Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (8)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MƠN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
“ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao cấp "

Họ và tên sinh viên: Nguyễn Phương Nam
Mã số sinh viên: 146163 - Lớp: 63KT2
Giáo viên hướng dẫn: Trần Phương Nam


PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Họ và tên sinh viên : NGUYỄN PHƯƠNG NAM
Lớp quản lý : 63KT5
Lớp môn học : 63KT2
MSSV : 146163
Số liệu đề bài

Số lượng các nhà
A

B

C

D

7

10

10

7

Địa điểm Tỷ lệ vốn tự có (%) Tỷ lệ vốn vay (%)
20

80

ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN
STT

Thời gian

Đánh giá

Ghi chú

1

2

3

1

1

MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là cơng
trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành cơng trình đó, và các tài sản này có khả năng
sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong một thời
gian nhất định trong tương lai. Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu tư cho các
đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các cơng trình xây dựng. ĐTXD có vai
trị quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:
- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực
tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho tồn bộ các nghành kinh tế
quốc dân. Sau đó các nghành KTQD mới khai thác cơng trình tạo ra của cải vật chất thoả
mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội.
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.
- Góp phần phân cơng lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng
trưởng kinh tế và phát triển xã hội.
- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong
nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo
dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế
ở các vùng sâu, vùng xa…
- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạt
động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta
đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị
quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh cơng cuộc cơng nhiệp hố, hiện đại hố mà đảng và
nhà nước đã đề ra.. Cụ thể là:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho
mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và
phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật
chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo các cơng trình kiến trúc của dân

tộc và có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng xây dựng các cơng
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ
để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp
2


giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các
mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.
DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng vì thơng qua đó Nhà nước có thể kiểm
sốt được một cách tồn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như
an ninh quốc phòng.
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoá
dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện
thực.
Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính
khả thi của dự án. Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt
kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?
Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật. Nó cịn là
một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự
kiến.
Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trị là ngưỡng khống chế để
tổ chức thực hiện và quản lý dự án.
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà
quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm sốt được các
cơng việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối

với dự án,…
3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu
vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và, mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu. Từ
đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào. Nội dung của báo cáo nghiên cứu
khả thi gồm hai phần sau:
Phần I: Phần thuyết minh
Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư
cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?
Nội dung chính:
1. Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích
điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mơ cơng suất
Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới,
DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mơ hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mơ cơng suất của
DA
3. Đưa ra phương án địa điểm
Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa
điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án
4. Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )
3


- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư
- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư (nếu có).
5. Lựa chọn phương án cơng nghệ và kỹ thuật sản xuất
- Giới thiệu công nghệ hiện có.
- Phân tích, đề xuất phương án cơng nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô

công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi
trường…).
- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật.
- Đề xuất phương án mua sắm.
6. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành.
- Cơng trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án. Dựa vào đặc
điểm riêng của cơng nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản
phẩm. Xác định sản lượng khai thác hàng năm.
- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm.
7. Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động
- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành,
vận hành, khai thác Dự án.
- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án.
- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án.
8. Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường
- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính
cho các cơng trình và hạng mục cơng trình.
- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án.
- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng.
- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án. Đề xuất giải pháp bảo về môi
trường.
9. Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn
- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi
vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …).
- Tính tốn đề xuất tổng mức đầu tư của dự án.
- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án.
10. Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11. Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính
để thực hiện Dự án.
Phần II: Nội dung thiết kế cơ sở
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
4


yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế
tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để
diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình với quy
hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh
mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công
nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết
kế xây dựng.
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ
vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất,
diện tích
xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và
các nội dung cần thiết khác.
- Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng
trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến;
hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của cơng trình nếu có;
- Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án
thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí
hậu, mơi trường, văn hố, xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố
nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của cơng
trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ mơi trường;
- Dự tính khối lượng các cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời
gian xây dựng cơng trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật
chủ yếu.
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật cơng trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu,
các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì
tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở
nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và
tính tốn được hiệu quả đầu tư của dự án.
5. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09
5


4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI
4.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là một
trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án.
- Thơng qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có
đầu tư hay khơng. Ngồi ra, phân tích tài chính cịn giúp cho chủ đầu tư có những thông
tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở
để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép
đầu tư.
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a. Tính tốn, xác định tồn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là
dịng tiền):
+ Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư.
+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm
của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA.
+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm
của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi
vốn vay (chi phí động).
+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.
+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
+ Xác định lãi suất dùng trong tính tốn: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay
ngưỡng hiệu quả định trước.
b. Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dịng tiền, xác định hiệu số thu
chi,…)
Phân tích lỗ lãi: Tính tốn trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu.
- Có 2 chỉ tiêu:
• Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
6


