Nghiên cứu về công tác lập dự án bất động sản lấy ví dụ tại công ty TSQ việt nam

Đề tài nghiên cứu khoa học
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: 3
1.1.1. Khái niệm về đầu tư phát triển: 3
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển: 3
1.1.3. Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản 5
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động
sản 5
1.1.3.2. Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển: 8
1.1.3.3. Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp: 8
1.1.4. Chu kỳ dự án đầu tư : 9
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP:
10
1.2.1. Mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án: 10
1.2.1.1. Khái niệm: 10
1.2.1.2. Mục đích của công tác lập dự án đầu tư đối với doanh
nghiệp: 10
1.2.1.3. Yêu cầu của công tác lập dự án: 11
1.2.2. Các tiêu thức đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư: 11
1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam.12
1.2.3.1 Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư: 12
1.2.3.2 Xác định địa điểm đầu tư: 13
1.2.3.3 Đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư: 13
1.2.3.4 Lập báo cáo khả thi 13
1.2.3.5 Thẩm định, phê duyệt dự án 14
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học

1.2.3.6 Thực hiện khảo sát phụ vụ bueoéc lập hồ sơ thiết kế: 15
1.2.3.7 Lập hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán: 15
1.2.3.8 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật
thi công và tổng dự toán công trình: 15
1.2.5. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án Bất động sản 16
1.2.5.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình
thành và thực hiện dự án đầu tư Bất động sản(sự cần thiết phải đầu
tư dự án): 16
1.2.5.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án:
17
1.2.5.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án: 17
1.2.5.6. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế dự án 19
1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư: 19
1.2.6.1. Phương pháp thu thập thông tin 19
1.2.6.2 Phương pháp dự báo 20
1.2.6.3. Phương pháp cộng chi phí 21
1.2.6 4. Phương pháp phân tích độ nhạy 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG LẬP ĐỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 23
2.1 Tổng quan về công ty TSQ Việt Nam 23
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển công ty : 23
2.1.2 Ngành nghề kinh doanh của công ty 24
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong 3 năm
qua 24
2.1 Thực trạng lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ Việt Nam 25
2.1.1 Các dự án bất động sản mà công ty đã và đang lập 25
2 1.2. Các dự án trong tương lai của công ty 31
2.1.2 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ 32
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học

2.1.2.1 Đánh giá công tác lập dự án Bất động sản tại công ty TSQ
Việt Nam 32
2.1.2.2. Một số hạn chế và nguyên nhân những hạn chế trong công
tác lập dự án Bất động sản tại công ty 34
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 37
3.1. Các giải pháp chung 37
3.1.1 Đầu tư nguồn nhân lực 37
3.1.1 Đầu tư máy móc thiết bị phục vụ công tác lập dự án 38
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty TSQ
Việt Nam 39
3.2.1 Hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty: 39
3.2.2 Giải pháp cho từng nội dung lập dự án 40
2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác
lập dư án 43
KẾT LUẬN 45
TÀI LIỆU THAM KHẢO 46
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
LỜI MỞ ĐẦU
Hưởng ứng sự kêu gọi Kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư tại quê
hương nhằm phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn về đóng góp vào sự
phát triển kinh tế đất nước trong quá trình hội nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO. Năm 2006, Tập đoàn TSQ Finance đã về Việt Nam với tên gọi pháp nhân là
Công ty TSQ Việt Nam. Đây là một tập đoàn ở Ba Lan có uy tín và kinh nghiệm
trong lĩnh vực kinh doanh hàng tiêu dùng, Bất động sản và tài chính. Nắm bắt được
định hướng thay đổi trong việc quy hoạch mở rộng thủ đô Hà Nội với các thành phố
vệ tinh như Hải Phòng, Hà Đông Và nhận thấy hệ thống cơ sở hạ tầng chưa tương
xứng với vị thế của các thành phố cửa ngõ này đặc biệt là thành phố Hà Đông. Vì
thế trong những năm đầu hoạt động công ty đã lựa chọn lĩnh vực đầu tư chính của

