VƯỚNG mắc lớn NHẤT CHO CÔNG CUỘC HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT đất ĐAI tại VIỆT NAM

1
GVHD: Th.S Châu Quốc An
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Luật đất đai 2003 cho đến nay đã trải qua gần một thập kỉ, khoảng thời
gian đủ dài để các nhà làm luật nhìn nhận lại những tích cực cũng như tiêu
cực khi đem pháp luật đất đai vào cuộc sống. Nhìn chung, luật đất đai 2003
cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã làm tốt vai trò của mình, nhưng bên
cạnh đó những tiêu cực, hệ lụy vẫn còn diễn ra. Nguyên nhân là vì đâu? Có
thể có nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân cốt lõi, mang
tầm ảnh hưởng lớn nhất chính là khái niệm “ sở hữu toàn dân “ về đất đai, có
thể nói khái niệm sở hữu toàn dân là chốt chặn, rào cản lớn nhất cho công
cuộc đởi mới chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam. Vì thế việc nhìn nhận
lại khái niệm , đi sâu vào đúng bản chất của “ sở hữu toàn dân “ là điều kiện
tiên quyết để đưa đất nước phát triển, tiến lên xã hội chủ nghĩa mà Đảng đề
ra.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đây có thể nói là đề tài nghiên cứu của rất nhiều chuyên gia pháp luật
tại Việt Nam quan tâm. Thực tế trong Quốc Hội hiên nay cũng đang có quan
điểm nhìn nhận lại khái niệm này. Bài báo cáo không có tham vọng sẽ mở ra
một cách nhìn mới về sở hữu đất đai tại Việt Nam, chỉ hi vọng có thể tổng
kết, đúc kết cũng như đưa ra một vài chính kiến của bản thân về hệ lụy của
khái niệm “ sở hữu toàn dân “, những bất cập ,khó khăn trong thực tiễn cuộc
sống cũng như trong công tác thực hiện pháp luật của các cơ quan nhà nước,
từ đó nhìn nhận lại quan niệm hiện nay của Việt Nam về lĩnh vực đất đai.
3. Mục đích và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu quá trình hình thành các chính sách pháp
luật đất đai tại Việt Nam qua các thời kì, từ đó nhìn nhận lại khái niệm “ sở
hữu toàn dân “ trong thời đại hiện nay.
Nghiên cứu và chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng
những quy định này, đề tài sẽ đưa ra một số kiến nghị, đề xuất hướng hoàn

thiện từ quan niêm tư duy cho đến đưa pháp luật đất đai vào cuộc sống.
4. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Bài báo cáo không nghiên cứu toàn diện tất cả các nội dung về lĩnh vực
pháp luật đất đai, mà chỉ tập trung làm rõ khái niệm “sở hữu toàn dân“, những
khó khăn, bất cập đối với khái niệm này, từ đó đề xuất kiến nghị và hướng
hoàn thiện.
2
GVHD: Th.S Châu Quốc An
5. Phương pháp nghiên cứu:
Bài báo cáo sử dụng các phương pháp khoa học thông thường như: so
sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã
đặt ra.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của bài báo cáo
Bài báo cáo mong muốn chỉ ra những bất cập trong khái niệm “ sở hữu
toàn dân” qua đó tạo tiền đề cho sự pháp triển, hoàn thiện chính sách pháp
luật đất đai tại Việt Nam.
Kết cấu của bài báo cáo
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của bài báo cáo gồm 2 chương:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI
NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM
CHƯƠNG 2: THỰC TRANG NHỮNG BẤT CẬP, KHÓ KHĂN
TRONG QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM – HỆ QUẢ
CỦA KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN”
3
GVHD: Th.S Châu Quốc An
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI
NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM:
1.1. Sơ lược quá trình đổi mới chính sách đất đai từ 1945 đến nay:
1.1.1. Giai đoạn 1945 – 1954:

Cách mạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hòa ra đời đánh đấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc
cho nhân đân; đã đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dân
chủ nhân dân. Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, Chính phủ nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn
bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia
cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ. Đảng đã chủ trương cải
cách ruộng đất, với một mục tiêu cơ bản là làm cho dân cày có ruộng. Khi
chiến dịch Điện Biên Phủ chuẩn bị diễn ra, Đảng và nhà nước tiến hành một
chính sách mạnh mẽ hơn, điểm khởi đầu quan trọng là việc ban hành Luật cải
cách ruộng đất, làm khung pháp lí cho việc tịch thu, trưng mua và chia lại
ruộng đất cũng như các tài sản khác trong xã hội nông thôn. Trong hai năm
1955-1956, qua năm đợt cải cách ruộng đất ở miền Bắc đã chia lại tổng số
810.000 ha đất nông nghiệp cho hơn hai triệu nông dân. Tuy nhiên, cải cách
ruộng đất cũng gây ra nhiều sai phạm, như xác định không đúng đối tượng địa
chủ, phú nông, cường hào, dẫn đến chỗ qui nhầm địa chủ, tịch thu ruộng đất
và tài sản không đúng đối tượng, đặc biệt có một số địa chủ bị “ giết nhầm “.
Hệ quả là 1957, Đảng và chính phủ phải tiến hành sửa sai.
1.1.2. Giai đoạn 1955 – 1975:
Ở miền Bắc, cuộc cách mạng ruộng đất đã tạo ra những tiền đề quan
trọng cho chương trình tập thể hóa trong nông nghiệp kéo dài hơn 30 năm sau
đó. Trong khuôn khổ của công cuộc xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung theo mô hình của Liên Xô, chương trình tập thể hóa nông nghiệp từng
bước được thực hiện ở miền Bắc Việt Nam. Sau khi thành lập các tổ đổi công
1957, các hợp tác xã ( HTX ) bậc thấp được thành lập. Cụ thể Đại hội Đảng
4
GVHD: Th.S Châu Quốc An
toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960) đã đề ra đường lối xây dựng chủ nghĩa
xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thu hút
nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng

quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng
sản xuất. Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự
tập trung cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc
thấp chuyển lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế
độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập”.
Từ đầu những năm 60 của thế kỉ trước, các hợp tác xã bậc thấp được
phát triển thành các hợp tác xã bậc cao với qui mô xã, thậm chí là vào những
năm 70 còn thí điểm một số hợp tác xã qui mô huyện.
Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thời chiến, tuy nhiên phương
thức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc đoán, chuyên
quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất, nông
dân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sống
tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
1.1.3. Giai đoạn 1976 đến nay:
Sau chiến thắng lịch sử mùa Xuân 1975, VIệt nam trở thành một quốc
gia thống nhất, đây cũng là mốc đánh dấu sự thúc đẩy mạnh mẽ hơn của các
nỗ lực xây dựng chương trình sản xuất nông nghiệp tập thể ở miền Bắc và
triển khai mô hình này ở miền Nam mặc dù vào thời điểm đó hai miền có
nhiều khác biệt về điều kiện kinh tế, chính trị và xã hội. Kết quả là vào giữa
những năm 80 của thế kỉ XX , hơn 1/3 hộ gia đình nông dân ở miền Nam Việt
Nam đã tham gia vào các hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất. Đặc biệt đến
1986 Việt Nam bước vào giai đoạn đổi mới và để thể chế hóa chủ trương,
chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm
1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Luật Đất đai
1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai
5
GVHD: Th.S Châu Quốc An
1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất

đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải
tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của
người sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được
hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp
vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử
dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ
phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khi
nhà nước có quyết định thu hồi. Bộ Luật dân sự cũng quy định cụ thể các
quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất
1.2 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân- bất cập và những hệ lụy của nó:
1.2.1 Khái niệm “ sở hữu toàn dân”:
Khái niệm sở hữu toàn dân đã được đề cập từ Hội nghị lần thứ năm
Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng khóa III 1961, nhưng phải đến tận những
năm 60 mới được áp dụng vào chính sách đất đai của nhà nước.
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền
chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên
đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối và
không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình
cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn
chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Về quyền sử dụng đất
đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy
nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức
6
GVHD: Th.S Châu Quốc An
cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi

mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài
nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện
các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai:
Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi
ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội.
- Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm
cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức,
nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự
tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại
đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm
cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất
không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6);
Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao
theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính
phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. (Luật Đất đai 2003, Điều 10);
1.2.2 Bất cập trong việc xác định nội hàm “ đất đai thuộc sở hữu
toàn dân“:
Trong suốt thời gian qua, bất chấp mọi cố gắng của các nhà làm luật,
các vấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫn
chưa được giải quyết. Vấn đề sở hữu vốn thuộc một trong những phạm trù
“cổ điển” của khoa học pháp lý và phạm trù “sơ đẳng” của một hệ thống pháp
luật. Do đó, hầu như không có khó khăn gì để minh định nó. Nguyên nhân có
7
GVHD: Th.S Châu Quốc An
thể có nhiều nhưng phần quan trọng nằm ở các “rào cản” mà các nhà làm luật

chưa thể vượt qua cả về tâm lý chính trị và nhận thức chính trị.
Ở khía cạnh pháp lý, “sở hữu” luôn luôn là vấn đề nền tảng của cả pháp
luật kinh tế lẫn pháp luật dân sự. Hơn một nửa thế kỷ qua, việc xây dựng pháp
luật ở nước ta đều đã xoay quanh khái niệm này, và trên thực tế đã đạt được
nhiều thành tựu cơ bản và nổi bật. Đó là thông qua các Hiến pháp từ 1946,
1959, 1980 và 1992 và các đạo luật đơn lẻ khác, đặc biệt là Bộ luật Dân sự
năm 1995 như một đỉnh cao, sau đó sửa đổi năm 2005, Nhà nước ta đã khẳng
định và sáng tạo ra các chế định liên quan đến chế độ và hình thức sở hữu, địa
vị pháp lý của chủ sở hữu, các chế định kề cận v.v
Tuy nhiên, có một thực tế là cho tới hiện nay, vẫn tồn tại hai cách tiếp
cận với vấn đề sở hữu khác nhau, thậm chí chồng chéo và lẫn lộn. Đó là tiếp
cận chính trị và tiếp cận pháp lý.
Nhấn mạnh cách “tiếp cận chính trị”, chúng ta luôn luôn tìm cách phân
định và phân biệt giữa chế độ sở hữu xã hội chủ nghĩa (với nền tảng là sở hữu
toàn dân và sở hữu tập thể) và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa (mà nòng cốt là
sở hữu tư nhân). Trong khi đó, cách tiếp cận pháp lý đòi hỏi phải xác định rõ
các quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu và các đối tượng liên quan trong
các giao dịch liên quan đến sở hữu theo “hình thức sở hữu”, vốn đa dạng,
phong phú và đậm màu sắc thực tiễn hơn “chế độ sở hữu”.
Cụ thể, Hiến pháp 1992 quy định ba chế độ sở hữu là sở hữu toàn dân,
sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể
là nền tảng. Đồng thời, Hiến pháp cũng xác định các đối tượng quan trọng
thuộc sở hữu toàn dân, trong đó bao gồm đất đai và “phần vốn và tài sản Nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp …”. Đến năm 2003, trong hai đạo luật quan
trọng được Quốc hội thông qua là Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp nhà
nước lại có hai quy định khác nhau liên quan đến hai đối tượng thuộc sở hữu
toàn dân. Trong khi Luật Đất đai vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân còn Nhà nước là “đại diện chủ sử hữu toàn dân”, thì Luật Doanh nghiệp
8
GVHD: Th.S Châu Quốc An

