhƠngăhóaăXăvà Y.
Y

H  X, Y 

X
 - đ d c PPF
H  X, Y 
X

ẤY

ẤX

O

X
Hình 1.3.

d cc ađ

ng PPF

H
Y
H
H

O
  X
H
X   X Y   Y
X
Y
hay còn g iă đ d c c a PPF chính là MRTxy (Marginal Rate of Transformation) t l

thay th biên gi a X và Y. H là m t hàm c aăX,ăY,ănh ngăX,ăYăl i m t hàm c a Xi, Yi
chính vì v y, n u l yăđ o hàm H theo Xi, hay Yi chúng ta ph i l yăđ o hàm h p.
H H X


Xi X Xi
H H Y


Yi Y Yi

S ăd ngăhƠmăLagrangeăchoăbƠiătốnătrênătaăcó:
L = U2 (X2,Y2) + [(U10 - U1(X1,Y1)] + hH(X,Y)
Tìmăđi uăki năc n:
∂L/∂X2 = MU2X - ×ă∂H/∂Xă

(9)

∂L/∂Y2 = MU2Y - h ×ă∂H/∂Yă

(10)

∂L/∂X1 = - MU1X - h ×ă∂H/∂Xă

(11)

∂L/∂Y1 = - MU1y - h ×ă∂H/∂Y

(12)
9

L y (11) chia cho (12) và (9) chia cho (10) ta có:
MU1X/ MU1y = MU2X/ MU2Y =ă(∂H/∂X)/ă(∂H/∂Y)
MRSxy1 =

MRSxy2

=

MRTxy

S ăd ngăs ăcơnăb ngătrongăhƠmătiêuădùngăMarshall (Alfred Marshall, 1842-1824),
đi uăki năcơnăb ngătiêuădùngăchoăcácălo iăhƠngăhóaăc aăt tăc ăng iătiêuădùngălƠ:

MU X Px

MU y Py

(13)

Trongăkhiăđó,ănh ăchúngătaăđƣăbi tăđ iăv iăth ătr ngăhoƠnăh o,ăgiáăc aăhƠngăhóaă
X là Px = MCx (chi phí biên đ ăs năxu tăhƠngăhóaăX)ăvƠăgiáăc aăhƠngăhóaăYălƠăPy = MCy
(chiăphíăbiênăđ ăs năxu tăhƠngăhóaăY.ăT ăđóătaăcóăth ăvi tăph ngătrìnhă13ănh ăsau:

MU X Px MCx


MU y Py MC y

(14)

Víăd ,ăn uăhaiăcáănhơnă1ăvƠă2ătiêuădùngăhaiălo iăhƠngăhốătiviăvƠămáyătính,ăđ ăđ tă
đ căhi uăqu ăh năh păgi aătiêuădùngăvƠăs năxu tăthìăh ăph iătiêuădùngăt iăđi mămƠă ă
đóăt ăl ăthayăth ăbiênăgi aătiviăvƠămáyătínhăph iăb ngăv iăt ăl ăchuy năđ iăbiênăgi aămáyă
tínhăvƠătiviăđ ngăth iăb ngăv iăt ăs ăgiáăgi aămáyătínhăvƠătivi.
Y

MRTX1Y1 = PX1/PY1
A

Y1

MRSXY
MRTX2Y2 = PX2/PY2
B

Y2

O

X1

X2

X

Hình 1.4. Hi u qu h n h p gi a s n xu t và tiêu dùng

Tóm l i, hi u qu h n h p trong phân ph i ngu n l că(conăng i và t nhiên)ăđ t

đ c khi t l thay th biên gi a hai lo i hàng hoá X và hàng hoá Y (MRSXY) b ng v i t
l chuy năđ i biên (MRTxy) gi a hai hàng hoá X và Y và b ng v i t s giá gi a hai lo i
hƠngăhốăđó.
10


Hi u qu h n h păđ tăđ c trong m t th tr ng c nh tranh hoàn h o, đóăgiáăcácă
lo i hàng hóa chính b ngădoanhăthuăbiên;ătrongăkhiăđóăđ i v iăng i s n xu tăđi m t i
uălƠăchi phí biên b ngădoanhăthuăbiên.ăNh ăv y,ăđ đ tăđ c hi u qu h n h p thì chi
phí biên c a các doanh nghi p ph i b ng giá c a th tr ng hay t iăđi mămƠăđ ng cung
(t ng chi phí biên c a các hãng s n xu t) c tă đ ng c u (t ng l i ích biên c aă ng i
tiêu dùng).
ng

D aătrênăhƠmăc uăMarshall,ăđi uăki năcơnăb ngătrênăth ătr
iătiêuădùngălƠ:

ngăhƠngăhóaăchoăt tăc ă

Th a d ng biên c a hàng hóa X
Giá c a hàng hóa X
=
Th a d ng biên c a hàng hóa Y
Giá c a hàng hóa Y
Chi phí biên s n xu t hàng hóa X
Giá c a hàng hóa X
=
Chi phí biên s n xu t hàng hóa Y
Giá c a hàng hóa Y

