Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam.doc

Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế,
tiến hành CNH- HĐH đất nước, tham gia vào tổ chức thương mại toàn cầu WTO, đất
nước đã đạt được những thành tựu to lớn như: tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tình
hình chính trị ổn định và đời sống nhân dân ngày một cải thiên... Đây là những điều
kiện hấp dẫn các các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Bên cạnh đó chính phủ đã
có những chính sách khuyến khích, thu hút nguồn lực vốn của Kiều bào về đầu tư
xây dựng đất nước. Công ty TSQ INT’L HOLDIN Co.,Ltd.Ba Lan( công ty TSQ Ba
Lan) vào năm 2006 đã trở về đầu tư tại quê nhà lấy tên gọi là Công ty TSQ Việt Nam
và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh chính như Bất động sản, sản xuất kinh doanh
và tài chính. Trải qua hơn ba năm hoạt động, công ty đã và đang triển khai một số dự
án trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội và đã đạt được những thành công đáng kể.
Là một sinh viên học về chuyên ngành đầu tư, trong thời gian thực tập quý báu
ở công ty, em đã tìm hiểu các hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động lập dự án ở
công ty nói riêng. Qua việc tìm hiểu này đã làm em nhận thức sâu sắc vai trò của
công tác lập dự án đối với sự thành công của một quá trình đầu tư cũng như tồn tại và
phát triển của công ty. Sau một thời gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt
tình của giáo viên PGS.TS Từ Quang Phương, người hướng dẫn trực tiếp anh Bùi
Hoàng Linh cùng các anh chị trong công ty, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam” để hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Nội dung của chuyên đề thực tập tốt nghiệp được kết cấu thành 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty TSQ Việt Nam
Chương 2: Giải Pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty TSQ
Việt Nam
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương và các anh
chị trong công ty đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập. Mặc dù đã có
nhiều cố gắng nhưng do hạn chế về mặt kiến thức vì thế bài chuyên đề thực tập của
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
1
Chuyên đề tốt nghiệp

em không tránh khỏi còn nhiều thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được những ý
kiến đóng góp, nhận xét sửa đổi từ phía các thầy cô giáo giúp bài chuyên đề tốt
nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG 1 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY TSQ VIỆT NAM
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
2
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TSQ VIỆT NAM
1.1.1 Giới thiệu về công ty TSQ Việt Nam
1.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
Công ty TSQ có:
- Tên tiếng Việt: Công ty TSQ Việt Nam.
- Tên giao dịch: TSQ VN Co.,Ltd.
- Tên tiếng Anh: Vietnam TSQ Company.
- Trang web: www.tsq.vn
- Tel: (+84.4) 2850296 FAX: (+84 4) 2850297
- Trụ sở chính: LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Tây
- Văn phòng giao dịch: P.507, trung tâm thương mại Machinco1, số 10, Trần
Phú, Hà Đông, Hà Tây
- Chủ tịch công ty: ông Đỗ Trường
- Vốn điều lệ : 469,39 tỷ ( tương đương 29,45 triệu USD)
- Quy mô công ty: 100 người
Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầi tư tại quê hương
của chính phủ Việt Nam, để phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng
góp vào sự phát triển kinh tế đất nước, Tập đoàn TSQ INT’L Holding có trụ sở chính
tại Warszawa (Ba Lan) đã đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính
ngân hàng, và mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thị Mỗ Lao, thành
phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Tập đoàn TSQ INT’L Holding là một trong những tập

đoàn có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính, có
mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba, Liên bang
Nga và Việt Nam. Đây là tập đoàn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
tại Ba Lan, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tài chính mạnh và đội ngũ chuyên
gia tài năng, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết. Để thực hiện các dự án và phát triển kinh
doanh của tập đoàn TSQ INT’L Holding tại Việt Nam
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Công ty TSQ Việt Nam đã được thành lập theo Giấy chứng nhận đầu tư số
031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày 24/11/2006 và được sửa đổi bổ sung
lần thứ 2 ngày 11/9/2007.
1.1.1.2 Ngành nghề kinh doanh chính của công ty
Công ty TSQ Việt Nam đã đi vào hoạt động được hơn ba năm. Những ngành
nghề kinh doanh chủ lực của công ty hướng tới là:
- Sản xuất kinh doanh hàng may mặc, giày dép tại dự án công ty may Hoà
Hưng. sản phẩm của công ty sẽ được xuất khẩu sang thị trường Mỹ và Châu
Âu.
- Kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính ngân hàng; thành
lập sàn Giao dịch bất động sản với các dự án Làng Việt kiều, TSQ PLAZA
( trung tâm tài chính thương mại và các vùng phụ trợ), toà tháp đôi, toà tháp
thiên niên kỷ , chung cư cao tầng...
- Xây dựng dân dụng và công nghiệp với dự án nhà máy sản xuất cửa Bích Hòa.
- Tài chính ngân hàng và xúc tiến thương mại.
- Tham gia vào hoạt động giáo dục đào tạo với dự án trường đại học Đại Nam
và trung tâm ngôn ngữ
1.1.1.3 Mô hình hoạt động chính của công ty
Công ty sẽ xây dựng mô hình Tổng công ty, gồm Tổng công ty và các
công ty thành viên. Các công ty thành viên sẽ được thành lập dựa trên cơ sở là các
phòng ban chuyên môn của công ty. Dựa vào các bộ phận này, công ty sẽ thành lập