nhà nước lại định nghĩa rằng “Doanh nghiệp nhà nước là tổ chức kinh tế do
Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ…”.
Trong suốt thời gian qua mặc dù mọi cố gắng của các nhà làm luật, các
vấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫn chưa
được giải quyết. Tại sao vậy? Và vấn đề nằm ở đâu?
Về tâm lý chính trị, phải chăng đó là sự e ngại và né tránh để đối diện
và cắt nghĩa về lý luận sự thay đổi có tính bước ngoặt của các chế định có tính
nguyên tắc của Hiến pháp 1980 (trong đó khẳng định vị trí độc tôn của sở hữu
xã hội chủ nghĩa với hai chế độ sở hữu là “toàn dân” và “tập thể”) thông qua
ban hành Hiến pháp 1992 (với sự khẳng định cùng tồn tại của sở hữu tư nhân
và nền kinh tế đa thành phần)?
Về nhận thức chính trị, phải chăng vẫn tồn tại định kiến xưa cũ rằng
chủ nghĩa xã hội và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ có
thể được bảo đảm và xây dựng trên nền tảng của hoặc chế độ sở hữu toàn dân,
hoặc hình thức sở hữu nhà nước ?
Ngoài ra, về mặt lý luận, dường như chúng ta vẫn để mặc nhiên tồn tại
quan niệm mang tính giáo điều về phạm trù “sở hữu toàn dân” (cho đây là
điều có tính tất yếu khách quan trong một xã hội xã hội chủ nghĩa), ở một cực
này, và đơn giản hay tầm thường hoá nó bằng khái niệm “sở hữu nhà nước”,
ở một cực khác, mà không có sự đào sâu để làm cho minh bạch.
Khái quát về thực trạng pháp luật về đất đai của nước ta có thể diễn
nôm rằng: “xác lập quyền rất khó, sử dụng và chuyển dịch quyền cũng khó
nhưng tước bỏ quyền thì rất dễ”. Có nhiều khía cạnh để có thể bàn luận xung
quanh thực trạng này, tuy nhiên xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất
đai” có thể nêu một số vấn đề ở góc độ lý thuyết như sau:
Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì
cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý. Đất
9
GVHD: Th.S Châu Quốc An
đai nói chung, tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc về môi

trường sống tự nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu của
luật dân sự được. Thay vào đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới là
đối tượng của sở hữu theo pháp luật. Luật về đất đai của các nước, do đó,
chính là luật về địa chính.
Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất
đai năm 1980, Nhà nước đã tước đoạt về mặt pháp lý (một cách đơn giản và
dễ dàng) toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam. Tuy nhiên, bởi “đất
đai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau, do đó, trên
thực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và “thửa đất” cụ thể đã không
xảy ra sau đó. Hay nói một cách khác, Nhà nước vẫn phải thừa nhận một thực
tế khách quan là ai ở đâu (trên mảnh đất nào) thì vẫn ở đó. Có nghĩa rằng về
mặt pháp lý, Nhà nước chỉ can thiệp vào hai khía cạnh của quyền sở hữu đất
đai, đó là kiểm soát quyền sử dụng và quyền định đoạt (chứ không tước đoạt
hay giành lấy các quyền này). Từ nay, người dân (chủ sử dụng đất) muốn thay
đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi, chuyển nhượng chủ quyền đối với các
mảnh đất, thửa đất của mình thì phải xin phép và được sự đồng ý của Nhà
nước. Như vậy, động cơ của hành động “quốc hữu hoá” nói trên không phải
nằm ở vấn đề quyền sở hữu mà ở chủ trương của Nhà nước nhằm kế hoạch
hoá tập trung một cách triệt để các quan hệ liên quan đến sở hữu đất đất đai.
Thứ ba, ngày nay, khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị trường, việc
kế hoạch hoá của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội không còn
nữa, dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa.
Không những thế, việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này còn trực tiếp
và/hoặc gián tiếp cản trở sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàu
của người dân bằng việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của
mình thành tài sản và/hoặc vốn đầu tư. Mặt khác, chế định sở hữu toàn dân
đối với đất đai đã và đang gây ra các “lạm dụng” một cách công khai hay
ngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinh
doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, trong đó, thay vì
chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống thì

biến nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn.
10
GVHD: Th.S Châu Quốc An
Về mặt thực tế ,đối với đất ở dân sinh, “sổ đỏ” chỉ tái xác nhận “ai ở
đâu vẫn ở đấy”, và do đó, người dân không thấy có ích lợi gì một khi nhận
thức rằng đó là đất thuộc sở hữu của ông cha để lại hoặc đã bỏ tiền ra mua từ
trước, nay để nhận được một “tờ giấy màu đỏ” lại phải nộp tiền và làm các
thủ tục phiền hà. Nếu đất có “sổ đỏ” sẽ dễ dàng mua bán, chuyển nhượng hơn
thì xét từ lợi ích của người dân, đó cũng chi là các thủ tục do chính Nhà nước
đặt ra trong khi từ trước đó, người dân vẫn giao dịch bằng giấy viết tay.
Trên thực tế, trong các giao dịch đất đai hiện nay, đặc biệt là đất ở, nếu
đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành các thủ tục hành chính liên quan thì
chỉ cần dựa trên “sổ đỏ” được cấp cho các mảnh đất, song người dân vẫn hiểu
rằng, theo tập quán của giao dịch dân sự thì người đứng tên trên “sổ đỏ” chỉ là
người đại diện cho các chủ sở hữu để tiếp nhận “sổ đỏ” mà thôi. Do vậy, khi
tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng, bên mua vẫn yêu cầu có sự
đồng ý của tất cả những đồng sở hữu hoặc có quyền và lợi ích liên quan khác
đối với mảnh đất. Trong trường hợp này, có thể thấy rằng các “yếu tố dân sự”
được coi trọng và thực hiện triệt để hơn các “yếu tố hành chính”.
“Sổ đỏ”, một khi được cấp, đương nhiên sẽ tạo thuận lợi hơn cho bên
cho vay tiền (nhất là các ngân hàng) tiếp nhận thế chấp đối với quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, vấn đề phức tạp và các khó khăn lại xảy ra khi xử lý các thế
chấp như vậy. Ngân hàng hay các bên cho vay hoàn toàn không dễ dàng phát
mại tài sản thế chấp hay tiếp nhận quyền sử dụng đất thay thế bên vay bởi phụ
thuộc một loạt các điều kiện được pháp luật quy định về chủ thể, mục đích,
hình thức và thời hạn sử dụng đất như đã nói ở trên.
Nói tóm lại, hàng loạt các “sổ đỏ” đã được cấp sau các nỗ lực rất lớn
của các cơ quan quản lý địa chính trong thời gian qua sẽ có thể phát huy tác
dụng rất lớn cho đời sống dân sinh và đời sống kinh tế, nếu nó thật sự là các
“chứng thư về sở hữu” đối với đất đai. Tuy nhiên với tính chất chỉ là các giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất (như tên gọi của nó), trong khi quyền sở hữu
vẫn nằm trong tay “người khác” thì tác dụng và ý nghĩa của nó đã bị hạn chế
rất nhiều.
Thứ tư, thông qua phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, một quá
trình tư nhân hoá về sở hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cách
11
GVHD: Th.S Châu Quốc An
không thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
như được xác định trong Hiến pháp 1992. Như trên đã nói, “chủ sở hữu đất
đai” luôn luôn tách rời khỏi người chiếm hữu và sử dụng đất. Nhà nước (là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) cố gắng duy trì quyền sở hữu của
mình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng và định đoạt đất.
1.3 Cơ sở lí luận cho việc thừa nhận “ quyền sở hữu đất đai tại Việt
Nam:
1.3.1 Đất đai – nhìn dưới góc độ quyền sở hữu:
Khái niệm quyền sở hữu được hình thành rất sớm. Chưa có tài liệu nào
có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành khái niệm quyền sở
hữu. Chúng ta chỉ có thể khẳng định rằng một số khái niệm khác của luật dân
sự phát sinh muộn hơn, và thậm chí còn được coi như một hệ luận của quyền
sở hữu (như khái niệm thừa kế, sở hữu trí tuệ, …). Và hiện nay khái niệm
quyền sở hữu được hiểu, theo đó quyền sở hữu vật được mở rộng thành quyền
sở hữu tài sản nói chung (cho cả vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các
quyền tài sản) và được hiểu thông qua ba quyền năng cấu thành là chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt.
Khái niệm quyền sở hữu trong pháp luật dân sự Việt nam cũng được
hiểu theo nghĩa như vậy. Điều 173 Bộ luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. VÌ vậy như đã phân tích khái niệm
“ sở hữu toàn dân ‘ chỉ nên là một tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một
chế định pháp lý. Vì nếu như là một chế định pháp lí, có thể hiểu “toàn dân”