• Lợi nhuận ròng

LNR = LNTT – Thuế TNDN
c. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu
được tính tốn cho một thời đoạn ngắn thường tính tốn cho một năm mà khơng xét đến
giá trị của tiền theo thời gian.
+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

Ld = P − C sd → max .
P:

giá bán một đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu ra

C sd : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
n

+ Lợi nhuân bình quân năm

Tbq =

L
t =1

n

t

−  max

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.

Lbq
M=

V

L bq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư.
+ Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
M cd =

Lbq
Vcd

• + Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án : là chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản
phẩm được tính theo cơng thức :

Trong đó:
- N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì
- i: lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
: vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định
theo công thức:
7


+
Trong đó:
: Giá trị tài sản cố định
: Vốn trung bình cố định

: vốn lưu động
C1: chi phí sản xuất trong kì, khơng tính đến thuế thu nhập DN
Phương án tốt nhất khi => min
*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng
thái thay đổi bất kỳ của dịng tiền theo thời gian; tính tốn với cả vịng đời dự án và có
xét đến gái trị theo thời gian của tiền.
Hiệu quả tài chính của dự án:
• Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV =

B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm thứ t
r

: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NPV < 0 => dự án khơng đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

NFV =

 ( B − C )(1 + r )
t

t =o

n −t

t

Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0

=> dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = NPV

r
(1 + r )n r
NFV
=
(1 + r ) n − 1
(1 + r )n − 1

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n

Bt − Ct

 (1 + IRR)
t =0

t

=0
8


Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá
• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR =

PB FB
=
PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá
d. Phân tích, đánh giá độ an tồn về mặt tài chính cho dự án.
• Phân tích an tồn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp
nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn
của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự
hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
• Phân tích an tồn theo điểm hồn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hồn vốn, người ta thường sử dụng phân tích
điểm hịa vốn lãi lỗ để định giá độ an tồn về tài chính cho dự án.
Điểm hịa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí
bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0.
Tại điểm hịa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa
vốn hoặc mức hoạt động hịa vốn.
Thv

V-

N
t =0

hv ,t

=0

N hv ,t : Nguồn hồn vốn ở năm t
• Phân tích điểm hịa vốn
Doanh thu hịa vốn
Rh =

FC
VC
1−
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
Sản lượng hòa vốn của dự án
Qh =

FC
P−v

9

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
Mức hoạt động hịa vốn

Mh =

Qh
R
.100% = h .100%
Q
R

• Phân tích thời hạn hồn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

To =

V
.
L

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =

V
.
L+K

• Phân tích khả năng trả nợ.

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt =

Bt
At

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả
nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K nt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
2 >= K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ
2< K nt < = 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
• Phân tích an tồn theo thời hạn hồn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn
hồn vốn có thể tính theo cơng thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động
như sau:
Tn

Bt − C t

 (1 + r )
t =0

t

=0

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương
trình trên.
Khi

Th < Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an tồn càng cao
10


Trong đó: Thq – thời hạn hồn vốn được quy định trước.
e. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.
• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu
thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả
dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi
tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,
10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an tồn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường
như tính tốn ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so
với điều kiện tính tốn ban đầu.
4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên
giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của tồn xã hội và cộng đồng. Phân tích
kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp
tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó khơng được

trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn
đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu
cầu này được thể hiện thơng qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục
Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho
vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự
án.
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét
duyệt và cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các
mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
11


- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần
phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện
nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh
tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trị quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội
dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu
đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa
trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:
+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.

e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
5. Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu
tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị .

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao cấp.
Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group
Địa điểm xây dựng: Quận Long Biên,thành phố Hà Nội.
Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III
Dự án bao gồm 34 hạng mục chính: 7 nhà A, 10 nhà B, 10 nhà C, 7 nhà D
Diện tích sàn phủ bóng:
Nhà A: SpbA = Smái = 146,11 (m2)
Nhà B: SpbB = Smái = 194,26 (m2)
Nhà C: SpbC = Smái = 115,48 (m2)
Nhà D: SpbD = Smái = 185 (m2)
Tổng diện tích chiếm đất là : Scđ
Scđ= 7*146,11 + 10*194,26+ 10*115,48+ 7*185 = 5415,71 (m2)
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm. (Quý II/2020 → Quý I/2022)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 6 tháng (Quý II/2019 → q I/2020)
Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
- Vỉa hè
- Sân chơi Tennis
12


-

Hệ thống cấp điện ngồi nhà
Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà
Sân bãi đỗ xe + Đường giao thơng

Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh
Nhà bảo vệ, nhà quản lý
Sân sân chơi cho trẻ em
Một số cơng trình ngồi nhà khác
Diện tích các hạng mục của dự án

STT

Tên hạng mục

Diện tích
chiếm
đất
( m 2)

( đơn vị: m2)
Tỷ lệ
chiếm
đất
(%)

1
2
3
4
5
6
7
8
9

10

Xây dựng các nhà A, B, C, D
Sân cầu lông
Đường giao thông
Bãi đỗ xe
Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
Nhà bảo vệ và quản lý dự án
hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà
hệ thống cấp điện ngoài nhà
Hồ nước
Vỉa hè

5413,71
360
2800
680
1300
200
60
63
440
1500

36,64
2,6
20,0
4,9
9,3
1,4

0,40
0,40
3,1
10,5

11

Các hạng mục khác ( Sân đá bóng,
Trạm y tế..

1960

14,0

14776,71

100

tổng
Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323 – 2004:

5413,71/14776,71=36,64%
Thời gian tính tốn, đánh giá dự án:
- Thời gian xây dựng 2 năm
- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định : Căn cứ vào thơng tư số 28/2017/TTBTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12/4/2017, phụ lục I: Khung thời gian
trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà
cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích
khấu hao tối đa 50 năm.
=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm
13

- Thời gian phân tích dự án là 17 năm (2 năm xây dựng và 15 năm vận hành)
Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người
nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi cơng (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)
được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế
cơ sở, thiết kế hai bước).
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 36,

14


CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1 Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT)
Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng cơng
trình, được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình
phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở.
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các
thiết bị vào cơng trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào cơng trình, chi phí giải
phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau:
GTMDT = GBT,TĐC+GXD + GTB + GQL +GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
• GXD: Chi phí xây dựng của dự án.
• GBT,TĐC : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• GTB: Chi phí thiết bị của dự án.

• GQL: Chi phí quản lý dự án.
• GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
• GK: Chi phí khác của dự án.
• GDP: Chi phí dự phịng.
1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất
- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi việc làm (nếu có)
- Chi phí tái định cư (nếu có)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng
- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng
(Tùy theo yêu cầu của giáo viên hướng dẫn cho áp dụng hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc thuê đất để tính tốn cho phù hợp)
● Các căn cứ xác định:
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo
thực tế, chế độ chính sách của Nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi
thường, bảng giá đất của địa phương…
● Phương pháp xác định:

15


Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, tổ chức các
công tác trên thì dùng phương pháp lập dự tốn chi phí.
Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuế đất.
Ở dự án này giả thiết chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện
tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích. Dự án được thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm nên phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng.
❖ Xác định các chi phí bồi thường:
Chi phí bồi thường đất:

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruông, lấy theo bảng số 1
Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hà Nội => Gđ = 252 nghìn đồng / m2.
+ S : Tổng diện tích đất.
GBTĐ = 252 x 14776,71 = 3723,73 (triệu đồng)
Chi phí bồi thường hoa màu:
- Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng cơng thức:
GBTL = Gl x SL
Trong đó :
+ Gl: giá bồi thường lúa – căn cứ theo phụ lục IV quyết định số
7756/STC-BG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội
→ Gl = 7000 đ/ (lúa tẻ)
+ SL : Tổng diện tích trồng lúa : SL = 70% x S = 0,7*14776,71 =10343,7
m2
GBTL = 0,007*10343,7 = 72,41 (triệu đồng).
- Chi phí bồi thường hoa màu (nhãn) được xác định bằng công thức:
GBTN = GN x SN
Trong đó :
+ GN: giá bồi thường lúa – căn cứ theo phụ lục I quyết định số 7756/STCBG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội → Gl =
50000 đ/cây (loại trồng bằng hạt, 3 cm ≤ ĐK thân < 5 cm; 1,5 m ≤ cao < 2
m)
+ SN : Tổng diện tích trồng nhãn. SN = 30% x S = 0.3*14776,71 = 4433,01
m2
GBTN = 0,05*4200 = 221,65 (triệu đồng).
→ GBTHM = GBTL + GBTN = 72,41 + 221,65= 294,06 (triệu đồng).
16

