Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (40)

KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
---------------------

`

Ồ N N TẾ ẦU TƢ
P ÂN T C TÀ C N
N TẾ
N

ỆT TH , N À PHỐ
VINHOMES RIVERSIDE

GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN :

TRẦN PHƢƠNG NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN

:

ĐỖ THÚY BÌNH

MSSV

:

1602963

LỚP

:

63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ Ồ N

N

TẾ ẦU TƢ

Họ và tên sinh viên : ĐỖ THÚY BÌNH
Lớp quản lý : 63KT2
Lớp mơn học : 63KT2
MSSV : 1602963
Số liệu đề bài
Số lƣợng các nhà
A

B

C

D

10

8

10

7

N
STT

Thời gian

G

Địa điểm

Tỷ lệ vốn tự có
(%)

Tỷ lệ vốn vay
(%)

Q. Long Biên

25

75

T ỰC HIỆN NHIỆM VỤ Ồ N
Đánh giá của giảng viên

1

2

3

4

5

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2

Kết quả
thơng qua


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

MỞ ẦU
***
1.Vai trò của đầu tƣ xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tƣ là quá trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau đó vận hành, khai thác tài sản đó để
sinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của ngƣời bỏ vốn trong thời gian nhất định
trong tƣơng lại.
Đầu tƣ xây dựng (ĐTXD) là hoạt động phổ biến trong xã hội xây dựng cơng trình
để thực hiện mục tiêu đầu tƣ khi cơng trình xây dựng hình thành.Hoạt động đầu tƣ xây
dựng cơng trình là hoạt động có vai trị đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở

những mặt chính sau:
- ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nƣớc, có tác động
quyết định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nƣớc trong mọi thời kỳ
- Nhờ nắm vững kinh tế đầu tƣ mà quá trình ĐTXD sẽ đƣợc đúng hƣớng, tạo ra sự
chuyển biến cơ bản trong tăng trƣởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định
và đạt hiệu quả cao
- ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, cơng nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh đƣợc sự
nghiệp cơng nghiệp hố và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng năng
suất lao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho ngƣời lao động
- ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọi
miền đất nƣớc, góp phần đƣa nơng thơn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực
phát triển của đất nƣớc, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày đƣợc nâng cao của
cả nƣớc
- ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng,
tài nguyên của đất nƣớc
- Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanh
nghiệp, là phƣơng tiện chính để phát triển doanh nghiệp, Đối với nƣớc ta đang trong
giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên
tất cả các lĩnh vực
→Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong q trình thực hiện
đầu tƣ phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lƣợc phát triển
kinh tế từng thời kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh tế
của nhà nƣớc; có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện
đại hố mà Đảng và nhà nƣớc đã đề ra.

2.Vai trò của dự án trong quản lí dự án đầu tƣ và xây dựng
- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tƣ là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và
phê duyệt phục vụ cho quyết định đầu tƣ.
- Khi dự án đã đƣợc phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tƣ: dự án đầu tƣ là cơ sở pháp
lý để chủ đầu tƣ tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:

+ Đăng ký đầu tƣ với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý;
+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;
+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho cơng
tác thiết kế xây dựng
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

+ Hồ sơ thiết kế đƣợc phê duyệt là cơ sở thực hiện các bƣớc thiết kế chi tiết
tiếp theo sau dự án
+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện
các hoạt động sau dự án nhƣ: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tƣ thiết bị cho dự án, lựa
chọn nhà thầu thi công xây dựng
+ Là cơ sở để thƣơng thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu
+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh tốn, quyết tốn, về
bảo trì, sửa chữa cơng trình
+ Đƣợc xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án
hoàn thành, đƣa vào sử dụng .Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê duyệt,
trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án
- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tƣ, do đó chất lƣợng của việc lập, thẩm định,
phê duyệt khơng cao có thể trực tiếp ảnh hƣởng đến việc đầu tƣ dự án, từ đó trực tiếp
ảnh hƣởng đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nƣớc và cộng
đồng.

3.Nội dung của dự án khả thi đầu tƣ xây dựng
Theo Điều 54 về Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tƣ xây dựng Luật Xây
dựng số 50/2014/QHB ngày 18 tháng 6 năm 2014 và Điều 9 về Báo cáo nghiên cứu

khả thi đầu tƣ xây dựng nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của
Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng có quy định:
Thiết kế cơ sở đƣợc lập để đạt đƣợc mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình
xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đƣa vào khai
thác,sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
1: Thiết kế cơ sở đƣợc lập để đạt đƣợc mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây
dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đƣa vào khai thác, sử
dụng,.Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
a) Vị trí xây dựng, hƣớng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp
cơng trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng
b) Phƣơng án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị đƣợc lựa chọn (nếu có)
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, các kích
thƣớc, kết cấu chính của cơng trình xây dựng
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu đƣợc sử dụng, ƣớc tính chi phí xây
dựng cho từng cơng trình
đ) Phƣơng án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp
phịng, chống cháy, nổ
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đƣợc áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng
để lập thiết kế cơ sở
Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trƣơng đầu tƣ, mục tiêu đầu tƣ xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tƣ xây dựng
b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án nhƣ sử dụng tài nguyên,
lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,
yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phƣơng án giải phóng mặt bằng

