Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (41)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
---------------------

ĐỒ ÁN MƠN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ BIỆT THỰ 3 SAO “

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TH.S TRẦN PHƯƠNG NAM
HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN
: DOÃN VĂN TÚ
MSSV
: 219463
LỚP
: 63KT2

 HÀ NỘI-2021


PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Họ và tên sinh viên: Doãn Văn Tú
Lớp quản lý : 63KT2
Lớp đăng ký môn học: 63KT2
MSSV: 219463
Số liệu đề bài:
Số lượng các nhà
A

B

C

D

12

9

6

12

Địa điểm

Vốn tự có
(%)

Vốn đi vay
(% )

Long Biên

19

81

Đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ đồ án:
STT
Thời gian
Đánh giá tình hình thực hiện đồ án

Ghi chú

Giáo viên hướng dẫn : Th.s: Trần Phương Nam


MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau đó vận hành, khai thác tài sản đó để
sinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của người bỏ vốn trong thời gian nhất định trong
tương lại.
Đầu tư xây dựng (ĐTXD) là hoạt động phổ biến trong xã hội xây dựng công trình để
thực hiện mục tiêu đầu tư khi cơng trình xây dựng hình thành.Hoạt động đầu tư xây dựng
cơng trình là hoạt động có vai trị đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những
mặt chính sau:
- ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nước, có tác động quyết
định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước trong mọi thời kỳ
- Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà quá trình ĐTXD sẽ được đúng hướng, tạo ra sự chuyển
biến cơ bản trong tăng trưởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định và đạt hiệu
quả cao
- ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, công nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh được sự
nghiệp cơng nghiệp hố và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng năng suất
lao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động
- ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọi miền
đất nước, góp phần đưa nơng thôn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực phát triển
của đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày được nâng cao của cả nước
- ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng, tài
nguyên của đất nước
- Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanh nghiệp, là
phương tiện chính để phát triển doanh nghiệp, Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây
dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực
→Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong quá trình thực hiện đầu

tư phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lược phát triển kinh tế từng
thời kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh tế của nhà nước;
có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và
nhà nước đã đề ra.

2.Vai trị của dự án trong quản lí dự án đầu tư và xây dựng
- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và phê
duyệt phục vụ cho quyết định đầu tư.
- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở pháp lý
để chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:
+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;
+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;
+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho công tác
thiết kế xây dựng
+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết tiếp
theo sau dự án
+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện các
hoạt động sau dự án như: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, lựa chọn
nhà thầu thi công xây dựng
+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu
3


+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh tốn, quyết tốn, về bảo
trì, sửa chữa cơng trình
+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án hồn
thành, đưa vào sử dụng .Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê duyệt, trên cơ
sở đó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án
- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập, thẩm định, phê
duyệt khơng cao có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ đó trực tiếp ảnh hưởng

đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nước và cộng đồng.

3.Nội dung của dự án khả thi đầu tư xây dựng
Theo Điều 54 về Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Luật Xây dựng số
50/2014/QHB ngày 18 tháng 6 năm 2014 và Điều 9 về Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng có quy định:
Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây
dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác,sử dụng.
Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
1: Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây
dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác, sử
dụng,.Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp cơng
trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có)
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước,
kết cấu chính của cơng trình xây dựng
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng
cho từng cơng trình
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp phịng,
chống cháy, nổ
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để
lập thiết kế cơ sở
Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng
và diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng
b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu
trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái

định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng cơng trình
và bảo vệ mơi trường
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
tái định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng, phịng, chống
cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác
sử dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối
hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án
đ) Các nội dung khác có liên quan
4


4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên
giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư, Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan
trọng nhất của dự án
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu
về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư
hay khơng,Giúp cho chủ đầu tư có những thơng tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một
cách đúng đắn
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem
xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư
- Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi
ích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân và tồn bộ xã hội.Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết
vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết
định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó khơng được trái với pháp
luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của tồn đất nước,
trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.Những yêu cầu này
phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay
vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để
cấp giấy phép đầu tư
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng
để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích
xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường
- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích
lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá
phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn, Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự
án ln ln giữ một vai trị quan trọng

4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng
4.1.1. Tính tốn các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) để tính hiệu quả
tài chính
a) Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn
- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động
- Phân phối vốn đầu tư theo thời gian
- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ
b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)
❖ Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng
- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ
- Chi phí bán thành phẩm
- Chi phí năng lượng, nước, điện…
- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng
❖ Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp
5