nên công ty TNHH một thành viên hoặc công ty cổ phần ( Tổng công ty sẽ nắm giữ
cổ phần chi phối). Những công ty thành viện này sẽ quản lý khoảng từ 2 đến 4 dự án
của công ty.
Quy chế và điều lệ công ty thành viên này sẽ được xây dựng trên cơ sở điều lệ
công ty một cách phù hợp trong từng giai đoạn phát triển.
Sự ra đời của công ty TSQ Việt Nam tromh năm 2006 đã đánh dấu bước đầu
của quá trình chuyển đổi mô hình hoạt động. Và những kết quả hoạt động ban đầu
tương đối khả quan đã cho thấy sự đúng đắn của kế hoạnh này.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
4
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.1.4 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiêm vụ của các phòng ban trong công ty
● Công ty TSQ Việt Nam được tổ chức theo sơ đồ 2.1:
Sơ đồ 1.1. Cơ cấu tổ chức của Công ty TSQ Việt Nam
● Chức năng nhiệm vụ của các phòng trong công ty
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
5
Phòng
kế
hoạch
Hội đồng quản trị
Tổng giám đốc
Các
Ban
quản lý
dự án
Xí
nghiệp
trộn bê
tông

thương
phẩm
Phòng
hành
chính
tổng hợp
Phòng
kế toán
tài
chính
Phòng
quản lý
kỹ thuật
Phòng
Kinh
doanh
Phòng
phát
triển dự
án
Chuyên đề tốt nghiệp
* H ộ i đồ ng qu ả n tr ị : Là cơ quan cao nhất của Công ty, có toàn quyền nhân danh
Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty trừ
những vấn đề thuộc thẩm quyền của đại hội đông cổ đông. Hội đồng quản trị có
nhiệm vụ quyết định chiến lược phát triển của Công ty, giải pháp phát triển thị
trường, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông; triệu tập họp Đại hội
đồng cổ đông; Xây dựng cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty trình
Đại hội đồng cổ đông thông qua; Kiểm soát việc thực hiện các phương án đầu tư,
việc thực hiện các chính sách thị trường, thực hiện hợp đồng kinh tế, việc thực hiện
cơ cấu tổ chức, thực hiện cơ cấu quản lý nội bộ Công ty, việc mua bán cổ phần. Hội

đồng quản trị thông qua quyết định bằng biểu quyết tại cuộc họp, lấy ý kiến bằng văn
bản hoặc hình thức khác. Mỗi thành viên Hội đồng quản trị có một phiếu biểu quyết.
* T ổ ng giám đố c : Do Hội đồng quản trị bổ nhiệm. Tổng giám đốc có nhiệm vụ điều
hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, là người đại diện theo pháp luật của
Công ty, có nhiệm vụ tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị, tổ
chức thực hiện các kế hoạch sản xuất kinh doanh và phương án đầu tư của Công ty;
thường xuyên báo cáo hội đồng quản trị tình hình, kết quả sản xuất kinh doanh của
Công ty.
* Phòng t ổ ch ứ c h à nh chính tổng hợp:
Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty điều hành và chỉ
đạo nhanh, thống nhất tập trung cho mọi hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của
công ty. Chức năng nhiệm vụ của phòng:
- Quản lý, đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng quản lý và điều phối hoạt động hợp
lý, tổ chức thực hiện đúng đắn các chế độ chính sách của Nhà nước đối với cán bộ
công nhân viên;
- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật, các chế độ đối với
người lao động;
- Quản lý, cung cấp trang thiết bị, tài sản cho các phòng ban trong công ty.
Lập dự trù các trang thiết bị mới và sửa chữa các loại trang thiết bị văn phòng. Có
biện pháp quản lý, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm nhất;
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
6
Chuyên đề tốt nghiệp
- Thay mặt công ty thực hiện các công tác đối ngoại, hiếu hỉ, lễ tết những nơi
có liên quan đến công ty. Tổ chức tiếp đón khách đến làm việc với công ty chu đáo,
lịch thiệp;
- Thụ lý các công văn đi, đến đúng với quy trình, nội dung hình thức quy
định. Thông tin nhanh, chính xác việc chuyển giao các công văn, tài liệu trong nội bộ
công ty và các đơn vị, cơ quan bên ngoài.
- Thực hiện công tác quản lý bảo vệ, an ninh trật tự trong công ty.

* Phòng t à i chính k ế toán:
Là phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy tài chính kế
toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc. Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công tác tài chính
kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế toán theo đúng
điều lệ tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước được cụ thể hoá
bằng điều lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng công ty về quản lý
kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra, kiểm soát công tác
tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công ty.
* Phòng kinh t ế k ế ho ạ ch:
Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong các khâu xây
dựng kế hoạch, kiểm tra thực hiện kế hoach, tổng hợp báo cáo thống kê, công tác hợp
đồng kinh tế, định mức đơn giá. Chức năng nhiệm vụ của phòng:
- Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm, hàng quý của công
ty để báo cáo với Tổng giám đốc công ty duyệt.
- Lập và trình duyệt các kế hoạch định hướng của Công ty 5 năm, 10 năm
để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo sản xuất kinh doanh và phát triển của Công ty.
- Hướng dẫn và thừa hành quyền Tổng giám đốc công ty chỉ đạo các đơn
vị trực thuộc xây dựng và tổ chức kế hoạch hàng năm, kế hoạch hàng quý, kế hoạch
hàng tháng cũng như công tác báo cáo thống kê.
- Báo cáo tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch, các mục tiêu tiến độ
công trình theo định kỳ hàng tháng, quý, năm. Phân tích đánh giá tham mưu cho
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
7
Chuyên đề tốt nghiệp
Tổng giám đốc công ty trong công tác chỉ đạo, điều hành sản xuất, công tác điều
động các nguồn lực để đảm bảo phục vụ các mục tiêu và nhiệm vụ kế hoạch.
* Phòng qu ả n lý k ỹ thu ậ t:
Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong quản lý xây
lắp,thực hiện đúng các quy định và chính sách của Nhà nước về xây dựng cơ bản đối
với tất cả các công trình công ty thi công và đầu tư xây dựng cơ bản; áp dụng công