• Chi phí ổn định đời sống:
Theo khoản 3, điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành 15/05/2014 “Thu hồi
trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu
không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở ” ,”
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính bằng tiền tương đương 30
kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương”. Giả
thiết có 100 nhân khẩu. Lấy giá tham khảo 12.000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12
tháng
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:
GĐS =100x30x12x12 = 432 (triêu đồng).
 Vậy tổng chi phí hỗ trợ, bồi thường, tái định cư:
GBTĐ + GBTHM = 3723,73 + 294,06 + 432 = 4449,79 (triệu đồng)
Chi phí thuê đất:
-Giá thuê đất lấy theo quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 và
quyết định số 3667/QĐ-UBND ngày 7 tháng 7 năm 2014 của UBND Thành phố Hà Nội:
Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm
được tính bằng 1,1% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp
thành phố quy định.
-Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức.
GCPTĐ = GTĐ x S
Trong đó
+GTĐ : Giá thuê đất 1 năm/m2
+S : Tổng diện tích mặt bằng sàn
+GTĐ = (giá đất tại quyết định 30/3019) x (hệ số diều chỉnh giá đất) x (mức tỉ lệ
% để tính đơn giá thuê đât
Theo khoản 1.1 điều 1 quyết định 3667/QĐ-UBND tỷ lệ đơn giá thuê
đất là 1.5%
Theo quyết định 30/2019/QĐ-UBND giá đất thương mại dịch vụ tại
VT4 phố Bắc Cầu là 3.583 triệu đồng/ m2

→ GTĐ = 1,5% x 3,583 = 0,054 (triệu đồng/m2/năm)
→ Tiền thuê đất hàng năm: GCPTĐ 1 năm = 0,054 x 14776,71 =
797,94 (triệu đồng)
→ Tiền thuê đất trong 2 năm xây dựng là: GCPTĐ 2 năm = 2 x
797,94 = 1595,88 (triệu đồng)
17


Bảng 1.1. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
Chi phí trước
Chi phí sau
STT
Nội dung
Thuế VAT
thuế
thuế
1
Chi phí bồi thường đất
3723,73
0
3723,73
Chi phí bồi thường tài sản trên
2
294,06
0
294,06
đất
3

Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống

432,00

0

432,00

4

Chi phí thuê đất trong 2 năm xây
dựng

1595,88

0

1595,88

Tổng cộng

6045,67

0

GMB =
6045,67

1.2 Xác định chi phí xây dựng
Các căn cứ :

- Danh mục các cơng trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mơ xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình, hạng
mục cơng trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng
trình thuộc dự án được xác định theo cơng thức sau:
(1.2)
Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình hoặc nhóm loại cơng tác xây dựng,
đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng trình (GXDCT) được xác định theo công thức sau:
GXDCT= SXD x P + CCT-SXD (1.3)
Trong đó:
- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ
do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất
vốn đầu tư ban hành khơng phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, cơng trình
tương tự;
- P: công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục cơng trình
hoặc nhóm loại cơng tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án;
- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục
vụ của công trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.
18


• Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
- Tính tốn diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A, B,
C và D
- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngồi
tường bao có mái che.
Trong đó:

+Nếu là diện tích sân phơi hay ban cơng thì tính là một nửa diện tích đó;
+Nếu là lơ gia: tính diện tích như bình thường.
+Nếu là cầu thang: khơng trừ đi phần rỗng, tính như bình thường.
- Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính tốn
như trong bảng sau :
Bảng 1.2. Diện tích hạng mục xây dựng cơng trình chính
Đơn vị tính: m2
STT NHÀ TẦNG
Tầng 1
1

2

3

A

B

C

Tầng 2
Tầng
áp mái
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3

Tầng
tum

CÔNG THỨC
17*9.5-4.5*0.6-5.4*0.6-3.4*2.511.4*1+1.7*0.7
14.6*9.5-4.5*0.6-5.4*0.6-8.9*15.5*1+0.5*3.8*2.7
14.6*9.5-5.4*0.6-3.4*1.7-8.9*1-1.65*5.63.8*1.05
Tổng diện tích sàn 7 nhà A
14.2*14.2-2*2.5/4*2.5*5-0.8*1.2*2
14.2*14.2-2*2.5*5-1.2*3.6*2
14.2*14.2-2*2.5*5-1.2*3.6*2-0.5*9.2*5
Tổng diện tích sàn 10 nhà B
12.22*6.62+3.4*5.92
12.22*6.62+3.4*5.92-2.9*1.7
12.22*6.62+3.4*5.92-2.9*1.7
2.9*3.4