mình là đầu tư Bất động sản tại thành phố Hà Đông.
Với lĩnh vực đầu tư Bất động sản thì các dự án đi kèm với nó là rất quan trọng.
Dự án đầu tư như những tế bào của một cơ thể, cơ thể chỉ có thể khoẻ mạnh khi
chúng hoạt động tốt, trong đó công tác lập dự án đóng vai trò là tiền đề để dự án
thành công, quyết định sự thành công của công ty.
Trong thời gian nghiên cứu với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo, PGS. TS
Từ Quang Phương em đã hoàn thành bài nghiên cứu của mình với đề tài: “Nghiên
cứu về công tác lập dự án Bất động sản. Lấy ví dụ tại công ty TSQ Việt Nam”
làm nội dung cho đề tài nghiên cứu khoa học của mình.
Nội dung bài nghiên cứu được kết cấu ba chương:
Chương 1: Lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty
TSQ Việt Nam
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản
tại công ty TSQ Việt Nam.
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương đã nhiệt
tình giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng
SV: Phan Thuý Thảo 1 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
do hạn chế về mặt kiến thức vì thế bàinghiên cứu của em không tránh khỏi còn
nhiều thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, nhận xét
sửa đổi từ phía các thầy cô giáo giúp bài nghiên cứu của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cám ơn!
Sinh viên: Phan Thuý Thảo
SV: Phan Thuý Thảo 2 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
1.1.1. Khái niệm về đầu tư phát triển:

Trong các lĩnh vực sản sản xuất kinh doanh, các hoạt động kinh tế luôn luôn
gắn liều với việc huy động và sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại những
kết quả và mục tiêu nhất định trong tương lai.
Các nguồn lực được huy động và sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên
nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các hoạt động kinh tế nói trên được tiến hành trong
một khoảng thời gian và trên một phạm vi không gian nhất định với mục đích nhằm
đem lại những kết quả lớn hơn các chi phí về các nguồn lực đã sử dụng.
Hoạt động kinh tế với việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại và được tiến hành
trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đem lại những kết quả lớn hơn các chi
phí về những nguồn lực đã sử dụng gọi là hoạt động đầu tư.
Những kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài chính
hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với năng suất cao
hơn cho nền kinh tế và xã hội.
Trong các loại hoạt động đầu tư thì hoạt động đầu tư phát triển luôn là tiền đề,
là cơ sở cho các hoạt động đầu tư khác.
Đầu tư phát triển là một phương thức của đầu tư trực tiếp (xét trên tiêu thức
quan hệ quản lý của chủ đầu tư). Hoạt động đầu tư này sử dụng các nguồn lực về
mặt tài chính, vật chất, lao động và trí tuệ nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong
sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống xã hội. Đây là hình thức trực tiếp
tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, đơn vị sản xuất và cung ứng dịch vụ.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển:
Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư phát triển là một bộ
phận trong hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm tăng thêm cơ sở vật chất, kỹ thuật
SV: Phan Thuý Thảo 3 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
mới, duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất, kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát
triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư phát triển có
những đặc điểm sau:
- Tiền vốn, vật tư lao động cần thiết cho một công cuộc đầu tư là rất lớn và
nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đặc điểm này đặt ra khi tiến

hành hoạt động đầu tư cần lựa chọn dự án nào, sản xuất sản phẩm, dịch vụ nào để
khai thác được các yếu tố thuận lợi của môi trường đầu tư: môi trường kinh tế vĩ
mô, pháp lý, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế văn hóa xã hội. Phân tích về sản phẩm
có ý định đầu tư cần phân tích kỹ về thị trường, khả năng cung cấp, khả năng cạnh
tranh, từ đó xác định thị phần của dự án, đưa ra các giải pháp kỹ thuật để đáp ứng
đúng nhu cầu thị trường về sản lượng, chất lượng, giá cả. Khi lập dự án, chủ đầu tư
cần nghiên cứu kỹ các yếu tố đầu vào của dự án. Ngoài ra, còn cần nghiên cứu kỹ
vấn đề huy động vốn, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, làm rõ các lợi ích
mà dự án mang lại cho nền kinh tế.
- Thời gian kể từ khi bắt đầu tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các
thành quả của công cuộc đầu tư đó tát huy tác dụng đem lại lợi ích cho chủ đầu tư
và lợi ích kinh tế - xã hội kéo dài với nhiều biến động xảy ra. Do thời gian lâu dài
nên vốn bị khê đọng, dự án chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố không ổn định, nên
ảnh hưởng của các chỉ tiêu hiệu quả của dự án, khi phân tích dự án cần không chỉ
phải đảm bảo hiệu quả tài chính, đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả khác và mà còn phải
tính đến các yếu tố không ổn định. Do đó, cần nghiên cứu kỹ các phương án kiến
trúc, xây dựng và làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư.
- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư thường kéo dài và nhiều khi là vĩnh
viễn (ví dụ công trình văn hoá , đường quốc lộ, kênh mương …). Trong trường hợp
thời gian tồn tại lâu dài, cần phải có chi phí tu bổ sửa chữa. Cần nghiên cứu kỹ
trong lựa chọn địa điểm xây dựng, chi phí xây dựng công trình, cung cấp các yếu tố
đầu vào và tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án trong quá trình khai thác, lựa chọn và
xác định các phương án địa điểm tối ưu.
- Các thành quả của hoạt động đầu tư nếu là các công trình xây dựng và kiến
trúc như nhà máy, hầm mỏ, các công trình thuỷ lợi hoặc đường sá thì sẽ phát huy
SV: Phan Thuý Thảo 4 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
tác dụng ở ngay nơi mà nó tạo dựng nên. Do đó các điều kiện về địa lí, địa hình tại
đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như quá trình khai thác
các kết quả đầu tư sau này.