nghệ, kĩ thuật tiên tiến hiện đại, sáng kiến cải tiến kĩ thuật trong xây lắp.
* Phòng kinh doanh:
Là phòng chức năng tham mưu, giúp việc Tổng giám đốc công ty hoạch định
chiến lược kinh doanh toàn công ty; tìm kiếm, tiếp thị, mở rộng thị trường và chiếm
lĩnh thị phần kinh doanh về sản phẩm của công ty;
Tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty phối hợp với phòng kinh tế -kế hoạch
chủ trì và các phòng liên quan tổ chức lập hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu theo quy
định đối với vật tư phụ tùng kinh doanh phục vụ các công trường, tham gia đấu thầu
các hợp đống cung cấp vật tư, phụ tùng thiết bị ngoài Tổng công ty; giúp Tổng giám
đốc công ty chỉ đạo công tác kinh doanh và định kì báo cáo, tổng hợp tình hình kinh
doanh toàn công ty theo quy định .
* Xí nghiệp trộn bê tông thương phẩm:
Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện chức năng
cung cấp bê tông phục vụ đủ và đúng tiến độ cho các dự án.
* Phòng phát triển dự án:
Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện các chức năng
quản lý hành chính- nhân sự trong mọi hoạt động của quản trị doanh nghiệp. Có chức
năng nhiệm vụ:
- Dựa trên chủ trương của HĐQT và Ban giám đốc tiến hành nghiên cứu các thủ
tục và triển khai các công việc cụ thể trong giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Dự an:
+ Hoàn thành các thủ tục, hồ sơ, công văn xin phép đầu tư xây dựng lên UBND
Tỉnh, Thành phố.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
8
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Liên hệ với Sở Xây dựng để: Soạn thảo và gửi công văn xin giới thiệu địa
điểm; soạn thảo và gửi công văn, hồ sơ xin thông số kỹ thuật của khu đất thực hiện
dự án tại Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch; Soạn thảo hợp đồng và tư vấn cho Ban
lãnh đạo Công ty ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để tiến hành lập dự án thiêt kế công
trình, sau đó trình lên Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch xin thẩm định và trình lên

UBND Tỉnh, thành phố xin phê duyệt.
+ Sau khi được sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch thẩm định và UBND Tỉnh,
thành phố phê duyệt chấp thuận nhiệm vụ thiết kế, phương án QH TMB( hoặc QH
chi tiết tỷ lệ 1/500) và phương án thiết kế KTCT, bộ phận triển khai dự án tiến hành
các công việc sau: lập dự án đầu tư;hoàn thành hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở.
+ Sau khi dự án được phê duyệt, bộ phân phát triển dự án hoàn thiện hồ sơ để
làm thủ tục thuê đất, đồng thời thuê tư vấn triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
- Nhiệm vụ của phòng phát triển dự án còn là tham gia tư vấn cho Ban lãnh đạo
Công ty tất cả các thủ tục về luật đầu tư xây dựng, luật đầu tư, quy trình quản lý dự
án và hoàn thành các công việc khác của công ty khi được phân công...
* Các ban quản lý dự án:
Các ban quản lý dự án do Tổng giám đốc thành lập, hoạt động theo uỷ quyền
của Tổng giám đốc. Với mỗi dự án khi được các cấp thẩm quyền quyết định phê
duyệt thì Ban quản lý dự án cũng được hình thành. Chức năng, nhiệm vụ của Ban
quản lý như sau:
- Hoàn thiện các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: thủ tục về công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng dự án...
- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư xây dựng
đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án mà Ban quản lý trực tiếp đảm nhận, các
toà nhà cao tầng, các khu nhà ở thấp tầng và các công trình khác thuộc dự án theo
đúng quyết định đầu tư của công ty TSQ Việt Nam và các quy định về công tác quản
lý đầu tư xây dựng của Nhà nước cũng như UBND thành phố Hà Nội
1.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam
1.1.2.1 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
9
Chuyên đề tốt nghiệp
Sau hơn ba năm hoạt động, công ty TSQ đã có chứng minh sự hướng đầu tư
ban đầu của mình là rất đúng đắn. Công ty đã trở thành một doanh nghiệp có tiếng
trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản. Công ty đã và đang triển khai những dự án

khu đô thị, khu chung cư, nhà ở liền kề... Những dự án tuy chưa hoàn thành xong
nhưng đã đưa doanh thu về cho công ty như dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ. Kết
quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thể hiện ở bảng dưới đây:
Bảng 1.1:Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008
Đơn vị: triệu VNĐ
TT Tiêu chí Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
1 Tổng tài sản 113.522 791.244 1978.11
2 Tổng nợ phải trả 9.524 544.594 860.985
3 Vốn lưu động 112.793 404.177 792.653
4
Vốn đầu tư của chủ sở hữu 104.125 250.080
671.387
5 Doanh thu 254 365.25
6 Lợi nhuận trước thuế -3.224 -2.596
7 Lợi nhuận sau thuế
Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán
Trong năm 2007, 2008 tổng tài sản và vốn đầu tư của chủ sở hữu của công ty tăng
mạnh so với năm 2006, đặc biệt tăng 3 lần trong năm 2008 tuy vào thời gian này, tình
hình đầu tư trong nước đang chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng toàn cầu. Tổng
tài sản của công ty năm 2007 tăng gấp 7 lần so với năm 2006, đạt 791.244 triệu
VNĐ; năm 2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007 và tăng gấp 17 lần so với năm
2006 đạt 1978.11 triệu VNĐ. Vốn lưu động năm 2007 đạt 404.177 triệu VND, tăng
gấp 3,6 lần so với năm 2006; năm 2008 đạt 792.653 triệu VNĐ Vốn đầu tư của chủ
sở hữu năm 2008 là 671.387 triệu VNĐ tăng gấp 3 lần 2007; năm 2007 tăng 2,4 lần
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
10
Chuyên đề tốt nghiệp
so với năm 2006. Thu nhập bình quân đầu người tại công ty đạt mức 4,7 triệu
VNĐ/tháng, năm 2008 thu nhập bình quân đầu người đạt 5,4 triệu VNĐ/ tháng. Qua