đều có đủ 3 quyền năng của quyền sở hữu, đó là chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt. Trong khi đó khái niệm “toàn dân” là một khái niệm mơ hồ, không xác
định, vì thế trao 3 quyền năng sở hữu cho “ toàn dân “ là một việc không thể
thực hiên. Và nếu như theo Hiến pháp 1992 cũng như Luật đất đai 2003 qui
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu, Vậy
nhà nước là ai ? Nhà nước, hiểu theo nghĩa pháp luật, là một tổ chức xã hội
12
GVHD: Th.S Châu Quốc An
đặc biệt của quyền lực chính trị được giai cấp thống trị thành lập nhằm thực
hiện quyền lực chính trị của mình. Nhà nước xuất hiện kể từ khi xã hội loài
người bị phân chia thành những lực lượng giai cấp đối kháng nhau; nhà nước
là bộ máy do lực lượng nắm quyền thống trị (kinh tế, chính trị, xã hội) thành
lập nên, nhằm mục đích điều khiển, chỉ huy toàn bộ hoạt động của xã hội
trong một quốc gia, trong đó chủ yếu để bảo vệ các quyền lợi của lực lượng
thống trị. Thực chất, nhà nước là sản phẩm của cuộc đấu tranh giai cấp.
( Wikipedia ), Như vậy có thể thấy khái niệm Nhà Nước cũng là một khái
niệm không rõ ràng, trừu tượng , là tập hợp của nhiều cá thể trong khi quyền
sở hữu là quyền năng cụ thể, VÌ thế “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân “ đã là
một khái niệm trừu tượng đến “ do nhà nước đại diện chủ sở hữu “ cũng là
một khái niệm mơ hồ, không xác định. Vì lẽ đó nếu xem “ đất đai thuộc sở
hữu toàn dân “ là một chế định pháp lí chắc chắn sẽ nảy sinh nhiều bất cập
như nạn quan liêu, tham nhũng, gây bất ổn kinh tế xã hội
1.3.2 Đất đai – tư bản trong nền kinh tế thị trường:
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triển
trồng trọt; bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đất
đai là bộ phận trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bất
động sản… Hơn thế nữa như thông báo của hội nghị Ban chấp hành Trung
ương VII (lần 2) ngày 22/1/2003 còn khẳng định "Đất đai là hàng hoá đặc
biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".

Các nhà kinh tế khi nghiên cứu đất đai đều coi đất đai từng mảnh đất
cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng. Tuy nhiên, đất đai là hàng hoá
đặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đai được pháp luật quy
định khác nhau. Ở các nước kinh tế thị trường phát triển đất đai được mua bán
trao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại hàng hoá khác. Ở
Pháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thị chính địa phương
giữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quy hoạch đất đai (Hội
13
GVHD: Th.S Châu Quốc An
này tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quy hoạch phát triển
của địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quy mô nào cấp trong
tay một chủ).
Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua các
thủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố công
khai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người
mua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xét
thực địa, hồ sơ giá cả và các vấn đề khác nếu có. Bên bán, bên mua thoả
thuận được thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ quan quản lý và thanh toán tài chính
với nhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng )
Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, dù theo mô hình nào,
cũng đều hình thành một hệ thống các thị trường hoàn chỉnh, trong đó, thị
trường đất đai có vị trí rất quan trọng. Bởi lẽ thị trường đất đai, lưu thông một
loại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào. Thị trường
đất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế
quốc dân. Động thái phát triển mà thị trường đấtđai tác động mạnh mẽ đến thị
trường lao động, thị trường tài chính, các thị trường khác. Cầu sở hữu có thể
xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát từ mục tiêu kinh doanh
đất đai. Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở, khác với mua đất để rồi
khi được giá thì bán kiếm lời.
Khi nói đến phát triển trong nền kinh tế thị trường tức là phát huy