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

xây dựng, tái định cƣ (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử
dụng cơng trình và bảo vệ môi trƣờng
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cƣ; bảo vệ cảnh quan, mơi trƣờng sinh thái, an tồn trong xây dựng,
phịng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác
d) Tổng mức đầu tƣ và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai
thác sử dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế
phối hợp, chính sách ƣu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án
đ) Các nội dung khác có liên quan

4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội
- Phân tích tài chính dự án đầu tƣ là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tƣ, Phân tích tài chính dự án đầu tƣ là nội
dung quan trọng nhất của dự án
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tƣ bỏ chi phí ra nhƣ thế nào, lợi ích
thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có
đầu tƣ hay khơng,Giúp cho chủ đầu tƣ có những thông tin cần thiết để ra quyết định
đầu tƣ một cách đúng đắn
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nƣớc thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tƣ
- Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ
lợi ích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân và tồn bộ xã hội.Phân tích kinh tế xã hội rất
cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trƣờng, tuy chủ trƣơng đầu tƣ phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhƣng nó khơng đƣợc trái
với pháp luật và phải phù hợp với đƣờng lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn
đất nƣớc, trong đó lợi ích của Nhà nƣớc và doanh nghiệp đƣợc kết hợp chặt

chẽ.Những yêu cầu này phải đƣợc thể hiện thơng qua phần phân tích kinh tế - xã hội
của dự án
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tƣ đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nƣớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho
vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phƣơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tƣ thực hiện
dự án
- Đối với Nhà nƣớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nƣớc xét
duyệt để cấp giấy phép đầu tƣ
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các
mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trƣờng
- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nƣớc trực tiếp bỏ vốn thì phần phân
tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở
nƣớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn, Vì vậy, việc phân tích kinh tế
- xã hội của dự án ln ln giữ một vai trị quan trọng

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tƣ xây dựng
4.1.1. Tính toán các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) để tính hiệu
quả tài chính
a) Xác định vốn đầu tƣ và nguồn vốn
- Nhu cầu vốn đầu tƣ: gồm vốn cố định và vốn lƣu động
- Phân phối vốn đầu tƣ theo thời gian
- Xác định nguồn vốn đầu tƣ

- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ
b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)
 Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xƣởng
- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ
- Chi phí bán thành phẩm
- Chi phí năng lƣợng, nƣớc, điện…
- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xƣởng
 Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp
- Chi phí quản lý doanh nghiệp
- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doang nghiệp
- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí lãi vay vốn, thuế…
- Chi phí khác
c) Xác định doanh thu
d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ;
 Xác định lợi nhuận trƣớc thuế (lợi nhuận chịu thuế)
- Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần:
+ Lợi nhuận để lại doanh nghiệp
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
- Lợi nhuận trƣớc thuế đƣợc xác định theo công thức: Ltt = DT – C1
Trong đó: DT: Doanh thu trong năm
C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chƣa bao gồm thuế thu nhập DN
 Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp (lợi nhn rịng)
Đƣợc xác định theo cơng thức: Lr = Ltt – TTNDN
Trong đó: TTNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp đƣợc tính bằng tỷ lệ phần trăm
so với lợi nhuận trƣớc thuế

4.1.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án:
4.1.2.1. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
- Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến giá trị tiền teeh thay đổi theo thời gian, có thể

tính cho cả đời dự án hoặc tính cho từng năm vận hành
- Chỉ tiêu tĩnh đƣợc dùng làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án tiền khả thi và làm
luận chứng kinh tế kỹ thuật, là chỉ tiêu bổ sung khi phân tích dự án khả thi
 Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm
đƣợc xác định theo công thức:
1 ( V * i+ C )
Cd 
tb
1
Q

Trong đó:
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

Q: Khối lƣợng sản phẩm dự án sản xuất trong kì hay năng suất của
dự án
i: Lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
Vtb: Vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự

án
 Phƣơng án tốt nhất là khi Cd => min
- Áp dụng: Theo chỉ tiêu chi phí ta khơng có ngƣỡng quy định trƣớc về chi phí mang
tính chất định mức, vì vậy thơng qua chỉ tiêu chi phí chƣa cho ta biết đƣợc phƣơng án
đầu tƣ có đáng giá hay khơng nên nó khơng đƣợc dùng để đánh giá tính đáng giá của
dự án