những phân tích ở trên ta có thể khẳng định những bước đầu tư ban đầu của công ty
là hết sức đúng đắn. Công ty sẽ phát triển mạnh mẽ và khẳng định được vị trí của
mình trong các lĩnh vực kinh doanh của công ty.
1.1.2.2. Tính tất yếu khách quan của công tác lập dự án tại công ty
● Ý nghĩa của công tác lập dự án :
Đối với bất kỳ một dự án, muốn có sự thành công thì điều tất yếu khách quan
là phải có công tác chuẩn bị một cách kỹ lưỡng, tránh những thiếu sót và phải lường
trước được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư. Hoạt động
đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên
nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn
và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vât chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung và của
địa phương, của ngành, cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà
nước và xã hội nói riêng.
Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết
định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư và
đưa dự án vào vận hành khai thác. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án
hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội
dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô,
quản lý và kỹ thuật.
Để đảm bảo cho công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong
muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì trước khi bỏ vốn phải thực hiện tốt công tác
chuẩn bị. Có nghĩa là phải xem xét, chuẩn bị tính toán toàn thiện các khía cạnh kinh
tế- Kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý... có liên quan đến quá
trình thực hiện đầu tư, đến sụ phát huy tác dụng và hiệu quả của công cuộc đầu tư,
phải dự đoán các yếu tố bất định có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu
tư. Mọi sự xem xét, tính toán đó đều được thể hiện trong dự án đầu tư. Thực chất của
nó chính là quá trình lập dự án đầu tư. Có thể nói, dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
11
Chuyên đề tốt nghiệp

sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu quả mong
muốn.
● Vai trò quan trọng của công tác lập dự án đối với hoạt động sản xuất kinh
doanh của công ty:
- Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng nên cần thiết phải tiến
hành các hoạt động chuẩn bị đầu tư. Bên cạch đó, với quy mô những dự án mà công
đầu tư thực hiện lớn, có tầm quan trọng nên phải nằm trong quy hoạch phát triển
chung của đất nước và phải được sự phê chuẩn của các Bộ ban ngành tuỳ theo mức
độ từng dự án. Mặt khác, nó cũng phải phù hợp với điều kiện thực tế nơi dự án được
xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế chung của vùng, góp phần
vào sự phát triển chung của đất nước. Do đó, công tác lập dự án là một trong những
hoạt động không thể thiếu được đối với quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty. Để đáp ứng yêu cầu về chất lượng và thời gian lập dự án, công ty cần phải
chú trọng hoàn thiện công tác lập dự án như lập nhóm soạn thảo có năng lực kinh
nghiệm, tạo mọi điều kiện phương tiện vật chất cho cả quá trình lập dự án.
_ Vì chiến lược phát triển kinh doanh và định hướng hướng đầu tư của công
ty, vì đặc điểm của hoạt động đầu tư và của các dự án của công ty đòi hỏi phải có
một quá trình chuẩn bị công phu khoa học. Dự án là cơ sở để xin cấp giấy phép đầu
tư và kêu gọi các đối tác tham gia hợp tác thực hiện dự án. Ngay cả khi những dự án
này đã được phê duyệt và cấp vốn thì việc thực hiện dự án không phải lúc nào cũng
thuận lợi mà dự án thường gặp phải rất nhiều yếu tố khó khăn từ bản thân bên trong
và bên ngoài, thậm chí cả những khó khăn không lường trước được. Vì vậy, công ty
phải lập ra những dự án có chất lượng tốt nhất có thể, được nghiên cứu tỉ mỉ, khoa
học, đánh giá, tìm ra những khía cạnh yếu tố tác động đến dự án, tính toán đầy đủ
những chỉ tiêu kinh tế tài chính xã hội của dự án. Lập một dự án có chất lượng tốt
chính là sự thành công bước đầu của công cuộc đầu tư, đảm bảo cho hoạt động đầu
tư đi đúng hướng và đem lại hiệu quả cao
● Tinh bắt buộc theo quy định:
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
Ra nhiệm vụ dự án,

kế hoạch dự án
Triển khai soạn thảo
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Xuất phát từ các văn bản đầu tư và xây dựng của nhà nước ta thì đối với các dự
án đầu tư của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, công tác lập dự án là một công tác
bắt buộc. Đây là khâu tất yếu để có được sự phê chuẩn dự án từ các cấp có thẩm
quyền, làm căn cứ để cấp giấy phép thực hiện dự án, đưa dự án vào giai đoạn thực
hiện.
1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT
NAM
1.21. Quy trình lập dự án đầu tại công ty TSQ Việt Nam
Với hầu hêt các dự án công lập là dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản nên
công ty đã chủ động xây dựng một quy trình riêng cho công tác lập dự án phù hợp
với tính chất riêng của công ty và đảm bảo theo các quy định của pháp luật. Quy trình
lập dự án của công ty như sau:
Sơ đồ 1.2: Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
Ra nhiệm vụ dự án,
kế hoạch dự án
Triển khai soạn thảo
13
Chuyên đề tốt nghiệp
( nguồn : Sổ tay chất lượng công ty TSQ)
* Diễn giải quy trình lập dự án:
Bước 1 : Sau khi ban Giám đốc, phòng phát triển nghiên cứu tìm kiếm nắm
bắt các cơ hội đầu tư sẽ trình lên hội đồng quản trị xem xét, nếu Hội đồng quản trị
đồng ý sẽ quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dự án.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
Cử chủ nhiệm dự án