quyền tự do sáng tạo của người dân với tư cách là các chủ thể kinh tế. Theo
đó, người dân cần phải có quyền tự do sử dụng các “mảnh đất”, “thửa đất”
của mình như một phương tiện hoặc tài sản kinh doanh. Nói đến “phương
tiện” là nói đến tính linh hoạt và đa dạng về mục đích sử dụng.
Còn nói đến “vốn” hay “tài sản” trong kinh doanh tức nói đến khả năng
chuyển dịch đơn giản và thuận tiện để “quay vòng” làm tăng giá trị đồng vốn
và tài sản. Các khả năng này, rất tiếc đều bị cản trở hay hạn chế chính bởi cơ
chế “sở hữu toàn dân”, trong đó điển hình là năm loại giới hạn về (i) chủ thể
14
GVHD: Th.S Châu Quốc An
sử dụng đất (tức ai được giao đất hay thuê đất với các tiêu chí do cơ quan
quản lý nhà nước quyết định), (ii) mục đích sử dụng đất (với các phân định rất
chi tiết về các loại đất và hình thức pháp lý để có đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng), (iii) quyền liên quan đến việc sử dụng (ví dụ quyền thế chấp,
chuyển nhượng, thừa kế v.v ), (iv) thời hạn sử dụng đất (được quy định phổ
biến là 20, 30 hay 50 năm, trừ đất ở dân sinh), và (v) thủ tục hành chính nặng
nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển đổi quyền sử dụng đất
Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phức
tạp. Lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từng
mục đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinh
doanh rất đặc biệt…)
1.4 Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về hình
thành và phát triển thị trường đất đai:
Đất đai là nguồn lực có giới hạn và ngày càng khan hiếm. Ở thời điểm
hiện tại đất đai Việt Nam thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nhưng đã được
phân giao cho các đối tượng cụ thể sử dụng theo những mục đích nhất định.
Chuyển đổi mục đích sử dụng, không đơn giản, bởi lẽ nó gắn liền với quá
trình thu hồi, phân giao lại cho các đối tượng cụ thể sử dụng với mục đích
khác trước.
Đảng Nhà nước ta nhận thức rằng: "Đất đai là hàng hoá đặc biệt…"

(Thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung Ương VII lần 2 ngày
22/1/2003 về quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai) và thấy rõ sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ thị trường các yếu tố sản
xuất, trong đó có thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất đai).
Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về nhận thức và tổ chức nên cho đến
nay thị trường vẫn chưa hình thành đầy đủ theo đúng ý nghĩa của nó.
15
GVHD: Th.S Châu Quốc An
Trong điều kiện như vậy, giải quyết vấn đề thu hồi và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai như thế nào? giải quyết theo kiểu "hành chính, mệnh
lệnh" rõ ràng là đã lỗi thời, nhưng giải quyết theo kiểu thị trường (như các
nước đã có nền kinh tế thị trường phát triển) thì ở Việt Nam chưa có đầy đủ
điều kiện gắn liền với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.
Nghiên cứu quá trình phát triển thị trường đất đai ở các nước có nền
kinh tế thị trường phát triển như ở Pháp, Úc. Đặc biệt, ở các nước đang trong
quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị
trường như Anbani, Rumani, Ukraina, Ba Lan, Liên bang Nga, Cộng hoà Séc
và Cộng hoà Liên bang Đức, có thể nhận xét như sau :
Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai gắn liền với quá trình
thu hồi đất đai của đối tượng này, để giao cho đối tượng khác sử dụng với
mục đích mới. Quá trình này đang gây trở ngại cho quá trình xây dựng cơ
bản ở Việt Nam. Vấn đề đặt ra là lựa chọn hình thức nào thuận lợi hơn? Quan
sát tình hình ở nhiều nước thấy rằng: hình thức MUA - BÁN là hợp lý nhất.
Tất nhiên mua bán đất đai không thể đơn giản như hàng hoá thông thường.
Việc mua bán thường diễn ra công khai ở trụ sở chính quyền hoặc cơ quan
quản lý địa chính địa phương, 2 bên ký kết hợp đồng và thông qua các tổ chức
tín dụng để thanh toán tài chính. Trước đó, bên bán phải công khai ý định của
mình với cơ quan quản lý địa chính và các phương tiện thông tin đại chúng;
bên mua có thể tìn hiểu, thu thập thông tin ở các cơ quan địa chính có đầy đủ
hồ sơ về từng mảnh đất; các tổ chức tư vấn và xem xét trên thực địa.

Để thực hiện mua bán, cần phải thực hiện đa dạng hóa sở hữu đất đai.
Trong đó, có thể sở hữu Nhà nước chiếm phần quan trọng. Việc trao đổi, mua
bán giữa Nhà nước và các chủ sở hữu theo cả 2 chiều xuôi, ngược đều có thể
thực hiện thuận lợi và bình đẳng giá cả hợp lý các điều kiện tái định cư được
bảo đảm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thể hiện thông qua quy
hoạch đã được Nhà nước công bố công khai cũng được người dân tôn trọng.
16
GVHD: Th.S Châu Quốc An
Việc bán, mua chỉ thuận lợi khi thị trường đất đai quyền sử dụng đất
đai phát triển đầy đủ. Quá trình hình thành thị trường này thường trải qua hai
bước. Trước hết, phải bãi bỏ những quan niệm, chính sách cải tổ việc hình
thành thị trường, hoặc cải tổ thị trường phát huy tác dụng trên lĩnh vực hàng
hoá đất đai và quyền sử dụng đất đai.
Thứ đến, phải xây dựng một khuôn khổ pháp lý, thể chế hoàn chỉnh, cùng
với việc hình thành một đội ngũ công chức có năng lực thể chế, kỹ thuật, pháp lí,
phát triển các tổ chức trung gian thị trường thông tin địa chính, địa bạ, các tổ
chức định giá, các tổ chức môi giới, tư vấn hoàn thiện các qui định giao dịch….
Hai là, cùng với việc xây dựng phát triển thị trường, Nhà nước phải
tăng cường vai trò quản lý thông qua nhiều hình thức. Trước hết, phải nhấn
mạnh chủ quyền quốc gia về đất đai.
Ở các nước, cùng với chế độ đa dạng hóa sở hữu, pháp luật công nhận
và bảo hộ sở hữu đất đai, nhưng pháp luật cũng giành quyền, chi phối nhằm
bảo đảm chủ quyền của Nhà nước trong đó có những khuôn khổ pháp lí các
chủ sở hữu phải tuân thủ về bảo vệ môi trường, về khai thác khoáng sản trong
lòng đất, việc bảo đảm không phá hủy đất đai, phục vụ an ninh, quốc phòng
bảo vệ rừng, cũng như bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cải
cách thể chế và pháp luật về đất đai là việc ở nước nào cũng được quan tâm.
Thường có một hệ thống thông tin minh bạch, chuẩn xác, có tính pháp lý và
có thể được tìm hiểu dễ dàng thuận tiện. Có một cơ quan chuyên trách, đủ tư
cách pháp lýđể thu thập, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin, có cơ chế và