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vốn lớn, lao động nhiều, thời gian vận hành
các kết quả đầu tư dài nên hoạt động đầu tư thường chịu mức độ rủi ro cao. Do đó
cần tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro của dự án.
Chính bởi những đặc điểm trên của hoạt động đầu tư mà khi tiến hành đầu tư
phải thực hiện đầu tư theo dự án.
1.1.3. Dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản.
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản.
* Dự án đầu tư
Dự án đầu tư có thể được xem xét trên nhiều góc độ khác nhau:
Theo Luật đầu tư (Luật số 59/2005/QH11): Dự án đầu tư là tập hợp các đề
xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định.
Theo Ngân hàng thế giới: Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động
và chi phí có liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu
nào đó trong một thời gian nhất định.
Đứng trên các góc độ khác nhau sẽ có các quan niệm khác nhau về dự án đầu
tư, nhưng về bản chất của khái niệm dự án đầu tư là giống nhau. Về mặt nội dung,
dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế
hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải
tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính :
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:
SV: Phan Thuý Thảo 5 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
+ Mục tiêu phát triển: thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các
mục tiêu chung của đất nước, thực hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho
nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của
việc thực hiện dự án, thể hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu

được từ dự án.
- Các kết quả: là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được, được tạo ra từ
các hoạt động khác nhau của dự án.
- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động diễn ra trong quá trình
thực hiện dự án nhằm tạo ra các kết quả trên.
- Các nguồn lực: đó là nguồn đầu vào cần thiết để tiến hành thực hiện dự án
như vật chất, tài chính và con người.
* Dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được”. Như vây, BĐS bao gồm:
+ Đất đai:
• Phải là đất không thể di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
• Phải là đất đai đã xác định chủ quyền;
• Đất đai phải được đo lường bằng giá trị( căn cứ vào số lượng và chất lượng
của đất đai đó)
• + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó:
• Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ;
• Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường sá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai;
SV: Phan Thuý Thảo 6 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
• Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều
hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;
• Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai:

• Vườn cây lâu năm
• Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
• Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
• Một số công trình khai thác hầm mỏ
• Các tài sản khác do pháp luật quy định
- Khái niệm lập dự án kinh doanh Bất động sản:
Theo luật kinh doanh Bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn
đầu tư tạo lập, chuyển nhượng, nhận kinh doanh chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh
lợi.
Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm
thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất
Động sản.
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan dến việc
bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm tạo
những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì , nâng cao chất lượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế
cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ
thi công xây dựng công trình sau này. Tổng mức dầu tư của dự án chính là giá trị
ban đầu tư xây dựng của dự án.
SV: Phan Thuý Thảo 7 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
1.1.3.2. Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển:
Dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh Bất động sản nói riêng đều có
những đặc trưng của dự án đầu tư phát triển
- Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng: Mục tiêu chủ yếu của các dự án đầu tư
phát triển hiện nay là tạo ra các sản phẩm, dịch vụ tốt nhất, tạo ra hiệu quả tài chính
cho cơ sở sản xuất kinh doanh, tạo ra lợi ích kinh tế xã hội như đem lại việc làm cho
người lao động, đóng góp vào ngân sách nhà nước, góp phần vào mục tiêu tăng