Lập nhóm soạn thảo
Lập đề cương sơ bộ và dự trù
kinh phí soạn thảo
Trình phê duyệt
Phó Tổng Giám đốc công ty
Hội đồng quản trị
Báo cáo Hội đồng quản trị
Phân công nhiệm vụ
Ra nhiệm vụ dự án,
kế hoạch dự án
Trình duyệt bảo vệ
Lập đề cương chi tiết
Triển khai soạn thảo
Đúc kết viết báo cáo
Chủ nhiệm dự án
Chủ nhiệm dự án
Chủ nhiệm dự án
Chủ nhiệm dự án
Phó Tổng Giám đốc công
ty
Nhóm soạn thảo
Nhóm soạn thảo
Chủ nhiệm dự án
Chủ nhiệm dự án
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Bước 2 : Phó Tổng Giám đốc công ty phụ trách các dự án cử chủ nhiệm dự án.
Ngay sau đó, chủ nhiêm dự án sẽ lựa chọn các thành viên để lập nhóm soạn thảo:
Chủ nhiệm dự án là người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức, có kinh
nghiệm trên 06 năm trong công tác lập dự án. Các thành viên của nhóm cũng là người

có trình độ chuyên môn cần thiết phù hợp với nội dung và yêu cầu cụ thể của công
việc soạn thảo. Các thành viên cũng phải có trên 03 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực
quản lý dự án.
Chủ nhiệm dự án sẽ lập kế hoạch và lịch trình soạn thảo, phân công nhiệm vụ
cho các cán bộ ban soạn thảo dự án các phần việc khác nhau phù hợp với các lĩnh vực
mà cán bộ đó có trình độ và kinh nghiệm. Chủ nhiệm dự án và ban Giám đốc sẽ giám
sát và điều phối hoạt động của các thành viên ban soạn thảo. cuối cùng sẽ là người
tổng hợp kết quả nghiên cứu của các thành viên của nhóm soạn thảo.
Bước 3 : Chủ nhiệm dự án lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo
- Đề cương sơ bộ sẽ nêu mục đích của việc lập dự án, nội dung cơ bản,
tiến độ, lịch trình tiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn
chỉnh hồ sơ.
- Kinh phí soạn thảo bao gồm : Chi phí cho việc mua sắm thông tin tư
liệu cần thiết, chi phí cho khảo sát điều tra thực địa, chi phí hành chính văn phòng,
chi phí bồi dưỡng, thù lao cho những người làm công tác soạn thảo và chi phí cho
bảo vệ dự án.
Bước 4 : Chủ nhiệm dự án đệ trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn
thảo lên Phó Tổng giám đốc xin phê duyệt.
Bước 5 : Sau khi được Phó Tổng giám đốc đồng ý phê duyệt chủ nhiệm dự án
sẽ tiếp tục lập đề cương chi tiết. Đề cương chi tiết bao gồm nội dung, phương pháp
thu thập tài liệu, số liệu, xử lý thông tin, lựa chọn giải pháp, tiến hành các tính toán
lịch trình từng hạng mục công việc cụ thể phù hợp với lịch trình chung.
Bước 6 : Chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên của nhóm
soạn thảo theo từng phần mục nội dung cần phân tích làm rõ trong đề cương chi tiết
mà chủ nhiệm dự án đã lập.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
15
Chuyên đề tốt nghiệp
Bước 7 : Các thành viên ban soạn thảo bắt đầu triển khai soạn thảo dự án.
Công việc triển khai soạn thảo dự án được tiến hành theo các bước sau:

- Thu thập xử lý thông tin tư liệu về tài chính, kinh tế, kỹ thuật, thị trường
từ các Bộ có liên quan, từ sách thống kê, sách báo, tư vấn hoặc mua thông tin.
- Đối với dự án xây dựng công trình: chủ nhiệm dự án cùng ban soạn thảo
lựa chọn nhà tư vấn thiết kế có khả năng đảm nhiệm phần thiết kế cơ sở. Công tác
này được tiến hành song song với quá trình lập dự án của công ty. Thiết kế cơ sở là
căn cứ để nhóm soạn thảo bóc tách, tính toán tổng mức đầu tư phần xây dựng của dự
án và xây dựng kế hoạch thực hiện dự án.
- Phân tích, xử lý thông tin, dự báo dựa vào toán thống kê, kinh nghiệm
chuyên gia và một số thông tin có thể sử dụng ngay như thông tin về điều kiện tự
nhiên, kỹ thuật, công nghệ và thiết bị.
- Lập các phương án và so sánh các phương án về sản phẩm, năng suất,
công suất, địa điểm, công nghệ, thiết bị, xử lý chất thải, môi trường, hình thức đầu tư,
phân kỳ đầu tư.
- Tính toán các chỉ tiêu tài chính và phân tích rủi ro dự án.
Bước 8 : Ban soạn thảo dự án sau khi đã triển khai xong kế hoạch mà Chủ
nhiệm dự án giao cho, ban soạn thảo dự án bắt đầu tập trung lại đúc kết viết báo cáo :
soạn thảo phần thuyết minh, lên bảng biểu, bản vẽ. Tổ chức họp nội bộ để thông qua
phản biện nội dung, hình thức báo cáo.
Bước 9 : Hoàn chỉnh và trình bày dự án trước Hội đồng quản trị : Dự án
hoàn chỉnh dựa trên kết luận hợp lý, tổ chức báo cáo, thuyết trình cho Hội đồng quản
trị nghe để cho thêm ý kiến.
Bước 10 :Sau khi được Hội đông quản trị thông qua, Ban soạn thảo sẽ tiến
hành chỉnh sử hoàn thiệm lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Bước cuối cùng của quy
trình lập dự án là trình duyệt bảo vệ lên cấp có thẩm quyền xin phê duyệt việc thực
hiện dự án. Hồ sơ xin phê duyệt bao gồm:
+ Dự án khả thi.
+ Hợp đồng liên doanh (nếu có).
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
16
Chuyên đề tốt nghiệp

+ Điều lệ công ty.
+ Hồ sơ năng lực Công ty
+ Báo cáo năng lực tài chính Công ty
+ Tờ trình xin phê duyệt dự án của Công ty
Tất cả các kết quả nghiên cứu được trình bày trong một bản báo cáo để trình
lên các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép. Nếu việc thẩm định cho thấy báo
cáo còn một số vấn đề chưa thoả đáng thì nhóm lập dự án sẽ tiếp tục nghiên cứu lại
vấn đề đó và trình lên phê duyệt lần nữa. Sau khi dự án đã được cấp phép, nếu công
ty tự đánh giá thấy mình có đầy đủ các nguồn lực, các điều kiện cần thiết và các yếu
tố và thị trường không có nhiều biến động thì công ty sẽ bắt tay ngay vào thực hiện
dự án.
Trong quá trình lập dự án, cấp ra chủ trương và tổ chức lập các dự án của
công ty: Hội đồng quản trị, Phó Tổng giám đốc phụ trách các dự án, Trưởng phòng
phát triển dự án, Trưởng ban tài chính Công ty.
Các bên liên quan đến công tác lập dự án của công ty bao gồm:
- UBND thành phố Hà Nội, các sở: Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây
dựng, Sở Văn hóa thể thao và du lịch, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giáo
dục và Đào tạo, Sở Công an, Sở Tài chính.
- UBND thành phố Hà Đông, UBND các huyện, xã phương nơi có dự án
- Các công ty tư vấn quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, tư vấn đo đạc, khảo
sát.
- Các cơ đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước sạch, thông tin liên lạc,
phòng cháy chữa cháy
* Về thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư:
- Đối với một số dự án về Bất động sản, chủ đầu tư phải xin chấp thuận chủ
trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư trước khi lập dự án chính thức. Ở bước này,
chủ đầu tư chỉ cần lập Giải trình kinh tế kỹ thuật có nội dung tương tự như báo cáo
đầu tư, giới thiệu sự cần thiết phải đầu tư, các nội dung chính của dự án, quy mô,
hình thức đầu tư, các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu và giải pháp về môi trường.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B

17
Chuyên đề tốt nghiệp
Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chủ dự án sẽ lập dự án để thực
hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo như làm thủ tục xin thuê đất, xin thẩm định thiết kế
cơ sở, vay vốn ngân hàng, phê duyệt dự án đầu tư.
- Đối với các dự án của công ty là những dự án có nguồn vốn ngoài nhân sách
Nhà nước nên thẩm quyền thẩm định và phê duyệt dự án thuộc về chủ đầu tư. Với dự
án đầu tư xây dựng công trình, Sở Xây dựng tỉnh có thẩm quyền thẩm định thiết kế
cơ sở.
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư và chấp thuận chủ
trương đầu tư. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn có chức năng
thẩm định hồ sơ xin thuê đất, xác nhận trích lục bản đồ địa chính, quản lý nhà nước
về đất đai. Sở Xây dựng có chức năng thẩm định quy hoạch, thiết kế cơ sở, quản lý
nhà nước về các công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh.
Sau khi tiến hành lập dự án, với các dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của
chủ đầu tư, chủ đầu tư chủ trì thẩm định và phê duyệt dự án. Chủ đầu tư có thể thuê
thêm chuyên gia bên ngoài và lựa chọn các cán bộ chuyên môn có năng lực của công
ty để thành lập Hội đồng thẩm định dự án.
Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình và dự án phát triển nhà ở, Sở Xây
dựng có thẩm quyền thẩm định dự án và trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê
duyệt dự án. Dự án đầu tư xây dựng bao gồm thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở.
Phần thiết kế cơ sở và thuyết minh thiết kế cơ sở do một đơn vị tư vấn kiến trúc xây
dựng có kinh nghiệm đảm nhận. Các nội dung khác của dự án do bộ phẩm được phân
công soạn thảo của công ty đảm nhận. Khi trình dự án lên Sở Xây dựng, Sở sẽ thẩm
định và xin ý kiến các Sở ban ngành liên quan, sau đó ra báo cáo thẩm định trình
UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt. Quyết định phê duyệt dự án là cơ sở để
Công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo như xin thu hồi và giao đất, tổ chức thiết kế
bản vẽ thi công xây dựng công trình, triển khai các hạng mục công việc của dự án
theo nội dung đã được duyệt.
Ví dụ: Quy trình lập dự án TSQ Galaxy thuộc trục đô thị phía Bắc thành phố

Hà Đông:
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
18
Chuyên đề tốt nghiệp
Căn cứ vào tiềm lực, chiến lược phát triển của công ty và nhu cầu thực tế của
công ty trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó còn có các chính sách khuyến khích
đầu tư xây dựng theo quy hoạch phát triển của tỉnh. Sau khi xem xét quy hoạch chi tiết
1/2000 của thành phố Hà Tây, Hội đồng quản trị công ty – Ban Tổng giám đốc đã quyết
định lập dự án TSQ Galaxy để xin cấp phép đầu tư dự án.
Phó Tổng Giám đốc phụ trách các dự án của công ty ra quyết định cử Trưởng
phòng Phát triển dự án làm chủ nhiệm dự án. Trưởng phòng Phát triển dự án phân công
nhiệm vụ cho các thành viên của phòng. Trưởng phòng phát triển dự án cùng các thành
viên lựa chọn nhà tư vấn để lập thiết kế cơ sở cho dự án.
Chủ nhiệm dự án lập đề cương chi tiết và phân công nhiệm vụ cho các thành
viên của nhóm soạn thảo.
Sau khi nhận nhiêm vụ được giao, ban soạn thảo dự án bắt tay vào việc đầu
tiên là thu thập thông tin, các tài liệu liên quan đến dự án. Các nguồn tin chủ yếu
được lấy từ :
- Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 toàn trục đô thị phía Bắc thành phố
Hà Đông.
- Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội 2001-2010.
- Báo cáo, thông kê kinh tế của cả đất nước và của tỉnh Hà Tây.
- Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật Bất Động Sản, Luật xây dựng, Luật
Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành.
- Quy hoạch phát triển thành phố Hà Đông
- Các văn bản của UBND tỉnh Hà Tây, của Ban QLDA trục đô thị phía Bắc
của UBND thành phố Hà Đông về việc đầu tư dự án TSQ Galaxy về chấp thuận chủ
trương đầu tư và giá đất áp dụng đối với dự án.
- Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành (Thỏa thuận cấp điện, thỏa thuận thoát

nước, thỏa thuận phòng cháy chữa cháy)
- Thông tin kinh tế trên các tạp chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về
thị trường bất động sản..
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
19
Chuyên đề tốt nghiệp
Trong việc tiếp cận, làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn
tỉnh bên cạnh những khó khăn thì có rất nhiều thuận lợi như việc tạo điều kiện để tìm
hiểu những chính sách của tỉnh, các thông tin về vùng quy hoạch...vì được sự chính
sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư trên lãnh thổ Việt
Nam.
Về địa điểm thực hiện dự án, phòng căn cứ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của tỉnh, từ đó có ý kiến bằng văn bản gửi tỉnh giới thiệu địa điểm và cho chủ
trương về địa điểm. Các khu đất này thường nằm trong các khu quy hoạch đô thị, khu
cụm điểm công nghiệp đã quy hoạch.
- Các thông tin về thị trường được các thành viên Ban soạn thảo lấy ở các tạp
chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản, các công ty
môi giới Bất động sản, các cuộc điều tra thực tế về xu hướng và nhu cầu... Ban soạn
thảo sẽ phân tích đánh giá nghiên cứu thị trường về thị trường mục tiêu, chiến lược
sản phẩm của dự án.
Sau đấy bản báo cáo nghiên cứu thị trường sẽ được trình lên chủ nhiệm dự án.
Đây chính là cơ sở để thực hiện phân tích kỹ thuật, lựa chọn quy mô dự án.
Nội dung phân tích kỹ thuật của dự án được Phó Giám đốc, chủ nhiệm dự án
và các thành viên ban soạn thảo phân tích đã lựa chọn chuyên gia thuê ngoài và công
ty tư vấn kiến trúc xây dựng đảm nhân. Phần thiết kế sơ bộ do Văn phòng tư vấn và
chuyển giao công nghệ xây dựng - Đại học Kiến Trúc Hà Nội thực hiện với đầy đủ
nội dung chính của dự án xây dựng công trình.
Nhóm soạn thảo dự án sẽ phân tích nhân sự của dự án dựa vào nhân sự của
công ty hiện thời.
Từ các thông tin dữ liệu phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật, phân tích

nhân sự dự án, nhóm soạn thảo tổng hợp để lập phân tích tài chính và phân tích kinh
tế dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án trên cả hai phương diện, từ đó đưa ra
kiến nghị, đề xuất để thực hiện dự án.
Cuối cung nhóm soạn thảo hoàn thành công việc và lập báo cáo trình lên chủ
nhiệm dự án xem xét. Chủ nhiệm dự án sẽ tổng hợp lại, bổ sung sửa đổi soạn thành
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
20
Chuyên đề tốt nghiệp
báo cáo dự án khả thi trình lên phó Giám đốc và Hội đồng quản trị phê. Sau khi dự án
được thông qua sẽ được trình lên Sở kế hoạch và đầu tư thẩm định và Ủy ban nhân
dân tỉnh phê duyệt để để xin cấp giấy phép đầu tư. Thời gian lập dự án TSQ Galaxy
đã được lập trong bốn tháng. Dự án đã được cấp giấy phép vào ngày 31 tháng 12 năm
2007.
1.2.2 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư
1.2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Sau quá trình tìm kiếm ý tưởng đầu tư và quyết định đầu tư vào một dự án nào
đó, ban lãnh đạo sẽ lập ra ban soạn thảo dự án đó. Và điều đầu tiên mà ban soạn thảo
sẽ phải chỉ ra là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung của phần này phải nghiên cứu sự
cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư ; những lợi ích mà dự án mang lại cho nhà
đầu tư. Nếu là dự án đầu tư có công trình xây dựng mới thì phần này phải chỉ ra được
những lợi ích và thiệt hại mà dự án đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây
dưng.
Nhóm soạn thảo dự án sẽ nghiên cứu các nội dung để các định sự cần thiết để
đầu tư như sau :
- Các căn cứ pháp lý :
+ Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội của đất nước.
+ Chủ trương, chính sách luật pháp liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng,
Luật đất đai, Luật doanh nghiệp …và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng
dẫn của Bộ.

+ Định hướng phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội
về xây dựng, phát triển đô thị, phát triển sản xuất.
+ Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được ban hành
- Hầu hết các dự án mà công ty đang thực hiện nay nằm trên địa bàn thành phố
Hà Nội nên ban soạn thảo dự án nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của thành phố Hà
Nội là chính bên cạnh việc nghiên cứu tình hình của cả nước; tình hình lãi suất, lạm
phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan nhu chính sách
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
21
Chuyên đề tốt nghiệp
thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính sách về tín dụng…
Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản, nó cho thấy sự khuyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà nước đối với
các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và chi tiêu của
người dân vào đầu tư nhà ở. Ví dụ như tại thời điểm từ giữa đến cuối năm 2008, nhà
nước đang ban hành chính sách thắt chặt tín dụng nên việc huy động vốn trong nước
để đầu tư cho các dự án là rất khó đồng thời nếu huy động được vốn trong nước thì
phải vay với lãi suất cao. Mặt khác, lúc này giá cả nguyên vật liệu cũng tăng dẫn đến
vịêc nghiên cứu tính khả thi của dự án không cao và gây khó khăn trong việc phê
duyệt dự án đầu tư. Hay ví dụ ở các dự án được lập năm 2008, khi thành phố Hà
Đông sát nhập vào Hà Nội nên ở phần nghiên cứu nội dung tài chính, khi phân tích
chi phí giải phóng mặt bằng thì phải tính theo đơn giá của Hà Nội mới đã gây khó
khăn hơn cho công ty khi thực hiện dự án.
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và vùng dự
án như dân số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu…
- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính,
thuế và các cơ chế khác).
- Các dự án có liên quan đến vùng dự án.
Đối với các dự án của công ty thường là những dự án thuộc nhóm B và C dù là
trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản hay sản xuất kinh doanh thì các dự án này