 Lợi nhuận
 Lợi nhuân cho một kì- L đƣợc tính theo cơng thức:
L=D–C
(đồng)
Trong đó: D: Doanh thu trong kì
C: Chi phí sản xuất trong kì
Phƣơng án đáng giá khi L > 0
Phƣơng án tốt nhất khi L =>max
 Lợi nhuận cho một đơn vị sản phẩm:
Lđ = Gđ - Cđ = L/N
Gđ : giá bản một đơn vị sản phẩm
Cđ : giá thành một đơn vi sản phẩm
Phƣơng án đáng giá khi Lđ > 0
Phƣơng án tốt nhất khi Lđ =>max
 Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tƣ:

Lbq
M=

tƣ đề

V

Lbq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tƣ
Phƣơng án đáng giá khi M >0
Phƣơng án tốt nhất khi: M ≥ Mđm với Mđm là mức doanh lợi do chủ đầu

ra
 Thời hạn thu hồi vốn đầu tƣ nhờ lợi nhuận:

Tl = V/L
Phƣơng án đáng giá khi T1 < Tđm với Tđm là thời hạn thu hồi vốn đầu tƣ
từ lợi
nhuận định mức do chủ đầu tƣ đề ra
Phƣơng án tốt nhất khi: Tl =>min

4.1.2.2. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động
- Chỉ tiêu động là chỉ tiêu có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian, đƣợc
tính tốn cho cả đời dự án, các số liệu đƣa vào tính tốn có xét đến các yếu tố về trƣợt
giá, lạm phát
- Chỉ tiêu động đƣợc dùng làm chỉ tiêu tơng hợp khi phân tích dự án khả thi
iệu quả tài chính dự án:
 Đánh giá hiệu quả tài chính dự án thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

NPV = PB – PC = ∑
Trong đó:
- PB: giá trị hiện tại của dịng lợi ích
- PC: giá trị hiện tại của dịng chi phí
- n: tuổi thọ của dự án
- t:khoảng thời gian tính từ gốc O đến thời điểm xuất hiện giá trị
của dòng tiền tệ
- Bt : lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tùy theo quan điểm vốn
chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu

- Ct : chi phí năm t trong dịng tiền chi tùy theo quan điểm của vốn
chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đƣa dự án vào hoạt động và biết tổng
vốn đầu
tƣ của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có
khoản H ở cuối thời đoạn phân tích (nhƣ giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị
tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì
cơng thức tính NPV nhƣ sau:

trong đó:
-V: tổng vốn đầu tƣ của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đƣa dự án
vào hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hàng năm
- Ct: dịng chi khơng đổi hàng năm
- H: khoản thu khác ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án nhƣ sau:
- Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá
- Nếu NPV < 0 thì dự án khơng đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua giá trị tƣơng lai của hiêu số thu chi

Trong đó:
- FB: giá trị tƣơng lai của dịng tiền thu
- FC: giá trị tƣơng lai của dòng tiền chi
- Bt: khoản thu năm t
- Ct: khoản chi năm t
- n: thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tƣ
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đƣa dự án vào hoạt động và biết tổng
số vốn đầu tƣ của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra có

khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích (nhƣ giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản
chƣa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức tính
NFV
sẽ là:
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tƣ của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đƣa dự án vào hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t†n)
- Ct: dịng chi không đổi hằng năm (t†n)
- H: khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tƣ
Đánh giá dự án nhƣ sau:
- Nếu NFV ≥0 => dự án đáng giá
- Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đƣa dự án vào hoạt động và biết tổng
vốn đầu
tƣ của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có
khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích (nhƣ giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá

trị tài sản chƣa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời của dự
án…) thì cơng thức tính NAV sẽ là:

Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tƣ của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đƣa dự án hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm
- Ct:: dịng chi khơng đổi hằng năm
- H: khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ củ dự án
Đánh giá dự án: - Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
- Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
- Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất do nội tại dự án sinh ra mà
nếu dùng nó để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì có NPV=0 hay
PB=PC
- Suất thu lợi nội tại đƣợc định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chƣa đƣợc hoàn
trả sao cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chƣa trả bằng 0 khi thực hiện khoản trả
nợ cuối cùng

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
 Đáng giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

Khái niệm: Tỷ số thu chi BCR là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo số
tƣơng đối, đƣợc đo bằng tỷ số giữa tổng giá trị tƣơng đƣơng các khoản thu
nhập so với tổng giá trị tƣơng đƣơng các khoản chi phí đƣợc quy đổi về cùng
thời điểm chọn trƣớc để phân tích đánh giá

Trong đó:
- PB, FB, AB: lần lƣợt là giá trị hiện tại, giá trị tƣơng lai, giá trị san đều
hàng
năm của dòng tiền thu
- PC, FC, AC: lần lƣợt là giá trị hiện tại, giá trị tƣơng lai, giá trị san đều
hằng
năm của dòn g tiền chi
- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tƣ
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án
Đánh giá dự án:
- Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
- Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá

4.1.2.3. Phân tích về an tồn tài chính và độ nhạy của dự án
 Phân tích an tồn nguồn vốn
- Các nguồn vốn có thể huy động đƣợc, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy
động đƣợc của nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn
- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án
- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mƣợn vốn và các tổ chức môi
giới trung gian
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần
- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất,
hình thức ngoại tệ và tỷ giá hối đối
- Tình hình thị trƣờng vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình

trạng lạm phát
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án
- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thƣờng >
50%), giữa
giá trị tài sản lƣu động nợ (tỷ số này thƣờng 2/1 đến 4/1)
 Phân tích thời hạn hoàn vốn
- Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác của
dự án
đƣợc bù đắp chi phí đầu tƣ ban đầu của dự án
- Phƣơng pháp tính chỉ tiêu thời hạn hồn vốn:
+ Theo chỉ tiêu tĩnh

Trong đó: - Thv: thời hạn hoàn vốn (năm)
- V: vốn đầu tƣ ban đầu của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t

+ Theo chỉ tiêu động:
Trong đó: - Bt: dịng tiền thu của dự án
- Ct: dòng tiền chi của dự án
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án
 Phân tích điểm hịa vốn
Doanh thu hịa vốn:

FC: chi phí cố định của dự án
VC: chi phí biến đổi của dự án
R: doanh thu của dự án
 Sản lượng hòa vốn của dự án

P: giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v: chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm
 Mức hoạt động vốn

 Phân tích thời hạn hồn vốn
 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuân và khấu hao:

 Phân tích khả năng trả nợ
- Nguồn vốn để trả nợ:
+ Quỹ khấu hao tài sản cố định
+ Trích một phần từ lợi nhuận
+ Vốn vay trung và dài hạn
- Số vốn gốc để trả nợ:
+ Vốn vay đƣợc huy động ở đầu các thời đoạn
+ Vốn vay đƣợc huy động ở cuối các thời đoạn

+ Vốn vay đƣợc huy động dần trong các thời đoạn

Trong đó: - V: tổng số tiền nợ cả gốc lẫn lãi trong thời gian xây dựng hay số
vốn gốc phải trả nợ của dự án
- Vt: nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i: lãi suất vay vốn của dự án
- n: thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
- Xác định số tiền trả nợ hàng năm
 Trả đều vốn gốc hàng năm được tính theo cơng thức:
A = P / Tn
Trong đó: - A: số tiền vốn gốc trả nợ đều hằng năm
- V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ
- i: lãi suất vay vốn
- Tn: thời gian trả nợ
- Xác định chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
KNt = Bt / At
nợ,

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả
khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
 KNt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
 KNt ≥ 1=> dự án có khả năng trả nợ
 KNt > 2=> dự án có khả năng trả nợ vững chắc
- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ:

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

 Quan điểm tĩnh:
Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh được tính tốn sử dụng phương
pháp trừ dần. Sau đó được so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh
giá khả năng trả nợ của dự án
Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:

Trong đó:
- V: tổng số nợ dự án phải trả
- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t
- Tn: thời gian trả nợ
Đánh giá dự án:
Nếu Tkn ≤ Tn → dự án ở khả năng trả nợ
Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả năng trả nợ
 Quan điểm động:
Thời gian có khả năng trả nợ Tkn được tính theo phương trình sau:

Với r: lãi suất tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án
 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính
- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả
tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi
- Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tƣ biết dự án nhạy cảm với các nhân tố
nào, hay nói một cách khác, nhân tố nào có tầm quan trọng nhƣ là nguồn gốc
rủi ro để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong q trình thực hiện dự án
- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn đƣợc những dự án có độ an tồn cao
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thƣờng khác với chỉ

tiêu thực tế đạt đƣọc khi thực hiện dự án, Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân
tích hiệu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này,Sau khi
tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phƣơng án đề ra đƣợc đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tƣ giảm 5%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành tăng
5%

4.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tƣ xây dựng
Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộng
đồng
và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tƣ là đánh giá lợi ích, tác
động mà
dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án
- Mức thu hút lao động vào làm việc
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án
- Các chỉ tiêu kinh tế tƣơng tự nhƣ chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhƣng dùng giá kinh tế
- Các chỉ tiêu xã hội:
+ Cải thiện điều kiên lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giải

quyết thất nghiệp
+ Ngồi ra cịn có một số chỉ tiêu ngồi dự án nhƣ: Bảo vệ mơi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho nhân dân

5. Giới thiệu tên dự án: tên dự án, chủ đầu tƣ,địa điểm xây dựng,quy
mơ dự án, mục đích đầu tƣ, giải pháp xây dựng, trang thiết bị.
Tên dự án: Biệt thự,nhà phố Vinhomes Riverside
Chủ đầu tƣ: Công ty đầu tư và phát triển ô hị Sài ồng ( Vingroup)
Địa điểm xây dựng: phố Chu

uy Mân, Q. Long iên P.