(15)

(16)

T cơng th c (15) và cơng th c (16) ta có th suy ra:
Chi phí biên s n xu t hàng hóa X
Th a d ng biên c a hàng hóa X
=
Chi phí biên s n xu t hàng hóa Y
Th a d ng biên c a hàng hóa Y

(17)

Ph ng trìnhă(17)ăchínhălƠăđi m cân b ng c a th tr ng.ă i uănƠyăcóăngh aălƠ,ăđ
đ tă đ c m c phúc l i xã h i cao nh t trong phân ph i ngu n l c, c n ph iă đ tă đ c
hi u qu trong phân ph i ngu n l c trong s n xu t, hi u qu phân ph i ngu n l c trong
tiêu dùng và hi u qu phân ph i ngu n l c h n h p gi a s n xu tăvƠătiêuădùng.ă i u
này ch có th đ tăđ c trong m t th tr ng c nh tranh hồn h o, đóăkhơngăcóăth t
b i c a chính ph và th t b i c a th tr ng.ă i uănƠyăc ngăhƠmăỦăr ng, n n kinh t th
tr ng c n ph i có s c nh tranh trong sáng, lành m nh, và ch s c nh tranh cao s
đemăl i s phân ph i ngu n l c c a n n kinh t hi u qu nh t. H n ch t i thi u các th t
b i c a th tr ng và th t b i c a chính ph gây ra.
Hàm ý chính sách c a hi u qu Pareto h n h păđóălƠ,ătrongăm t n n kinh t , mu n
ngu n l c xã h iăđ c s n xu t, tiêu dùng, phân ph i m t cách hi u qu thì chính ph
ph i t o ra m tăc ăch không ch cho th tr ng các y u t đ u vào, th tr ng các y u
t đ u ra mà còn m t th tr ng h n h p c đ uăvƠoăvƠăđ u ra. Các th tr ng này ph i
đ c các quy lu t c a th tr ngăđi u ph i m t cách t iă đaă cóăth . đóăt ng chi phí
biên c a nh ngăng i s n xu t ph i b ng t ng l i ích biên c aăng i tiêu dùng và b ng
giá c a th tr ng cân b ng.
1.4.ă

Tă AIăVĨăB Tă

NGăS N

1.4.1.ăKháiăni măvƠăđ căđi măc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n
N n kinh t hi năđ i liên quan t i s traoăđ i kinh t , thay cho vi căng i s n xu t
s n xu t m i lo i hàng hóa mà mình có nhu c uătiêuădùng,ăng i s n xu t ch s n xu t
nh ng m t hàng mà mình có l i th so sánh so v i nh ng m tă hƠngă khácă vƠă sauă đóă
11


thơngăquaăth ngăm iăđ trao hàng hóa trên th tr ng.ăNh ăv y, th tr ngălƠăn iămƠă
t t c ng iămuaăvƠăng iăbánămangăhƠngăhóaăraătraoăđ i v i m t m c giá nh tăđ nh.
Vi c phân b ngu n l căđ tăđaiăvƠăb tăđ ng s năthôngăquaăc ăch giáăđ tr l i
cho ba câu h iă c ă b n c a th tr ngă nh ă sau:ă Th nh t, trong hoàn c nh nào, mơi
tr ng nào có m t th tr ngă đ tă đaiă vƠă b tă đ ng s n? Th hai, s hi u qu c a th
tr ng này có tuân theo quy lu t giá chung hay không? Th ba, th tr ng này ho t
đ ngănh ăth nào trong ng n h năc ngănh ătrongădƠiăh n?
1.4.1.1. Khái ni m b t đ ng s n
B tăđ ngăs nă(Real-estates)ălƠălo iătƠiăs năliênăquanăt iănh ngălo iăhƠngăhóaăđ că
bi tă(víăd :ăđ tăđai),ăho căcácătƠiăngunăg năli năv iăđ tăđai.ă căđi mănƠyăcóăngh aă
lƠăcácătƠiăs nănƠyă khôngăth ădiă chuy năt iă n iă khácănh ăcácălo iăngu nă l căkhácă(laoă
đ ng,ăv n).
B tăđ ngăs nălƠăm tăthu tăng ăphápălu tănh mă ch ăcácătƠiăs năbaoăg m:ăđ tăđai,ă
cácălo iătƠiăs nătrongălịngăđ t,ăcácăcơngătrìnhăđ căxơyăd ngăg năli năv iăcácăv ătríăđ tă
đaiăvƠăkhơngăd chăchuy năđ c.ăKháiăni măv ăb tăđ ngăs năluônăg năli năv iănh ngălo iă
thu tăng ănh ăb năđ ăhi nătr ngăs ăd ngăđ t,ăb năđ ăquyăho chăs ăd ngăđ t,ăquy năs ă
d ng, quy năs ăh u,ăquy năchi măh uăb tăđ ngăs n.
H uăh tăcácăquanăđi măc aăcácăt ăch căti năt ăqu căt ănh ăNgơnăhƠngăTh ăgi i,ă