- Chi phí quản lý doanh nghiệp
- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doang nghiệp
- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí lãi vay vốn, thuế…
- Chi phí khác
c) Xác định doanh thu
d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ;
❖ Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)
- Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần:
+ Lợi nhuận để lại doanh nghiệp
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
- Lợi nhuận trước thuế được xác định theo cơng thức: Ltt = DT – C1
Trong đó: DT: Doanh thu trong năm
C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN
❖ Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp (lợi nhuân ròng)
Được xác định theo cơng thức: Lr = Ltt – TTNDN
Trong đó: TTNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỷ lệ phần trăm so
với lợi nhuận trước thuế

4.1.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án:
4.1.2.1. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
- Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến giá trị tiền teeh thay đổi theo thời gian, có thể tính
cho cả đời dự án hoặc tính cho từng năm vận hành
- Chỉ tiêu tĩnh được dùng làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án tiền khả thi và làm luận
chứng kinh tế kỹ thuật, là chỉ tiêu bổ sung khi phân tích dự án khả thi
❖ Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được
xác định theo công thức:
1
C d = ( Vtb * i+ C1)

Q

Trong đó:
Q: Khối lượng sản phẩm dự án sản xuất trong kì hay năng suất của dự
án
i: Lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
Vtb: Vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án
 Phương án tốt nhất là khi Cd => min
- Áp dụng: Theo chỉ tiêu chi phí ta khơng có ngưỡng quy định trước về chi phí mang tính
chất định mức, vì vậy thơng qua chỉ tiêu chi phí chưa cho ta biết được phương án đầu tư
có đáng giá hay khơng nên nó khơng được dùng để đánh giá tính đáng giá của dự án
❖ Lợi nhuận
➢ Lợi nhn cho một kì- L được tính theo cơng thức:
L=D–C
(đồng)
Trong đó: D: Doanh thu trong kì
C: Chi phí sản xuất trong kì
Phương án đáng giá khi L > 0
Phương án tốt nhất khi L =>max
➢ Lợi nhuận cho một đơn vị sản phẩm:
Lđ = Gđ - Cđ = L/N
6


Gđ : giá bản một đơn vị sản phẩm
Cđ : giá thành một đơn vi sản phẩm
Phương án đáng giá khi Lđ > 0
Phương án tốt nhất khi Lđ =>max
❖ Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:

Lbq
M=

V

Lbq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư
Phương án đáng giá khi M >0
Phương án tốt nhất khi: M ≥ Mđm với Mđm là mức doanh lợi do chủ đầu tư
đề
ra
❖ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận:
Tl = V/L
Phương án đáng giá khi T1 < Tđm với Tđm là thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi
nhuận định mức do chủ đầu tư đề ra
Phương án tốt nhất khi: Tl =>min

4.1.2.2. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động
- Chỉ tiêu động là chỉ tiêu có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian, được tính
tốn cho cả đời dự án, các số liệu đưa vào tính tốn có xét đến các yếu tố về trượt giá, lạm
phát
- Chỉ tiêu động được dùng làm chỉ tiêu tơng hợp khi phân tích dự án khả thi
Hiệu quả tài chính dự án:
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính dự án thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
NPV = PB – PC = ∑𝒏𝒕=𝟎

𝑩𝒕 −𝐶𝑡
(𝟏+𝒓)𝒕

Trong đó:

- PB: giá trị hiện tại của dịng lợi ích
- PC: giá trị hiện tại của dịng chi phí
- n: tuổi thọ của dự án
- t:khoảng thời gian tính từ gốc O đến thời điểm xuất hiện giá trị
của dịng tiền tệ
- Bt : lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tùy theo quan điểm
vốn
chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu
- Ct : chi phí năm t trong dòng tiền chi tùy theo quan điểm của
vốn
chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn
đầu
tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản
H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản khấu
hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì cơng thức tính NPV
như sau:
7


trong đó:
-V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào
hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hàng năm
- Ct: dịng chi khơng đổi hàng năm
- H: khoản thu khác ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án như sau:
- Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá

- Nếu NPV < 0 thì dự án khơng đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua giá trị tương lai của hiêu số thu chi

Trong đó:
- FB: giá trị tương lai của dịng tiền thu
- FC: giá trị tương lai của dòng tiền chi
- Bt: khoản thu năm t
- Ct: khoản chi năm t
- n: thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng số vốn
đầu tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra có khoản
thu H ở cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản
chưa
khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức tính
NFV

sẽ là:
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
Đánh giá dự án như sau:
- Nếu NFV ≥0 => dự án đáng giá
- Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
8

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn
đầu
tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản
thu H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản
chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời của dự án…) thì cơng
thức tính NAV sẽ là:

Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm
- Ct:: dịng chi không đổi hằng năm
- H: khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ củ dự án
Đánh giá dự án: - Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
- Nếu NAV < 0 => dự án khơng đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
- Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất do nội tại dự án sinh ra mà nếu
dùng nó để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì có NPV=0 hay PB=PC
- Suất thu lợi nội tại được định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chưa được hồn trả
sao cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả bằng 0 khi thực hiện khoản trả nợ cuối
cùng

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
❖ Đáng giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
Khái niệm: Tỷ số thu chi BCR là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo số
tương đối, được đo bằng tỷ số giữa tổng giá trị tương đương các khoản thu nhập so
với tổng giá trị tương đương các khoản chi phí được quy đổi về cùng thời điểm

chọn trước để phân tích đánh giá

Trong đó:
- PB, FB, AB: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hàng
9


năm của dòng tiền thu
- PC, FC, AC: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hằng
năm của dòn g tiền chi
- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Đánh giá dự án:
- Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
- Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá

4.1.2.3. Phân tích về an tồn tài chính và độ nhạy của dự án
❖ Phân tích an tồn nguồn vốn
- Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy
động được của nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn
- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án
- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức môi giới
trung gian
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần
- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình
thức ngoại tệ và tỷ giá hối đối
- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình trạng
lạm phát
- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án

- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thường >
50%), giữa
giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số này thường 2/1 đến 4/1)
❖ Phân tích thời hạn hoàn vốn
- Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác của dự
án
được bù đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án
- Phương pháp tính chỉ tiêu thời hạn hồn vốn:
+ Theo chỉ tiêu tĩnh

Trong đó: - Thv: thời hạn hoàn vốn (năm)
- V: vốn đầu tư ban đầu của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t

+ Theo chỉ tiêu động:
Trong đó: - Bt: dòng tiền thu của dự án
- Ct: dòng tiền chi của dự án
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
❖ Phân tích điểm hòa vốn

10


Doanh thu hịa vốn:

FC: chi phí cố định của dự án
VC: chi phí biến đổi của dự án
R: doanh thu của dự án
❖ Sản lượng hòa vốn của dự án

P: giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v: chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm
❖ Mức hoạt động vốn

❖ Phân tích thời hạn hồn vốn
 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuân và khấu hao:

❖ Phân tích khả năng trả nợ
- Nguồn vốn để trả nợ:
+ Quỹ khấu hao tài sản cố định
+ Trích một phần từ lợi nhuận
+ Vốn vay trung và dài hạn
- Số vốn gốc để trả nợ:
+ Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
+ Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn
+ Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn

Trong đó: - V: tổng số tiền nợ cả gốc lẫn lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn
gốc phải trả nợ của dự án
11


- Vt: nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i: lãi suất vay vốn của dự án
- n: thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
- Xác định số tiền trả nợ hàng năm

• Trả đều vốn gốc hàng năm được tính theo cơng thức:
A = P / Tn
Trong đó: - A: số tiền vốn gốc trả nợ đều hằng năm
- V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ
- i: lãi suất vay vốn
- Tn: thời gian trả nợ
- Xác định chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
KNt = Bt / At
Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ,
khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
➢ KNt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
➢ KNt ≥ 1=> dự án có khả năng trả nợ
➢ KNt > 2=> dự án có khả năng trả nợ vững chắc
- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ:
• Quan điểm tĩnh:
Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh) được tính tốn sử dụng phương
pháp trừ dần. Sau đó được so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá
khả năng trả nợ của dự án
Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:

Trong đó:
- V: tổng số nợ dự án phải trả
- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t
- Tn: thời gian trả nợ
Đánh giá dự án:
Nếu Tkn ≤ Tn → dự án ở khả năng trả nợ
Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả năng trả nợ
• Quan điểm động:

Thời gian có khả năng trả nợ Tkn được tính theo phương trình sau:

Với r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
❖ Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

12


- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính khi các yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi
- Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các nhân tố nào,
hay nói một cách khác, nhân tố nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc rủi ro để
từ đó có biện pháp quản lý chúng trong q trình thực hiện dự án
- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn được những dự án có độ an tồn cao
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu
thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án, Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích
hiệu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này,Sau khi tính
tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tư giảm 5%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành tăng 5%

4.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng
Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộng đồng
và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh giá lợi ích, tác động
mà
dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án
- Mức thu hút lao động vào làm việc

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án
- Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế
- Các chỉ tiêu xã hội:
+ Cải thiện điều kiên lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giải quyết
thất nghiệp
+ Ngồi ra cịn có một số chỉ tiêu ngồi dự án như: Bảo vệ mơi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho nhân dân