à Nội

Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III
Quy mô dự án gồm 35 hạng mục chính gồm: 10 nhà A, 8 nhà B, 10 nhà
C, 7 nhà D với diện tích (m2):.
Hạng mục

Nhà A

Nhà B

Nhà C

Nhà D

Tổng

Số lƣợng

10

8

10

7

35

168

209.3

101.4

185

-

1680

1674.4

1014

1295

Diện tích xây nhà

( Tính cho 1 nhà )
Tổng diện tích xây nhà
( Diện tích chiếm đất )

Tổng diện tích khu đất: S = 15000 m2
Mật độ xây dựng: (5663.4 / 15000)*100% = 38%
Ngồi ra cịn có các hạng mục khác
Quy mơ các hạng mục cơng trình

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2

5663.4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

STT

Các hạng mục

Diện tích
( m2 )

Tỷ lệ chiếm đất
(%)

1

Hạng mục cơng trình nhà A B C D

5663.4

38

2

Sân bãi đỗ xe

1200

8

3

Đƣờng giao thong

2200

14.6

4

Vƣờn hoa – Cây cảnh

1200

8

5

Nhà bảo vệ & Nhà điều hành

950

6.3

6

Bể bơi, hồ nƣớc ( 16m*8m)

128

0.85

7

Sân Tennis (40m*20m)

800

5.3

8

Vỉa hè

1000

6.6

9

Hệ thống cấp thốt nƣớc

250

1.6

10

Hệ thống cấp điện ngồi nhà

250

1.6

11

Các hạng mục khác

1358.6

9.15

TỔNG

15000

100

 Thời gian tính tốn, đánh giá dự án:
- Thời gian xây dựng: 2 năm
- Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định: 25 năm
- Thời gian phân tích dự án: 17 năm ( gồm cả thời gian xây dựng )
 Mục đích đầu tƣ:
- Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt.
- Đối tƣợng cho thuê: các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc.
 Giải pháp xây dựng và trang thiết bị:
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp
móng...) đƣợc thể hiện ở hồ sơ bản vẽ kỹ thuật thi công.
- Giải pháp quy hoạch đƣợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lƣợng tƣơng đƣơng với
khách sạn quốc tế loại 3 sao.

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

P ÂN T C

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

C ƢƠNG
TÀ C N DỰ N ẦU TƢ
***

X C ỊNH TỔNG MỨC ẦU TƢ CỦA DỰ N (GTM T)

I.

Khi biết giá chuẩn XD; số lƣợng giá cả thiết bị và chi phí khác thì theo
phụ lục 1-Thơng Tƣ 09/2019 TT/BXD : ƣớng dẫn xác định và quản
lý chi phí đầu tƣ xây dựng đƣợc công bố ngày 26 tháng 12 năm 2019
của Bộ Xây Dựng quy định Tổng mức đầu tƣ đƣợc xác định theo công
thức (1.1) sau:

GTM








T

= GBT,TDC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1.1)

Trong đó:
GBT,TDC - Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cƣ
GXD - Chi phí xây dựng
GTB - Chi phí thiết bị
GQL – Chi phí quản lý dự án
GTV – Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
GK - Chi phí khác

GDP - Chi phí dự phịng
1. Xác định chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng, tái định cƣ (GBT,TDC)

Do khu đất của dự án là đất trồng lúa nên khơng có chi phí tái định cƣ.
→ Chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cƣ gồm các khoản:
Chi phí bồi thƣờng đất
Chi phí bồi thƣờng cây trồng trên đất.
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống.
Chi phí tổ chức bồi thƣờng, hỗ trợ.
Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây
dựng.
1.1. Chi phí bồi thường :
 Chi phí bồi thường đất :
-

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

Chi phí bồi thƣờng đất đƣợc xác định bằng công thức:

GBT = Gđ x S
Trong đó:
- Gđ : giá bồi thƣờng đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo Bảng 1 của
quyết định Số: 30/2019/Q -UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày

31/12/2024 ( quận Long Biên )
 Gđ = 252000 đồng / m2
- S : Tổng diện tích đất ( S = 15000 m2 )
 GBT = 0.252 * 15000 = 3780 ( triệu đồng )
 Chi phí bồi thường lúa ( 70% diện tích đất):
Chi phí bồi thƣờng lúa đƣợc xác định bằng công thức:

GBTL = GL * S
Trong đó:
- Giá bồi thƣờng lúa – lấy GL = 7000 đồng/m2 đƣợc lấy theo thông
báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài Chính Hà Nội
về đơn giá bồi thƣờng đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB
trên địa bàn Hà Nội năm 2015.
- S : Tổng diện tích đất ( S = 15000 m2 )
 GBTL = 0.007 * 15000* 70% = 73.5 ( triệu đồng )
 Chi phí bồi thường hoa màu (30% diện tích đất):
Chi phí bồi thƣờng hoa màu đƣợc xác định bằng cơng thức:

GBTHM = GHM * S
Trong đó:
- Giá bồi thƣờng hoa màu – lấy GHM = 5000 đồng/m2 đƣợc lấy theo
thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài Chính Hà
Nội về đơn giá bồi thƣờng đối với cây, hoa màu là ngô phục vụ công
tác GPMB trên địa bàn Hà Nội năm 2015.
- S : Tổng diện tích đất ( S = 15000 m2 )
 GBTL = 0.005 * 15000* 30% = 22.5 ( triệu đồng )
Tổng chi phí bồi thƣờng: GBT = 3780+ 73.5+22.5 = 3876 (triệu đồng)
1.2.

Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ : Theo khoản 1 điều 3

Thông Tƣ số 74/2015/TT-BTC về hƣớng dẫn lập dự tốn, sử
dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thƣờng,

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà Nƣớc thu hồi đất: “Nguồn kinh phí
bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ đƣợc trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ của dự án, tiểu dự án”.
GCPTC = 2%*( GBT + GBTL + GBTHM)
= 2%* 3876 = 77.52(triệu đồng)
1.3.

Chi phí thuê đất: Chi phí thuê đất trong 1 năm đƣợc xác định
bằng cơng thức

GCPT

/1 năm

= GT * S

Trong đó:
- Giá th đất lấy theo căn cứ khoản 1 điều 1 quyết định số
02/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội:về

việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021:
- Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,đất
thƣơng mại dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất ,thuê đất có
mặt nƣớc,thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm
- Với cơng trình đặt tại quận Long Biên
- Với mục đích thuê đất làm đất thƣơng mại dịch vụ thì hệ số điều
chỉnh bằng 1,17
- Mục đích sử dụng đất thuê là đất thƣơng mại dịch vụ
- Chọn địa điểm là quận Long Biên - Thành phố Hà Nội
- Theo điều 1 thông tƣ 94/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính về sửa đổi
,bổ sung thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005
của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất ,thuê
mặt nƣớc:
Theo quyết định 3667/QĐ-UBND về tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá
thuê đất đối với các trƣờng hợp th đất hàng năm khơng thơng qua
hình thức đấu giá, thuê đất có mặt nƣớc, thuê đất để xây dựng cơng
trình ngầm trên địa bàn Thành phố Hà Nội :
Trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì tỷ lệ để tính đơn
giá th đất một năm tính bằng 1% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định
- Giá đất lấy theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp đƣờng từ Đồn Kh đến
cuối đƣờng Chu Huy Mân là: 6.693 triệu đồng/m2.
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

- Giá thuê đất 1m2 trong 1 năm là:
GT = 1% * 6.693 = 0.06693 (triệu đồng/m2)
- Chi phí thuê đất cho 2 năm xây dựng là:
GCPT XD = 0.06693*15000*2 = 3011.85 (triệu đồng)

Bảng 1.1. Tổng hợp chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng, tái định cƣ
Đơn giá: triệu đồng
STT

Nội dung

Chi phí trƣớc thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

1

Bồi thƣờng đất và hoa
màu

3876

0

3876

2

Tổ chức bồi thƣờng

77.52

0

77.52

3

Tiền thuê đất trong thời
gian XD

3011.85

0

3011.85

Tổng cộng

6965.37

GBT,TDC = 6965.37

Tổng chi phí bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng là 6965,37 triệu đồng, số tiền này đƣợc
chủ đầu tƣ thực hiện ứng trƣớc và đƣợc khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm,

+ Giá thuê đất 1 năm là 1506 triệu đồng
+ Giá bồi thƣờng, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thƣờng, hỗ trợ khơng bao gồm 2 năm
xây dựng là : 3876+77,52 = 3953,52 triệu đồng
Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm đƣợc khấu trừ không phải nộp tiền thuê đất là
:
~ 3 năm
→Chi phí bồi thƣờng ,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thƣờng,hỗ trợ đã khấu trừ hết và
không phải tính khấu hao.

Xác định chi phí xây dựng:
2.1. Các căn cứ xác định chi phí:
2.

- Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án
- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2, …)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất
vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng
trình năm 2019
- Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công
bố của các năm
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng
do Quốc hội ban hành; căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12
ngày 03 tháng 6 năm 2008; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 và theo thơng tƣ
số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành 1 số điều của luật
thuế giá trị gia tăng). Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo
mục 3 Điều 8, chƣơng II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định
và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tƣ số 219/2013/TT-BTC hƣớng dẫn
thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế
10% công bố ngày 31 tháng 12 năm 2013.

2.2. Cơng thức xác định chi phí xây dựng của dự án:
- Chi phí xây dựng đƣợc xác định theo cơng thức:

Trong đó:
: Chi phí xây dựng trƣớc thuế GTGT của cơng trình, hạng mục thứ i
: Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.

+ n
+

XDi
t VAT
: Thuế suất thuế GTGT đối với sản phẩm xây lắp.

- Đối với những hạng mục thơng dụng thì đƣợc tính nhƣ sau:

= Si * Pi
Trong đó:
 Pi : Suất chi phí xây dựng (chƣa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích
hay 1 đơn vị cơng suất của hạng mục thứ i
 Si : diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục

+ Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì giXD tính nhƣ
phƣơng pháp lập dự tốn chi tiết hạng mục.
a.

ính tốn suất chi phí xây dựng:

Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C, D đƣợc tính tốn nhƣ
trong bảng:

Nhà

Số lƣợng

Tầng

Cơng thức tính

Diện tích
(m2)

Tổng diện
tích (m2)

A

10

1

17.2*9.5+1.7*(1+4.3+0.2)0.7*(4.5+5.4+2.5)-3.4*2.5

155.57

582.06

2

14.6*9.5-4.5*0.6-5.4*0.6-8.9*1-

123.49

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

5.5*1+0.5*3.8*2.7
Áp mái

Mái

14.5*(9.40.6)+0.75*8.9+2.4*0.75+0.75*4.5+0.6*(
1+0.6)+0.5*1.6-1*(5.4+3.5)+4.5*0.6
ST1+0.4*8.9+0.4*0.75+0.65*(4.8+0.5)+0.
65*4.6+0.25*0.5+0.4*(0.75+1.6+2.4+0.9
+4)+0.25*2.4+0.4*(1.6+3.5+0.6)+0.75(3.
6+4.5)-2.5*4.3

135
168

SA
B

8

5820.6

1

(6+0.25+6+0.25)*(5.5+3.6+0.125)+(5.1+
0.125)*(5.775+2.625+0.25+2.625+5.775
+0.25)

205.3

2

(0.93+4+0.93+3.295)*12.5+(0.45*2+0.9*
2+2.705)*(0.25*3+1.02*4+3.485*2+2.87
5*2 )

209.3

3

19.21*7.26+14.41*9.1

269.15

Mái

19.21*7.26+14.41*9.1

269.15

SB
C

10

7623.2

1

12.22*6.81+3.18*5.92

101.4

2

12.22*6.62+3.4*5.92

101.02

3

12.22*6.62+3.4*5.92

101.02

Tum

13.42*10.62-(13.42-7.12)*(10.62-6.62)

117.32

SC
D

7

952.9

420.76

4207.6

Trệt

161.5

1

185

2

185

Mái

185

SD

716.5

5015.5
Tổng diện tích sàn các hạng mục chính

22666.9

b. Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào Quý II năm 2021 nhƣng bộ XD mới chỉ ban hành
tập suất vốn đầu tƣ Quý I năm 2021 theo QĐ Số: 65/QĐ-BXD 20/01/2021 với
suất vốn đầu tƣ xây dựng năm 2021 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

là 8.31 triệu đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 202 (dự kiến), thơng qua
chỉ số giá xây dựng bình qn, việc tính tốn thơng qua cơng thức.

(

PXD
= PXD
2021Q II
2020 *

)k (1)

Trong đó:
•PXD2021

q II

: Suất vốn đầu tƣ q II năm 2021

•PXD2020: Suất vốn đầu tƣ năm 2020
•k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tƣ đến thời điểm cần
tính suất vốn đầu tƣ. Ở đây k = 3 (từ quý III năm 2020 – quý II năm 2021)

: Mức độ trƣợt giá bình qn tính trên cơ sở bình qn chỉ số giá xây
dựng cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3
năm kề gần với năm cơng bố gồm những năm 2018, 2019, 2020
• Ibq q đƣợc tính tốn theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng đƣợc
lấy theo các số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây
dựng thành phố Hà Nội. Các chỉ số giá xây dựng đều đƣợc lấy gốc năm 2018 =
100 %.
*Các chỉ số giá xây dựng đƣợc lấy theo:
Quyết định số 196/Q – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2018.
Quyết định số 443/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018

Quyết định số 732/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
12/10/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018
Quyết định số 159/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
04/02/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm
2018
Quyết định số 301/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
10/04/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 01, 02, 03 Quý I năm
2019
Quyết định số 747/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
12/07/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 Quý II năm 2019
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

Quyết định số 1188/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
30/09/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 Quý III năm 2019
Quyết định số 305/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
22/04/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm
2019
Quyết định số 306/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
22/04/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2020
Quyết định số 697/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
15/7/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 6, 7, 8 Quý II năm 2020
Quyết định số 1255/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
7/10/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 Quý III năm 2020
Quyết định số 1998/Q - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
30/12/2020 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm

2020
Bảng chỉ số giá xây dựng ( 2018 = 100% )

STT

Qúy

Chỉ số GXD

Chỉ số GXD bình quân

1

I/2018

100.16

1.0039

2

II/2018

100.26

1.0010

3

III/2018

100.32

1.0016

4

IV/2018

100.31

0.9999

5

I/2019

100.19

0.9988

6

II/2019

100.37

1.0018

7

III/2019

100.34

0.9997

8

IV/2019

100.3

0.9996

9

I/2020

100.09

0.9979

10

II/2020

99.13

0.9904

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

11

III/2020

99.23

1.0010

12

IV/2020

99.51

1.0028

Chỉ số giá xây dựng bình quân (Ibq)

0.9998

Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:
A=1.0039 * 1.001 * 1.0016 * 0.9999 * 0.9988 * 1.0018 * 0.9997* 0.9996*

0.9979*0.9904 * 1.001 * 1.0028 = 0.9983
Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:

Ibq=

√ = √ .

= 0.9998

quý

=> Chọn Ibq

= Ibq+= 0.9998+0.001=1.0008

( với : hệ số điều chỉnh, lấy = 0.1% )
Giả thiết thị trƣờng nhà nƣớc không thay đổi qua quý II năm 2021 do SXD thành phố
Hà Nội chƣa cung cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2021, khơng có biến động bất
ngờ, chọn
I bqq = 100,08%

- Theo QĐ số 65/Q -BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng công bố tập suất
vốn đầu tƣ xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu cơng trình
năm 2020, có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8.31 triệu đồng.
=> PXD2020= 8.31(triệu đồng).
- Thay các số liệu vào phƣơng trình (1):
=> PXD2021 = 8.31 * (1.0008)3= 8.329 (triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng trƣớc thuế VAT là:

PXD trƣớc thuế =

=

.
.

= 7.57 (triệu đồng)

c. ính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác
 Tính tốn chi phí xây dựng nhà điều hành và nhà bảo vệ
Nhà điều hành khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tƣờng gạch
chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định Số: 65/Q -BXD 20/01/2021
của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.46 triệu đồng/m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến ( đã gồm thuế VAT)
là: PXD2021 = 4.46 * ( 1.0008)3 = 4.47 (triệu đồng)
SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: TRẦN PHƯƠNG NAM

 Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến (chƣa bao gồm thuế
VAT) là: PXD2021 ( trƣớc thuế) = 4.47/(1 + 0.1) = 4.063 (triệu đồng)
Nhà bảo vệ khu biệt thự: Nhà ở 1 tầng, tƣờng bao xây gạch, mái tôn. Theo
quyết định Số: 65/Q -BXD 20/01/2021 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây
dựng loại nhà trên là 1.7 triệu đồng /m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến ( đã gồm thuế VAT) là:
PXD2021 = 1.7*(1.0008)3 = 1.74 ( triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chƣa bao gồm thuế

VAT) là: PXD2021 (trƣớc thuế) = 1.74/ (1 + 0.1) = 1.581 (triệu đồng).
 Tính tốn chi phí xây dựng sân tennis
Sân tập luyện ngồi trời, khơng có khán đài (Sân tennis, kích thƣớc sân
40x20m). Theo quyết định Số: 65/Q -BXD 20/01/2021 của Bộ Xây dựng, suất
chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.24 triệu đồng/m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà thi đấu, tập luyện thể thao( đã gồm
thuế VAT) là: PXD2021 = 4.24*(1.0008)3 = 4.25 (triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà thể thao (chƣa bao gồm thuế VAT) là:
PXD2020 (trƣớc thuế) = 4.25/ (1 + 0.1) = 3.863 (triệu đồng)
 Tính tốn chi phí xây dựng Sân bãi đỗ xe
Lấy theo dự tốn các cơng trình tƣơng tự là 2 triệu đồng/m2 (chƣa bao gồm thuế
VAT)
 Tính tốn chi phí xây dựng đƣờng giao thơng:
Theo Quyết định số 65/Q - X ngày 20/01/2021 của Bộ rưởng Bộ Xây
Dựng thì đối với đƣờng cấp V, Nền đƣờng rộng 7,5m, mặt đƣờng rộng 5,5m, lề
rộng 2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0.5m đồng nhất kết cấu áo đƣờng), mặt
đƣờng láng nhựa tiêu chuẩn 4,5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá
dăm tiêu chuẩn suất chi phí xây dựng là : 10.66 tỷ đồng/ km (đã bao gồm VAT)
 Suất chi phí xây dựng đƣờng giao thông dự kiến là:
PXD = 10.66 * (1.0008 )3 =10.68 (tỷ đồng )
 Suất chi phí xây dựng đƣờng trƣớc thuế VAT (dự kiến) là:
PXD2020 (trƣớc thuế) = 10.68/ (1 + 0.1) = 9.709 (tỷ đồng).
 Tính tốn chi phí xây dựng bể bơi

SVTH: ĐỖ THÚY BÌNH-1602963-63KT2