bộmáy với cán bộ có năng lực để giải quyết tranh chấp địa giới các vụ khiếu
kiện; vấn đề đánh giá, định giá cũng cần có các tổ chức và quy định thích
hợp. Thủ tục đăng ký sở hữu và giao dịch được quy định cụ thể, đơn giản.
Đặc biệt là việc tăng cường vai trò, năng lực của chính quyền địa phương được
coi trọng nhất là trong việc nâng cao chất lượng, tính ổn định của quy hoạch
lãnh thổ, đây chính là cơ sở để bảo đảm sử dụng đất đai có hiệu quả kinh tế xã
hội cao.
17
GVHD: Th.S Châu Quốc An
Ba là, vấn đề đào tạo cán bộ địa chính nước nào cũng chú trọng. Trước
hết, phải thấy vấn đề đất đai liên quan đến tất cả các ngành kinh tế quốc dân.
Do đó, cơ cấu đội ngũ cán bộ, khối lượng kiến thức và kinh nghiệm công tác
là rất đa dạng. Nước nào cũng có tổ chức đào tạo chuyên nghiệp với nhiều
nghiệp vụ với hệ thống giáo trình có chất lượng cao.
Tiểu kết chương 1:
Liên quan đến sở hữu đất đai, khi áp dụng vào Việt Nam, cần được
phân chia thành 2 cấp độ : sở hữu tối cao và sở hữu thực. Theo đó sở hữu tối
cao là quyền định đoạt chung và tối thượng đối với các vấn đề cơ bản và vĩ
mô trong việc quản lí và sử dụng đất trong phạm vi lãnh thổ của một quốc
gia. Cấp độ sở hữu thực, còn được gọi là cấp độ sở hữu kinh tế, là quyền sử
dụng, quyền được hưởng sản phẩm từ một diện tích đất cụ thể nào đó, cũng
như được trao đổi, mua bán đất, thế chấp các quyển ấy. Theo nghĩa này, lớp
sở hữu thực nằm bên dưới và trong phạm vi chi phối của lớp sở hữu tối cao
qui định, như phải đóng thuế, sử dụng đất cho một số mục đích nhất định,
hoặc trao đổi, mua bán theo một số cách trong khuôn khổ luật định Ở Việt
Nam trước và sau khi tiến hành đổi mới chính sách đất đai luôn tồn tại hai lớp
sở hữu cho dù các quyền hay hình thức sở hữu trong khuôn khổ hai lớp sở
hữu này có khác nhau trong các giai đoạn lịch sử. Tóm lại đã đến lúc cần có
sự phân định rõ ràng giữa sở hữu tối cao, chính là sở hữu toàn dân mà chúng
ta vẫn thường đề cập chỉ như là một tuyên ngôn chính trị, bên cạnh đó sở hữu

thực, một quyền năng cụ thể phải được trao cho những cá nhân, tổ chức cụ
thể, điều này hoàn toàn phù hợp trong lí luận và cả thực tiễn khi đất đai là tài
sản quí giá của dân tộc Việt Nam.
18
GVHD: Th.S Châu Quốc An
CHƯƠNG 2: THỰC TRANG NHỮNG BẤT CẬP, KHÓ KHĂN
TRONG QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM – HỆ QUẢ
CỦA KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN”:
2.1 Bất cập, khó khăn trong việc quản lí hành chính về đất đai:
Trong thời gian qua, các “lạm dụng” trong lĩnh vực đất đai chủ yếu đến
từ các doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước tại các địa phương. Sự
“lạm dụng” xảy ra đặc biệt nghiêm trọng trong hai khía cạnh:
i. Quy hoạch sử dụng đất
ii. Thu hồi quyền sử dụng đất hiện hữu của người dân (nhất là nông
dân) để xây dựng các dự án công nghiệp và thương mại.
Về mặt lý thuyết, quyền quy hoạch sử dụng đất đương nhiên thuộc chủ
sở hữu đất. Vậy nếu chủ sở hữu là “toàn dân” thì nhân dân phải được tham
gia xây dựng quy hoạch.
Trên thực tế, nhân danh vai trò “đại diện chủ sở hữu toàn dân”, các cơ
quan chính quyền nắm giữ toàn quyền và độc quyền trong việc lập và sửa đổi
quy hoạch. Quá trình lạm dụng sẽ bắt đầu một cách “bài bản” khi có các
nhóm lợi ích tư nhân từ phía các doanh nghiệp tham gia, thậm chí chi phối,
dẫn đến hậu quả là quy hoạch không còn phục vụ các mục đích “quốc kế dân
19
GVHD: Th.S Châu Quốc An
sinh” mà chỉ nhằm hỗ trợ các nhóm lợi ích tư nhân tìm kiếm lợi nhuận thông
qua các dự án kinh tế cụ thể.
Ngoài ra, Luật Đất đai và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành đã hợp
thức quyền thu hồi đất của người đang sử dụng để phát triển các dự án kinh tế
mà không tính đến tính chất và mục tiêu của các dự án này. Khác với giai