5.Giới thiệu dự án : tên dự án, chủ đầu tư,địa điểm xây dựng,quy mơ dự án, mục
đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị.
- Tên dự án :
- Chủ đầu tư :
- Địa điểm xây dựng : Long Biên, Hà Nội
- Quy mô dự án gồm 39 hạng mục chính gồm :12 nhà A, 9 nhà B, 6 nhà C, 12 nhà D với
tổng diện tích ( m2 ) là :
Hạng mục
Nhà A
Nhà B
Nhà C
Nhà D
Tổng
13


Số lượng

12

9

6

12

39

Diện tích xây nhà
( Tính cho 1 nhà )
Tổng diện tích xây nhà
( Diện tích chiếm đất )

145,6

480

103,9

185

-

1747.2

4320

623.4

2220

8910.6

Tổng diện tích khu đất : S = 25000 ( m2 )
Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323 – 2004:
8910.6
* 100% = 36%
25000
+ Ngồi ra cịn có các hạng mục khác :
✓ Hệ thống cấp điện ngoài nhà
✓ Hệ thống cấp thốt nước trong và ngồi nhà
✓ Sân bãi đỗ xe,đường giao thông
✓ Vườn hoa,thảm cỏ,cây xanh,cây cảnh
✓ Nhà bảo vệ ,nhà quản lý
✓ Sân thể thao và sân chơi cho trẻ em
-Thời gian tính tốn, đánh giá dự án :
+ Thời gian xây dựng: 2 năm.
+ Thời gian vận hành dự án: 15 năm.
+ Thời gian khấu hao tài sản cố định: 25 năm.
+ Thời gian phân tích dự án: 17 năm ( gồm cả thời gian xây dựng )
- Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài
thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+ Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
+ Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể
hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai bước)
+ Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
+ Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình : cấp II
+ Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn
quốc tế loại ba sao (* * *)

14


CHƯƠNG 1
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.Xác định Tổng mức đầu tư của dự án ( GTMĐT )
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì theo phụ lục 1 –Thơng
tư 09/2019/TT-BXD: Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng được
công bố ngày 26 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây dựng quy định :Tổng mức đầu tư được
xác định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GBT,TDC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
- GBT,TDC Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- GXD
Chi phí xây dựng
- GTB
Chi phí thiết bị
- GQLDA
Chi phí quản lý dự án
- GTV
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- GK
Chi phí khác
- GDP
Chi phí dự phịng

1.1.Xác định chi phí bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng , tái định cư
• Do khu đất của dự án là đất ruộng nên khơng có chi phí tái định cư,
→Theo phụ lục I-Thông tư 09/2019/TT-BXD: Hướng dân xác định và quản lý chi phí

đầu tư xây dựng được cơng bố ngày 26 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây Dựng quy định:
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường đất
- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng
• Các căn cứ xác định:
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S=25000m2 ,địa phương nơi xây dựng dự án
- Thông tư 09/2019/TT/BXD : Hướng dân xác định và quản lý chi phi đầu tư xây
dựng
được công bố ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng
- Quyết định 30/2019/QĐ-UBND: Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày
31/12/2024 của Ủy Ban Nhân Dân Hà Nội
- Thông báo số 7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu ,vật
nuôi trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà
Nội năm 2015 của Sở Tài Chính Thành phố Hà Nội
- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND : Ban hành quyết định các nội dung thuộc thẩm
quyền của Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ủy Ban Nhân Dân
Thành phố Hà Nội
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất của Chính phủ
15


-

-

-

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi ,bổ sung một số nghị định quy định chi
tiết thi hành luật đất đai của Chính phủ
Thơng tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về: Hướng dẫn việc lập dự tốn ,sử
dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường ,hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất
Quyết định số 02/2021/QĐ –UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về
việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 theo quy định của pháp luật làm
căn cứ tính : Thu tiền thuê đất ;xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
thuê ;thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình ,cá nhân được Nhà Nước cơng nhận
quyền sử dụng đất ,cho phép mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn
mức trên địa bàn thành phố .
Thông tư 94/2011/TT-BTC: Sửa đổi ,bổ sung thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày
30/12/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất ,thuê mặt nước.

1.1.1.Chi phí bồi thường đất và cây trồng trên đất :
❖ Chi phí bồi thường đất :
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồng cây
hàng năm của quận Long Biên -Thành phố Hà Nội được lấy theo quy định tại Quyết
định 30/2019/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội : Quyết định
về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024
=> Gđ =0,252 triệu đồng/m2
+ S : Tổng diện tích đất, (S = 25 000 m2)

→ GBTĐ = 0,252 * 25 000 = 6300 (triệu đồng)
❖ Chi phí bồi thường cây trồng trên đất (lúa tẻ ) (GBTHM)
Chi phí bồi thường lúa tẻ được xác định bằng cơng thức :
GBTHM=G1 x S
Trong đó:
- G1: Giá bồi thường lúa tẻ được lấy theo căn cứ phụ lục: Thông báo số
7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu ,vật
ni trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính Thành phố Hà
Nội
→ G1 =7000 đồng/m2=0,007 triệu đồng/m2
- S : Tổng diện tích đất (S = 25 000 m2)
=> GBTHM = 0,007* 25 000 = 175 (triệu đồng)
Tổng chi phí bồi thường: GBT = 4536 + 175 = 4711 (triệu đồng)

1.1.2.Chi phí hỗ trợ và chi phí thuê đất
❖ Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống
16


Theo khoản 1 điều 21 của Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội : Ban hành quyết định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy Ban
Nhân Dân thành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố
Hà Nội quy định:
+ Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định tại Điều 19 –Nghị định
số 47/2014/NĐ-CP: bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của
Chính phủ,đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 ,điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐCP về: sửa đổi ,bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
của Chính phủ ngày 6/1/2017 của Chính phủ được tính bằng tiền tương đương 30 kg
gạo/tháng theo giá do Sở Tài chính cơng bố hàng năm ,chi trả 01( một) lần khi thực

hiện chi trả tiền bồi thường,Giả thiết số hộ gia đình là 100 hộ,giá gạo là 15000
đ/kg=0,015 triệu đ/kg hỗ trợ trong 12 tháng
=>Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:
GĐS =100x30x0,015x12 = 540(triệu đồng)
❖ Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm :
Theo khoản 2 điều 22 của Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về hỗ trợ đào tạo,chuyển
đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thu hồi đất(Thực hiện Điểm b
Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai; Điều 20, 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ; Khoản
6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định:
2: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ và e Khoản
1 Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP , đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 6
Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (trừ trường hợp
hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, cơng nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh, của
công ty nông lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc doanh đã nghỉ
hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất
nơng nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm như sau:
b) Bằng 0,5(khơng phẩy năm) lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất của
Ủy ban nhân dân Thành phố đối với phần diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi từ 01(một)
ha đến 02(hai) ha/ chủ sử dụng đất
=>Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề :
GCĐVL = GBTĐx0,5= 4711x0,5 = 2355,5(triệu đồng)

1.1.3.Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư
Theo thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về :
“ Hướng dẫn việc lập dự tốn,sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện
bồi thường ,hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất’’ quy định tại khoản 1 điều
3:Nguồn và mức trích kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:
+) Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
được trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án,

tiểu dự án
=> Chi phí tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường và tái định cư
GCPTC = 0,015*(GBTĐ+GBTHM +GĐS+GCĐVL)
17


= 0,015*(4711+175+540+2355,5)= 116,72 ( triệu đồng)

1.1.4.Chi phí thuê đất
Giá thuê đất lấy theo căn cứ khoản 1 điều 1 quyết định số 02/2021/QĐ-UBND của
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội:về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm
2021:
+Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,đất thương mại dịch
vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất ,thuê đất có mặt nước,thuê đất để xây dựng
cơng trình ngầm
+) Với cơng trình đặt tại quận Long Biên
Với mục đích thuê đất làm đất thương mại dịch vụ thì hệ số điều chỉnh bằng 1,17
Mục đích sử dụng đất thuê là đất thương mại dịch vụ
Chọn địa điểm là quận Long Biên - Thành phố Hà Nội
Theo điều 1 thông tư 94/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính về sửa đổi ,bổ sung thơng tư
số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực
hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất ,thuê mặt nước:
Theo quyết định 3667/QĐ-UBND về tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá thuê đất đối với
các trường hợp th đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu giá, thuê đất có mặt
nước, thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm trên địa bàn Thành phố Hà Nội :
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá th đất một
năm tính bằng 1% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân thành
phố Hà Nội quy định
Giá đất lấy theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đất trên địa bàn

Thành phố Hà Nội :
-Giá đất VT4 đi qua đường Phúc Lợi - quận Long Biên -Thành phố Hà Nội là 6,947
triệu đồng/m2.
Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng được xác định bằng cơng thức:
GTĐ= F* G1N*TXD
Trong đó:
F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 25 000 m2
TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm
G1N: Giá thuê 1 m2 đất 1 năm : G1N = 1,17 × 6,947* 1%= 0,08127 triệu đồng/m2
Vậy tiền thuê đất 2 năm của dự án là: 25 000 x 0,08127 x 2 = 4063,5 triệu đồng
Bảng 1.1. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
STT