trưởng kinh tế của đất nước.
- Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn. Có những dự
án có thời gian chuẩn bị và thực hiện đầu tư kéo dài từ 2-5 năm, thời gian vận hành
kết quả đầu tư có thể lên đến 30-50 năm tùy tính chất từng dự án.
- Dự án có sự tham gia của nhiều bên như chủ đầu tư, nhà tư vấn, cơ quan
quản lý nhà nước, cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư.
- Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Đó có thể các công
trình xây dựng, nhà máy, xí nghiệp,…
- Môi trường của hoạt động của dự án là “va chạm”, có sự tương tác phức tạp
giữa dự án này và dự án khác, giữa bộ phận quản lý này và bộ phận quản lý khác.
- Do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố như thời tiết, khí hậu, thiên tai, tổ chức lao động, sự biến
động của nền kinh tế, dự án có tính bất định và rủi ro cao.
1.1.3.3. Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp:
Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là bản phác thảo các quá trình của dự án đầu
tư trong tương lai. Dự án đầu tư thể hiện chi tiết và đánh giá toàn diện mọi khía
cạnh, vấn đề liên quan đến dự án, cho phép chủ đầu tư có thể ra quyết định đầu tư
và hạn chế đến mức thấp nhất khả năng rủi ro có thể gặp phải. Dự án đầu tu là căn
cứ quan trọng nhất để quyết định của đầu tư có nên bỏ vốn đầu tư.
Dự án đầu tư là cơ sở xin phép được đầu tư ( hoặc ghi vào kế hoạch đầu tư) và
xin cấp giấy phép hoạt động. Dự án đầu tư cũng chính là phương tiện để tìm đối tác
SV: Phan Thuý Thảo 8 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư hay là phương tiện để thuyết phục các
tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn.
Bên cạnh đó, dự án đầu tư còn là căn cứ quan trọng để xem xét giải quyết các
mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên
doanh và Nhà nước Việt Nam. Đây cũng là cơ sở pháp lý để xem xử khi có tranh
chấp giữa các bên tham gia liên doanh.
Vì thế khii thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của chủ

đầu tư và phải đi theo trình tự hợp lý để đảm bảo tiến độ thực hiện, đảm bảo chất
lượng công trình với chi phí thấp nhất, kiểm soát được rủi ro và đạt hiệu quả cao
nhất.
1.1.4. Chu kỳ dự án đầu tư :
Chu kỳ dự án là các bước hoặc các giai đoạn của một dự án phải trải qua bắt
đầu từ khi dự án mới chỉ là ý đồ cho tới khi kết thúc dự án.
Chu kỳ của một dự án đầu tư được thể hiện qua bảng:
Bảng 1: Chu kỳ dự án đầu tư
Ý đồ về dự án đầu tư
Giai đoạn 1 :
Chuẩn bị đầu tư
Nghiên cứu cơ hội đầu tư
Nghiên cứu tiền khả thi
Nghiên cứu khả thi
Thẩm định dự án
Giai đoạn 2 : Thực
hiện đầu tư
Đàm phán ký kết hợp đồng và hoàn tất các thủ tục
để chuẩn bị đầu tư
Thiết kế và lập dự toán xây lắp
Xây dựng, tuyển dụng và đào tạo cán bộ công
nhân viên
Bàn giao và nghiệm thu công trình
Giai đoạn 3 : Vận
hành kết quả đầu
tư
Sử dụng chưa hết công suất thiết kế
Sử dụng công suất ở mức cao nhất
Công suất bắt đầu giảm và thanh lý
Ý đồ về một dự án đầu tư mới

SV: Phan Thuý Thảo 9 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
1.2. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP:
1.2.1. Mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án:
1.2.1.1. Khái niệm:
Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính toán toàn
diện các khía cạnh kinh tế, kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, pháp lý … trên cơ sở đó xây
dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiện một dự án đầu tư.
Quá trình lập dự án được coi là một quá trình phát triển từ việc hình thành các
ý tưởng đầu tư đến việc xây dựng một kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng đó thành
hiện thực.
Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết
định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư
và đưa dự án vào vận hành khai thác. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án
hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội
dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô,
quản lý và kỹ thuật.
1.2.1.2. Mục đích của công tác lập dự án đầu tư đối với doanh nghiệp:
Đối với một doanh nghiệp, thực hiện công tác lập dự án nhằm xây dựng một
báo cáo lịch trình khoa học cụ thể về kỹ thuật, tài chính, thời gian và quản trị để
thực hiện dự án. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể đánh giá, xem xét dự án xem
có đáp ứng yêu cầu của mình hay không. Dự án là căn cứ cho chủ đầu tư xem xét
quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư theo phương án nào, kiểm tra tính
khả thi của dự án và nếu phù hợp sẽ trình lên dự án thẩm định. Lập dự án cũng
nhằm giúp chủ đầu tư xác định xem dự án có được cung cấp đầy đủ các yếu tố đầu
vào hay không, xác định những rủi ro và đưa ra những phương án giảm thiểu ảnh
hưởng của rủi ro đó.
Bản dự án đầu tư sẽ là một trong những căn cứ không thể thiếu để theo dõi,
đánh giá và có hiệu chỉmh cần thiết trong quá trình vận hành khai thác công trình;
đồng thời cung cấp những thông tin cần thiết cho chủ đầu tư và các đối tác để họ

SV: Phan Thuý Thảo 10 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
quyết định xem họ có tham gia vào dự án hay không, là phương tiện chủ yếu để tìm
kiếm sự tài trợ, góp vốn cho dự án.
1.2.1.3. Yêu cầu của công tác lập dự án:
Xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đẩu tư phát triển nên để đạt được hiệu
quả đầu tư cap về mặt tài chính, kinh tế - xã hội, yêu cầu đặt ra đối với việc lập dự
án là phải nghiên cứu toàn diện, kỹ càng các điều kiện để đưa ra và lựa chọn được
các giải pháp khả thi của dự án trên các khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý và nhân sự, tài chính, kinh tế- xã hội. Vì vậy, việc lập dự án phải đảm bảo một số
các yêu cầu cơ bản sau:
* Đảm bảo dự án được lập ra phù hợp với cáo quy định của pháp luật, tiêu
chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan quản lý Nhà nước, tiêu chuẩn và thông
lệ quốc tế.
* Đảm bảo độ tin cậy và mức chuẩn xác cần thiết của các thông số phản ánh
các yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dự án trong từng giai đoạn nghiên cứu.
* Đánh giá được tính khả thi của dự án trên phương diện, trên cơ sở đưa ra các
phương án, so sánh lựa chọn các phương án tốt nhất
1.2.2. Các tiêu thức đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư:
* Công tác lập dự án phải đảm bảo được tính khoa học. Tính khoa học của
công tác lập dự án đòi hỏi người lập phải có quá trình nghiên cứu một cách tỉ mỉ, kỹ
càng và tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án, đặc biệt là những
nội dung về thị trường, tài chính và nội dung về công nghệ, kỹ thuật.
* Công tác lập dự án phải đảm bảo tính hệ thống. Trong quá trình lập dự án
đầu tư, công tác lập cần được xây dựng quy trình lập khoa học, phân công cho từng
nhóm soạn thảo chuyên trách và các chuyên viên có kinh nghiệm nhằm tiết kiệm
chi phí và thời gian mà vẫn đảm bảo được chất lượng. Phải lập ra được quy trình lập
dự án khoa học, hợp lý, cụ thể tiến hành các công việc. Việc nghiên cứu cơ hội đầu
tư và tính khả thi tiến hành một cách nghiêm túc, tỉ mỉ để quyết định cho bước lập
dự án khả thi bởi giai đoạn này thường rất tốn kém, nhất là với những dự án lớn

phức tạp về mặt kỹ thuật.
SV: Phan Thuý Thảo 11 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
* Công tác lập dự án phải bám sát nhu cầu thị trường. Dự án chỉ thành công
khi nó bám sát nhu cầu thị trường bởi vì thị trường vừa là cơ sở cho đầu tư, vừa là
yếu tố hỗ trợ đầu tư có hiệu quả.
* Công tác lập dự án cần phải bám sát với thực tiễn, các nội dung của dự án
phải được nghiên cứu và xác định trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá đúng
mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp tới hoạt động
đầu tư. Khi lập dự án, mọi tình huống khác nhau có thể xảy ra đối với dự án đều
được xem xét đến nhằm hạn chế mọi rủi ro không lường trước được sẽ xảy đến khi
tiến hành dự án.
* Dự án được lập phải có chất lượng cao, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.
Điều này sẽ giúp cho việc thẩm định, triển khai dự án được thuận lợi, từ đó nâng
cao hiệu quả dự án. Chất lượng dự án cao đòi hỏi chi phí lập dự án sẽ lớn. Vì vậy
phải cân đối giữa các yêu cầu về thời gian, chi phí và chất lượng nhằm đảm bảo có
thể thực hiện được công tác lập dự án. Để chất lượng lập ngày càng cao thì phải có
đội ngũ chuyên gia đủ năng lực cạnh tranh để tham gia lập các dự án. Thời gian lập
dự án cũng phải đảm bảo sao cho dự án có thể nhanh chóng tiếp cận với thị trường,
chủ đầu tư không bỏ lỡ cơ hội kinh doanh của mình.
Cuối cùng, phải có đầy đủ những nguồn lực cần thiết để thực hiện công tác lập
dự án. Đó là đội ngũ cán bộ có năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực lập dự án, có
phẩm chất đạo đức. Đó là các phương tiện thiết bị, phòng thí nghiệm, mạng máy
tính, các phần mềm tính toán để phục vụ cho việc thu thập và xử lý, phân tích thông
tin dữ liệu của dự án.
1.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam
1.2.3.1 Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư:
- Căn cứ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, lĩnh vực ưu
đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điều kiện và lĩnh vực cấm đầu
tư theo quy dịnh tại Điều 27, 28, 29, 30 của Luật Đầu tư.

- Căn cứ các thông tin được cung cấp từ các cơ quan quản lý và thông tin dăng
tải trên các phương tiện thông tin đại chúng.
SV: Phan Thuý Thảo 12 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
- Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.
- Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng.
1.2.3.2 Xác định địa điểm đầu tư:
Lựa chọn địa điểm để lập dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Địa điểm nghiên cứu lập dự án đầu tư do cấp có
thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cụ thể như:
- Công văn giới thiệu địa điểm đất của Sở Quy hoạch kiến trúc: Liên hệ với Sở
Quy hoạch mua mẫu hồ sơ và lập theo nội dung hướng dẫn được niêm yết tại văn
phòng ( đối với công trình xây mới chưa có dịa điểm xây dựng).
- Văn bản chấp thuận của UBND Tỉnh/Thành phố cho phép nhà đầu tư nghiên
cứu lập dự án tại địa điểm xây dựng xác định.
- Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, lựa
chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cấp có thẩm quỳên.
1.2.3.3 Đăng ký đầu tư, thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư:
- Việc đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện theo luật Đầu
tư; Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ và các quy định có liên quan của các
cơ quan có thẩm quỳên.
- Nạp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư đến Sở Kế hoạch và đầu tư để
đựơc hướng dẫn, tiếp nhận dăng ký đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình tự UBND
tỉnh/Thành phố cấp
1.2.3.4 Lập báo cáo khả thi
- Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trìnhBĐS được thực hiện theo quy
định tại điều 35, 36, 37 của Luật Xây dựng; Điều 5, 6, 7 của Nghị định
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ vầ quản lý dự ánđầu tư xây dựng
công trình; Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của
Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP vầ quản

lý dự án dầu tư xây dựng công trình và các quy định hiện hành của Nhà nứơc.
SV: Phan Thuý Thảo 13 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
- Ngoài việc thực hiện các bước nêu trên, trường hợp Công ty là tổ chức trúng
thầu đấu giá quyền sở hữu đất và trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án,
việc lập dư án còn phải tuân thủ quyết định trúng thầu của cơ quan có thẩm quyền
theo quy định của UBND Tỉnh/ Thành phố.
* Ngoài các bước thực hiện trên, để lập dự án cần phải làm các công viêc:.
- Đo đạc hiện trạng ( Công ty địa chính thực hiện).
- Xin chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và cung cấp các số liệu kỹ thuật
khu đất dự kiến xây dựng công trình.
- Xin thoả thuận với các cơ quan quản lý chuyên ngành trên địa bàn Tỉnh/
Thành phố để phục vụ công tác lập dự án đầu tư gồm:
+ Thoả thuận về môi trường.
+ Thoả thuận về PCCC.
+ Thoả thuận về cấp điện, cấp thoát nước.
+ Thoả thuận về phương án kiến trúc và quy hoạch Tổng mặt bằng xây dựng.
- Khảo sát địa chất ( giai đoạn chuẩn bị đầu tư): thuê dơn vị tư vấn có đủ năng
lực và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiện.
- Lập dự án đẩu tư: thuê dơn vị tư vấn có đầy đủ năng lực và tư cách pháp
nhân theo quy định thực hiện.
1.2.3.5 Thẩm định, phê duyệt dự án
- Thẩm định thiết kế cơ sở:
Sau khi có quyết định dự án khả thi thì chủ đầu tư sẽ tiến hành lập thiết kế cơ
sở gửi lên UBND các cấp ban ngành có thẩm quyền thẩm định và kết luận đủ điều
kiện để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình
Sở xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở các dự án xây dựng dân dụng, công
nghiệp vật liệu xây dựng.
- Phê duyệt dự án:
SV: Phan Thuý Thảo 14 Lớp: Đầu tư 47B

Đề tài nghiên cứu khoa học
Người có thẩm quyên quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi có kết
quả thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở. Nội dung quyết dịnh đầu tư đựoc
thực hiện theo khoản 3 điều 11 Nghị định 16/2005/NĐ-CP của chính phủ.
Chủ đầu tư tự quyết định duyệt dự án theo quy định của pháp luật về quản lý
đầu tư xây dựng; UBND tỉn /Thành phố phê duyệt các dự án phát triển nhà ở theo
quy định tại khoản 2, 3 Điều 8 Nghị định số 90/2006//NĐ-CP ngày 06/09/2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luậ Nhà ở; UBND Tỉnh/Thành
phố uỷ quyền cho chủ tịch UBND các Quận, Huyện phê duyệt các dự án phát triển
nhà ở thương mại có tổng mứcđầu tư dưới 30 tỷ VNĐ
1.2.3.6 Thực hiện khảo sát phụ vụ bueoéc lập hồ sơ thiết kế:
Thực hiện khảo sát địa chất công trình phục vụ lập hồ sơ thiếtkế ( thuê dơn cị
tư vấn có đầy đủ năng lưc và tư cách pháp nhân theo quy định thực hiên).
1.2.3.7 Lập hồ sơ Thiết kế kỹ thuật thi công và Tổng dự toán:
Thuê dơn vị tư vấn có đầy dủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định
thực hiện và tuân theo điều 52, 53 của Luật Xây dựng; Nghị định 99/2007/NĐ-CP
ngày 07/02/2005 của Chính phủ.
1.2.3.8 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật thi công
và tổng dự toán công trình:
Nội dung theo Luật Xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005;
theo thông tư 02/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ Xây dựng.
Thủ thục phê duyệt TKKTTC và TDT gồm:
- Sau khi đơn vị tư vấn thiết kế lập xong hồ sơ theo quy dịnh, Chủ đầu tư thuê
dơn vị tư vấn có đầy đủ năng lực và tư cách pháp nhân theo quy định của thực hiện
công tác thẩm tra hồ sơ TKKTTC và TDT.
- Sau khi có kết quả thẩm tra, chủ đầu tư tổ chức thẩm định TKKTTC và TDT
( trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện ) kết quả thẩm định là cơ sỏ để
trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt TKKTTC và TDT.
- Tờ trình xin phê duyệt TKKTTC và TDT.
SV: Phan Thuý Thảo 15 Lớp: Đầu tư 47B

Đề tài nghiên cứu khoa học
- Quyết định phê duyệt TKKTTC và TDT.
1.2.5. Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án Bất động sản
1.2.5.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực
hiện dự án đầu tư Bất động sản(sự cần thiết phải đầu tư dự án):
Khi bắt đầu có ý tưởng hay quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, điều đầu
tiên mà dự án phải chỉ ra đó là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung này nghiên cứu sự
cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư; những lợi ích mà việc xây dựng công
trình mang lại cho công ty cũng như cho đối tác để tiếp tục phát triển. Ngoài ra,
phần này còn nêu lên cả những lợi ích và thiệt hại mà công trình đem lại cho vùng,
địa phương nơi công trình xây dựng.
Để xác đinh sự cần thiết phải đầu tư, nhóm soạn thảo nghiên cứu các nội dung:
- Các căn cứ pháp lý :
+ Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội của đất nước.
+ Chủ trương, chính sách luật pháp liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng,
Luật đất đai, Luật doanh nghiệp …và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng
dẫn của Bộ.
+ Định hướng phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội
về xây dựng, phát triển đô thị, phát triển sản xuất.
+ Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được ban hành
- Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của nơi thực hiện dự án, tình hình lãi
suất, lạm phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan nhu
chính sách thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính sách về tín
dụng…Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản, nó cho thấy sự khuyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà
nước đối với các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và
chi tiêu của người dân vào đầu tư nhà ở.
SV: Phan Thuý Thảo 16 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội như dân số, lao động, vị trí
địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu…
- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính,
thuế và các cơ chế khác).
- Các dự án có liên quan đến vùng dự án.
Đối với các dự án được lập của công ty, do có kinh nghiệm và sự tham khảo
các dự án được phê duyệt nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã được
ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án.
1.2.5.2. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trường mục tiêu của dự án:
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự
án
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số
lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm. Đối với các dự án trung tâm thương mại thì đó
là các văn phòng cho thuê, bán và căn hộ chung cư
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng ,
mức thu nhập của khách hàng…
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường,…
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá
sản phẩm
Đối với các dự án Bất động sản thì nội dung này không nhất thiết phải nghiên
cứu quá chi tiết, mà có phần đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn.
1.2.5.3. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án:
Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án là nội dung quan trọng nhất
của một dự án kinh doanh Bất động sản. Khi nghiên cứu nội dung này công ty
thường mới các nhà tư vấn thiết kế làm và kiểm tra lựa chọn. Những nội dung của
phần này thường bao gồm :
 ! !"#$% !
SV: Phan Thuý Thảo 17 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về :

- Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất
- Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu… của khu đất.
- Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công
trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng.
- Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính
sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
&'()*+*,"(((-'*./*0(1 !
- Giới thiệu quy mô và các hạnh mục công trình dự án
- Các chỉ tiêu kỹ thuật dự án
- Phương án quy hoạch không gian dự án
- Quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho từng hạng mục công trình, từng sản
phẩm của dự án
- Phân khu chức năng của dự án
23 *4.4./*0(1 !
- Thiết kế kỹ thuật quy hoạch chi tiết mặt bằng dự án
- Thiết kế kỹ thuật từng hạng mục công trình của dự án
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật chung và từng hạng mục công trình dự án
5(,#67(1 !
- Đánh giá môi trường hiện trạng dự án
- Dự báo các yếu tố gây ô nhiễm và mức độ gây ô nhiễm
- Các giải pháp bảo vệ môi trường
- Kết luận và kiến nghị
SV: Phan Thuý Thảo 18 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
 !8(#9(, !(,#9
Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình
xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn
bị và thực hiện dự án.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là
một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực

hiện các công việc găng của dự án. Đối với quá trình xây dựng xác định được các
khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau khoảng thời
gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện
công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều
chỉnh hợp lý.
1.2.5.6. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế dự án
Đây là một phần quan trọng để dự án được UBND các cấp xét duyệt dự án.
Phần này bao gồm các nội dung như sau :
- Xác định khối lượng và nhu cầu vốn đầu tư
- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tính toán các phương án doanh thu của một đự án
- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của một dự án
- Đánh giá các tác động và hiệu quả kinh tế - xã hội của một dự án
1.2.6. Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư:
1.2.6.1. Phương pháp thu thập thông tin
Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung
nghiên cứu của quá trình lập dự án Bất động sản, đặc biệt đối với các nội dung
nghiên cứu điều kiện vĩ mô và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.
Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực
tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh
nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp
SV: Phan Thuý Thảo 19 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng phương pháp thu thập thông
tin qua những nguôn tin sẵn có:
Là phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn
có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại
chúng ( báo, đài, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan
thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc thậm chí
không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao.

Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các
phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website…
Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố:
trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện
phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập
được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác.
Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng
phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử
lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án.
1.2.6.2 Phương pháp dự báo
Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là
một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án
Bất động sản. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu
quả hơn và nhằm mục đích đưa ra biện pháp với những rủi ro có thể lường trước.
Các nội dung dự báo bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo
kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự
án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án
sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công.
Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung
của quá trình soạn thảo. Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị
trường( dự báo thị phần sản phẩm). Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu
SV: Phan Thuý Thảo 20 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
và quy mô tối ưu của dự án. Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà
ta có thể sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau:
- Phương pháp dự báo bình quân số học
- Phương pháp dự báo bằng hàm hồi quy tương quan.
26:;; !<9+*=>(
Q
n

= Q
0
+ q*n
Trong đó: Q
n
: Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai.
Q
0
: Số lượng sản phẩm tại năm tính toán(năm gốc)
q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm
n : Số năm dự báo
26:;;?+*6:+*
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự
án., các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị
hiếu người tiêu dùng.
- Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, đánh giá sai số của dự án.
- Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô
hình và tiến hành phân tích lại từ đầu.
1.2.6.3. Phương pháp cộng chi phí
Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các khoản chi phí dự
tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng mức đầu
tư. Chính vì vậy, phương pháp cộng chi phí được sử dụng để xác định tổng mức đầu
tư trong nội dung phân tích tài chính dự án.
Phương pháp này xác định được cụ thể từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu
sử dụng vốn của dự án nhưng tốn kém về mặt thời gian vì phải xác định chi tiết các
khoản mục.
SV: Phan Thuý Thảo 21 Lớp: Đầu tư 47B
Đề tài nghiên cứu khoa học
1.2.6 4. Phương pháp phân tích độ nhạy
Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng

thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác
nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các
quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ
yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an
toàn cho dự án.
Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các
nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều
nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù
hợp. Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thể
thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được
dùng trong phân tích tài chính của dự án.
- Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và
đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức.
- Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%.
- Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó
lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không.
SV: Phan Thuý Thảo 22 Lớp: Đầu tư 47B