Qu ăTi năt ăTh ăgi i,ăNgơnăhƠngăPhátătri năchơuăÁăđ uăchoăr ngăđ tăđaiăvƠăcácătƠiăs nă
c ăđ nhătrên,ătrongălịngăđ tăkhơngăth ădiăd iăg iălƠăb tăđ ngăs n.
M tătƠiăs năđ căcoiălƠăb tăđ ngăs năph iăcóănh ngăđi uăki năsau:ăph iălƠăm tăy uă
t ăv tăch tăcóăíchăchoăconăng i,ăcóăth ăđoăl ngăvƠăl ngăhóaăđ căgiáătr ănh tăđ nh,ă
khơngă th ă diă d iă ho că khóă diă d iă (cơngă n ngă khôngă thayă đ iă sauă khiă diă d i),ă t nă t iă
lâu dài.
1.4.1.2.

c đi m c a đ t đai và b t đ ng s n

a. C đ nh v v trí đ a lý, đ a đi m và khơng ho c khó có kh n ng di d i
B tă đ ngă s nă luônă g nă li nă v iă đ tă đaiă vƠă cácă lo iă tƠiă nguyênă thiênă nhiênă xungă
quanhăn iănóăt năt i.ăChínhăvìăv y,ăgiáătr ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năg năli năv iăđi uă
ki năt ănhiên,ăkinhăt ăxƣăh iăc aăđ aăph ng,ăkhuăv cămƠănóăt năt i.ă căbi tăkhiădơnăs ă
t ng,ăcơngănghi păphátătri n,ăkinhăt ăphátătri nănhuăc uăv ăđ tăđaiăt ngănhanh,ăthìăgiáăc aă
đ tăđaiăvƠăb t đ ngăs năph ăthu căr tănhi uăvƠoăgiáăđ tăn iăb tăđ ngăs năđangăt năt i.ă
Giáăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năkhôngăch ăph ăthu căvƠoăv ătríăđ aălỦămƠănóăt năt iă
mƠănóăcịnăph ăthu căvƠoăkho ngăcáchăvƠăkh ăn ngăti păc năc aănóăt iăcácăcơngătrìnhăcơngă
c ng,ăcácăd chăv ăcơngăc ngănh ătr ngăh c,ăyăt ,ăkhuăv căhƠnhăchínhăcơng,ăcácătrungă
tơmămuaăbán.ăKh ăn ngăti păc năđ căth ăhi năthơngăquaătiêuăchíăh ăth ngăđ ngăgiaoă
thơngăcóăđaăd ng,ăcóăthu năti năchoăconăng iăđiăl iăvƠătraoăđ iăhƠngăhóaăhayăkhơng.
căđi mătrênăhƠmăỦăr ngătrongăvi căđ uăt ,ăkinhădoanhăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
khôngăch ăc năc ăvƠoăgiáătr ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nămƠăcịnăph iăquanătơmăt iăv ătríă
12


c aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năvƠăkh ăn ngăti păc năt iăcácăd chăv ăcôngăc ngăvƠăth ătr
ăhi năt iăvƠăt ngălai.
b.

ngă

c đi m khan hi m c a đ t đai và b t đ ng s n

T ăđ căđi măquanătr ngăc aăcungăđ tălƠăc ăđ nhă(v ădi nătíchăt ănhiên)ăd năđ nă
đ tă đaiă vƠăb tă đ ngăs năph ăthu căr tă nhi uăvƠoădi nătíchăđ t.ă Kh ăn ngăm ăr ngăc aă
khuăđ tăvƠăb tăđ ngăs năhoƠnătoƠnăph ăthu căvƠoăgi iăh năđ tăđaiăc aăkhuăv cămangăl i.ă
Quanăh ăcungăc uăv ăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năth ngăm tăcơnăđ iăvƠăcungăth ngăkhană
hi măd năt iăgiáăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năth ngăt ngălênăvƠăph ăthu căvƠăgiáăđ t.ăV iă
đ căđi mănƠy,ăvi căđ uăt ăs n xu t,ăkinhădoanh,ăd chăv ăc nătínhăt iăkh ăn ngăm ăr ngă
quyămơătrongăt ngălaiăvƠăgi iăh năv ădi nătíchăđ tăcóăth ăm ăr ng.
c.

c đi m b n v ng c a đ t đai và b t đ ng s n

tăđaiălƠătƠiăs năđ căbi t,ălƠălo iătƠiăngunăcóăth ătáiăt oăvƠătr ngăt n.ăBênăc nhă
đóăcácăcơngătrìnhăxơyăd ng,ăki nătrúcăth ngăcóătu iăth ăcaoăvƠăt năt iănhi uăth păk .ă
iăv iăl nhăv cănôngănghi p,ăcácăv năcơyălơuăn măth ngăcóăth iăgianăxơyăd ngăc ă
b nătrongăvƠi n măđ uăvƠăsauăđóăt iăth iăk ăs năxu tăkinhădoanh.ăCácăv năcơyălơu n mă
th ngăt năt iăhƠngăth păk ăho cănhi uăth păk .ăTrongăkinhăt ,ăcóăth ăchiaăraătu iăth ă
v tălỦăvƠătu iăth ăkinhăt ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n.ăTu iăth ăv tălỦăc aăđ tăđaiăvƠăb tă
đ ngăs năth ngăb ngăho cădƠiăh năsoăv iătu iăth ăkinhăt ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
(tr ătr ngăh păđ căbi tălƠăcácăv năcơyălơuăn m).ăTu iăth ăv tălỦăvƠătu iăth ăkinhăt ă
c aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năh uăh tăgi măd nătheoăth iăgianăt năt iăc aăđ tăđaiăvƠăb tă
đ ngăs n.ă i uănƠyăchoătaăm tăhƠmăỦălƠănênăduyătrìăb tăđ ngăs năhayăđ iăm iăb tăđ ngă
s năkhiătu iăth ăkinhăt ăc aăb tăđ ngăs năđƣăb ăhaoămònăho căl iăth i.ăC ngăt ăđ căđi mă
nƠyăd năt iăvi căquyăho ch,ăthi tăk ,ăđ uăt ăchoăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năc năph iăcóăt mă
nhìnăr ngăh n,ăxaăh n.ăDoătínhăb năv ng,ălơuădƠiăc aăđ tăđaiăvƠ b tăđ ngăs nănênăkhôngă
d ădƠngăđ ăthuăh iăv năngayăho căđ iăm iătrongăng năh n.
d.

c đi m v tính khác bi t c a đ t đai và b t đ ng s n

Doătínhăđaăd ng,ăkhácăbi t,ăđ căthùăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n,ănhuăc u,ăth ăhi uă
c aăng iătiêuădùng,ăv ătrí,ăđi uăki năđ tăđai,ăkhíăh uăth iăti t,ăphongăt căt păquánăc aă
ng iă tiêuădùngăd năt iă tínhăkhácăbi tăc aăđ tă đaiă vƠăb tă đ ngăs n.ăThơngăth ngăthìă
m iăb tăđ ngăs năcóăm tăđi uăki năt ănhiên,ăv ătríăđ tăđai,ăthi tăk ,ăc uătrúc,ăvƠăh ngă
khácănhau.ăT ăđ căđi mănƠy,ătrongăđ uăt ăc năkhaiăthácătri tăđ ăcácăđi uăki năt ănhiên,ă
kinhăt ,ăxƣăh iănh măt ngăgiáătr ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n.ăKhiăđánhăgiáăđ tăđaiăvƠăb tă
đ ngăs năc năph iăc ăth ăchoăt ngălo i,ăki uădáng,ăphongăth y.ă căđi mănƠyăc ngăcóă
hàm ý cho các nhà qu nălỦăv ămôăkhiăquyăho chăphátătri năc ăs ăh ăt ng,ăquyăho chăkhuă
dơnăc ăc năth ngănh tănh mătránhăs ăl năx năvƠăm tăm ăquanăt ngăth ădoănhuăc uăkhácă
nhauăc aăng iătiêuădùng.
e.

c đi m ph thu c vào t p quán, tâm lý xã h i và phong th y

Khiătiêuădùngăđ t,ăng iătiêuădùngăth ngăkhôngăch ăc năc ăvƠoăthuănh pămƠăcịnă
c năc ăvƠoăt păqn,ătơmălỦ,ătínăng ngăđ ămuaăhƠngăhóaăd chăv .ăY uăt ănƠyăcƠngăđ că
13


thù,ăn iătr iăv iăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n,ăđ căbi tălƠăy uăt ăphongăth y.ă căđi mănƠyăcóă
hƠmăỦăkhiăđ uăt ăphátătri năđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năc năkh oăsátăk ăkhuăv căđ tăs ăđ că
xơyăd ng,ăy uăt ătơmălinh,ătínăng ngăvƠăphongăth yăc aăng iătiêuădùng.ăM tăkhuănhƠă
đ p,ăc nhăquanăt tăs ăkhơngăcóăaiămuaăkhiătiêuăchíătơmălinhăkhơngăphùăh p.
g.

t đai và b t đ ng s n ph thu c l n nhau

Giáă tr ă c aă đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s nă ph ă thu că r tă nhi uă vƠoă cácă cơngă trìnhă xơyă
d ngăcơng,ăho căcơngătrìnhăxơyăd ngăkhácăli năk .ăGiáătr ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
ph ăthu cănhi uăvƠoă nhăh ngăngo iă ngăc aăchínhăsáchăquyăho chăc aăchínhăquy nă
cácăc p.ăNóăđ căbi tăph ăthu căvƠoăquyăho chăđ tăđai,ăcácăkhuăhƠnhăchínhăcơngăvƠăkhuă
th ngăm iăd chăv ăkinhăt ăxƣăh i.ăQuaăđ căđi mănƠy,ăkhiăđ uăt ăkinhădoanhăđ tăđaiăvƠă
b tăđ ngăs năc năph iătínhăt iăquyăho chălơuădƠiăc aăcácăcơngătrìnhăcơng,ăt ăli năk .
h. Có giá tr cao
tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nălnăcóăgiáătr ăcao, đ uăt ăbanăđ uăth ngăl n,ăkh ăn ngă
thuă h iă v nătrongădƠiă h n,ăcóăth iă gianăđ uăt ăxơyăd ngăc ăb năvƠăth iă gianăs năxu tă
kinhădoanh.ă i uănƠyăhƠmăỦăr ng,ăđ uăt ăđ tăđaiăvƠăb tăđ ng s năkhơngăph iăaiăc ngăcóă
th ăđ uăt ăvìăđịiăh iăv năl n,ăv nădƠiăh n,ăph iăbi tăt oăv n,ăquayăvịngăv nătrongăkhiănóă
t năt iătrongăth iăgianădƠi,ăđ căbi tătrongăth iăk ăxơyăd ngăc ăb n.ă i uănƠyăc ngăđòiă
h iăs ăliênădoanhăh pătácătrongăđ uăt ăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n,ăs ăgiúpăđ ăc aăcácăt ă
ch cătínăd ng,ăngơnăhƠngănh măphátătri năb tăđ ngăs n.
i. Ph thu c nhi u vào c ch chính sách v mơ c a Nhà n

c

tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nălƠălo iătƠiăs năkhơngăch ăcóăgiáătr ăl nămƠănóăph ăthu că
nhi uăvƠoănhi uălo iăth ătr ngă(đ uăvƠo,ăđ uăra),ăđ căbi tăph ăthu cănhi uănh tăvƠoăth ă
tr ngăđ tăđaiăc aăm tăqu căgia.ăChínhăsáchăv ămơăc aăchínhăph ăth ngăt oăraăs ăméoă
móă c aăcácăth ătr ngăđ uăvƠo,ăth ătr ngăđ uăraăvƠăđ căbi tălƠăth ătr ngăđ tă đai,ă th ă
tr ngătínăd ng.ăHƠm Ủăt ăđ căđi mănƠyălƠăđ uăt ăchoăth ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
c nătínhătr cătiênăt iăbi năđ ngăc aăth ătr ngăđ tăđai,ăth ătr ngătƠiăchínhăvƠăcácăchínhă
sáchăv ămơăc aăcácăc păchínhăquy nă ăkhuăv căđ uăt .
k. N ng l c qu n lý đ t đai và b t đ ng s n nh h

ng l n t i hi u qu s d ng

Qu nă lỦ đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s nă địiă h iă trìnhă đ ă caoă doă giáă tr ă cao,ă th iă giană ă

đ ngăv năl n,ăđi uănƠyă đòiă h iă qu nălỦ,ăs ăd ngăcácălo iătƠiăs nănƠyăph iă cóătrìnhăđ ă
khác,ăcaoăh năsoăv iăcácălo iăhƠngăhóaăthơngăth ng.ăV năđ ăđ uăt ăxơyăd ngăc ăb nă
t ngăđ iăph căt păđòiăh iăs ăthamăgiaăc aănhi uăbênăđ ăhuyăđ ngăv n,ăs ăh pătácăc aă
nhi uăchuyênăgiaăk ăthu tăđ ăthi tăk ,ăxơyăd ngăvƠăqu nălỦăcơngătrình.
1.4.1.3. Quy n các ch th c a đ t đai và b t đ ng s n
Tr că khiă nghiênă c uă quy nă v ă đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s n,ă c nă phơnă bi tă s ă khácă
nhauăgi aăthuêăvƠămuaătƠiăs n.ăN uămuaăm tălo iăhƠngăhóaănƠoăđó,ăng iămuaăcóăquy nă
s ăd ngănóăt iăkhiănƠoătaămu n,ăth măchíăh ăcóăth ăbánăl iănóăchoăng iăs ăd ngăkhác.ă
Trongătr ngăh păthuêăm tălo iătƠiăs n,ăquy năs ăd ngătƠiăs năđóăb ăh năch ătrongăm tă
14


giaiăđo nănh tăđ nhăvƠăph iăth aămƣnănh ngăđi uăki nănh tăđ nh,ăn uătrongăth iăgianăs ă
d ngăng iăthuêălƠmăh ăh iănó.ăKhácăv iănh ngăth ătr ngăhƠngăhóa,ătƠiăs năkhác,ăđ iă
v iăth ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n,ăhƠngăhóaăkhơngăth ăho căr tăkhóădiăchuy năvíăd ădiă
chuy năđ tăđai,ănhƠăc aăt ăn iănƠyăt iăn iăkhác.
B nă khíaă c nhă c aă quy nă đ iă v iă đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s nă c nă ph iă đ că nh nă
m nhăđóălƠ:ăTh ănh t,ăch ăs ăh uăcóăquy năchi măh u,ăquy năs ăd ng,ăquy năđ nhăđo tă
th măchíăpháăh yăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năc aăanhăta.ăCh ăs ăh uăcóăth ăbánăquy năs ă
d ngăc aăanhăta,ăt oăraăcácăb năh păđ ng,ăho căng iăth aăk ănh măh năch ăs ăs ăd ngă
c aătƠiăs nătrongăt ngălai.ăTh ăhai,ăl iăíchămangăl iăch ăcóăth t ăm tăt păh păcácăquy nă
khácăđ căth ngănh t.ăVíăd ,ăchúngătaăkhơngăth ăchoăquy năs năb n,ăcơuăcáătrênăm nhă
đ tăc aăchúngătaăkhiămƠăkhuăv cănƠyăđƣăcóăm tăchínhăsáchăc măs năb n,ăho căcơuăcáăc aă
chínhăquy n.ăTh ăba,ănh ngăn iămƠăquy năs ăh uătƠiăs năđ căxácăđ nhărõărƠng,ăminhă
b ch,ăchiăphíăc aăvi căth aăthu n,ăbƠnăb căth păthìăth ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năs ă
ho tă đ ngă t tă h n.ă Th ă t , b iă tƠiă s nă đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s nă lƠă b nă v ng,ă lơuă dƠi,ă
quy năs ăh uăc ngăth ngăt năt iătrongădƠiăh n.
a. Quy n s h u
Quy năs ăh uăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năbaoăg măquy năs ăd ng,ăquy năchi măh u,ă
quy năđ nhăđo tăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t.

b. Quy n tài s n
Quy nătƠiăs năđ iăv iăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nălƠăkháiăni măphápălỦăđ căghiătrongă
v năb năchínhăth căc aănhƠăn cănh ăgi yăch ngănh năquy năs ăd ngăđ t,ăquy năs ăh uă
đ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nănƠoăđó,ăh păđ ngăchoăthuê,ăh păđ ngăchuy nănh ng,ădiăchúc,ă
choăbi uăt ng.
Trongăth căt ,ăkhiăth măđ nhăđánhăgiáăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nănƠoăđó,ăkhơngăph iă
giáătr ăth căth ăv tăch tăc aănóătrênăth ătr ngăquyăđ nhămƠălƠăgiáătr ămangăl iădoăquy nă
vƠăl iăíchăc aănóămangăl i.ă iăv iăđ tăđai,ăcóăbaăquy nătƠiăs năđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
nh ăsau:ăTh ănh t,ăquy năs ăh uăv nhăvi nă- quy năs ăh uăv nhăvi nălƠăhình th căchi mă
gi ă caoă nh t,ă đ tă đaiă vƠă b tă đ ngă s nă đ că côngă nh nă thu că quy nă s ă h u;ă Th ă hai,ă
quy năthuêătheoăh păđ ngă - quy năthuêătheoăh păđ ngăng năh năhayădƠiăh n,ăch ăth ă
c aăquy năthuêătheoăh păđ ngăcóăquy năs ăd ng,ăqu nălỦ,ăkhaiăthácăl iăíchătrongăkho ngă
th iăgianăthătheoăh păđ ng;ăTh ăba,ăquy năs ăd ngăđ tă- gi ngănh ăquy năthuêătheoă
h păđ ngănh ngăm căđíchăs ăd ngăđ iăv iăch ăth ăchoăm căđíchăs ăd ngăvíăd :ăquy nă
s ăd ngăđ tănơngănghi p,ăquy năs ăd ngăđ tăxơyăd ngăc ăb n.
c. Quy n s d ng
Quy nă s ăd ngăđ tă đaiă vƠăb tă đ ngăs nă(víăd :ăđ tă đai)ălƠăquy năkhaiă thácăcơngă
d ng,ăl iăt c,ăhoaăl iăt ăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n,ănh ngăng iăkhơngăcóăquy năs ăh uă
nh ngăđ căch ăs ăh uăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năgiaoăchoăquy năs ăd ngăđ tăđaiăvƠăb tă
đ ngăs năthìăc ngăcóăquy năkhaiăthácăcơngăd ngăvƠăh ngăl iăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngă
s năt oăra.
15


d. Quy n chi m h u
Quy năchi măh uăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nălƠăquy năc aăch ăs ăh uăt ămìnhăn mă
gi ,ăqu nălỦăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năthu căquy năs ăh uăc aămình.ăQuy năchi măh uăcóă
th ăđ cănh ngăng iăkhơngăcóăquy năs ăh uăth căthiăn uăđ căphápălu tăchuy năgiaoă
theoăquyăđ nh.
e. Quy n đ nh đo t

Quy năđ nhăđo tăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nălƠăquy năc aăch ăs ăh uăđ tăđaiăvƠăb tă
đ ngăs năchuy năgiaoăquy năs ăh uăc aămìnhăchoăđ iăt ngăkhácăho căt ăb ăquy năs ă
h u.ăCh ăs ăh uăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năcóăth ăbán,ătraoăđ i,ăt ng,ăcho,ăchoăvay,ă
choăth aăk ,ăchoăthuêầăho căth căhi năcácăquy tăđ nhăkhácătrênăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
c aămình.
1.4.1.4.

c đi m th tr

ng đ t đai và b t đ ng s n

M cădùăb tăđ ngăs năc ngănh ătƠiănguyênăđ tăđaiăkhôngăth ădiăchuy năt ăn iănƠyă
sangăn iăkhácănh ngălo iătƠiăs nănƠyăv năcóăth ăđ căs ăh uăb iăcácăcáănhơnăho căm tă
t ăch căkhác.ăS ătraoăđ iăv năđ căti năhƠnhănh ănh ngălo iătƠiănguyênăkhác.ăNh ăv y,
th ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năbaoăg măng iămuaăvƠăng iăbánăcácălo iăm tăhƠngă
đ tăđai,ătƠiăs nănôngănghi p,ănhƠăc a,ăv năphịng,ăc aăhƠng,ăkhuăcơngănghi pătraoăđ iăvƠă
xácăl păm tăm căgiáănh tăđ nh.ă
Th ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năcóăth ăhi uălƠăt ngăhịaăcácăm iăquanăh ătraoăđ iă
cungăvƠăc uăv ăhƠngăhóaăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs n.
a. S tách bi t gi a hàng hóa và đ a đi m giao d ch
CácăhƠngăhóa,ăd chăv ăthơngăth ngăkhácăthìăđ aăđi măgiaoăd chăvƠăn iăhi nădi nă
c aăhƠngăhóaăth ngăcùngăm tăđ aăđi m.ăNg iămuaăvƠăng iăbánăgiaoăd chăv iănhauă
tr că ti pă vƠă nhìnă th y,ă cơnă đongă đoă đ mă ngayă t iă th ă tr ngă cácă lo iă hƠngă hóaă nƠy.ă
Nh ngăv iăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năthìăquanăh ăgiaoăd chăh uăh tădi năraătrênăth ătr ngă
doăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năkhôngăth ădiăd i.ăQuanăh ăgiaoăd chăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nă
th ngăkhơngăth ăk tăthúcăngayătrênăth ătr ngănh ăcácăhƠngăhóaăkhácămƠăph iăthơngă
quaăcácăb căc ăb nănh ăsau:ăB că1,ăđƠmăphánăcungăc păthôngătinăv ăđ tăđaiăho căb tă
đ ngăs n;ăB că2,ăki mătraăt iăth căđ aăđánhăgiáătínhăchơnăth căc aăcácăthơngătinăđ că
cungăc pătrênăth ătr ngăcùngăv iănh ngăquanăsátăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ,ăxƣăh iă
xungăquanhăkhuăv cămƠăđ tăđaiăho căb tăđ ngăs năt năt i;ăB că3, th căhi năcácăth ăt că

v ăquanăh ăgiaoăd chămuaăbánăn uăhaiăbên ng iămuaăvƠăng iăbánănh tătríăv iăcácătiêuă
chíăgiaoăd ch.
T ăđ căđi mănƠy,ăkhiăqu nălỦ,ăki măsốtăth ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năc năph iă
thôngăquaăcácăđ ngăkỦăphápălỦăb tăbu c,ăth iăgianăquanăh ăgiaoăd chăkhơngăth ădi năraăt că
th iăv iăth iăgianătìmăhi uăthơngătin,ăchínhăvìăv yănóăcóăs ăbi năđ ngăv ăgiáăc ădoă nhă
h ngăc aăphápălu t,ăđi uăki năt ănhiênă- kinhăt ă- xƣăh i.ăChínhăvìăv y,ăvi cărútăng năth iă
gianăgiaoăd chăs ălƠmăt ngăt ăl ăgiaoăd chăthƠnhăcôngătrênătrênăth ătr ngănƠy.
16


b. Th tr ng giao d ch đ t và b t đ ng s n th c ch t là th tr
l i ích do đ t và b t đ ng s n mang l i

ng giao d ch quy n và

căđi mănƠyăch uă nhăh ngăl năt ănh ngăđ căđi măc aăđ tăđai.ăXemăxétăgiáătr ă
c aă đ tă vƠă b tă đ ngă s nă khôngă ph iă ch ă xemă xétă giáă v tă ch tă mƠă đ t vƠă b tă đ ngă s nă
mangăl iămƠăph iăxemăxétăl iăíchădoăs ăh uăđ tăvƠăb tăđ ngăs nămangăl iăs ănh ăth ănƠoă
trongădƠiăh n,ăl iăíchăđ uăt ăvƠoăđ tăvƠăb tăđ ngăs nătrongădƠiăh n.ă
c. Th tr

ng đ t và b t đ ng s n ph thu c vào vùng và khu v c

tă đaiă vƠăb tă đ ngăs nălƠănh ngăhƠngăhóaăkhơngăth ădiă d i,ă ph ăthu căsơuăs că
vƠoăcácăđi uăki năt ănhiênă- kinhăt ă- xƣăh iă- mơiătr ngăc aăkhuăv c,ăv ătríămƠănóăt nă
t i.ăKhơngăch ăph ăthu căvƠoăthuănh p,ăk ăv ng,ăgiáăc ầănh ăcácăhƠngăhóaăkhácămƠăth ă
tr ngănƠyăcịnăph ăthu cănhi uăvƠoăcácăy uăt ătơmălỦ,ătínăng ng,ăphongăth y.ăChínhăvìă
v y,ăth ătr ngănƠyăph ăthu căl năvƠoăcácăy uăt ăvùng,ămi n.ă
T ăđ căđi mănƠyăchoăth yăs ăgiaoăd ch,ăbi năđ ngăgiáăc ăđ tăvƠăb tăđ ngăs năch ă
di năraăt ngăkhuăv cănh tăđ nh,ăítăcóă nhăh ngăho că nhăh ngăr tăch măt iăcácăvùngă

khác.ăDoăđó,ăđ tăraăv năđ ăqu nălỦăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năph iăquanătơmăt iăđ căthùăc aă
t ngăkhuăv c,ăkhơngăth ăl yăcácătiêuăchíăv ăth ătr ngăvƠăgiáăc ăc aăkhuăv cănƠyăđ ăápă
d ngăchoăcácăkhuăv căkhácătrongăm tăqu căgia.
d. Th tr

ng đ t đai và b t đ ng s n là th tr

ng c nh tranh khơng hồn h o

Th ătr ngăc nhătranhăhoƠnăh oăđ iăh iăn mătiêuăchí,ănh ngăth ătr ngăđ tăđaiăvƠă
b tă đ ngă s nă khôngă t nă t iă cácă tiêuă chíă nh ă thơngă tină hoƠnă h o,ă l ngă ng iă muaă vƠă
ng iăbánănhi u,ăcóă y uăt ătơmălinh,ătínăng ng,ăphongăth yăkhơngăth ăđoăl ngăm tă
cáchăchínhăxác.ăTh ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năkhôngăph iălƠăth ătr ngăc nhătranhă
hoƠnăh o.
Khiăqu nălỦăth ătr ngănƠyăc năph iăcóănh ngăl uăỦănh ăsau:ăTh ănh t,ăgiáăc ăđ tă
đaiăvƠăb tăđ ngăs nănhi uăkhiălƠăđ năchi căd năt iătínhăđ căquy nătrongăcungăhƠngăhóaă
nƠy.ăTh ăhai, khiăgiáăc ăc aăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs năt ng,ătínhăđ căquy nătrongăcungăđ tă
đaiăvƠăb tăđ ngăs năc ngăt ngătheoăd ădƠngăt oăraănh ngăc năs tăv ăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngă
s nădoăl ngăcungăh năch .
e. Ph n ng ch m c a cung đ t đai và b t đ ng s n trong ng n h n so v i bi n đ ng v
giá và c u
Ngu năcungăv ăđ tă đaiă vƠăb tă đ ngăs nălƠăítăcoăgiƣn,ăth măchíă lƠăkhơngăcoăgiƣnă
(đ tăt ănhiên),ăkhiă giáăc ăvƠăc uăt ngănhanhătrongăng n h năs ăd năt iăgiáăt ngănhanhă
nh ngă cungăl iăkhôngăt ngăho căt ngăch mă (đ uăt ăxơyăd ngăb tă đ ngăs năm tănhi uă
th iăgian).ăT ăđ căđi mănƠyăhƠmă Ủăr ng,ăcácăc ăquanăqu nălỦăc năph iăcanăthi p,ăđi uă
ch nhăquanăh ăcungăc uăc aăth ătr ngăđ tăđaiăvƠăb tăđ ngăs nănh măbìnhă năgiáăc ăđ tă
đaiăvƠăb tăđ ngăs n,ătránhătr ngăh păt oăraăcácăc năs tăgi ăt oălƠmăthi tăh iăchoăng iă
muaăvƠăxƣăh i.
17