Nội dung

CPTT

1
2
3
4
5
6

Chi phí bồi thường đất
Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
Chi phí thuê đất trong thời gian xây

dựng
Tổng cộng

4711
175
540
2355,5
116,72
2926

18

10824,22

Thuế
VAT
0
0
0
0
0
0

CPST
4711
175
540
2355,5
116,72
2926

10824,22


Tổng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là 10806,46 triệu đồng,
số tiền này được chủ đầu tư thực hiện ứng trước và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng
năm,
+ Giá thuê đất 1 năm là 1463 triệu đồng
+ Giá bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ không bao gồm 2 năm xây
dựng là : 4711+175+540+2355,5+116,46 = 7781,5 triệu đồng
Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ không phải nộp tiền thuê đất là :
7781,5
= 5,31 năm
1463
→Chi phí bồi thường ,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường,hỗ trợ đã khấu trừ hết và
khơng phải tính khấu hao

1.2.Xác định chi phí xây dựng ( GXD )
1.2.1.Các căn cứ
Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án
- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2, …)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn đầu tư
xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2019
Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công bố của các
năm
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội
ban hành; căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày
19 tháng 6 năm 2013 và theo thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng). Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10

%, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy
định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi
hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố
ngày 31 tháng 12 năm 2013.

1.2.2. Cơng thức xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng được tính tốn theo công thức (2) sau:
n

XDi
G XD =  g iXD (1 + tVAT
) ( 2)
i =1

Trong đó:
g iXD : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục thứ i
𝑖
Đối với những hạng mục thơng dụng thì 𝑔𝑋𝐷
được tính như sau:
i
g XD = Si x Pi
Pi: Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn
vị cơng suất cả hạng mục thứ i,
Si: Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục),
Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì giXD tính như phương pháp lập
dự tốn chi tiết các hạng mục
19


XDi

-Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạng mục xây dựng thứ i
tVAT

1.2.3. Tính tốn suất chi phí xây dựng
❖ Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
Diện tích chiếm đất là diện tích mà cơng trình phủ bóng xuống mặt đất,
• Nhà A : FA = 145,6 (m2/nhà)
• Nhà B : FB = 480 (m2/nhà)
• Nhà C : FC = 103,9 (m2/nhà)
• Nhà D : FD = 185 (m2/nhà)
=>Tổng diện tích chiếm đất là :
Snhà = 12A + 9B + 6C +12D = 12*145,6 + 9*480 + 6*103,9 + 12*185 = 8910,6m2
+) Mật độ xây dựng từ 35% - 40%
→ Chọn diện tích khn viên là : 25 000 m2
8910,6
∗ 100% = 36%
25000
Tỉ lệ diện tích xây dựng các hạng mục chính so với diện tích của tồn dự án là 36%
+) Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
• Sân chung
• Đường giao thơng
• Bãi đỗ xe
• Vườn hoa,cây xanh,thảm cỏ
• Nhà bảo vệ,nhà điều hành
• Hệ thống cấp thốt nước
• Hệ thống điện
• Hàng rào và cổng ra vào
• Các hạng mục khác
Bảng 2.1: Diện tích xây dựng một số cơng trình
STT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Tên hạng mục
Xây dựng các nhà A, B, C, D
Sân chung
Đường giao thông
Bãi đỗ xe
Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
Nhà bảo vệ và nhà điều hành
Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống cấp điện
Hàng rào và cổng ra vào
Các hạng mục khác
Tổng

Diện tích chiếm
đất (m2)
8910,6
1000
4250
1000

3750
250
187,5
187,5
750
4625

Tỷ lệ chiếm
đất (%)
36
4
17
4
15
1
0,75
0,75
3
18,5

25000

100

Bảng 2.2: Diện tích sàn xây dựng các hạng mục
20


Nhà

A

Tầng

Cơng thức tính

Diện tích
(m2)

1

14,6*8,9-1*5,3-1*8,9+4,5*0,6+4,3*2,7

130,05

2

14,6*8,9-1*5,3-1*8,9+3,8*2,7+4,5*0,6
14,6*8,9-1*5,3-1*8,9+4,5*0,6-0,7*5,52,2*3,4
(15,1*8,9+0,4*6,2+0,25*2,4+0,6*5,6+
1*4,7-3*3,5)*0,85

128,7

Áp mái
Mái

B

C

D

107,11

17,3*5,4+6,5*3,3+19,1*5,86

226,8

2

5,4*17,55+6*0,5+12,5*9,2

212,77

3

5,4*17,55+6*0,5+12,5*9,2

212,77

Mái

(7*23,1+6,3*7,4*2)*0,85

216,7

1

6,51*12,2+3,5*5,2

97,62

2

12,22*6,62-1*4+3,4*5,92

97,02

3

12,22*6,62-1*4+3,4*5,92

97,02

Tum

(13,42*6,62+7,12*4)*0,85

99,7

Trệt

161,5

161,5

1

185

185

2

185

185

185
Tổng diện tích sàn xây dựng S=12A+9B+6C+12D

5767,92

114,8

1

Mái

Tổng diện tích
nhà
(m2)