DT
136,85
123,49

4

D

367,89

107,55
2575,23
184,1

168
145

497,095
4970,95

101,02
96,094
96,094

303,073

9,86

Tổng diện tích sàn 10 nhà C
Tầng
trệt
Tầng 1
Tầng 2

TỔNG DT

3030,73
161,5
531,5

185
185
Tổng diện tích sàn 7 nhà D

3720,5

Tổng diện tích xây dựng: 7A+10B+10C+7D

14297,41

• Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình.
Căn cứ vào quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2020 của Bộ Xây Dựng
về suất vốn đầu tư xây dựng quy định :
19


- Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng , kết cấu khung chịu lực BTCT,tường
bao xây gạch ; sàn, mái đổ BTCT tại chỗ thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020 là: 8.31
triệu đồng /m2 sàn ( bao gồm cả chi phí xây dựng và thiết bị),
Bảng 1.3. Bảng chỉ số giá xây dựng
Chọn mốc 2015 = 100%
STT

Qúy

Chỉ số giá phần xây
dựng (%)

Hệ số trượt giá xây
dựng liên hoàn (%)

1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12

IV/2017
I/2018
II/2018
III/2018
IV/2018
I/2019
II/2019
III/2019
IV/2019
I/2020
II/2020
III/2020

99,7
100,16
100,26
100,32
100,31
100,19
100,37

100,34
100,3
100,09
99,13
99,23

100,13
100,01
100,06
100,07
99,88
100,18
99,97
99,96
99,79
99,04
100,10

13

IV/2020

99,51

100,28

Chỉ số giá xây dựng bình quân

99,96

Ibp< 1 nên ta cộng thêm vào 1 khoản rủi ro 0,01 => Ibp=1,0096
➢ ta phải quy đổi về suất đầu tư năm 2021 (dự kiến) theo công thức là :
SXD2021quý II = SXD2020quý IV x (I bq quý)k
+ SXD 2021quýII : Suất vốn đầu tư quý II năm 2021
+ SXD 2020 : Suất vốn đầu tư năm 2020
+ Ibqq : Mức độ trượt giá bình qn tính trên cơ sở bình qn chỉ số giá xây dựng
cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm kề gần với
năm công bố gồm những năm 2018, 2019,2020
+ k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính
suất vốn đầu tư. Ở đây k = 3 (từ quý IV năm 2020 – quý II năm 2021)
a. Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục cơng trình chính:
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng về việc công bố
Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình
năm 2020, có suất chi phi xây dựng tính cho 1 m2 sàn là 8,31 triệu đồng.
➢ Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021:
20


PXDI/2021 = PXDIII/2020 * Ibq quý3= 8,31*1,00963 = 8,55 triệu đồng/m2
➢ Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT
PXD2021 =

= 7,77 (triệu đồng)

b. Tính tốn chi phí xây dựng cho các hạng mục khác.
❖ Tính tốn chi phí xây dựng đường giao thông:
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây Dựng, thì đối với
đường cấp V, nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m; lề rộng 2x1m (trong đó lề gia
cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường gồm 1 lớp bê tơng lót dày 7cm
trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất vốn đầu tư khu vực 1 là: 11580 triệu đồng/km.

➢ Suất chi phí xây dựng đường giao thơng dự kiến là:
SXD2021 = 11580*(100,96%)3 = 11916,72 (triệu đồng/km)
➢ Suất chi phí xây dựng đường giao thông trước thuế VAT (dự kiến) là:
SXD2021 = 10833,38 (triệu đồng/km)
➢ Sân bãi đỗ xe lấy theo dự tốn các cơng trình tương tự là 1 triệu đồng/1m2 (Chưa
bao gồm thuết VAT)
❖ Tính tốn chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài trời.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngồi nhà là 2%
chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)
Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thốt nước
ngồi nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)
❖ Tính tốn chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 220 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m,
đơn giá xây dựng 1m hàng rào tạm tính theo các cơng trình tương tự là 2,5 triệu đồng/m
(chưa bao gồm VAT).
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 250 triệu đồng (bao gồm trụ cổng
và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến là 100 triệu đồng.( chưa bao gồm thuế VAT).
❖ Tính tốn chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
- Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo cơng trình tương tự 0,15 triệu
đồng/m2(chưa bao gồm thuế VAT)
- Dự kiến mỗi nhà đặt 6 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho cả cơng
trình là 204 cây. Đơn giá dự kiến là: 0.3 triệu đồng/ cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT).
- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè,... Dự kiến khoảng
12m/ 1 cây => khoảng 100 cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 0,15 triệu đồng/ cây
(chưa bao gồm thuế VAT).
❖ Tính tốn chi phí nhà quản lý, nhà bảo vệ
21


- Nhà quản lý biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái

BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng,
suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.460 triệu đồng/ 1m2.
Suất chi phí xây dựng nhà quản lý dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2021 = 4054 (triệu đồng/m2)
- Nhà bảo vệ khu biệt thự: Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết định
số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên
là 1,700 triệu đồng/ 1m2
Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là:
SXD2021 = 1545 (triệu đồng/m2)
Tính tốn chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung.
- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng/ 1m2
sân vườn (chưa bao gồm thuế VAT).
- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các cơng
trình tương tự là 0,7 triệu đồng/1m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
Tính tốn chi phí san nền.
- San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến lấy theo các cơng trình tương tự
là 0,1 triệu đồng/ 1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Chi phí xây dựng các hạng mục chung khác
- Trong dự án này lấy dự kiến bằng 0,5% chi phí xây dựng hạng mục chính.
Xác định chi phí xây dựng của dự án.

22


Bảng 1.5. Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị tính: triệu đồng

STT

Tên hạng mục

Đơn
vị

Si

Pi

Chi phí
trước thuế

Thuế
VAT

Chi phí
sau thuế

1

2

3

4

5

6

7

8

Xây dựng nhà A
m2
2575,23
7,77
2
Xây dựng nhà B
m
4970,95
7,77
Xây dựng nhà C
m2
3030,73
7,77
2
Xây dựng nhà D
m
7,77
3720,5
Tổng chi phí xây dựng các hạng mục chính
Đường giao thơng km
0,51
10833,4
2
Bãi đỗ xe
m
680
1

Hàng rào
km
800
2,5
Vườn hoa, thảm
m2
1200
0,15
cỏ
Cây xanh
cây
100
0,15
Cây cảnh
cây
204
0,3
Cổng chính
cái
1
250
Cổng phụ
cái
2
100
Hệ thống chiếu
2%Gxd
sang ngồi nhà
Hệ thống cấp,
thốt nước ngồi

2%Gxd
nhà
Nhà điều hành
m2
100
4,054
Nhà bảo vệ
m2
100
1,545
2
Xây dựng vỉa hè
m
1500
0,8
2
San lấp mặt bằng
m
0,1
14776,71
Sân vườn, sân
m2
360
0,7
chơi chung
Các hạng mục
0,5%Gx
m2
khác
d

20009,54
38624,28
23548,77
28908,29
111090,9
5525,02
680
2000

2000,95
3862,43
2354,88
2890,83
552,50
68
200

22010,49
42486,71
25903,65
31799,11
122200
6077,53
748
2200

180

18

198

15
61,2
250
200

1,5
6,12
25
20

16,5
67,32
275
220

2221,82

222,18

2444

2221,82

222,18

2444

405,4
154,5
1200
1477,67

40,54
15,45
120
147,77

445,94
169,95
1320
1625,44

252

25,2

277,2

555,45

55,55

611

Chi phí xây dựng cơng trình của dự án

128490,76

12849,08

GXD =
141339,84

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

Vậy tổng chi phí xây dựng các hạng mục:
- GXD (trước thuế) = 128490,76 triệu đồng

- GXD (sau thuế) = 141339,84 triệu đồng.
23


1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định)
Chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự tốn theo cơng thức sau:
GTB = GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK

(1.4)

Trong đó:
- GMS: chi phí mua sắm thiết bị cơng trình và thiết bị cơng nghệ;
- GGC: chi phí gia cơng, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;
- GQLMSTBCT: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
- GCN: chi phí mua bản quyền cơng nghệ;
- GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ;
- GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;
- GCT: chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;
- GK : Chi phí liên quan khác.
Đối với dự án này chỉ có 3 thành phần chi phí là chi phí mua sắm, lắp đặt thiết bị và quản
lý thiết bị nên được xác định bằng công thức sau:
GTB = GMS + GLĐ+ GQLMSTB

(1.5)

1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị
● Các căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong
các nhà ở, các trang thiết bị dụng trong quản lý điều hành dự án...

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là 1USD = 23,4
VND
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
● Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (1.6) sau:
(1.6)
Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;
Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:
Mi= Gg + Cvc + Clk + Cbq + T

(1.7)

24