đoạn của nền kinh tế kế hoạch trước đây, trong nền kinh tế thị trường, hầu hết
các dự án kinh tế được hình thành trên cơ sở các cân nhắc về lợi ích thương
mại và vì động cơ lợi nhuận của cá nhân hoặc nhóm cá nhân các nhà kinh
doanh.
Một sự cần thiết hay nhất thiết phải phân biệt giữa dự án vì lợi ích công
cộng (trong đó có lợi ích của chính những người bị thu hồi đất) và dự án vì
mục đích thương mại thuần tuý đã không được tính đến khi ban hành các văn
bản pháp luật về đất đai và đầu tư. Do đó, hậu quả của quá trình công nghiệp
hoá và đô thị hoá thời gian qua, như các phương tiện thông tin đại chúng đã
cảnh báo, là sự mất và giảm nghiêm trọng “đất trồng lúa” và biến hàng triệu
nông dân thành “tay trắng” về phương diện tư liệu sản xuất. Sự “lạm dụng”
đó, có nguyên nhân từ một cơ chế tâm lý và pháp lý đặc thù hình thành từ chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Điển hình nhất và cũng là hồi chuông báo động cho quan điểm “ đất
đai thuộc sở hữu toàn dân “. Chính là vụ việc cưỡng chế đất nuôi trồng thủy
sản tại Tiên lãng – Hải Phòng, việc qui hoạch, thu hồi và cưỡng chế đất đai
không đúng trình tự, thủ tục cũng như có dấu hiệu lạm quyền tại Việt Nam đã
diễn ra âm ỉ nhiều năm, nhưng mãi đến tân bây giờ, khi gia đình ông Đoàn
Văn Vươn chống lại người thi hành công vụ thì vụ việc giao đất , cưỡng chế
việc thu hồi đất mới được dư luận cả nước quan tâm một cách mạnh mẽ, có lẽ
vụ việc ông Vươn chỉ như “giọt nước làm tràn ly “ , và đâu đó trên đất nước
Việt Nam này, còn bao nhiêu vụ việc giao đất, thu hồi cưỡng chế như gia đình
ông Vươn mà chúng ta chưa biết ?
Tóm tắt vụ việc cưỡng chế đất tại Tiên lãng – Hải Phòng:
Năm 1993, UBND huyện Tiên Lãng đã có quyết định giao cho ông
Vươn 21 ha bãi biển để nuôi trồng thủy sản, thời hạn 14 năm. Năm 1997,
20
GVHD: Th.S Châu Quốc An
UBND huyện có quyết định giao bổ sung 19,3 ha vượt quá cho ông Vươn với
thời hạn 14 năm cũng tính từ năm 1993. Hết thời hạn giao đất, huyện ra quyết

định thu hồi cả 40,3 ha bằng hai quyết định. Ông Vươn đã khiếu nại quyết
định thu hồi 19,3 ha phía ngoài được giao năm 1997 nhưng bị tòa án huyện
bác đơn. Ông Vươn kháng cáo lên TAND TP, lúc này, thẩm phán tạo điều
kiện cho các hộ và đại diện UBND huyện thỏa thuận. Được đại diện huyện
hứa hẹn nếu rút đơn sẽ cho thuê tiếp, ông Vươn đã rút đơn kháng cáo. háng 7-
2011, UBND huyện Tiên Lãng đã báo cáo Thành ủy và UBND TP, đề xuất
cưỡng chế đối với ông Vươn. UBND TP đã chỉ đạo các ngành giúp huyện
Tiên Lãng tổ chức thu hồi đầm. Khi huyện thực hiện quyết định cưỡng chế thì
xảy ra việc các thành viên gia đình ông Vươn nổ súng khiến sáu cán bộ bị
thương. Không bàn luận đến hành động chống lại người thi hành công vụ của
gia đình ông Vươn, chỉ xem xét các quyết định từ giao đất, thu hồi đất, qui
hoạch, cưỡng chế có thể thấy “ quyền hạn “ của Ủy ban Nhân Dân các cấp
chính quyền trong các quyết định về đất đai là quá lớn. Cụ thể căn cứ pháp lý
mà Tiên Lãng dựa vào đó giao đất, tức Nghị định 64/1993 ban hành bản quy
định việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Văn bản này khẳng định rõ thời hạn sử dụng đất là 20 năm, không được
tùy nghi tăng giảm và nếu giao đất trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai
1993 có hiệu lực) thì thời hạn 20 năm được thống nhất tính từ 15-10-1993.
Việc thu hồi đất cũng vậy, thu hồi đất trước hạn 15-10-2013 là không những
vi phạm pháp luật mà còn không thực hiện các chủ trương, chính sách lớn của
Đảng và Nhà nước.
Hơn nữa, ngay trong quyết định thu hồi đất cũng không đúng pháp luật.
Vì thu hồi đất xảy ra sau ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, nên căn cứ pháp
lý là đạo luật này và Nghị định 181/2004. Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng
đất, các hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất thì được tiếp tục sử
dụng đất với thời hạn đã quy định (20 năm), chỉ trừ năm trường hợp:
(1) Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…;
21
GVHD: Th.S Châu Quốc An

(2) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
(3) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
(4) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
(5) Đất không được sử dụng liên tục…,
Trong đó không có trường hợp hết hạn sử dụng đất (theo khoản 10
Điều 38 của Luật Đất đai) mà các quyết định thu hồi đất của Tiên Lãng lấy
làm căn cứ. Đối chiếu với các tài liệu trong vụ việc này, cũng như phản ánh
của báo chí thì rõ ràng khi giao đất, địa phương đã tự cho mình quyền cắt
giảm trái luật thời hạn giao đất còn 14, 10, thậm chí bốn năm. Còn khi thu hồi
đất, trong các quyết định, thông báo thu hồi, quyết định cưỡng chế… đã
không hề nêu ra được một trong năm căn cứ nêu trên. Người dân chỉ được
biết đất bị thu hồi mà không biết sẽ giao lại hay cho ai thuê. Đó là chưa kể
bao công của, mồ hôi họ bỏ ra đầu tư biến vùng bãi hoang thành đầm nuôi
thủy sản, giờ bị tuyên bố thu trắng, không bồi thường.
Một vụ kiện điển khác xảy ra tại Bến Tre cũng liên quan đến việc thu
hồi đất của cơ quan nhà nước. Năm 1976, ông Nguyễn Văn Tư có mua một lô
đất hoang (diện tích 3.250 m2) cạnh cống Cây Keo tại địa chỉ 29A ấp 2, thị
trấn Mỏ Cày (Bến Tre). Lô đất đó nguyên thuộc sở hữu của hai người dân và
đã bị chính quyền chế độ cũ lấy làm đồn bót. Hơn mấy chục năm nay gia đình
ông Tư vẫn cư ngụ ổn định trên đất, không bị tranh chấp. Bất ngờ, vào năm
1994, gia đình ông Tư bị UBND huyện Mỏ Cày ra quyết định thu hồi gần 550
m2 đất. Theo UBND huyện, số đất trên là đất nền bót của chế độ cũ, thuộc
diện nhà nước quản lý. Sau giải phóng, UBND thị trấn Mỏ Cày đã quản lý
phần đất này. Năm 1976, huyện dự định sử dụng phần đất này để xây dựng cơ
sở sản xuất nước mắm nhưng sau đó không thực hiện. Năm 1978, thấy đất bỏ
trống nên ông Tư đã tự vào bao chiếm toàn bộ khu đất để sử dụng cho đến
nay. Chính vì thế, ông Tư phải di dời nhà cửa và các tài sản khác để giao trả
đất cho huyện.
22
GVHD: Th.S Châu Quốc An