cũng thực hiện theo quy hoạnh. Ban soạn thảơ dự án cho đến thời gian này là những
người có kinh nghiệm và sự tham khảo quy hoạch chi tiết 1/2000 của UBND, tham
khảo các dự án được phê duyệt, nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã
được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án.
1.2.2.2. Nghiên cứu thị trường
Hầu hết các dự án của công ty lập là những dự án về lĩnh vực Bất động sản nên ở
phần nghiên cứu thị trường ở các dự án này ban soạn thảo không tập trung nhiều, có phần
đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn. Nội dung phần nghiên cứu thị trường chủ
yếu là:
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
22
Chuyên đề tốt nghiệp
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án.
Đối với dự án của công ty thì chỉ đánh giá thị trường tại thành phố Hà Nội và một số tỉnh
có khu đô thị lớn trong cả nước như TP. Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng…
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số
lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm.
Ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ thì sản phẩm là các khu biệt thự,
nhà liền kề ; Với dự án trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ khi
hoàn thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm :Căn hộ cao cấp; văn phòng cho thuê;
trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao gồm các sản phẩm truyền
thống của các làng nghề; các sản phẩm và dịch vụ phục vụ lứa tuổi thiếu nhi; dịch vụ
giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng quốc tế.
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng ,
mức thu nhập của khách hàng…
Ví dụ như với dự án Làng Việt kiều Âu TSQ : thị trường mục tiêu bao gồm :
70% là khách hàng Việt kiều sinh sống ở Ba Lan và các nước Châu Âu; 30% là
khách hàng trong nước( người có thu nhập cao).
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường
… Thường ở điểm này trong các dự án không được nghiên cứu kỹ, đây là một thiếu

sót mang tính chủ quan của ban soạn thảo dự án vì nhận thấy tính độc đáo, đơn chiếc
của các sản phẩm Bất động sản. Mặt khác vì cung nhà ở và căn hộ không đáp ứng đủ
nhu cầu. Bên cạnh đó, do kinh tế phát triển nên ngày càng nhiều doanh nghiệp
được thành lập, các nhà đầu tư đã đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu văn phòng,
trung tâm thương mại ngày càng lớn, giá thuê văn phòng liên tục tăng cao mà vẫn
không đáp ứng đủ nhu cầu.
- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá
sản phẩm.
Lấy ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ : sau khi thực hiện xong giai
đoạn thứ nhất của lịch trình thi công là giai đoạn thi công phần móng đã bắt đầu tiếp
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
23
Chuyên đề tốt nghiệp
thị quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng như : trang web của công ty,
các trang web về bất động sản, ti vi... gửi thư mời tới các cơ quan, tổ chức doanh
nghiệp trong và ngoài nước. Đưa sản phẩm của công ty lên sàn giao dịch Bất động
sản... Dự án cũng xây dựng lên kê hoạch giá bán các sản phẩm của dự án :
- Giá thành các căn hộ biệt thự và nhà liền kề được xác định trên cơ sở đảm bảo
khả năng thanh toán của khách hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Giá trị của căn hộ biệt thự và
nhà liền kề được tính bao gồm giá thành xây lắp (giá đã hoàn thành ngoại thất), giá trị
quyền sử dụng đất và lợi nhuận của chủ đầu tư. Giá bán cho mỗi căn hộ Biệt thự và
nhà liền kề (chưa có thuế GTGT) dự tính như sau:
Bảng 1.2 : Bảng giá thành các loại biệt thự dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ
Stt Loại biệt thự
Số lượng
(cái)
Đơn giá
(VND/1biệt thự)
Đơn giá

(USD/1 biệt thự)
1 Biệt thự số 1 100 2.743.020.000 172.517
2 Biệt thự số 2 35 1.451.320.000 91.278
3 Biệt thự số 3 30 4.745.021.000 298.429
4 Biệt thự số 4 40 4.744.560.000 298.400
5 Biệt thự số 5 52 1.428.806.000 89.862
- Giá bán nhà liền kề: Nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có khoảng 262 nhà,
giá bán nhà liền kề dự tính là 1.160.144.000 đồng/nhà, tương đương
với 72.965 USD/nhà.
1.2.2.3. Phân tích kỹ thuật
Sau khi có thiết kế cơ sở của dự án thì các chuyên gia trong công ty tư vấn mà
công ty TSQ Việt Nam thuê sẽ tiếp tục nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án. Những
nội dung của phần này thường bao gồm :
● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về :
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
24
Chuyên đề tốt nghiệp
± Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất
± Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các
công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành
xây dựng.
± Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và
chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
● Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng
Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải
pháp kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý ( Công ty có dự
án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng như dự án
Nhà máy của Bích Hoà). Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao
động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản

lý của chủ đầu tư với công nghệ đó. Bên cạnh đó, công ty cũng dựa vào điều kiện cơ
sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của vùng địa phương nơi đặt dự án như: Hiện trạng
vấn đề giao thông vận tải, vấn đề điện nước, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu và các
vấn đề khác phục vụ cho công trình hoạt động sau này, từ đó đưa ra những giải pháp
kỹ thuật hợp lý nhất có thể.
Công ty cũng dựa trên trình độ hiện đại của quá trình xây dựng trong nước
cũng như trên thế giới để đưa ra các phương án kiến trúc cho công trình. Đảm bảo
cho công trình được tạo nên không bị lạc hậu so với trình độ trong và ngoài nước.
Công ty cũng tính toán cả mức độ an toàn, rủi ro cho từng phương án thiết kế,
kiến trúc, từ đó có đưa ra được một số giải pháp khi gặp các điều kiện bất trắc sẽ xảy
ra.
●Xác định máy móc thiết bị thi công công trình
Sau khi đã đưa ra được các phương án kỹ thuật và kiến trúc cho công trình,
cán bộ lập dự án tại công ty cũng đưa ra hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho việc
thi công xây dựng công trình đó. Các máy móc thiết bị này phải đảm bảo được yêu
cầu đủ về số lượng, hợp lý về chất lượng và phù hợp với yêu cầu công trình đặt ra.
Đòng thời, các máy móc thiết bị này phải đảm bảo có khả năng cung cấp được trong
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
25