7821,36

2348,16

8598

185
24535,44

❖ Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào q II năm 2021 nhưng Bộ Xây Dựng ( BXD) mới chỉ ban
hành tập suất vốn đầu tư năm 2019 theo QĐ 65/ QĐ- BXD ngày 20/01/2021 của BXD:
Công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
cơng trình năm 2019: với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2019 có suất chi phí xây dựng tính
cho 1m2 sàn cho nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng là 8.310 triệu đồng.
P XD2021 quý II = P XD2019 x (Ibq quý)k (1)
Trong đó:
+ PXD 2021 q II: Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021
+ PXD 2019: Suất chi phí xây dựng năm 2019
+ Ibq quý: Bình quân chỉ số giá xây dựng cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm
gần nhất. Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2018, 2019, 2020.
+ k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất
vốn đầu tư. Ở đây k = 3 (từ quý III/2020 – quý II/2021).

21


- Ibq q được tính tốn theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng được lấy theo
các số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.
Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2015 = 100 %.
- Quyết định số 196 /QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/4/2018 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2018.
- Quyết định số 443 /QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 20/7/2018 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018.
- Quyết định số 732/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/10/2018 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018.

- Quyết định số 10/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 08/1/2019 về việc
công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2018.
- Quyết định số 301/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 10/4/2019 về việc
công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2019.
- Quyết định số 747/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/7/2019 về việc
công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2019.
- Quyết định số 1188/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 30/9/2019 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2019.
Quyết định số 305/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố chỉ số
giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019
- Quyết định số 306/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố chỉ số
giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020
- Quyết định số 697/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố chỉ số
giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020
- Quyết định số 1255/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2020
- Quyết định số 1998/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2020
Bảng 2.3: Chỉ số giá phần xây dựng 3 năm gần nhất
Bảng chỉ số giá xây dựng lấy gốc quý I 2018 = 100%

STT

QUÝ

1
2
3
4
5

6
7

Quý I năm 2018
Quý II năm 2018
Quý III năm 2018
Quý IV năm 2018
Quý I năm 2019
Quý II năm 2019
Quý III năm 2019

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN
XD (%)

100,16
100,26
100,32
100,31
100,19
100,37
100,34

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XD
LIÊN HOÀN (%)

100
100,1
100,06
99,99
99,89

100,18
99,97
22


STT

QUÝ

8
9
10
11
12

Quý IV năm 2019
Quý I năm 2020
Quý II năm 2020
Quý III năm 2020
Quý IV năm 2020

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN
XD (%)

100,3
100,09
99,13
99,23
99,51

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XD
LIÊN HỒN (%)

99,96
99,79
99,04
100,1
100,28

• Chỉ số xây dựng liên hồn:
𝐼𝑖+1
I XDLH =
x 100%
𝐼𝑖

• Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:
I bqquý = ( 100+100,10+100,06+99,99+99,89+100,18+99,97+99,96+99,79+99,04+
100,10+100,28) / 12 = 99,95%
I’bq quý = (Ibq+∆) = 0,9995+0,002 = 1,0015
(∆: hệ số điều chỉnh, lấy ∆ = 0.2%)
Chọn I bq quý = 1,0015
Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý II năm 2021 do SXD thành phố Hà
Nội chưa cung cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2021, khơng có biến động bất ngờ, chọn
I bqq = 100,15%

1.2.4. Suất chi phí xây dựng cho hạng mục
❖ Hạng mục chính ( Nhà A, B, C, D ) :
- Theo QĐ 65/ QĐ- BXD ngày 20/01/2021 của BXD: Công bố suất vốn đầu tư xây dựng
cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2019: với suất vốn
đầu tư xây dựng năm 2019 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn cho nhà kiểu biệt

thự từ 2 đến 3 tầng là 8,310 triệu đồng.
➔ PXD2019 = 8,310 (triệu đồng)
- Thay số liệu vào (1), ta có:
➔ PXD2021 = 8.310 x (1,0015)3 = 8,348 (triệu đồng)
- Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:
➔ PXD2021( trước thuế) = 8.348 / (1+0,1) = 7,589 (triệu đồng)
→ Vì thế suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở kiểu biệt thự từ 2-3 tầng kết cấu
khung BTCT chịu lực, tường xây gạch, sàn mái đổ BTCT tại chỗ 7,589 triệu đ/m2 sàn (
không bao gồm thuế VAT )
❖ Các hạng mục phụ :
• Đường giao thông nội bộ
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn
đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2018
, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m,lề rộng 2x1m (trong
đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường gồm 1 lớp bê tơng nhựa
dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm là 11,580 triệu đồng/m2
→ PXD2019 =11,580 ( triệu đồng)
Thay số liệu vào (1), ta có :
PXD2021 =11,580*(1,0015)3 =11,633 ( triệu đồng) ( Sau thuế)
23


Suất chi phó xây dựng trước thuế VAT
PXD2021 (Sau thuế) =11,633/(1+0,1)=10,576 ( Triệu đồng)
• Tương tự với các cơng trình thuộc hạng mục phụ, ta có bảng suất chi phí xây dựng
Bảng 2.4. Suất chi phí xây dựng quy đổi sang quý II năm 2021

STT

TÊN HẠNG MỤC

(MÔ TẢ)

PXD2018

PXD2020=PXD2018 x
Ibq quý 3
(sau thuế)

PXD2020
(trước
thuế)

Đơn vị

7,305

7,33

6,67

triệu
đồng/m2

10,608

10,65

9,68

Triệu

đồng/m2

-

-

1,2

Triệu
đồng/m2

-

1,8

Triệu
đồng/m2

-

120

Triệu đồng/1
cái

I, CÁC HẠNG MỤC
CHÍNH
1

1

2

3

4

Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu
biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết
cấu khung chịu lực BTCT,
II, CÁC HẠNG MỤC
PHỤ
Đường giao thông nội
bộ,Theo quyết định số
44/QĐ-BXD ngày
14/01/2020 của Bộ Xây
Dựng, thì đối với đường cấp
V, nền đường rộng 7,5m,
mặt đường rộng 5,5m,lề
rộng 2x1m (trong đó lề gia
cố rộng 2x0,5m
đồng nhất kết cấu áo
đường), mặt đường gồm
1 lớp bê tông nhựa dày 7cm
trên lớp móng
cấp phối đá dăm
Sân bãi đỗ xe:
Lấy theo dự tốn xây dựng
cơng trình tương tự
Hàng rào,Hàng rào cao

1,8m, xây bằng tường gạch
chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m,
rào sắt cao 1,2m, đơn giá
xây dựng 1m dài hàng rào
dự kiến tính theo các cơng
trình tương tự
Cổng chính: Cổng ra vào sử
dụng 1 cổng chính chi phí
dự kiến là 120 triệu đồng
(bao gồm trụ cổng và cổng)

-

-

24


STT

5

6

7

8

9

10

11

TÊN HẠNG MỤC
(MƠ TẢ)

Cổng phụ: 2 cổng phụ chi
phí dự kiến 60 triệu
đồng/cổng (chưa bao gồm
thuế VAT),
Vườn hoa,thảm cỏ,Đơn giá
cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ
dự kiến tính theo các cơng
trình có quy mơ tương tự
Cây cảnh,Dự kiến mỗi nhà
đặt 5 cây cảnh trang trí, dự
kiến tổng số cây cảnh sử
dụng cho các nhà là 260
cây, Đơn giá dự kiến cho 1
cây cảnh là 500,000 đồng /1
cây cảnh (chưa bao gồm
thuế VAT)
Cây xanh bao quanh dự án
gồm cây xanh ven đường,
trên vỉa hè,,, Dự kiến
khoảng 10m /1 cây, dự kiến
khoảng 120 cây, Đơn giá dự
kiến mua cây xanh là
300,000 đồng / 1 cây xanh

(chưa bao gồm thuế VAT)
Hệ thống cấp, thốt nước:
chi phí dự kiến lấy cho hệ
thống cấp, thốt nước ngồi
nhà là 2% chi phí xây dựng
các hạng mục chính (chưa
bao gồm thuế VAT)
Hệ thống điện: chi phí dự
kiến lấy cho hệ thống cấp,
thốt nước ngồi nhà là 2%
chi phí xây dựng các hạng
mục chính (chưa bao gồm
thuế VAT),
Nhà điều hành
Nhà điều hành khu biệt thự:
Nhà 1 tầng căn hộ khép kín,
kết cấu tường gạch chịu lực,
mái BTCT đổ tại chỗ,
Theo Quyết định số 44/QĐBXD ngày 14/01/2020 của
Bộ Xây dựng

PXD2018

PXD2020=PXD2018 x
Ibq quý 3
(sau thuế)

PXD2020
(trước
thuế)

Đơn vị

-

-

120

Triệu đồng/2
cái

-

-

0,2

Triệu
đồng/m2

-

-

130

Triệu
đồng/260 cây

-

-

36

Triệu
đồng/120 cây

-

-

2%GXDC

Triệu
đồng/Hệ
thống

-

-

2%GHMC

Triệu
đồng/hệ
thống

3,918

3,93

3,57

-Triệu
đồng/m2

25