Không đồng ý, ông Tư đã khiếu nại. Tuy nhiên, cũng chấp nhận lý do
thu hồi đất nêu trên, UBND tỉnh Bến Tre đã bác đơn khiếu nại của ông Tư.
Ông Tư vẫn tiếp tục khiếu nại. Năm 2005 rồi sau đó là năm 2007,
UBND tỉnh Bến Tre đã ra tiếp hai quyết định để nâng diện tích thu hồi từ
gần 550 m2 lên hơn 1.500 m2 đất. Với việc đã xây cất ba căn nhà kiên cố
(một căn của bản thân và hai căn của các con), ông Tư được tạm sử dụng một
phần đất nằm trong hành lang lộ giới cho đến khi nhà nước giải tỏa; được tiếp
tục sử dụng hơn 700 m2 đất nằm ngoài lộ giới. Theo luật định, tất cả các diện
tích đất đều do nhà nước quản lý và người nào trực tiếp sử dụng ổn định,
không có tranh chấp sẽ được chính quyền xem xét, hợp thức hóa quyền sử
dụng đất. Trường hợp cần thu hồi để sử dụng vào mục đích công ích, chính
quyền sẽ thực hiện bồi thường cho người sử dụng đất các thiệt hại về đất và
về tài sản trên đất.
Việc mập mờ trong việc thu hồi, bồi thường đất còn diễn ra rất nhiều,
đặc biệt là trên các vùng tây nguyên, nơi đất đai rộng lớn trong khi dân trí ở
đây lại khá thấp, có quan điểm cho rằng, bạo loạn Tây Nguyên những nam
2008, 2009 cũng xuất phát từ đất đai, cụ thể dự án nhà máy thủy điện Đắk
R’tíh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch theo Quyết định số
40/2003/QĐ-TTg, ngày 21/3/2003. Theo đó, tổng diện tích đất phải thu hồi,
giải tỏa để thực hiện dự án là 1.380.146 m2 nằm trên địa bàn thị xã Gia Nghĩa
và hai huyện Đắk R’lấp, Đắk Song với 42 hạng mục công trình thi công. Do
nằm gần với khu vực dân cư nên số hộ bị ảnh hưởng khá lớn lên tới 1.758 hộ.
Từ khi triển khai thực hiện dự án vào năm 2005 đến nay, chủ đầu tư và các
đơn vị tư vấn đã trình cấp có thẩm quyền phê duyệt 80 phương án bồi thường,
hỗ trợ và TĐC đối với 38 trong số 42 hạng mục, với số tiền phải chi bồi
thường hơn 337,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai do thiếu sự
phối hợp giữa chủ đầu tư và chính quyền, các ngành chức năng ở địa phương
trong việc công bố quy hoạch, triển khai xây dựng, kiểm kê thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và TĐC để xảy ra nhiều sai sót, gây bức xúc trong nhân dân.
23

GVHD: Th.S Châu Quốc An
Cụ thể việc thực hiện chế độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các
hộ dân bị thu hồi đất tại 25/38 hạng mục của dự án xây dựng công trình thủy
điện Đắk R’tíh chưa đúng so với qui định của Nhà nước như tính không đúng,
không đầy đủ đối với người dân lên tới 573 hộ. Việc làm này đã ảnh hưởng
trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của các hộ dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc
trong nhân dân và phát sinh tình trạng khiếu nại đông người gay gắt kéo dài.
Có thể thấy thực tế hiện nay là nhiều chính quyền đang quan niệm rất
sai về cơ chế Nhà nước thu hồi đất, theo kiểu “Nhà nước có quyền muốn thu
hồi đất của ai thì thu”. Sự việc cũng làm sáng rõ hơn những kết quả nghiên
cứu về nguy cơ tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ở nước ta, mà tiềm ẩn nhất
ở cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Cơ chế ấy, về bản chất là cơ quan nhà nước có
thể lấy đất của người này giao cho người khác, mà đằng sau mỗi vụ việc, rất
có thể chất chứa những mối quan hệ lợi ích phức tạp. Chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, mục đích cơ bản là đảm bảo tính bình đẳng trong quyền tiếp cận
đất đai, bình đẳng trong chia sẻ lợi ích từ đất đai và làm mất đi khả năng hình
thành những địa chủ mới. Mục đích ấy, suy cho cùng là để bảo vệ quyền lợi
của người sử dụng đất. Thế nhưng trên thực tế, chế độ sở hữu toàn dân đang
bị “bẻ” sang hướng xác lập thực quyền về đất đai của chính quyền các cấp mà
đến nay chưa có cơ chế giám sát, kiểm soát hữu hiệu nào. Sự việc Tiên Lãng
gióng lên hồi chuông thúc giục các nhà lập pháp khẩn trương đánh giá lại chế
độ sở hữu đất đai, nhất là trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003 và Hiến
pháp 1992 đang tiến hành.
2.2 Bất cập, khó khăn trong hoạt động xét xử của tòa án:
Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành
giao đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất, có một phần nguyên
nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an
ninh, hoặc để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá
thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi

24
GVHD: Th.S Châu Quốc An
đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó
khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành
đám đông để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ
quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường, đền bù giá đất
cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong
quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải
quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người
dân khi bị thu hồi đất.
Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương
còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người
dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường
xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài
thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; khi thanh toán tiền đền
bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ
dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao đất muộn thì giá đất được đền bù đã
thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.
Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương khác
nhau, tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng
01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn
xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy
nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh
lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định
của Nhà nước. Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến cơ quan Tòa án gặp
nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa
giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự
yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng
đến các công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.

25
GVHD: Th.S Châu Quốc An
Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá
đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Việc quy định như vậy là
chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng
kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền
bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân
dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm
trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng
tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi
quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức
giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không
phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết
định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có
đất bị thu hồi.
Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
quy định về bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích

đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất
nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất
làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy